Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2013 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa P. P., B. B., C. S., B. G., Z. Ż., I. M. (1) i W. G.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w K., J. C. i A. L.

o ustalenie nieważności umowy

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie

z dnia 25 listopada 2009 r., sygn. akt I C 377/08

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Koszalinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

SSA A . Sołtyka SSA I. Wiszniewska SSA H. Zarzeczna

Sygn. akt I ACa 734/12

UZASADNIENIE

Powodowie P. P., B. B., C. S., B. G., Z. Ż., I. M. (2) i W. G., zastępowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli pozew przeciwko pozwanym A. L., J. C. i (...) spółce akcyjnej z siedzibą w K. żądając ustalenia, że nieważna jest umowa sprzedaży - użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w K. przy ulicy (...), w obrębie 5, oznaczonej numerem (...), o powierzchni 0,1626 ha, wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku warsztatowo- socjalnego o kubaturze 5.129,80 m ^{( 3)}, dla których to praw prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu księga wieczysta kw nr (...), zawarta pomiędzy tymi pozwanymi w dniu 5 stycznia 2007 roku przed notariuszem H. Ś. w K., zapisana w rep. „A” pod numerem (...). Nadto strona powodowa wniosła o obciążenie pozwanych solidarnie kosztami postępowania w sprawie, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

Pozwana (...) S.A. w K. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.

Pozwani A. L. i J. C. wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego.

Wyrokiem z dnia 25 listopada 2009 roku Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił powództwo oraz nie obciążył powodów kosztami procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana (...) S.A. w K. posiadało prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...), o powierzchni 0,1626 ha, w obrębie 5, w K. przy ulicy (...) wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku warsztatowo- socjalnego o kubaturze całkowitej 5.129,80 m ^{( 3)}, dla których to praw Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą kw. Nr (...).

Przedmiotowy budynek warsztatowo - socjalny został wybudowany jako obiekt parterowy w 1890 roku. Pozwana nadbudowała dwie dalsze kondygnacje w 1976 roku. Na parterze budynku znajdował się warsztat stolarski, pomieszczenia magazynowe, socjalne garażowe i warsztat mechaniczny. Piętra budynku początkowo wykorzystywane były jako pomieszczenia biurowe ,a także w części jako pokoje hotelowe dla pracowników (...). Później dokonano adaptacji pomieszczeń biurowych na pokoje hotelowe dla dalszych pracowników. Część najemców tych pomieszczeń dokonała adaptacji wnęk na łazienki, na bieżąco dokonywała drobnych napraw i remontów. Z powodami zajmującymi te lokale zawarto umowy najmu. Za korzystanie z tych pomieszczeń powodowie płacili umówiony czynsz na rzecz pozwanej spółki, a także wnosili na jej rzecz opłaty za centralne ogrzewanie ciepłą, zimną wodę i energię elektryczną.

W latach 2005 i 2006 pozwane (...) S.A. w K. dokonywało protokolarnego, komisyjnego przeglądu stanu technicznego przedmiotowego budynku warsztatowo - socjalnego. W owym czasie ten obiekt budowlany nadawał się do kapitalnego remontu. Zniszczona była elewacja budynku, instalacja odgromowa wymagała wymiany, należało uzupełnić opierzenia blacharskie oraz wykonać remont pokrycia dachowego. Kominy również były w złym stanie technicznym. Nadto kapitalnego remontuj, wymagał stropodach wraz z tynkami na drugim piętrze, schody oraz wszystkie instalacje wewnątrz (wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania).

Z uwagi na to, że przedmiotowy obiekt budowlany był zbędny dla pozwanej spółki a jego eksploatacja przynosiła straty starała się ona przekazać budynek Gminie M. K. lecz bezskutecznie.

W lutym 2006 roku (...) S.A. w K. wystąpiło do Prezydenta Miasta K. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej me ruchomości w celu zmiany sposobu użytkowania budynku warsztatowo -socjalnego z częścią hotelową na budynek mieszkalny. Decyzją z 21 marca 2006 roku Prezydent Miasta K. umorzył postępowanie wywołane przedmiotowym wnioskiem, zaś po odwołaniu od tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z 14 czerwca 2006 roku utrzymało ją w mocy.

W latach 1999 – 2006 roku pozwana (...) S.A. składała do Prezydenta Miasta K. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże z uwagi na to, że przedmiotowa działka gruntu, na której posadowiony był budynek warsztatowo - socjalny położona była w dzielnicy uzdrowiskowej nie uzyskano zgody na ustanowienia na tej działce funkcji mieszkalnej.

W celu poprawy warunków bytowych powodów - jako lokatorów zamieszkujących w tym budynku socjalno - warsztatowym pozwana spółka we wrześniu-2006 roku wykonała nowy węzeł cieplny, nowe przyłącze wodne i energetyczne, zaś w grudniu 2006 roku przeprowadziła remont dachu.

Z uwagi na rachunek ekonomiczny pozwana spółka podjęła decyzję o jego sprzedaży. W tym celu zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego dla określenia wartości tej nieruchomości. Następnie Zarząd Spółki podjął stosowną uchwałę ( (...) z 22 marca 2006 roku), którą pozytywnie zaopiniowała Rada Nadzorcza Spółki (uchwała (...) z 22 kwietnia 2006 roku).

Później na Walnym Zgromadzeniu Wspólników tej spółki w dniu 9 listopada 2006 roku podjęto uchwałę o zbyciu tej nieruchomości zabudowanej.

W międzyczasie, tj. w lipcu 2006 roku pozwane (...) S.A. w K. zorganizowało spotkanie z powodami jako najemcami lokali znajdujących się w spornej nieruchomości. Wówczas poinformowano ich o zamiarze sprzedaży budynku.

Zaproponowano mieszkańcom aby kupili ten budynek, zaś w przypadku braku porozumienia między nimi będzie on sprzedany w drodze przetargowej. Powodowie nie zdecydowali się na kupno tego budynku od pozwanej spółki.

Kolejnym etapem postępowania pozwanej było ogłoszenie przetargu publicznego na sprzedaż nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej w dniu 27 grudnia 2006 roku licytacji przedmiotową nieruchomość nabyli pozwani A. L. i J. C. działający pod firmą (...) spółka cywilna. W następstwie tych czynności pomiędzy pozwanymi doszło do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Akt notarialny podpisano w dniu 5 stycznia 2007 roku, przed notariuszem H. Ś. w jej kancelarii notarialnej w K.. W treści tej umowy nabywcy oświadczyli, że przedmiotową nieruchomość nabywają na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

W dniu 15 stycznia 2007 roku zbywająca wyżej opisaną nieruchomość pozwana spółka protokolarnie przekazała pozwanym nabywcom przedmiot sprzedaży notarialnej, zaznaczając, że w lokalach na pierwszym i drugim piętrze zamieszkują lokatorzy.

Pismami z 28 grudnia 2006r. pozwana (...) S.A. z siedzibą w K. zawiadomiła powodów o sprzedaży nieruchomości, w której zamieszkiwali.

Powodowie po zmianie właściciela nieruchomości płacili czynsz za korzystanie z lokali oraz za media pozwanym - nabywcom według stawek określonych w umowach zawartych wcześniej z (...) S.A. w K.. Na wezwania pozwanych A. L. i J. C. by płacili czynsz w zwiększonej wysokości powodowie odpowiedzieli odmownie.

Z uwagi na zły stan techniczny budynku pozwani nabywcy zamierzali przeprowadzić prace remontowe. Zaproponowali powodom aby na czas remontu przeprowadzili się do innych lokali mieszkalnych. Wyrazili gotowość wynajęcia im mieszkań, które sami wskazaliby do przeprowadzki . Powodowie odmówili, twierdząc, że remont budynku nie może stanowić podstawy do opuszczenia przez nich zajmowanych pomieszczeń.

Ze względu na to, że wpływy z czynszów płacone przez powodów nie wystarczały na pokrycie opłat za dostarczone do budynku media, koszty te obciążały nabywców.

Niemożność przeprowadzenia prac remontowych z uwagi na obecność lokatorów oraz brak nadzoru ze strony nabywców doprowadził do dalszej dewastacji budynku. Doszło do kradzieży okien, grzejników i armatury sanitarnej z pomieszczeń nie zajmowanych przez powodów.

W czerwcu 2008 roku pozwani A. L. i J. C. odcięli powodom energię elektryczną i ciepłą wodę. Wówczas to zdecydowali się oni złożyć do Sądu Rejonowego w Kołobrzegu pozwy o nakazanie przywrócenia stanu poprzedniego. Na czas trwania procesu Sąd wydał postanowienia zabezpieczające. Z uwagi na niewykonanie tego obowiązku powodowie wszczęli egzekucję sądową, a Sąd Rejonowy w Kołobrzegu nałożył na tych pozwanych kary grzywny. Wyrokami z marca 2009 roku Sąd I instancji w Kołobrzegu uwzględnił roszczenia powodów, zaś Sąd Okręgowy w Koszalinie jako Sąd II instancji wyrokami z lipca 2009 roku oddalił apelacje pozwanych od tych orzeczeń.

W międzyczasie pozwani A. L. i J. C. w listopadzie 2008 roku otrzymali od Starosty (...) decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę przedmiotowego obiektu budowlanego.

Obecnie pozwani A. L. i J. C. nie są właścicielami spornej nieruchomości albowiem umową notarialną sprzedaży z 7 stycznia 2009 roku, zawartą przed notariuszem H. Ś., w jej kancelarii notarialnej w K. zbyli tę nieruchomość na rzecz K. Z..

Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że brak jest podstaw do stosowania przepisów prawnych ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, albowiem lokale zajmowane przez powodów nie są lokalami mieszkalnymi, gdyż znajdują się w budynku warsztatowo -socjalnym, działka gruntu na której posadowiony jest przedmiotowy budynek nie jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta K. na cele mieszkaniowe. Dla tej działki gruntu przewidziana jest wyłączne funkcja usługowa -usługi nieuciążliwe typu hotelarstwo, sanatoryjno - wypoczynkowe. Funkcję mieszkaniową na tym obszarze Miasta K. dopuszczono jedynie co do dalszego użytkowania istniejących mieszkań. Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, iż funkcja warsztatowo - socjalna przedmiotowego budynku jest ujawniona w treści księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu i zgodnie z treścią notarialnej umowy sprzedaży przedmiotem umowy nie był budynek mieszkalny, lecz obiekt o funkcjach użytkowych. W ocenie Sądu Okręgowego o zastosowaniu ustawy z 15 grudnia 2000 r. nie decyduje to, że w księdze wieczystej budynek wpisany jest jako warsztatowo - socjalny, ale to, że faktycznie był wykorzystywany jako mieszkalny. Zdaniem Sądu pierwszej instancji z literalnego brzmienia art. 2 pkt 3 ustawy z 15 grudnia 2000r. wynika, że pierwszeństwo w nabyciu dotyczy jedynie lokali mieszkalnych, o których mowa w ustawie o własności lokali. Strona powodowa nie przedstawiła, w ocenie Sądu Okręgowego, żadnego dowodu wskazującego na to, że lokale zajmowane przez powodów w spornym budynku posiadają przymiot lokali mieszkalnych. Zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych mogących być przedmiotem obrotu prawnego wydaje w tym przypadku Prezydent Miasta K.. Zdaniem Sądu Okręgowego również sposób użytkowania lokali do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, które początkowo był pokojami hotelowymi, nie spowodował zmiany przeznaczenia budynku z dotychczasowej na mieszkaniową.

Zdaniem Sądu Okręgowego, skoro w sprawie nie mają zastosowania przepisy ustawy z 15 grudnia 2000r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, nie można uznać, że pozwana spółka zbywając przedmiotową nieruchomość zabudowaną budynkiem warsztatowo- socjalnym dokonała tego z pominięciem przysługującego powodom pierwszeństwa w nabyciu lokali, co skutkowałoby nieważnością tej czynności prawnej.

W ocenie Sądu Okręgowego nie można również mówić o sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego. Zebrane w sprawie dowody nie pozwoliły, zdaniem Sądu Okręgowego, przyjąć, iż do zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży doszło w celu naruszenia godności powodów bądź w celu zmuszenia ich do puszczenia pomieszczeń, co do których posiadali tytuły prawne. W ocenie Sądu Okręgowego strona powodowa nie wykazała związku przyczynowego pomiędzy tą umową sprzedaży a naruszeniem przez pozwane (...) S.A. w K. zasad współżycia społecznego, albowiem zebrane dowody w sposób jednoznaczny wskazują na to, że pozwana spółka przed sprzedażą spornej nieruchomości pozwanym A. L. i J. C. czyniła starania, by zbyć tę nieruchomość powodom, zaś w późniejszym czasie deklarowała pomoc w rozwiązaniu ich trudnej sytuacji mieszkaniowej, pozwane (...) S.A. zadeklarowało gotowość sprzedaży nieruchomości powodom, lecz z uwagi na to, że przedmiot sprzedaży nie był budynkiem mieszkalnym powodowie mogli nabyć jedynie budynek warsztatowo - socjalny. Powodowie tej oferty nie przyjęli. Po sprzedaży spornej nieruchomości zabudowanej pozwanym A. L. i J. C., zgodnie z dyspozycją art. 678 § 1 k.c. ci pozwani jako nabywcy wstąpili w stosunek najmu na miejsce pozwanej spółki jako zbywcy. W ocenie Sądu Okręgowego pozwani mieli podstawy do żądania podwyższonego czynszu, albowiem wpływy z czynszów nie pokrywały kosztów utrzymania tego budynku, a sam budynek wymagał remontu. Zdaniem Sądu Okręgowego uzasadniona była postawa powodów polegająca na odmowie zapłaty czynszu najmu w wyższej wysokości, albowiem pozwani nabywcy nie przedstawili lokatorom na piśmie przyczyny podwyżki czynszu najmu i jej kalkulacji. Sąd Okręgowy zauważył, iż poza deklaracjami dotyczącymi wykonania prac remontowych pozwani nie wykazali, jaki miałby być ich zakres przedmiotowy oraz czy mieli środki pieniężne na ich realizację. Z drugiej zaś strony pozwani nabywcy poprzez brak dbałości o tę nieruchomość dopuścili do jej dalszej dewastacji polegającej na niszczeniu okien i instalacji w pomieszczeniach niezamieszkałych przez powodów.

W ocenie Sądu Okręgowego za słuszne należało uznać twierdzenia pozwanej spółki, że brak jest związku przyczynowego pomiędzy umową sprzedaży a naruszeniem przez tę pozwaną zasad współżycia społecznego. Zdaniem Sądu Okręgowego bezprawne działania pozwanych nabywców nie są bezpośrednim wynikiem nabycia przez nich przedmiotowej nieruchomości od pozwanej spółki prawa handlowego, gdyż naganność tych zachowań jest rezultatem braku porozumienia między A. L. i J. C. a powodami, w związku z planowanymi pracami remontowymi na tym obiekcie budowlanym. Z uwagi na powyższe ustalenia i rozważania Sąd Okręgowy przyjął, że skutki w postaci odcięcia mediów powodom nie były objęte zgodnym zamiarem i celem umowy sprzedaży tej nieruchomości zawartej pomiędzy pozwanymi. Tym samym nieuzasadniona byłaby następcza sankcja w postaci ustalenia nieważności wskazanej wyżej notarialnej umowy sprzedaży. W związku z czym Sąd Okręgowy oddalił powództwo, orzekając o kosztach procesu stosownie do treści art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 102 k.p.c.

W apelacji od powyższego wyroku wszyscy powodowie (poza B. B.), wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądania powodów w całości ewentualnie o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a nadto o obciążenie pozwanych kosztami postępowania w sprawie, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

Skarżący podnieśli zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie i materiału dowodowego oraz naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 58 § 2 kodeksu cywilnego, art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa oraz art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W odpowiedzi na apelację pozwana (...) S.A. w K. wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 9 czerwca 2010 roku, sygn. akt I ACa 156/10 Sąd Apelacyjny w Szczecinie zmienił wyrok Sądu Okręgowego i ustalił, że jest nieważna, zawarta pomiędzy pozwanymi w dniu 5 stycznia 2007 r., umowa sprzedaży użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w K. oznaczonej numerem (...), wraz z prawem własności budynku warsztatowo - socjalnego.

Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, że lokale zajmowane przez powodów nie są lokalami mieszkalnymi, a w konsekwencji brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Wskazując na treść art. 2 pkt 3 tej ustawy oraz art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stwierdził, że lokale te spełniają warunki ustawowe, bowiem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. O samodzielności lokalu przesądza kryterium normatywne, a zatem brak zaświadczenia o samodzielności wydanego przez Prezydenta Miasta K. nie przeczy takiej ocenie. Ponadto z umów najmu wynika, że lokale zostały oddane powodom jako mieszkania zakładowe, są zatem objęte reżimem Prawa lokalowego. Sąd drugiej instancji wskazał nadto, że takiemu charakterowi lokali nie przeczy określenie przeznaczenia gruntu jako funkcji usługowej, bowiem w planie zagospodarowania przestrzennego uwzględniona jest także funkcja mieszkaniowa jako przeznaczenie uzupełniające, zaś szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza funkcję mieszkaniową wyłącznie jako wbudowany lokal właściciela lub administratora w obiekty o funkcji podstawowej oraz dalsze użytkowanie istniejących mieszkań. Sąd Apelacyjny wskazał nadto, że budynek należy traktować jako budynek mieszkalny z uwagi na rzeczywiste wykorzystywanie go do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz przez wzgląd na intencję ustawodawcy wyrażającą się zamiarem uwolnienia przedsiębiorstw od ciężaru zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych załóg tych przedsiębiorstw, w imię nie hamowania procesów prywatyzacyjnych. Konsekwencją tego stanowiska było uznanie, że zastosowanie ma art. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań i wobec nie przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w trybie tej ustawy, zaskarżona umowa jest dotknięta sankcją nieważności.

Sąd drugiej instancji uznał również, iż umowa pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego w postaci potrzeby poszanowania godności człowieka bowiem nabywcy w umowie oświadczyli, że nabywają nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej, a zatem lokatorzy nie mieli pewności co do trwałości praw obligacyjnych, a pozwana spółka nie podjęła żadnych działań celem ochrony nabytych przez nich praw.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwana (...) S.A. w K. wniosła skargę kasacyjną.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 21 czerwca 2012 roku, sygn. akt II CSK 311/11 uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 czerwca 2010 roku, sygn. akt I ACa 156/10 i sprawę przekazał Sądowi Apelacyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna o tyle, że dokonana w jej wyniku ponowna kontrola instancyjna orzeczenia wydanego przez Sąd Okręgowy skutkowała jego uchyleniem i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania.

Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z brzmieniem art. 398 ²⁰ k.p.c. Sąd któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie „wykładni prawa” powinno być rozumiane wąsko, jako ustalenie znaczenia przepisów prawa materialnego i procesowego.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r. sygn. akt II CSK 311/11 rozważając problem zastosowania przepisu art. 3 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa wyraził wiążący w niniejszej sprawie pogląd, zgodnie z którym w wypadku zbycia całej nieruchomości innym osobom, niż uprawnione, istnienie prawa pierwszeństwa osób zamieszkałych w budynku położonym na tej nieruchomości jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek - muszą być one osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy, lokal musi być lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy, a budynek musi mieć charakter budynku mieszkalnego.

Sąd Najwyższy uznał, że badając przesłanki ustawowe ważności umowy sprzedaży całej nieruchomości, sąd jest wprawdzie uprawniony do samodzielnego ustalenia, czy lokal nosi cechę samodzielności, ale musi brać pod uwagę wszystkie te dane dotyczące konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczenia. O zaliczeniu lokalu do kategorii lokalu mieszkalnego przesądza kryterium normatywne, ale definicja lokalu zawarta w art. 2 ust. 2 u.o.w.l. ma charakter ogólny. Zgodnie z ustępem 5 i 6 tej ustawy, oceny czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym dokonuje się w oparciu o dokumentację techniczną budynku, a w razie jej braku zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego. W odniesieniu do przesłanek o charakterze technicznym uwzględnić należy przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a zwłaszcza § 3, 4 oraz 90 i n. Wprawdzie art. 2 ust. 2 u.o.w.l. dopuszcza wyodrębnienie jednej izby, ale w takim wypadku wymaga zbadania w odniesieniu do każdego z lokali zamieszkałych przez powodów, czy mogą być wykorzystane na cele mieszkalne i spełniają warunki samodzielności lokalu. Kwestią jest bowiem, czy odpowiadają one kryteriom (wg stanu prawnego na datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości) uznania pomieszczeń za przeznaczone na stały pobyt ludzi a także, czy istnieją wymagane pomieszczenia pomocnicze, a jeżeli nie, to czy ich brak ma znaczenie dla oceny przesłanek samodzielności. Ocena przesłanki samodzielności powinna uwzględniać treść wskazanych wyżej norm prawnych.

Sąd Najwyższy uznał, że dla ustalenia, czy powodowie są osobami uprawnionymi nie jest wystarczające stwierdzenie w kontekście dokonania wykładni pojęcia „lokal mieszkalny”, że sporne lokale zostały oddane powodom jako mieszkania zakładowe, a zatem są objęte reżimem Prawa lokalowego. Definicja zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań wyznacza dwie kategorie osób uprawnionych. Pierwszą kategorią są najemcy zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale.

Z umów najmu wynika, że zostały one zawarte na czas trwania stosunku pracy. Oceny zatem wymagało, czy takie postanowienie umowne oznacza zawarcie umowy na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bądź czy doszło do przekształcenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony. Nie wiadomo nadto, czy wszyscy powodowie są nadal pracownikami pozwanej spółki, czy też część z nich stosunek ten zakończyła i jaki stosunek cywilnoprawny wiąże ich z właścicielem budynku.

Drugą kategorią osób uprawnionych są osoby, z którymi przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy. Umowy najmu złożone do, akt z powodami zawarto w 2000 roku. Określają one mieszkania jako zakładowe przydzielone na podstawie decyzji zakładu pracy. Uprawnienia w zakresie korzystania z dotychczasowych mieszkań zakładowych określił art. 58 ust. 1 ustawy z dnia 12 listopada 1994 r. ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych stanowiąc, że umowy najmu tych mieszkań, bez względu na ich treść stają się z mocy prawa umowami zawartymi na czas nieoznaczony chyba, że najem również po wejściu ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy - w takim wypadku staje się najmem na czas oznaczony. W konsekwencji, wszystkie osoby posiadające przed dniem 12 listopada 1994 r. umowy najmu na czas oznaczony, zostały uznane za osoby uprawnione do preferencyjnego zakupu mieszkań, natomiast poza zakresem ustawy pozostali pracownicy, którzy zawarli umowy najmu związane ze stosunkiem pracy na czas oznaczony po tej dacie. Podstawą zawierania tych umów nie były przepisy ustawy Prawo lokalowe, lecz art. 6 ustawy o najmie i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 r. obowiązującej do dnia 10 lipca 2001 r., tj. do daty wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie ustawy kodeks cywilny (Dz. U. Nr 71, poz. 733). Umowy tego typu zawierane w warunkach obowiązywania ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych pełniły odmienną funkcję, umożliwiając zakładowi pracy zakwaterowanie pracowników, których charakter pracy wymaga wynajmowania określonego lokalu. Zdaniem Sądu Najwyższego o ile zatem umowy nie uległy przekształceniu z umów najmu na czas oznaczony związanych ze stosunkiem pracy na umowy najmu na czas nieoznaczony, brak jest podstaw do uznania najemcy legitymującego się taką umową, za osobę uprawnioną.

Sąd Najwyższy uznał, że dla dokonania wykładni pojęcia „budynek mieszkalny”, nie jest wystarczające stwierdzenie, że o takim charakterze budynku przesądza wyłącznie rzeczywisty sposób jego użytkowania. Do tej kwestii odnosi się rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie klasyfikacji środków trwałych, które w części III Szczegółowy podział środków trwałych określa budynki mieszkalne jako obiekty budowlane, których najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jest to kryterium funkcjonalne i ocena charakteru budynku musi być oparta na rzeczywistych ustaleniach co do zakresu jego wykorzystywać do celów mieszkalnych oraz do innych celów. W przypadku budynków o różnym przeznaczeniu decyduje bowiem główne jego przeznaczenie. Ponadto Sąd Najwyższy uznał, że budynek musi odpowiadać pojęciu obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy prawo budowlane.

Sąd Najwyższy stwierdził, że ponownego rozważenia wymaga także sprzeczność zawartej umowy sprzedaży w świetle art. 58 § 2 k.c. Zastosowanie tej normy prawnej wymaga w każdym konkretnym wypadku szczegółowej analizy kontekstu faktycznego, a zatem w sprawie niniejszej zarówno okoliczności poprzedzających zawarcie umowy, jak i jej treści oraz skutku dla obu stron procesu. Istotna będzie między innymi przyczyna sprzedaży nieruchomości przez pozwaną spółkę, działania podjęte przez nią przed sprzedażą, ocena działań powodów oraz skutki umowy lub jej nie zawarcia dla obu stron. Mieć należy na uwadze, że zastosowanie tej normy prawnej będzie miało miejsce wówczas, gdy przeprowadzone postępowanie nie da podstaw do zastosowania ustawy o zasadach zbywania mieszkań, a zatem w sytuacji uznania, że zajmowane przez powodów mieszkania nie są lokalami mieszkalnymi, lub nie znajdują się w budynku mieszkalnym, lub gdy powodowie nie okażą się osobami uprawnionymi.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że zawarta w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2012 roku wykładnia przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (w tym art. 2 pkt 2 i 3, art. 3 ust. 2) wiąże sądy niższych instancji, rozpoznające przedmiotową sprawę.

Orzekając ponownie w sprawie Sąd Apelacyjny miał na uwadze, że obecnie sąd odwoławczy nie ogranicza się do kontroli sądu pierwszej instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a kontrolując prawidłowość zaskarżonego orzeczenia, pełni również funkcję sądu merytorycznego, który może rozpoznać sprawę od początku, uzupełnić materiał dowodowy lub powtórzyć już przeprowadzone dowody, a także poczynić samodzielnie ustalenia na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w I instancji.

Jednakże w niniejszej sprawie nie było możliwości wydania orzeczenia reformatoryjnego z uwagi na nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy.

Sąd Apelacyjny uznał, że w kontekście wykładni prawa dokonanej w tej sprawie przez Sąd Najwyższy, wydanie wyroku w przedmiotowej sprawie wymaga też w zasadzie przeprowadzenia całego postępowania dowodowego. Przeprowadzenie postępowania dowodowego przez sąd odwoławczy w celu ustalenia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia zagadnień, a następnie jego oceny i wydanie orzeczenia co do istoty sprawy, ograniczyłoby merytoryczne rozpoznanie sprawy, sprzecznie z intencjami ustawodawcy, do jednej instancji. Dokonanie pełnych ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, co stworzyło uprawnienie do orzeczenia zgodnie z art. 386 § 4 k.p.c.

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie żądania ustalenia nieważności umowy sprzedaży użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w K. przy ulicy (...), w obrębie 5, oznaczonej numerem (...), o powierzchni 0,1626 ha, wraz z prawem własności posadowionego na niej budynku warsztatowo- socjalnego o kubaturze 5.129,80 m3, dla których to praw prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu księga wieczysta kw nr (...) z dnia 5 stycznia 2007 roku ma kwestia, czy powodom przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w spornym budynku, określone w art. 3 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań. Ustalenie to ma bowiem istotne znaczenie dla oceny ważności kwestionowanej umowy sprzedaży, dokonanej z pominięciem zasad zbywania lokali mieszkalnych określonych w ustawie z 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań.

W ocenie Sądu Apelacyjnego dotychczasowy materiał dowodowy sprawy nie daje podstaw do poczynienia ustaleń i wysnucia kategorycznych wniosków w zakresie przesłanek prawa pierwszeństwa nabycia lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym w wypadku zbycia nieruchomości na rzecz innych osób, niż uprawnione, tj.:

- czy powodowie są osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań,

- czy zajmowane przez powodów lokale są lokalami mieszkalnymi w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań oraz,

- czy budynek, w którym znajdują się lokale powodów, ma charakter budynku mieszkalnego.

Podkreślić należy, że w świetle powołanego stanowiska Sądu Najwyższego, ustalenie czy zajmowane przez powodów mieszkania są lokalami mieszkalnymi oraz czy znajdują się w budynku mieszkalnym wymaga wiadomości specjalnych, uzasadniających przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Sąd Najwyższy w sposób wiążący uznał bowiem, że ocena przesłanki samodzielności lokalu na gruncie ustawy o zasadach zbywania mieszkań, wymaga uwzględnienia danych dotyczących konkretnego lokalu, które podlegałyby badaniu w postępowaniu administracyjnym o wydanie zaświadczenia, w tym danych zawartych w dokumentacji technicznej budynku, a w razie jej braku przepisów prawa budowlanego (art. 5 i 6 ustawy u.o.w.l.) oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dla oceny przesłanki samodzielności, konieczne jest przy tym zbadanie każdego z lokali zamieszkałych przez powodów, czy może być wykorzystane na cele mieszkalne i spełniają warunki samodzielności lokalu.

Mając na uwadze wskazania Sądu Najwyższego, że pojęcie budynku mieszkalnego musi odpowiadać pojęciu obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy prawo budowlane, zaś ocena charakteru budynku powinna uwzględniać rzeczywisty zakres jego wykorzystywania do celów mieszkalnych oraz do innych celów, uznać należy, że również ustalenie charakteru budynku wymaga specjalistycznej wiedzy.

Podkreślić należy, że w przypadkach wymagających wiadomości specjalnych, których uzyskanie jest możliwe wyłącznie w drodze skorzystania z pomocy biegłego dowód z opinii biegłego nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową, w tym prywatną ekspertyzą. W art. 278 § 1 k.p.c. ustawodawca ograniczył samodzielność jurysdykcyjną sądu wyłączając spod jego kompetencji możliwość autorytatywnego ustosunkowania się do kwestii wymagających wiadomości specjalnych. Z istoty i celu dowodu z opinii biegłego wynika, że jeżeli rozstrzygniecie sprawy wymaga wiadomości specjalnych, dowód z opinii biegłego jest koniecznością.

Z kolei wyjaśnienie kwestii, czy powodowie należą do kategorii osób uprawnionych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego i poczynienia ustaleń, czy umowy najmu zawarte zostały na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bądź czy doszło do przekształcenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony, czy wszyscy powodowie są nadal pracownikami pozwanej spółki, czy też część z nich stosunek ten zakończyła i jaki stosunek cywilnoprawny wiąże ich z właścicielem budynku.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że Sąd Okręgowy nie zbadał, czy w świetle twierdzeń i zarzutów stron oraz właściwych przepisów prawa umowa z dnia 5 stycznia 2007 roku była ważna, co skutkowało nie rozpoznaniem istoty sprawy.

Sąd Okręgowy nie dokonał pełnych ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy i nie dokonał oceny całego materiału dowodowego sprawy, w związku z czym zaskarżone rozstrzygnięcie nie poddaje się kontroli Sądu drugiej instancji.

Sąd Apelujący, z uwagi na powyższe okoliczności nie mógł merytorycznie orzekać co do roszczenia objętego żądaniem powodów, zważywszy, że kwestie przesądzające o ich zasadności nie zostały należycie ustalone przez Sąd Okręgowy.

Ponadto jak już wspomniano, orzekanie przez Sąd Apelacyjny co do meritum sprawy pozbawiłoby strony procesu możliwości zainicjowania kontroli drugoinstancyjnej, co tym samym naruszałoby strukturę procesu cywilnego jak i uniemożliwiałoby stronie skorzystanie z przysługującego jej, a wynikającego wprost z art. 78 Konstytucji uprawnienia zaskarżania orzeczeń do sądu wyższej instancji.

Z uwagi na powyższe okoliczności, zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu na podstawie art. 386 § 4 k.p.c.

W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe w całości w zakresie przesłanek prawa pierwszeństwa nabycia lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym w wypadku zbycia nieruchomości na rzecz innych osób, niż uprawnione, w tym dowód z opinii biegłego w takim stadium procesu, w którym biegły będzie miał możliwość zapoznania się z innymi dowodami. Opinia sporządzona dopiero w takich okolicznościach, a więc uwzględniających zgromadzony przez sąd rozstrzygający materiał dowodowy, powinna podlegać ocenie tego Sądu. Winna to być ocena dokonana zgodnie z regułami art. 233 § 1 k.p.c., gdyż stanowi ona jeden z dowodów w sprawie. Dopiero po całościowym przeprowadzeniu postępowania dowodowego, Sąd pierwszej instancji powinien ocenić zasadność zgłoszonego roszczenia w aspekcie właściwych przepisów prawa materialnego, następnie zaś sporządzić w sposób prawidłowy, wynikający z uregulowań art. 328 § 2 k.p.c. pisemne motywy wydanego rozstrzygnięcia.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 4 k.p.c., uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Koszalinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego (art. 108 § 2 k.p.c.).

SSA A . Sołtyka SSA I. Wiszniewska SSA H. Zarzeczna