Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 86/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 października 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
w sprawie z powództwa R. C.
przeciwko C. P. Spółce z o.o. w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 11 października 2013 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 czerwca 2012 r.
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
R. C., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą P.U.H. „T.” Import-
Export, wniósł o zasądzenie od C. P. spółki z o.o. z siedzibą w P. kwoty 1.107.105
zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 2005 r. do dnia zapłaty.
Wyrokiem z dnia 21 października 2011 r., Sąd Okręgowy w W. oddalił
powództwo. Ustalił, że strony w dniu 15 października 1993 r. zawarły umowę
dzierżawy nieruchomości zabudowanej położonej w P. przy ul. O. 25. Pozwany
wydał powodowi nieruchomość na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który
miał być podstawą do wzajemnych rozliczeń stron po wygaśnięciu umowy.
Pozwany wyraził zgodę na dokonywanie przez powoda na wydzierżawionej
nieruchomości na jego własny koszt wszelkich niezbędnych nakładów
inwestycyjnych oraz remontów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (par.
9). Inwestycje, które w sposób istotny zmieniały aktualny stan wydzierżawionych
obiektów, musiały uzyskać zgodę pozwanego. Strony uzgodniły również, iż w razie
wypowiedzenia umowy przez pozwanego w trybie natychmiastowym, pozwany
będzie zobowiązany zwrócić powodowi udokumentowane wydatki z tytułu
poczynionych na wydzierżawionej nieruchomości inwestycji oraz
przeprowadzonych remontów (§ 15). Aneksem nr 1/95 z dnia 15 października
1993 r., strony zmieniły brzmienie postanowienia § 15. umowy, postanawiając, iż w
przypadku wypowiedzenia lub rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przez
pozwanego, jest on zobowiązany zwrócić powodowi według udokumentowanych
wydatków skorygowanych o wartość umorzenia poniesione przez powoda nakłady
związane z inwestycjami dokonanymi na nieruchomości oraz przeprowadzonymi
remontami obiektów istniejących w chwili zawarcia umowy.
W trakcie obowiązywania umowy dzierżawy, powód dokonał na
nieruchomości szeregu inwestycji potwierdzonych załączonymi do pozwu
dowodami w postaci dokumentów, w tym dokumentem prywatnym w postaci opinii
biegłego inż. J. K., oraz dokumentem w postaci opinii biegłego sądowego K. S.
sporządzonej w postępowaniu przed Sądem Rejonowym w P., sygn. akt …105/05.
W 2005 r. umowa została wypowiedziana przez pozwaną.
W ocenie Sądu Okręgowego, strony zawarły umowę dzierżawy. Do zwrotu
nakładów przez dzierżawcę ma odpowiednie zastosowanie art. 676 w zw. z art. 694
3
k.c. W sporze regulacja ta jednak nie ma zastosowania, gdyż strony odmiennie
uregulowały zarówno możność dokonywania nakładów przez powoda (§ 9 umowy),
jak i sposób oraz przesłanki rozliczenia kwoty podlegającej zwrotowi (§ 15 umowy
zmieniony aneksem nr 1/95).
Odnośnie do treści umowy odnoszącej się do możliwości i sposobu
czynienia nakładów w paragrafie 9 umowy strony ustaliły generalną zasadę, iż
pozwany wyraża zgodę na dokonywanie przez powoda na wydzierżawionej
nieruchomości, na jego własny koszt, wszelkich niezbędnych nakładów
inwestycyjnych oraz remontów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu,
wprowadzając swoiste domniemanie zgody pozwanego na dokonywane przez
powoda nakłady, przy założeniu, iż są one finansowane ze środków własnych
powoda. Inwestycje w sposób istotny zmieniające aktualny stan wydzierżawionych
obiektów musiały uzyskać zgodę wydzierżawiającego.
Wyjątek od zasady ponoszenia kosztów inwestycji i remontów przez powoda
strony ustaliły w paragrafie 15 umowy, zmodyfikowanym aneksem nr 1/95,
stanowiąc, iż w przypadku wypowiedzenia lub rozwiązania umowy bez
wypowiedzenia przez pozwanego jest on zobowiązany zwrócić powodowi według
udokumentowanych wydatków skorygowanych o wartość umorzenia poniesione
przez powoda nakłady związane z inwestycjami dokonanymi na nieruchomości
oraz prowadzonymi remontami obiektów istniejących w chwili zawarcia umowy.
Podstawą rozliczeń miał być protokół zdawczo-odbiorczy, o którym mowa
w paragrafie 2 umowy.
Sąd przyjął - posiłkując się rozstrzygnięciem interpretacyjnym Sądu
Okręgowego w W., w sprawie … 140/09 - że zwrot „udokumentowane wydatki
skorygowane o wartość umorzenia” dotyczy umorzenia jako sumy odpisów
amortyzacyjnych a nie nakładów pomniejszonych o zużycie techniczne. Według
definicji umorzenia zaczerpniętej ze słownika języka polskiego, jest to okresowe
zmniejszenie wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych
i prawnych na skutek wykorzystywania w trakcie działalności gospodarczej o
wyrażoną wartościowo sumę tego zużycia. Wartość umorzenia w takim razie, jest
sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych w poszczególnych podokresach. Za
takim określeniem tego pojęcia przemawia również fakt, iż strony świadomie
4
przyjęły w przedmiotowej umowie pojęcie „amortyzacja” przy określeniu wysokości
czynszu.
Według Sądu, powód nie spełnił przesłanki określonej w paragrafie 15
umowy polegającej na przedstawieniu udokumentowanych wydatków
skorygowanych o wartość umorzenia. Przedstawione przez powoda dokumenty
rozliczeniowe nie stanowią udokumentowania wydatków z daty ich poniesienia,
a głównie kosztorysy powykonawcze - czyli dokumenty wystawione po momencie,
na który powinny zostać udokumentowane przez strony poniesione wydatki. Powód
częściowo zdołał udowodnić wartość dokonanych nakładów. Jednakże w sprawie
kluczowe było udokumentowanie poniesionych przez powoda wydatków, czego
powód nie zdołał uczynić, mimo że na nim ciążył obowiązek gromadzenia
i właściwego przechowywania oraz zabezpieczania dokumentacji rachunkowej.
Apelacja powoda wniesiona od wyroku Sądu pierwszej instancji została
oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 18 czerwca 2012 r., który uznał za
prawidłowe ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i podzielił jego ocenę prawną. W
szczególności uznał za zgodną z art. 65 § 1 k.c. interpretację zwrotu umowy
„udokumentowane wydatki skorygowane o wartość umorzenia” oraz przyjął, że
powód nie wykazał poczynionych nakładów, chociaż pewne nakłady zostały
poniesione. Przedstawione przez powoda dokumenty rozliczeniowe nie stanowią
właściwego, dostatecznego udokumentowania wydatków z daty ich poniesienia.
Powód nie przedstawił kosztorysów powykonawczych oraz faktur, czyli
dokumentów wystawionych po momencie, na który powinny zostać
udokumentowane przez strony poniesione wydatki. Przedstawione dokumenty nie
są kompletne. Ponadto, co było konieczne w sprawie, powód nie wnioskował
o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu księgowości, który
oceniłby złożone dokumenty w zakresie poczynionych wydatków inwestycyjnych
oraz ustalił stopień ich amortyzacji, a nadto wnioskował o oddalenie takiego
wniosku zgłoszonego przez pozwanego. Wobec tego powód nie wykazał
zasadności roszczenia o zwrot nakładów (art. 6 k.c. w zw. z art. 694 i art. 676 k.c.).
Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony skargą kasacyjną przez
powoda. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej zarzucono naruszenie: art. 65
§ 1 i 2, art. 5 k.c. oraz brak ustalenia podstawy faktycznej wyroku Sądu drugiej
5
instancji, co skutkowało niewłaściwym zastosowaniem art. 65 k.c.,
a w konsekwencji przyjęciem przez Sąd drugiej instancji, iż strony ustaliły
między sobą odrębny od ustawowego reżim rozliczania poniesionych przez
powoda nakładów. W ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzucono naruszenie
art. 365 § 1 k.p.c. Powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie
co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Spór w sprawie ogniskował się wokół interpretacji postanowienia umowy
dzierżawy dotyczącego sposobu rozliczenia nakładów i wydatków poniesionych
na remonty przez dzierżawcę na przedmiot dzierżawy, w szczególności zaś
wykładni sformułowania, że dzierżawca może domagać się rozliczenia
z wydzierżawiającym „udokumentowanych wydatków skorygowanych o wartość
umorzenia”.
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury (por. uzasadnienie
uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r.,
III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168 oraz orzeczenia Sądu Najwyższego:
z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z dnia
9 września 1998 r., I CKN 841/97, OSNC 1999, nr 5, poz. 91, z dnia 8 czerwca
1999 r., II CKN 379/98, OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 7 grudnia 2000 r.,
II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 95, z dnia 8 października 2004 r., V CK
670/03, OSNC 2005, nr 9, poz. 162, z dnia 15 października 2010 r., V CSK 36/10,
Lex nr 622217 oraz z dnia 20 stycznia 2011 r., I CSK 193/10, Lex nr 784895) art.
65 k.c. nawiązuje do dwóch wartości chronionych przez prawo cywilne: woli
(intencji) osoby dokonującej czynności prawnej oraz zaufania, jakie budzi złożone
oświadczenie woli u innych osób, jego adresatów. Z tej przyczyny w pierwszej
kolejności należy dążyć do ustalenia rzeczywistego znaczenia użytych
w czynności prawnej sformułowań, jakie nadały mu obie strony czynności prawnej
(tzw. subiektywna metoda wykładni). Gdy jednak okaże się, że strony różnie
rozumiały znaczenie tego samego sformułowania, należy przejść do drugiej
metody wykładni (obiektywnej), według której znaczenie budzących wątpliwości
interpretacyjne sformułowań zawartych w czynności prawnej, ustala się według
6
wyniku, jakie osiągnąłby odbiorca oświadczenia przy zastosowaniu starannych
zabiegów interpretacyjnych.
Strony umowy przedstawiały różne znaczenie użytych w niej pojęć:
„umorzenia” oraz „udokumentowane wydatki”. Odnośnie do pierwszego z nich
powołanie się Sądu Apelacyjnego na treść zeznań powoda oraz świadków, którzy
mieli wiedzę o treści umowy i towarzyszącym jej zawarciu zamiarom stron,
oznacza, że Sąd drugiej instancji w ten sposób ustalił rzeczywiste znaczenie tego
pojęcia, jakie nadały mu same strony umowy przy zastosowaniu pierwszej, tzw.
subiektywnej metody wykładni stosowanej na podstawie art. 65 k.c. Ponadto tak
osiągnięty wynik interpretacji umowy Sąd Apelacyjny skonfrontował z wynikiem
wykładni umowy dokonanej tzw. obiektywną metodą. Świadczy o tym odwołanie
się Sądu do znaczenia słowa „umorzenie” przewidzianego w słowniku języka
polskiego, a w konsekwencji do wykładni spornego zapisu, jaką powinien przyjąć
odbiorca oświadczenia przy założeniu podjęcia przez niego starannych zabiegów
interpretacyjnych. Odnośnie pierwszej, zastosowanej metody wykładni,
konfrontacja treści dowodów powołanych przez Sąd Apelacyjny, tj. zeznań
wskazanych świadków oraz powoda nie uzasadnia jednak stanowczego
stanowiska Sądu drugiej instancji, jakoby potwierdzały one jednoznacznie,
iż przez umorzenie strony umowy rozumiały sumę odpisów amortyzacyjnych
w poszczególnych podokresach, w szczególności zaś takiego znaczenia nie
potwierdził jednoznacznie powód w swoich zeznaniach. Ponadto, o czym będzie
mowa w dalszej części, z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika
w istocie co oznacza przyjęta przez Sąd jako wynik wykładni pojęcia umorzenie
suma odpisów amortyzacyjnych w poszczególnych podokresach. Uzasadnia
to zarzut naruszenia art. 65 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie w zakresie,
w jakim Sąd posłużył się tzw. subiektywną metodą wykładni w istocie nie
wyjaśniając przyjętego przez obie strony umowy znaczenia interpretowanego
pojęcia.
Naruszenie art. 65 k.c. nastąpiło także wskutek niewłaściwego
zastosowania tzw. obiektywnej metody wykładni w odniesieniu do ustalenia
znaczenia pojęcia „umorzenie”. Sąd drugiej instancji w pełni bowiem zaaprobował
wykładnię tego sformułowania umowy dokonaną przez Sąd Okręgowy, nie
7
odnosząc się do stanowiska tego Sądu, że posiłkował się on „rozstrzygnięciem
interpretacyjnym” w sprawie o sygn. akt … 140/09 Sądu Okręgowego w W.
Powołana sprawa nie dotyczyła rozliczenia nakładów dokonanych przez R. C. na
podstawie umowy dzierżawy, lecz zapłaty przez niego innych należności w
związku z zawartą umowy dzierżawy. W postępowaniu tym R. C. zgłosił jedynie
nieuwzględniony zarzut potrącenia wierzytelności wynikającej z nakładów
dokonanych przez niego na dzierżawionej nieruchomości. Zgodnie z art. 365 § 1
k.p.c., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz
również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej,
a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca wyroku
dotyczy związania treścią wyroku, a nie uzasadnienia (por. wyroki Sądu
Najwyższego: z dnia 13 stycznia 2000 r., II CKN 655/98, niepubl., z dnia 23 maja
2002 r., IV CKN 1073/00, niepubl., z dnia 13 marca 2008 r., III CSK 284/07,
OSNC 2008, nr D, poz. 127). Wprawdzie przesądzenie kwestii o charakterze
prejudycjalnym dla rozstrzygnięcia później toczącej się sprawy wiąże sądy
w innych postępowaniach (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2002 r.,
V CKN 1110/00, niepubl.), ale wykładnia umowy stron w zakresie mającym
znaczenie dla ustalenia zasadności roszczenia powoda o zwrot poniesionych
nakładów nie miała charakteru prejudycjalnego dla rozstrzygnięcia o roszczeniu
rozpoznawanym w sprawie … 140/09 Sądu Okręgowego w W., które ponadto
nie miało charakteru „rozstrzygnięcia interpretacyjnego”. Zatem moc wiążąca
orzeczenia wydanego w tej sprawie nie dotyczy podanych motywów
nieuwzględnienia podniesionego przez R. C. zarzutu potrącenia. Wprawdzie Sąd
Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 października 2011 r. stwierdził, że
posiłkował się „rozstrzygnięciem interpretacyjnym” Sądu Okręgowego, uznając je
„za słusznie i racjonalne i w pełni zasadne”, jednakże w dalszej części
uzasadnienia powielił jedynie część wywodu Sądu Okręgowego ze sprawy …
140/09, nie dokonując jego merytorycznej oceny. Oznacza to, że faktycznie oparł
się w omawianym zakresie, z naruszeniem art. 365 § 1 k.p.c., na wykładni umowy
dzierżawy dokonanej w innym postępowaniu sądowym. Nieodniesienie się do
tego aspektu Sądu Apelacyjnego, który jednocześnie zaakceptował stanowisko
Sądu pierwszej instancji w zakresie motywów określonej wykładni spornych
8
zapisów umowy, uzasadnia zarzut naruszenia art. 365 § 1 k.p.c. także przez Sąd
Apelacyjny.
Sąd Apelacyjny nie zwrócił uwagi na to, że dokonana wykładnia użytego
w umowie pojęcia „umorzenie” według której oznacza ono sumę odpisów
amortyzacyjnych w poszczególnych podokresach nadal budzi wątpliwości, gdyż
ostatecznie nie wynika z niej, czy przez umorzenie Sąd rozumiał sumę odpisów
amortyzacyjnych w znaczeniu księgowym, czy podatkowym. W tym drugim
przypadku nie wyjaśnił zaś, czy chodziło o odliczenie wartości stanowiącej sumę
odpisów amortyzacyjnych, czy też sumę korzyści podatkowych uzyskanych przez
dzierżawcę z dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Z podanej przez Sąd
definicji słownikowej pojęcia umorzenia nie wynika, czy chodzi o jedną bądź
drugą metodę amortyzacji. Definicja słownikowa w ogóle nie posługuje się
pojęciem „amortyzacja”, które jest pojęciem używanym w przepisach prawa
podatkowego. Sąd podkreślił, że strony świadomie posłużyły się pojęciem
„amortyzacji” przy określaniu wysokości czynszu, co niewątpliwie dotyczyło
amortyzacji w znaczeniu podatkowym. Tymczasem w końcowym fragmencie
uzasadnienia zaskarżonego wyroku stwierdza się, że powód nie wnioskował
o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu księgowości, który miałby
ustalił stopień amortyzacji poczynionych nakładów, co z kolei oznacza, że
prawdopodobnie chodziło o amortyzację w znaczeniu księgowym. Należy przy
tym podkreślić, że z uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego w P. z dnia
22 stycznia 2009 r., w sprawie o sygn. akt … 105/05, wynika jednoznacznie, że
Sąd ten utożsamiał amortyzację podatkową z amortyzacją księgową, natomiast z
uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 25 marca 2010 r., w sprawie
o sygn. akt … 140/09 – wydanej w następstwie wniesionej apelacji - na który
powołał się w rozpoznanej sprawie Sąd pierwszej instancji, wynika, że stanowisko
to zaakceptował Sąd Okręgowy w sprawie … 140/09, korygując jedynie
stanowisko Sądu pierwszej instancji o tyle, że do powoda nie miały zastosowania
regulacje dotyczące amortyzacji zawarte w ustawie o podatku dochodowym od
osób prawnych. Tymczasem pojęcia amortyzacji w znaczeniu księgowym i
podatkowym nie są tożsame. Ta pierwsza jest poddana regulacjom dotyczącym
rachunkowości, druga zaś przepisom prawa podatkowego. Amortyzacja w
9
znaczeniu księgowym służy odzwierciedleniu w dokumentach rachunkowych
zużycia środka trwałego tak, aby oddać jego rzeczywistą wartość. Natomiast
amortyzacja podatkowa, przewidziana w przepisach prawa podatkowego, polega
na tym, że odpisy amortyzacyjne dokonywane w podokresach stanowią
niepieniężne koszty uzyskania przychodów przedsiębiorcy, które obniżają
podstawę opodatkowania, a tym samym odpowiednio wysokość podatku. Same
odpisy amortyzacyjne, stanowiące łącznie całość bądź tylko część kosztów
nabycia bądź wytworzenia danego składnika majątkowego, z którym związane
jest prawo do dokonania odpisów amortyzacyjnych, nie dają przedsiębiorcy
jakiejkolwiek korzyści majątkowej, którą jest natomiast wartość uzyskana w
wyniku obniżenia wysokości zapłaconego podatku. Sąd Apelacyjny zaniechał
konfrontacji osiągniętego wyniku interpretacji umowy z konkretnymi przepisami
prawa podatkowego oraz dotyczącymi rachunkowości oraz celem umowy. W
rezultacie nie wyjaśnił, czy zamiarem stron było sumowanie odpisów
amortyzacyjnych w znaczeniu księgowym bądź podatkowym dla ustalenia
zakresu obniżenia wysokości kwoty, jaką wydzierżawiający miał zwrócić
dzierżawcy z tytułu nakładów i wydatków na remonty, czy też uwzględnienie
korzyści uzyskanej przez dzierżawcę wskutek dokonywania tych odpisów. Nie
wyjaśnił również, czy możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od
wartości wydatków poczynionych na przedmiot dzierżawy, czy też są one
dokonywane od wartości amortyzowanego składnika majątku uzyskanej w wyniku
dokonanych wcześniej wydatków. Sąd Apelacyjny nie odniósł się także do tego,
czy ewentualne odpisy amortyzacyjne były możliwe zarówno od nakładów
inwestycyjnych, czy także od wydatków poniesionych na remonty, które miały
służyć przywróceniu bądź utrzymaniu sprawności rzeczy będącej przedmiotem
dzierżawy do umówionego użytku. Szczegółowe odniesienie się do tych kwestii
było niezbędne dla wyjaśnienia rzeczywistej woli stron.
Dokonując wykładni umowy na podstawie art. 65 k.c., należy uwzględnić
pełen kontekst pozostałej od analizowanego postanowienia treści umowy
z uwzględnieniem także dokonywanych w niej później zmian. Sąd Apelacyjny
zasadnie wziął pod uwagę użycie przez strony w innym od analizowanego
postanowieniu umowy, dotyczącym czynszu, pojęcia „amortyzacja”, jednakże nie
10
ocenił, czy i jakie znaczenie miała zmiana treści tego postanowienia późniejszym
aneksem polegająca m.in. na pominięciu tego pojęcia. Nie rozważył także jakie
znaczenie ma to, że strony w jednym z postanowień umowy, dotyczącym
wysokości czynszu, użyły pojęcia „amortyzacja”, a w innym, spornym, ograniczyły
się do niejednoznacznego pojęcia „umorzenia”. Poza rozważaniami Sądu
pozostało także wyjaśnienie znaczenia dla analizowanego postanowienia
umownego protokołu zdawczo-odbiorczego oraz jego elementów, jako
dokumentu sporządzanego po zakończeniu dzierżawy, który miał służyć, według
umowy, jako podstawa rozliczeń stron z tytułu poniesionych przez dzierżawcę
nakładów. Sąd nie ocenił także zachowania się stron jeszcze przed wszczęciem
postępowania sądowego. Treść pism i inne zachowania stron także po zawarciu
umowy, w okresie poprzedzającym spór sądowy, mogą mieć niekiedy znaczenie
dla interpretacji budzących wątpliwości zapisów umowy. Sąd drugiej instancji nie
odniósł się także do niezrozumiałego argumentu użytego przez Sąd pierwszej
instancji, jakoby przyjętą interpretację pojęcia umorzenie uzasadniała wykładnia
systemowa. Tego rodzaju metoda wykładni jest stosowana przy wykładni
przepisów prawa, nakazując ocenić znaczenie ulokowania i funkcji
interpretowanego przepisu w danym akcie prawnym, czy nawet szerzej
w systemie prawa, nie wiadomo więc co oznaczała w przypadku interpretacji
spornego fragmentu umowy. Powyższe luki w wykładni umowy nie pozwalają
odeprzeć także z tej przyczyny zarzutu naruszenia art. 65 k.c.
Naruszenie art. 65 k.c. uzasadnione jest też zaniechaniem dokonania
odpowiednich ocen odnoszących się do użytego w umowie sformułowania
„udokumentowane wydatki”. Sąd Apelacyjny, nie wyjaśniając bowiem bliżej tego
sformułowania użytego w § 15 umowy, jednocześnie ocenił, że powód nie
sprostał wymaganiu umowy przedstawienia „udokumentowanych wydatków”.
Ponadto z jednej strony uznał za prawidłową ocenę Sądu pierwszej instancji,
że „przedstawione dokumenty nie stanowią udokumentowania wydatków z daty
ich poniesienia, a głównie kosztorysy powykonawcze – czyli dokumenty
wystawione po momencie, na który powinny zostać udokumentowane przez
strony poniesione wydatki”, z drugiej zaś strony argumentował, że przedstawione
przez powoda dokumenty rozliczeniowe nie stanowią właściwego, dostatecznego
11
udokumentowania wydatków z daty ich poniesienia, gdyż „w szczególności brak
kosztorysów powykonawczych oraz faktur, czyli dokumentów wystawionych
po momencie, na który powinny zostać udokumentowane przez strony
poniesione wydatki”. Taka ocena jest nie tylko nielogiczna, ale została także
dokonana w odniesieniu do niewyjaśnionego wcześniej pojęcia
„udokumentowanych wydatków”. Trafnie więc zarzucono w skardze kasacyjnej,
że Sąd Apelacyjny zaniechał dokonania właściwych ustaleń dotyczących
wykładni umowy stron warunkujących możliwość dokonania oceny, czy powód
udowodnił dochodzone roszczenia. Wymaga więc sprecyzowania, czy podstawą
rozliczeń stron mogły być ściśle określone i jakie dokumenty, czy też wszelkie
dokumenty spełniające walor wiarygodności. Nadto, czy omawiane postanowienie
umowne ograniczało możliwość wykazywania przez powoda w postępowaniu
sądowym poniesionych wydatków za pomocą wszelkich środków dowodowych.
Za częściowo uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia art. 65 k.c.
w następstwie bezzasadnego, zdaniem skarżącego, przyjęcia przez Sąd
Apelacyjny, iż strony ustaliły odrębny od ustawowego reżim rozliczania
poniesionych przez powoda nakładów. Sąd drugiej instancji przyjął, że strony
odmiennie uregulowały zarówno możność dokonywania nakładów przez powoda
(§ 9 umowy), jak również sposób i zasady rozliczenia wydatków na nakłady
i remonty (§ 15 umowy zmieniony aneksem nr 1/95) przewidziany w art. 676
w zw. z art. 694 k.c. Oznacza to, że wyraźnie Sąd nawiązał do wskazanego
wyżej przepisu, dotyczącego nakładów ulepszających, który jest jednak jednym
z kilku przepisów dotyczących rozliczeń nakładów i napraw, według terminologii
kodeksu cywilnego, dokonywanych w trakcie trwania umowy dzierżawy.
W odniesieniu do kwestii finansowania i rozliczania nakładów i napraw na
przedmiot dzierżawy przepisy k.c. przewidują niejednolite zasady ich
ponoszenia i rozliczania. Przepis zawarty w art. 662 § 1 w zw. z art. 694 k.c.
nakłada na wydzierżawiającego obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie
przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania umowy, natomiast art.
662 § 2 w zw. z art. 694 k.c. przewiduje, że drobne nakłady połączone ze
zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (odpowiednio dzierżawcę).
W odniesieniu do umowy dzierżawy ma przy tym zastosowanie także przepis
12
szczególny z art. 697 k.c., zgodnie z którym dzierżawca ma obowiązek
dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy
w stanie nie pogorszonym. Według natomiast art. 663 w zw. z art. 694 k.c.,
naprawy konieczne bez których rzecz nie nadaje się do umówionego użytku
obciążają wynajmującego. Co do zasady naprawy powinny być dokonane
przez wydzierżawiającego w wyznaczonym terminie. W przeciwnym przypadku,
po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dzierżawca może dokonać
napraw koniecznych na koszt wydzierżawiającego. W odniesieniu do nakładów
ulepszających ma zastosowanie art. 676 w zw. z art. 694 k.c., zgodnie
z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej
umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą
sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia
stanu poprzedniego. W razie zatrzymania nakładów wynajmujący
(odpowiednio wydzierżawiający), zgodnie z przyjętą w orzecznictwie
wykładnią tego przepisu, powinien zwrócić wartość ulepszeń, której nie
można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich
dokonanie. Określa ją bowiem, wzrost wartości rzeczy, na którą zostały
poczynione, z chwili zwrotu rzeczy (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia
9 listopada 2000 r., II CKN 339/00 oraz z dnia 12 września 2013 r., IV CSK
44/13, niepubl.).
Zasadnie przyjął Sąd Apelacyjny, że przewidziane w umowie reguły
rozliczeń nakładów modyfikowały przyjęte w kodeksie cywilnym zasady
rozliczeń nakładów ulepszających w stosunku do zasad przewidzianych w art.
676 w zw. z art. 694 k.c., eliminując prawo wydzierżawiającego do żądania
przywrócenia stanu poprzedniego i nakładając na niego obowiązek zwrotu
wydatków poniesionych przez dzierżawcę na „nakłady związane
z inwestycjami na nieruchomości”. Sąd Apelacyjny w odniesieniu do nakładów
inwestycyjnych, o których mowa w § 15 umowy, nie wyjaśnił jednak bliżej, czy
przedmiotem rozliczenia pomiędzy stronami umowy miała być, jak twierdzi
skarżący, wartość odpowiadająca wzrostowi wartości przedmiotu dzierżawy
z chwili zakończenia umowy, uzyskana w następstwie dokonanych nakładów,
czy też – odmiennie od zasady przyjmowanej w k.c. dla rozliczeń nakładów
13
użytecznych - wartość stanowiąca sumę wydatków poniesionych przez
dzierżawcę na dokonanie tych nakładów. Niewątpliwie wykładnia umowy w tej
części nierozerwalnie wiąże się z koniecznością jednoznacznego wyjaśnienia
powiązanego z tym zagadnieniem pojęcia „umorzenia”. Należy przy tym
zwrócić uwagę, że interpretacja, według której zamiarem stron było, aby
rozliczeniu podlegała suma wydatków dokonanych przez dzierżawcę
na przedmiot dzierżawy budzi poważne wątpliwości ze względu na założenie
przyjmowane przy wykładni umowy dokonywanej na podstawie art. 65 k.c.
metodą obiektywną, że strony działają racjonalnie. Taka wykładnia
oznaczałaby bowiem, iż wydzierżawiający zobowiązał się zwrócić dzierżawcy
wszystkie poniesione przez niego wydatki inwestycyjne niezależnie od tego,
czy rzeczywiście i w jakim stopniu podnosiłyby one wartość i użyteczność
przedmiotu dzierżawy w chwili zakończenia umowy. Z uzasadnienia
zaskarżonego wyroku nie wynika także, w jakim zakresie strony zmodyfikowały
w stosunku do przyjętych w przepisach k.c. zasady rozliczeń napraw
koniecznych i niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie
pogorszonym, w szczególności czy naprawy, o których mowa w przepisach
k.c., mających zastosowanie do umowy dzierżawy, obejmowały użyte
w umowie pojęcie „remontów”, czy także one mieściły się w kategorii nakładów
ulepszających, o których mowa w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. W tym więc
zakresie zarzut naruszenia art. 65 k.c. był również zasadny.
Za nieuzasadniony natomiast należy uznać zarzut naruszenia art. 5 k.c.,
gdyż treść zarzutu naruszenia tego przepisu w ogóle nie koresponduje
z treścią regulacji w nim zawartej, wyrażającej zakaz nadużycia prawa
podmiotowego.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108 § 2 w zw.
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.
14