Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 19 lutego 2012 roku powód (...) w W. wniósł o zasądzenie od S. P. kwoty 6.083,87 złote wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Żądanie pozwu obejmowało także zwrot kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w razie ustanowienia profesjonalnego pełnomocnika.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwany zamieszkuje lokal nr (...), który stanowi adaptację strychu będącego częścią nieruchomości wspólnej. W odniesieniu do lokalu nr (...) w dniu 11 marca 2004 roku powodowa Wspólnota podjęła uchwałę nr (...)w sprawie oczynszowania adaptowanej części strychu przez M. N. oraz przez pozwanego, na mocy której użytkownicy lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu i na części wspólnej nieruchomości winni – do czasu ustanowienia własności lokali – mieli uiszczać na rachunek funduszu remontowego powodowej Wspólnoty czynsz adaptacyjny. Wspólnota nie zawarła z pozwanym umowy najmu lokalu. Pozwany dotychczas wnosił opłaty za lokal na rzecz Wspólnoty zgodnie z postanowieniami uchwały nr(...).

Następnie strona powodowa podniosła, że kolejnymi uchwałami, tj. nr (...) i (...), zwiększyła w/w wysokości opłat, jednakże pozwany zignorował ich zwiększenie i wnosił je w dotychczasowej wysokości. Ponadto na kilka miesięcy przed wniesieniem pozwu pozwany zaprzestał w ogóle uiszczania należnych na rzecz powoda zaliczek, w tym również zaliczek na poczet kosztów zużycia wody w swoim mieszkaniu. Zadłużenie na chwilę wniesienia pozwu wynosić miało 6.083,87 złote, w tym 5.845,56 złotych z tytułu należności głównej według S. dzień 30 czerwca 2012 roku oraz 238,31 złotych tytułem skapitalizowanych odsetek na dzień 31 maja 2012 roku. Strona powodowa wzywała pozwanego do zapłaty zaległości, jednakże bezskutecznie. Pozwany w odpowiedzi na jedno z wezwań podważył jego zasadność, wskazując, iż jego zdaniem właścicielem lokalu jest miasto stołeczne W. ( pozew k. 1-2).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, wnosząc jednocześnie o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany podniósł, że strona powodowa nie dysponuje tytułem prawnym do przedmiotowego lokalu, jak również nie łączy jej z pozwanym stosunek prawny uzasadniający żądanie pozwu. Pozwany w dniu 1 lipca 1988 roku zawarł z (...) M. Dolny umowę użyczenia, na mocy której lokal nr (...) przy ul. (...) został mu oddany nieodpłatnie do jego dyspozycji w celu umożliwienia przeprowadzenia robót adaptacyjnych przedmiotowego pomieszczenia na lokal mieszkalny. Pomimo tego, że w budynku przy ul. (...) doszło do stopniowego wyodrębnienia własności lokali, usytuowane w nim pomieszczenie nr 75A stanowi niewyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny, którego właścicielem pozostaje m.st. W.. Lokal ten natomiast nie spełnia kryterium ustawowego nieruchomości wspólnej określonego w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Pozwany podniósł ponadto, że powodowa (...) (...), jako administrator budynku, nie była uprawniona do określania wysokości należnych od pozwanego. Pozwany uiszczał więc stosowne opłaty w wysokości ustalonej przez właściciela m.st. W. ( odpowiedź na pozew k. 24-26).

W piśmie procesowym z dnia 7 listopada 2012 roku strona powodowa podniosła, że wbrew twierdzeniom pozwanego, nie jest administratorem budynku, lecz jego zarządcą, który to zarząd został jej przekazany protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 6 stycznia 2003 roku sporządzonym między m.st. W. a zarządem powodowej Wspólnoty. Fakt ten uprawnia ją do ustalania wysokości i pobierania czynszów niezależnie od przysługujących zobowiązanym do zapłaty czynszu tytułów prawnych do lokali ( pismo pełnomocnika powódki k. 44-45).

W dniu 6 czerwca 2013 roku Sąd zawiesił postępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 kpc do czasu prawomocnego zakończenia toczącej się przed Sądem Okręgowym w W. sprawy o sygn. akt XXIV C 387/12 z powództwa m.st. W. przeciwko (...) (...) (...) przy ul. (...) w W. o uchylenie m.in. uchwały nr(...)z dnia 24 lutego 2012 roku ( postanowienie k. 148).

Po podjęciu postępowania, na rozprawie w dniu 18 lutego 2015 roku, wobec uprawomocnienia się wyroku Sądu Okręgowego w (...) w przedmiocie uchylenia uchwały nr(...), strona powodowa cofnęła powództwo bez zrzeczenia się roszczenia, wnosząc o umorzenie postępowania, na co strona pozwana nie wyraziła zgody. W związku ze stanowiskiem pozwanego, powód oświadczył, że cofa powództwo do kwoty 3.282,28 złote z odsetkami od dnia 1 marca 2012 roku do dnia zapłaty, która to kwota stanowi niedopłatę za lokal zajmowany przez pozwanego w roku 2011, gdzie stawki, które pozwany powinien uiszczać zostały określone pozostającą w mocy uchwałą nr (...). Na cofnięcie powództwa w tym zakresie pozwany również nie wyraził zgody ( protokół k. 208)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W księdze wieczystej (...), prowadzonej dla nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (...), położonej w W. przy ul. (...), obręb (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jako właściciel figuruje miasto stołeczne W.. W budynku mieszkalnym wydębiono także szereg lokali stanowiących odrębne nieruchomości, z którymi związane jest prawo użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość ( odpis zupełny księgi wieczystej (...) k. 71-81).

W dniu 1 lipca 1988 roku poprzednik prawny miasta stołecznego W. – (...) (...), na podstawie decyzji Wydziału Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego z dnia 17 maja 1988 roku, nr UA-I- (...), zawarł ze S. P. umowę użyczenia, na mocy której przekazał mu nieodpłatnie do dyspozycji część pomieszczenia strychowego o ogólnej powierzchni 76 m ^{(( 2))}, położonego na V kondygnacji budynku przy ul. (...) w celu umożliwienia przeprowadzenia robót mających na celu adaptację tego pomieszczenia na lokal mieszkalny na okres niezbędny do wykonania tych robót ( decyzja k. 116, umowa użyczenia k. 29-33).

Adaptacja pomieszczenia strychowego na dwa lokale o numerach (...) zakończyła się w dniu 15 marca 2008 roku, jednakże S. P. w użyczonej mu części pomieszczenia zamieszkał po zawarciu umowy ( zawiadomienie o zakończeniu budowy k. 107, zeznania S. P. k. 62-64, 138-139).

W dniu 6 stycznia 2003 roku miasto stołeczne W. jako (...) przekazał w zarząd nieruchomość wspólną, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie (...), przy ul. (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w tym pożytki – adaptacje 4 lokali o powierzchni użytkowej 289,75 m ^{( 2)} zarządowi powołanemu przez (...) (...) przy ul. (...) w W. ( protokół zdawczo-odbiorczy k. 46-48).

Wspólnotaul. (...)

Za użytkowanie pomieszczenia przeznaczonego na adaptację S. P. opłacał czynsz oraz ponosił opłaty z tytułu wywozu nieczystości i kanalizacji. Zmiany powyższych opłat następowały w formie aneksów do umowy o adaptację przesyłanych mu przez Zarząd (...) W.-M. – Administracja (...) od 1995 do 2007 roku ( aneksy do umowy najmu, zawiadomienia k. 82-102, zeznania S. P. k. 62-64, 138-139, U. P. k. 64).

Od 2006 roku zarządcą nieruchomości była (...) J. R., zaś od 2010 roku – (...) sp. z o.o. Zarządcy wysyłali do S. P. zawiadomienia o podwyższeniu opłat, jednakże on płacił w wysokości ustalonej dotychczas w formach aneksów do umowy ( zawiadomienia k. 9-11, zeznania Z. G. k. 126-127, J. K. k. 136-138, S. P. k. 62-64, 138-139, U. P. k. 64).

W dniu 9 listopada 2009 roku S. P. zwrócił się do m.st. W. o zawarcie z nim umowy najmu lokalu nr 75a przy ul. (...). W odpowiedzi na wniosek uzyskał informację, iż lokal ten na skutek błędu został uznany za własność Wspólnoty Mieszkaniowej i przekazany jej protokolarnie w administrowanie. W związku z tym uregulowanie sprawy uzależnione jest od podjęcia uchwały przez Wspólnotę w sprawie wyrażenia zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości w sprawie przywrócenia do zasobu m.st. W. w/w lokalu. Analogiczną informację S. P. uzyskał pismem z dnia 27 kwietnia 2011 roku na jego prośbę o aktualizację opłat za zaadaptowany lokal ( pisma z dnia 9 listopada 2009 roku, 26 listopada 2009 roku, 31 marca 2011 roku, 27 kwietnia 2011 roku k. 103-106).

Do dnia dzisiejszego wyżej opisana uchwała dotycząca lokalu nr (...) nie został podjęta ( okoliczność bezsporna).

(...) sp. z o.o. kilkukrotnie wzywała S. P. do zapłaty zaległych opłat. W przesądowym wezwaniu do zapłaty z dnia 5 marca 2012 roku zarządca wskazał łączną wysokość zaległości w kwocie 3.282,28 złotych za okres od stycznia 2011 roku do lutego 2012 roku, doliczając do tego niedopłatę z tytułu rozliczenia kosztów świadczeń za rok 2011 w wysokości 46,90 zł ( (...) z dnia 9 czerwca 2011 roku k. 12, wezwania do zapłaty z dnia 9 września 2011 roku, 14 listopada 2011 roku, 5 marca 2012 roku, rozliczenie kosztów świadczeń za rok 2011 k. 12-15).

W dniu 20 marca 2013 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. akt XXIV C 387/12 z powództwa m.st. W. przeciwko Wspólnocie (...) (...) przy ul. (...) w W. uchylił uchwałę (...)z dnia 24 lutego 2012 roku w sprawie wysokości opłat za najem lokali wygospodarowanych z powierzchni strychu oraz wysokości opłat przypadających na te lokale z tytułu świadczeń zgodnie z Planem Gospodarczym na 2012 rok w części dotyczącej lokali numer (...). Następnie wyrokiem z dnia 23 stycznia 2014 roku, sygn. akt I ACa 825/13 Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację w zakresie zaskarżającym powyższe orzeczenie Sądu Okręgowego w Warszawie ( wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie sygn. akt XXIV C 387/12 k. 176-190, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie sygn. akt I ACa 825/13 k.191-201)

Lokal nr (...) jest użytkowany do chwili obecnej przez S. P. ( okoliczność bezsporna).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody z dokumentów złożonych do akt przez strony oraz zeznania świadków i stron, które Sąd obdarzył w pełni walorem wiarygodności. W odniesieniu do dokumentów, które zostały przedłożone w formie zwykłych kserokopii, strony nie zakwestionowały rzetelności ich sporządzenia, ani nie żądały złożenia przez stronę przeciwną ich oryginałów (zgodnie z art. 129 kpc). Także Sąd badając te dokumenty z urzędu nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie jakichkolwiek wątpliwości, co do ich wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego stanowiły podstawę dla poczynionych w sprawie ustaleń. Czyniąc ustalenia faktyczne Sąd uwzględnił nadto zgodne twierdzenia stron w trybie art. 229 kpc oraz twierdzenia strony, którym przeciwnik nie przeczył w trybie art. 230 kpc, co było o tyle istotne, że zasadniczo stan faktyczny nie był kwestionowany, zaś istota sporu odnosiła się do jego oceny prawnej.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu w całości. Nie ulega wątpliwości, iż podstawę merytorycznego rozstrzygnięcia każdej sprawy cywilnej stanowi materiał procesowy (tzn. fakty i dowody) zebrany w toku postępowania, o czym przesądza treść art. 316 § 1 i art. 328 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, powoływany dalej w skrócie jako kpc). Jednak zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, powoływany dalej w skrócie jako kc) oraz art. 232 kpc to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Powyższe przepisy stanowią normatywną podstawę zasady kontradyktoryjności, zgodnie z którą ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania, do nich należy gromadzenie materiału i wreszcie to one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 roku, I CKU 45/96, OSNC 1997).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, iż powództwo nie zostało udowodnione ani co do zasady, ani co do wysokości. Na wstępie należy wskazać, że jako podstawę żądania pozwu powód wskazał dwie uchwały właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej: nr 3a/2011, ustalającą wysokość opłat za najem lokalu zajmowanego przez powoda od dnia 1 marca 2011 roku, oraz nr (...), ustalającą powyższe opłaty od dnia 1 marca 2012 roku. Uchwała nr(...)została uchylona prawomocnym wyrokiem Sądu Apelacyjnego wW., który wiąże Sąd orzekający w niniejszym postępowaniu na podstawie art. 365 § 1 kpc. Zatem w zakresie, w jakim roszczenie powoda wynikało z powyższej uchwały, powództwo stało się bezzasadne i podlegało oddaleniu, powód bowiem nie złożył skutecznego oświadczenia o cofnięciu powództwa w tej części.

Pomimo uchylenia przez Sąd Okręgowy tylko jednej z w/w uchwał Wspólnoty(...), powództwo w pozostałym zakresie również było bezzasadne. W niniejszej sprawie istotą sporu była kwestia, czy stronie powodowej przysługiwało w ogóle uprawnienie do ustalania w drodze uchwał wysokości opłat związanych z użytkowaniem lokalu nr (...), a w konsekwencji do żądania od pozwanego jakichkolwiek opłat na tej podstawie. Dokonując rozstrzygnięcia powyższej kwestii Sąd w całości podzielił zapatrywanie Sądu Apelacyjnego w W., który w rozpoznawanej przez siebie sprawie o sygn. akt I ACa 825/13 wskazał jednoznacznie, że lokale zaadaptowane na strychu – a więc także lokal nr (...) – zostały na skutek decyzji organów administracyjnych z dnia 17 maja 1988 roku wyłączone z nieruchomości wspólnej. Stosownie bowiem do obowiązującego wówczas przepisu art. 24 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1985 roku, Nr 22, poz. 99) o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie, polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw nadzoru budowlanego stopnia podstawowego. Decyzja wydana w oparciu o ten przepis stanowiła podstawę pozwolenia na budowę, które – jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy – nie tylko zastępowało zgodę wszystkich współwłaścicieli na przebudowę polegającą na powiększeniu powierzchni lokali, ale wywoływało dalej idące konsekwencje. Przeznaczając część nieruchomości dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny organ administracyjny przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia przeznaczona na przebudowę zostaje wyłączona z części budynku służących wspólnemu użytkowi ( vide: wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 2 grudnia 1998 roku, I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113, LEX nr 35752, z dnia 12 lutego 2010 roku, I CSK 293/09, LEX nr 686076, z dnia 13 kwietnia 2012 roku, I CSK 382/11, LEX nr 1164723). A zatem znaczenie zdarzenia sprawczego w sferze ukształtowania zakresu powierzchni wspólnej można przypisać decyzjom wydanym w trybie art. 24 ust. 3 powołanej wyżej ustawy. Protokolarne przekazanie nieruchomości Wspólnocie nie stanowiło więc źródła nabycia określonych praw rzeczowych, zaś uchwały podjęte przez powodową Wspólnotę, nawet jeśli nie zostały zaskarżone przez właściciela tj. m.st. W., nie mogły samodzielnie i władczo kreować uprawnień Wspólnoty. Powyższe uwagi i okoliczności całkowicie wykluczały zasadność powództwa w niniejszej sprawy. Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące uchwały tylko w sprawach, które należą do jej kompetencji wynikającej z przepisów prawa.

Ubocznie należy dodać, iż powództwo podlegałoby oddaleniu nawet wówczas gdyby teoretycznie przyjąć, iż uchwała nr 3A/2011 wiąże pozwanego - z uwagi na brak wykazania wysokości dochodzonego roszczenia. Złożone do akt sprawy dokumenty - tj. wezwania do zapłaty, nie stanowią bowiem dowodu na istnienie zadłużenia we wskazanej tam wysokości. Treść uchwały wskazywała wysokości opłat za najem lokalu oraz opłat zaliczkowych na pokrycie kosztów świadczeń w analogicznych wysokościach jak dla właścicieli lokali, tj.: centralne ogrzewanie, dostawa wody i odprowadzenie ścieków oraz wywóz nieczystości – w zależności od powierzchni lokalu bądź też od ilości osób w nim zamieszkujących. Wezwanie do zapłaty opiewające na kwotę 3.282,28 złotych jako źródło niedopłaty wskazuje natomiast jedynie „fundusz remontowy”, bowiem z tytułu „mediów i eksploatacji” pozwanemu przysługiwała nadpłata. Nie sposób więc przyjąć, iż powyższa kwota wynika w jakikolwiek sposób z przedmiotowej uchwały Wspólnoty, która nie przewidziała w żadnym swoim postanowieniu obowiązku ponoszenia opłaty na wspomniany wyżej fundusz. Z powyższych względów powództwo podlegało oddaleniu ( pkt I sentencji).

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania ( pkt II sentencji) stanowił art. 98 § 1 i 3 kpc, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu); do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Przepisy te stanowią normatywną podstawę obowiązującej w zakresie kosztów zasady odpowiedzialności za wynik procesu.

Na koszty sądowe poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w wysokości 1.200 złotych powiększone o opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych. Zgodnie z § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. Dz. U. z 2013 roku, poz. 461) stawka minimalna wynosi przy wartości przedmiotu sprawy 6.083,87 złotych – 1.200 złotych.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

(...)