Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Marcin Śmigiel

Protokolant : Piotr Wojnarowski

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2013r. we W.

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomościpołożonej przy ul. (...)we W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla w części uchwałę właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) z dnia 09.10.2012r. nr (...) tj. w zakresie § 1 ust. 2 i 3, § 2 ust. 3, § 3 ust. 8 i 9, § 3 ust. 11 wprowadzonego tą uchwałą regulaminu porządku domowego;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1678/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15.11.2012 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul/ (...) we W., strona powodowa Gmina W.domagała się uchylenia w części uchwały z dnia 09 października 2012 r. nr (...)właścicieli lokali w sprawie regulaminu porządku domowego – w zakresie postanowień §1 ust. 2 i 3, §2 ust. 3, § 3 pkt 8 i 9, § 3 pkt 11 ww. uchwały, z uwagi na:

- naruszenie art. 1 ust.2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz. U. 1997, Nr 133, poz. 883, z późn. zm., dalej: u.o.d.o.) poprzez zobowiązanie właściciela lokalu do powiadomienia Zarządu Wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawiącej lub najemcy (§1 ust. 2 regulaminu),

- naruszenie art. 415 w związku z art. 433 w związku z art. 422 w związku z art. 429 w związku z art. 427 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964, N4 16, poz. 94, dalej zwana: k.c.) poprzez nałożenie na właściciela odpowiedzialności za zachowanie domowników, najemców, gości, innych osób korzystających z jego lokalu oraz odpowiedzialności za przestrzeganie regulaminu przez wszystkie te osoby (§1 ust. 2 regulaminu),

- naruszenie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 2012 r. o własności lokali (Dz.U. 1994, Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oraz art. 140 k.c. poprzez umożliwienie wejścia zarządcy do lokalu właściciela pod jego nieobecność bądź pomimo braku wyrażenia przez niego zgody (§ 2 ust. 3 regulaminu),

- naruszenie przepisu art. 415 k.c. poprzez nałożenie na właściciela odpowiedzialności za wszelkie uszkodzenia spowodowane użytkowaniem pojazdów przez domowników, najemców, podnajemców oraz innych użytkowników lokalu właściciela (§ 3 pkt 11 regulaminu)

- naruszenie przepisu art. 140 k.c. w zw. art. 3 ust. 2 u.w.l. w rezultacie uregulowania zaskarżoną uchwałą sposobu korzystania z nieruchomości sąsiedniej niebędącej nieruchomością wspólną (§ 3 pkt 8 i 9 regulaminu),

- naruszenie interesów powódki poprzez przerzucenie na Gminę W. jako jednego z właścicieli odpowiedzialności za szkody w sposób sprzeczny z wyżej wymienionymi przepisami powszechnie obowiązującymi, co może w przyszłości narazić Gminę W. na ponoszenie nieuzasadnionej odpowiedzialności odszkodowawczej wobec wspólnoty.

Ponadto strona powodowa domagała się zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) we W.. Wspólnota jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Gmina W. posiada 25,63% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr (...) z dnia 15 kwietnia 2003 r. właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną spółce (...) Sp. z o.o.z siedzibą we W..

Budynek Wspólnotowy położony jest na nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą o nr (...), którą prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość składa się z działki nr (...)w całości zabudowanej budynkiem wspólnotowym. Właściciele lokali w dniu 09 października 2012 r. podjęli uchwałę nr (...) w sprawie regulaminu porządku domowego. Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. O podjęciu uchwały powódka została powiadomiona pismem zarządcy wykonującego czynności administrowania z dnia 10 października 2012 r. otrzymanym w dniu 12 października 2012r., zatem sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wskazany w art. 25 ust. la u.w.l. został zachowany.

Zaskarżoną uchwałą właściciele lokali przyjęli regulamin porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Na podstawie przyjętego porządku domowego zobowiązano właścicieli lokali do wskazywania zarządowi osób dzierżawiących lub wynajmujących lokal (§1 ust. 2 regulaminu), nałożono na właścicieli odpowiedzialność za zachowanie domowników, najemców, gości, innych osób korzystających z jego lokalu oraz odpowiedzialności za przestrzeganie regulaminu przez te osoby (§1 ust. 2 regulaminu), nałożono na właściciela odpowiedzialność za wszelkie uszkodzenia spowodowane użytkowaniem pojazdów przez domowników, najemców, podnajemców oraz innych użytkowników lokalu właściciela (§ 3 ust. 11 regulaminu), umożliwiono zarządcy wejście do lokalu pod nieobecność właściciela (§ 2 ust. 3 regulaminu) oraz uregulowano sposób korzystania z nieruchomości, która nie stanowi nieruchomości wspólnej (§ 3 ust. 8 i 9 regulaminu).

Powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale naruszenie art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie danych osobowych, wskazując, że zgodnie z powołanym przepisem przetwarzanie danych osobowych może mieć miejsce ze względu na dobro publiczne, dobro osoby, której dane dotyczą, lub dobro osób trzecich w zakresie i trybie określonym ustawą. Natomiast przez przetwarzanie danych osobowych rozumie się jakiekolwiek operacje wykonywane na danych osobowych, takie jak zbieranie, utrwalanie, przechowywanie, opracowywanie, zmienianie, udostępnianie i usuwanie, a zwłaszcza te, które wykonuje się w systemach informatycznych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.o.d.o. za dane osobowe uważa się wszelkie informacje dotyczące zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osoby fizycznej.

Powódka podniosła, iż na podstawie § 1 ust. 2 regulaminu zobowiązano właścicieli lokali do powiadamiania Zarządu Wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawiącej lub najemcy. Sformułowanie „wskazanie osoby" może zdaniem powódki służyć do zidentyfikowania osoby fizycznej, zatem owo „wskazanie" może stanowić naruszenie art. 1 ust. 2 u.o.d.o. W przypadku bowiem niewyrażenia przez ww. osoby zgody na przetwarzanie danych osobowych zgodnie z art. 23 ust. 1 u.o.d.o., przekazanie danych osobowych najemców dla zarządcy powodowało będzie jednocześnie naruszenie ustawy o ochronie danych osobowych przez właściciela. W ustawie nie została przewidziana możliwość udostępnienia danych osobowych najemców zarządcom administrującym nieruchomością wspólną. Stad też zobowiązanie właściciela do przekazania danych kontaktowych osób wskazanych w §1 ust. 2 regulaminu może powodować bezprawne przetwarzanie danych przez właściciela i ponoszenie przez niego z tego tytułu odpowiedzialności.

Powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale również naruszenie przepisów art. 415 w związku z art. 433 w związku z art. 422 w związku z art. 429 w związku z art. 427 k.c, poprzez postanowienie §1 ust. 2 regulaminu, który przewiduje iż „Właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddal swój lokal do używania, zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z tego lokalu, właściciel lokalu ponosi odpowiedzialności za przestrzeganie Regulaminu przez najemców, podnajemców jego lokalu lub innych użytkowników lokalu, oraz przez zaproszonych gości. Cytowany zapis regulaminu wprowadza zasadę wyłącznej i pełnej odpowiedzialności właściciela lokalu za szkody wyrządzone czynem niedozwolonym wspólnocie z naruszeniem obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego określających przesłanki i zasady odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym.

Powódka wskazała, iż przesłankami odpowiedzialności deliktowej według przepisów kodeksu cywilnego są: powstanie szkody, zdarzenie, z którym ustawa łączy obowiązek odszkodowawczy oznaczonego podmiotu (czyn niedozwolony), oraz związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą. Nałożenie na właściciela lokalu w myśl §1 ust. 2 Regulaminu odpowiedzialności: za zachowanie osób trzecich przebywających lub korzystających z jego lokalu jest sprzeczna z art. 415 k.c. w związku z art. 434 k.c. — zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Właściciel odpowiadałby również za zachowanie osób trzecich, którym powierzył wykonywanie określonych czynności w sytuacji gdy nie ponosi winy w wyborze lub wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności – co stoi w sprzeczności z art. 415 w związku z art. 429 k.c.

Zdaniem powódki treść §1 ust.l i 2 Regulaminu nakładająca na właściciela odpowiedzialność za czyny posiadacza lokalu (innego niż właściciel), za zachowanie osób przez niego zaproszonych lub korzystających z jego lokalu z innej przyczyny lub osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego narusza (poza przepisami powołanymi powyżej) zasady współżycia społecznego.

Powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale tj. §2 ust. 3 Regulaminu naruszenie art. 13 ust. 2 u.w.l. oraz art. 140 k.c. poprzez umożliwienie zarządcy wejścia do lokalu pod nieobecność właściciela. Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 2 u.w.l. na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Powódka podnosi, iż zgodnie z cytowanym przepisem zarząd, aby móc wejść do lokalu, powinien w pierwszej kolejności zgłosić żądanie wejścia do lokalu. Żądanie takie, w określonych w ustawie okolicznościach, nie może zostać przez właściciela rozpatrzone negatywnie. Ustawa o własności lokali nie przewiduje możliwości wejścia przez zarządcę do lokalu pod nieobecność właściciela. Zarządca nie może powołać się na prawo przysługujące właścicielowi na podstawie art. 10 ust. 1 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Zgodnie z powołanym przepisem to właścicielowi przysługuje, w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, prawo wstępu w obecności m.in. policji do jego własnego lokalu pod nieobecność najemcy lub w przypadku braku jego zgody. Powódka podniosła, iż zarządca nie posiada takiego zezwolenia ustawowego, w związku z czym wejście zarządcy do lokalu właściciela pod jego nieobecność będzie bezprawne. W szczególności będzie naruszać prawo własności właściciela bowiem zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

Zarzucając § 3 ust. 11 regulaminu naruszenie art. 415 k.c. powódka podniosła, iż postanowienie to powiela błąd postanowienia § 1 ust. 2 nakładając odpowiedzialność na właściciela za szkodę wyrządzoną przez osobę trzecia (najemcę, podnajemcę, domownika, zaproszonego gościa itd.). Zapis ten stanowi, że „Wszelkie uszkodzenia spowodowane użytkowaniem pojazdów na terenie posesji obciążają właściciela lokalu, który szkodę spowodował, przy czym mają zastosowanie przepisy § 1 ust.2" - może to prowadzić do sytuacji, iż właściciel będzie ponosił koszty napraw szkód wyrządzonych przez najemcę, dzierżawcę, gościa lub inną osobę korzystającą z jego lokalu.

Zdaniem powódki wskazane postanowienie regulaminu reguluje odpowiedzialność właściciela bądź najemcy w sposób odmienny aniżeli czyni to kodeks cywilny w art. 415. Dyspozycja art. 415 k.c. ustanawia ogólna regułę odpowiedzialności deliktowej i za jej podstawę przyjmuje winę. Stanowiąc, iż kto z winy własnej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia przepis art. 415 k.c. statuuje ogólną zasadę odpowiedzialności za czyny własne. Odpowiedzialność za działania innych osób (np. najemcy), podobnie jak odpowiedzialność za zwierzęta, rzeczy, związana z użyciem sił przyrody czy za produkt niebezpieczny, stanowi wyjątek od tej ogólnej zasady i została szczegółowo uregulowana w art. 422, 429, 433,435, 4491 Kodeksu cywilnego. Żaden z wymienionych przepisów me może jednakże stanowić, bez spełnienia przesłanek w tych przepisach ustanowionych, podstawy odpowiedzialności właściciela za działania najemcy, bądź odwrotnie odpowiedzialności najemcy za czyny właściciela.

Powódka zarzuciła zaskarżonej uchwale naruszenie art. 140 k.c. w zw. z art. 3 ust. 2 u.w.l. Powódka podniosła, iż zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz

części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek

wspólnotowy jest położony na nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą nr (...), obejmującej działkę nr (...), która wytyczona jest w całości po obrysie budynku. W skład nieeruchomości wspólnej nie wchodzi zatem nieruchomość niezabudowana, w tym w szczególności miejsca postojowe lub ciągi dla pieszych, których sposób korzystania określono w § 3 pkt 8 i 9 regulaminu. Grunt będący własnością wspólnoty jest w całości zabudowany budynkiem wspólnotowym. W rezultacie należy uznać, iż właściciele lokali normując zaskarżoną uchwałą sposób parkowania w miejscach do tego wyznaczonych i odpowiednio oznakowanych, uregulowali sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich niebędących ich własnością i w ten sposób wkroczyli w cudze prawo własności naruszając tym samym art. 140 k.c. stanowiący, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu. Zdaniem strony pozwanej powództwo o uchylenie w części uchwały (...) właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...)z dnia 9 października 2012 r. jest niezasadne i zasługuje na oddalenie.

Pozwana przyznała, że uchwala nr (...) z dnia 9 października 2012 r. w sprawie regulaminu porządku domowego została podjęta większością głosów w trybie indywidualnego ich zbierania, ponadto, że ma ona treść przytoczoną przez powódkę, jak również, że miały miejsce okoliczności faktyczne związane z powiadomieniem m.in. powódki o podjęciu uchwał przez zarządcę, (...) sp. z o.o. sp.k.

Pozwana wskazała, że postanowienie regulaminu, zobowiązujące właścicieli lokali do powiadamiania Zarządu Wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem osoby dzierżawiącej lub najemcy (§ 1 ust. 2 regulaminu), nie narusza art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie danych osobowych w zakresie, w jakim spowoduje bezprawne przetwarzanie danych osobowych najemców przez właściciela. Stanowisko powódki jest nieuzasadnione i pozostaje w sprzeczności z przepisem art. 29 ust. 1 b ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 jest obowiązany (...) prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, będąc zobligowany do prowadzenia i aktualizowania spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej, jest nie tylko upoważniony, ale i zobowiązany do gromadzenia danych osobowych dotyczących członków wspólnoty w granicach określonych w art. 29 uwl. Przesłanką legalności przetwarzania danych osobowych przez wspólnotę mieszkaniową jest przepis art. 23 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych, zgodnie z którym przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalne wówczas, gdy jest to niezbędne dla zrealizowania uprawnienia lub spełnienia obowiązku wynikającego z przepisu prawa. Taką podstawę prawną przetwarzania danych osobowych członków wspólnoty mieszkaniowej stanowią przepisy ustawy o własności lokali (wyrok WSA w Warszawie z 2.7.2008 r., II SA/Wa 2007/07, Legalis). Przy tym uważa się, że administratorem danych osobowych właścicieli lokali jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca nieruchomości pełni zazwyczaj rolę podmiotu, o którym mowa w przepisie art. 31 ustawy o ochronie danych osobowych, a więc podmiotu, któremu administrator powierzył przetwarzanie danych. W kontekście powyższego należy uznać, że skoro wspólnota z mocy cytowanego przepisu uprawniona jest do udostępnienia danych właściciela lokalu na rzecz zarządcy, który może dane te przetwarzać i dotyczą one prawa własności do lokalu, tym bardziej uprawnione jest uzyskiwanie danych dotyczących prawa słabszego, zależnego od prawa własności, jakim jest prawo najmu. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie powódki o naruszeniu danych osobowych najemcy w sytuacji wyjawienia tych danych na rzecz zarządu Wspólnoty. Ponadto wskazuję, że w pojęciu spisu właścicieli lokali, o których mowa w przepisie art. 29 ust. 1 b uwl, mieszczą się wszelkie dane związane z własnością lokalu, o ile ich uzyskanie przez wspólnotę jest niezbędne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną (zasada adekwatności). Do takich z pewnością należy zaliczyć informację o wynajęciu lokalu, w celu chociażby uzyskania przez zarząd informacji o adresie korespondencyjnym, na jaki mają być kierowane informacje o wysokości należnych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną ustalenia osoby zobowiązanej do płatności, itp.

Zarzuty naruszenia przepisów art. 415 k.c. w zw. z art. 433 w zw. z art. 422 w zw. z art. 429 w zw. z art. 427 k.c. w treści § 1 ust. 2 regulaminu, podniesione przez powódkę są nietrafne, a wywód powódki zmierzający do wykazania sprzeczności postanowienia regulaminu z w.w przepisami nie ma oparcia w stanie faktycznym, a ponadto nie dotyczy istoty sprawy. Przede wszystkim strona pozwana zaprzeczyła, aby § 1 ust. 2 regulaminu wprowadzał zasadę wyłącznej odpowiedzialności właściciela lokalu, w sprzeczności z powołanymi przez powódkę przepisami prawa. W żadnym postanowieniu regulaminu nie ma mowy o przedmiotowej wyłączności. Już z tego względu analiza każdego z powołanych przez powódkę przepisów, pozostających w związku z przepisem art. 415 k.c. jest – zdaniem pozwanego - bezprzedmiotowa. Nie nastąpiło bowiem w żadnym zakresie wyłączenie w/w przepisów, które co do zasady, mają charakter bezwzględnie obowiązujący i postanowienia uchwały właścicieli lokali nie mogłyby skutecznie ich uchylić lub zmienić. Ponadto powódka dokonuje, zdaniem pozwanej, nadinterpretacji postanowienia regulaminu w kierunku wykazania, że postanowienie to dotyczy odpowiedzialności właściciela za szkodę wyrządzoną przez osoby, korzystające z jego lokalu. Tymczasem postanowienie regulaminu wyraźnie wskazuje, że chodzi jedynie o odpowiedzialność „za zachowanie" osób, którym właściciel oddał swój lokal do używania, a ponadto za „przestrzeganie regulaminu" przez te osoby. Różnica zdaniem pozwanej jest zasadnicza. Zgodnie bowiem z przepisem art. 13 ust. 1 właściciel jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zaskarżone postanowienie regulaminu jest niczym więcej, jak tylko rozwinięciem przepisu art. 13 ust. 1 uwl, który, jak uważa się powszechnie w literaturze przedmiotu, stanowi legitymację ustawową do uchwalenia przez właścicieli lokali regulaminu porządku domowego. Pomocniczo, w zakresie nieuregulowanym przez wskazany przepis, do sytuacji prawnej właściciela lokalu należy stosować także przepisy ogólne kodeksu cywilnego, m.in. zakazy immisji (art. 144 k.c), prawo do wystąpienia z powództwem negatoryjnym przez pozostałych właścicieli lokali (art. 222 § 2 k.c). W świetle tych norm prawnych nałożenie na właściciela odpowiedzialności za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania jest powtórzeniem zasady z przepisu art. 13 uwl oraz cytowanych wyżej przepisów kodeksu cywilnego. Sankcją za brak zastosowania się do w/w zasady jest możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z roszczeniem negatoryjnym lub, w przypadkach drastycznych, sprzedaży licytacyjnej lokalu (art. 16 ust. 1 uwl).

Zdaniem strony pozwanej nie można ponadto zgodzić się z zarzutem naruszenia zasad współżycia społecznego przez pozwaną. To powódka, zdaniem pozwanej, korzysta ze swojego prawa w sposób sprzeczny z art. 5 k.c. i interesami wspólnoty, albowiem przy zajęciu jej stanowiska, koniecznym byłoby tolerowanie nagannego zachowania użytkowników lokali przy przyjęciu bezkarności właściciela za ten stan rzeczy. Zasady dobrych obyczajów wymagają od właściciela lokalu, aby czynił starania w kierunku zapewnienia korzystania z lokalu przez osoby, którym udostępnia lokal z poszanowaniem praw innych właścicieli lokali, ponieważ z tego tytułu to właściciel, a nie najemca ponosi odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Również zarzut naruszenia art. 13 ust. 2 uwl oraz art. 140 k.c. także nie zasługuje na uwzględnienie. Prawdą jest, że ustawa o własności lokali nie przewiduje możliwości wejścia przez zarząd lub zarządcę do lokalu pod nieobecność jego właściciela. Jednocześnie ten sam przepis art. 13 ust. 2 uwl ustanawia obowiązek właściciela lokalu do umożliwienia wstępu do lokalu na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Istnienie po stronie właściciela lokalu zobowiązania do umożliwienia wejścia do lokalu w wyjątkowych wypadkach uregulowanych przepisem, przemawia za prawem właścicieli lokali do uregulowania tej kwestii w sposób nie kolidujący z treścią przepisu art. 13 ust. 2 uwl oraz przy uwzględnieniu, że przepis ten ma charakter wyjątkowy. Jednakże wbrew stanowisku powódki, regulamin nie wyłącza konieczności uprzedniego zgłoszenia żądania przez zarząd o zamiarze wejścia do lokalu, reguluje bowiem sytuację dalej idącą a mianowicie okoliczność braku reakcji na powyższe żądanie właściciela lokalu, z uwagi na jego nieobecność. Przy tym regulamin zawęża wskazane wyżej przypadki wejścia do lokalu pod nieobecność właściciela jedynie do przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej wywołaniem szkody w nieruchomości wspólnej lub lokalach innych właścicieli lokali, nie dotyczy natomiast remontu lub konserwacji, o których mowa w § 2 ust. 3 lit. c regulaminu. Jak stanowi § 2 ust. 2 lit. a, wejście do lokalu ma odbyć się w asyście policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Jak wiadomo, interwencja w.w służb w indywidualne prawo własności właściciela lokalu może mieć miejsce jedynie w przypadku zagrożenia życia, zdrowia, groźby powstania szkody majątkowej, itp., zatem w sytuacjach szczególnych, uregulowanych w przepisach wewnętrznych o funkcjonowaniu tych służb. Wejście do lokalu w asyście w/w służb poza przypadkami uregulowanymi w przepisach szczególnych w ogóle nie może mieć miejsca. Należy zatem uznać, że zaskarżone postanowienie regulaminu nie stwarza nowej podstawy do ingerencji w prawo własności w zakresie wykraczającym poza dyspozycję art. 13 ust. 2 uwl, będąc konkretyzacją przedmiotowego przepisu oraz ustaw szczególnych, regulujących prawo ingerencji w cudze prawo własności przez właściwe służby w sytuacjach stanu wyższej konieczności.

Treść § 3 ust. 11 regulaminu nie powiela zasady odpowiedzialności właściciela za czyny osób trzecich, o czym była już mowa wyżej. Zapis ten wyraźnie stanowi, że za uszkodzenia spowodowane użytkowaniem pojazdów odpowiedzialność ponosi właściciel lokalu, który szkodę spowodował, a zatem wyrządził przedmiotową szkodę, innymi słowy — był jej sprawcą. Odesłanie w treści § 3 ust. 11 regulaminu do § 1 ust. 2, przy założeniu, że cytowany § 1 ust. 2 nie przewiduje odpowiedzialności właściciela za cudze czyny, ale rozwinięcie zasady odpowiedzialności właściciela za przestrzeganie porządku domowego (art. 13 ust. 2 uwl) oznacza tylko tyle, że właściciel, w dobrze pojętym własnym interesie, jest zobowiązany do zaznajomienia się z zasadami przestrzegania prawidłowego użytkowania pojazdów we własnym interesie. W dalszym jednak ciągu ponosi on odpowiedzialność jedynie za swoje działania i zaniechania.

Zdaniem pozwanej nie ulega wątpliwości, że powódka, czyniąc zarzut naruszenia art. 140 k.c. w zw. z art. 3 ust. 2 uwl poprzez stwierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do regulowania zasad korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w sytuacji, gdy nieruchomość wspólną stanowi jedynie działka, wytyczona po obrysie budynku, jest nadużyciem prawa. Istnienie nieruchomości wspólnej w granicach działki po tzw. obrysie budynku jest patologią stanowiącą zaszłość faktyczną i prawną, o której rozwiązaniu stanowi przepis art. 32 a uwl. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo do nabycia przyległej nieruchomości, jeśli grunt, wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Nie ulega wątpliwości, że w stanie faktycznym właściciele lokali na podstawie dorozumianej umowy nienazwanej korzystają z nieruchomości znajdującej się wokół budynku w celu dojścia i dojazdu do nieruchomości, posiadają zatem legitymację do określenia stopnia i zasad z niej korzystania na podstawie w/w umowy. Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., (111 CZP 65/07, OSNC 2008, Nr 7—8, poz. 69), wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Przyznanie wspólnocie mieszkaniowej statusu podmiotu w stosunkach cywilnoprawnych przemawia za przyjęciem dopuszczalności zawierania przez wspólnotę umów - dzierżawy, najmu, użyczenia lub innych umów, także nienazwanych, polegających na korzystaniu z sąsiednich nieruchomości, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali. Tym samym wspólnota posiada uprawnienie do ustalenia zasad korzystania z nieruchomości sąsiedniej na podstawie zawartej umowy z właścicielem nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Strona powodowa - Gmina W. posiada 25,63% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr (...) z dnia 15 kwietnia 2003 r. właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną spółce (...) Sp. z o.o.z siedzibą we W..

Budynek Wspólnotowy położony jest na nieruchomości oznaczonej księgą wieczystą o nr (...), którą prowadzi Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość składa się z działki nr (...) w całości zabudowanej budynkiem wspólnotowym. Wspólnota ani właściciele lokali tworzący wspólnotę nie posiadają tytułu prawnego do sąsiednich nieruchomości, z których korzystają w celu przejścia, przejazdu, parkowania samochodów.

Właściciele lokali w dniu 09 października 2012 r. podjęli uchwałę nr 5/2012 w sprawie regulaminu porządku domowego. Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. O podjęciu uchwały powódka została powiadomiona pismem zarządcy wykonującego czynności administrowania z dnia 10 października 2012 r. otrzymanym w dniu 12 października 2012r. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wskazany w art. 25 ust. la u.w.l. został zachowany.

W §1 ust. 2 regulaminu domowego zobowiązano właścicieli lokali do wskazywania zarządowi osób dzierżawiących lub wynajmujących lokal, nałożono na właścicieli odpowiedzialność za zachowanie domowników, najemców, gości, innych osób korzystających z jego lokalu oraz odpowiedzialności za przestrzeganie regulaminu przez te osoby.

W § 3 ust. 11 stwierdzono, że właściciela, który szkodę spowodował obciązają wszelkie uszkodzenia spowodowane użytkowaniem pojazdów na terenie posesji, przy czym zastosowanie mają przepisy § 1 ust. 2 (dotyczące odpowiedzialności właściciela za domowników, najemców, podnajemców oraz innych użytkowników lokalu).

Zgodnie z § 2 ust. 3 regulaminu umożliwiono zarządowi wejście do lokalu pod nieobecność właściciela w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej.

W § 3 ust. 8 i 9 regulaminu uregulowano sposób korzystania z nieruchomości, która nie stanowi nieruchomości wspólnej. We wskazanych postanowieniach regulaminu przewidziano zasady parkowania na terenie sąsiadującym z nieruchomością wspólnoty (wraz z możliwością odholowania pojazdu w razie naruszenia tych zasad) oraz wprowadzono zakaz „trwałego parkowania na nieruchomości” samochodów ciężarowych, dostawczych i specjalnych.

Członkowie zarządu pozwanej wspólnoty mają świadomość tego, że nie wspólnota nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości sąsiadujących z budynkiem wspólnoty oraz tego, że zapisy regulaminu porządku domowego nie mogą zmieniać reguł odpowiedzialności deliktowej. Regulamin w tym brzmieniu powstał w oparciu o wzory regulaminów przygotowanych dla innych wspólnot, przede wszystkim w celu zdyscyplinowania właścicieli, którzy faktycznie nie mieszkają w swoich lokalach i wynajmują je osobom trzecim.

Dowód:

- wykaz właścicieli i władających – k. 19,

- uchwała (...) z dnia 15 kwietnia 2003r. w przedmiocie wyboru zarządu – k. 20,

- wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...) – k. 21-30,

- mapka ewidencyjna nieruchomości przy ul. (...) – k.31,

- pismo strony pozwanej do Zarządu Zasobu Komunalnego z dnia 21.04.2010 r. o odpowiedź na to pismo z dnia 12.05.2010 r. – k. 82-83,

- pismo zarządcy z dnia 10 października 2012r. wraz z treścią uchwały nr (...) z dnia 9 października 2012 r. – k. 32-33,

- przesłuchanie członków zarządu strony pozwanej – e-protokół rozprawy z dnia 19 kwietnia 2013 r.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały przewidziany w ust. 1a cytowanego wyżej przepisu został bezspornie zachowany, strony były zgodne również co do tego, że uchwała została podjęta skutecznie i prawidłowo pod względem proceduralnym. Zarzuty strony powodowej dotyczyły wyłącznie naruszenia przepisów prawa materialnego (względnie zasad współżycia społecznego) poprzez zapisy zawarte w regulaminie porządku domowego przyjętego zaskarżoną uchwałą.

Zarzuty te należy uznać za uzasadnione. Zakres, który może być regulowany w drodze uchwał właścicieli lokali ogranicza się do kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, przy czym i w tym zakresie uchwały nie mogą naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów. W szczególności nie można w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie wykreować stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. Nie istnieje też przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzająca taki obowiązek, musi być uznana za sprzeczną z prawem i z tej przyczyny podlega uchyleniu tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 08.09.2010 r. ACa 76/10).

Od razu można więc wskazać, że nie może uchwała wspólnoty regulować zasad zachowania właścicieli lokali i innych osób (!) na terenie sąsiednich nieruchomości, np. przejazdu, parkowania, postoju pojazdów. Przesłuchani członkowie zarządu pozwanej wspólnoty w istocie zdają sobie sprawę z tej oczywistej kwestii, niemniej próbowali uzasadniać zapisy zawarte w § 3 pkt 8 i 9 względami celowościowymi. W istocie zapisy te są po prostu bezskuteczne, w szczególności w zakresie zawartej w nich „groźby” odholowania pojazdu na parking strzeżony. Gdyby zarząd pozwanej wspólnoty rzeczywiście próbował realizować te zapisy regulaminu i zlecać odholowywanie pojazdów członków wspólnoty czy innych osób z terenu sąsiednich działek – działanie to miałoby cechy czynu niedozwolonego i mogłoby skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą. Można się zgodzić z argumentacją, że sytuacja gdy wspólny grunt pokrywa się z obrysem budynku nie jest normalna, bowiem co do zasady przedmiotem współwłasności powinien być grunt pod budynkiem oraz przyległy grunt przynajmniej w minimalnym zakresie niezbędnym do normalnego, racjonalnego korzystania z budynku (dojścia, przeprowadzenia prac remontowych, porządkowych itd.). Niemniej istniejący obecnie stan prawny nie może być „naprawiany” w drodze uchwał właścicieli lokali ingerujących w prawo własności sąsiednich gruntów. Przeprowadzone postępowanie dowodowe nie potwierdziło też zawartych w odpowiedzi na pozew twierdzeń o tym, że wspólnota nabyła jakieś bliżej niesprecyzowane prawo do sąsiednich gruntów w sposób dorozumiany. Nawiązanie się stosunku obligacyjnego w sposób konkludentny może mieć miejsce wtedy, gdy z zachowań obu stron wynika w sposób niewątpliwy taka (zgodna) wola, która jednak nie przybrała formy ustnej czy pisemnej umowy. Tymczasem (jak wynika ze złożonej do akt sprawy korespondencji) strony prowadziły na ten temat rozmowy i nie doszły do porozumienia ze względu na różnice zdań co do tego jaki obszar ma być objęty dzierżawą. Na przyległym terenie parkują różne osoby, również spoza wspólnoty, co między innymi było przyczyna wprowadzenia właśnie takich zapisów do regulaminu. Nie sposób więc przyjąć, że teren ten pozostaje w jakimkolwiek „wyłącznym” użytkowaniu wspólnoty, za zgodą jego właściciela, który w dodatku w sposób wyraźny i kategoryczny odmówił zawarcia umowy dzierżawy.

Odnośnie zapisów zawartych w § 1 ust. 2 i 3 i § 3 ust. 11 w ocenie Sądu uchwała również wykracza daleko poza zakres kompetencji przyznanych przez ustawodawcę właścicielom lokali do regulowania w drodze uchwał. Zasady odpowiedzialności za osoby trzecie oraz za szkody wyrządzone przez ruch pojazdów mechanicznych uregulowane są w bezwzględnie obowiązujących przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących czynów niedozwolonych, w szczególności w art. 427-430 i art. 436 k.c. Co prawda art. 437 k.c. może wskazywać, że reguły odpowiedzialności posiadaczy pojazdów mechanicznych mają charakter jednostronnie bezwzględnie obowiązujący czyli, w pewnym uproszczeniu – mogą być zmienione na „surowsze”. W istocie do tego zmierza pozwana wspólnota, próbując wprowadzić niemal absolutną odpowiedzialność właściciela lokalu za szkody spowodowane przez wszelkie osoby, które znalazły się w jego lokalu (nawet zaproszonych gości) w tym również zachowanie tych osób na sąsiedniej nieruchomości – jako posiadaczy pojazdów mechanicznych. Co do zasady można sobie wyobrazić przyjęcie przez określoną osobę na siebie takiej odpowiedzialności w drodze jakiegoś stosunku obligacyjnego o charakterze „gwarancyjnym” – ale stosunek taki na pewno nie może powstać w drodze uchwały właścicieli lokali. W tym zakresie Sąd ponownie odsyła do powołanego wyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 08.09.2010 r. Na marginesie tylko należy też wskazać, na nieprecyzyjne zapisy, uniemożliwiające stosowanie postanowień regulaminu, nie wiadomo bowiem co miało oznaczać „trwałe parkowanie” czy też o jaką „posesję” chodzi w § 3 ust. 11. Strona pozwana próbuje wiec wprowadzić jakiś rodzaj surowej odpowiedzialności właścicieli lokali, zmieniając ogólne reguły odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu czynów niedozwolonych i zastępując je sformułowaniami do tego stopnia nieprecyzyjnymi, że ich stosowanie i tak będzie niemożliwe.

Ta sama argumentacja znajduje zastosowanie do prób nałożenia na właścicieli obowiązku powiadamiania Zarządu o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu ze wskazaniem danych najemcy czy dzierżawcy i o wszelkich zmianach umów najmu i dzierżawy (!), zmianach liczby osób uprawnionych do korzystania z lokalu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest uprawniony do zbierania, utrwalania, przechowywania czy opracowywania danych osobowych osób, które wchodzą w stosunki obligacyjne z właścicielem lokalu, gromadzenie takich danych może prowadzić do naruszenia przepisów ustawy o ochronie danych osobowych a obowiązki tego rodzaju nie mogą być nakładane w drodze uchwały.

Zasady udostępniania lokalu przez właściciela na żądanie zarządu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje – reguluje art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z kolei możliwość wejścia do lokalu w określonych wypadkach nawet bez zgody właściciela lokalu przez funkcjonariuszy Policji czy Straży Pożarnej – regulują przepisy dotyczące funkcjonowania tych służb oraz inne szczególne przepisy np. Kodeks postępowania karnego. W przypadku braku przesłanek wynikających z tych przepisów funkcjonariusze nie powinni oczywiście wchodzić do lokalu a więc nie uniemożliwią również wejścia członkom zarządu, zapisy regulaminu w tym zakresie wydają się po prostu zbędne. Z kolei zaktualizowanie się przesłanek pozwalających na wejście do lokalu funkcjonariuszom wiąże się z sytuacją wyjątkową, z reguły niebezpieczną i wymagającą profesjonalnego działania. W przekonaniu Sądu brak podstaw do tego, aby w takiej sytuacji, przy tego rodzaju czynnościach – uczestniczył zarząd wspólnoty, w oparciu o zapisy regulaminu.

Jak już zasygnalizowano wyżej, w ocenie Sądu zakwestionowane zapisy uchwały (przyjętego nią regulaminu) przede wszystkim należy ocenić jako bezskuteczne. Pozwana wspólnota na podstawie tych zapisów nie mogłaby bowiem, np. w drodze procesu sądowego ani zmusić właścicieli lokali do ujawniania danych najemców ani np. uzyskać od właściciela odszkodowań za szkody wyrządzone przez różne osoby, niezależnie od reguł odpowiedzialności deliktowej – jeżeli tylko osoby te były np. gośćmi właściciela określonego lokalu. Niemniej jednak podstawowym celem wprowadzenia przez ustawodawcę regulacji art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest właśnie usunięcie z obrotu uchwał właścicieli sprzecznych z prawem, nawet jeżeli nie doprowadziły one do skutecznego nałożenia obowiązków i nie mogą być źródłem roszczeń. Pozostawienie w obrocie prawnym takiej uchwały może bowiem prowadzić również do podjęcia przez członków zarządu niedozwolonych działań, w przekonaniu iż są do tego uprawnieni w oparciu o uchwałę. To z kolei mogłoby być źródłem różnych niekorzystnych następstw, włącznie z odpowiedzialnością odszkodowawczą wspólnoty lub osób tworzących jej zarząd.

Z tych względów Sąd uwzględnił powództwo w całości i uchylił wszystkie zakwestionowane zapisy regulaminu.

Rozstrzygnięcie o kosztach w pkt II wyroku oparto na regulacji art. 98 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 i § 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Z.

1. Odpis wyroku z uzas. doręczyć pełn. powoda

2. Kal. 14 dni