Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 listopada 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ksenia Sobolewska – Filcek

Sędzia SA– Małgorzata Manowska

Sędzia SO (del.) – Magdalena Sajur – Kordula (spr.)

Protokolant: – st. sekr. sąd. Ewelina Czerwińska

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K. i G. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o stwierdzenie nieważności, ewentualnie uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 29 sierpnia 2013 r.

sygn. akt XXV C 1256/12

I oddala apelację;

II zasądza solidarnie od M. K. i G. K. (1) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 127/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 sierpnia 2012 r. powodowie M. K. i G. K. (1) wnieśli o uznanie za nieważną uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej” oznaczonej nr (...), jako niezgodnej z przepisami prawa oraz naruszającej ich interesy, ewentualnie wnieśli również o uchylenie zaskarżonej uchwały.

Wyrokiem z dnia 29 sierpnia 2013r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 360 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. K. i G. K. (1) w sierpniu 2009 r. nabyli odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...). Z własnością wskazanej nieruchomości związany jest udział 189/10.000 we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń. Z treści umowy nie wynikały żadne inne uprawnienia związane z lokalem. M. i G. K. (2) byli użytkownikami schowka lokatorskiego usytuowanego obok mieszkania nr (...), wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej (...), obejmującej 27 lokali mieszkalnych. Pismem z dnia 26 października 2010 r. M. i G. K. (2) zostali wezwani przez administratora budynku (...) do wydania schowka, jednakże odmówili wydania. W dniu 18 kwietnia 2011 r. przedstawiciele Wspólnoty dokonali przejęcia schowka i wymienili zamek w drzwiach. Wyrokiem z dnia 2 marca 2012 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli przywrócił M. K. i G. K. (1) utracone, na skutek naruszenia przez Wspólnotę Mieszkaniową (...), posiadanie części wspólnej nieruchomości w postaci schowka, znajdującego się obok mieszkania nr (...) na czwartym piętrze klatki I budynku położonego przy ul. (...) w W. poprzez zobowiązanie Wspólnoty do wydania klucza do tego schowka oraz opróżnienie go z wszelkich ruchomości. Na Zebraniu Ogółu Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w dniu 21 marca 2012 r. omawiano uchwałę w sprawie określenia części wspólnej nieruchomości. W konsekwencji zdecydowano, aby zarówno uchwała w sprawie zagospodarowania spornego pomieszczenia jak i uchwała w sprawie określenia części wspólnej nieruchomości była poddana pod głosowanie w trybie obiegowym. W okresie od 21 marca 2012 roku do co najmniej 28 maja 2012 poddano uchwałę nr (...) w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej pod głosowanie. W uchwale przyjęto, że do nieruchomości wspólnej należą m.in.: strychy, schowki na klatkach schodowych, komórki na narzędzia i piwnice. W § 2 uchwały wskazano, że Wspólnota podejmie odrębną uchwałę o określeniu sposobu użytkowania piwnic i innych pomieszczeń, znajdujących się w częściach wspólnych nieruchomości. W imieniu współwłaściciela E. K. głosowała, działająca z jej upoważnienia H. Ż., a w imieniu m.(...) W. głos oddała działająca na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Burmistrza Dzielnicy W. m.(...) W. D. D.. Pełnomocnictwo udzielone przez E. K. H. Ż., upoważniało ją do dysponowania należnymi E. K. głosami wynikającymi z udziałów w nieruchomości wspólnej, podczas głosowania nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu ogółu właścicieli nieruchomości oraz w trybie obiegowym zbierania głosów. Pełnomocnictwo udzielone D. D. upoważniało ją natomiast do wykonywania funkcji współwłaściciela nieruchomości wspólnych, położonych na obszarze Dzielnicy W. m.(...) W., w tym do reprezentowania m.(...) W., wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych tych nieruchomości oraz innych czynności wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego.

W świetle powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo M. K. i G. K. (1) o uznanie za nieważną uchwały nr (...), nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd odwołał się do treści art. 25 § 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 Nr 80 poz. 903 ze zm.), z którego wynika, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Podniesiono, że uprawnienie do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały jest ograniczone terminem. W myśl bowiem art. 25 § 1a u.w.l. powództwo takie, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej spawie Sąd I instancji uznał, że termin na wytoczenie powództwa w trybie art. 25 § 1 ustawy o własności lokali, nie został zachowany. Wprawdzie przedmiotowa uchwała była głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, a w samej uchwale wpisano, że została podjęta w dniu 21 marca 2012 roku to, zdaniem Sądu, powodowie o treści przedmiotowej uchwały zostali powiadomieni, co najmniej w dniu 28 maja 2012 roku. Z przedstawionej przez stronę powodową korespondencji między stronami wynika, iż powodowie znali treść przedmiotowej uchwały z dniem 28 maja 2012 roku, a tym samym wynika i to, iż o treści uchwały zostali powiadomieni jeszcze w trakcie zbierania głosów. Pozew wniesiony w dniu 28 sierpnia 2012 r., został zatem złożony już po upływie 6 tygodni. Sąd Okręgowy wskazał również, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie ma wpływu na jej skuteczność. Oznacza to, że nawet w przypadku gdyby z jakiejś przyczyny powodowie nie otrzymali spornej uchwały, to nie może to być uznane z a przesłankę powodującą jej uchylenie. Sąd zauważył jednak, że powodowie wnieśli o uznanie zaskarżonej uchwały na nieważną, jednocześnie przytaczając przesłanki uchylenia uchwały wskazane w art. 25 § 1 u.w.l. W orzecznictwie wskazuje się, że ustawodawca przyjął koncepcję tzw. nieważności względnej uchwał wspólnoty mieszkaniowej, z wyłączeniem, co do zasady możliwości ustalenia ich nieważności, w przypadku sprzeczności z prawem, na podstawie ogólnych norm art. 58 k.c. Dotyczy to w szczególności ewentualnej niezgodności uchwały z typowymi przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego, regulującymi funkcjonowanie wspólnoty, w tym tryb podejmowania przez nią czynności (tak R. Dziczek, „Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych”, Wyd. LexisNexis, Wyd. 4, W-wa 2008, str. 183). Z powyższego wynika, że jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty właścicieli lokali jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 u.w.l. Skorzystanie (lub nie) przez właściciela lokalu z tej drogi wyczerpuje jego interes prawny w podważeniu uchwały w drodze sądowej. Jeżeli zatem, właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie, nie otwiera się dla niego, co do zasady, dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. Wyjątkowo dopuszcza się możliwość uznania uchwały za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 k.c, w przypadku szczególnie rażącego naruszenia przepisów prawa, w stopniu nie pozwalającym, z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, na utrzymanie jej w obrocie. Byłoby tak, gdyby uchwała np. godziła w konstytucyjne prawa obywateli, wykraczała poza materię związaną z zarządem nieruchomością wspólną bądź wkraczała w dziedziny zastrzeżone dla prawa karnego, administracyjnego, finansowego itp. albo dla danej czynności przepisy prawa przewidywałyby wprost sankcję nieważności (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r., ACa 274/10, LEX 628190). Odnosząc się do kolejnego zarzutu powodów w stosunku do zaskarżonej uchwały, tj. że narusza ona ich interesy, Sąd uznał że i w tym zakresie twierdzenia uznać należy za bezzasadne. Wskazał, że w uchwale potwierdzono jedynie stan prawny nieruchomości ustalony na podstawie posiadanych dokumentów. Powodowie nie zaprzeczają, że zajmowane przez nich pomieszczenie należy do zakresu nieruchomości wspólnej, jak również nie zgłaszają żadnych zarzutów co do pozostałej części zaskarżonej uchwały. Z treści pozwu nie wynika jakie konkretnie naruszenie interesu powodów zaskarżona uchwała niesie. Zarzuty stawiane przez powodów dotyczą sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie spornego schowka, a nie samego faktu, że sporny schowek jest powierzchnią wspólną. Oznacza to, zdaniem Sądu, że zaskarżona uchwała w żaden sposób nie może naruszać interesu powodów, gdyż stwierdza ona jedynie jaki jest stan prawny części nieruchomości. Sąd podniósł, że powodowie powołują się na umowę quoad usum i z niej wywodzą naruszenie swojego interesu zaskarżoną uchwałą. W ocenie Sądu twierdzenia te są nieuzasadnione. Umowa taka nie ma wpływu na określenie stanu właścicielskiego, a tym samym zaskarżona uchwała nie dotyczy kwestii samego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a jedynie ma charakter wtórny i deklaratoryjny w stosunku do określonych w niej powierzchni nieruchomości wspólnych. Nadto pozwana zaprzeczyła, aby z powodami łączyła ją jakakolwiek umowa quoad usum czy jakakolwiek inna uprawniająca powodów do korzystania ze spornego schowka z wyłączeniem innych mieszkańców. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, co jest w oczywisty sposób związane z zakresem prawa własności. Powodowie podnoszą, że przysługuje im rzekome wyłączne prawo do spornego schowka. Takie twierdzenie nie zasługuje na uznanie, z uwagi na jego oczywistą sprzeczność ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości. Zgodnie ze złożoną umową sprzedaży lokalu, jak również z rzutem technicznym 4 piętra, sporny schowek nie przynależy ani nie jest w żaden inny sposób prawnie powiązany z lokalem powodów. Zdaniem Sadu, na mocy zatem art. 12 ust. 1 w zw. z art. 13 ustawy o własności lokali powodowie mają prawo jedynie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający takiemu korzystaniu przez pozostałych właścicieli oraz mając na celu ochronę wspólnego dobra. Powodowie uzurpują sobie prawo do wyłącznego posiadania i dysponowania spornym pomieszczeniem. Twierdzenie powodów, że sporny schowek należy się im na mocy przekazania posiadania przez poprzedniego właściciela, nie zasługuje na uznanie, gdyż również poprzedni właściciel nie miał praw do schowka, które mógłby skutecznie wobec wspólnoty, przenieść na powodów. Sąd I instancji uznał, że powodowie wskazali także, iż zaskarżona uchwała godzi w ich prywatny interes. Jak już wskazano wyżej, z uwagi na upływ 6 - cio tygodniowego terminu, powodowie utracili prawo do powoływania podstaw zaskarżenia wynikających z art. 25 § 1. Powodowie nie wskazali także żadnych okoliczności potwierdzających fakt, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu ani nie przedstawili w tym zakresie żadnych dowodów. Sąd powołał się również na przepis art. 189 k.p.c., uznając że zaskarżona uchwała nie narusza interesu prawnego powodów, lecz wyłącznie ich interes faktyczny. Na podstawie całokształtu okoliczności sprawy Sąd doszedł do wniosku, że schowek usytuowany na klatce I na IV piętrze nie stanowił w żadnym wypadku lokalu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr (...). Powodowie będący właścicielami lokalu nr (...) byli jedynie użytkownikami tego pomieszczenia na podstawie umowy quoad usum, która zaskarżoną uchwałą została przez współwłaścicieli zmieniona. W wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. (III CSK 325/09, LEX 602266) Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z części wspólnej, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela, jednakże nie jest to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Sąd podniósł również, że w niniejszej sprawie nie ma znaczenia powołany przez powodów wyrok Sądu przywracający im posiadanie przedmiotowego schowka. Sąd wydając wskazany wyrok badał jedynie, stosownie do treści art. 478 k.p.c. ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. W procesie o naruszenie posiadania sąd nie bada więc kwestii podstawy prawnej władania rzeczą. Reasumując, Sąd Okręgowy uznał, że w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki powalające uznać zaskarżoną uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w W. za nieważną, gdyż żadne zarzuty strony powodowej, wskazujące na naruszenie prawa przy podejmowaniu uchwały nie okazały się uzasadnione. Odnosząc się do zarzutu braku właściwego umocowania do głosowania nad uchwałą nr (...) przez osobę reprezentującą m.(...) W. oraz E. K., Sad Okręgowy stwierdził, że wskazać ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie. Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 22 § 3 pkt. 4 u.w.l., zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 66). Według treści pełnomocnictwa udzielonego w imieniu m.(...) W. przez Burmistrza Dzielnicy W. m.(...) W. D. D. była upoważniona do wykonywania funkcji współwłaściciela nieruchomości wspólnych, położonych na obszarze Dzielnicy W. m.(...) W., w tym do reprezentowania m.(...) W., wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych tych nieruchomości oraz innych czynności wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego. Tak sformułowane umocowanie świadczy, zdaniem Sądu, o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych i „procesowych”), wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także - przez art. 1 ust. 2 u.w.l. - z kodeksu cywilnego, ale jednocześnie wskazuje, że swoim zakresem obejmuje także głosowanie na zebraniach wspólnot mieszkaniowych, czyli upoważnia do podejmowania uchwał. Podkreślić trzeba, że pełnomocnictwo rodzajowe powinno, jak sama nazwa wskazuje, określać jedynie rodzaj czynności prawnej do której upoważniony jest umocowany. Nie jest konieczne natomiast bardziej szczegółowe oznaczanie takiej czynności. W ocenie Sądu zastosowanie reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) pozwala przyjąć, że pełnomocnictwo udzielone D. D. w imieniu m.(...) W. ma cechy pełnomocnictwa rodzajowego, gdyż w sposób wystarczający precyzuje, że jego zakresem jest objęte także upoważnienie do dokonywania czynności określonego rodzaju, czyli m.in. wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Podobnie Sąd ocenił pełnomocnictwo udzielone przez E. K. H. Ż., które upoważniało ją do dysponowania należnymi E. K. głosami, wynikającymi z udziałów w nieruchomości wspólnej podczas głosowania nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu ogółu właścicieli nieruchomości oraz w trybie obiegowym zbierania głosów. Z pełnomocnictwa w sposób wyraźny wynika, że H. Ż. może, działając w imieniu E. K., brać udział w dokonywaniu czynności określonego rodzaju w postaci dysponowania głosem przy podejmowaniu uchwał przez wspólnotę mieszkaniową.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo w całości. O kosztach postępowania Sąd orzekł w trybie art. 98 kpc określając wysokość kosztów zastępstwa procesowego dla strony pozwanej w oparciu o § 10. ust. 1 pkt 1 w zw. § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Biorąc pod uwagę całość okoliczności niniejszej sprawy Sąd podwyższył stawkę minimalną.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości i wyrokowi zarzucając:

I.  Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, to jest:

a.  Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia art. 233 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zaskarżona uchwała została podjęta w dniu 21 marca 2012 r.; Sąd przyjął datę podjęcia uchwały wskazaną w jej treści niezgodnie z twierdzeniami zarówno powodów jak dowodem pochodzącym od pozwanej; powodowie w pozwie oświadczyli, że zbieranie głosów pod zaskarżoną uchwałą trwało jeszcze 28 maja 2012 r., potwierdza to e-mail od administratora pozwanej (zał. nr 11 do pozwu; należy więc uznać, że zaskarżona uchwała została podjęta po dniu 28 maja 2012 r.; błędne ustalenie Sądu miało istotny wpływ na wynik sprawy zaskutkowało błędnym stwierdzeniem Sądu iż powodowie znali treść zaskarżonej uchwały najpóźniej w maju 2012 r. i w efekcie przyjęcie, że zaskarżenie uchwały w sierpniu 2012 r. oznaczało przekroczenie 6- tygodniowego terminu zaskarżenia uchwały wynikającego z art. 25 ust. la ustawy własności lokali;

b.  Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia art. 233 k.p.c. poprzez przyjęcie, że powodowie nie wskazali na jaką okoliczność ma być przeprowadzony dowód z wykazu pomieszczeń wspólnych wraz z dokumentacją rysunkową; stwierdzenie to jest błędne ponieważ jest sprzeczne z literalnym brzmieniem wniosku dowodowego nr 1 i 2 zawartych w pozwie, które zawierają uzasadnienie zawnioskowania o przeprowadzenie tych dowodów; oddalenie wniosków dowodowych miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ dowody te są istotne dla wykazania, że wszystkie pomieszczenia należące do nieruchomości wspólnej są objęte niepisaną umową dotyczącą korzystania z nich (quoad usum);

c.  Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez wewnętrzną sprzeczność uzasadnienia wyroku; w jednym miejscu Sąd stwierdza "Powodowie powołują się na umowę quoad usum i z niej wywodzą naruszenie swojego interesu zaskarżoną uchwałą. W ocenie Sadu twierdzenia te są nieuzasadnione. Stwierdzić bowiem należy, że umowa taka nie ma wpływu na określenie stanu właścicielskiego, a tym samym zaskarżona uchwała nie dotyczy kwestii samego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a jedynie ma charakter wtórny i deklaratoryjny w stosunku do określonych w niej powierzchni nieruchomości wspólnych" w dalszym zaś miejscu Sąd stwierdza "Powodowie będący właścicielami lokalu nr (...) byli jedynie użytkownikami tego pomieszczenia na podstawie umowy quoad usum, która zaskarżoną uchwałą została przez współwłaścicieli zmieniona."; jak z powyższego wynika, nie wiadomo czy wg Sądu zaskarżona uchwała zmienia istniejącą umowę quoad usum zawartą pomiędzy właścicielami lokali a dotyczącą pomieszczeń typu piwnica/schowek czy też nie ma znaczenia dla tej umowy; określenie znaczenia zaskarżonej uchwały dla obowiązywania umowy quoad usum ma istotne znaczenie dla ustalenia naruszenia interesów powodów wynikających z ich prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, skonkretyzowanego w postaci prawa do schowka na podstawie umowy quoad usum;

d.  Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 236 k.p.c. i 233 k.p.c. poprzez niezawarcie w uzasadnieniu wyroku oceny dowodów z przesłuchania świadków P. K. i A. S.; dowody te są istotne dla sprawy, ponieważ wskazują na fakt zawarcia umowy quoad usum dotyczącej korzystania z pomieszczeń typu piwnica/schowek;

e.  Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 236 k.p.c. i 233 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z pisma powodów do pozwanej z dnia 16 marca 2010 r. a w efekcie pominięcie w ustaleniach faktycznych Sądu istotnej dla sprawy okoliczności że powodowie domagali się potwierdzenia stanu prawnego schowka oraz faktu, że pozwana nie odpowiedziała na ww. pismo powodów a także okoliczności, że następnie zachowanie pozwanej polegające na bezprawnym pozbawieniu posiadania schowka świadczy o zamiarze odebrania tego pomieszczenia powodom, co w świetle dalszego zachowania pozwanej, polegającego na niepowiadomieniu powodów o treści podjętej uchwały oraz groźbach kierowanych przez Panią H. Ż. - członka Zarządu pozwanej na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2013 r. (vide nagranie z rozprawy) świadczy o tym że Zarząd pozwanej, postępując sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, dąży wszelkimi środkami do uzyskania możliwości swobodnego dysponowania schowkiem; Sąd pomijając ten dowód zaniedbał także obowiązku dokonania oceny tego dowodu, pomimo wyraźnego wniosku powodów zawartego w pozwie o przeprowadzenie dowodu z wszystkich dokumentów załączonych do pozwu;

f.  Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 236 k.p.c. i 233 k.p.c. poprzez przyjęcie, że na zebraniu właścicieli w dniu 21 marca 2012 r. zdecydowano, aby zarówno uchwała w sprawie zagospodarowania pomieszczenia jak i uchwała w sprawie określenia części wspólnej nieruchomości była poddana pod głosowanie w trybie obiegowym; powyższe ustalenie Sądu jest sprzeczne z treścią protokołu z zebrania właścicieli w dniu 21 marca 2012 r.; protokół ten nie zawiera bowiem informacji o jakiejkolwiek uchwale czy chociażby głosowaniu w ww. sprawach, co prowadzi do wniosku, że żadna ze wskazanych decyzji nie została podjęta przez właścicieli; co prawda protokół zawiera stwierdzenia o podjęciu rzekomych decyzji lecz nie są one poparte zaprotokołowaną uchwałą właścicieli, co prowadzi do wniosku, że stwierdzenie osoby sporządzającej protokół jest czymś w rodzaju licentia poetica; błędne ustalenie Sądu w kwestii decyzji właścicieli ma istotne konsekwencje dla rozstrzygnięcia sprawy, ponieważ posłużyło Sądowi do podważenia twierdzenia powodów o tym, że nie wiedzieli o toczącej się procedurze zbierania głosów nad zaskarżoną uchwałą oraz przyjęcia, że właściciele zdecydowali na zebraniu o podjęciu uchwał nr (...) i (...) co przeczy twierdzeniom powodów, że Zarząd pozwanej, działając sprzecznie z zasadami współżycia społecznego, dąży do odebrania powodom schowka;

II.  Naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez:

a.  Błędne zastosowanie art. 23 ust. 3 w zw. z art. 25 ust. la Ustawy o własności lokali, z których wynika, że powiadomienie o treści uchwały może nastąpić najwcześniej po jej podjęciu o czym świadczy dokonany tryb użycia czasownika "podejmować" w treści art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali; Sąd, wbrew powyższemu, przyjął, że wystarczające było, że powodowie zapoznali się z treścią głosowanej uchwały podczas procedury zbierania głosów (a więc przed jej podjęciem); w konsekwencji nie uznał twierdzeń powodów, iż o treści zaskarżonej uchwały zostali powiadomieni po 16 lipca 2012 r.; powyższe błędne twierdzenia Sądu stały się podstawą uznania przez Sąd, że termin do zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 ust. la ustawy o własności lokali minął (Sąd stwierdził, że należy termin ten liczyć od maja 2012 r.); ww. błędne stwierdzenia doprowadziły Sąd do konkluzji, że termin na wniesienie zarzutów, dotyczących naruszenia interesów powodów, minął; w efekcie tego błędu, Sąd nie rozpoznał zarzutów dotyczących naruszenia interesów powodów (co prawda prowadził rozważania na te tematy, podkreślał jednak jednocześnie, że termin 6-tygodniowy minął);

b.  Naruszenie art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 98 k.c. poprzez uznanie, że pełnomocnictwo udzielone przez m. (...) W. upoważniało do oddania głosu nad zaskarżoną uchwalą; Sąd prawidłowo wywiódł, że do głosowania nad zaskarżoną uchwałą upoważnia tylko i wyłącznie pełnomocnictwo rodzajowe (pełnomocnictwo ogólne nie jest wystarczające), błędnie natomiast uznał pełnomocnictwo Miasta za rodzajowe; powodowie uważają, że brak w pełnomocnictwie stwierdzenia o upoważnieniu do głosowania nad uchwałami podejmowanymi w drodze indywidualnego zbierania głosów (w odróżnieniu od upoważnienia do głosowania nad uchwałami podejmowanymi na zebraniu, które jest wyraźnie wskazane jako rodzaj czynności do których Miasto upoważnia pełnomocnika) powoduje, że nie można tego pełnomocnictwa uznać za rodzajowe uprawniające do głosowania nad zaskarżoną uchwałą; wobec faktu, że pełnomocnictwo Miasta nie upoważniało do głosowania nad zaskarżoną uchwałą nie uzyskała ona wymaganej większości głosów (zgodnie z art. 23 ust. 2 powinna być to zwykła większość liczona wg wielkości udziałów) ponieważ Miasto ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej zaskarżona uchwała jest nieważna;

c.  Błędną interpretację art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 140 kodeksu cywilnego w zw. z art. 20 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r., poprzez pominięcie okoliczności, że zaskarżona uchwała zawiera definicję zakresu (w uchwale użyto sformułowania "granic") nieruchomości wspólnej co jest niedopuszczalne, ponieważ właściciele lokali (członkowie wspólnoty mieszkaniowej) nie mają podstaw prawnych do podejmowania czynności regulującej zakres ustawowego prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, które to prawo ma charakter rzeczowy a więc stosuje się do niego rygor dotyczący praw rzeczowych, w szczególności zasadę numerus clausus praw rzeczowych, z której wynika niedopuszczalność modyfikacji ustawowych zakresów poszczególnych praw rzeczowych - w tym przypadku własności; z powyższego wynika nieważność zaskarżonej uchwały ex lege, z powodu sprzeczności czynności polegającej na podjęciu uchwały z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa;

W związku z tym wnieśli o: zmianę zaskarżonego wyroku i uznanie za nieważną uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej oznaczonej nr (...) oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania według norm przepisanych ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna, za wyjątkiem jednego zarzutu- zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd I instancji dokonał błędnych ustaleń faktycznych w zakresie określenia daty, w której powodowie dowiedzieli się o podjętej uchwale, a w konsekwencji błędnie zastosował przepis art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r.Nr 80 poz. 903 ze zm.) uznając, że powództwo zostało wytoczone po upływie terminu zawitego, co skutkowało jego oddaleniem.

Na wstępie wskazać należy, że Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, że powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali wyczerpuje interes prawny powodów w skarżeniu uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Na podstawie powyższego przepisu można bowiem wytoczyć powództwo zarówno o uchylenie uchwały, jak również o ustalenie jej nieistnienia lub nieważności. Prawidłowo więc Sąd I instancji, badając zasadność powództwa, rozpatrywał przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, wykluczając możliwość oparcia rozstrzygnięcia na treści art. 189 k.p.c. Zgodnie z art. 25 ust. 1a, powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sprawie niniejszej Sąd I instancji ustalił, że głosowanie odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów, zaś powodowie zapoznali się z treścią uchwały, będącej przedmiotem głosowania w dniu 28 maja 2012r. Jak słusznie podnieśli skarżący, nie mogli być oni powiadomieni o treści podjętej uchwały jeszcze w trakcie zbierania głosów, jest to bowiem sprzeczne z treścią art. 25 ust. 1a ustawy, z którego jednoznacznie wynika, że powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia powoda o treści podjętej uchwały. Zapoznanie się przez głosującego z treścią uchwały poddawanej pod głosowanie nie jest równoznaczne z zapoznaniem się z treścią uchwały już podjętej, tym bardziej, że z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika obowiązek zarządu do powiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie. W konsekwencji nie można uznać dnia 28 maja 2012r., za datę od której rozpoczął bieg 6- tygodniowy termin do wytoczenia powództwa przeciwko wspólnocie. Powodowie wskazali datę, w której dowiedzieli się o treści uchwały t.j. 16 lipca 2012r. W tej sytuacji- jeżeli pozwany temu zaprzecza, winien – zgodnie z art. 6 k.c. w zw. z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali- udowodnić, kiedy zawiadomił powodów o treści podjętej uchwały. Ponieważ powód nie podjął żadnej inicjatywy dowodowej w tym kierunku, powództwo należy uznać za wniesione w ustawowym terminie.

Nie można również odmówić racji skarżącym, w zakresie zarzutu dotyczącego naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez wewnętrzna sprzeczność zawartą w uzasadnieniu wyroku. Istotnie, w uzasadnieniu znalazły się dwa sprzeczne twierdzenia odnośnie znaczenia ewentualnej umowy quoad usum. Brak jest również oceny dowodów z przesłuchania świadków P. K. i A. S. oraz dokumentów przedstawionych przez powodów. Te niewątpliwe naruszenia proceduralne nie mają jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia, w sytuacji, gdy okolicznością bezsporną jest, że powodowie nie zawierali z pozostałymi właścicielami umowy dotyczącej korzystania z części wspólnej nieruchomości w zakresie schowka obok mieszkania nr (...), ponadto zaskarżona uchwała nie zmienia sposobu użytkowania tego schowka, stwierdza jedynie- co jest zgodne ze stanem prawnym, że stanowi on część wspólną nieruchomości.

Pozostałe zarzuty apelacji nie znalazły potwierdzenia. Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i doszedł do słusznego wniosku, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z prawem ani z umową właścicieli lokali, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani w inny sposób nie narusza interesu powodów. Podkreślenia wymaga okoliczność, że skarżona uchwała ma charakter deklaratoryjny, potwierdza tylko stan prawny nieruchomości, brak jest jakichkolwiek wątpliwości, że wymienione w niej części nieruchomości takie jak np: klatki schodowe, korytarze, schody, schrony, schowki na klatkach schodowych stanowią jej część wspólną. Uchwała nr (...) nie kreuje nowego stanu prawnego, potwierdza jedynie stan prawny wynikający z dokumentów i w istocie nie kwestionowany przez powodów czyli, że schowek nie jest przynależnością któregokolwiek z mieszkań. Co więcej, uchwała nie dotyczy nawet samego schowka przy mieszkaniu nr (...), wymienia jedynie w sposób ogólny pomieszczenia i elementy budynku stanowiące jego część wspólną. Ponadto uchwała nie zmienia przeznaczenia schowka, jak również innych wymienionych w niej elementów. Słusznie więc Sąd I instancji uznał, że powodowie nie wykazali, aby przedmiotowa uchwała naruszyła ich interes. Zaznaczenia wymaga również okoliczność, że nie może być mowy o niezgodności uchwały z umową właścicieli, gdyż powodowie takiej umowy nie zawierali, zaś swoje uprawnienie do korzystania ze schowka wywodzą z rzekomej umowy zawartej przez poprzednią właścicielkę lokalu nr (...). Sąd Apelacyjny wyklucza możliwość, że wraz z nabyciem przez powodów prawa własności lokalu, automatycznie przeszło na nich prawo poprzedniej właścicielki do korzystania ze schowka z wyłączeniem innych współwłaścicieli, tym bardziej, że brak jest jakichkolwiek dowodów, że poprzedniej właścicielce takie prawo przysługiwało. Stąd oddalenie przez Sąd I instancji wniosków dowodowych w postaci wykazu pomieszczeń wspólnych wraz z dokumentacją rysunkową było zasadne, dowód ten był bowiem zbędny dla rozstrzygnięcia.

Wbrew twierdzeniom powodów, zawarcie w uchwale daty 21 marca 2012r., nie świadczy o tym, że została podjęta ona w innym trybie, niż to ustalił Sąd I instancji. Materiał dowodowy, w tym również treść korespondencji mailowej z 29 i 30 maja 2012r. (k.34-35), protokół zebrania ogółu właścicieli nieruchomości przy ul. (...) (k.145-148) wskazują, iż podjęto ją w trybie indywidualnego zbierania głosów, powodom przedstawiono ją do głosowania w dniu 28 maja 2012r. Skoro umożliwiono im zrealizowanie prawa głosu w formie dopuszczonej przez ustawę o własności lokali, to nielogiczne jest twierdzenie powodów, że nie wiedzieli oni o toczącej się procedurze zbierania głosów i w związku z tym Sąd poczynił błędne ustalenia faktyczne, naruszając przepisy art. 233, art. 328 § 2 i art. 236 k.p.c.

Wbrew zarzutom apelujących, Sąd Okręgowy prawidłowo ocenił pełnomocnictwa udzielone przez miasto (...) W. oraz E. K. (k.139 i k.138) jako ważne i spełniające wymogi pełnomocnictw rodzajowych określonych w art. 98 k.c. Pełnomocnictwo rodzajowe jest konieczne do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd. Co stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd należy ocenić w każdym przypadku indywidualnie, przy uwzględnieniu przedmiotu zarządu oraz obowiązku wykonywania zarządu w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Głosowanie na zebraniu właścicieli nad uchwałą dotyczącą określenia granic nieruchomości wspólnej, niewątpliwie stanowi tego rodzaju czynność (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do dokonania czynności określonego rodzaju i wystarczy, aby określało ono rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Wymogi te zostały spełnione w przypadku kwestionowanych przez powodów pełnomocnictw. D. D. była upoważniona do wykonywania funkcji współwłaściciela nieruchomości wspólnych, położonych na obszarze Dzielnicy W. m.(...) W., w tym do reprezentowania m.(...) W., wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych tych nieruchomości oraz innych czynności wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali oraz kodeksu cywilnego. Pełnomocnictwo w sposób wyraźny określa więc rodzaj czynności do których pełnomocnik jest umocowany i jest to m.in. wykonywanie prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Podobnie, prawidłowo Sąd i instancji ocenił pełnomocnictwo udzielone H. Ż. przez E. K.. Nieprawidłowa jest interpretacja powodów, że zawarcie w treści pełnomocnictwa sformułowania „prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych”, wyklucza oddanie głosu w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ustawa o własności lokali dopuszcza podejmowanie uchwał zarówno na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd bądź częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Wolą mocodawcy w tym wypadku było udzielenie pełnomocnictwa do oddania głosu, bez różnicowania sposobu jego oddania.

Biorąc powyższe pod uwagę, na mocy art. 385 k.p.c., apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego oparto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.