Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Ewa Rudkowska – Ząbczyk

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2013 r. we W.

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o stwierdzenie nieważności uchwały ewentualnie o jej uchylenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki M. P. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) kwotę 197,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 23 listopada 2011 r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)powódka M. P.domagała się stwierdzenia nieważności uchwały nr (...)z dnia 26 października 2011 r. właścicieli lokali nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), ewentualnie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 26 października 2011 r. właścicieli lokali nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...).

W uzasadnieniu powyższego żądania powódka podniosła, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...)położonego we W.przy ul. (...). Z własnością tego lokalu powódce przynależy także udział 592/10 000 części we współwłasności nieruchomości wspólnej w postaci gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarządzeniem nr (...)z dnia 9 września 2011 r. w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), Prezydent W., działając w imieniu Gminy W.jako jednego ze współwłaścicieli, wyraził zgodę na zmianę wysokości udziałów na warunkach określonych w § 1 zarządzenia. W związku z powyższym w dniu 26 października 2011 r. odbyło się zebranie właścicieli tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), przy czym zawiadomienie o powyższym zebraniu nie zostało doręczone wszystkim właścicielom lokali. Powódka zarzuciła, że podczas zebrania w dniu 26 października 2011 r. nie miało miejsce żadnej głosowanie tajne w przedmiocie wyboru przewodniczącego zebrania. Ponadto podczas zebrania część właścicieli zgłosiła zastrzeżenia co do przysługującego im rzeczywiści udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej oznaczonego na przygotowanym druku uchwały i dokumentach, w związku z czym na uchwale naniesiono poprawki i na tak przygotowanej uchwale składano następnie podpisy. Powódka podniosła, że brak jest dokumentów stwierdzających umocowanie niektórych osób do głosowania w imieniu nieobecnych na zebraniu właścicieli, co oznacza, że głosowanie w tym zakresie było nieważne i oddanych w ten sposób głosów nie można uwzględniać przy obliczaniu większości głosów. Zarzuciła, że notariusz protokołujący zebranie nie stwierdził tożsamości i umocowania osób stawających na zebraniu i głosujących nad uchwałą. Drukuchwały został sporządzony w zwykłej formie pisemnej, przy czym zarówno notariusz, jak i przewodnicząca zebrania odmówili doręczenia odpisu podpisywanej uchwały twierdząc, że ma ona charakter wyłącznie pomocniczy i pozostanie u notariusza. Powódka zarzuciła, że protokół zebrania właścicieli sporządzony w formie aktu notarialnego, zawiera wprawdzie informację o wielkości podlegających zmianie udziałów, zgodnych z treścią zarządzenia Prezydenta W.i drukiem uchwały, ale mogą one jednak nie uwzględnić ich korekty dokonanej podczas zebrania. Głosowanie nad uchwałą po naniesieniu na niej poprawek dotyczących wielkości udziałów oznacza, że głosowanie to odbyło się z naruszeniem zakresu pełnomocnictwa udzielonego do oddania głosu w imieniu Gminy W.. Z powyższych względów głos oddany przez Gminę jest nieważny, a więc i całe głosowanie dotknięte jest tą wadą, a przy tym brak jest większości. Powódka podniosła, że wbrew zapisom protokołu na zebraniu reprezentowani byli właściciele, których udziały, zgodnie z listą obecności, wynoszą łącznie 75,80%, a nie 81,28%.

Powódka zarzuciła, że zaskarżona uchwała wyrażająca zgodę właścicieli na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie mogła być podjęta w trybie określonym w art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali albowiem przepis ten znajduje on zastosowanie jedynie wówczas, gdy udział w nieruchomości wspólnej zostanie błędnie obliczony. W niniejszej sprawie udział powódki w nieruchomości wspólnej został prawidłowo obliczony, w oparciu o regulacje ustawy, w stosunku do powierzchni lokalu i wynika z projektu budynku, umowy sprzedaży lokalu oraz wskazany jest w księdze wieczystej. W sprawie nie nastąpiła żadna zmiana powierzchni lokalu powódki, a zatem zmiana wielkości udziału dokonana zaskarżoną uchwałą nie jest sprostowaniem błędu w obliczeniach tylko ma charakter merytoryczny. Z powyższych względów zdaniem powódki w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Powódka wskazała, że zaskarżona uchwała wykracza poza zakres podmiotowości przyznanej wspólnocie mieszkaniowej i jako taka jest nieważna. Zarzuciła również, że protokół zebrania spisany przez notariusza nie jest rzetelny i prawidłowy, a w związku z tym nie może wywierać jakichkolwiek skutków w sferze praw i obowiązków właścicieli lokali.

Powódka zarzuciła także, że zaskarżona uchwała narusza jej istotny interes albowiem w efekcie jej podjęcia doszło do bezprawnej ingerencji w prawo własności powódki i uszczuplenia, pozbawienia powódki prawa współwłasności nieruchomości wspólnej.

W odpowiedzi na pozew z dnia 19 grudnia 2011 r. (k. 55 i n.) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powyższego stanowiska strona pozwana zarzuciła, że powódka nie wskazała ani podstawy prawnej, ani nie przytoczyła żadnych okoliczności faktycznych uzasadniających zasadność swoich żądań. Strona pozwana podniosła, że ogół właścicieli jako organ kolegialny wyraża swoją wolę w sprawach należących do jego kompetencji jedynie w formie podejmowania uchwał według zasad przewidzianych w ustawie o własności lokali. Wskazała również, że powódka pismem z dnia 11 października 2011 r. została powiadomiona o terminie i miejscu zebrania przez wrzucenie zawiadomienia do tzw. euroskrzynki nr 10 w dniu 12 października 2011 r., przy czym zawiadomienia o jednakowej treści w tym samym dniu zostały dostarczone do euroskrzynek także pozostałym właścicielom nieruchomości. Pozwana Wspólnota zarzuciła, że brak jest podstaw do przyjęcia, że wybór przewodniczącego zebrania właścicieli powinien odbywać się w głosowaniu tajnym. Wskazała także, że pełnomocnictwa osób uczestniczących w zebraniu zostały przedstawione przewodniczącej zebrania, a sam przebieg zebrania był protokołowany przez notariusza prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa o notariacie. Zarzuciła, że zaskarżona uchwała nie narusza interesów powódki.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka M. P. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...), z własnością którego związany jest udział 592/10 000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

(dowód: odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k. 13-14; zawiadomienie z dnia 27 czerwca 2011 r., k. 15-16)

Powyższy lokal mieszkalny powódka nabyła na podstawie umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży z dnia 27 maja 2004 r. W umowie tej udział w częściach budynku i urządzeniach służących wszystkim jego mieszkańcom oraz w prawie użytkowania wieczystego działki został oznaczony na 592/10 000.

(dowód: umowa użytkowania wieczystego i sprzedaży z dnia 27 maja 2004 r. sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszem B. W., rep. A nr (...), k. 17-18)

Potrzeba dokonania korekty oznaczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wynikała z niesumowania się wszystkich wielkości udziałów do jedności i pojawiła się na etapie przygotowania dokumentacji w związku z wnioskami właścicieli lokali budynku przy ul. (...) we W. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z powyższym Gmina W. dokonała pomiarów powierzchni własnych, niewyodrębnionych jeszcze lokali znajdujących się w tym budynku, dodała do nich wielkość powierzchni lokali wyodrębnionych i po ustaleniu w ten sposób ogólnej powierzchni wszystkich lokali w budynku ustaliła stosunek powierzchni poszczególnych lokali do powierzchni ogólnej wszystkich lokali, otrzymując wartości udziałów w częściach wspólnych związanych z prawem własności tych lokali. W ramach korekty wielkości udziałów nie dokonywano pomiarów powierzchni lokali, których własność została wyodrębniona, przyjmując do obliczeń tą, jaka była oznaczona w umowach ustanawiających odrębną własność lokali.

(dowód: zeznania świadka I. P., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:04:35; zeznania świadka E. K. (1), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:08:32-2:10:27)

W związku z możliwością długiego trwania procesu zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej właściciele lokali zdecydowali o kontynuowaniu procedury zmierzającej do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przy zachowaniu dotychczasowego oznaczenia wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej, pozostawiając tą kwestię do uregulowania w późniejszym terminie.

(dowód: decyzja nr (...) Prezydenta W.z dnia 15 kwietnia 2011 r., k. 19-25; zeznania świadka E. K. (1), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:10:45)

Zarządzeniem nr (...) z dnia 9 września 2011 r. w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), Prezydent W. wyraził zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) dla właścicieli lokali w domu wielolokalowym w ten sposób, że lokal nr (...) z 3,77% na 375/10 000, lokal nr (...) z 3,98% na 396/10 000, lokal nr (...) z 5,9% na 594/10 000, lokal nr (...) z 5,90% na 557/10 000, lokal nr (...) z 5,10% na 479/10 000, lokal nr (...) z 4,28% na 426/10 000, lokal nr (...) z 5,92% na 589/10 000, lokal nr (...) z 3,83% na 381/10 000, lokal nr (...) z 4,85% na 483/10 000, lokal nr (...) z 3,50% na 349/10 000, lokal nr (...) z 4,20% na 396/10 000, lokal nr (...) z 6,20% na 588/10 000, lokal nr (...) z 8,10% na 761/10 000. W zarządzeniu wskazano, że stanowi ono o oddaniu głosu Gminy W. za uchwałą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie oznaczonej treścią tego zarządzenia oraz podstawę do zawarcia umowy o zmianie udziałów we współwłasności nieruchomości. W uzasadnieniu powyższego zarządzenia wskazano, że udziały we współwłasności nieruchomości ustalone w dacie sprzedaży lokali mieszkalnych w budynku położonym we W. przy ul. (...) są niezgodne ze stanem faktycznym, a zatem zachodzi konieczność dokonania korekty udziałów.

(dowód: zarządzenie nr (...) Prezydenta W. z dnia 9 września 2011 r., k. 73-75)

Zawiadomieniem z dnia 11 października 2011 r. powódka została poinformowana o zwołaniu zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na dzień 26 października 2011 r. Do przewidywanego porządku zebrania zaliczono między innymi oddanie pod głosowanie uchwały w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) zgodnie z zarządzeniem nr (...) Prezydenta W..

(dowód: zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 28)

Zawiadomienia o tej samej treści zostały także wystosowane między innymi do nieobecnych na zebraniu pozwanej Wspólnoty J. i T. T., I. Z., K. S. i M. S., R. K. i M. K., P. O. i E. O. oraz E. B.. J. i T. T., K. S. i M. S., R. K. i M. K., P. O. i E. O. otrzymali powyższe zawiadomienie.

(dowód: zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 76; zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 84; zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 85; zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 86; zawiadomienie z dnia 11 października 2011 r., k. 88; zeznania świadka P. O., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 00:18:48; zeznania świadka R. K., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 00:22:38; zeznania świadka M. S., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:15:20; zeznania świadka T. T., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:48:10; zeznania świadka E. B., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:04:22)

Zawiadomienia są wysyłane pocztą do właścicieli lokali, którzy wskazali adresy korespondencyjne, a właścicielom zamieszkującym lokale przy ul. (...) zawiadomienia są roznoszone przez podmiot zajmujący się sprzątaniem w budynku, za potwierdzeniem odbioru. W wypadku niezastania właściciela zawiadomienie wrzucane jest do jego skrzynki odbiorczej.

(dowód: zeznania świadka B. F., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:35:00; zeznania świadka I. P., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:53:30, 1:58:51; zeznania świadka E. B., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:05:20)

W dniu 26 października 2011 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową. Zebranie otworzyła I. P., która następnie została wybrana na przewodniczącą zebrania. Wybór przewodniczącej odbył się przez aklamację w głosowaniu jawnym.

(dowód: zeznania świadka B. F., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:37:55; zeznania świadka I. P., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:54:48, 2:01:56; zeznania świadka E. K. (1), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:16:06; zeznania świadka W. N., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:17:55; zeznania świadka A. S. – L., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:48:30)

Przewodnicząca zebrania I. P. zarządziła sporządzenie listy obecności, na której swoje podpisy składali obecni na zebraniu właściciele lokali lub ich pełnomocnicy. Podczas podpisywania listy obecności niektórzy właściciele zwracali uwagę, że oznaczona na niej wysokość przypadającego im udziału w nieruchomości wspólnej nie odpowiada rzeczywistości. W odpowiedzi na liście obecności oraz na projekcie uchwały prowadząca zebranie przekreśliła wpisane wartości, dopisując ręcznie wartości właściwe, po uprzednim ustaleniu ich na podstawie umów zgromadzonych w teczkach właścicieli lokali.

(dowód: lista obecności, k. 71; zeznania świadka E. K. (2), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:02:10; zeznania świadka A. S., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:25:20; zeznania świadka B. F., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:36:35; zeznania świadka I. P., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:55:17, 2:03:01; zeznania świadka E. K. (1), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:15:07; zeznania świadka W. N., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:19:00)

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 26 października 2011 r. U. K. reprezentował jej pełnomocnik córka A. S., na podstawie pisemnego upoważnienia z dnia 26 października 2011 r.

(dowód: zeznania świadka A. S., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:22:10; zeznania świadka U. K., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 00:11:12; upoważnienie z dnia 26 października 2011 r., k. 61)

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 26 października 2011 r. K. G. reprezentowała go babcia W. G., na podstawie upoważnienia ustnego.

(dowód: zeznania świadka P. G., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 00:55:59)

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 26 października 2011 r. powódkę reprezentował jej pełnomocnik K. W., na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu w formie aktu notarialnego z dnia 25 października 2011 r.

(dowód: pełnomocnictwo z dnia 25 października 2011 r. udzielone w formie aktu notarialnego przed notariuszem R. C., rep. A nr (...), k. 68)

Na zebraniu pozwanej Wspólnoty w dniu 26 października 2011 r. Gminę W. reprezentował jej pełnomocnik E. K. (1), na podstawie stałego pełnomocnictwa udzielonego jej w formie aktu notarialnego z dnia 14 lipca 2006 r.

(dowód: pełnomocnictwo z dnia 14 lipca 2006 r. udzielone w formie aktu notarialnego przed notariuszem H. G., rep. A nr (...), k. 237-238)

Po sporządzeniu listy obecności przewodnicząca zebrania odczytała projekt uchwały wraz z zarządzeniem Prezydenta W. nr (...) z dnia 9 września 2011 r. Ponadto przedstawiciel Gminy W. E. K. (1) przedstawiała uzasadnienie proponowanej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

(dowód: zeznania świadka E. K. (2), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:04:40; zeznania świadka A. S., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:24:20; zeznania świadka B. F., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:38:40; zeznania świadka I. P., protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 1:56:47; zeznania świadka E. K. (1), protokół rozprawy z dnia 1 lutego 2013 r., 2:16:50; zeznania świadka W. N., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:22:19)

Właściciele lokali nieruchomości wspólnej położonej we W.przy ul. (...)podjęli uchwałę nr (...), zgodnie z którą pozwana Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie zarządzenia nr (...)Prezydenta W.z dnia 9 września 2011 r. wyraziła zgodę na zmianę wysokości udziałów procentowych w prawie własności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)dla właścicieli lokali w domu wielolokalowym, w sposób określony w powyższym zarządzeniu. Jednocześnie wykonanie zaskarżonej uchwały powierzone zostało zarządcy – A. (...) sp. z o.o. we W.i w tym celu udzielone zostało pełnomocnictwo do złożenia odpowiedniego oświadczenia i wniosku w formie aktu notarialnego.

(dowód: protokół sporządzony przez notariusza W. N.z dnia 26 października 2011 r., rep. A nr (...), k. 29-30)

Zaskarżona uchwała została podjęta większością głosów w ten sposób, że właściciele posiadający łącznie 75,36% udziałów głosowali za jej przyjęciem, a właściciele posiadający łącznie 5,92% udziałów głosowali przeciw. Przeciw uchwale głosowała wyłącznie powódka. Pozostali obecni na zebraniu właściciele lokali oraz Gmina W. głosowali za podjęciem uchwały.

(dowód: protokół sporządzony przez notariusza W. N.z dnia 26 października 2011 r., rep. A nr (...), k. 29-30)

Przebieg zebrania z dnia 26 października 2011 r. był protokołowany przez notariusza W. N..

(dowód: protokół sporządzony przez notariusza W. N.z dnia 26 października 2011 r., rep. A nr (...), k. 29-30; zeznania świadka W. N., protokół rozprawy z dnia 23 kwietnia 2013 r., 00:14:08)

Pismem z dnia 3 listopada 2011 r. pełnomocnik powódki został poinformowany, że została podjęta większością udziałów uchwała nr (...) w spawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), zaprotokołowana przez notariusza.

(dowód: pismo z dnia 3 listopada 2011 r., k. 31)

Inwentaryzacja budowlana nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej położonej we W. przy ul. (...) nie była wykonywana.

(dowód: pismo Gminy W. z dnia 21 lutego 2012 r., k. 130)

Właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...) od 27 października 2010 r. jest K. G..

(dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...), k. 301-311)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powódka domagała się stwierdzenia nieważności uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), podjętej na zebraniu w dniu 26 października 2011 r. w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), ewentualnie jej uchylenia. Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Podstawę prawną uchylenia uchwały stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W świetle materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr (...) nie jest wadliwa w sposób skutkujący jej nieważnością lub uzasadniający jej uchylenie. W szczególności materia nią uregulowana, tj. zmiana wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w ocenie Sądu nie wymagała zgodnego oświadczenia woli wszystkich właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową.

Należy zgodzić się z powódką, że nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym. Nieruchomość wspólna stanowi natomiast prawo niesamodzielne o służebnej funkcji w stosunku do prawa głównego. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawodawca powołał tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, które nie mogą dotyczyć praw do lokali. Zarządzaniewymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynności odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te co do zasady dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą zatem w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08, niepubl.).

Do czynności zarządzania przekraczającej zakres zwykłego zarządu ustawodawca zaliczył także udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy). Zważywszy, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc związana jest z powierzchnią prawa głównego, do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, czyli do zmiany zakresu prawa mającego status części składowej, dojdzie zawsze wtedy, gdy dojdzie do zmiany powierzchni lokalu. W takim wypadku decydowanie w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie jest dopuszczalne albowiem skutkowałoby jednocześnie ingerencją w prawo główne. Sąd w niniejszym składzie podziela stanowisko, zgodnie z którym zakres normowania rozważanego przepisu art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali sprowadzać się będzie zatem jedynie do takich sytuacji, w których udział w nieruchomości wspólnej został błędnie obliczony, a tym samym zachodzi potrzeba jego sprostowania. Usunięcie pomyłki rachunkowej nie prowadzi w takim wypadku do ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali (uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10, LEX nr 738095).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia ze zmianą wysokości udziałów spowodowaną dodatkowym pomiarem tych części budynku przy ul. (...), które nadal pozostają przedmiotem własności Gminy W.. Jak wynika z zeznań świadka E. K. (1) oraz pisma Gminy z dnia 21 lutego 2012 r. (k. 130) w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie były dokonywane ponowne pomiary lokali, których własność została wyodrębniona, a do końcowych obliczeń przyjęto te wartości powierzchni tych lokali, które zostały ujawnione w księgach wieczystych (umowach ustanowienia odrębnej własności lokali sporządzanych w formach aktu notarialnego). Powyższy zabieg został przeprowadzony w celu skorygowania błędu w obliczeniach wysokości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, którego skutkiem była niemożność uzyskania jedności jako wyniku ich sumowania. Skoro zatem do zmiany zakresu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej nie doszło na skutek zmiany powierzchni lokali, których własność została wyodrębniona, to nie można uznać, aby zmiana ta ingerowała w zakres prawa głównego poszczególnych właścicieli lokali. Nie jest to zatem zmiana merytoryczna, co przesądza zdaniem Sądu o możliwości jej wprowadzenia na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.

Dla oceny ważności i skuteczności podjęcia zaskarżonej uchwały nie mają znaczenia te twierdzenia powódki, w których odnosi się do braku właściwego przygotowania jej treści oraz niemożności weryfikacji podstaw przyjętych w niej wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych właścicieli. W ocenie Sądu powyższe zarzuty nie mogą być przedmiotem sądowej weryfikacji albowiem dotyczą postępowania poprzedzającego podjęcie uchwały w projektowanym kształcie, a nie samej jej wadliwości. Powódka nie twierdziła w sprawie, że zmieniona i przyjęta w uchwale wielkość jej udziału jest niewłaściwa i odpowiada innej wartości niż ta, jaka została oznaczona w zaskarżonej uchwale. Gdyby tak zresztą było, to rzeczą powódki byłoby wykazanie w niniejszym postępowaniu jaki rzeczywiście udział w częściach wspólnych jej przypada, co wymagałoby przeprowadzenia postępowania dowodowego prawdopodobnie z udziałem biegłego sądowego. Dopiero takie ustalenie pozwalałoby bowiem na weryfikację tego, czy przyjęty w zaskarżonej uchwale udział przypadający powódce, odpowiada rzeczywistości, a tym samym, czy interes powódki został naruszony przez jej podjęcie. Tymczasem oferowane przez powódkę dowody zmierzały do wykazania wielkości powierzchni lokalu mieszkalnego nr (...), którego powódka jest właścicielem i tym samym do potwierdzenia, że powierzchnia ta nie uległa dotychczas zmianie, jak również do wykazania, że po nabyciu przez powódkę lokalu nie była dokonywana inwentaryzacja budowlana budynku przy ul. (...). Te jednak okoliczności nie były sporne w sprawie albowiem pozwana Wspólnota przyznawała, że przy weryfikacji wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uwzględniano powierzchnie wyodrębnionych lokali mieszkalnych ujawnione w ich księgach wieczystych i nie dokonywano inwentaryzacji całego budynku, w tym powierzchni lokali wyodrębnionych. Takiego sposobu działania powódka nie zakwestionowała twierdząc jedynie, że nie jest w stanie określić, czy objęty uchwałą udział w nieruchomości wspólnej, jaki jej przypada, jest prawidłowy, czy też nie. Z powyższych względów Sąd oddalił wnioski powódki o zwrócenie się do Urzędu Miejskiego W.z żądaniem przedstawienia akt dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego należącego do powódki, w tym wyciągu z operatu szacunkowego z dnia 22 grudnia 2003 r. oraz informacji o budynku z dnia 25 września 2003 r., jak również kompleksowej inwentaryzacji budowalnej powierzchni użytkowych lokali położonych we W.przy ul. (...)oraz łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, sporządzonej zgodnie z art. 29 ustawy o własności lokali. Sąd oddalił także wniosek powódki o zobowiązanie spółki (...) (...) sp. z o.o. do przedstawienia protokołu przeglądu budynku z 2003 r. oraz dokumentu stanowiącego podstawę obliczenia, przygotowania i wskazania udziałów poszczególnych właścicieli lokali w zaskarżonej uchwale, zawierającego inwentaryzację budowlaną powierzchni użytkowych lokali położonych we W.przy ul. (...)oraz łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Należy przy tym

Pozostałe zarzuty powódki dotyczyły kwestii formalnych związanych z podjęciem zaskarżonej uchwały i w ocenie Sądu również nie uzasadniały stwierdzenia jej nieważności lub uchylenia.

Niezasadny okazał się zarzut powódki, jakoby nie wszyscy właściciele lokali zostali prawidłowo zawiadomieniu o zebraniu, które odbyło się w dniu 26 października 2011 r. Każdy z właścicieli lokali położonych w budynku przy ul. (...), a zeznających w sprawie w charakterze świadków, przyznawał, że wiedział o spornym zebraniu. Świadkowie ci odwoływali się przy tym bądź to bezpośrednio do swojej pamięci, bądź to wnioskowali o fakcie ich zawiadomienia z dotychczasowych doświadczeń w zakresie zwoływania zebrań pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy jednak podkreślić, że nawet gdyby uznać, że doszło do jakichś nieprawidłowości w tym zakresie, to nie mogą one mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, skoro na zebraniu stawili się właściciele lokali, których suma udziałów przekraczała 70%. Powódka nie wskazywała przy tym na związek tego typu uchybienia z treścią zaskarżonej uchwały lub samym faktem jej podjęcia.

Nie znalazł potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w niniejszym postępowaniu także zarzut powódki, który dotyczył zmiany wielkości udziałów w projekcie uchwały poddanej pod głosowanie, dokonanej rzekomo w formie adnotacji ręcznych. Świadkowie I. P., B. F. i W. N. przyznawali, że w toku zebrania były nanoszone tego typu odręczne poprawki, ale dotyczyło to wyłącznie listy obecności, na której pierwotnie oznaczono niewłaściwe udziały w nieruchomości wspólnej, jakie przysługiwały w dacie zebrania poszczególnym właścicielom lokali. Jednocześnie żaden dowód przeprowadzony w sprawie nie potwierdzał twierdzeń o korygowaniu pierwotnego projektu uchwały, odnoszącego się w spornym zakresie do zarządzenia nr (...) Prezydenta W. z dnia 9 września 2011 r.

Sąd nie uwzględnił także zarzutów powódki odnośnie nieprawidłowego umocowania osób, które na zebraniu w dniu 26 października 2011 r, reprezentowały właścicieli U. K. i Gminę W.. W sprawie zostały przedstawione pełnomocnictwa udzielone A. S. i E. K. (1), z których wynikało umocowanie tych osób do uczestnictwa w zebraniu i oddania głosu odpowiednio za U. K. i Gminę W.. W związku z tym, że oddanie głosu przez właściciela lokalu na zebraniu członków wspólnoty mieszkaniowej nie następuje w żadnej formie szczególnej, to w ocenie Sądu udzielenie pełnomocnictwa do jego dokonania także nie wymaga jej zachowania (art. 99 § 1 k.c.). Dotyczy to także sytuacji, w których protokół jest sporządzany w formie aktu notarialnego albowiem forma ta zastrzeżona jest wyłącznie do dokumentu potwierdzającego przebieg zebrania, a nie składanych podczas zebrania oświadczeń uczestniczących w nim osób. Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że oddanie głosu za przyjęciem uchwały dotyczącej skorygowania wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie może być uznane za oświadczenie zobowiązujące właściciela do przeniesienia własności (współwłasności) i może dopiero, przy uzyskaniu odpowiedniej większości, prowadzić do udzielenia pełnomocnictwa do złożenia odpowiedniego oświadczenia i wniosku w formie aktu notarialnego. Z powyższych względów wydaje się, że nie sposób zakwestionować także skuteczności ustnego pełnomocnictwa udzielonego W. G. przez swojego wnuka K. G., będącego w dacie spornego zebrania właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...). Fakt udzielenia powyższego pełnomocnictwa został wykazany w sprawie zeznaniami świadka K. G.. Nawet gdyby jednak uznać inaczej, to nieuwzględnienie powyższego głosu nie miałoby znaczenia dla wyniku całego głosowania albowiem K. G. przypadał jedynie udział w wysokości 6,12%.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawał także zarzut dotyczący niewłaściwego określenia w protokole zebrania łącznego udziału, jakim dysponowali obecni na zebraniu właściciele, tj. 81,28% zamiast 75,80%. Nawet gdyby bowiem uznać, że udział ten był na poziomie wskazywanym przez powódkę, to i tak w sytuacji, gdy tylko ona głosowała przeciw uchwale, wynik głosowania byłby również pozytywny.

Zupełnie bez znaczenia pozostawał także zarzut powódki dotyczący niewłaściwego wpisania w protokole faktu wyboru przewodniczącego zebrania w głosowaniu tajnym, podczas, gdy postępowanie dowodowe potwierdziło, że wybór ten nastąpił jawnie przez aklamację. Powyższy fakt nie ma jednak żadnego wpływy na treść podjętej uchwały.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił wniosek powódki o zobowiązanie notariusza W. N.do przedłożenia uchwały nr (...)właścicieli lokali nieruchomości wspólnej położonej we W.przy ul. (...)w sprawie zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości położonej we W.przy ul. (...), o której mowa w § 4 aktu notarialnego rep. A nr (...) oraz listy obecności właścicieli lokali na zebraniu w dniu 26 października 2011 r. W ocenie Sądu, wobec braku konkretnych zarzutów co do tego, że pozostali właściciele (poza powódką) obecni na zebraniu głosowali za zaskarżoną uchwałą, wniosek ten nie zmierzał do wykazania faktów, które były istotne dla rozstrzygnięcia sprawy

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w punkcie I wyroku.

Postanowienie o kosztach zawarte w punkcie II wyroku znajduje uzasadnienie w przepisie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W związku z tym, że żądanie powódki zostało w całości oddalone, Sąd obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania obciążył w całości powódkę. Zasądzona kwota 197,00 zł stanowi oszty zastępstwa prawnego w kwocie 180,00 zł (§ 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.