Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 72/12
UCHWAŁA
Dnia 6 grudnia 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Grzegorz Misiurek
w sprawie z powództwa D. M.
przeciwko A. B. i J. K.
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 6 grudnia 2012 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
postanowieniem z dnia 12 lipca 2012 r.,
"Czy osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa
w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
są zobowiązane do opłacania odszkodowania w wysokości
określonej w art. 18 ust. 2, czy w art. 18 ust. 3 tej ustawy, w okresie
od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku
eksmisyjnego?"
podjął uchwałę:
2
Osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa
w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.),
w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia
się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według
zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 przytoczonej ustawy.
Uzasadnienie
3
Wyrokiem z dnia 6 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanych
solidarnie na rzecz powódki 5 105,85 zł z ustawowymi odsetkami, umorzył
postępowanie co do kwoty 633,25 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł
o kosztach procesu. Zasądzoną kwotę stanowi powstała od marca do grudnia 2010
r. różnica między czynszem rynkowym, jaki powódka mogłaby uzyskać z tytułu
najmu lokalu mieszkalnego, a zapłaconą przez pozwane należnością za
zajmowanie tego lokalu bez tytułu prawnego.
W sprawie jest bezsporne, że łączący strony stosunek najmu lokalu
mieszkalnego wygasł z dniem 31 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia
30 grudnia 2010 r., prawomocnym od dnia 26 stycznia 2011 r., nakazał pozwanym i
małoletniemu S. K. opróżnienie zajmowanego lokalu, przyznał im prawo do lokalu
socjalnego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu dostarczenia przez gminę
takiego lokalu. W chwili wygaśnięcia najmu pozwane płaciły czynsz w wysokości
571,35 zł. Czynsz rynkowy z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, jaki powódka
mogłaby uzyskać od marca do grudnia 2010 r., wynosił natomiast 1140 zł.
Tymczasem pozwane za zajmowany lokal, w okresie objętym sporem, płaciły po
571,35 zł miesięcznie.
Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.;
dalej - „u.o.p.l.”).
Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił – na
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Artykuł 18 u.o.p.l. reguluje kwestię należnego właścicielowi odszkodowania
za zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego i obowiązki gminy wobec
właściciela w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie
uprawnionej do niego na podstawie wyroku sądowego. W art. 18 ust. 1 u.o.p.l.
została wyrażona ogólna zasada, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są
obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
4
Zgodnie z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 –
z zastrzeżeniem ust. 3 – odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby
otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli wspomniane odszkodowanie nie pokrywa
poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1,
odszkodowania uzupełniającego. W myśl art. 18 ust. 3 u.o.p.l. osoby uprawnione
do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania
opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu opłacają
odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Według zaś art. 18
ust. 5 u.o.p.l. w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie
uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie
odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c.
Przewidziane w art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. sposoby ustalenia odszkodowania
zostały uregulowane odmiennie. Odszkodowanie należne właścicielowi lokalu na
podstawie art. 18 ust. 2 u.o.p.l. opowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby
otrzymać z tytułu najmu. Chodzi więc o możliwy do uzyskania - w hipotetycznej
sytuacji, w której lokal zostaje opróżniony - czynsz wolnorynkowy. Właściciel lokalu
może ponadto żądać, jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa
strat, odszkodowania uzupełniającego. Inaczej kwestię ustalenia odszkodowania
reguluje natomiast art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Osoby, o których mowa w tym przepisie,
opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo opłat za używanie lokalu, jakie
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Właściciel lokalu
nie uzyska zatem od tych osób – w przeciwieństwie do objętych regulacją
przewidzianą w art. 18 ust. 2 u.o.p.l. – pełnego odszkodowania. Czynsze
regulowane (art. 8a, art. 9 u.o.p.l.) są bowiem niższe niż czynsze wolnorynkowe.
Odszkodowanie ustalone w sposób określony w art. 18 ust. 3 u.o.p.l.
opłacają jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego na
podstawie wyroku eksmisyjnego w okresie od uprawomocnienia się tego wyroku
do chwili dostarczenia takiego lokalu. Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. nie reguluje
natomiast wprost kwestii ustalenia wysokości odszkodowania, stanowiącej istotę
przedstawionego zagadnienia prawnego, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu
do dnia uprawomocnienia wspomnianego wyroku eksmisyjnego.
5
Charakter prawny odpowiedzialności przewidzianej w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l.,
determinujący charakter roszczeń, budzi kontrowersje. W literaturze wyrażono
pogląd, że istota przewidzianego w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. świadczenia osoby
zajmującej lokal bez tytułu prawnego na rzecz właściciela, mimo że mowa
w tym przepisie o odszkodowaniu, bliższa jest raczej wynagrodzeniu za
korzystanie z rzeczy cudzej (art. 224-225 k.c.). Odszkodowawczy charakter ma zaś
odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Zdarzeniem wyrządzającym
szkodę jest niemożność wykonania wyroku eksmisyjnego. Według innego
zapatrywania, po ustaniu najmu powstaje z mocy prawa nowy stosunek prawny,
wykazujący cechy zbliżone do umowy najmu – właściciel jest zobowiązany znosić
korzystanie z jego lokalu, a lokator ma prawo w nim zamieszkiwać i zobowiązany
jest płacić „odszkodowanie”, pełniące rolę czynszu. Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07 (OSNC 2008, nr 12, poz. 137) uznał
natomiast odpowiedzialność, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.
za odszkodowawczą odpowiedzialność kontraktową za naruszenie obowiązku
zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowaną w sposób
przewidziany w tych przepisach, chyba że co innego zastrzeżono w umowie
będącej źródłem tytułu prawnego do lokalu lub co innego wynika z ustawy. Art. 18
ust. 3 u.o.p.l. ustanawia zaś - według przytoczonej uchwały - szczególnego rodzaju
stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi
określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu
przez byłego lokatora. Nazwanie tego świadczenia „odszkodowaniem” nie jest
ścisłe, a zostało spowodowane bliskim związkiem wypadków uregulowanych w art.
18 ust. 3 u.o.p.l. z sytuacjami unormowanymi w art. 18 ust. 2 u.o.p.l., w których
rzeczywiście chodzi o odszkodowanie, i podobną w odbiorze społecznym funkcją
obu regulacji.
Artykuł 18 ust. 1 u.o.p.l. jest przepisem szczególnym w stosunku, zależnie
od przyjętej koncepcji charakteru przewidzianej w nim odpowiedzialności, do
przepisów regulujących generalne zasady odpowiedzialność kontraktowej (art. 471
k.c.) i tzw. roszczeń uzupełniających (art. 224 i 225 k.c.). Wskazuje na to jego treść
i lokalizacja w szczególnej w stosunku do Kodeksu cywilnego ustawie. Pogląd taki
jest wyrażany również w literaturze. Przepis ten stanowi szczególną regulację
6
dotyczącą rekompensaty za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Nie powinien
on zatem być interpretowany – w myśl paremii exceptionis non sunt extendendae –
rozszerzająco ani też stosowany analogicznie. Rozwinięciem tego przepisu są jego
ustępy drugi i trzeci. Wskazują na to jego treść i struktura art. 18 u.o.p.l. Artykuł
18 ust. 2 nawiązuje do ustępu pierwszego, z kolei ustęp trzeci do ustępów
pierwszego i drugiego. Łącznie tworzą one pewną normatywną całość. Niezależnie
od tego, z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. wynika zasada pełnej rekompensaty uszczerbku
majątkowego. Wspomniana rekompensata jest możliwa, z powodu z natury rzeczy
niemożliwej restytucji naturalnej, tylko w formie odszkodowania.
Reguła, że wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco dotyczy nie
tylko art. 18 ust. 1 u.o.p.l., ale również jego rozwinięcia, a więc ustępów drugiego
i trzeciego jako integralnych składników całego art. 18 u.o.p.l. Uzasadniony jest
zatem wniosek, że przepisy art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. znajdują zastosowanie tylko
w wypadkach w nich uregulowanych. Dotyczy to zwłaszcza art. 18 ust. 3 u.o.p.l.,
który we wskazanych w nim okolicznościach nakazuje - co podkreśla się także
w literaturze – ustalać wyjątkowo odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych
opłat za używanie lokalu, jakie byłyby opłacane, gdyby stosunek najmu nie wygasł.
Przepis ten ogranicza wyraźnie przysługujące właścicielowi odszkodowanie za
zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego w stosunku do sytuacji uregulowanej
w art. 18 ust. 1 i 2 p.u.o.p.l. Warunkiem prawnym jego zastosowania jest
orzeczenie eksmisji ze wstrzymaniem jej wykonania do czasu dostarczenia lokalu
zamiennego albo socjalnego. Wprawdzie przesłanka uprawnienia do lokalu
zamiennego albo socjalnego może powstać na długo przed wydaniem
wspomnianego wyroku eksmisyjnego (art. 14, art. 23 ust. 2 i art. 24 u.o.p.l.),
jednakże samo uprawnienie do takiego lokalu powstaje dopiero z chwilą
uprawomocnienia się tego wyroku (art. 14 u.o.p.l.).
Sytuacje, których nie obejmuje art. 18 ust. 3 u.o.p.l., podlegają systemowo
ogólniejszej regulacji zawartej w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Argumentów
przemawiających za taką wykładnią dostarcza także judykatura Sądu Najwyższego
(por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r.,
III CZP 10/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 129) nawiązująca do orzecznictwa
Trybunału Konstytucyjnego (por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25 maja
7
1999 r., SK 9/98, OTK 1999, nr 4, poz. 78 i z dnia 28 października 2003 r., P 3/03,
OTK-A, nr 8, poz. 82), które przyjmuje, że wątpliwości co do zakresu instytucji
ograniczającej własność w rozumieniu art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej
Polskiej, należy rozstrzygać na korzyść własności; pierwszeństwo w takich
wypadkach ma więc konstytucyjna zasada ochrony własności. Wprawdzie
przytoczone orzeczenia dotyczą zasiedzenia służebności gruntowej, jednakże
wyrażone w nich stanowisko znajduje także zastosowanie w niniejszej sprawie.
Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. jest bowiem przepisem ograniczającym prawo własności.
Gdyby nie ta szczególna regulacja, właściciel mógłby żądać od osoby, która bez
tytułu prawnego zajmuje jego lokal, odszkodowania w pełni rekompensującego jego
uszczerbek majątkowy (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.). Za stanowiskiem, że art. 18 ust. 3
u.o.p.l. ogranicza prawo własności, chociażby przez obniżenie przysługującej
właścicielowi ochrony kompensacyjnej, przemawia wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 11 września 2011 r., P 14/06 (OTK-A 2006, nr 8, poz. 102),
w którym uznano za niezgodny z art. 77 ust. 1, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej przepis art. 18 ust. 4 u.o.p.l., gdyż ograniczał
on bezpodstawnie prawo własności (nieruchomości lokalowej) w zakresie zarówno
odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z tytułu niedostarczenia lokalu
socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku orzekającego eksmisję, jak
i konstytucyjnych standardów ochrony własności.
Reasumując, art. 18 ust. 3 u.o.p.l. znajduje zastosowanie jednie do stanów
faktycznych wprost odpowiadających jego hipotezie. Nie stanowi on zatem
podstawy prawnej do ustalenia odszkodowania należnego od osób uprawnionych
do lokalu socjalnego z mocy wyroku eksmisyjnego w okresie od wygaśnięcia
stosunku najmu do uprawomocnienia się tego wyroku. Osoby te w tym okresie
opłacają odszkodowanie ustalone według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2
u.o.p.l.
Z przestawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji uchwały.