Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Adam Maciński

Protokolant: Andżelika Iwaniec

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. W. i M. G.

przeciwko pozwanemu K. S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego K. S. na rzecz powodów M. W. i M. G. kwoty po 45.359,12 zł (czterdzieści pięć tysięcy trzysta pięćdziesiąt dziewięć złotych dwanaście groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od 03 listopada 2011 r. zł do dnia zapłaty;

II.  dalej idące powództwo oddala;

III.  zasądza od pozwanego K. S. na rzecz powodów M. W. i M. G. kwoty po 2.808,82 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  zasądza od pozwanego K. S. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 4.118,58 zł tytułem brakujących kosztów sądowych;

V.  zasądza od powodów M. W. i M. G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwoty po 1.118,65 zł tytułem brakujących kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 872/11

UZASADNIENIE

Powodowie M. W. i M. G. wnieśli o zasądzenie od pozwanego K. S. na rzecz każdego z nich kwoty po 70.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 22 lipca 2012 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu swego żądania podali, że 23 lipca 2008 r. zawarli z pozwanym umowę sprzedaży działki zabudowanej domem jednorodzinnym przy ul. (...) we W., za cenę 785.155,30 złotych, nabywając prawo jej własności w udziałach po ½. W budynku jednorodzinnym ujawniono szereg wad, do których naprawy został wezwany pozwany. Ponieważ zanegował istnienie większości z wad, a tym samym dokonanie ich naprawy, powodowie zdecydowali się na wystąpienie z żądaniem obniżenia ceny sprzedaży.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Przyznał, że strony zawarły umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości oraz, że został wezwany do naprawy budynku, w wyniku czego uznał część wad i usterek i wyraził gotowość do ich naprawy. Powodowie nie byli jednak zainteresowani wykonaniem naprawy. Pozwany podniósł, że wystąpienie z powództwem było przedwczesne, gdyż powodowie powinni wcześniej złożyć wobec niego oświadczenie woli o obniżeniu ceny. Przede wszystkim jednak zanegował istnienie wielu z wad wskazanych w pozwie. Budynek jest bowiem zgodny z dokumentacją projektową oraz normami. Ponadto powodowie nieprawidłowo ustalili kwotę, o jaką nastąpić ma obniżenie ceny. Powinna to być kwota stanowiąca różnicę między wartością rzeczy wolnej od wad, a wartością rzeczy z uwzględnieniem wad.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

23 lipca 2008 r. pozwany K. S. i powodowie M. W. i M. G. zawarli umowę sprzedaży, na której podstawie pozwany sprzedał każdemu z powodów wynoszący 1/2 udział w prawie własności działki nr (...) o powierzchni 0,1932 ha, położonej we W., przy ul. (...), zabudowanej domem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej z garażem o powierzchni całkowitej 206,10 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Cenę sprzedaży strony ustaliły na kwotę 785,155,30 zł, w tym podatek od towarów i usług w stawce 7%.

Dowód: - wypis z aktu notarialnego Rep. A nr (...) k. 16-23.

Powodowie we własnym zakresie zamówili w marcu 2011 r. badania termowizyjne budynku mieszkalnego położonego na zakupionej nieruchomości oraz w czerwcu 2011 r. opinię dotyczącą oceny stanu technicznego budynku. Następnie pismem z 21 czerwca 2011 r. wezwali pozwanego do usunięcia wad i usterek opisanych w uzyskanych przez nich ekspertyzach prywatnych. W odpowiedzi pozwany zaproponował przeprowadzenie wizji budynku, która odbyła się 07 lipca 2011 r. W jej następstwie pozwany w piśmie z 20 lipca 2011 r. uznał zasadność reklamacji w zakresie węzła konstrukcji więźby dachowej, kleszczy pod belką kalenicową, nierówności tynku przy oknie na poddaszu, pęknięcia tynku w pomieszczeniu kuchni oraz elementów instalacji odpowietrzenia. Nie uznał zasadności reklamacji co do pozostałych zgłoszonych przez powodów wad i usterek. Wyraził też gotowość do usunięcia uznanych przez siebie wad w terminie uzgodnionym z powodami.

Dowód: - raport z badania termowizyjnego k. 24-54,

- opinia techniczna wraz z dokumentacją fotograficzną k. 64-78,

- wezwanie z 21.06.2011 r. k. 55-57,

- pismo pozwanego z 24.06.2011 r. k. 58-59,

- protokół z wizji z 07.07.2011 r. k. 111-112,

- pismo pozwanego z 20.07.2011 r. wraz z załącznikiem k. 60-63,

- zeznanie świadka S. K. k. 134-135,

- zeznanie świadka R. T. (e-protokół z 14.05.2012 r. 00:02:53-00:30:39).

Roboty budowlane polegające na wybudowaniu domu jednorodzinnego na nieruchomości przy ul. (...) zostały wykonane nienależycie, w związku z czym w budynku ujawniono następujące wady, które wymagają usunięcia:

- posadowienie przewodów kominowo-wentylacyjnych kominka na stropie nad parterem jest niezgodne z projektem, gdyż dokumentacja przewidywała budowę przewodów od posadzki, co wymaga fundamentu pod komin oraz kanału wlotowego powietrza; wystarczająca jest natomiast wytrzymałość płyt stropowych;

- w pomieszczeniu na piętrze, z piecem gazowym, została nieprawidłowo wykonana wentylacja, jej naprawa powinna nastąpić przez wykonanie dodatkowej wentylacji przez dachówkę z kominkiem wentylacyjnym;

- niewłaściwie został wykonany węzeł konstrukcji więźby dachowej przez złe wykonanie wrębów krokwi oraz brak kleszczy pod belką kalenicową, zaleca się wymianę krokwi i uzupełnienie kleszczy oraz wykonanie zgodnie ze sztuką ciesielską z jednoczesnym skorygowaniem belek kalenicowych w sypialni;

- schody żelbetowe wylewane na mokro mają różne stopnie wysokości, od 18 do 18,5, ponadto pierwszy górny ma 22 cm a pierwszy dolny 25 cm, według projektu po 17.05, bieg schodowy powinien być wyburzony i wykonany nowy;

- przeciągi w gniazdach wynikają z nieuszczelnienia rurek, należy uszczelnić puszki;

- krzywizna ściany pod oknem, należy ją rozebrać i ponownie wykonać ściankę z regipsu o powierzchni 3,20 m ²

- należy wykonać bruzdę na łączeniu płyt stropowych, wyszpachlować i wypełnić oraz pomalować sufit, czyli 92,70 m ²

- pęknięcie na ścianie wykusz jak również wadliwie wymurowane filarki, które trzeba rozebrać i wymurować na nowo wraz z rozebraniem warstwy bloczków, do pęknięcia należy wstawić zbrojenie z cienkiej blachy i przemurować ponownie z wykonaniem tynków i powłok malarskich;

- brak trzonu kominowego kominka zewnętrznego, niezgodnie z projektem;

- brak ław kominowych i dojść do kominów;

- nieszczelna kanalizacja;

- nierówności deski czołowej przy okapie;

- zapadnięcie kostki przed budynkiem, konieczne rozebranie i ponowne ułożenie ok. 1 m ²;

- nieprawidłowe podłączenie rur spustowych i odpowietrzającej, konieczna wymiana rury odpowietrzającej z gumowym złączem oraz wymiana rury spustowej w ilości 2 szt.

Wartość robót remontowych, niezbędnych do usunięcia powyższych wad, to zgodnie z pierwszym wariantem kosztorysu 22.254,67 zł. Ponadto wartość robót niekosztorysowanych, a więc obejmujących roboty zanikowe i nieprzewidziane podczas kosztorysowania oraz te, które należy wykonać po uszkodzeniach powstałych przy pracach demontażowych to 4.450,93 zł. Łącznie naprawa powyższych wad wyniosłaby więc 26.705,60 zł (k. 239).

Drugi wariant kosztorysu przewiduje naprawę kominka z uwzględnieniem wymiany parkietu w całym pomieszczeniu obejmującym salon i jadalnię. Koszt wymiany całej posadzki to 13.877,84 zł. Łączny koszt prac remontowych, w tym wymiany posadzki w całym pomieszczeniu, wynosi w takim przypadku 40.413,47 złotych (kosztorys na k. 241-253, skorygowany w pkt. 1 i 15 o kosztorys na k. 321).

Ponadto w budynku położonym na nieruchomości przy ul. (...) został wadliwie zaizolowany termicznie, w związku z czym konieczne jest ponowne wykonanie izolacji termicznej całego budynku wraz z nowym tynkiem zewnętrznym. Niejednorodna jest izolacja termiczna ścian, w tym na połączeniach ściany zewnętrznej z podłogą, naroży budynków i wnęk okiennych. Nieprawidłowo została również wykonana izolacja termiczna na połączeniu ścian kolankowych z obudową skosów dachowych, która powinna zostać wykonana na nowo. Konieczna jest również wymiana izolacji w skosach dachu wokół okien dachowych w pasie 1,2 m. W budynku występują tzw. miejsca mostków cieplnych oraz miejsca, gdzie temperatura przekracza stan graniczy punktu rosy. Mostki cieplne nie występują jednak w gniazdkach elektrycznych, gdzie ma jednak miejsce ruch powietrza. Wadliwie zamontowano też stolarkę okienną i drzwiową. Zamontowane okna posiadają niezbędne systemowe rozszczelnienia przez okucia i uszczelki, wobec czego brak jest problemów w zakresie wentylacji grawitacyjnej. Nieszczelność stolarki powoduje jednak wychładzanie pomieszczeń. Zalecana jest jednak naprawa stolarki poprzez regulację okien i drzwi na okuciach i zawiasach oraz wymianę uszczelek na nowe. Zgodnie z kosztorysem koszt powyższych prac usuwających wady w zakresie termoizolacji budynku to 64.012,64 zł (kosztorys k. 401, z wyłączeniem opasek okiennych).

Drugi wariant kosztorysu prac usuwających wady w zakresie termoizolacji przewiduje wymianę stolarki okiennej i drzwiowej na nową. Koszt tej naprawy to 91.806,91 zł (kosztorys k. 417, z wyłączeniem opasek okiennych).

Dowód: - opinia z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości wraz z opiniami uzupełniającymi i kosztorysami k. 171-199, 237-256, 321,

- opinia z zakresu budownictwa, w tym termoizolacji budynku wraz z opinią uzupełniającą i kosztorysami k. 336-430, 484-488,

- opinia ustna uzupełniająca biegłego z zakresu budownictwa, B. M. (e-protokół z 20.05.2013 r. 00:19:40-00:24:19),

- zeznanie świadka A. M. (e-protokół z 20.05.2013 r. 00:05:01-00:19:40).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w części zasługiwało na uwzględnienie.

Sporny między stronami był zarówno stan faktyczny sprawy, jak i prawna ocena zaistniałych okoliczności. Po pierwsze strony spierały się co do zakresu wad fizycznych budynku położonego na nieruchomości przy ul. (...) we W., którą nabyli powodowie. Po drugie kwestionowane było, czy powodowie dowiedli, że przysługuje im uprawnienie do żądania obniżenia ceny, z uwagi na te wady.

Powodowie wystąpili z żądaniem zasądzenie na ich rzecz kwot po 70.000 zł wraz z odsetkami, jako obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 560 § 1 kc, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 § 3 kc).

Uprawnienia kupującego zależą więc w pierwszej kolejności od faktu zaistnienia wady. Postępowanie dowodowe wykazało istnienie wad fizycznych budynku jednorodzinnego będącego przedmiotem sprzedaży z dnia 23 lipca 2008 r. Ustalając stan techniczny budynku, w szczególności istnienie wad i usterek, Sąd oparł się przede wszystkim na opiniach biegłych z zakresu budownictwa, które w szczegółowy sposób przedstawiły wadliwoś

wykonania prac budowlanych na nieruchomości zakupionej przez powodów. Z konkluzji tych opinii wynika szereg nieprawidłowości w zakresie wykonania budynku.

Po pierwsze opinia z zakresu jakości wykonanych prac budowlanych wskazuje, że w budynku nieprawidłowo zostały posadowione przewody kominowo-wentylacyjne kominka. Zaczynają się one na stropie nad parterem, co, jak stwierdził biegły, jest niezgodne z projektem, który przewidywał ich budowę od posadzki. Pozwany bronił się, że przeciwnie zgodnie z projektem przewody zaczynały się dopiero od stropu. Biegły jednak rozstrzygnął, że skoro zamontowany został w pomieszczeniu kominek i doprowadzono do niego instalację napowietrzającą, to należało skorygować projekt w zakresie ulokowania przewodów. Jeśli zaś ulokowanie przewodów miało pozostać jak w projekcie, to należało wykreślić z projektu kominek. Z kolei wszelkie nieprawidłowości wykryte w projekcie miał obowiązek korygować kierownik budowy. Nawet, jeśli projekt zamówili powodowie, to jednak wykonanie należało do pozwanego, który najpierw we własnym zakresie wybudował dom, a następnie sprzedał nieruchomość z częściami składowymi i wziął na siebie rękojmię za przedmiot sprzedaży. Dlatego też pozwany nie może bronić się tym, że projekt zakładał takie właśnie położenie przewodów. Z powyższych względów Sąd oddalił też wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu projektowania. Naprawa powyższej wady wymaga zarówno uzupełnienia komina, jak i wykonania napowietrzenia do kominka, co wiąże się z koniecznością wykonania nowej posadzki na pasie o szerokości ok. 1 m ². Sąd nie uznał konieczności wymiany całej posadzki w jadalni i kuchni. Niewykluczone, co potwierdził biegły, że nowo położone deski będą miały inny odcień od obecnych i różnica ta będzie zauważalna. Sąd zgadza się jednak, że ta w istocie estetyczna kwestia, nie ma jednak istotnego wpływu na zmianę wartości nieruchomości i tym samym obniżenie ceny. Ewentualne różnice w kolorze można zniwelować za pomocą chociażby lakierowania. Jak zaznaczył w ustnej opinii biegły, do naprawy stwierdzonej wady, zgodnie ze sztuką budowniczą, wystarczająca jest wymiana posadzki w obrębie 1m. Dlatego też Sąd oparł się na pierwszej wersji kosztorysu, która uwzględnia jedynie niezbędną wymianę parkietu.

Kolejną istotną wadą, która uprawnia powodów do żądania obniżenia ceny, jest niewłaściwe wykonanie węzła konstrukcji więźby dachowej poprzez złe wykonanie wrębów krokwi oraz brak kleszczy pod belką kalenicową. Pozwany nie kwestionował nawet tej wady, a jedynie wskazany przez biegłego sposób jej naprawy. Pozwany proponował wzmocnienie konstrukcji za pomocą łączników metalowych, tymczasem biegły w pierwszej kolejności przyjął konieczność wymiany krokwi. Należy tu zgodzić się z biegłym, że nie można tu podejmować decyzji w zastępstwie kupujących i decydować się na tańszą opcję naprawy. Wbrew twierdzeniu pozwanego nie jest to jedynie kwestia estetyki. O ile kolor podłogi może być uznany za problem kosmetyczny, to konstrukcja dachowa nawet dla laika wydaje się być poważniejszym problemem, bez względu na to, w jakim znajduje się ona pomieszczeniu. Nawet, jeśli jej naprawa za pomocą blach perforowanych jest możliwa, to optymalnym rozwiązaniem jest zgodnie z opinią, wykonanie nowej konstrukcji. Biegły uwzględnił zaś przy jej wycenie zastrzeżenia pozwanego, co do ponownego wykorzystania materiałów, uznając, że można odzyskać nawet 90% dachówki. Dlatego też Sąd przyjął sposób naprawy obejmujący nową konstrukcję więźby.

Biegły rzeczoznawca zwrócił też uwagę na nieprawidłową wysokość stopni schodów wewnętrznych. Są one różnej wysokości, od 18 do 18,5, ponadto pierwszy górny ma 22 cm a pierwszy dolny 25 cm. Projekt przewidywał zaś wysokość po 17.05 cm. Jak słusznie zauważył w opinii biegły, w § 68 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r.) maksymalna wysokość stopni to 19 cm. Pozwany nie ma więc racji, powołując się na niewykończenie schodów przez powoda. Prace wykończeniowe mogą doprowadzić do tego, że stopnie będą jeszcze wyższe, zatem schody zostały wadliwie wykonane. Różnica co do pierwszego stopnia mogłaby zostać zniwelowana, gdyby oprócz schodów do wykończenia była jeszcze podłoga, ale w czasie oględzin dokonanych przez biegłego, parkiet na parterze był już ułożony. Widać to również na zdjęciach (k. 178, 306). Stopnie graniczne są więc za wysokie. Również ta wada, jeśli wynikała z projektu powinna być zweryfikowana na etapie wykonywania prac. Zatem pozwany nie może obarczać nią powodów, którzy nie posiadają specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania i budowania. Poza tym projekt przewidywał odpowiednie wysokości stopni.

Naprawy wymaga też sufit w salonie, gdzie należy wykonać bruzdę na łączeniu płyt stropowych, wyszpachlować i wypełnić oraz pomalować sufit o powierzchni ok. 92,70 m ². Biegły odnosząc się do zastrzeżeń pozwanego do powyższej wady, wyjaśnił, że wprawdzie płyty ułożone są w poziomie, ale ich łączenie jest nieprawidłowe. Dlatego konieczne jest wykonanie bruzdy i szpachlowanie. Kolejne stwierdzone usterki i wady to krzywizna ścian pod oknem i pęknięcia na ścianie wykusz, jak i wadliwie wymurowane filarki okienne. Nieprawidłowo podłączono też rury spustowe i odpowietrzające, przy czym biegły w opinii uzupełniającej wyjaśnił, że ujął w kosztorysie jedynie wymianę odcinka rur na poddaszu, a więc tego, który był objęty umową. Ponadto stwierdzone zostało zapadnięcie kostki przed budynkiem, co wymaga utwardzenia i ułożenia nowej kostki. Nie zasługuje na uwzględnienie obrona pozwanego, który twierdzi, że kostkę uszkodził samochód dostawczy zamówiony przez powodów. Z opinii wynika, że uszkodzenie jest równomierne, zatem nie mogło powstać pod wpływem kół, które zostawiłyby wgłębienia jedynie na swojej szerokości.

Mimo zgłoszonych przez pozwanego zastrzeżeń do opisującej powyższe wady opinii rzeczoznawcy majątkowego, Sąd uznał ją za wiarygodną i rzetelną. Biegły rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię w zakresie ogólnego stanu technicznego budynku, odniósł się do wszelkich uwag pozwanego i wytłumaczył, dlaczego przyjął istnienie poszczególnych wad oraz dany sposób ich naprawy. Pozwany prezentował inne zdanie, ale nie wykazał, by opinia biegłego była nieprawidłowa. Nie sposób podważyć opinii tylko dlatego, że zdaniem pozwanego naprawa wad mogłaby nastąpić w inny sposób. Tym bardziej, że zakwestionował on istnienie większości wad i proponował powodom wykonanie jedynie wybiórczych prac naprawczych. Biegły wskazał zaś optymalne sposoby naprawy i ich koszty. Nie jest zaś zadaniem Sądu dopuszczanie dowodów z kolejnych opinii jedynie po to, aby ustalić najniższy z możliwych koszt naprawy wad. Również zastrzeżenia powodów co do opinii biegłego rzeczoznawcy nie zasługiwały na uwzględnienie. Powodowie uważali z kolei, że biegły przyjął metodę wyceny z uwzględnieniem uśrednionego standardu wykończenia, zaś w niniejszym przypadku budynek miał być wzniesiony w standardzie podwyższonym. Należy jednak przyznać rację biegłemu, że nie istnieje niski, średni czy podwyższony standard wykonania prac budowlanych. Prace albo są wykonane zgodnie ze sztuką albo nie. Oczywiście poszczególne przedsiębiorstwa budowlane mogą pobierać różne wynagrodzenia za wykonanie prac, ale nie może to mieć przełożenia na to, że wykonują te prace lepiej lub gorzej, każdy ma obowiązek wykonać je prawidłowo. Podwyższony standard może dotyczyć bardziej jakości użytych materiałów, elementów, jakie budynek zawiera albo nie. Nie ma jednak podwyższonego standardu wykonania prac. Biegły wyjaśnił zaś sposób działania aplikacji do kosztorysowania, poza tym z opinii wynika, że przyjął stawki za robociznę bliższe maksymalnym, niż minimalnym. Dlatego zastrzeżenia powodów co do metody sporządzenia opinii są niezasadne.

Materiał dowodowy potwierdza także istnienie wad w zakresie termoizolacji budynku, co wymaga ponownego wykonania izolacji termicznej całego budynku wraz z nowym tynkiem zewnętrznym. Z konkluzji opinii z zakresu izolacji termicznej wynika, że niejednorodna jest izolacja termiczna ścian budynku, a także izolacja na połączeniu ścian kolankowych z obudową skosów dachowych. Ponadto biegła na podstawie oceny badań termowizyjnych stwierdziła istnienie mostków cieplnych oraz miejsc, gdzie temperatura przekracza stan graniczy punktu rosy. Wbrew zastrzeżeniom pozwanego, istnienie takich mostków stanowi wadę fizyczną wykonanego budynku. Jak potwierdza opinia, przekroczenie temperatury punktu rosy powoduje skraplanie pary wodnej i prowadzi do powstawania pleśni i grzybów. Biegła wyjaśniła też, że mostki cieplne, choć ich obecności nie da się zupełnie wyeliminować, powinny być niwelowane przez parametry projektowe i obliczeniowe. Powinny być więc jak najmniejsze, a różnica temperatur powyżej 3°C jest już niedopuszczalna. W budynku znajdują się zaś miejsca, gdzie temperatura ścian jest niższa od temperatury powietrza o więcej niż 3°C. Dlatego za niesłuszne należy uznać zarzuty pozwanego, że występowanie mostków cieplnych jest normalne. Istnieją bowiem różnice temperatur, które w miejscach mostków nie powinny być przekroczone i takich mostków nie można uznać za dopuszczalne. W niniejszym przypadku takie niedopuszczalne różnice zaś występują. Powyższe wady wymagają usunięcia poprzez wykonanie nowej izolacji. Sąd przyjął jednak naprawę według pierwszej wersji kosztorysu, to jest bez konieczności wymiany stolarki okiennej na nową. W obydwu opiniach sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania biegli w pierwszej kolejności zalecili regulację okuć i zawiasów oraz wymianę uszczelek, gdyż wadliwy jest przede wszystkim montaż stolarki. Nie ma więc w ocenie Sądu potrzeby uwzględnienia kosztów nowej stolarki, tym bardziej, że na moment wykonywania prac budowlanych, okna nie musiały być zaopatrzone w wywietrzniki. Biegły rzeczoznawca potwierdził, że okna posiadają rozszczelnienia przez okucia i uszczelki, zatem za wystarczające uznał Sąd koszty ich wyregulowania.

Również pozostałe zastrzeżenia zgłoszone przez pozwanego do powyższej opinii nie stanowiły w ocenie Sądu podstawy do dopuszczenia kolejnego dowodu z opinii biegłego. Jeśli opinia jest precyzyjna i spójna oraz wyjaśnia wszelkie kwestie według zalecenia Sądu, nie ma konieczności dopuszczania dowodu z kolejnej opinii tylko dlatego, że pozwany się z nią nie zgadza. Przede wszystkim zaś ocena opinii jest rolą Sądu, a nie prywatnych ekspertów działających na zlecenie pozwanego. Zgłoszone przez pozwanego zastrzeżenia dotyczą wprawdzie kwestii merytorycznych, ale zdaniem Sądu biegła wyczerpująco odniosła się do nich w opinii uzupełniającej i wyjaśniła konkluzje, do jakich doszła. Sąd zgadza się z biegłą, że istotnym zagadnieniem dla niniejszej sprawy jest kwestia wykonania prac budowlanych, a nie prawidłowości projektu. Pozwany bronił się, że projekt został zaakceptowany i wydane zostało pozwolenie budowlane. Słusznie jednak zauważyła biegła, że w trakcie zatwierdzania projektu budowlanego nie jest szczegółowo badana merytoryczna zawartość projektu. Organ wydający pozwolenie nie bada, czy w projekcie zastosowano adekwatne rozwiązania. Co oczywiste, urzędnicy opiniujący i sprawdzający projekty nie dysponują taką wiedzą i doświadczeniem, jak projektant. Nie są więc w stanie stwierdzić i w ogóle nie badają tego, czy projekt jest merytorycznie prawidłowy, np. czy izolacja jest właściwie dobrana, czy odpowiednia jest jej warstwa. Organ bada projekt pod kątem formalnym, sprawdzając przykładowo czy jego zawartość jest zgodna z planem zagospodarowania, czy projekt zawiera wszelkie niezbędne elementy, czy wszystkie elementy projektu zostały wyrysowane, czy projekt zawiera legendę bądź czy zgadza się linia zabudowy. Dlatego powoływanie się na uzyskane pozwolenie i akceptację dla projektu nie jest uzasadnione. Tym bardziej, że pewne kwestie rozstrzygane są dopiero na bieżąco, na etapie wykonania, a nie jest możliwe ich uwzględnienie w projekcie. Część elementów ulega z kolei zmianie w czasie wykonania. Poza tym, jak zauważyła biegła, w niniejszej sprawie projekt był bardzo ogólny i nie zawierał np. projektów detali. W przypadku niektórych obiektów budowlanych, jak budynku mieszkalnego jednorodzinnego, nie jest konieczne tworzenie projektu wykonawczego. W takiej sytuacji, realizując projekt budowlany, szczególnie w zakresie detali, wykonawca opiera się na własnej wiedzy i doświadczeniu. Nie może więc bronić się tym, że uzyskał pozwolenie na budowę, a projekt budowlany był prawidłowy. Jak stwierdzono w opinii, błędy dotyczą bowiem etapu wykonania prac. Nikt nie kwestionuje uzyskania pozwolenia na budowę, ale jakość i prawidłowość wykonanych prac budowlanych. Odnosząc się do dalszych zastrzeżeń pozwanego, biegła wyjaśniła też, że sposób ogrzewania budynku na kilka dni przed badaniami termowizyjnymi nie fałszował ich wyniku, gdyż różnica temperatury wewnętrznej i zewnętrznej była wystarczająca dla przeprowadzenia badań. Niezasadny był też zarzut pozwanego, który twierdził, że budynek w ogóle nie był ogrzewany, co doprowadziło do obniżenia temperatury ścian. W opinii słusznie zauważono, że stan budynku nie wskazywał na to, że był niezamieszkany i nieogrzewany. Brak ogrzewania, szczególnie w zimie, doprowadziłby do zniszczenia materiałów budowlanych, w tym ścian, a także uszkodzenia elementów wewnątrz budynków. A do takiej sytuacji nie doszło. Degradacja wystąpiła jedynie w pokoju na poddaszu, nad tarasem, gdzie znajduje się duży mostek cieplny, powstały na skutek źle wykonanej izolacji tego pokoju. Mając na uwadze powyższe, Sąd oddalił też wniosek pozwanego o przedłożenie w trybie art. 248 § 1 kpc rachunków za media. Sąd oddalił również wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zastosowania prawidłowych rozwiązań systemu ogrzewania. W istocie wykonanie takiej opinii zalecała sama biegła architekt, jednak wskazywała przy tym na nieodpowiedni dobór grzejników do pomieszczeń. Powodowie nie zarzucali jednak wobec pozwanego tej nieprawidłowości, nie wnioskowali też o biegłego w tym zakresie. Nie było więc konieczności powołania biegłego na okoliczność ustalenia, czy instalacja dobrana i wykonana jest prawidłowo. Tym bardziej, że fakt ten nie miał wpływu na kosztorys prac naprawczych przygotowany przez biegłą. Nie przewiduje on wymiany instalacji grzewczej, zaś wymóg wykonania nowej izolacji budynku wynika nie ze złego doboru grzejników i niewłaściwego ogrzewania, a jak wynika z opinii, z niezgodnego ze sztuką wykonania izolacji, m.in. nadmiernych ubytków w izolacji, jej złego montażu, za dużych odległości między płytami materiału izolacyjnego. Dlatego też opinia w zakresie prawidłowości instalacji grzewczej była w ocenie Sądu zbędna. Potwierdzenie prawidłowego doboru instalacji nie zmienia bowiem faktu, że sama izolacja jest zła i przy aktualnej instalacji grzewczej, w ocenie pozwanego prawidłowej, i tak prowadzi do powstawania mostków cieplnych.

Wobec powyższego Sąd nie widział potrzeby dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego, na okoliczność prawidłowości wykonania termoizolacji. Sam fakt, że pozwany w swych zastrzeżeniach powołuje się na zdanie pracowników naukowych nie ma tu rozstrzygającego znaczenia. Biegła sporządzająca opinię w sprawie posiada stosowne uprawnienia, doświadczenie, wiedzę i kwalifikację, które nie zostały podważone. Poza tym osobiście przeprowadziła ona wizję budynku, w przeciwieństwie do specjalistów, na których powołuje się pozwany. Przedłożona przez pozwanego ocena opinii zawiera po prostu odmienne stanowisko odnośnie wykonanej izolacji, nie potwierdza jednak zdaniem Sądu, że wnioski biegłej są błędne i nielogiczne.

Z uwagi na wady zakupionej rzeczy powodom przysługują więc uprawnienia z tytułu rękojmi, w tym możliwość złożenia oświadczenia obniżenia ceny. Jako że wady budynku istniały już w momencie zawarcia umowy sprzedaży, pozwany ponosi za nie odpowiedzialność. Uprawnienia powodów z rękojmi nie wygasły. Zgodnie z art. 568 § 1 kc, obowiązującym w momencie zawarcia umowy i realizacji praw z rękojmi, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Umowa sprzedaży została zawarta 23 lipca 2008 r. Powodowie stwierdzili wady w wykonaniu budynku w oparciu o badania termowizyjne i ekspertyzę budynku przeprowadzone w marcu i czerwcu 2011 r. Niezwłocznie, pismem z 21 czerwca 2011 r. wezwali też pozwanego do usunięcia wad. Pozwany jednak zakwestionował istnienie części z nich, wobec czego powodowie postanowili skorzystać z uprawnienia do obniżenia ceny. Nie można wiec zgodzić się z pozwanym, że powodowie nie byli zainteresowani usunięciem wad i jedynie z ich winy nie doszło do naprawy. Skoro pozwany nie chciał doprowadzić budynku do stanu zgodnego z umową, trudno oczekiwać od powodów, by godzili się na naprawę jedynie części wad. Sprzedawca powinien bowiem doprowadzić rzecz do stanu zgodnego z umową, usunąć wszelkie jej wady, a tu wprost zakwestionował istnienie części z nich i nadal, już na etapie postępowania sądowego, te wady kwestionuje. Nie ma tez racji pozwany, twierdząc, że powodowie nie udowodnili we właściwy sposób wartości, o jaką powinna być obniżona cena. Według art. 560 § 3 kc obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Jeśli kupujący zapłacili już cenę sprzedaży, to mogą domagać się od sprzedawcy zapłaty kwoty, która stanowi różnicę ceny. Z takim też żądaniem powodowie wystąpili w niniejszym postępowaniu. Nie ma też zdaniem Sądu przeszkód, by obniżenie ceny nastąpiło o wartość prac niezbędnych do usunięcia wad. Przepis art. 560 § 3 kc nie przedstawia wiążącego sposobu na obniżenie ceny. Celem uprawnienia żądania obniżenia ceny jest zaś wyrównanie wartości świadczeń obu stron. Skoro powodowie uiścili cenę odpowiadającą wartości nieruchomości zabudowanej niewadliwym budynkiem, powinni otrzymać od pozwanego taką kwotę, by ich świadczenia były ekwiwalentne. Obniżenie ceny może więc nastąpić przy uwzględnieniu kosztów prac niezbędnych do usunięcia wad i doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z umową. Trudno znaleźć inny sposób ustalenia kwoty, o jaką powinno nastąpić obniżenie ceny. Wartość samej nieruchomości gruntowej nie ulega tu większej zmianie, istotna jest właśnie wartość budynku, oparta właśnie na stanie technicznym. Gdyby powodowie chcieli sprzedać nieruchomość, to na cenę sprzedaży miałyby wpływ stwierdzone wady budynku. Doświadczenie życiowe i logika wskazują, że potencjalny nabywca, wiedząc, jakie musi wykonać prace naprawcze, żądałby obniżenia ceny o ich koszt. Opinia co do wyceny aktualnej wartości nieruchomości, tez uwzględniałaby koszty naprawy. Jak bowiem inaczej ustalić wartość wadliwej rzeczy, jak nie przez koszt prac potrzebnych do usunięcia tych wad. Szczególnie w przypadku nieruchomości, gdy wady nie wyłączają, ani nie ograniczają możliwości korzystania z tej nieruchomości, zatem same w sobie są wyznacznikiem niższej wartości nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 października 2012 r., I ACa 734/12).

Podsumowując, zaistniały przesłanki do żądania przez powodów obniżenia ceny sprzedaży. Obniżenie może zaś w ocenie Sądu nastąpić w oparciu o koszt prac naprawczych, niezbędnych do usunięcia stwierdzonych wad. Sąd przyjął więc kwoty naprawy wskazane w kosztorysie numer 1 biegłego rzeczoznawcy, oraz kwoty naprawy termoizolacji wyliczone przez biegłą architekt w kosztorysie numer 2, przy czym od tej kwoty odjął jedynie koszt wymiany opasek, o które biegła ostatecznie skorygowała swoją opinię (26.705,60+64.012,64/2). Dlatego też Sąd w pkt. I zasądził od pozwanego na rzecz każdego z powodów kwoty po 45.359,12 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 03 listopada 2011 r. do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddalił. Powodowie nabyli prawo własności nieruchomości w udziałach po ½, zatem w takim samym stosunku pozwany powinien zwrócić im różnicę wartości. Orzeczenie o odsetkach Sąd wydał w oparciu o art. 481 kc. Powodowie wezwali wprawdzie pozwanego do naprawy wad, ale nie do zapłaty kwoty po 70.000 złotych, wobec czego odsetki Sąd ustalił dopiero od dnia następnego po dniu doręczenia pozwu.

Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd wydał w oparciu o art. 100 kpc w zw. z art. 98 § 1 i 3 kpc. Powodowie wygrali sprawę w 64,8%, ponosząc koszty w postaci opłaty od pozwu w wysokości 7.000 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego i opłat skarbowych od pełnomocnictwa w wysokości 3.634 zł. Pozwany powinien więc zwrócić im 6.890,83 zł, to jest po 3.445,41 zł. Powyższe oznacza, że pozwany wygrał sprawę w 35,2%, ponosząc koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.617 zł, zatem powodowie powinni zwrócić mu 1.273,18 zł, to jest po 636,59 zł. W konsekwencji pozwany powinien zwrócić powodom kwotę 5.617,65 zł, to jest na rzecz każdego z powodów po 2.808,82 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu. Stawki kosztów zastępstwa procesowego Sądu ustalił w oparciu o § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn: Dz. U. z 16 kwietnia 2013 r., poz. 461). Ponadto Sąd zasądził od stron, stosownie do stopnia przegrania sprawy, na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego we Wrocławiu brakujące koszty sądowe, obejmujące wynagrodzenie biegłego (6.355,84 zł). I tak od każdego z powodów po 1.118,65 zł (6.355,84 * 0,352/2) oraz od pozwanego 4.118,58 zł (6.355,84 * 0,648). Zgodnie z art. 105 § 1 kpc powodowie jako współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych.