Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Małgorzata Brulińska (spr.)

Sędzia SO Anna Kuczyńska

Sędzia SO Dorota Stawicka-Moryc

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2013r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. W. i W. W. (1)

przeciwko Przedsiębiorstwu Usługowemu (...) Sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjnej we W.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu

z dnia 3 lipca 2013r.

sygn. akt VI C 1555/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od strony pozwanej solidarnie na rzecz powodów 1200 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1163/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym orzeczenie z dnia 3 lipca 2013 r Sąd Rejonowy dla Wrocławia- Krzyków zasądził od strony pozwanej Przedsiębiorstwa Usługowego (...) Sp. z o.o., spółki komandytowo-akcyjna we W. na rzecz powodów A. W. i W. W. (1) kwotę 13.740,- zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 10 lutego 2012 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 3.104,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 27.09.20lOr. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną, na podstawie której strona pozwana zobowiązała się do przeniesienia na rzecz powodów - na odrębną własność - samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i korytarza na II piętrze budynku mieszkalnego przy ul. (...) we W. o powierzchni 73,63 m ² wraz z przynależnym udziałem we wspólnych częściach budynku i w prawie własności gruntu oraz udziału w lokalu przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne - garażu wielostanowiskowym. Powodowie zobowiązali się do zakupu wyżej opisanej nieruchomości za kwotę łącznie_458.000,00 zł. W § 8.1 umowy postanowiono, że budynek, w którym będzie usytuowany przedmiot umowy zostanie wybudowany i wydany protokolarnie powodom do dnia 30.09.201lr. Termin zakończenia inwestycji strony ustaliły na dzień 31.12.201lr. Zgodnie z § 14 umowy, zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić do dnia 30.03.2012r., a kupujący zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 25 dni od pisemnego zawiadomienia przez sprzedającego. W § 11 ust. la postanowiono, że za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy kupującym przysługiwać będzie prawo do naliczenia sprzedającemu kary umownej w wysokości 0,05 % całkowitej ceny przedmiotu umowy za każdy dzień zwłoki, lecz nie więcej niż 3%. Jednocześnie w § 9.1 umowy ustalono, że termin zakończenia inwestycji może ulec przesunięciu wskutek wystąpienia sił wyższych (np. powódź, pożar) oraz warunków atmosferycznych uniemożliwiających prowadzenie robót (np. mróz, śnieg, ulewny deszcz) niezależnych od sprzedającego.

W dniu podpisania umowy przedwstępnej inwestycja była już realizowana. Wstrzymanie prac budowlanych w inwestycji przy ul. (...) we W. miało miejsce od 29.11.2010r. do 06. l_2.2010r., od 14.12.2010 do 20.12.2010 i od 28.01.2011r. do 02.02.2011r. z uwagi_ na złe warunki atmosferyczne (silne opady śniegu oraz mróz). Na dzień 10.02.201 lr. prace betonowo - murarskie na ww. nieruchomości weszły w fazę końcową. Na dzień 28.04.201 lr. stan ww. inwestycji został oceniony jako stan surowy zamknięty.

W dniu 28.04.201l r. strony zawarły porozumienie, na mocy którego powodowie zrezygnowali z pewnych elementów standardowego wykończenia nabywanego lokalu, tj.: parapetu w kuchni, wszystkich drzwi wewnętrznych (4 sztuki), grzejników w salonie i kuchni i oświadczyli, że dokonali wyboru innych grzejników, które zostaną zamontowane w miejscach uzgodnionych. Strona pozwana z kolei oświadczyła, że wykona dodatkowe podłączenie pod prysznic w łazience, wzmocnienie ściany w łazience, na której będzie wisiała umywalka zgodnie z projektem doręczonym kierownikowi budowy oraz obniży okienko rewizji do wodomierzy w kuchni na wysokość 50 cm od podłogi, a nadto wykona instalację elektryczną zgodnie z projektem instalacji elektrycznej w załączonym porozumienia. Strony umówiły się, że ww. prace zostaną wykonane przez sprzedawcę bezpłatnie w ramach rekompensaty za rezygnację przez kupujących z elementów standardowego wykończenia lokalu, określonych w porozumieniu.

Strona pozwana nie dochowała terminu do zakończenia inwestycji wraz z urządzeniem terenu, w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie wzywała powodów do odbioru lokalu, nie zawiadamiała ich również pisemnie o takiej możliwości. Z uwagi na przekroczenie terminu określonego w umowie powodowie domagali się niezwłocznego wydania lokalu. Opóźnienie w wydaniu lokalu powodom wyniosło 95 dni. Lokal mieszkalny został ostatecznie wydany powodom w dniu 04.01.2012r. Na dzień 20.02.2012r. teren, na którym realizowano inwestycję przy ul. (...) we W. był nadal terenem budowy. W lokalu mieszkalnym nie było wody w instalacji wodno - kanalizacyjnej, w instalacji elektrycznej nie było prądu. Dostępny był jedynie prąd budowlany z instalacji na korytarzu. Przynależny do lokalu balkon nie miał zamontowanych barierek. Miejsce w garażu wielostanowiskowym zostało powodom wydane dopiero w dniu 21.09.2012r.

Decyzją nr (...) z dnia 12.01.2012r. Prezydent W. zmienił ostateczną decyzje nr (...) z dnia 21.09.201lr zatwierdzając projekt budowlany zamienny i udzielił pozwolenia na budowę. Decyzją z dnia (...) z dnia 23.05.2012r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...).

W dniu 25-01.2012r. powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kary umownej w wysokości 13500 zł w terminie 3 dni od odbioru wezwania, za opóźnienie w wydaniu lokalu. Strona pozwana otrzymała wezwanie w dniu 06.02.2012r.

Na podstawie powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo w całości zasługiwało na uwzględnienie. Powodowie dochodzili od strony pozwanej zapłaty kary umownej z tytułu nieterminowego wykonania przedmiotu umowy, o którym mowa w treści § 3 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 27.09.20lOr., tj. lokalu mieszkalnego nr (...) składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i korytarza na II piętrze budynku mieszkalnego przy ul. (...) we W. o powierzchni 73,63 m ² wraz z przynależnym udziałem we wspólnych częściach budynku i w prawie własności gruntu oraz udziału w lokalu przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne - garażu wielostanowiskowym. Cena przedmiotu umowy wynosiła 458000,00 zł, a lokal miał zostać wybudowany i wydany protokolarnie powodom do dnia 30.09.20lir. Strona pozwana protokolarnie przekazała lokal powodom w dniu 04.01.2012r.

Strony pozostawały w sporze co do tego, czy powodowie uprawnieni byli do naliczenia kary umownej za zwłokę w wydaniu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy strona pozwana zobowiązana była wydać lokal do dnia 30.09.201 lr., a faktycznie wydała go 04.01.2012r. Strona pozwana zarzucała, że przekroczenia terminów w wydaniu obu lokali nastąpiło z przyczyn od niej niezależnych, a w szczególności na skutek tego, że podwykonawca inwestycji przy ul. (...), (...) sp. z o. o. pozostawał w opóźnieniu z wykonaniem stanu surowego budynku oraz wskazywała, że warunki atmosferyczne w okresie zimowym dodatkowo utrudniały prowadzenie budowy, skutkiem czego prace wielokrotnie były wstrzymywane. Nadto strona pozwana twierdziła, że do opóźnienia w wydaniu lokalu przyczynił się fakt wykonania na rzecz powodów dodatkowych prac zarówno w zakresie instalacji elektrycznej jak też instalacji co.

W ocenie Sądu Rejonowego z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynikało, iż strona pozwana zobowiązała się wydać lokal mieszkalny powodom w terminie do dnia 30,09.201lr. , co jednoznacznie wynikało również z umowy przedwstępnej z dnia l~.09.2010r., natomiast w rzeczywistości przekazała go protokolarnie po tym terminie, tj. dopiero w dniu 04.01.2012r., co znajdowało odzwierciedlenie w protokole odbioru lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. z dnia 04.01.2012r. Stan faktyczny sprawy nie pozwalał na stwierdzenie, by strona pozwana zwracała się do powodów z propozycją zawarcia aneksu do umowy przedwstępnej celem wydłużenia terminu wydania lokalu. W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że opóźnienie w wydaniu powodom przedmiotu umowy nastąpiło z przyczyn zawinionych przez stronę pozwaną, nie może ona zatem uwolnić się od
odpowiedzialności z tytułu wskazanej zwłoki, a w konsekwencji od zapłaty zastrzeżonej kary umownej.

W ocenie Sądu I instancji, nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty strony pozwanej, że przyczyną opóźnienia były działania firm trzecich, a szczególności nieterminowe wykonywanie prac przez podwykonawcę spółkę (...), czy też problemy z wydaniem ostatecznego pozwolenia na budowę i zatwierdzeniem projektu zamiennego. Przeszkody te nie zostały wywołane wskutek siły wyższej, co skutkowałoby zwolnieniem strony pozwanej od odpowiedzialności na opóźnienie. Zawinione działania firm trzecich, z którymi strona pozwana nawiązała współpracę przy wykonaniu przedmiotu umowy i opóźnienia związane z pracami wykonywanymi przez te firmy, nie powinny prowadzić do zmniejszenia odpowiedzialności strony pozwanej za nieterminowe wykonanie przedmiotu umowy. Strona pozwana bowiem, jako profesjonalista i firma zawodowo zajmująca się budową nieruchomości, powinna przewidzieć ewentualne przestoje w pracy spowodowane różnymi czynnikami, szczególnie, że umowa z powodami została podpisana w dniu 27.09.2010r., a więc gdy inwestycja była już rozpoczęta- fundamenty były już wylane, a może nawet było wybudowane I piętro, a więc strona pozwana powinna była przewidzieć czas niezbędny na dokończenie inwestycji. Powodowie z kolei, zawierając umowę ze stroną pozwaną, będącą profesjonalistą w branży budowlanej, liczyli na to, że strona pozwana dochowa wszelkich terminów zakreślonych w umowie i dołoży szczególnej staranności w wywiązaniu się ze zobowiązania. Działalności profesjonalisty na rynku nieruchomości stawia się bowiem większe wymagania co do rzetelności, sumienności, starannego działania i terminowości, aby konsument mógł czuć się „bezpiecznie" zawierając z nim zobowiązanie.

Ponadto strona pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na okoliczność zakreślenia firmom zewnętrznym m.in. (...) sp. z o. o. terminów do wykonania zleconych prac, tym samym nie wykazała, w jakich terminach prace te miały zostać zakończone. Zaznaczono przy tym, że strona pozwana sama może dochodzić ewentualnych kar umownych, czy odszkodowania od podwykonawców za opóźnienia z ich strony. Strona pozwana jest profesjonalistą, tym samym ponosi odpowiedzialność za winę w wyborze niesolidnych lub też nieudolnych podwykonawców zaś skutki błędnego wyboru w żadnym razie nie mogą obciążać konsumentów jakimi w tym stosunku prawnym byli powodowie.

Strona pozwana nie wykazała również, aby na dzień 30.09.201 lr. była przygotowana do wydania lokalu i by wezwała powodów do jego odbioru, co w sytuacji braku odbioru lokalu przez powodów mogłoby skutkować zwolnieniem się jej z odpowiedzialności za opóźnienie.

Jednocześnie Sąd Rejonowy oddalił wniosek dowodowy z dokumentów zawartych w aktach sprawy prowadzonej przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu pod sygn. X GC 350/11 na okoliczność nienależytego wykonywania umowy o roboty budowlane przez podwykonawcę (...) Sp. z o.o. wobec nie wskazania przez stronę pozwaną jakich dokumentów wniosek dotyczył, a nadto oddalił wnioski dowodowe dotyczące zeznań świadków W. W. (2), T. M., G. B., S. P. i T. P. uznając je za nieprzydatne do merytorycznego rozstrzygnięcia sporu i służące jedynie przewlekaniu postępowania. Sąd I instancji oddalił również wniosek dowodowy z notatki służbowej dołączonej do pisma powodów z dnia 26.03.2013r. stwierdzając, iż w świetle art. 207 § 5 kpc był to wniosek spóźniony- powodowie byli w jego posiadaniu już w chwili składania pozwu mimo to nie załączyli go, nie wykazali również w wystarczający sposób, że potrzeba jego powołania wynikła później.

Według Sądu Rejonowego powoływanie się przez stronę pozwaną na warunki atmosferyczne, które miały spowodować opóźnienie w realizacji inwestycji również nie zasługiwało na uwzględnienie. Jak wskazał Sąd z kserokopii dziennika budowy wynikało co prawda, że prace w były wstrzymywane 3- krotnie, ale na krótkie kilkudniowe okresy jednak nie ta okoliczność uzasadniała tak istotną zwłokę w wykonaniu zobowiązania przez stronę pozwaną, a nadto nie mogła ona uzasadniać opóźnienia w wydaniu garażu .

Również porozumienie zawarte miedzy stronami dnia 28.04.201 lr. dotyczące wykonania dodatkowego podłączenia pod prysznic w łazience, wzmocnienia ściany w łazience, na której miała wisieć umywalka zgodnie z projektem doręczonym kierownikowi budowy oraz obniżenia okienka rewizji do wodomierzy w kuchni na wysokość 50 cm od podłogi, a nadto wykonania instalacji elektrycznej zgodnie z projektem instalacji elektrycznej załączonym do porozumienia, w ocenie Sądu Rejonowego nie miało wpływu na opóźnienie w oddaniu lokalu powodom. Od podpisania tego porozumienia strona pozwana dysponowała bowiem okresem 5 miesięcy (do czasu planowego wydania lokalu) na wykonanie prac określonych w porozumieniu, a nadto prace te w skali całej inwestycji nie były szczególnie skomplikowane ani czasochłonne.

Uwzględniając zatem zapisy § 11 ust. 1 a przedwstępnej umowy sprzedaży 27.09.2010r. lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W. oraz okoliczność, że do opóźnienia w wydaniu lokalu doszło z winy strony pozwanej, stwierdził Sąd I instancji, iż jest ona zobowiązana do zapłaty powodom kary umownej. Wobec faktu, że zwłoka w wydaniu przedmiotu umowy wyniosła 95 dni, powodom zgodnie z zapisem umowy uprawnieni byli do żądania zapłaty kary umownej ograniczonego do wysokości 3 % ceny przedmiotu umowy , która wynosiła 458000,00 zł zł., tj. kwoty 13740zł.

Wobec tego, że powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty 13500,00 zł pismem z dnia 25.01.2012r., zakreślając jej termin do zapłaty na 3 dni od otrzymania wezwania, które strona pozwana uzyskała dnia 06.02.2012r. oraz wobec faktu, iż strona pozwana nie wypowiedziała się w trakcie postępowania, co do daty, od której zasądzenia odsetek domagali się powodowie, Sąd Rejonowy przyjął, iż odsetki należą się powodom zgodnie z żądaniem pozwu- od dnia następnego po upływie terminu płatności określonego w wezwaniu do zapłaty, tj od 10.02.2012r.

W ocenie Sądu I instancji zarzut potrącenia podniesiony przez stronę pozwaną w sprzeciwie również nie zasługiwał na uwzględnienie. Przedmiotem potrącenia mogą być wierzytelności istniejące i wymagalne. Strona pozwana nie wykazała jednak, że kwota, którą zgłosiła do potrącenia jest wierzytelnością wymagalną jaka rzeczywiście przysługuje jej od powodów. Wprawdzie w umowie przedwstępnej § 15 strony przewidziały, że powodowie jako nabywcy lokalu od chwili protokolarnego odbioru końcowego przedmiotu umowy będą ponosić koszty utrzymania i zarządzania nieruchomością wspólną, to jednak nie wskazano w treści umowy ani jaka to będzie kwota, ani jak będzie obliczana. W sprzeciwie strona pozwana powołała się na zapis, jaki znalazł się w protokole przekazania lokalu z dnia 4 stycznia 201 lr, gdzie wskazano kwotę za metr kwadratowy lokalu, z czego wyliczono łączną kwotę opłat miesięcznych na_ poziomie 519,47 zł., to jednak uwadze Sądu Rejonowego nie umknęło, że zapis ten znajduje się pod zasadniczą treścią protokołu, a w szczególności pod podpisami osób uczestniczących w odbiorze lokalu. Ponadto przy przekazaniu lokalu powodom nie było przedstawiciela strony pozwanej uprawnionego do składania w jej imieniu oświadczeń woli, a jedynie kierownik budowy. Strona pozwana nie wykazała zatem, aby posiadał on w tym zakresie pełnomocnictwo, nie wykazała również, jakie składniki kosztów składały się na wymienioną stawkę 7 zł za 1 metr kwadratowy; nie przedstawiła żadnych wyliczeń tej należności oraz dokumentów to potwierdzających. Pozwana nie przedstawiła również żadnych dokumentów potwierdzających fakt wzywania powodów do zapłaty mimo, że okoliczność tę podnosiła. Strona pozwana nie przedstawiła również żadnego dokumentu na okoliczność, co składa się na kwotę zgłoszoną do potrącenia. Tym samym nie wykazała, że zgłoszona wierzytelność istnieje w kwocie zgłoszonej oraz, że jest ona wymagalna . Stąd też zarzut potrącenia nie mógł zostać uwzględniony.

Orzeczenie o kosztach procesu Sąd I instancji wydał w oparciu o treść art. 98 k.p.c, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Z uwagi na fakt, iż strona pozwana w całości przegrała proces, zobowiązana jest do zwrotu na rzecz powodów wszystkich poniesionych przez nich kosztów procesu, na które składały się opłata sądowa od pozwu w wysokości 687 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2400 zł zgodnie z § 6 ust. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wysokości 17 zł.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana, zaskarżając orzeczenie w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu apelująca zarzuciła: 1) naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 227 k.p.c. poprzez: oddalenie wniosków dowodowych o przesłuchanie w charakterze świadków T. M., G. B. oraz S. P. podczas, gdy świadkowie ci zostali zawnioskowani na okoliczność wykonania na rzecz powodów dodatkowych prac w zakresie instalacji elektrycznej i co, ich zakresu i wpływu na termin wydania lokalu powodom, skutkiem czego Sąd Rejonowy poczynił błędne ustalenia, co do zakresu prac dodatkowo wykonywanych w lokalu powodów oraz terminu ich zakończenia, opierając je jedynie na porozumieniu z dnia 28.04.2011 r; oddalenie wniosków dowodowych o przesłuchanie w charakterze świadków T. P., T. M., G. B. oraz W. W. (2) oraz dopuszczenie dowodu z dokumentów w postaci protokołów odmowy dostępu do działki oraz protokołów odbioru końcowego sieci energetycznej znajdujących się w posiadaniu firmy (...) podczas, gdy dowody te zawnioskowano na okoliczność przyczyn wydawania przez organy administracji Miasta W. sprzecznych decyzji i wstrzymania prac budowlanych na inwestycji przy ul. (...) w zakresie budowy stacji transformatorowej kontenerowej wraz z siecią kablową (...)i innymi złączami kablowymi dla zasilania budynku mieszkalnego, co skutkowało błędnym przyjęciem, że okoliczność zmiany pozwolenia nadbudowę i zatwierdzenia projektu zamiennego nie miała wpływu na opóźnienie w wydaniu lokalu powodom; błąd w ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu, że przyczyną zmiany pozwolenia na budowę było nieudostępnienie działki przez Urząd Miasta W., co znajdowało potwierdzenie m. in. w piśmie z dnia 15.04.2013 r., skutkiem czego Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż była to okoliczność nie mająca wpływu na opóźnienie w wydaniu lokalu powodom.

Wskazując na powyższe zarzuty strona apelująca wniosła o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia stanu faktycznego, które Sąd Odwoławczy przyjął za własne, właściwie ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i na tej podstawie dokonał prawidłowej subsumcji norm prawa materialnego.

I tak właściwie przyjął Sąd I instancji, iż w świetle regulacji art. 484 w związku z art. 471 k.c. wystąpiła zwłoka strony pozwanej w wykonaniu wynikającego z umowy stron jej zobowiązania do wydania powodom w terminie wybudowanych lokali- mieszkalnego i garażu, uzasadniająca zasadność roszczenia powodów o zapłatę zastrzeżonej kary umownej.

Żądanie zapłaty kary umownej może być mianowicie uwzględnione tylko wtedy, niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Rozbieżność ta może dotyczyć takich elementów wykonania należytego, jak wykonawca świadczenia, miejsce, jakość, czy – jak w stanie faktycznym niniejszej sprawy- termin świadczenia ( tak też Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 26 stycznia 2006r., II CSK 318/10, OSNC- ZD 2011/4/80 i z dnia 28 stycznia 2011r., I CSK 315/10, OSNC- ZD 2011/4/85). Rzeczą wierzyciela jest wykazanie, iż doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, którego z kolei obciąża ciężar udowodnienia, że owo niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W niniejszej sprawie niewątpliwym było, iż strona pozwana nie dochowała umówionych terminów wydania powodom zarówno lokalu mieszkalnego jak i garażu. Jak przy tym słusznie skonstatował Sąd Rejonowy strona pozwana nie wykazała, by owo spełnienie świadczenia po upływie terminu wynikało z okoliczności wyłączających jej odpowiedzialność. Po pierwsze, w myśl art. 474 k.c. strona pozwana nie mogła skutecznie bronić się zarzutem, iż nieterminowe wykonanie jej zobowiązania było wynikiem niewłaściwego działania podwykonawców skoro dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Prawidłowe zastosowanie przez Sąd Rejonowy powołanej konstrukcji prawnej czyniło tym samym zbędnym dopuszczenie i przeprowadzenie wnioskowanych na tę okoliczność dowodów.

Także ustalone krótkie okresy przestojów w pracach budowlanych ( od 29.11.2010r. do 6.01.2011r., od 14 do 28.12.2010r. i od 28.01. do 2.02.2011r.) spowodowanych niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi, które w myśl § 9 ust. 1 umowy uzasadniałyby usprawiedliwienie opóźnienia, w kontekście ograniczenia wysokości kary umownej według § 11 ust. 1a umowy, nie uzasadniały zasadności podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu.

Za prawidłowy uznać należało również wniosek Sądu I instancji, iż za okoliczność uzasadniającą opóźnienie nie zaś zwłokę strony pozwanej w terminowym spełnieniu świadczenia nie można było przyjąć zawarcie pomiędzy stronami porozumienia z 28 kwietnia 2011r. zmieniającego zakres prac wykończeniowych w lokalu powodów. Po pierwsze zwrócić należało uwagę na bardzo ograniczony zakres wskazanych prac, czas wykonania których nie mógł spowodować tak znaczącego przesunięcia terminu wydania lokalu; po drugie, zgodnie z zapisem wskazanego porozumienia wykonanie tych prac miało nastąpić bezpłatnie jako rekompensata za roboty, z wykonania których powodowie zrezygnowali. Po trzecie, w sytuacji, gdyby wymienione porozumienie w istotny sposób miało wpłynąć na realność dochowania przez stronę pozwaną umówionego terminu wydania lokalu powodom, strona pozwana jako profesjonalista i autor treści umowy, winna poczynić starania o jej aneksowanie w drodze określenia innego, późniejszego terminu wydania lokalu. Po czwarte wreszcie, apelujący zdaje się nie dostrzegać, iż uprawnienie powodów do domagania się zapłaty kary umownej zastrzeżone zostało nie tylko za nieterminowe wydanie samodzielnego lokalu mieszkalnego, ale odnosiło się także do zdecydowanie przekroczonego terminu wydania garażu, a strona pozwana nie podjęła nawet próby wykazania, iż zawarte porozumienie i wykonanie w jego ramach prac budowlanych w lokalu mieszkalnym wywarło jakikolwiek wpływ na termin wydania powodom garażu. W kontekście wskazanej oceny jako zasadne jawi się stanowisko Sądu Rejonowego o oddaleniu zgłoszonych przez stronę pozwaną wniosków dowodowych, w szczególności w zakresie zeznań świadków.

W końcu prawidłowo ocenił Sąd I instancji powołaną przez stronę pozwaną okoliczność zmiany decyzji administracyjnej jako rzekomej przyczyny przesunięcia terminu spełnienia świadczenia przez skarżącego. W tej mierze wskazać należało, iż decyzja Prezydenta W. o zmianie ostatecznej decyzji z 21 września 2011r., zatwierdzająca projekt budowlany zamienny i udzielająca pozwolenia na budowę pochodziła z 12 stycznia 2012r., a zatem wydana została już po upływie umówionego przez strony terminu wydania lokalu mieszkalnego ( 30 września 2011r.), a nawet po faktycznym momencie wydania powodom tego lokalu- 4 stycznia 2012r. zatem nie mogła stanowić usprawiedliwienia dla przesunięcia terminu spełnienia świadczenia. W żadnej mierze okoliczność ta nie miała też takiego znaczenia w odniesieniu do faktycznego terminu wydania powodom garażu- 21 września 2012r. skoro pozwolenie na użytkowanie budynku wydane zostało przez Powiatowego Inspektora nadzoru Budowlanego już 23 maja 2012r. Samo zatem porównanie przywołanych dat uzasadniało ocenę bezzasadności podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu i czyniło zbędnym przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków.

Z uwagi na powyższe stanowisko Sądu Rejonowego, iż strona pozwana nie udowodniła, że nienależyte wykonanie jej zobowiązania polegające na nieterminowym wydaniu powodom tak lokalu mieszkalnego, jak i garażu, było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, a w konsekwencji, iż powodom przysługuje na podstawie art. 484 w związku z art. 471 k.c. skuteczne roszczenie o zapłatę kary umownej, wynikające z zapisu § 11 ust. 1a umowy, uznać należało za w pełni prawidłowe. Nie bez wpływu na taką ocenę miało również spostrzeżenie, iż stronę pozwaną jako profesjonalistę na rynku usług budowlanych obowiązywała wyższa miara staranności w wykonaniu łączącego ją z powodami jako konsumentami stosunku zobowiązaniowego.

Wysokość zastrzeżonej kary wobec jasnych zapisów umowy i właściwie ustalonego okresu zwłoki w spełnieniu świadczenia również nie budziła zastrzeżeń.

Odnosząc się do podniesionego w apelacji, choć pomimo profesjonalnej reprezentacji niewyartykułowanego wprost, zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji przepisu prawa materialnego w postaci art. 484§ 2 k.c. poprzez jego nie zastosowanie i zaniechanie miarkowania zasądzonej kary umownej, Sąd Okręgowy zważył, co następuje: podzielić należy pogląd, iż przewidziane w art. 484§ 2 k.c. uprawnienie dłużnika do żądania zmniejszenia kary umownej jest materialnoprawnym środkiem jego obrony przed żądaniem wierzyciela zapłaty tej kary. Skorzystanie z tego środka obrony zależy od woli dłużnika i winno przybrać formę odpowiedniego zarzutu procesowego ( tak też Sąd najwyższy w wyroku z dnia 13 czerwca 2013r., V CSK 375/12, Lex nr 1360347). Może ono jednak być implicite zawarte w żądaniu oddalenia żądania zapłaty kary umownej.

Zgodnie z wynikającą z art. 6 k.c. zasadą rozkładu ciężaru dowodu, to na stronie pozwanej spoczywał obowiązek wykazania spełnienia się przesłanek wymienionych w powołanym przepisie w postaci wykonania zobowiązania w znacznej części, które pomimo zwłoki zaspokajało interes powodów jako wierzycieli bądź w postaci rażącego wygórowania zastrzeżonej kary ( por. Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 26 stycznia 2011r., II CSK 318/10, OSNC- ZD 2011/4/80, z dnia 28 stycznia 2011r., I CSK 315/10, OSNC- ZD 2011/4/85, z dnia 23 maja 2013r., IV CSK 644/12, Lex nr 1365722) . Biorąc pod uwagę zarówno kompensacyjną, jak i represyjną funkcję kary umownej w postaci wzmożonej ochrony konsumenta w jego relacjach z profesjonalistą, wykazaną okoliczność, iż od daty zawarcia umowy, w której to przedmiotowa inwestycja była już realizowana, do chwili faktycznego wydania powodom lokalu mieszkalnego minął rok, a do daty wydania im garażu – dwa lata, a przy umownie określonym terminie wydania na 30 września 2011r., zwłoka w wydaniu lokalu mieszkalnego wyniosła odpowiednio ponad 3 miesiące- w odniesieniu do lokalu mieszkalnego i rok w odniesieniu do garażu, przy planowanym umownie terminie rocznym na wybudowanie i wydanie obu lokali, trudno było uznać, że zobowiązanie pozwanej zostało zrealizowane w znacznej części w terminie i że częściowe wykonanie robót przed popadnięciem w zwłokę zaspokajało interes powodów jako wierzycieli. W kontekście z kolei okoliczności, iż to strona pozwana była autorem tekstu umowy, a zatem ukształtowała jej treść w zakresie terminu wykonania swojego zobowiązania, umowa w § 11 ust. 1a zawiera ograniczenie maksymalnej stawki kary- na 3% całkowitej ceny przedmiotu umowy niezależnie w istocie od czasu zwłoki, za w pełni prawidłową uznać należało ocenę Sądu Rejonowego co do braku przesłanek umożliwiających miarkowanie zasądzonej kary umownej. Sąd Okręgowy podziela w tej mierze pogląd Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażony w wyroku z dnia 30 sierpnia 2013r. ( I ACa 368/13, Lex nr 1366146), zgodnie z którym posługując się w art. 484§ 2 k.c. abstrakcyjnym i niedookreślonym pojęciem rażąco wygórowanej kary umownej oraz nie wskazując jednocześnie precyzyjnych kryteriów, które rozstrzygałyby o nadmiernej wysokości kary umownej, ustawodawca chciał zapewnić możliwość elastycznego stosowania instytucji miarkowania kary umownej, opierającej się w dużym stopniu na uznaniu sędziowskim, uwzględniającym konkretne okoliczności sprawy. Oceny dokonanej przez Sąd Rejonowy w tym zakresie nie można było uznać za oderwaną od powołanych wyżej okoliczności faktycznych ani za przekraczającą granice sędziowskiego uznania, co skutkowało nieuwzględnieniem zarzutu strony pozwanej.

Biorąc pod uwagę wyżej przywołaną argumentację, na podstawie art. 385 k.p.c. apelację strony pozwanej jako bezzasadną oddalono.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie art. 98§ 1 i 3 w związku z art. 391§ 1 k.p.c. Wysokość kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu apelacyjnym określono na podstawie § 2 ust. 1 i 2 w związku z § 6 pkt. 5 i § 13 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).