Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLIEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny:

w składzie:

Przewodniczący : SSR Adam Mitkiewicz

Protokolant: Dominika Smolska

po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

z powództwa Miasta (...)

przeciwko A. E., A. P.

o eksmisję

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od powoda Miasta (...) solidarnie na rzecz pozwanych A. E.i A. P.kwotę 617,00 (sześćset siedemnaście) złotych tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1292/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 maja 2013 roku powód miasto (...)wniósł przeciwko pozwanym A. E.i A. P.o nakazanie im opróżnienia lokalu użytkowego, stanowiącego zabudowany balkon nad działką ewidencyjną nr (...)z obrębu 5-05-04, usytuowanego na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...)w W.wraz z osobami i rzeczami prawa ich reprezentującymi oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu. W uzasadnieniu pełnomocnik powoda wyjaśnił, iż pozwani zajmują bezumownie lokal użytkowy, opisany w pozwie, znajdujący się w zasobach m. (...). Lokal ten pierwotnie znajdował się we władaniu (...) Ś.. Lokal został wynajęty spółce (...) s.c.Następnie budynek przy ul. (...)przejęty został przez m.(...) na podstawie protokołu przekazania-przejęcia z dnia 29 lutego 2008 roku. W tym czasie spółka (...) s.c.nadal zajmowała lokal. Spółka ta nie uregulowała stanu prawnego zajmowanego lokalu, zaś pismem z dnia 2 marca 2010 roku (...) sp. z o.o.poinformowała o tym, iż obecnie ona zajmuje sporny lokal. Stosunek prawny z (...) sp. z o.o.nie został uregulowany, zaś pozwani pomimo wezwania do zwrotu lokalu, nie wydali go powodowi / k. 2-3/.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pełnomocnik pozwanych podniósł, iż powodowi nie przysługuje legitymacja czynna w niniejszej sprawie, zaś pozwani kwestionują roszczenie w całości, co do zasady. Ponadto powód w żaden sposób nie wykazał, że pomieszczenie stanowi jego własność, jak również aby przysługiwały mu do pomieszczenia jakiekolwiek inne prawa. Pełnomocnik dodał, że budynek, w którym znajduje się lokal, w tym przedmiotowe pomieszczenie, usytuowany jest na działce o nr ewid. 94 i posiada adres ul. (...). Z kolei budynek, którego dotyczy powołany przez powoda protokół, usytuowany jest co prawda pod tym samym adresem, jednak na terenie zupełnie innej nieruchomości, tj. działki o nr ewid. 96, objętej księgą wieczystą (...). Poza tym przedmiotowe pomieszczenie pozostaje konstrukcyjnie związane z budynkiem usytuowanym na działce o nr ewid. 94 i stanowi część jego bryły, a zatem pomieszczenie to nie może stanowić samodzielnego lokalu, a w konsekwencji nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności, o którym mowa w art. 46 k.c. / k. 29-34/.

W piśmie procesowym z dnia 23 września 2013 roku powód podniósł, że sporny lokal usytuowany jest w ten sposób, iż dwie z jego ścian przylegają do lokalu stanowiącego własność pozwanych ( działka ewidencyjna nr (...)), a trzecia ściana przylega do budynku stanowiącego własność miasta (...) ( działka nr (...)). Lokal jest faktycznie zabudowanym balkonem nad działką ewidencyjną nr (...)należącą do m. st. W.. Pełnomocnik dodał, że działka nr (...)obejmuje tylko grunt pod budynkiem, co jednoznacznie wynika z wydruku księgi wieczystej. Sporny lokal dobudowany został przez (...)i będąc przy tym konstrukcją dość prowizoryczną, nie był traktowany jako część budynku przy okazji sprzedaży i wydzielaniu działek ewidencyjnych. Lokal ten nie jest zaznaczony na mapach geodezyjnych z Ośrodka (...)w W.. Z kolei księga wieczysta nr (...)dotycząca działki nr (...), nad którą dobudowany został lokal, obejmuje działkę niezabudowaną / k. 89-91/.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 14 maja 1997 roku w W. pomiędzy Gminą W.-Centrum jako Wynajmującym a (...) sp. z o.o. w W. jako Najemcą zawarta została umowa najmu lokalu użytkowego położonego w budynku przy ul. (...) w W., usytuowanego : front, parter i I piętro o pow. ogólnej 977,96 m ² / k. 115-118; k. 124-125 – szkice lokalu użytkowego/.

W dniu 24 sierpnia 2001 roku A. E. i A. P. nabyli po ½ części każdy z nich na mocy aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem w W. M. I. – umowy sprzedaży i ustanowienia, Rep. A Nr (...), stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny oznaczony jako LU3 o powierzchni 977,96 m ², usytuowany na trzech kondygnacjach budynku znajdującego się w W., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi aktualnie księgę wieczystą o numerze (...). Z lokalem związany jest udział w wysokości (...) w nieruchomości wspólnej, który stanowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, tj. części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność lokalu została ustanowiona na mocy aktu notarialnego z dnia 11 grudnia 1998 roku, Rep. A Nr (...), sporządzonego przed notariuszem Z. M. w W.. Na podstawie w/w aktu notarialnego Gmina W.-Centrum ustanowiła na rzecz (...) Sp. z o.o. w W. użytkowanie wieczyste udziału wynoszącego 0. (...) części działki ewid. nr 94 położonej w obrębie 5-05-04 na lat 99, licząc od daty podpisania niniejszego aktu. Właścicielem działek ewidencyjnych nr (...) (działka gruntu pod budynkiem) i 96, a także 95 ( działka niezabudowana) z obrębu 5-05-04 jest miasto stołeczne W./ k. 48-56 – akt notarialny, k. 58-63 – odpis zwykły księgi wieczystej (...); k. 69-75 - umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego i jego sprzedaży oraz oddania części gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki; k. 65-67 – odpis zwykły księgi wieczystej (...); k. 79-80 – fotografie; k. 86-88 - odpis zwykły księgi wieczystej (...); k. 103-110 – wydruk treści księgi wieczystej nr (...); k. 111 - dokumentacja fotograficzna/.

Lokal (...) składa się z sal sprzedaży, pomieszczeń magazynowych, sanitarnych, socjalnych i biurowych. W lokalu, od strony podwórka wewnętrznego, znajduje się pomieszczenie o pow. ok. 11 m ² i wymiarach ok. 1,3 m na ok. 8,5 m, skomunikowane z innymi częściami lokalu poprzez drzwi wejściowe o charakterze wewnętrznym. Pomieszczenie to dwoma ścianami ( jedną dłuższą i jedną krótszą) przylega do innych pomieszczeń składających się na lokal. Trzecia ze ścian pomieszczenia przylega natomiast do budynku usytuowanego na działce o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 5-05-04.

A. E. i A. P. zostali wprowadzeni w posiadanie lokalu wraz z pomieszczeniem jako częścią lokalu, w wykonaniu umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki z dnia 24 sierpnia 2001 roku, Rep. A Nr (...).

Przedmiotowy lokal stanowił pierwotnie, łącznik pomiędzy częściami budynku w którym znajduje się lokal pozwanych, później stanowił balkon zawieszony pomiędzy budynkiem mieszkalnym zarządzanym przez Wspólnotę Mieszkaniową posadowionym na działce nr. 94 w którym znajduje się obecnie lokal pozwanych a budynkiem stanowiącym własność miasta stołecznego W.. Do tego lokalu prowadziło dwoje drzwi z lokalu pozwanych i drzwi dwuskrzydłowe umieszczone na pierwszym piętrze budynku należącego do miasta, które zostały zamknięte na kłódkę a później zamurowane. Wejście zamurowane było jedynym wejściem od strony budynku miasta stołecznego W. na przedmiotowy balkon. Czynsz za powierzchnię opłacała firma, która wynajmowała lokal w budynku wspólnoty.

W dniu 29 marca 2003 roku pomiędzy (...) Ś. z siedzibą w W. jako Wynajmującym a (...) s.c. reprezentowaną przez wspólników P. P. i N. P. L. jako Najemcą została zawarta umowa najmu, której przedmiotem był zabudowany balkon o pow. 10 m ², usytuowany na pierwszym piętrze / podwórzu/ budynku położonego w W. przy ul. (...). Najemca oświadczył, że znana mu jest sytuacja prawna lokalu oraz jego stan techniczny oraz że będzie wykorzystywał przedmiot najmu na magazynek ( § 1 pkt 1, 2, 3). Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony, zaś jej postanowienia obowiązywały od dnia 1 kwietnia 2005 roku / k. 4-5/.

W dniu 29 lutego 2008 roku, na mocy protokołu-przejęcia (...) Spółdzielnia (...) z siedzibą w W. (Przekazujący) przekazała Zakładowi (...) w D. Ś. m. st. W. z siedzibą w W. (Przejmujący) nieruchomość położoną w W. przy ul. (...), oznaczoną jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie 5-05-04, o pow. 145 m ², opisaną w KW nr (...), zabudowaną budynkiem o pow. użytkowej 237 m ² i kubaturze 1675 m ³ / k. 6-7/.

W piśmie z dnia 13 lipca 2009 roku miasto (...) poinformowało P. P.i N. L.wspólników (...) s.c.w W.o konieczności uregulowania stanu formalno-prawnego użytkowanej przez nich powierzchni 10 m ² mieszczącej się w budynku przy ul. (...)/ k. 9/.

W piśmie z dnia 18 września 2012 roku miasto (...)poinformowało A. P.i A. E., że przedmiotowy balkon znajduje się na d działką ew. nr 95 z obrębu 5-05-04 stanowiącej własność miasta (...). Biorąc zaś pod uwagę, że art. 143 k.c. stanowi, iż własność gruntu rozciąga się nad i pod powierzchnią, w/w pomieszczenie także stanowi własność m. (...). W związku z powyższym miasto zawiadamiało o obciążeniu bezumownych użytkowników stosownymi opłatami za użytkowanie tego balkonu / k. 93/.

W piśmie z dnia 2 marca 2010 roku (...) Sp. z o.o.w W.poinformowało miasto (...), że od dnia 1 grudnia 2008 roku jest użytkowaniem zabudowanego balkonu przy ul. (...)w W.o pow. 10 m ², zamiast (...) s.c./ k. 10/.

W odpowiedzi, tj. w piśmie z dnia 10 marca 2010 roku miasto (...) poinformowało (...) Sp. z o.o.w W.o przyjęciu do wiadomości jej oświadczenia o tym, iż od dnia 1 grudnia 2008 roku jest bezumownym użytkowaniem powierzchni 10 m ² mieszczącej się w budynku przy ul. (...)/ k. 11/.

Pismem z dnia 5 września 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...)-(...) W., ul. (...)poinformowała miasto (...), że lokal użytkowy o pow. 10 m ² usytuowany na I piętrze budynku przy ul. (...)jest w dyspozycji właścicieli lokali użytkowych A. P.i A. E.– lok. nr 45 / k. 12/.

Następnie pismem z dnia 27 sierpnia 2012 roku miasto (...) wezwało A. P.i A. E.do opróżnienia i protokolarnego przekazania w/w lokalu do dyspozycji ZGN (...)-14 w terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszego pisma / k. 13/.

Powyższy stan faktyczny Sad ustalił na podstawie wszechstronnej analizy akt sprawy, na które złożyły się m.in. dokumenty wskazane i opisane w treści, których autentyczność nie budziła żadnych wątpliwości Sądu i które to nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Nadto Sąd oparł się na zeznaniach świadka M. S. / k. 139-140/ oraz pozwanego A. E. / k. 143-144/, które były ze sobą zgodne i wzajemnie się uzupełniały. Sąd nie znalazł podstaw, aby zakwestionować ich wiarygodność.

Zebrane dowody stanowiły wystarczającą podstawę, do wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przewidziane w art. 222 § 1 kc roszczenie windykacyjne przysługuje zatem właścicielowi z takim zastrzeżeniem, że osobie, która faktycznie rzeczą włada przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie, np. wynikające z łączącego go z właścicielem stosunku najmu, do władania rzeczą. Dopóki stosunek taki trwa, dopóty wynikające z niego uprawnienie do posiadania rzeczy wyprzedza roszczenie windykacyjne właściciela.

Jak wynika z ustaleń stanu faktycznego przedmiotowe pomieszczenie stanowiło pierwotnie łącznik pomiędzy częściami budynku w którym znajduje się lokal pozwanych, później po dobudowie części lokalu od strony nieruchomości położonej na działce nr. 96 stanowiło balkon zawieszony pomiędzy budynkiem mieszkalnym w którym znajduje się obecnie lokal pozwanych a budynkiem stanowiącym własność miasta (...). Obecnie balkon ten jest zabudowany i stanowi pomieszczenie – lokal użytkowy o pow. 10 m ² na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...)w W., wchodzący de facto w skład lokalu niemieszkalnego oznaczonego jako LU3, stanowiącego odrębną własność, o pow. 977,96 m ², który to lokal nabyli na zasadzie współwłasności po ½ części każdy A. E.i A. P..

Jak wynika z odpisu zwykłego księgi wieczystej nr (...)lokal użytkowy LU3 usytuowany jest na nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...)z obrębu 5-05-04, której właścicielem jest miasto (...). Z umowy sprzedaży tego lokalu zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 24 sierpnia 2001 roku wynikało, iż z powyższym lokalem jest związany udział w wysokości (...)w nieruchomości wspólnej, stanowiący prawo użytkowania wieczystego.

Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 roku, sygn. akt III RN 153/01, opubl. OSNP 2003/18/423).

Niewątpliwie na mocy umowy sprzedaży z dnia 24 sierpnia 2001 roku A. E. i A. P. nabyli stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny LU3 o powierzchni 977,96 m ², usytuowany na trzech kondygnacjach budynku, znajdującego się w W. przy ul. (...) wraz z udziałem w wysokości (...) w prawie użytkowania wieczystego.

Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.

Kategoria "pomieszczenia przynależnego" (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 roku, sygn. akt III RN 153/01 , opubl. LEX nr 76824).

W ocenie Sądu przedmiotowy zabudowany balkon stanowi część składową lokalu użytkowego LU3, zaś pozwani wykazali swoje uprawnienia właścicielskie do lokalu niemieszkalnego i tym samym do tegoż balkonu. Z zeznań A. E.(143-144) )wynika, że pierwotnie powstał budynek z przeznaczeniem na delikatesy w którym znajduje się obecnie ich lokal miał on łącznik stanowiący obecnie przedmiotowy balkon, łącznik ten został zbudowany aby służył jako przejście komunikacyjne pozwalające omijać hale sprzedaży i od tyłu transportować towar do sklepu, do łącznika od krótszej strony ich lokalu prowadziła klatka schodowa i obecnie usunięta winda Z klatki schodowej na pierwszym piętrze prowadzi podest do drzwi na balkon z krótszego boku od strony ich lokalu, co umożliwiało komunikację w czasie dnia z piwnicy gdzie znajdował się magazyn przez drzwi krótszego boku balkonu przez ten balkon do drzwi znajdujących się przy dłuższym boku balkonu do sali sprzedażowej. Dodał on, że lokal miasta (...)od strony balkonu został dobudowany później niż powstał budynek w którym znajduje się ich lokal i ten łącznik. Zeznania A. E.jako logiczne w części znajdujące potwierdzenie w zeznaniach M. S.są wiarygodne. Dobudowa od strony lokalu m.(...) jest widoczna na fotografii k.79.

Okoliczność, iż balkon znajduje się (ze względu konstrukcję) nad działką ew. nr 95 z obrębu ewidencyjnego 5-05-04, stanowiącą własność miasta (...), pozostawała bez wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy, tak samo jak fakt wynajmowania wcześniejszego lokalu przez m.(...), co nie świadczy o tym że to m.(...)jest właścicielem lokalu. Wręcz przeciwnie z zeznań A. E.wynika, że balkon jest częścią składową jego lokalu istniał wcześniej niż dobudowano do niego lokal m. (...).

Przepis art. 143 k.c., na który powoływała się strona powodowa, dotyczy tzw. przestrzennych granic własności nieruchomości gruntowych. Ich samoistność jako odrębnych rzeczy wynika nie z ich naturalnych cech fizycznych, lecz jest kategorią wyłącznie prawną, będącą z kolei wynikiem określonych pojęć właściwych dla stosunków społeczno-gospodarczych danej epoki (por. J. I. (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 374. Natomiast gdy chodzi o nieruchomości budynkowe i lokalowe, a także rzeczy ruchome, to określenie ich przestrzennych granic w zasadzie nie powoduje trudności. Ich odrębność wynika bowiem z ich fizycznej samoistności. Stosownie do art. 46 § 1 i art. 143 k.c. nieruchomość gruntowa jest bryłą ograniczoną płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na powierzchni ziemi (J. I., J. S., Prawo rzeczowe , 2009, s. 72). Granice przestrzenne nieruchomości gruntowej sięgają jednak tylko do pewnej wysokości i głębokości - decyduje o tym kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu. Granice te określa się odrębnie dla poszczególnych nieruchomości gruntowych. Zatem o przestrzennych granicach konkretnego gruntu przesądzają uzasadnione potrzeby jej właściciela, zależne od rodzaju i przeznaczenia jego nieruchomości. Jednakże, jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy, społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać (por. wyrok SN z dnia 6 stycznia 2005 r., III CK 129/04, Prok. i Pr. 2005, nr 7-8, s. 52). Ustalenia te mogą być więc różne dla poszczególnych nieruchomości gruntowych. W wyznaczonych granicach właściciel może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób / T. Filipiak w: Komentarz do art.143 Kodeksu cywilnego, opubl. Lex 2012/.

Odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu wskazuje na pełną akceptację uprawnień właściciela związanych z funkcją gruntu, przy równoczesnym wykluczeniu jego uprawnień (często nierealnych) do korzystania z gruntu w nazbyt głębokiej i wysokiej przestrzeni, bez związku z właściwym przeznaczeniem gruntu / E. Gniewek w: Komentarz do art.143 Kodeksu cywilnego, opubl. Lex 2013/.

Przyjęcie zapatrywania strony powodowej odnośnie tego, że miastu (...)przysługują uprawnienia właścicielskie do przedmiotowego pomieszczenia z tego tylko względu, że balkon znajduje się nad działką ewid. nr 95 lub dlatego, że był wcześniej przez m.(...) wynajmowany godziłoby w prawo własności przysługujące pozwanym oraz pozostawałoby w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem działki nr (...).

Mając na względzie powyższe, Sąd na zasadzie przepisu art. 222 k.c. orzekł o oddaleniu powództwa eksmisyjnego.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 kpc w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz.U.2013.461 j.t.).

z./ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda.