Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku IV Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący SSO Andrzej Jastrzębski

Sędziowie SO: Dorota Curzydło, Mariusz Struski (spr.)

Protokolant: st. sekr. sąd. Agnieszka Leśniak

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2013 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa D. B.

przeciwko Z. G., M. G., E. F. (1), D. G., K. G., G. F., M. F., T. F.

z udziałem interwenienta ubocznego Gminy M. U.

o wydanie nieruchomości

na skutek apelacji pozwanych Z. G., M. G., E. F. (1) i interwenienta ubocznego Gminy M. U. od wyroku Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 4 grudnia 2012r., sygn. akt IX C 270/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt II ustalając, że pozwanym E. F. (1) i M. F. nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego,

2.  oddala apelację pozwanych,

3.  zasądza od pozwanych Z. G., M. G. i E. F. (1) po 269,70 (dwieście sześćdziesiąt dziewięć 70/100) złotych na rzecz powoda D. B. tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego,

4.  zasądza od pozwanych M. F. i E. F. (1) na rzecz interwenienta ubocznego Gminy M. U. po 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IV Ca 170/13

UZASADNIENIE

Powód D. B. wniósł o nakazanie pozwanym Z. G., E. F. (1), M. G., D. G., K. G., G. F., M. F. i T. F. aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi nieruchomość, położoną w U. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi KW nr (...) oraz o zasądzenie solidarnie kosztów postępowania. Powód podniósł, że wskutek porozumienia zawartego z pozwanymi Z. G. i E. F. (1) (rodziną jego konkubiny M. F. (1)), w ramach mającej im być udzielonej pomocy, polegającej na tym, że zbędą oni na rzecz powoda nieruchomość stanowiącą ich współwłasność w zamian za spłatę ich długów, powód stał się właścicielem nieruchomości. Pozwani mieli mieszkać na nieruchomości i płacić powodowi kwotę rat kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w wysokości łącznie 1.800 zł miesięcznie. Pozwani nie wywiązywali się z tego obowiązku, mimo monitów powoda, wobec czego wypowiedział im prawo do korzystania z nieruchomości, po zakreśleniu miesięcznego terminu do uregulowania długu i wezwał ich do opuszczenia nieruchomości do dnia 31.03.2012r. Powód podniósł też, że cena nieruchomości nie została zaniżona, zaś umowa nie była pozorną, bowiem pozwanym wiadomym było, że warunkiem uzyskania przez powoda kredytu hipotecznego było przeniesienie na niego własności nieruchomości. Wolą stron było zawarcie obu umów tj. pożyczki i sprzedaży nieruchomości, która tę pożyczkę warunkowała. Ponadto powód wskazał, że sama pozwana E. F. nie kwestionowała ważności tej umowy domagając się od powoda dopłaty należności wynikających ze sprzedaży nieruchomości.

Pozwani Z. G., E. F. (1), M. G., D. G., K. G., G. F., M. F. (2) i T. F. wnieśli o oddalenie powództwa. Podnieśli, że istniała umowa, w wyniku której Z. G. i E. F. (1) będą mogli mieszkać na nieruchomości położonej w U. przy ul (...) pod warunkiem, że powód spłaci ich zobowiązania, stanie się właścicielem nieruchomości w zamian za tę spłatę, a następnie oni spłacą powodowi całość należności wynikającej z postanowienia Sądu o dział spadku. Następnie, po dokonanej spłacie, nieruchomość ponownie miała stać się ich własnością. Pozwani podnieśli, że cena nieruchomości zawarta w akcie notarialnym jej zbycia została zaniżona, a zatem umowa została „zawarta w złej wierze”. Pozwani wskazali również, że umówili się na spłatę miesięczną powoda w wysokości 1.800 zł miesięcznie, jednak w ich ocenie, po uzyskaniu informacji, że kredyt zaciągnięty przez powoda znacznie przekraczał cenę nieruchomości oraz w związku z ich sytuacją materialną doszli do przekonania, że kwota ta jest zawyżona i zaprzestali dokonywania spłat. W ocenie pozwanych, brak było podstaw do wypowiedzenia im umowy korzystania z nieruchomości, bowiem wywiązują się z podstawowych obowiązków najemców (choć umowa taka nie została zawarta). Ponadto wskazali, że żądanie eksmisji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, z uwagi na ich ciężką sytuację majątkową, zaś umowa używania lokalu została w sposób nieuprawniony wypowiedziana. W toku postępowania pozwani E. F. (1) i Z. G. zarzucili, że umowa zbycia powodowi nieruchomości jest nieważna, ponieważ zawarta została dla pozoru i zmierzała do ukrycia umowy pożyczki zawartej pomiędzy powodem a pozwanymi E. F. (1) i Z. G.. O pozorności umowy świadczy cena nieruchomości, która w akcie notarialnym została znacznie zaniżona, ponadto wolą pozwanych było pozostawienie prawa własności nieruchomości E. F. (1) i Z. G.. Pozwani podnieśli, że kredyt miał być zaciągnięty przez powoda na poziomie 130.000 zł, a kwota ta miała zostać przekazana pozwanym na spłatę ich zobowiązań. Pozwani E. F. (1) i Z. G. wnieśli o zasądzenie kosztów postępowania.

Gmina M. U., która przystąpiła do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego, wniosła o orzeczenie o braku uprawnienia pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego i zasądzenie kosztów postępowania.

Mając na uwadze tak ustalony stan faktyczny sprawy Sąd Rejonowy w Słupsku wyrokiem z dnia 4 grudnia 2012r. nakazał pozwanym Z. G., E. F. (1), M. F. (3), D. G., K. G., G. F., M. F. i T. F., aby solidarnie opuścili, opróżnili i wydali powodowi D. B. nieruchomość zabudowaną, położoną w U. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi KW nr (...).

Wydanie powyższego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy poprzedził rozważaniami prawnymi, w których oparł się na przepisach art. 222 § 1 kc, art. 83 § 1 zd. 1 kc, art. 5 kc oraz art. 11 ust. 1 i art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zdaniem Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Brak jest bowiem w sprawie materiału dowodowego, mogącego stanowić podstawę do ustalenia, że umowa sprzedaży z dnia 18.06.2010r. została zawarta w celu ukrycia umowy pożyczki i że jest umową pozorną. D. B. jest właścicielem tej nieruchomości i ma legitymację czynną do występowania w niniejszym postępowaniu, w którym pozwani nie zdołali wykazać, aby istniał akt konfidencji ukrywający pod umową sprzedaży nieruchomości umowę pożyczki. Pozwani mieli świadomość, że umową z dnia 18.06.2010r. przenoszą na powoda własność nieruchomości i taki był ich zamiar. Skoro wolą samych pozwanych było przeniesienie własności, to nie można twierdzić, aby zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości było pozorne, ponieważ nie istniało porozumienie co do tego, że zamiar wyrażony w treści symulowanych oświadczeń nie istnieje lub, że zamiar ten jest w inny, niż ujawniony w symulowanych oświadczeniach. Także zaniżenie wartości nieruchomości nie świadczy, zdaniem Sądu Rejonowego, o pozorności umowy i nie wpływa na jej ważność. Ponadto, że umowa sprzedaży nieruchomości była jedynie częścią uzgodnień stron, częścią łączących je umów.

Rozważając dalej, czy pozwani mieli tytuł prawny do zajmowanego lokalu, Sąd I instancji stwierdził, że umowa łącząca strony w zakresie, w jakim pozwani mieli uprawnienie do korzystania z nieruchomości zbliżona była do umowy najmu lokalu mieszkalnego. Strony umówiły się, że pozwani po nabyciu nieruchomości mogą nadal zamieszkiwać w lokalu pod warunkiem uiszczania kwoty 1800 zł miesięcznie. Zatem powoda i pozwanych E. F. (1) i Z. G. łączyła umowa zbliżona do umowy najmu, zaś pozostali pozwani korzystali z lokalu na zasadzie użyczenia, wywodząc swoje prawo do zamieszkiwania w lokalu z praw pozwanych E. F. (1) i Z. G., mając przyzwolenie od powoda na zamieszkiwanie.

Dalej Sąd I instancji zważył, że wszyscy pozwani mają status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów (…). Powód zdołał skutecznie wypowiedzieć pozwanym łączącą strony umowę zbliżoną do umowy najmu pismami z dnia 16.02.2012r. Skuteczne wypowiedzenie umowy E. F. (1) i Z. G. skutkowało wygaśnięciem prawa użyczenia przysługującego pozostałym pozwanym. W konsekwencji nie posiadają oni wszyscy tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Nadto zdaniem Sądu I instancji pozwani nie mogą skutecznie powoływać się na przepis art. 5 kc, albowiem nie uzasadniają jego zastosowania wskazywane przez nich okoliczności. Dodatkowo ich interes może być zabezpieczony w inny sposób, brany pod uwagę przez Sąd z urzędu w sprawach o eksmisję, tj. przy ustaleniu prawa do lokalu socjalnego bądź zastosowaniu art. 320 kpc.

Sąd Rejonowy orzekł o uprawnieniu pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego, albowiem pozwani nie mają możliwości zamieszkania w innym lokalu niż dotychczas zajmowany. Pozwani K. G. i D. G. są osobami małoletnimi, zaś M. G. i Z. G. są osobami, które sprawują nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkują. Pozwani E., M., T. i G. F. oraz Z. G. są zaś osobami, o których mowa w uchwale Rady Miasta U. z dnia 25.03.2010r. nr (...) z uwagi na dochody przez nich uzyskiwane. Przyznając lokal socjalny Sąd Rejonowy orzekł o obowiązku wstrzymania eksmisji do czasu przedstawienia pozwanym przez właściwą Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiedli pozwani Z. G., M. G. i E. F. (1), a ponadto interwenient uboczny Gmina M. U..

W apelacji wywiedzionej przez pozwanych Z. G., M. G. i E. F. (1) zaskarżyli oni wyrok Sądu Rejonowego w całości, podnosząc zarzuty naruszenia praw materialnego, tj. art. 83 § 1 kc i art. 65 § 2 kc, jak i naruszenia przepisów proceduralnych w postaci art. 233 § 1 kpc. W uzasadnieniu apelacji pozwani podkreślili, że zgodnym zamiarem stron było zawarcie pozornej umowy sprzedaży nieruchomości w celu podwyższenia zdolności kredytowej powoda, następnie udzielenie przez powoda pozwanym umowy pożyczki, zaś ostatecznie, w chwili spłacenia pożyczonej kwoty – przeniesienie własności nieruchomości na pierwotnych właścicieli. Dalej pozwani wywodzili, że obie strony postępowania miały świadomość rzeczywistej wartości nieruchomości, pozwani nie mieli zamiaru wyzbycia się odziedziczonej w spadku nieruchomości, o której przyznanie wystąpili w postępowaniu spadkowym, nadto o pozorności zawartej umowy sprzedaży przemawia fakt odmowy zawarcia przez pozwanych z powodem umowy najmu. Nadto zdaniem pozwanych umowa sprzedaży miała jedynie wykazywać na zewnątrz – w stosunku do banku – że powód posiada nieruchomość, na której może zostać ustanowione zabezpieczenie hipoteczne, w konsekwencji zamiarem pozwanych nie była sprzedaż nieruchomości, lecz pozyskanie środków na spłatę zobowiązań względem wierzycieli, czego powód miał świadomość. W konsekwencji apelujący pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku oraz orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa w całości, względnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, a ponadto zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych Z. G., M. G. i E. F. (1) kosztów postępowania za obie instancje.

W apelacji wywiedzionej przez interwenienta ubocznego zaskarżył on wyrok Sądu I instancji w części, tj. w pkt II i III, zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) poprzez przyznanie pozwanym E. F. (1) i M. F. prawa do lokalu socjalnego, naruszenie uchwały Rady Miasta U. z dnia 25.03.2010r. Rn (...) poprzez uznanie, że na jej podstawie E. F. (1) i M. F. przysługuje prawo do lokalu socjalnego, jak i naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez uznanie, że pozwane E. F. (1) i M. F. (2) spełniają warunki przyznania im prawa do lokalu socjalnego. Apelujący wskazał na brak okoliczności uzasadniających przyznanie tym pozwanym prawa do lokalu socjalnego z uwagi na fakt, że osoby te mieszkają i mogą zamieszkiwać w innym lokalu, niż położony w U., przy ul. (...), a ich sytuacja materialna nie jest zła. E. F. (1) w styczniu 2013r. nabyła własność innego lokalu mieszkalnego, zaś M. F. (2) mieszka z chłopakiem na stancji i utrzymuje się z renty po ojcu, pozostając jednak z chłopakiem we wspólnym gospodarstwie domowym. W konsekwencji powyższego ten apelujący domagał się zmiany pkt II wyroku poprzez orzeczenie o braku uprawnień pozwanych E. F. (1) i M. F. do lokalu socjalnego, zmiany pkt III wyroku poprzez orzeczenie, że wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę M. U. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie dotyczy tych pozwanych, jak i zasądzenia solidarnie od tych pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelacje pozwanych i interwenienta ubocznego powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanych, uwzględnienie apelacji interwenienta ubocznego oraz o zasądzenie solidarnie od apelujących pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych okazała się niezasadna i jako taka podlegała w całości oddaleniu. Z kolei apelacja interwenienta ubocznego zasługiwała w całości na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że, bacząc na treść art. 382 kpc, sąd apelacyjny ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, OSNC 1998 nr 12, poz. 214). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli Sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a rozważając wyniki postępowania przed Sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwolił Sądowi rozpoznającemu apelację na konstatację, że dokonane przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcie, a w szczególności wnioski wywiedzione z przeprowadzonego postępowania dowodowego były w przeważającej części prawidłowe – za wyjątkiem konstatacji, jakie legły u podstaw uznania przez Sąd Rejonowy, że pozwanym E. F. (1) oraz M. F. przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd Okręgowy władny był zatem podzielić zasadność rozstrzygnięcia Sądu I instancji, odmawiając tym samym słuszności zarzutom podniesionym przez apelujących pozwanych. Jednocześnie władny był dokonać innej, niż Sąd Rejonowy, oceny okoliczności leżących u podstaw wydania rozstrzygnięcia w zakresie zaskarżonym przez interwenienta ubocznego.

Zważyć należy, że obie apelujące strony postępowania zarzuciły naruszenie przepisów postępowania w postaci art. 233 § 1 kpc, w inny jednakowoż sposób to naruszenie tłumacząc. W tym miejscu wypada przypomnieć, że przepis art. 233 § 1 kpc wyraża obowiązującą w polskim postępowaniu cywilnym zasadę swobodnej oceny zebranych w sprawie przez sąd dowodów. Zgodnie z treścią tego przepisu Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Swobodna ocena dowodów odnosi się do wyboru określonych środków dowodowych i do sposobu ich przeprowadzenia. Mają być one ocenione konkretnie i w związku z całym zebranym materiałem dowodowym. Jest to podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału (patrz: orz. SN z 16 lutego 1996 r., II CRN 173/95, nie publ.). W orzeczeniu z 10 czerwca 1999 r. II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 655, Sąd Najwyższy stwierdził, że normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Jednocześnie zważyć należało, że przysługujące sądowi prawo swobodnej oceny dowodów musi być tak stosowane, aby prawidłowość jego realizacji mogła być sprawdzona w toku instancji (por. orz. SN z dnia 8.08.1967r., I CR 58/67, PUG 1968, nr 1, poz. 22). Skuteczne postawienie bowiem zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 kpc wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej, niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak SN w orz. z 6.11.1998r., II CKN 4/98, LexPolonica nr 1934200, niepubl.).

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie nie doszło do uchybienia przepisowi art. 233 § 1 kpc. Konstatacji takiej nie zmienia nawet fakt uwzględnienia apelacji interwenienta ubocznego. Zważyć bowiem należy, że ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy są prawidłowe, zresztą, co warto zauważyć, zarówno apelacja interwenienta, jak i apelacja pozwanych, nie kwestionowały tych ustaleń, w związku z tym Sąd II instancji uczynił je podstawą własnego rozstrzygnięcia. W szczególności wskazać trzeba, że Sąd Rejonowy dysponował wiedzą - uczynił ją zresztą przedmiotem swych ustaleń – o tym, że M. F. (2) mieszka ze swoim chłopakiem, prowadząc wspólnie z nim odrębne gospodarstwo domowe. Sąd Rejonowy okolicznościom tym nie nadał jednak właściwej rangi, pomijając je przy ustalaniu kręgu osób uprawnionych do lokalu socjalnego. Powyższe nie jest jednak dowodem poczynienia w toku postępowania przed I instancją niewłaściwych ustaleń faktycznych, a jest wyrazem sformułowania nieprawidłowych konkluzji prawnych. Co się zaś tyczy osoby E. F. (1), to nie ma wątpliwości, że Sąd I instancji nie dysponował na moment orzekania wiedzą na temat jej aktualnej sytuacji mieszkaniowej. Fakty dotyczące tej pozwanej przedstawił dopiero interwenient uboczny w wywiedzionej przez siebie apelacji. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy uprawniony był na mocy art. 382 kpc przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, czemu dał wyraz w postanowieniu wydanym na rozprawie apelacyjnej w dniu 24.05.2013r. (k. 353v), dopuszczając dowód z załączonego do apelacji interwenienta ubocznego dokumentu w postaci wydruku z Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych. Dowód ten został przeprowadzony na okoliczność ustalenia prawa do lokalu przez pozwaną E. F. (1). Przeprowadzone postępowanie odwoławcze pozwoliło ustalić, że pozwana E. F. (1) w dniu 15.11.2012r. zawarła umowę kredytu bankowego (k. 299), a w dniu 22.11.2012r. (k. 297) nabyła lokal mieszkalny położony w U. przy Pl. (...). Co istotne, pozwana E. F. (1) składała w dniu 21.11.2012r. zeznania w charakterze strony, niemniej jednak nie tylko nie wspomniała, że ubiegała się o kredyt hipoteczny, ale i nie wyjawiła, że takowy został jej już kilka dni wcześniej udzielony. Z kolei następnego dnia, bo już 22.11.2012r. zawarła umowę notarialną, na mocy której nabyła lokal mieszkalny przy Pl. (...) w U.. Abstrahując nawet od oceny postępowania tej pozwanej, stwierdzić należy, że odpadła przyczyna, dla której należałoby orzekać o jej uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, skoro ma ona już zaspokojone swe potrzeby mieszkaniowe. Podobnie rzecz się ma z M. F., której potrzeby mieszkaniowe również są już zaspokojone, skoro mieszka z partnerem i razem z nim prowadzi wspólne gospodarstwo domowe, o czym zaświadczają nawet członkowie jej najbliższej rodziny (vide: zeznania E. F. (1) złożone na rozprawie w dniu 21.11.2012r., w czasie których wprost stwierdziła ona, że córka M. nie mieszka z nią, albowiem „ona mieszka na stancji z chłopakiem i razem sobie sami płacą” – k. 256).

Mając na uwadze, że apelacja interwenienta ubocznego sprowadzała się w istocie – poprzez postawienie zarzutów naruszenia przepisów prawa tak materialnego, jak i proceduralnego - do żądania odmowy przyznania pozwanym E. F. (1) i M. F. prawa do lokalu socjalnego, stwierdzić należało zasadność apelacyjnej argumentacji interwenienta ubocznego Gminy M. U.. W sprawie rzeczywiście nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie tym pozwanym takiego prawa. Dodatkowo tylko wypada zauważyć, że również wątpliwości dotyczące realizacji uchwały Rady Miasta U. z dnia 25.03.2010r. nr (...) nie determinowały w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia Sądu II instancji.

Z tych względów Sąd II instancji zmienił na podstawie art. 386 § 1 kpc zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego w pkt II, ustalając, że pozwanym E. F. (1) i M. F. nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Niezasadną natomiast całkowicie była apelacja wywiedziona przez pozwanych Z. G., M. G. i E. F. (1). Zważyć należy, że sprowadzała się ona w istocie do podtrzymania zarzutu pozorności umowy sprzedaży przez pozwanych powodowi nieruchomości umową z dnia 18.06.2010r. W ocenie Sądu II instancji tak sformułowany zarzut jest jednak zupełnie nieuzasadniony. Przepis art. 83 § 1 kc stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Na kanwie cytowanego przepisu stwierdzić należało, że rację ma powód, iż pozwani nie wykazali, aby zawarta z powodem umowa sprzedaży nieruchomości miała cechy pozorności. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dawał podstaw do ustalenia, że strony postępowania zawarły tzw. akt konfidencji (potajemnie się porozumiały) w celu innego, aniżeli wynika to z zawartej (ujawnionej) umowy sprzedaży, uregulowania ich sfery prawnej. Nadto przypomnieć należy, że istota umowy pozornej polega na tym, że stanowi ona faktycznie zmowę dwóch osób podjętą w celu ukrycia innej czynności prawnej. W rozpoznawanej sprawie nie doszło zdaniem Sądu II instancji do takiej zmowy stron postępowania, w szczególności twierdzenia te nie dotyczą strony pozwanej. Stąd też Sąd II instancji, podobnie jak i Sąd Rejonowy nie ma wątpliwości, że okoliczności towarzyszące zawarciu podstawowego stosunku prawnego, tj. sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, wskazują jednoznacznie na to, że o żadnej pozorności w niniejszej sprawie nie może być mowy. Ponadto należy zauważyć, że strony po zrealizowaniu umowy, tj. po przeniesieniu prawa rzeczowego na stronę powodową przystąpiły i realizowały określone zobowiązania przy okazji zawarte przez okres co najmniej roku. Okoliczność ta jest o tyle istotna, że nie można skutecznie powoływać się na pozorność zawartej umowy sprzedaży z tej przyczyny, że obie strony, a zatem i pozwani, przystąpili do faktycznego wykonywania tej umowy. Z ugruntowanego już poglądu judykatury wynika, że gdy umowa jest przez obie strony wykonywana, nie może być mowy o jej pozorności (tak vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13.12.2012r., I ACa 1018/12, Lex nr 1254427, por. też wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 19.09.2012r., III AUa 529/12, Lex nr 1220781). Dostrzec trzeba, że dopiero problemy finansowe strony pozwanej spowodowały, że wycofała się ona z tych dodatkowych ustaleń, co spowodowało dalsze konsekwencje związane z wypowiedzeniem tego stosunku, na podstawie którego mogli pozwani swobodnie dalej z tego lokalu, mimo sprzedaży nieruchomości, korzystać, a w dalszej kolejności spowodowało wezwanie do wydania tego lokalu.

Odnosząc się jeszcze do zawartej w apelacji argumentacji pozwanych godzi się w szczególności za niezrozumiałe uznać ich twierdzenia o tym, że zamiarem stron było zawarcie pozornej umowy sprzedaży nieruchomości w celu podwyższenia zdolności kredytowej powoda. Zważyć należy, że posiadanie nieruchomości, mogącej stanowić zabezpieczenie hipoteczne udzielanego kredytu bankowego samo w sobie nie determinuje czyjejkolwiek zdolności kredytowej, nie wpływa ani na jej zwiększenie ani na jej pomniejszenie. Może natomiast stanowić warunek udzielenia kredytu, albowiem tylko posiadanie nieruchomości pozwala na ustanowienie hipoteki zabezpieczającej udzielenie kredytu hipotecznego.

Dalej stwierdzić wypada, że fakt odmowy zawarcia przez pozwanych z powodem umowy najmu, tłumaczony wolą zagwarantowania sobie szeregu uprawnień ochronnych również nie dowodzi pozornego charakteru umowy sprzedaży nieruchomości. Zważyć należy, że ochrona taka, jak to wynika ze stanowiska Sądu Rejonowego przysługuje pozwanym bez względu na fakt zawarcia przedmiotowej umowy, a jej podstawą są przepisy ustawowe.

Pozwani tłumaczyli również, że ich zamiarem nie była sprzedaż nieruchomości, lecz pozyskanie środków na spłatę zobowiązań względem wierzycieli, czego powód miał świadomość. Toteż i do osiągnięcia tego celu doszło. Okoliczność ta jednak sama w sobie nie przemawia za pozornym charakterem umowy sprzedaży. Także znajomość powoda motywów, jakimi kierowali się pozwani sprzedając mu tę nieruchomość nie dowodzi istnienia pozornego jej charakteru.

Z kolei też argument w postaci zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości nie uprawniał sam w sobie do oceny przedmiotowej umowy sprzedaży, jako pozornej. Podległby on ewentualnie ocenie z punktu widzenia wyzysku, gdyby nie to, że również w apelacji sami pozwani argumentację dotyczącą tej kwestii określili jako nie stanowiącą przedmiotu niniejszego sporu (k. 283)

Reasumując, nie ma w ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie żadnych obiektywnych dowodów, które wskazywałyby na nieważność tego podstawowego stosunku prawnego, a to oznacza, że roszczenie wytoczone przez stronę powodową ma oparcie w obowiązujących przepisach.

Oddalając wniosek pozwanych (k. 333) o zawieszenie niniejszego postępowania w zw. z ich wystąpieniem do Sądu Okręgowego w Słupsku przeciwko powodowi o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości (sygn. akt I C 96/13), czemu sprzeciwił się powód (k. 339), Sąd II instancji miał na uwadze, że pozwani powołali się w tej sprawie na pozorność przedmiotowej umowy sprzedaży, a zatem na ten sam zarzut, który był już przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy orzekł, jak w pkt 2 sentencji na podstawie art. 385 kpc, oddalając apelację pozwanych, jako że była ona niezasadna.

Wynik niniejszego postępowania determinował rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy orzekł w tym przedmiocie na podstawie art. 108 § 1 kpc, przy uwzględnieniu reguły art. 105 § 2 kpc, zasądzając od pozwanych Z. G., M. G. i E. F. (1) na rzecz powoda po 269,70 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego (jak w pkt 3 sentencji), zaś od pozwanych M. F. i E. F. (1) po 300 zł na rzecz interwenienta ubocznego również tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego (pkt 4 sentencji).