Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

13 listopada 2014 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska

Protokolant: Alicja Czarnota

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. Ż.

przeciwko I. M.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej I. M. na rzecz powódki A. Ż. kwotę 97.633,60 zł ( dziewięćdziesiąt siedem tysięcy sześćset trzydzieści trzy złote sześćdziesiąt groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 93.943,60 zł od dnia 17 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty i od kwoty 3.690 zł od dnia 25 września 2011 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala dalej idące powództwo;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 7.342,38 zł tytułem kosztów procesu;

IV.  nakazuje pozwanej, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa –- Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 521,75 zł tytułem brakujących wydatków na wynagrodzenie biegłego;

V.  nakazuje powódce, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 501,29 zł tytułem brakujących wydatków na wynagrodzenie biegłego.

Na oryginale właściwy podpis,-

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 sierpnia 2011 r. powódka A. Ż. domagała się zasądzenia od pozwanej I. M. kwoty 178.010,24 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, zobowiązania pozwanej do wydania na rzecz powódki oryginałów lub uwierzytelnionych wyciągów z dokumentacji budowlanej lokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się w K., przy ul. (...) oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł oraz kwoty 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że w dniu 31 lipca 2009 r. strony zawarły przedwstępną umowę zamiany, na podstawie której pozwana zobowiązała się przenieść na powódkę prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w działce nr (...), położonej w K., gmina D., natomiast powódka zobowiązała się do przeniesienia na pozwaną prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w G., gmina O.. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony zawarły umowę zamiany w dniu 31 marca 2010 r. Zgodnie z treścią tej umowy, powódka stała się właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w K., przy ul. (...) o łącznej powierzchni określonej na 117,5 m ². Lokal położony jest na dwóch kondygnacjach i składa się z 3 pokoi, holu, salonu połączonego z kuchnią, łazienki z wc oraz garderoby. Do lokalu przylega ponadto taras położony na drugiej kondygnacji. Wartość lokalu oceniono na kwotę 350.000 zł. Pozwana zobowiązała się nadto do wydania powódce kserokopii dokumentacji technicznej w terminie do dnia 14 kwietnia 2010 r.

Powódka wskazała, że objęła lokal w posiadanie w październiku 2010 r. Natomiast w dniu 24 stycznia 2011 r. powódka wystosowała do pozwanej pismo z wezwaniem do wydania dokumentacji technicznej lokalu, zgłaszając jednocześnie wady, które ujawniły się w trakcie użytkowania mieszkania, tj. wilgoć oraz zagrzybienie na podłodziach i ścianach, niedrożność wentylacji oraz przeciek wody na poddaszu. Wadliwości te były nadto wielokrotnie zgłaszane S. B., który faktycznie zajmował się inwestycją w imieniu pozwanej będącej jego teściową.

W związku z pogłębianiem się wad i brakiem reakcji na to ze strony pozwanej powódka zleciła wykonanie ekspertyzy techniczno-budowlanej lokalu. W treści tej ekspertyzy stwierdzono liczne nieprawidłowości, które stały się przyczyną usterek i wad o charakterze trwałym. Koszty prac budowlanych niezbędnych do usunięcia wszystkich nieprawidłowości oszacowano na 174.320,24 zł natomiast koszt wykonania ekspertyzy wyniósł 3.690,00, co łącznie dało dochodzoną pozwem kwotę 178.010,24 zł.

Domagając się zwrotu kwoty 174.320,24 zł powódka powołała się na przepisy o rękojmi, przyznające kupującemu roszczenie o obniżenie ceny wadliwej rzeczy. Natomiast podstawy prawnej do wydania dokumentacji technicznej upatruje powódka w treści art. 546 § 1 k.c. oraz art. 60 prawa budowlanego, obligujących do wydania dokumentów właścicielowi (nabywcy) nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew z dnia 21 września 2011 r. (k. 89 i n.) pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana przyznała, że zawarła z powódką umowę przedwstępną zamiany, a następnie w wykonaniu tej umowy przedwstępnej – umowę zamiany, na podstawie której powódka nabyła lokal mieszkalny nr (...) położony w K. przy ul. (...), natomiast pozwana nabyła nieruchomość gruntową w G.. Ponadto powódka zapłaciła na rzecz pozwanej kwotę 190.000 tytułem dopłaty.

Wyjaśniła, że zgodnie z przedwstępną umową zamiany, pozwana zobowiązała się do wykonania prac budowlanych w lokalu położonym w K.. Prace te zostały wykonane przez jej pełnomocnika, a jednocześnie zięcia, S. B., któremu pomagał jego ojciec, Z. B.. Powódka interesowała się jednak wskazaną nieruchomością jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej. Widziała w jaki sposób prowadzone są prace w lokalu, miała wiedzę na temat używanych materiałów budowlanych i nigdy nie wnosiła w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Miała ona również możliwość wglądu do dokumentacji technicznej, która to dokumentacja została jej zresztą przekazana przez S. B., zgodnie z postanowieniami umowy zamiany.

Wskazała dalej pozwana, że twierdzenia powódki co do wad lokalu są niezasadne. Wilgoć jaka pojawiła się w lokalu nie jest spowodowana wadami tkwiącymi w rzeczy sprzedanej, lecz wadliwie przeprowadzonymi przez powódkę pracami budowlanymi oraz niewłaściwym użytkowaniem lokalu, w szczególności nieprawidłowo wykonaną izolacją na tarasie oraz umieszczeniem łazienki na poddaszu, mimo że rozwiązanie takie nie zostało przewidziane w projekcie budowlanym. Nadto powódka zrezygnowała z ogrzewania gazowego na rzecz kominka. Skutkowało to z kolei niedogrzaniem lokalu, co szczególnie w początkowym okresie jego użytkowania może doprowadzić do powstania wilgoci w mieszkaniu. Zaprzeczyła pozwana również innym wadom, za które mogłaby ponosić odpowiedzialność. Wskazała, że opinia prywatna sporządzona na rzecz powódki jest stronnicza i nie oddaje prawdziwego stany rzeczy.

W dalszym toku postępowania strony ponawiały swoje twierdzenia i zarzuty, polemizując ze stanowiskiem przeciwnika. Strony odnosiły się między innymi do okolicznośći zawilgocenia występującego w lokalu, niefunkcjonalnej łazienki położonej na piętrze, nieodpowiedniego wykonania dachu, sposobu wykonania tarasu oraz zbyt stromych i niebezpiecznych schodów prowadzących na drugą kondygnację lokalu. Sporna była w szczególności kwestia wiedzy powódki na temat przyczyn i czasu powstania poszczególnych wadliwości lokalu oraz wiedzy powódki na temat sposobu przeprowadzania prac budowlanych oraz stanu lokalu mieszkalnego nabywanego na podstawie umowy zamiany.

W piśmie z dnia 9 czerwca 2014 r. (k. 363) powódka zmodyfikowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 198.809 zł wraz z odsetkami liczonymi od kwoty 194.009,00 od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty, a od kwoty 4.800,00 zł – od dnia wyroku do dnia zapłaty, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł. Na kwotę tę składało się 190.319,00 zł tytułem kosztów usunięcia przyczyn występowania wad oraz likwidacji tych wad i usterek w budynku powódki, kwota 3.690,00 zł z tytułu wykonania ekspertyzy budowlanej, 1.200,00 zł kosztów wody i energii oraz 3.600,00 zł kosztu wynajmu mieszkania na czas remontu.

W uzasadnieniu tego stanowiska powódka podniosła, że z opinii przedstawionej w toku postępowania przez biegłego sądowego wynika, że aktualny koszt usunięcia przyczyn występowania wad oraz likwidacji tych wad i usterek wynosi 190.319,00 zł. Kwota ta jest nadto powiększona o 4.800 zł, gdyż w czasie remontu powódka będzie musiała zamieszkiwać poza lokalem i ponosić związane z tym koszty. Z kolei znaczna aktywność pełnomocnika procesowego w toku postępowania uzasadnia zasądzenie wynagrodzenia w podwójnej minimalnej stawce przewidzianej przepisami, a zatem w kwocie 7.200 zł.

Pozwana wnosiła w dalszym ciągu o oddalenie żądania, a także zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych (k. 442).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W lipcu 2009 r. powódka wraz ze swoim konkubentem (obecnie mężem), A. W., podjęła decyzję o nabyciu lokalu należącego do pozwanej, który w tamtym czasie był jeszcze w budowie. W związku z tym trzydziestego pierwszego lipca 2009 r. w Kancelarii Notarialnej notariuszy (...) Spółki Cywilnej we W., (...), strony procesu zawarły przedwstępną umowę zamiany nieruchomości. Pozwana zobowiązała się tytułem zamiany przenieść na rzecz powódki lokal mieszkalny znajdującego się w budynku położonym na działce (...), położonej w K., gmina D., powstałej w wyniku scalenia działek nr (...) i nie ujawnionej jak do tej pory w księdze wieczystej. Lokal o powierzchni około 122 m ² znajduje się na dwóch kondygnacjach budynku i składa się z 3 pokoi, salonu połączonego z kuchnią, łazienki z wc oraz garderoby. Natomiast powódka zobowiązała się przenieść na rzecz pozwanej nieruchomość stanowiącą działkę numer (...) o powierzchni 6.000 m ², położoną w miejscowości G., gmina O., dla której Sąd Rejonowy w Trzebnicy prowadzi księgę wieczystą nr (...). Wartość nieruchomości powódki oceniono na kwotę 160.000 zł, natomiast lokalu zbywanego przez pozwaną – na 350.000 zł. Strony przyjęły wobec tego, że powódka zapłaci pozwanej w ratach kwotę 190.000 tytułem dopłaty, z terminem zapłaty ostatniej raty do 31 grudnia 2009 r.

Dowód:

- umowa przedwstępna zamiany, rep. A nr (...)wraz z załącznikami k. (...).

W czasie zawierania przez strony umowy przedwstępnej lokal mieszkalny, którego własność pozwana zobowiązała się przenieść na rzecz powódki, nie był jeszcze gotowy do użytkowania. Znajdował się on w dobudowanej części istniejącego już budynku mieszkalnego. W drugiej połowie 2009 r. na zlecenie pozwanej końcowe roboty budowlane w lokalu wykonywał zespół kierowany przez S. B., zięcia pozwanej, któremu doradzał i pomagał w zarządzaniu pracami jego ojciec, Z. B.. Pozwana zobowiązała się wobec powódki zarówno do wykończenia zewnętrznej strony budynku, jak i wnętrza mieszkania. W tym zakresie wykonane miały być między innymi: elewacja, parapety zewnętrzne, okna z roletami, wylewki podłogowe pod panele lub kafle, instalacja grzewcza, elektryczna, przyłącza kanalizacyjne, tynki wewnętrzne, kaloryfery i schody. Natomiast powódka miała jedynie wykonać końcowe, drobne prace wykończeniowe, a mianowicie położyć podłogę (np. panele, kafle), zamontować wyłączniki i kontakty, założyć drzwi wewnętrzne oraz parapety wewnętrzne, a także dokonać tzw. białego montażu.

Dowód:

- załączniki nr 1 – 3 do umowy przedwstępnej zamiany, rep. A nr (...), k. (...).,

- zeznania świadka S. B. (e-protokół rozprawy z dnia 5 kwietnia 2012 r., 00:03:46 – 00:33:30),

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28),

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20)

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 1 marca 2010 r. Przyjęto nadto, że pozwana w terminie 3 miesięcy od zawarcia niniejszej umowy udostępni powódce lokal mieszkalny, a zatem najpóźniej w październiku 2009 r. Wzajemne wydanie obu nieruchomości miało z kolei nastąpić w terminie 3 dni roboczych po zapłacie całej kwoty dopłaty. Pozwana zobowiązała się nadto dopełnić formalności koniecznych do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, a także złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej, aby w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej dla lokalu była prowadzona księga wieczysta. Udzieliła nadto pozwana S. B. pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dowód:

- umowa przedwstępna zamiany, rep. A nr (...) wraz z załącznikami (...).

W okresie przed wprowadzeniem się do lokalu i zawarciem umowy przyrzeczonej powódka przyjeżdżała do lokalu, zapoznając się ze stanem wykonywanych robót. S. B. konsultował się z powódką, oraz jej konkubentem (obecnie małżonkiem), A. W. w zakresie niektórych problemów występujących w toku wykonywanych prac. W tym zakresie zgłaszano powódce, że dach nad lokalem nie zostanie wykonany zgodnie z projektem budowlanym, ponieważ – w ocenie S. B. – spowodowałoby to zasłonięcie okna w sąsiednim lokalu. Powódka zgodziła się na samodzielne wykonanie na terenie tarasu izolacji oraz opierzenia (odprowadzenia wody do rynny), a także położenie na nim kafli. Po konsultacji z powódką została podjęta również decyzja o wybudowaniu dodatkowej łazienki, usytuowanej na drugiej kondygnacji lokalu; była to wspólna decyzja powódki, A. W. i S. B.. Powódka wybierała nadto kolor montowanych w mieszkaniu schodów, prowadzących na drugą kondygnację.

Dowód:

- zeznania świadka S. B. (e-protokół rozprawy z dnia 5 kwietnia 2012 r., 00:03:46 – 00:33:30),

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28),

- zeznania świadka Z. B. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:58:28 – 01:11:04),

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20 oraz e-protokół rozprawy z dnia 22 maja 2013 r., 00:03:25 – 00:16:01)

Najpóźniej na początku listopada 2009 r. lokal został wydany powódce, która mogła przystąpić do samodzielnych, ostatecznych prac wykończeniowych. Strony nie sporządziły żadnego formalnego protokołu odbioru lokalu, a powódka w tamtym okresie nie zgłaszała jeszcze zastrzeżeń do stanu lokalu. Końcowe prace wykończeniowe na zlecenie powódki wykonywał A. W. razem ze swoim ojcem. Ostatecznie powódka zamieszkała w lokalu razem z A. W. w lutym 2010 r. Już przy przewożeniu mebli do nowego mieszkania powódki została wykryta pierwsza wadliwość w postaci przeciekania wody do wnętrza lokalu. W związku z tym powódka kontaktowała się z S. B., który z kolei zlecił naprawę dachu nad lokalem. Po dokonaniu naprawy problem przeciekania wody do lokalu przez pewien czas nie występował.

Dowód:

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20 oraz e-protokół rozprawy z dnia 22 maja 2013 r., 00:03:25 – 00:16:01)

W wykonaniu umowy przedwstępnej strony w dniu 31 marca 2010 r. w Kancelarii Notarialnej we W., (...) strony zawarły umowę zamiany nieruchomości. Na tej podstawie powódka stała się właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...), położonego na pierwszej i drugiej kondygnacji, znajdującego się w K. przy ul. (...) o powierzchni 117,5 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Oleśnicy prowadzi księgę wieczystą numer (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Do lokalu przylega taras położony na drugiej kondygnacji budynku, służący wyłącznie do użytku właścicieli tego lokalu. Strony określiły wartość nieruchomości będących przedmiotem zamiany w ten sam sposób co w umowie przedwstępnej, a zatem wartość lokalu nabywanego przez powódkę – na 350.000,00 zł, natomiast wartość nieruchomości obejmowanej przez pozwaną – na 160.000 zł. Potwierdzono, że zarówno wydanie nieruchomości, jak i zapłata dopłaty przez powódkę w wysokości 190.000 zł miały już miejsce. Pozwana udzieliła powódce gwarancji i rękojmi zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Nadto zobowiązała się wydać powódce dokumentację techniczną budynku.

Dowód:

- umowa zamiany nieruchomości, rep. A nr (...)wraz z załącznikami (...).

W mieszkaniu powódki występowała duża wilgotność powietrza. Było to odczuwalne miedzy innymi w ten sposób, że ubrania w szafie oraz pościel były stale wilgotne. W związku z tym po konsultacji z S. B. powódka zleciła profesjonalnej firmie zbadanie wilgotności oraz osuszenie pomieszczeń. Za usługę tę zapłacił S. B.. Spowodowało to, przejściowo, poprawę. Niemniej w późniejszym okresie problemy z wysoką wilgotnością występowały w dalszym ciągu. Efektem tego jest gromadzenie się wody i tworzenie się kałuż w sypiali oraz garderobie, a także wybrzuszanie się paneli.

Dowód:

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20 oraz e-protokół rozprawy z dnia 22 maja 2013 r., 00:03:25 – 00:16:01)

Po wprowadzeniu się do lokalu powódka korzystała przez pierwszy rok z ogrzewania gazowego. Ogrzewanie to było jednak kosztowne i nie dawało zadowalających efektów, związku z czym powódka i A. W. postanowili założyć kominek. Montaż kominka został przeprowadzony w prawidłowy sposób, zgodnie z obowiązującymi wymogami. Ogrzewanie takie może być używane w lokalu należącym do powódki. Użytkowanie ogrzewania kominkowego nie wpłynęło negatywnie na stan techniczny lokalu, w szczególności nie stanowiło przyczyny pojawiania się wilgoci w lokalu.

Dowód:

- zeznania świadka M. P. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:02:46 – 00:09:45)

- faktury i dokumenty rozliczeniowe, k. 11 i n.

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

- dokumenty z okresowej kontroli przewodów kominiarskich oraz opinia dotycząca urządzeń grzewczo-kominowych w lokalu przy ul. (...) w K., k. 124 i n.

- opinia sporządzona na zlecenie SO we Wrocławiu dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 305

Ze względu na zaparowywanie okien w lokalu występowały obawy co do prawidłowego działania wentylacji. Dokonane pomiary w ocenie powódki i A. W. wskazywały na nieprawidłowe działanie wentylacji, o czym informowany był S. B.. Ten ostatni nie uznawał wskazanej wady. Zgodził się jednak na zamontowanie specjalnych nawiewników na oknach, co miało poprawić wentylację w lokalu. S. B. nie zgodził się jednak na wykonanie dalszych prac zgodnie z żądaniami powódki, w szczególności nie chciał wykonać tzw. komina wentylacyjnego.

Dowód:

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

W związku z ujawnianiem się kolejnych wad powódka postanowiła zlecić profesjonalnemu rzeczoznawcy wykonanie ekspertyzy odnośnie do stanu technicznego lokalu. W prywatnej ekspertyzie techniczno-budowlanej z dnia 11 kwietnia 2011 r. rzeczoznawca W. J. oświadczył między innymi, że lokal mieszkalny został wadliwie zaprojektowany i wykonany z punktu widzenia ochrony cieplnej. W trakcie realizacji budynku zmieniono w sposób istotny wykonanie pomieszczenia na poddaszu, w stosunku do rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym, a przez to kubaturę i wysokość lokalu. Po wprowadzonych zmianach powierzchnia użytkowa lokalu wynosi ok. 86 m ². Zastosowane nieprawidłowe rozwiązania orz złe wykonawstwo robót stały się przyczyną wystąpienia licznych usterek i wad o charakterze trwałym. W związku z tym koniecznym jest wykonanie prac naprawczych związanych z ociepleniem ścian zewnętrznych, podziemia budynku oraz wykonanie ocieplenia i hydroizolacji tarasu. Natomiast pomieszczenie poddasza kwalifikuje się do przebudowy. Modernizacja musi uwzględniać również konieczność wybudowania przewodów kominowych wentylacyjnych obsługujących pomieszczenia parteru.

Dowód:

- prywatna ekspertyza techniczno budowlana lokalu nr (...) w budynku przy ul (...), k. 30 i n.

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20 oraz e-protokół rozprawy z dnia 22 maja 2013 r., 00:03:25 – 00:16:01)

Mając na względzie ujawnianie się kolejnych wad w lokalu oraz wnioski prywatnej ekspertyzy techniczno-budowlanej powódka pismami z dnia 13 maja 2011 r. oraz 10 czerwca 2011 r. wzywała pozwaną do obniżenia ceny lokalu o kwotę 174.320,24 zł. Kwotę tę uzasadniała kosztorysem budowlanym sporządzonym przez autora prywatnej ekspertyzy. Nadto we wskazanych pismach zwracała się do pozwanej o zapłatę kwoty 3.690 zł tytułem wynagrodzenia dla rzeczoznawcy za wykonanie ekspertyzy technicznej budynku.

Dowód:

- pismo przedprocesowe z dnia 13 maja 2011 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 75 i n.

- ostateczne przesądowe wezwanie z 10 czerwca 2011 r, z potwierdzeniem odbioru, k. 79 i n.

- kosztorys budowlany – robót według wytycznych ekspertyzy budowlanej budynku przy ul. (...), k. 66 i n.

- faktura VAT nr (...), k. 74

Zarówno w okresie zawierania umowy przedwstępnej, wykonywania robót wykończeniowych na zlecenie pozwanej, jak i w późniejszym okresie w związku z ujawnianiem się kolejnych wad powódka oraz A. W. kontaktowali się głównie z S. B.. Obecnie relacje między tymi osobami są trudne; osoby te nie podtrzymują kontaktów. Powódka i A. W. stracili zaufanie do S. B.. Ten ostatni również ocenia możliwości dalszej współpracy jako problematyczne.

Dowód:

- zeznania świadka S. B. (e-protokół rozprawy z dnia 5 kwietnia 2012 r., 00:03:46 – 00:33:30)

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

- wyjaśnienia powódki (e-protokół rozprawy z dnia 21 marca 2013 r., 00:06:11 – 00:24:20 oraz e-protokół rozprawy z dnia 22 maja 2013 r., 00:03:25 – 00:16:01)

Lokal mieszkalny nabyty przez powódkę w rzeczywistości obarczony jest licznymi, poważnymi wadami. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że ściany zewnętrzne powinny być wymurowane z pustaków ceramicznych P. o grubości 25 cm, ocieplonymi od zewnątrz styropianem o grubości 12 cm. Faktycznie zaś wykonane zostały wykonane ściany warstwowe: od wewnątrz mur grubości 24 cm z bloczków z betonu komórkowego, następnie pięciocentymetrowa warstwa z wełny mineralnej, a od zewnątrz mur grubości 12 cm z bloczków z betonu komórkowego. Tak wykonany mur ma znacznie mniejsze właściwości izolacyjne. Istniejący mur nie chroni w dostateczny sposób mieszkania przed utratą ciepła. Wewnątrz istniejącego muru następuje skraplanie pary wodnej występującej w powietrzu i wilgoć ta pojawia się na wewnętrznych powierzchniach muru, najintensywniej przy podłodze, gdzie schłodzenie jest największe. Konieczna jest zatem przebudowa ścian zewnętrznych. Koszt usunięcia opisanej wady szacuje się na kwotę 33.770,50 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 301 i n., 324 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

Więźba dachowa została wykonana niezgodnie z projektem. Wysokość dobudowanej więźby dachowej została obniżona o 125 cm w stosunku do projektu, ponadto nie przedłużono połaci dachowej, co w konsekwencji spowodowało zmniejszenie powierzchni pokoju na piętrze oraz obniżenie wysokości pomieszczeń piętra do wysokości 2,32 m w najwyższym miejscu, gdy minimalna wysokość pomieszczeń mieszkalnych wynosi obecnie 2,60 m. Nadto strop nad dobudowaną częścią podniesiono o 22 cm. W efekcie na piętrze zamiast równego poziomu podłogi pokoju i posadzki tarasu, przewidzianego w projekcie, posadzka tarasu jest wyższa o 30 cm. Poza tym strop w części dobudowanej jest o 8 cm grubszy od stropu pomiędzy pokojem na piętrze a holem na parterze, mimo że powinien być obniżony. Nie zostały wobec tego zapewnione warunki do wykonania prawidłowej izolacji cieplnej i wodochronnej nawierzchni tarasu.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 302 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

Drzwi balkonowych nie wyniesiono ponad powierzchnię tarasu o wysokość co najmniej 10 cm. Zabieg taki jest konieczny dla wykonania prawidłowej izolacji wodochronnej. Brakuje rynien czy innego rozwiązania technicznego umożliwiającego odprowadzenie wody opadowej z połaci dachowej. W efekcie woda spływa bezpośrednio na taras. Nadto nie zachowano odpowiednich spadków nawierzchni tarasu (co najmniej 1,5 %), co służyłoby odprowadzeniu wody do rynien wzdłuż ściany tylnej i szczytowej, wzdłuż których taras jest odkryty. Brakuje również wymaganych warstw pomiędzy konstrukcją stropu a nawierzchnią tarasu, między innymi izolacji wodochronnej oraz szczelin dylatacyjnych.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 303 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

W celu usunięcia opisanych wyżej wad konieczna byłaby przebudowa dachu oraz wykonanie remontu stropodachu (nawierzchni tarasu). Przebudowa dachu wymagałaby poniesienia nakładów w wysokości 16.959,52 zł netto. Natomiast remont stropodachu należy oszacować na kwotę 45.733,05 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 324 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

Schody wewnętrzne prowadzące na drugą kondygnację lokalu zostały wykonane niezgodnie z projektem, który zakładał dwa biegi schodowe równoległe do siebie (odwrócone o 180 stopni). Wykonano zaś dwa biegi schodowe, usytuowane prostopadle do siebie. Otwór w stropie jest za mały, w wyniku czego odległość od krawędzi stropu do stopnia znajdującego się pod tą krawędzią wynosi zaledwie 172 cm. Powinna zaś wynosić co najmniej 200 cm. Podczas wchodzenia po schodach należy się schylać, żeby nie uderzyć głową o strop. Stopnie są nadto za wysokie i zbyt wąskie. Wymiana schodów wewnętrznych byłaby z wiązana z kosztami w wysokości 6.622,60 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 306 i n., 324 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

- zeznania świadka A. W. (e-protokół rozprawy z dnia 25 kwietnia 2012 r., 00:30:11 – 00:58:28)

Posadzki na gruncie w pomieszczeniach parteru spornego lokalu zostały wykonane bez właściwej izolacji termicznej i wilgotnościowej. Izolacja termiczna nie została w ogóle wykonana, a izolacja wilgotnościowa jest jedynie symboliczna; składa się z jednej warstwy folii. Brak izolacji termicznej od gruntu powoduje znaczne ochłodzenie pomieszczeń, nawet do zjawiska roszczenia powierzchni podłóg. Remont posadzki na gruncie w pomieszczeniach lokalu wymagałby poniesienia kosztów w wysokości 28.108,41 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sadu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 307, 324 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

W spornym lokalu brakuje właściwej izolacji przeciwwodnej i termicznej murów fundamentowych. Przyczynia się to do powstania wykwitów pleśni na ścianach zewnętrznych od wewnątrz pomieszczeń przy podłodze. Koszt izolowania ścian fundamentowych od zewnątrz wynosi 4.212,93 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 308, 324 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

Lokal nie ma właściwej wentylacji grawitacyjnej pomieszczeń. Konieczne jest wykonanie wolnostojącego komina murowanego, usytuowanego na stropie nad parterem i wyprowadzenie go ponad połać sąsiedniego, wyższego dachu. Koszt wykonania tych prac wynosi 966,78 zł netto.

Dowód:

- opinia sporządzona na zlecenie tut. Sądu, dotycząca nieruchomości lokalowej położonej w K., ul. (...), k. 309, 324 i n.

- wstępna ocena istniejącego stanu instalacji wentylacyjnej w mieszkaniu przy ul. (...) w K., k. 109 i n.

- opinia uzupełniająca, k. 399 i n.

-kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

Całość kosztów wyżej opisanych prac eliminujących wady lokalu wynosi 136.373,79 zł netto (33.770,50 zł + 16.959,52 zł + 45.733,05 zł + 6.622,60 zł + 28.108,41 + 4.212,93 zł + 966,78 zł). Oprócz wskazanych kosztów bezpośrednich konieczne staje się także uwzględnienie kosztów pośrednich (narzutów kosztorysu) oraz kosztów robót dodatkowych związanych w szczególności z koniecznością wywiezienia gruzu pryzmowanego samochodami samowyładowczymi. Wysokość kosztów pośrednich (narzutów kosztorysu) wynosi 34.165,97 zł netto, natomiast koszty robót dodatkowych to 5.681,70 zł netto. Łącznie koszty pośrednie i koszty robót dodatkowych stanowią kwotę 39.847,67 zł.

Dowód:

- kosztorys remontowych prac naprawczych lokalu w K., ul. (...), k. 327 i n.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Stan faktyczny ustalił Sąd w niniejszej sprawie w oparciu o dokumenty, a mianowicie treść umowy przedwstępnej i przyrzeczonej sprzedaży w zakresie stosunków prawnych łączących strony. Sam fakt zamiany dokonanej przez strony oraz wysokości dopłaty należnej pozwanej od powódki nie były między stronami sporne. Przedmiotem sporu było, czy i w jakim zakresie lokal nabyty przez powódkę jest zgodny z treścią zawartej umowy (jest wolny od wad) oraz kiedy ewentualnie wady powstały i kto ponosi odpowiedzialność za ich istnienie.

W zakresie stanu technicznego mieszkania nabytego przez powódkę, obciążenia go wadami fizycznymi Sąd ustalił stan faktyczny przede wszystkim w oparciu o treść sporządzonej w toku niniejszego postępowania ekspertyzy techniczno-budowlanej. Treść tej ekspertyzy oraz późniejszej opinii uzupełniającej, sformułowane przez biegłego na podstawie ekspertyzy wnioski co do występowania wad oraz zalecenia dokonania robót naprawczych są spójne względem logicznym i przekonujące. Ustalenia te pozostają przy tym w zgodzie z zeznaniami świadków występujących w sprawie, przede wszystkim A. W., który wskazywał na występujące w lokalu objawy oraz zjawiska, których przyczyny zostały ustalone w treści opinii biegłego.

Nie dał zaś Sąd wiary zeznaniom S. B., który starał się wykazać, że zjawisko zawilgocenia występującego w mieszkaniu związane jest z niedostatecznym osuszeniem lokalu w początkowym okresie jego użytkowania oraz jego nieprawidłowym ogrzewaniem. Zeznania te pozostają przede wszystkim w sprzeczności z treścią ekspertyzy biegłego, w której ustalono, że wilgoć występująca w lokalu jest następstwem nieprawidłowego wykonania prac budowlanych, a także, w pewnym zakresie, nieprawidłowo sporządzonego projektu budowlanego. W szczególności znaczenie miało nieprawidłowe wykonanie ścian zewnętrznych budynku, niezapewnienie właściwej izolacji termicznej i wilgotnościowej na pierwszej kondygnacji lokalu, jak również różnorodne błędy popełnione w zakresie konstrukcji i budowy tarasu. Dostarczona przez powódkę dokumentacja wskazuje na to, że ogrzewanie kominkowe zostało wykonane prawidłowo i zgodnie z wymogami wiedzy technicznej; potwierdza to także treść opinii biegłego. Wskazać należy także, że sama konieczność zainstalowania dodatkowego źródła ogrzewania jest następstwem wad występujących w lokalu, a skutkujących jego wyziębieniem, co również w sposób niebudzący wątpliwości wynika ze sporządzonej przez biegłego w toku postępowania ekspertyzy. Nie sposób wreszcie przyjąć – odwołując się nawet do wiedzy powszechnej – żeby samo nienależyte wietrzenie lokalu mogło prowadzić do tak daleko idącego nagromadzenia wilgoci, które powodowało tworzenie się kałuż w pomieszczeniach lokalu należącego do powódki.

W zakresie wiedzy powódki na temat technicznych wad lokalu Sąd częściowo dał wiarę zeznaniom S. B., a częściowo – zeznaniom A. W. oraz wyjaśnieniom samej powódki. Przyjął Sąd mianowicie, że powódka miała świadomość odnośnie do sposobu wykonania dachu, sposobu urządzenia drugiej kondygnacji lokalu, stanu tarasu przylegającego do jej lokalu oraz schodów znajdujących się wewnątrz lokalu. Przemawia za tym ta okoliczność, że powódka wielokrotnie oglądała nieruchomość, zarówno w okresie przed zawarciem umowy przedwstępnej, jak i w późniejszym czasie, jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy zamiany. Powódka bywała obecna w trakcie prac prowadzonych przez S. B.; informowano ją o przebiegu robót. Wszystkie okoliczności zewnętrzne były zatem dla nie dostrzegalne. Możliwość dostrzeżenia, że schody są niewygodne, sufity znajdujące się na drugiej kondygnacji zostały umieszczone zbyt nisko, a powierzchnia dachu opada bezpośrednio na werandę, nie wymaga od obserwatora posiadania jakichkolwiek wiadomości specjalnych. S. B. konsultował się też z powódką w zakresie możliwości wykonania łazienki na piętrze mieszkania – niezależnie od tego, kto ostatecznie podjął ostateczną decyzję co do wykonania tego pomieszczenia. Miała ona zatem świadomość, w jaki sposób pomieszczenie to zostanie wykonane.

Zważyć należy również, że pierwsze wady związane z pojawieniem się wody w mieszkaniu zostały wykryte jeszcze przed zawarciem umowy zamiany, w lutym 2010 r., co wynika ze zgodnych zeznań świadków, jak również wyjaśnień samej powódki. Już w tym czasie powódka mieszkała w lokalu i mogła zapoznać się dokładnie z jego stanem zewnętrznym. Mimo to powódka zdecydowała się na zawarcie w marcu 2010 r. umowy zamiany. Dodać trzeba także, że powódka zaakceptowała fakt niewykonania izolacji na tarasie nabywanego lokalu. Wskazuje na to w szczególności treść zeznań A. W., który przyznaje, że jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej przystał w rozmowie z S. B. na to, że to on zajmie się wykonaniem stosownych wykończeń tarasu, tak żeby zapewnić odpowiednią izolację przeciwwodną.

Na wiedzę powódki na temat występowania pewnych wad wskazuje również pośrednio sama wartość, na którą strony wyceniły lokal zarówno w umowie przedwstępnej, jak i w treści umowy zamiany. Przyjęto mianowicie, że wartość tego lokalu wynosi 350.000 zł. Natomiast z treści sporządzonej w toku postępowania ekspertyzy wynika, że ceny mieszkań o cechach zbliżonych do spornego lokalu kształtują się na poziomie około 460.000 zł (k. 321). To prawda, że ekspertyza ta została wykonana już w toku postępowania, a strony umawiały się co do ceny w 2009 r. i potwierdziły te ustalenia w 2010 r., zawierając przyrzeczoną umowę zamiany. Jest jednak faktem powszechnie znanym, że ceny nieruchomości w okresie od 2010 r. do 2014 r. spadały. Świadczy to zatem pośrednio o wiedzy powódki na temat wad lub co najmniej potencjalnej możliwości ich wytępiania. Dlatego też wydaje się prawdopodobne, że strony przez odpowiednie określenie wartości lokalu i związaną z tym wysokość dopłaty z tytułu zamiany starały się w pewnym zakresie rozłożyć ryzyko wystąpienia wad lokalu.

Nie dał natomiast wiary twierdzeniom pozwanej oraz zeznaniom świadków S. B. i Z. B., zgodnie z którymi powódka miała mieć pełną świadomość co do sposobu prowadzenia prac, używanych materiałów oraz ich wpływu na jakoś wykonanych robót. Powódka nie ma kwalifikacji, które pozwoliłyby jej dokonać takiej oceny. Działała ona w zaufaniu do osób przygotowujących lokal na zlecenie pozwanej. Nie dostrzegała zatem wad ukrytych; takich, które są niewidoczne dla nabywcy nieposiadającego fachowych kwalifikacji. Wad tych powódka nie mogła dostrzec mimo dokładnego obejrzenia kupowanej nieruchomości i uczestniczenia jako obserwator w prowadzonych robotach, czy nawet ich kontrolowania w pewnym zakresie. Zatem nie miała ona – i nie mogła mieć – świadomości nieprawidłowego wykonania zewnętrznych ścian budynku oraz niezapewnienia zgodnej z zasadami sztuki budowlanej izolacji murów fundamentowych czy niewłaściwego wykonania posadzek na parterze budynku. Nie była także powódka świadoma nieprawidłowego wykonania systemu wentylacyjnego. Wady te ujawniły się dopiero podczas użytkowania lokalu, przy czym dokładne ustalenie przyczyn poszczególnych wadliwości wymagało sporządzenia specjalistycznej opinii technicznej.

W zakresie wysokości kosztów, jakie należy ponieść w celu wyeliminowania stwierdzonych nieprawidłowości Sąd zaakceptował w całości przekonujące i kompetentne stanowisko przedstawione w opinii biegłego oraz załączonym do niej kosztorysie. Stanowisko to prezentuje szczegółowy sposób wyliczenia poszczególnych nakładów potrzebnych do doprowadzenia lokalu do odpowiedniego stanu oraz wysokość poszczególnych kosztów, zarówno bezpośrednich, jak i tych o charakterze pośrednim. Dodać należy, o czym była już zresztą mowa, że biegły w sposób merytoryczny i pełny odpowiedział w treści opinii uzupełniającej na zarzuty kierowane wobec sporządzonej ekspertyzy.

W niniejszej sprawie powódka początkowo opierała swoje żądanie na treści art. 556 § 1 k.c. oraz art. 560 k.c. i art. 604 k.c. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. W takim wypadku kupujący ma możliwość żądania obniżenia ustalonej w umowie ceny – w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy obciążonej wadą (wadami) pozostaje do wartości rzeczy niewadliwej (art. 560 k.c.). Regulacje te znajdują odpowiednio zastosowanie do umowy zamiany (art. 604 k.c.), a zatem znajdują zastosowanie również do umowy zawartej przez strony. Dodać tylko należy, że w umowie przyrzeczonej zamiany z dnia 1 marca 2010 r. strony dobitnie postanowiły, że pozwana udziela powódce gwarancji oraz rękojmi zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Nie może zatem budzić najmniejszych wątpliwości, że strony w żadnym zakresie nie wyłączyły w niniejszej sprawie zastosowania przepisów regulujących odpowiedzialność zbywcy za wady rzeczy sprzedanej.

W dalszym toku postępowania powódka zmodyfikowała swoje żądanie, domagając się zapłaty kwoty potrzebnej na usunięcie wadliwości występujących w nabytym lokalu. Tym samym zmieniona została również podstawa prawna roszczenia, którą obecnie stanowią ogólne przepisy o niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika (art. 471 k.c. i n. k.c.). Zmiana taka jest dopuszczalna. Przepisy o rękojmi stanowią unormowanie o charakterze szczególnym, dostosowane do specyfiki sytuacji, w których rzecz zbywana obciążona jest wadami. Zgodnie z utartym orzecznictwem, wskazane przepisy szczególne nie pozbawiają jednak nabywcy możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, z tytułu nieprawidłowego wykonania zobowiązania przez dłużnika - zbywcę rzeczy (por. uchwałę Pełnego Składu Izby Cywilnej i Administracyjnej SN z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, teza nr 18, OSNCP 1989, nr 3, poz. 36; wyrok SN z dnia 29 października 1991 r., II CR 815/90, LEX nr 9069; wyrok SN z dnia 8 grudnia 2005 r., II CK 291/05, LEX nr 188547, wyrok SA w Katowicach z dnia 30 czerwca 2011 r., I ACa 421/11, LEX nr 1102908).

W związku z dokonanym wyborem roszczenia i jego podstawy prawnej powódka musiała jednak wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, które przewidują przepisy kodeksu cywilnego (art. 471 i n. k.c., art. 361 k.c.). Musiała zatem wykazać fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną, polegającego na wydaniu rzeczy zgodnej z zawartą umową - dokonanymi przez strony ustaleniami co do cech lokalu. Nadto udowodnić musiała szkodę, jaką wywołało w jej majątku nienależyte wykonanie umowy oraz istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem zobowiązania a zaistnieniem szkody. Z kolei pozwana chcąc zwolnić się od odpowiedzialności mogła wywodzić, że dochowała należytej staranności wykonując swoje zobowiązanie.

Przenosząc te teoretyczne uwagi do okoliczności niniejszej sprawy, uznać należy, że powódka wykazała spełnienie wskazanych przesłanek jedynie w odniesieniu do niektórych z dochodzonych, konkretnych należności. W momencie zawierania umowy zamiany miała ona bowiem świadomość, że lokal ma określone cechy obniżające jego wartość rynkową, dotyczące sposobu wykonania stropodachu, braku izolacji tarasu, właściwości zastosowanych schodów wewnętrznych oraz rozmieszczenia i kształtu pomieszczeń znajdujących się na drugiej kondygnacji budynku. W tym zakresie nie można zatem mówić o nieprawidłowym wykonaniu zobowiązania przez pozwaną. Powódka wiedziała – we wskazanym zakresie – jaki lokal nabywa i taki właśnie lokal otrzymała. W taki sposób strony ustaliły cechy rzeczy będącej przedmiotem umowy. Wydanie takiej rzeczy jest zatem zgodne z treścią wiążącego je porozumienia. W istocie wydany lokal jest, we wskazanym zakresie, zgodny z treścią zobowiązania wiążącego strony.

Wykazała natomiast powódka, że lokal, który otrzymała obciążony jest wadami ukrytymi. Są to takie wadliwości, o których powódka ani w momencie zawierania umowy przedwstępnej, ani w chwili obejmowania lokalu w posiadaniu, ani wreszcie w chwili podpisywania umowy przyrzeczonej zamiany, nie wiedziała i, co więcej, wiedzieć nie mogła. W tym zakresie odpowiedzialność za nieprawidłowe wykonanie zobowiązania pozwana pozwaną, która z kolei – nawet jeśli nie osobiście, to przez swojego pełnomocnika, S. B. – musiała doskonale orientować się w stanie zbywanego lokalu.

Dodać należy, że powódka udowodniła wysokość poniesionej szkody, którą stanowią koszty, jakie będzie musiała ponieść w celu usunięcia wad ukrytych. Szkody te niewątpliwie pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z faktem nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną. Jest oczywiste, że to wydanie rzeczy obciążonej wadami ukrytymi spowodowało, że powódka musi ponieść określone wydatki w celu doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z umową. Nie wykazała również pozwana, że dochowała należytej staranności w wykonaniu zobowiązania, co mogłoby zwolnić ją od odpowiedzialności. W szczególności niezasadne okazały się zarzuty pozwanej, jakoby szkody powstałe w lokalu miały swoje źródło w postępowaniu samej powódki polegającym na nieprawidłowym ogrzewaniu mieszkania czy jego nieodpowiednim wietrzeniu w początkowym okresie użytkowania.

Jeśli chodzi o wysokość szkody poniesionej przez powódkę składają się na nią straty w zakresie kosztów bezpośrednich koniecznych do usunięcia wadliwości, jak również kosztów o charakterze pośrednim i kosztów prac dodatkowych – potrzebnych do właściwego dokonania napraw. Na koszty bezpośrednie składa się kwota 33.770,50 zł netto, konieczna do przebudowania ścian zewnętrznych budynku, 4.212,93 zł netto (wykonanie izolacji zewnętrznych ścian fundamentowych), 28.108,41 zł netto (remont posadzki na gruncie w pomieszczeniach parteru) oraz 966,78 zł netto, co łącznie daje 67.058,62 zł netto. Zauważyć należy, że łączna wysokość kosztów bezpośrednich koniecznych do wyeliminowania wadliwości technicznych budynku stwierdzonych przez biegłego – zarówno tych w sensie prawnym obciążających powódkę, jak i tych ciążących na pozwanej – szacuje się na kwotę 136.373,79 netto. Koszty obciążające pozwana stanowią zatem w przybliżeniu 49 % wszystkich kosztów bezpośrednich (67.058,62 zł / 136.373,79 zł). Uznać zatem należy, że pozwana powinna odpowiadać w takim samym zakresie za koszty pośrednie oraz nakłady na roboty dodatkowe (łącznie 39.847,67 zł netto). Pozwana powinna zatem odpowiadać za straty w zakresie kosztów pośrednich i robót dodatkowych w wysokości 19.525,35 zł netto (49 % z 39.847,67 zł). Łącznie daje to kwotę kosztów potrzebnych do usunięcia wad ukrytych w wysokości 86.583,97 zł netto (67.058,62 zł + 19.525,35 zł), a po doliczeniu podatku VAT od materiałów i prac budowlanych w wysokości 8,5 % - kwotę 93.943,60 zł.

Powódka dochodziła w niniejszym postępowaniu także zwrotu kosztów poniesionych na ekspertyzę prywatną, przeprowadzoną w celu stwierdzenia wad występujących w lokalu. W ocenie Sądu również w tym zakresie wykazała przesłanki kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (art. 471 i n. k.c.). W szczególności konieczność wykonania tej ekspertyzy pozostawała w adekwatnym związku przyczynowym z faktem wydania przez pozwana lokalu obarczonego wadami ukrytymi. Powódka nie była w stanie w sposób samodzielny i kompetentny stwierdzić charakteru oraz zakresu występowania tych wadliwości. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż strona pozwana nie poczuwała się do odpowiedzialności za doprowadzenia mieszkania do odpowiedniego stanu technicznego, pomijając pewne drobne naprawy, nieusuwające zasadniczych przyczyn wadliwości. Uznał Sąd, że powódka wykazała wysokość szkody w wysokości 3.690 zł, tytułem wynagrodzenia prywatnego rzeczoznawcy. Dodać należy, że pozwana samej wysokości tego wynagrodzenia nie negowała. Łącznie wysokość strat poniesionych przez powódkę z powodu nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną ocenić należy więc na 97.633,60 zł, co stanowi sumę zasądzoną w punkcie I. sentencji wyroku.

Odsetki ustawowe od kwoty 93.943,60 zł Sąd zasądził – zgodnie z żądaniem powództwa – od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Sąd zważył w tym zakresie, że powódka wzywała pozwaną do zapłaty kosztów związanych z wadami lokalu jeszcze w okresie przed wszczęciem niniejszego postępowania (art. 455 k.c. w zw. z art. 481 k.c.). Natomiast odsetki od kwoty 3.690 zł Sąd zasądził od dnia 25 września 2011 r. do dnia zapłaty, a zatem od dnia następującego po 14 dniach od dnia doręczenia pozwanej odpisu pozwu. Żądanie zapłaty kwoty z tytułu sporządzenia ekspertyzy prywatnej zostało bowiem skierowane do pozwanej dopiero w treści doręczonego jej powództwa.

Sąd oddalił natomiast powództwo w zakresie, w którym powódka domagała się zapłaty 1.200 zł tytułem kosztów wody i energii oraz 3.600 zł tytułem kosztu wynajmu mieszkania w czasie remontu, uznając, że powódka nie wykazała konieczności poniesienia tych kosztów (art. 6 k.c.). Przede wszystkim nie zostało udowodnione, że powódka będzie zmuszona opuścić zajmowany lokal na czas usuwania wad, szczególnie że zasądzone niniejszym wyrokiem świadczenie dotyczy jedynie niektórych wadliwości. Powódka nie wykazała, że wykonuje już jakieś prace remontowe bądź jest zacznie je w najbliższym czasie wykonywać i w związku z tym będzie musiała opuścić sporny lokal i odpłatnie wynająć inne mieszkanie (nie korzystając w tym zakresie na przykład z innego posiadanego mieszkania czy pomocy rodziny). Nadto powódka w żaden sposób nie udokumentowała wysokości dochodzonych w niniejszym zakresie kwot. Sąd nie jest zatem w stanie ustalić, czy powódka będzie zmuszona do ponoszenia wydatków we wskazanej wysokości.

Postanowieniem z dnia 11 lipca 2013 r. Sąd dopuścił z urzędu na podstawie art. 232 zd. 2 k.p.c. dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa oraz wyceny nieruchomości na okoliczność istnienia wad spornej nieruchomości, czasu oraz przyczyn powstania wad, wartości nieruchomości wolnej od wad w stosunku do wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad oraz wysokości kosztów niezbędnych do usunięcia wad. Wskazać należy, że dopuszczenie przez Sąd dowodu z urzędu jest działaniem o charakterze wyjątkowym, szczególnie w przypadku, gdy strony występujące w procesie reprezentowane są przez profesjonalnych pełnomocników. W okolicznościach niniejszej sprawy podjęcie inicjatywy dowodowej przez Sąd we wskazanym zakresie było jednak konieczne.

Dotychczasowe postępowanie dowodowe prowadziło bowiem do wniosku, że sporny lokal jest obarczony wadami, za których wystąpienie przynajmniej częściową odpowiedzialność ponosi pozwana. Bez uwzględnienia dowodu z ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą wiadomości specjalne nie było jednak możliwe precyzyjne ustalenie, jakie dokładnie wady techniczne ma lokal, w jaki sposób istnienie tych wad wpływa na jego wartość oraz jakie nakłady są konieczne w celu wyeliminowania poszczególnych wad. Sąd nie mógł zaś poprzestać w tym zakresie jedynie na ekspertyzie przedstawionej przez powódkę, która niejako z definicji nie gwarantowała odpowiedniego obiektywizmu i wiarygodności (niezależnie od rzeczywistej wartości merytorycznej tej ekspertyzy). Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 listopada 1999 r., I CKN 223/98, Wokanda 2000, nr 3, s. 7, „dowód z opinii biegłego z uwagi na składnik w postaci wiadomości specjalnych jest dowodem tego rodzaju, iż nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową, np. przesłuchaniem świadka. Jeżeli więc zgodnie z art. 278 § 1 kpc sąd może dojść do wiadomości specjalnych wyłącznie poprzez skorzystanie z pomocy biegłego, to sąd dopuszcza się naruszenia art. 232 zdanie drugie kpc., skoro z urzędu nie przeprowadza dowodu z opinii biegłego, natomiast dowód ten jest niezbędny dla miarodajnej oceny zasadności wytoczonego powództwa” (tak również SN w późniejszych wyrokach: z dnia 20 marca 2009 r., II CSK 602/2008, LEX nr 677751 oraz z dnia 15 stycznia 2010 r., I CSK 199/00, LEX nr 570144 – stan faktyczny będący podstawą wydania tego ostatniego wyroku jest w zakresie przedstawianej obecnie kwestii w wielu punktach zbieżny z okolicznościami niniejszej sprawy).

Brak przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego prowadziłby do tego, że nie rozpoznana zostałaby istota niniejszej sprawy, co stanowiłoby niewątpliwie bardzo poważne uchybienie procesowe, prowadzące do wadliwości podjętego przez Sąd rozstrzygnięcia. Z kolei wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zawarty w piśmie z dnia 19 maja 2012 r. był spóźniony a przez to niedopuszczalny (art. 217 § 2 k.p.c.). Niewątpliwie wskazane okoliczności uzasadniały zatem skorzystanie przez Sąd z uprawnienia do dopuszczenia dowodu z urzędu przewidzianego w art. 232 zd. 2 k.p.c. Dodać należy jeszcze, że pozwana, jakkolwiek generalnie sprzeciwiła się dopuszczeniu z urzędu dowodu z opinii biegłego, to jednocześnie z ostrożności procesowej wnosiła zastrzeżenia co do określenia okoliczności, których wykazaniu służyłoby dopuszczenie tego dowodu. Zastrzeżenia te Sąd uwzględnił, w odpowiedni sposób formułując tezę dowodową w postanowieniu w przedmiocie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego z dnia 11 lipca 2013 r., zmieniającym postanowienie wydane na rozprawie w dniu 22 maja 2013 r.

Z kolei na rozprawie w dniu 30 października 2014 r. Sąd oddalił wniosek pozwanej o uzupełniające przesłuchanie biegłego uznając że biegły w swojej uzupełniającej pisemnej opinii w sposób wyczerpujący odniósł się zarzutów zgłoszonych przez pozwaną co do treści zasadniczej ekspertyzy (art. 217 § 3 k.p.c i art. 227 k.p.c.). Nadto pozwana swojego wniosku w żaden sposób nie uzasadniła, pomimo że upłynął już czas wystarczający na skonstruowanie konkretnych zarzutów (art. 217 § 2 k.p.c.).

Orzeczenie o kosztach zawarte w punktach III. – V. sentencji wyroku Sąd wydał w oparciu o art. 100 k.p.c., rozdzielając koszty stosunkowo. Powódka wygrała sprawę w 49 % (97.633,60 zł / 198.809 zł). W związku z tym uznać należy, że pozwana wygrała sprawę w 51 % (100 % - 49 %). Do tych wartości należy odnieść obowiązek zwrotu poniesionych kosztów.

Na koszty poniesione przez powódkę składała się kwota 9.941 zł opłaty sądowej od pozwu, kwota 5.190,40 zł wynagrodzenia biegłego za sporządzenie pierwszej, zasadniczej opinii oraz 3600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (§ 6 pkt 6 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz.U. 2013, poz. 490 t.j.), co daje łącznie kwotę 18.731,40 zł. Pozwana poniosła natomiast wyłącznie koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł. Uwzględniając proporcję w jakiej powódka wygrała sprawę, należne koszty wynoszą odpowiednio: dla powódki 9.178,38 zł (49 % x 18.731,40 zł), zaś dla strony pozwanej 1.836 zł (51 % x 3600 zł). Kompensując następnie te kwoty pozostaje do zapłaty na rzecz powódki kwota 7.342,38 zł (9.178,38 zł – 1.836 zł).

Sąd nie uwzględnił wniosku powódki o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości podwójnej stawki minimalnej przewidzianej przepisami. Niezależnie od ilości przeprowadzonych rozpraw, przemawia za tym przede wszystkim fakt, iż inicjatywa dowodowa musiała w znacznym zakresie zostać przejęta przez Sąd. Ponadto, niniejsza sprawa nie miała szczególnie skomplikowanego charakteru. Była to sprawa o zapłatę, w której przesłuchiwano relatywnie niewielu świadków; zasadnicze znaczenie miał dowód z opinii biegłego. W sprawie nie wystąpiły nadto żadne złożone zagadnienia o charakterze ściśle jurydycznym.

Nadto konieczne stało się rozdzielenie na strony wydatków z tytułu wynagrodzenia biegłego za sporządzenie opinii uzupełniającej w wysokości 1.023,04. W związku z tym pozwana została zobowiązana uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 521,75 zł (51 % z 1.023,04) natomiast powódce nakazano zapłacić 501,29 zł (49 % z 1.023,04 zł).