Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 79/14
POSTANOWIENIE
Dnia 16 stycznia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Maria Szulc
w sprawie z wniosku K. M.
o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 stycznia 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 2 października 2013 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę do
ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w K.,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wnioskodawca K. M. wniósł o założenie nowej księgi wieczystej oraz wpis
prawa własności na swoją rzecz nieruchomości nabytych przez zasiedzenie
zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w M. z dnia 1
czerwca 2011 r. Nieruchomość obejmowała działki o numerach: 5375/5, 5375/8,
5395/1 i 5396/4. Do wniosku dołączył oprócz odpisu postanowienia o zasiedzeniu
mapę do zasiedzenia nr 3993/112/99, wypis z rejestru gruntów i zaświadczenie z
Urzędu Skarbowego w M.
Sąd Rejonowy w M. dokonał wpisu działki o numerze 5396/4, natomiast,
postanowieniem z dnia 13 czerwca 2013 r., oddalił wniosek w pozostałej części.
Postanowieniem z dnia 2 października 2013 r., Sąd Okręgowy w K., na
skutek apelacji wnioskodawcy wniesionej od orzeczenia Sądu Rejonowego, zmienił
zaskarżone postanowienie w ten sposób, że nakazał odłączenie części działki
oznaczonej jako 6133/1, odpowiadającej działce nr 5395/1, z księgi wieczystej KW
nr […], i założyć dla tej działki o pow. 0,0144 nową księgę wieczystą z ujawnieniem
wnioskodawcy jako właściciela, nadto oddalił apelację w pozostałej części.
W odniesieniu do działki nr 5395/1 objętej […] przyjął, że w wymienionej
księdze wieczystej figuruje 6133/1; wprawdzie bez podanej powierzchni, ale z
pewnym przybliżeniem powierzchnię tę można odtworzyć z wykazu przy mapie
katastralnej dołączonej do dokumentów wymienionej, o które Sąd drugiej instancji
zwrócił się do Sądu Rejonowego. Nie budzi także wątpliwości, że wnioskodawca
przedłożył mapę do zasiedzenia, z której wynika, że działka nr 5395/1 powstała z
podziału działki 5395 o pow. 0,11 ha na dwie, o podanych również w dokumentach
powierzchniach. Z kolei działka nr 5395 powstała z 6133/1, a więc z parceli
uwidocznionej w księdze wieczystej. Uwzględniając treść dokumentów można
zidentyfikować działkę w poprzedniej księdze wieczystej i prawidłowo ustalić
dokonane podziały i przekształcenia. Nie istnieje zatem żadna przeszkoda do
założenia nowej księgi. Wnioskodawca nabył działkę w drodze zasiedzenia,
przedstawił dokumenty, z których wynika, częścią jakiej nieruchomości jest
omawiana działka, oraz jakie nosi obecnie oznaczenie, jak również dokumenty
3
obrazujące synchronizacyjny wykaz zmian oznaczeń z katastralnych na
ewidencyjne oraz dokumentujące podział. Przedstawił również tytuł własności
wskazujący na nabycie pierwotne. Dopełnił więc wszystkich formalności
wymaganych przez przepisy prawa. Nie ma też żadnego interesu w zgłaszaniu
wniosków dotyczących pierwotnej księgi wieczystej, w której należy sprostować
oznaczenia w dziale I-0 księgi wieczystej, w której wpisana jest 6133/1, której część
w postaci działki nr 5395/1 nabył wnioskodawca. Rozwiązanie tego problemu nie
może obciążać wnioskodawcy poprzez stawianie żądania złożenia i opłacenia
dodatkowego wniosku.
Wniosek nie mógł być natomiast uwzględniony w odniesieniu do pozostałych
działek o numerach 5375/5 i 5375/8, które według mapy do zasiedzenia miały
powstać z części 6067/17, objętej kw nr […]. Taka parcela nie figuruje w
wymienionej księdze: są tam bowiem wpisane jej części pgr 6067/20 i 6067/21 po
uprzednim podziale oraz odłączeniu części odpowiadającej aktualnie działce nr
7869, do KW nr […]. W księdze wieczystej nie figuruje więc parcela, której działki
objęte wnioskiem miałyby odpowiadać. Co więcej, nie wiadomo, która z parcel
wpisanych (6067/20 i 6067/21) miałaby odpowiadać wspomnianym działkom (jedna
czy obie), ewentualnie, czy na pewno to właśnie te parcele, które pozostały w tej
księdze wieczystej odpowiadają nowym działkom ewidencyjnym. Te problemy
zrodziły się wobec braku odpowiedniego, czyli skorelowanego z treścią księgi
wieczystej synchronizacyjnego wykazu zmian. W takiej sytuacji zachodziła
podstawa do odmowy uwzględnienia wniosku. Wnioskodawca zobowiązany jest do
dostarczenia dokumentów obrazujących powstałe zmiany, tj. wyrysu z mapy
ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów wraz ze stosownym wykazem zmian
gruntowych zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej w
dotychczasowej księdze.
Postanowienie Sądu Okręgowego zostało zaskarżone w całości przez
wnioskodawcę, który w ramach podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucił
naruszenie: art. 6268
§ 1 w związku z § 2 k.p.c. oraz art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r.,
poz. 707 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”), art. 6269
§ 1 k.p.c., art. 26 ust. 1 u.k.w.h. w zw.
z § 28 ust. 1 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia
4
ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 - dalej:
„rozporządzenie z 2001 r.”) oraz w ramach pierwszej podstawy z art. 3983
§ 1 pkt 1
k.p.c. zarzucił naruszenie art. 24 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 46 § 1 k.c. Skarżący
wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia, zniesienie w tym zakresie
postępowania i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
I. W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu naruszenia prawa
materialnego dotyczącego wpisu w księdze wieczystej działki nr 5395/1 objętej
dotychczas księgą wieczystą […]. Sąd drugiej instancji, uwzględniając apelację w
części dotyczącej tej działki, nakazał odłączenie z wymienionej księgi wieczystej
część nieruchomości odpowiadającej tej działce i założenie dla tej działki nowej
księgi wieczystej z ujawnieniem w niej wnioskodawcy jako właściciela. Trafnie
skarżący zarzucił, że Sąd Okręgowy nie odniósł się w ogóle do kwestii, czy
odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej część nieruchomości obejmującą
działkę ewidencyjną nr 5395/1 powinna być wpisana do nowej, oddzielnej księgi,
czy też powinna zostać wpisana do księgi wieczystej utworzonej dla nieruchomości
obejmującej działkę o numerze 5396/4, na skutek częściowego uwzględnienia
wniosku przez Sąd pierwszej instancji dotyczącego założenia jednej księgi
wieczystej dla wszystkich czterech działek ewidencyjnych wskazanych
w postanowieniu Sądu Rejonowego w M. z dnia 1 czerwca 2011 r. o stwierdzeniu
nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Złożony przez wnioskodawcę
wniosek o wpis i korespondujący z nim wniosek apelacji, dotyczył bowiem nie tylko
wyłączenia z ksiąg wieczystych wskazanych w nim części nieruchomości złożonych
z poszczególnych, czterech, działek ewidencyjnych wymienionych w postanowieniu
Sądu Rejonowego w M., ale także ich połączenia przez założenie dla nich jednej
księgi wieczystej.
Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., dla każdej nieruchomości prowadzi się
odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Przepis ten nie zawiera kryteriów określających warunki założenia jednej księgi
wieczystej dla nieruchomości złożonej z kilku działek ewidencyjnych.
5
W piśmiennictwie i orzecznictwie zwrócono uwagę na to, że przepisy posługują się
różnymi kryteriami dla objaśnienia pojęcia nieruchomości. Według jednego z nich
tzw. materialnoprawnego - formułowanego na podstawie art. 46 § 1 k.c. -
przyjmowane jest fizyczne kryterium, czyli to, czy grunty należące do tego samego
właścicielka są z zewnątrz otoczone nieruchomościami innych właścicieli
(por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1970 r., II CR
361/70, OSNCP 1971, nr 6, poz. 97, uchwał Sądu Najwyższego z dnia 28 marca
1988 r., III CZP 15/88, OSNCP 1989, nr 7-8, poz. 123). W tym ujęciu jedna księga
wieczysta mogłaby obejmować klika nieruchomości. Według drugiego stanowiska
tzw. wieczystoksięgowego, o rozumieniu pojęcia nieruchomości, decyduje objęcie
działki lub większej liczby działek, nawet niegraniczących ze sobą, jedną księgą
wieczystą (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK
56/07, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP
27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62 i z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC
2007, nr 2, poz. 24 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r.,
IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Ostatecznie w orzecznictwie Sądu
Najwyższego przeważa pogląd, że dyrektywy wykładni systemowej sprzeciwiają się
przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie
ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46 § 1 k.c. Zawarta w tym
przepisie definicja nieruchomości jest jedyną definicją obowiązującą w całym
systemie prawa cywilnego, wobec czego odnosi się również do instytucji ksiąg
wieczystych (por. uzasadnienie uchwał Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia
2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24 oraz postanowienia z dnia
23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12, OSNC 2103, nr 7-8, poz. 95). Jak w związku
z tym wyjaśniono w podanych wyżej orzeczeniach, księga wieczysta jest
czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość, gdyż pozwala na skonkretyzowanie,
kto jest właścicielem wydzielonego obszaru, należy zatem przyjąć, że dwie
graniczące z sobą działki gruntu należące do tego samego właściciela, dla których
prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości
gruntowe w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jeżeli natomiast dla takich działek jest
prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią one - w rozumieniu powołanego
przepisu - jedną nieruchomość gruntową (por. postanowienie Sądu Najwyższego
6
z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 1994, nr 12, poz. 201
oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, nie publ.).
Według art. 21 u.k.w.h., właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość
gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze
wieczystej w jedną nieruchomość. Jak to bliżej wyjaśnił Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12, przepis ten określa
materialnoprawne skutki połączenia kilku nieruchomości w księdze wieczystej,
w wyniku bowiem takiego połączenia powstaje jedna nieruchomość w znaczeniu
prawnym. Przewidziane w art. 21 u.k.w.h. utworzenie jednej nieruchomości przez
połączenie kilku z nich w jednej księdze wieczystej polega na przeniesieniu
nieruchomości mających odrębne księgi wieczyste do jednej z nich; pozostałe
księgi wieczyste ulegają zamknięciu i złożeniu do archiwum (§ 17 ust. 1 i 3
rozporządzenia z 2001 r.). Na skutek połączenia w jednej księdze wieczystej
odrębnych, graniczących z sobą, nieruchomości tracą one swoją samoistność,
wskutek czego powstaje nowa nieruchomość gruntowa w rozumieniu art. 46 § 1
k.c. Wniosek taki wypływa również z art. 22 ust. 1 u.k.w.h., w którym jest
mowa o nieruchomości utworzonej przez połączenie (zob. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12,
poz. 201, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, BSN
2003, nr 8, s. 8 i z dnia 22 lutego 2012 r., IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3,
poz. 35). Przepis ten dotyczy zarówno takiej sytuacji, w której połączeniu mają
podlegać całe nieruchomości objęte większą liczbą ksiąg wieczystych, jak
również wtedy, gdy wniosek o połączenie obejmuje część nieruchomości, która
ma zostać połączona - zgodnie z wolą właściciela - z inną jego nieruchomością
w razie spełniania kryteriów określonych w art. 21 u.k.w.h. (por. uzasadnienie
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12).
Z załączonego do wniosku o wpis odpisu postanowienia Sądu Rejonowego
w M. z dnia 1 czerwca 2011 r. wynika, że wnioskodawca stał się właścicielem
nieruchomości gruntowych obejmujących cztery, wymienione w nim działki
ewidencyjne, które - poza dwoma - ujęte były w różnych księgach wieczystych. W
szczególności działka nr 5396/4 objęta była księgą wieczystą […], natomiast
działka nr 5395/1 objęta była księgą wieczystą […]. W zakresie dotyczącym
7
wymienionych wyżej dwóch działek wniosek dotyczył niewątpliwie odrębnych
nieruchomości, dla których prowadzone były różne księgi wieczyste, których
właścicielem, według postanowienia Sądu Rejonowego w M. z dnia 1 czerwca
2011 r., stał się wnioskodawca. W takim przypadku, do oceny wniosku o
wyłączenie części (w postaci działek ewidencyjnych) dwóch odrębnych
nieruchomości (ujętych w różnych księgach wieczystych) i założenia dla nich jednej
księgi wieczystej należało odpowiednio zastosować kryteria określone w art. 21
u.k.w.h. Brak oceny tej kwestii przez Sąd drugiej instancji nie pozwala na odparcie
zarzutu naruszenia art. 24 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 46 § 1 k.c. w odniesieniu do
części orzeczenia odnoszącego się do nieruchomości obejmującej działkę nr
5395/1, którą, w wyniku uwzględnienia apelacji, wprawdzie wyłączono z
dotychczasowej księgi wieczystej, ale założono dla niej odrębną księgę wieczystą,
w której ujawniono wnioskodawcę jako właściciela. Dodać należy, iż na etapie
postępowania apelacyjnego, gdy Sąd pierwszej instancji założył już odrębną księgę
wieczystą dla jednej z nieruchomości stanowiącej działkę nr 5396/4 obowiązek
rozpoznania tej kwestii wywieść także należało z treści § 36 ust. 2 rozporządzenia z
2001 r., zgodnie z którym w razie odłączenia części nieruchomości zakłada się dla
tej części osobną księgę wieczystą, chyba że ma ona być połączona z inną
nieruchomością, dla której księga wieczysta jest już prowadzona.
II. Dział pierwszy księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości
(art. 25 ust. 1 pkt 1 u.k.w.h.). Zgodnie z art. 26 ust. 1 u.k.w.h., podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Obecna treść
tego przepisu została nadana ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści
księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie
informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363). Według art. 25 tej ustawy, do czasu
przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości użyte
w ustawie oraz w ustawach nowelizowanych w art. 23 i 24 pojęcie „kataster
nieruchomości” rozumie się tę ewidencję. Dane katastru (ewidencji gruntów
i budynków) są również podstawą sprostowania na wniosek lub z urzędu
oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej w razie niezgodności danych
katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej (art. 27
ust. 1 i 2 u.k.w.h.). Wymienione wyżej zasady oznaczania nieruchomości w księdze
8
wieczystej wynikają także z przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo
geodezyjne i kartograficzne (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm. –
dalej: „p.g.k.”), która w art. 53a stanowi, że do czasu przekształcenia ewidencji
gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie
pojęcie „kataster” rozumie się tę ewidencję. Według natomiast art. 21 ust. 1 p.g.k.,
podstawę oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych stanowią dane
zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Z treści tych przepisów wynika
jednoznacznie, że oznaczenie nieruchomości w dziale I księgi wieczystej powinno
odzwierciedlać dane w ewidencji gruntów i budynków.
Sąd prowadzący księgi wieczyste dokonuje oznaczenia nieruchomości
w księdze wieczystej według zasad określonych bliżej w § 28 ust. 1 rozporządzenia
z 2001 r., według którego dane dotyczące nieruchomości gruntowych wpisuje się
w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu
z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów
o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej.
Według § 28 ust. 2 rozporządzenia, jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości
dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek
ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości,
podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. Zgodnie
natomiast z § 28 ust. 3 rozporządzenia, dokumenty wymienione w ust. 1 i 2
powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję
gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów
w księgach wieczystych. Przepisy te nie wymieniają wykazu zmian gruntowych,
czy wykazu synchronizacyjnego jako podstawy oznaczenia albo zmiany
(sprostowania) oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. Dodać należy,
iż wykaz zmian gruntowych jako dokument, na podstawie którego wpisuje się dane
o nieruchomości w księdze wieczystej był wymieniony w § 28 ust. 1 rozporządzenia
z 2001 r. w brzmieniu tego przepisu obowiązującym do dnia 25 października
2003 r., kiedy dokonano jego zmiany na podstawie § 1 pkt 8 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 września 2003 r. zmieniającego rozporządzenie
w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 176,
poz. 1721), nadając mu obecną treść.
9
Przepis § 28 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r. nie zawiera zamkniętego
katalogu dokumentów mogących być podstawą oznaczenia lub zmiany oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej, gdyż mowa w nim także o innym dokumencie
sporządzonym na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków. Dokument
w postaci wykazu zmian gruntowych wymieniało wyraźnie - obowiązujące do dnia
15 stycznia 1997 r. - zarządzenie Ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej
z dnia 20 lutego 1969 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (M.P. Nr 11,
poz. 98 ze zm.). Jego § 99 ust. 2 stanowił, że jeżeli w istniejącej księdze wieczystej
mają być dokonane zmiany dotyczące oznaczenia nieruchomości należy przed
wydaniem danych z ewidencji ustalić granice nieruchomości w sposób określony
właściwymi przepisami. Do danych należy wówczas dołączyć wyciąg z wykazu
zmian gruntowych. Natomiast § 99 ust. 4 przewidywał, że w razie stwierdzenia,
że wpisy zawarte w dziale pierwszym księgi wieczystej są niezgodne z danymi
ewidencji gruntów, właściwy organ wystąpi z urzędu z wnioskiem do właściwego
państwowego biura notarialnego o sprostowanie wpisów.
Przepisy określające dokumenty przedstawiające dane zawarte w ewidencji
gruntów i budynków zawarte są w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo
geodezyjne i kartograficzne. Dokumenty wydawane przez właściwy organ,
zawierające także dane oznaczające nieruchomość określał bliżej art. 24 ust. 3
p.g.k., który aż do dnia 7 czerwca 2010 r. – jego zmiany na podstawie art. 23 pkt 10
ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (Dz.U. Nr
76, poz. 489) - stanowił, że organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków
udostępnia wyrysy i wypisy z operatu ewidencyjnego. Po wskazanej wyżej zmianie
tego przepisu obecnie, zgodnie z art. 24 ust. 3 ustawy, starosta udostępnia
informacje zawarte w operacie ewidencyjnym w formie: wypisów z rejestrów,
kartotek i wykazów tego operatu (pkt 1); wyrysów z mapy ewidencyjnej (pkt 2),
kopii dokumentów uzasadniających wpisy do bazy danych operatu ewidencyjnego
(pkt 3), plików komputerowych sformatowanych zgodnie z obowiązującym
standardem wymiany danych ewidencyjnych (pkt 4) i usług, o których mowa w art.
9 ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (pkt 5).
Wskazane wyżej przepisy o charakterze ogólnym nie odpowiadały, które
z wymienionych dokumentów mogły być podstawą wpisu w księdze wieczystej.
10
Bliżej kwestie te reguluje rozporządzenie z dnia 29 marca 2001 r. Ministra Rozwoju
Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków
(Dz.U. Nr 38, poz. 454 ze zm.). Według § 49 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia -
zsynchronizowanego z treścią art. 27 ust. 2 u.k.w.h. – o dokonanych zmianach
w danych ewidencyjnych starosta zawiadamia wydział ksiąg wieczystych
właściwego miejscowo sądu rejonowego – w wypadku zmian danych objętych
działem I ksiąg wieczystych. W § 49 ust. 2 szczegółowo uregulowano treść tego
zawiadomienia, które zawiera m.in. zestawienie odpowiednich danych
ewidencyjnych przed zmianą i po zmianie (pkt 3). Według art. 27 ust. 3 u.k.w.h., do
zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego,
a gdy to jest niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument
stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości. Obecnie
obowiązujący § 52 ust. 7 rozporządzenia – po zmianach dokonanych
rozporządzeniem Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013 r.
zmieniającego rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.
z 2013 r., poz. 1551) – stanowi, że wypisy, o których mowa w ust. 2 i 4 (wypis
z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków, wypis z rejestru lokalu, wypis
z kartoteki budynków oraz wypis z kartoteki lokali) oraz wyrys z mapy ewidencyjnej
organ opatruje klauzulą o treści: „Dokument niniejszy przeznaczony jest do
dokonywania wpisu w księdze wieczystej”. Przepis ten zawiera więc zamknięty
katalog dokumentów służących za podstawę wpisów w księdze wieczystej, który
nie wymienia w nich wykazu zmian gruntowych. Przed zmianą
przepisów rozporządzenia dokonaną rozporządzeniem z dnia 29 listopada 2013 r.
§ 52 ust. 1 rozporządzenia stanowił, że starosta uwierzytelnia komputerowe
wydruki, wypisy i wyrysy, o których mowa w § 51 ust. 1 (tj. komputerowe wydruki
mapy ewidencyjnej, rejestry i kartoteki, zestawienia, wykazy i skorowidze,
o których mowa w § 22-32, wypisy z rejestrów i kartotek, wyrysy z mapy
ewidencyjnej) przez opatrzenie ich stosowną klauzulą. Treść i formę wypisów oraz
wyrysów, a także treść zamieszczanych na nich klauzul określał, zgodnie z § 52
ust. 2, załącznik nr 5 do rozporządzenia. Według ust. 4 tego załącznika, klauzula
o treści: „Dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze
wieczystej” była treścią dokumentów, wśród których nie wymieniono wykazu zmian
11
gruntowych.
Analiza powyższych przepisów zarówno rangi ustawowej, jak
i podustawowej odnoszących się do dokumentów geodezyjnych służących do
oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzi do wniosku, że wykaz
zmian gruntowych nie stanowi podstawy oznaczenia nieruchomości w księgach
wieczystych. Obecnie w § 46 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 29 marca 2001 r.
Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów
i budynków przewidziano dokument w postaci wykazu zmian danych
ewidencyjnych. Dokument ten jest podstawą aktualizacji z urzędu danych
w ewidencji wynikających z opracowań geodezyjnych i kartograficznych, przyjętych
do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Innymi słowy, nie jest
to dokument, który służy za podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze
wieczystej, lecz jest dokumentem źródłowym, który stanowi podstawę dokonywania
zmian w ewidencji gruntów.
Dokument w postaci wykazu zmian gruntowych przewidziany jest nadal
w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie
sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 238, poz. 2663).
Według § 9 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, wykaz zmian gruntowych, podobnie
jak wykaz synchronizacyjny (o którym mowa w pkt 12), jest elementem mapy
z projektem podziału nieruchomości. W ust. 2 § 11 przewidziano także, iż oba
wymienione wyżej wykazy mogą być sporządzone jako odrębne dokumenty
stanowiące załączniki do mapy z projektem podziału nieruchomości. Załączone
do wniosku o podział nieruchomości dokumenty geodezyjne i kartograficzne,
o których mowa w art. 97 ust. 1 a pkt 5-8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. – dalej:
„u.g.n.”) - tj. protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych
i wykaz synchronizacyjny - zamieszcza się w operacie podziału nieruchomości,
który, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, podlega przyjęciu do
państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego przed wydaniem decyzji
zatwierdzającej podział nieruchomości. Wydana decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości stanowi podstawę do wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych
punków granicznych znakami granicznymi (§ 14 pkt 2). Z czynności tych sporządza
12
się protokół, który zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości według
danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej (§ 15 ust. 1 pkt 1).
Dokumenty opracowane w toku czynności wyznaczenia i utrwalenia nowych
punków granicznych również podlegają włączeniu do państwowego zasobu
geodezyjnego i kartograficznego (§ 15 ust. 2). Z przedstawionych wyżej regulacji
wynika, że wykaz zmian gruntowych (podobnie jak wykaz synchronizacyjny) nie
może być samodzielnym dokumentem, na podstawie którego można dokonać
sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej bez decyzji
zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Treść powołanych wyżej przepisów
ma jednak zastosowanie do podziału nieruchomości dokonywanego na podstawie
decyzji administracyjnej.
Uwzględniając powyższe za uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia
art. 26 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z § 28 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r. przez przyjęcie,
że wnioskodawca był zobowiązany do przedstawienia wykazu zmian gruntowych
jako dokumentu stanowiącego podstawę usunięcia niezgodności w oznaczeniu
nieruchomości w księdze wieczystej, w której figurują parcele gruntowe.
III. Według § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 lutego
2007 r. Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz.U. Nr 38, poz. 249
ze zm.), w postanowieniu stwierdzającym zasiedzenie własności nieruchomości
należy określić nieruchomość według zasad obowiązujących w przepisach
o prowadzeniu ksiąg wieczystych. Jeżeli nieruchomość ma urządzoną księgę
wieczystą, a przedmiotem nabycia jest cała nieruchomość, wystarcza określenie
nieruchomości według oznaczenia księgi wieczystej. Zatem, jeżeli postanowienie
stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie nie obejmuje
całej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą opis nieruchomości
będącej przedmiotem zasiedzenia powinien być zgodny z wymaganiami
określonymi w art. 26 ust. 1 u.k.w.h. Wymagania te spełnia postanowienie Sądu
Rejonowego w M. załączone do wniosku o wpis, w którym określono nieruchomość
będącą przedmiotem zasiedzenia za pomocą aktualnego na chwilę orzekania jej
oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków przez wskazanie numerów działek
ewidencyjnych, w tym o numerach 5375/5 oraz 5375/8, które, według treści tego
orzeczenia, stanowią część nieruchomości, dla której prowadzona jest księga
13
wieczysta nr […]. Poza tym aktualne oznaczenie nieruchomości będącej
przedmiotem zasiedzenia potwierdzały załączone do wniosku o wpis dokumenty w
postaci wypisu z rejestru gruntów i mapy. Postanowienie stwierdzające nabycie
własności nieruchomości przez zasiedzenie wiąże, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., nie
tylko sąd, który je wydał, ale także inne sądy, w tym więc także sąd
wieczystoksięgowy, który w razie braku przeszkód powinien ujawnić jego treść w
księdze wieczystej w razie złożenia odpowiedniego wniosku i dokumentów, które
zgodnie z § 28 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r., przedstawiają oznaczenie tej
nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków.
Wniosek o odłączenie z księgi wieczystej części nieruchomości połączony
z wnioskiem o założenie dla tej nieruchomości nowej księgi wieczystej
(lub z wnioskiem o przyłączenie jej do innej księgi wieczystej) może być
uwzględniony wówczas, gdy z treści księgi wieczystej i załączonych do wniosku
wieczystoksięgowego dokumentów będzie wynikać, że wniosek dotyczy
nieruchomości, dla której prowadzona jest dana księga wieczysta. Poza tym
uwzględnienie wniosku o odłączenie części nieruchomości z dotychczasowej księgi
wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej (lub przyłączenie do innej
istniejącej księgi wieczystej) oddziaływuje na oznaczenie pozostałej, nieobjętej
zasiedzeniem, części nieruchomości w dotychczasowej księdze wieczystej, a tym
samym na określenie przedmiotu praw ujawnionych w tej księdze wieczystej.
Według § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r., część nieruchomości może być
odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące
podstawę oznaczenia zarówno co do części odłączonej, jak i co do części
pozostałej. Obowiązek określony w tym przepisie dotyczy także osoby, która nabyła
własność nieruchomości części nieruchomości objętej księgą wieczystą przez
zasiedzenie. Przepis ten nie różnicuje bowiem sytuacji podmiotu wnoszącego
o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej w zależności od sposobu -
pochodnego albo pierwotnego - nabycia prawa własności nieruchomości, która ma
zostać odłączona z księgi wieczystej. Kwestii tej - dotyczącej prawidłowego
oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – w ogóle nie dotyczy wskazany
w skardze kasacyjnej przepis art. 34 u.k.w.h., według którego wpis może nastąpić,
gdy osoba której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie
14
wpisana do księgi wieczystej jako uprawniony. Jednakże do ujawnienia właściciela
wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało
wykazane odpowiednimi dokumentami. Nie można wobec tego z powołaniem się
na ten przepis wywodzić, że obowiązek wynikający z § 36 ust. 1 rozporządzenia
z 2001 r. nie obejmuje osoby, która nabyła własność w sposób pierwotny.
Obowiązek określony w § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r. ma zapobiegać temu,
aby skutkiem odłączenia części nieruchomości z księgi wieczystej było pozostanie
w niej nieoznaczonej prawidłowo nieruchomości.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. postanowienia z dnia 18 lutego
2005 r., V CSK 505/04, nie publ. oraz z dnia 16 czerwca 2010 r., I CSK 82/10,
Palestra 2010, nr 7-8, s. 265) wyjaśniono, że wyróżnić trzeba dwie sytuacje.
Pierwsza z nich dotyczy odłączenia z nieruchomości całej dotychczasowej działki
bez zmiany konfiguracji (kształtu obszaru), druga natomiast wymaga
przeprowadzenia przez geodetę fizycznego podziału nieruchomości i sporządzenia
nowej mapy. W pierwszym wypadku prawidłowe oznaczenie nowopowstałej
nieruchomości w nowoutworzonej księdze wymaga jedynie przedstawienia wyrysu
z mapy ewidencyjnej i wypisu z rejestru gruntów, natomiast dokumenty te są
zbędne dla oznaczenia nieruchomości macierzystej, ponieważ wystarczy
wykreślenie wydzielonej z niej działki, która jest uwidoczniona na mapie
ewidencyjnej znajdującej się w księdze wieczystej. W drugim wypadku, gdy
odłączenie części nieruchomości połączone jest z geodezyjnym wydzieleniem
i utworzeniem nowej działki, pozostała część nieruchomości ulega zmianie pod
względem konfiguracji i obszaru tak dalece, że nie znajduje to odbicia na
znajdującej się w aktach dotychczasowej księgi wieczystej mapie ewidencyjnej.
Niezbędne jest wówczas przedstawienie nowego wyrysu z mapy ewidencyjnej
i wypisu z rejestru gruntów zarówno co do części odłącznej, jak i co do części
pozostałej. Inaczej bowiem nie byłoby możliwe oznaczenie ani nowej, ani
pozostałej po odłączeniu nieruchomości (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 18 lutego 2005 r., V CK 505/04, nie publ. oraz z dnia
10 października 2007 r., I CSK 230/07, OSNC-ZD 2008, nr 3, poz. 80). Tylko
więc w pierwszym rozważanym wyżej przypadku nie aktualizuje się obowiązek
przewidziany w § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r.
15
Przepis art. 26 ust. 1 u.k.w.h. nie przewiduje, aby podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej były inne dane niż z katastru (ewidencji
gruntów i budynków). Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej […] jest
jednak tego rodzaju, że posługuje się terminologią parceli gruntowych
przewidzianą w przepisach o austriackim katastrze gruntowym. Przepisy
obecnie obowiązujące posługują się pojęciem działki ewidencyjnej, jako jednej
z jednostek powierzchniowych podziału kraju dla celów ewidencji (§ 5 ust. 1 pkt
3 rozporządzenia z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów
i budynków). Wskazane wyżej oznaczenie nieruchomości w dziale I księgi
wieczystej jest więc niezgodne z wymaganiami określonymi w art. 26 ust. 1
u.k.w.h. Aktualne oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej […]– według
parcel gruntowych – wywołuje przy tym wątpliwość, czy działki ewidencyjne nr
5375/5 i 5375/8 w ogóle są częścią tej nieruchomości, a w konsekwencji, czy
podlegają one z niej odłączeniu. Ponadto uwzględnienie wniosku przez
odłączenie z księgi wieczystej wskazanych działek ewidencyjnych bez
jednoczesnego nowego oznaczenia pozostałej części nieruchomości – co do
której wnioskodawca nie przedłożył dokumentów pozwalających na ich
prawidłowe oznaczenie w dotychczasowej księdze wieczystej - powodowałby, iż
pozostała część nieruchomości, która nadal będzie objęta dotychczasową księgą
wieczystą, nie byłaby oznaczona.
Sąd drugiej instancji w odniesieniu do wniosku dotyczącego działki nr
5395/1 ujętej w księdze wieczystej […], w której figurowała także parcela
(pgr 6133/1), odwołując się m.in. do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
16 czerwca 2010 r., I CSK 82/10, przyjął, że w tej szczególnej sytuacji
aktualizuje się wyjątkowo obowiązek działania przez sąd z urzędu. Trafnie
zarzucono w skardze kasacyjnej, że Sąd drugiej instancji nie wyjaśnił przyczyn
odmiennej oceny obowiązków sądu w odniesieniu do części wniosku
obejmującego działki ewidencyjne nr 5375/5 i 5375/8. W szczególności Sąd
drugiej nie wyjaśnił, jakie są konsekwencje prawne oznaczenia nieruchomości
w księdze wieczystej niezgodnie z art. 26 ust. 1 u.k.w.h., nie odniósł się także do
możliwości prawidłowego wykonania przez wnioskodawcę obowiązku
wynikającego z § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2001 r. i jego legitymacji do żądania
16
sprostowania niezgodnego z przepisami oznaczenia nieruchomości, dla której
prowadzona jest księga wieczysta […], ewentualnie także możliwości sądu
ujawnienia tych danych z urzędu. Niewątpliwie bowiem, jeżeli nieruchomość
posiada aktualne oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków, o powyższym
właściwy organ powinien był zawiadomić sąd prowadzący księgę wieczystą, a ten
powinien był je ujawnić w księdze wieczystej (por. art. 27 ust. 2 u.k.w.h. w zw. z §
49 ust. 1 pkt rozporządzenia z dnia 29 marca 2001 r. Ministra Rozwoju
Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków), co
pozwoliłby na ocenę, czy przedłożone do wniosku dokumenty są wystarczające do
oznaczenia zarówno nieruchomości, która ma być odłączona, jak i pozostałej jej
części. Brak odniesienia się Sądu do powyższych kwestii uniemożliwia dokonanie
kontroli zasadności zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącego naruszenia przez Sąd
art. 6268
§ 1 w zw. z § 2 k.p.c. oraz art. 27 ust. 1 i 2 u.k.w.h. oraz art. 6269
k.p.c.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oraz
art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
i art. 13 § 2 k.p.c. orzeczono, jak
w sentencji.