Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 290/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 stycznia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
SSA Jacek Grela (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa J. S.
przeciwko Miastu P. oraz Miejskiemu Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej
Spółce Akcyjnej z siedzibą w P.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 stycznia 2015 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego Miasta P.
oraz skargi kasacyjnej pozwanego Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki
Mieszkaniowej Spółki Akcyjnej z siedzibą w P.
od wyroku Sądu Okręgowego w P.
z dnia 27 września 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w punktach II (drugim) i III (trzecim)
i przekazuje sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania
Sądowi Okręgowemu w P., pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 3 stycznia 2013 roku Sąd Rejonowy w P. uzgodnił treść
księgi wieczystej KW [...] prowadzonej dla nieruchomości położonej w P., ul. Z. [...]
o powierzchni 3.110 m2,
obejmującej działki oznaczone w ewidencji gruntów nr 21 i
22 - przez stwierdzenie, że w odniesieniu do działki nr 22 o powierzchni 1.410 m2
prawo własności winno zostać wpisane na rzecz J. S. w 1/3 części, K. C. w 1/3
części, P. W. w 1/6 części i J. W. w 1/6 części, jako następców prawnych W. P. - w
miejsce dotychczasowego właściciela Miasta P. Z kolei, prawo użytkowania
wieczystego i prawo własności budynków posadowionych na tej działce wpisane na
rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Spółki z o.o. nie
istnieje wobec bezskuteczności umowy z dnia 30 stycznia 2002 r. o przeniesieniu
tych praw z powodu ich wygaśnięcia wobec zbywcy Miejskiego Przedsiębiorstwa
Gospodarki Mieszkaniowej w likwidacji. Sąd nakazał odłączyć z księgi wieczystej
KW [...] działkę nr 22 o powierzchni 1.410 m2
i urządzić dla niej nową księgę
wieczystą oraz dokonać wpisu w dziale I-O działki nr 22, a w dziale II tej księgi jako
właścicieli: J. S. w 1/3 części, K. C. w 1/3 części, P. W. w 1/6 części i J. W. w 1/6
części jako następców prawnych W. P.
Wyrokiem z dnia 27 września 2013 r. Sąd Okręgowy w P. oddalił apelację.
W sprawie dokonano następujących ustaleń faktycznych:
Właścicielem nieruchomości położonej w P. przy ul. Z. 7 był przed dniem 20
lutego 1975 r. W. P., który zmarł w dniu 10 marca 1945 r., a spadek po nim nabyli:
żona S. P. oraz dzieci J. P., M. P. i M. P. S. P. zmarła w dniu 1 lutego 1949 r.,
spadek po niej nabyły dzieci: M. P., M. W. i J. S. po 1/3 części. M. P. zmarł w dniu
31 maja 1979 r., spadek po nim nabył w całości syn R. P. R. P. zmarł w dniu
4 lutego 1994 r., spadek po nim nabyła w całości córka K. C. M. W. zmarła w
dniu 24 maja 1993 r., spadek po niej nabyły dzieci: J. W. i P. W. po 1/2 części. J. S.
zmarła w dniu 4 lipca 1998 r., spadek po niej nabył w całości syn J. S.
Decyzją z dnia 20 lutego 1975 r. Naczelnik Dzielnicy P. orzekł
o wywłaszczeniu na rzecz Państwa nieruchomości położonej w P. przy ul. Z. 7
stanowiącej własność W. P. Wywłaszczenie polegało na odjęciu dotychczasowemu
3
właścicielowi prawa własności do nieruchomości z dniem uprawomocnienia się
decyzji oraz przyznaniu odszkodowania za grunt i znajdujące się na nim
zabudowania oraz drzewa i krzewy. Wywłaszczoną nieruchomość przeznaczono
pod rozbudowę zaplecza technicznego dla ekipy remontowej Dzielnicowego
Zarządu Budynków Mieszkalnych P.
Prezydent Miasta P. decyzją z dnia 29 kwietnia 1975 r. utrzymał w mocy
decyzję w części dotyczącej wywłaszczenia, a w części dotyczącej odszkodowania
przekazał do ponownego rozpoznania.
Uchwałą z dnia 29 grudnia 1992 r. Rada Miejska P. postanowiła,
że działalność gospodarcza prowadzona przez Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej w P. kontynuowana będzie przez jednoosobową spółkę
z ograniczoną odpowiedzialnością Miasta P. Równocześnie Rada postanowiła
zlikwidować przedsiębiorstwo komunalne pod nazwą Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Komunalnej celem jego przekształcenia oraz utworzyć, w oparciu o
część majątku likwidowanego przedsiębiorstwa, jednoosobową spółkę z
ograniczoną odpowiedzialnością. Miała ona być następcą prawnym likwidowanego
MPGM.
Decyzją z dnia 1 czerwca 1993 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez
Miasto P. m.in. własności nieruchomości położonej w P., , działka nr 22 przy ul Z.
[...] oraz prawa własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie.
Decyzją z dnia 21 kwietnia 1994 r. Zarząd Miasta P. stwierdził nabycie przez
Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej w P. z dniem 5 grudnia 1990r.
prawa użytkowania wieczystego m.in. działki nr 22 o powierzchni 1.410 m2
i prawa
własności budynków i budowli. Nabycie prawa nastąpiło nieodpłatnie.
Aktem notarialnym z dnia 10 czerwca 1994 r. została zawarta umowa spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej. Zgodnie z umową wszystkie udziały w utworzonej spółce objęło
Miasto P., pokrywając je wkładami niepieniężnymi w postaci zorganizowanej części
przedsiębiorstwa państwowego MPGM, obejmującego m.in. prawo użytkowania
wieczystego gruntu Miasta P. położonego w P., [...]oraz prawo własności
posadowionych na tym gruncie budynków.
4
Likwidator MPGM Przedsiębiorstwa Komunalnego w P. złożył w dniu 14
stycznia 1998 r. w formie aktu notarialnego, oświadczenie o zrzeczeniu się na rzecz
Miasta P. prawa użytkowania wieczystego m.in. działki nr 22, jak i własności
budynków wzniesionych na tej działce. Wskutek powyższego, Sąd Rejonowy w P.
wykreślił z księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.
Umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 17 lipca 1998 r.
członkowie zarządu Miasta P. oświadczyli, że likwidator MPGM w likwidacji aktem
notarialnym z dnia 14 stycznia 1998 r. zrzekł się na rzecz Miasta P. prawa
użytkowania wieczystego działek i prawa własności budynków m.in. działki nr 22
położonej w P., stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Członkowie
zarządu działając w imieniu Miasta P. i na jego rzecz oświadczyli, że przenoszą
prawo użytkowania wieczystego m.in. wskazanej działki nr 22 położonej w P. przy
ul. Z. 7 na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o.
w P. Jednocześnie wskazali, że przeniesienie to stanowi aport rzeczowy w postaci
zorganizowanej części przedsiębiorstwa po likwidowanym MPGM w P.,
w wykonaniu umowy z dnia 10 czerwca 1994r.
Postanowieniem z dnia 19 maja 1999 r. Sąd Rejonowy w P. odmówił
dokonania wpisu m.in. w księdze wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy
w P. dla nieruchomości położonej w P., ul. Z. stanowiącej działkę 20/1, 20/2, 22, 21
Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w P., jako
użytkownika wieczystego i właściciela budynków, na podstawie wniosku złożonego
przez Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. Sąd wskazał,
iż w dniu 14 stycznia 1998 r. sporządzono akt notarialny, zawierający
oświadczenie o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności
budynków, a wnioskodawca złożył wniosek o wykreślenie z działu II księgi
wieczystej prawa użytkowania wieczystego na rzecz MPGM w P. i wpisania Miasta
P. jako właściciela. Powyższy wniosek został złożony w dniu 3 lutego 1998 r.
i rozpoznany w dniu 23 lipca 1998 r., przez dokonanie wpisu zgodnie z jego treścią.
Sąd Rejonowy stwierdził, że począwszy od dnia 3 lutego 1998 r. prawo
użytkowania wieczystego m. in. na nieruchomości położonej w P., ul. Z.
stanowiącej działkę 20/1, 20/2, 22, 21, wygasło wskutek konfuzji na rzecz tej samej
osoby i zrzeczenia się, a Zarząd Miasta nie mógł przenieść praw nieistniejących.
5
Oświadczeniem z dnia 29 grudnia 1999 r. likwidator i pełnomocnik MPGM
w likwidacji w P. uchylili się od skutków prawnych złożonego pod wpływem błędu
oświadczenia zawartego w akcie notarialnym z dnia 14 stycznia 1998 r.,
dotyczącego m.in. działki nr 22. Wskazali, że o błędzie dowiedzieli się w dniu
17 czerwca 1999 r., gdy wpłynęło postanowienie o odmowie wpisu do księgi
wieczystej. Jednocześnie wnieśli o przywrócenie w działach I-O ksiąg wieczystych
prowadzonych przez Sąd Rejonowy w P., m.in. KW [...], prawa użytkowania
wieczystego gruntu Miasta P. położonego w P., przy ul. Z. [...] stanowiącego działki
20/1 20/2, 22 i 21 oraz prawa własności posadowionych na tym gruncie budynków.
W dniu 28 marca 2001r. referendarz sądowy wpisał m in. prawo użytkowania
wieczystego działki nr 22 na rzecz MPGM w P. w likwidacji.
Aktem notarialnym z dnia 30 stycznia 2002 r., działający w imieniu Miejskiego
Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w likwidacji, likwidator i pełnomocnik
oświadczyli, że w wykonaniu zobowiązania z dnia 10 czerwca 1994 r., dotyczącego
pokrycia przez Miasto P. objętych 72.000 udziałów w spółce pod firmą Miejskie
Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. wkładami niepieniężnymi w
postaci zorganizowanej części MPGM, przenoszą na rzecz spółki pod firmą
Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. z siedzibą w P.
prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynków stanowiących
odrębny od gruntu przedmiot własności, m.in. prawo użytkowania wieczystego
gruntu Miasta P., położonego w P., przy ul. Z. stanowiącego działki 20/1, 20/2, 22,
21.
Decyzją z dnia 19 grudnia 2006 r. Wojewoda [...] stwierdził nieważność decyzji
Naczelnika Dzielnicy P. z dnia 20 lutego 1975 r. W części dotyczącej
wywłaszczenia nieruchomości położonej w P. przy ul. Z. [...] o powierzchni 1.410
m2,
zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] oraz decyzji Prezydenta Miasta P. z
dnia 29 kwietnia 1975 r. w części utrzymującej w mocy wskazaną decyzję.
Decyzją z dnia 24 maja 2007r. Minister Budownictwa utrzymał w mocy
decyzję Wojewody .
Decyzją nr 54 z dnia 29 stycznia 2009 r. Minister Spraw Wewnętrznych
i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody [...] z dnia 1 czerwca 1993
6
r. w części stwierdzającej nabycie przez Miasto P. z mocy prawa nieodpłatnie
własności nieruchomości położonej w P., działka nr 22, o powierzchni 1.410 m2
,
obręb Ś., arkusz mapy 15. W uzasadnieniu Minister wskazał, iż podstawową
przesłanką komunalizacji mienia z mocy prawa jest to, aby stanowiło ono własność
Skarbu Państwa w dniu wejścia w życie tej ustawy. Nieruchomość obejmująca
działkę 22 przeszła na własność Skarbu Państwa na podstawie decyzji
wywłaszczeniowych, co do których Wojewoda stwierdził ich nieważność, zaś
stwierdzenie nieważności decyzji wywołuje skutek prawny ex tunc, co oznacza, że
Skarb Państwa nie był właścicielem przejętej nieruchomości, a posługiwał się
wadliwym tytułem własności, uzyskanym z rażącym naruszeniem prawa, zaś
nieruchomość taka, nie może być przedmiotem komunalizacji.
W dniu 19 maja 2005 r. J. S., P.W., K. C., J. W. i B. W. wystąpili do Sądu
Okręgowego w P. z powództwem o ustalenie nieważności umowy z dnia
30 stycznia 2002r., mocą której Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej w likwidacji przeniosło na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa
Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w P. m in. prawo użytkowania wieczystego
gruntu położonego w P., przy ul. Z. [...] stanowiącego działki 20/1, 20/2, 22, 21.
Jako podstawę swego żądania powodowie wskazali art. 189 k.p.c.
Wyrokiem z dnia 30 października 2008r. Sąd Okręgowy w P. oddalił
powództwo wskazując, że powodowie mogą skorzystać z innej drogi dochodzenia
roszczeń, a mianowicie w oparciu o treść art. 10 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece mogą domagać się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym. Uznał, że nie mają oni interesu prawnego w rozumieniu art. 189
k.p.c., a tym samym czynnej legitymacji procesowej.
Wyrokiem z dnia 27 marca 2008r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację od wyroku
Sądu Okręgowego podzielając stanowisko i argumentację Sądu Okręgowego.
Zgodził się także ze stanowiskiem powodów, że w wyniku złożenia oświadczenia
o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego prawo to wygasło na skutek
konfuzji. W tej sytuacji, aby prawo to mogło przysługiwać MPGM w likwidacji
powinno ono zostać z powrotem ustanowione. Natomiast, oświadczenie
o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli w przedmiocie zrzeczenia mogłoby
7
jedynie stanowić causae dla jego ustanowienia. Mimo wpisania MPGM w likwidacji
do księgi wieczystej, jako użytkownika i właściciela budynków, prawa te nie
powstały.
W dniu 22 marca 2010 r. K. C. wystąpiła z powództwem o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym żądając uzgodnienia treści
księgi wieczystej [...] poprzez nakazanie wykreślenia w dziale II użytkownika
wieczystego nieruchomości i właściciela budynków stanowiących odrębny od
gruntu przedmiot własności. Pozwanym było Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej S.A., a w toku procesu wezwano do udziału w sprawie Miasto P.
Wyrokiem z dnia 24 maja 2011 r. oddalono powództwo. Sąd uznał, że był
związany żądaniem pozwu, natomiast w księdze wieczystej wpisane były dwie
działki: nr 21 i nr 22. Powódka domagała się uzgodnienia treści księgi wieczystej co
do jednej z działek, zaś Sąd nie mógł z urzędu wyłączyć działki nr 22, a żądania
takiego powódka nie zgłosiła.
W księdze wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. dla
nieruchomości położonej przy ul. Z. [...] wpisane są działki nr 22 oraz 21.
Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, co do obu działek,
jest Miasto P., a jako użytkownik wieczysty wpisane jest Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P.
Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za zasadne w świetle art. 10 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd nie podzielił zarzutu braku legitymacji procesowej po stronie pozwanej
i powodowej. Uznał, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma samodzielną
legitymację procesową do wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, bowiem czynność ta, zmierza do
zachowania wspólnego prawa. Po stronie pozwanej występują natomiast dwa
właściwe podmioty: Miasto P., jako ujawniony w księdze wieczystej właściciel
nieruchomości oraz Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej S.A.,
jako następca prawny ujawnionego w księdze wieczystej użytkownika wieczystego
- Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o.
8
Sąd wskazał, że Skarb Państwa, a następnie Miasto P., nigdy nie było
właścicielem nieruchomości, zaś stan prawny nieruchomości w zakresie prawa
własności powinien być taki, jaki istniał przed wydaniem decyzji administracyjnych,
które następnie unieważniono. Wówczas, ujawnionym w księdze wieczystej
właścicielem działki był W. P., a obecnie jako właściciele nieruchomości winni być
wpisani jego spadkobiercy.
Odnośnie zagadnienia istnienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz
Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o., Sąd stwierdził,
że umowa z dnia 10 czerwca 1994 r. nie przenosiła prawa użytkowania
wieczystego na spółkę MPGM, gdyż dopiero powoływała spółkę, a wniesienie
wkładu niepieniężnego przez wspólnika Miasto P. mogło nastąpić dopiero po
zarejestrowaniu spółki.
W ocenie Sądu, prawo użytkowania wieczystego działki nadal pozostawało
w rękach MPGM w likwidacji. Likwidator dysponując zezwoleniem Zarządu Miasta
P. złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o zrzeczeniu się prawa
użytkowania wieczystego. Sąd doszedł do wniosku, że w wyniku zrzeczenia się
prawo użytkowania wieczystego wygasło. Sąd wskazał, że oświadczenie
likwidatora MPGM, legitymującego się upoważnieniem zarządu miasta zostało
złożone w formie aktu notarialnego i w dniu 3 lutego 1998 r. został złożony wniosek
o wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej. W tej dacie zatem, prawo
użytkowania wieczystego i prawo własności posadowionych na gruncie budynków
przysługujące MPGM w likwidacji, przestało istnieć.
Sąd wskazał, że skoro prawo użytkowania wieczystego przestało istnieć na
rzecz MPGM w likwidacji, to nie można było nim już później skutecznie
rozporządzić, a tym samym umowa z 30 stycznia 2002r. nie mogła wywołać
skutków prawnych.
Sąd nie podzielił stanowiska, że nabycie przez Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. użytkowania wieczystego zostało wpisane do
księgi wieczystej i jest chronione przez rękojmię, wskazując, iż rękojmia nie ma
zastosowania w razie nabycia prawa użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość
nie jest własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
9
W takiej sytuacji, dochodzi do zderzenia się zasady rękojmi z zasadą
dopuszczalności ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości
stanowiącej własność tylko tych dwóch wymienionych podmiotów. Wówczas należy
przyznać pierwszeństwo drugiej z tych zasad.
Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość objęta księgą wieczystą [...]
obejmuje dwie działki: nr 21 i nr 22. Oczywistym jest, że nieruchomość wpisana do
księgi wieczystej nie może mieć różnych właścicieli w odniesieniu do dwóch
różnych działek. Skoro istnieją podstawy do ustalenia, że właścicielem działki nr 22
nie jest Miasto P. lecz spadkobiercy W. P., to należało tę działkę odłączyć ze
wskazanej księgi wieczystej i urządzić dla niej nową księgę, gdzie jako właściciele,
zostaną wpisani spadkobiercy W. P.
Sąd drugiej instancji uznał, że rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego odpowiada
treści dochodzonego przez powoda roszczenia, a sentencja, wbrew stanowisku
strony apelującej, powtarza sformułowania zawarte w pozwie. Wskazał,
że uzgodnienie treści księgi wieczystej polegać miało na ustaleniu,
że w odniesieniu do działki nr 22 prawo własności winno zostać wpisane na rzecz
określonych osób fizycznych, a prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo
własności budynków nie istnieje, zaś zrealizowanie tego roszczenia miało z kolei
nastąpić przez nakazanie odłączenia działki nr 22 z dotychczasowej księgi
wieczystej. Wskazano, że orzeczenie o nakazaniu odłączenia jednej z działek
z dotychczasowej księgi wieczystej, zamieszczono po rozstrzygnięciu dotyczącym
uzgodnienia treści tej księgi w odniesieniu do danej działki, jest wyłącznie kwestią
redakcyjną, a oba rozstrzygnięcia w swej istocie składają się na jedno orzeczenie,
które należy postrzegać jako całość.
Sąd ad quem nie podzielił stanowiska, że oświadczenie o zrzeczeniu się
prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków złożone w dniu
14 stycznia 1998r. przez likwidatora MPGM w likwidacji było pozbawione skutków
prawnych. Wskazano, że Zarząd Miasta P. uznał przedsiębiorstwo komunalne
MPGM za zlikwidowane dopiero w dniu 31 października 2001 r., a postanowienie o
wykreśleniu tego przedsiębiorstwa z rejestru przedsiębiorców KRS zapadło 17
października 2002 r., w związku z czym nie ma podstaw do kwestionowania
10
uprawnienia likwidatora MPGM w likwidacji do złożenia w dniu 1 stycznia 1998 r.
oświadczenia o zrzeczeniu się należącego do tego przedsiębiorstwa prawa
użytkowania wieczystego spornego gruntu, zaś zrzeczenie się stanowiło element
założonej pierwotnie przez Miasto P. koncepcji prywatyzacji MPGM. Sąd zaznaczył,
że likwidacją jest dłuższy proces niesprowadzający się z pewnością tylko do
podjęcia przez odpowiedni organ decyzji o likwidacji. Za „mienie zlikwidowanego
przedsiębiorstwa" należy zatem uznać mienie pozostałe po likwidacji, które
uprzednio nie zostało rozdysponowane przez likwidatora działającego w granicach
swego ustawowego umocowania. Sąd uznał, że w dyspozycji organu
założycielskiego pozostawało mienie zlikwidowanego przedsiębiorstwa
rozumianego jako zespół składników materialnych i niematerialnych,
przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych i zachowującego
swój byt po likwidacji przedsiębiorstwa w znaczeniu podmiotowym, następującej z
chwilą wykreślenia go z rejestru przedsiębiorstw państwowych. Odmienne
rozwiązanie pozostawałaby w oczywistej sprzeczności z prawnym usytuowaniem
likwidatora, do którego uprawnień należy zarządzanie mieniem zlikwidowanego
przedsiębiorstwa i jego reprezentacja, w zastępstwie dotychczas funkcjonujących
organów.
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zarzut naruszenia art. 37 ustawy
o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych jest niespójny z innymi zarzutami
apelacji i poglądami wyrażanymi w jej uzasadnieniu. Skarżący jednocześnie
dowodził, że był chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, co może
mieć znaczenie jedynie przy ocenie skutków umowy z dnia 30 stycznia 2002 r.
zawartej pomiędzy MPGM w likwidacji a MPGM Spółka z o.o., której przedmiotem
było przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na spółkę. Ponadto wskazano,
że stanowisko o skutku rozporządzającym umowy spółki jest sprzeczne
z czynnościami podejmowanymi przez Miasto P., MPGM w likwidacji, jak również
poprzednika prawnego samego skarżącego, tj. MPGM Spółka z o.o., skoro
podstawą wpisu do księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu na
rzecz MPGM Spółka z o.o. w P. były umowa spółki z dnia 10 czerwca 1994 r. wraz
z umową przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z
dnia 30 stycznia 2002 r. Fakt niewywołania skutku rzeczowego przez umowę spółki
11
nie budził też żadnych wątpliwości podmiotów zaangażowanych w proces likwidacji
MPGM. Podkreślono, że gdyby samo zawarcie umowy spółki skutkowało
przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego, to całkowicie zbędne
i niezrozumiałe byłoby dokonanie przez MPGM w likwidacji zrzeczenia się
powyższego prawa, czy też następnie uchylenie się od skutków prawnych
oświadczenia o zrzeczeniu.
Sąd zwrócił uwagę na występującą rozbieżność poglądów co do tego, czy
umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której przewidziano pokrycie
przez wspólnika udziałów wkładami niepieniężnymi, jest umową o podwójnym,
zobowiązująco-rozporządzającym skutku, czy też umową wyłącznie zobowiązującą
do przeniesienia własności wkładu. Wskazano jednak, że w orzecznictwie
jednomyślnie opowiadano się jednak za drugim z tych wariantów, przyjmując
w szczególności, że w sytuacji, gdy wspólnik pokrywa swój udział w spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością wkładami niepieniężnymi w postaci użytkowania
wieczystego gruntu, to konieczne jest zawarcie odrębnej umowy w formie aktu
notarialnego dla przeniesienia tego prawa na rzecz spółki po jej zarejestrowaniu
przez sąd. Zdaniem Sądu, postanowienie umowy spółki z o.o. o wniesieniu wkładu
niepieniężnego stanowi jedynie podstawę zapewnienia przejścia aportu na spółkę
po jej zarejestrowaniu. Uzależnienie przez ustawodawcę przeniesienia
deklarowanego przez wspólnika w umowie spółki wkładu niepieniężnego od
zawarcia po zarejestrowaniu spółki odrębnej umowy między spółką a wspólnikiem,
uzasadnione jest tym, że w momencie powstania zobowiązania do wniesienia
aportu spółka jeszcze nie istnieje i nie może być podmiotem prawa własności.
Zawarte w umowie spółki zobowiązanie do wniesienia wkładu niepieniężnego, jest
przy tym w istocie zobowiązaniem warunkowym, zaciągniętym pod warunkiem,
że spółka dojdzie do skutku.
Sąd odwoławczy uznał, że poprzednik prawny skarżącego - MPGM Spółka
z o.o., nie nabył prawa wieczystego użytkowania spornego gruntu na podstawie
umowy spółki z dnia 10 czerwca 1994 r., zaś w dniu 30 stycznia 2002 r. prawo
w ogóle nie istniało, choć było ujawnione w księdze wieczystej. Zachodziła tym
samym niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym
w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Zdaniem Sądu prawo
12
wieczystego użytkowania, które przedsiębiorstwo komunalne MPGM nabyło z mocy
prawa na podstawie art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, utraciło swój byt na skutek
złożenia w dniu 14 stycznia 1998 r. przez MPGM w likwidacji oświadczenia
o zrzeczeniu się tego prawa.
Sąd wyraził zapatrywanie, że uchylenie się w dniu 29 grudnia 1999 r. przez
MPGM w likwidacji od skutków prawnych oświadczenia o zrzeczeniu się prawa
użytkowania wieczystego nie mogło prowadzić do jego „restytucji". Co do zasady,
uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli ma wprawdzie moc
wsteczną i powoduje nieważność czynności prawnej, lecz oceniając oświadczenie
z dnia 29 grudnia 1999 r. Sąd wskazał na szczególną konstrukcję prawa
użytkowania wieczystego, polegającą na tym, że jego powstanie oraz ustanie
uzależnione jest nie tylko od czynności prawnych dokonywanych przez właściciela
gruntu i użytkownika wieczystego, ale i od konstytutywnego wpisu do księgi
wieczystej. Również w przypadkach, gdy użytkowanie wieczyste powstaje z mocy
samego prawa, podlega ono ujawnieniu w księdze wieczystej i wówczas jego
przeniesienie oraz wygaśnięcie uzależnione jest od dokonania stosownych wpisów
w księdze wieczystej. O prawnym bycie użytkowania wieczystego, zawsze
decyduje zatem zdarzenie prawne, z którym ustawa wiąże jego powstanie lub
ustanie, oraz dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej. Zaznaczono,
że złożone przez MPGM w likwidacji w dniu 14 stycznia 1998 r. oświadczenie
o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego spornej działki stanowiło
podstawę wykreślenia tego prawa z księgi wieczystej ze skutkiem od dnia 3 lutego
1998 r. W wyniku tych czynności, przysługujące pierwotnie MPGM w likwidacji
użytkowanie wieczyste wygasło, tracąc definitywnie swój byt prawny. Złożenie
następnie przez MPGM w likwidacji oświadczenia o uchyleniu się od skutków
prawnych oświadczenia, wprawdzie doprowadziło do unieważnienia tego
oświadczenia, jednak nie mogło skutkować „przywróceniem" prawa użytkowania
wieczystego, skoro jego ustanie związane było w równym stopniu z wykreśleniem
z księgi wieczystej. W ocenie Sądu oświadczenie z dnia 29 grudnia 1999 r. nie
mogło doprowadzić do wyeliminowania skutków wiążących się z prawomocnym
wykreśleniem i stanowić podstawy restytucji wpisu prawa do księgi wieczystej. Sąd
13
wskazał, że z ponownym ustanowieniem tego prawa, nie jest równoznaczne
dokonanie przez referendarza sądowego wpisu prawa użytkowana wieczystego na
rzecz MPGM w likwidacji, gdyż wpis ten dotyczył prawa w rzeczywistości
nieistniejącego, a sam wpis w księdze wieczystej nie jest zdarzeniem, z którym
ustawa wiąże powstanie prawa użytkowania wieczystego.
Sąd Okręgowy uznał za niezasadne zarzuty naruszenia art. 3, 5 i 6 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 6 i 7 k.c., zmierzające do wykazania,
że nabycie przez MPGM Spółkę z o.o. przedmiotowego prawa wieczystego
użytkowania chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wskazano,
że rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz
nabywcy działającego w złej wierze. Sąd uznał, że skoro nieodpłatność
rozporządzenia jest przesłanką negatywną działania rękojmi, to ciężar
udowodnienia jej wystąpienia spoczywa na tym, kto kwestionuje działanie rękojmi.
Wyrażenie odmiennego stanowiska przez Sąd Rejonowy nie podważyło jednak
trafności zaskarżonego wyroku, bowiem poczynione przez ten Sąd ustalenia,
pozwoliły na stwierdzenie, że dokonane na rzecz MPGM Spółki z o.o.
rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego, było nieodpłatne w rozumieniu
art. 6 ust. 1 ustawy.
Sąd ad quem nie podzielił zgłoszonego w apelacji MPGM S.A. zarzutu
naruszenia art. 6 k.c. i art. 7 k.c. oraz art. 6 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece. Uznał, że w okolicznościach niniejszy sprawy domniemanie dobrej wiary
poprzednika pozwanego zostało obalone w odniesieniu do rozporządzenia
będącego konsekwencją umowy z dnia 30 stycznia 2002 r. Zaznaczono, że MPGM
Spółka z o.o. w chwili zawierania umowy powinno powziąć wątpliwości co do tego,
czy MPGM w likwidacji rzeczywiście przysługuje ujawnione w księdze wieczystej
prawo użytkowania wieczystego spornej działki. Nadto, miał możliwość
rozstrzygnięcia tych wątpliwości bez podejmowania szczególnych działań lub
wykazywania ponadprzeciętnych staranności. W ocenie Sądu, przy zachowaniu
choćby przeciętnej staranności, MPGM Spółka z o.o. miało możliwość pozyskania
informacji o rzeczywistym stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości.
14
Powyższy wyrok Sądu Okręgowego, został zaskarżony w całości dwiema
skargami kasacyjnymi, zarówno pozwanego Miasta P., jak i pozwanego Miejskiego
Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej S.A. w P.
Jako podstawy skargi wniesionej przez Miasto P. wskazano naruszenie:
- art. 84 k.c. w związku z art. 88 k.c. przez przyjęcie, że skuteczne oświadczenie
o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia o zrzeczeniu się prawa
użytkowania wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości stanowi causae dla
ponownego ustanowienia tego prawa na rzecz dotychczasowego użytkownika
wieczystego;
- art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i art. 179
k.c. przez przyjęcie, że skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli
o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego przez likwidatora stanowiło
wyłącznie causae dla ponownego ustanowienia tego prawa na rzecz
dotychczasowego użytkownika wieczystego;
- art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez przyjęcie, że zła
wiara nabywcy zachodzi, jeżeli nie zachował on należytej staranności, jak również,
że wniesienie prawa użytkowania wieczystego do spółki z o.o. w zamian za udziały
w kapitale zakładowym jest czynnością nieodpłatną.
Jako podstawy skargi wniesionej przez Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej S.A. w P. wskazano naruszenie:
- art. 246 § 1 i 2 k.c. przez jego nieuzasadnione zastosowanie do zrzeczenia się
użytkowania wieczystego nieruchomości dokonanego przez komunalną osobę
prawną;
- art. 16 ust. 1 i 2 ustawy dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami
poprzez ich niezastosowanie;
- art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez
jego rozszerzającą wykładnię;
- art. 84 § 1 i 2 w zw. z art. 88 § 1 i 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie;
15
- art. 5 w zw. z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez ich
niewłaściwe zastosowanie,
- art. 5 w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 oraz art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
i art. 7 k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W obu skargach kasacyjnych zostały powołane wyłącznie zarzuty naruszenia
prawa materialnego w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej, przewidzianej w art.
3983
§ 1 pkt. 1 k.p.c. W konsekwencji, według art. 398¹³ § 2 k.p.c., w postępowaniu
kasacyjnym, Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi
podstawę zaskarżonego orzeczenia. Związanie to oznacza, że ocena zarzutów
naruszenia prawa materialnego, podniesionych w skargach kasacyjnych, może
odbywać się wyłącznie w odniesieniu do dokonanych przez sąd drugiej instancji
ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę zaskarżonego orzeczenia.
Podkreślić trzeba, że zarzuty wyartykułowane w skardze kasacyjnej
pozwanego Miasta P. zostały również ujęte w treści skargi kasacyjnej drugiego z
pozwanych, tj. Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej Spółki
Akcyjnej w P., co daje możliwość dokonania ich łącznej oceny.
W pierwszym rzędzie wymagała analizy kwestia charakteru i skutków
prawnych zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego i prawa własności
budynków posadowionych na gruncie obciążonym tym prawem, przez Miejskie
Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej w P. w likwidacji, (dalej: MPGM), na
rzecz Miasta P.
Przypomnieć trzeba, że powyższej, jednostronnej czynności prawnej
dokonano 14 stycznia 1998 r. W tym czasie obowiązywał art. 16 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741) –
dalej: u.g.n. - o następującej treści:
- ust. 1 państwowa lub komunalna osoba prawna może zrzec się własności lub
użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub
gminy. Do zrzeczenia się tych praw stosuje się odpowiednio przepis art. 179
Kodeksu cywilnego,
16
- ust. 2 w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem własności lub
użytkowania wieczystego komunalnej osoby prawnej zrzeczenie się wymaga zgody
zarządu gminy, na której terenie nieruchomość jest położona. Z chwilą zrzeczenia
się nieruchomość staje się przedmiotem własności albo przedmiotem użytkowania
wieczystego tej gminy.
W obrębie instytucji zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, toczyła
się dyskusja, zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze, odnośnie dwóch problemów.
Po pierwsze, rozważano możliwość zrzeczenia się przez użytkownika
wieczystego przysługującego mu prawa pod względem podmiotowym.
Zastanawiano się, czy przysługuje mu takie uprawnienie w przypadkach innych, niż
te, które zostały wskazane w ustawie.
Po drugie, poszukiwano najodpowiedniejszej podstawy prawnej takiego
zrzeczenia.
W uzasadnieniu uchwały z dnia 13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13,
opublikowanej w OSNC 2014, nr 10, poz. 100, Sąd Najwyższy dokonał analizy
dotychczasowych poglądów na ten temat, zajmując stanowisko, że w doktrynie
i orzecznictwie, do czasu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca
2005 r., K 9/04, dominował pogląd, że użytkownik wieczysty może zrzec się
przysługującego mu prawa także w innych przypadkach, a nie tylko wtedy, gdy
przepis wyraźnie na to zezwala. Podstawy prawnej do takiego zrzeczenia
upatrywano w stosowanym w drodze analogii art. 179 k.c. (uzasadnienie uchwały
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04,
OSNC 2005, nr 5, poz. 74, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca
2006 r., V CSK 131/06, niepublikowane i wyrok Sądu Najwyższego z dnia
16 stycznia 2009 r., V CSK 259/08, OSNC-ZD 2009, nr D, poz. 98).
W uzasadnieniu wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, Trybunał
Konstytucyjny wyraził pogląd, że ze względu na to, iż użytkowanie wieczyste jest
prawem na rzeczy cudzej, właściwsze jest sięganie w drodze analogii po art. 246
k.c. Podobny pogląd pojawił się także w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który
przyjął, że podstawowe znaczenie przy ocenie możliwości zrzeczenia się
użytkowania wieczystego powinien odgrywać stosowany w drodze analogii art. 246
17
k.c., natomiast rozważając w jakiej formie ma nastąpić zrzeczenie, odwołał się do
art. 179 k.c. (postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, OSNC 2006,
nr 7-8, poz. 125 oraz uchwały: z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 2/06, OSNC 2007,
nr 3, poz. 39 i z dnia 23 sierpnia 2006 r. III CZP 60/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 81).
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, kwestia możliwości zrzeczenia
się prawa użytkowania wieczystego przez MPGM, nie budzi zastrzeżeń. Podmiot
ten bowiem, stanowił przedsiębiorstwo komunalne. Posiadał zatem status
komunalnej osoby prawnej w rozumieniu dyspozycji art. 16 ust. 1 u.g.n. Przepis ten
wprost stanowił, że państwowa lub komunalna osoba prawna może zrzec się
własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz
Skarbu Państwa lub gminy.
W przypadku dokonania zrzeczenia się przez komunalną osobę prawną,
w ust. 2 cytowanego powyżej art. 16 u.g.n., wprowadzono nadto szczególne
uregulowanie.
Po pierwsze, wymagana była zgoda zarządu gminy, na której terenie
nieruchomość była położona.
Po drugie wskazano, że z chwilą zrzeczenia się nieruchomość staje się
przedmiotem własności albo przedmiotem użytkowania wieczystego tej gminy.
Przesłanka uzyskania wymaganej zgody zarządu gminy została spełniona
w przedmiotowej sprawie.
Pozostaje zatem do omówienia problem relacji pomiędzy uregulowaniem
zawartym w art. 16 ust. 2 zd. 2 u.g.n., a wskazanymi już powyżej wypowiedziami,
głównie judykatury, na temat podstawy do realizacji uprawnienia w postaci
zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego i skutków prawnych tej czynności.
Wydaje się, że aktualnie bardziej powszechne jest stanowisko – poparte
autorytetem Trybunału Konstytucyjnego i wieloma orzeczeniami Sądu Najwyższego
– według którego podstawowe znaczenie przy ocenie możliwości zrzeczenia się
użytkowania wieczystego powinien odgrywać stosowany w drodze analogii art. 246
k.c., natomiast rozważając w jakiej formie ma nastąpić zrzeczenie, należy odwołać
się do art. 179 k.c.
18
Przyjęcie powyższego stanowiska, pociąga za sobą skutek w postaci
wygaśnięcia prawa (art. 246 § 1 k.c.). Ponadto w sytuacji, gdy ustawa nie stanowi
inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia
potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (art. 246 § 2 k.c.).
Nie negując co do zasady powyższego zapatrywania, należy zwrócić jednak
uwagę na to, że art. 16 ust. 2 u.g.n., wprost wskazywał na konsekwencje prawne
dokonanego zrzeczenia. Otóż stanowił on, że z chwilą zrzeczenia się nieruchomość
staje się przedmiotem własności albo przedmiotem użytkowania wieczystego
określonej gminy, a zatem, ustawodawca określił normatywny skutek zrzeczenia się
m.in. prawa użytkowania wieczystego dokonanego przez komunalną osobę prawną.
W judykaturze zauważono ten problem i wyrażono zapatrywanie,
że okoliczność, iż użytkowanie wieczyste jest, tak jak prawa rzeczowe ograniczone,
prawem na rzeczy cudzej, skłania do przyjęcia, że oświadczenie użytkownika
wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa powinno być złożone
właścicielowi nieruchomości. Do tego upoważnia zastosowanie w drodze analogii
art. 246 § 1 k.c. Wskazana wyżej istotna cecha charakterystyczna użytkowania
wieczystego prowadzi także do zastosowania do skutków zrzeczenia się tego
prawa - w drodze analogii - art. 246 § 1 k.c. i uznania, że zrzeczenie się
użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie. Podkreślono jednocześnie –
co jest istotne z punktu widzenia przedmiotu rozpoznawanej sprawy - że art. 16 ust.
1 u.g.n. stanowiący, że państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się
użytkowania wieczystego odpowiednio "na rzecz" Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego, jest natomiast przepisem szczególnym, samodzielnie
określającym skutek zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez podmioty,
których dotyczy hipoteza tego przepisu (por. uzasadnienie postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7-8,
poz. 125).
Należy przyjąć, że przepis art. 16 ust. 2 u.g.n. stanowił autonomiczną
podstawę określającą skutki prawne zrzeczenia się prawa użytkowania
wieczystego przez komunalną osobę prawną, bez potrzeby sięgania, w drodze
analogiae legis, do innych przepisów prawa, w tym art. 246 k.c. Oczywiście,
19
sformułowanie zawarte w art. 16 ust. 1 zd. 2 cytowanej powyżej ustawy,
a mianowicie, że do zrzeczenia się tych praw stosuje się odpowiednio przepis art.
179 Kodeksu cywilnego, należy interpretować – o czym była już mowa powyżej –
w kontekście wymaganej formy czynności prawnej, w jakiej miało nastąpić
zrzeczenie.
W konsekwencji, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, Miasto P.,
wskutek dokonanego zrzeczenia, nabyło prawo użytkowania wieczystego.
Podkreślenia wymaga, że w takiej sytuacji, prawo to nie wygasło w związku
z czynnością zrzeczenia, o czym stanowi art. 246 § 1 k.c., gdyż art. 16 ust. 2 u.g.n.
wyłączył zastosowanie tego przepisu prawa. Jednakże, wygasło ono w drodze
konfuzji. Przypomnieć bowiem należy, że Miasto P. było wówczas właścicielem
nieruchomości, która była obciążona rzeczonym prawem użytkowania wieczystego.
Zastosowanie normy prawnej, wynikającej z treści art. 16 ust. 2 u.g.n.,
pociąga za sobą jeszcze dalsze konsekwencje prawne. Otóż, z chwilą zrzeczenia
się, a więc w momencie złożenia skutecznego, jednostronnego oświadczenia woli,
nieruchomość stawała się przedmiotem własności albo przedmiotem użytkowania
wieczystego danej gminy. Pierwotny sposób nabycia przez gminę prawa
użytkowania wieczystego, nie wymagał zatem dla swojej skuteczności podjęcia
jakichkolwiek dalszych czynności. W szczególności, ani do wygaśnięcia tego prawa
po stronie MPGM, ani do jego nabycia przez Miasto P., nie był wymagany
konstytutywny wpis w księdze wieczystej.
Należy zauważyć, że art. 27 u.g.n. stanowi, że oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy
wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Wobec tego, wpisu konstytutywnego wymagają czynności w postaci
ustanowienia użytkowania wieczystego i przeniesienia tego prawa w drodze umowy.
Innych przypadków ustawa nie przewiduje. Zwrócono uwagę w orzecznictwie,
że nabycie przysługującego przedsiębiorstwu państwowemu prawa użytkowania
wieczystego przez jednoosobową spółkę Skarbu Państwa, powstałą w wyniku
przekształcenia tego przedsiębiorstwa na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia
30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych
20
(Dz. U. Nr 118, poz. 561 ze zm.), nie wymaga wpisu do księgi wieczystej (por.
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2002 r., III CZP 71/02, OSNC 2003
nr 10 poz. 133).
W uzasadnieniu tego orzeczenia, Sąd Najwyższy wyjaśnił m.in.,
że w sytuacji, gdy nabycie użytkowania wieczystego nastąpiło z dniem 5 grudnia
1990 r. z mocy prawa w drodze tzw. uwłaszczenia, przewidzianego w ustawie
z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm., por. art. 200 u.g.n.),
wpis uprawnionego z tytułu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma
jedynie charakter deklaratoryjny. Nie jest to jedyne odstępstwo od zasady,
że koniecznym warunkiem nabycia użytkowania wieczystego jest wpis do księgi
wieczystej. Zasada ta dotyczy - jak wynika z art. 27 zdanie drugie u.g.n. -
ustanowienia oraz przeniesienia użytkowania wieczystego w drodze umowy.
Wpis do księgi wieczystej nie jest natomiast przesłanką konstytutywną dla
powstania użytkowania wieczystego, jeżeli nabycie tego prawa nastąpiło z mocy
ustawy (por. np. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 67). Stanowisko
takie jest przyjmowane również w nauce prawa, przy czym przykładowo wskazuje
się na nabycie użytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia (art. 922 k.c.)
lub zasiedzenia biegnącego przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkowaniu
(por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r.,
III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259).
Podsumowując dotychczasowe rozważania, należy stwierdzić,
że uzasadnione okazały się zarzuty naruszenia: art. 246 § 1 i 2 k.c., art. 16 ust. 1
i 2 u.g.n. oraz art. 27 u.g.n.
Nie powinno być wątpliwości, że zrzeczenie się prawa użytkowania
wieczystego, jako jednostronna czynność prawna, obejmująca oświadczenie woli
dotychczasowego użytkownika wieczystego nieruchomości, podlega przepisom
o wadach oświadczenia woli, zawartym w art. 82-88 k.c.
Z poczynionych przez Sąd ad quem ustaleń faktycznych wynika, że MPGM
skutecznie uchyliło się od skutków prawnych jednostronnego oświadczenia woli
21
o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego, złożonego pod wpływem błędu.
Sąd drugiej instancji wskazał, że złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków
prawnych rzeczonego oświadczenia woli, wprawdzie doprowadziło do
unieważnienia tego oświadczenia, jednak nie mogło skutkować przywróceniem
prawa użytkowania wieczystego, skoro jego ustanie związane było w równym
stopniu z wykreśleniem z księgi wieczystej.
Wskazano już powyżej, że w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej
sprawy, zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego przez MPGM, jak i nabycie
tego prawa przez Miasto P., nie wymagało konstytutywnego wpisu do księgi
wieczystej. Stąd, argumentacja Sądu drugiej instancji, obejmująca to zagadnienie,
okazała się nieprzydatna.
Przypomnieć należy, że zrzeczenie się prawa własności nieruchomości
stanowi postać rozporządzania rzeczą w rozumieniu art. 140 k.c.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednoznacznie przyjęto, że skuteczne
uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy
sprzedaży nieruchomości (art. 84 i 88 k.c.), wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe
w zakresie przeniesienia własności (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
24 kwietnia 2014 r., III CSK 93/13, niepublikowany, wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 600/12, OSNC-ZD 2014, nr 2, poz. 26).
Brak jest jakichkolwiek przeszkód jurydycznych, aby powyższe stanowisko,
nie miało również analogicznego zastosowania do określenia konsekwencji
prawnych skutecznego uchylenia się od skutków jednostronnego oświadczenia woli,
z powodu błędu, co do treści zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego.
Wzruszenie czynności prawnej powoduje zniweczenie stosunku zobowiązaniowego
ze skutkiem wstecznym (ex tunc).
Złożenie oświadczenia o uchyleniu się od oświadczenia woli sprawia,
że zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego, nie wywiera jakichkolwiek
skutków prawnych. Upada skutek rozporządzający i prawo użytkowania
wieczystego, bez konieczności podejmowania jakichkolwiek dalszych czynności
prawnych, automatycznie powraca do zrzekającego się.
22
W rezultacie, trafny okazał się zarzut naruszenia art. 84 § 1 i 2 k.c. w zw. z art.
88 § 1 i 2 k.c.
W niniejszej sprawie bezspornym jest, że decyzje, na podstawie których
przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa, a później
Miasta P., zostały unieważnione. Prawo własności powróciło zatem do następców
prawnych W. P. Przed tym faktem, prawo to zostało obciążone prawem
użytkowania wieczystego na rzecz MPGM, które zostało ujawnione w księdze
wieczystej. Następnie, umową z dnia 30 stycznia 2002 r., w wykonaniu
zobowiązania z dnia 10 czerwca 1994 r., dotyczącego pokrycia przez Miasto P.
objętych 72000 udziałów w spółce pod firmą Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki
Mieszkaniowej spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na spółkę tę zostało
przeniesione m.in. rzeczone prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem
własności budynków.
Wobec tego, zaistniała sytuacja, w której na osobę trzecią zostało
przeniesione prawo użytkowania wieczystego, obciążającego nieruchomość, która
przestała być przedmiotem własności ze skutkiem wstecznym, zarówno Skarbu
Państwa, jak i Miasta P. Prawo własności bowiem zostało przywrócone osobom
fizycznym. Oczywiście, na chwilę dokonywania czynności z dnia 30 stycznia 2002
r., jako właściciel przedmiotowej nieruchomości, figurowało Miasto P.
W tak zaistniałej sytuacji faktycznej, a priori wymagało rozważenia
zagadnienie, czy nabywca prawa użytkowania wieczystego, a więc Miejskie
Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością, co do zasady, jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg
wieczystych.
Problem ten był już przedmiotem zainteresowania judykatury i rozwiązywany
był niejednoznacznie. Przeglądu stanowisk na ten temat dokonał Sąd Najwyższy
w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., II CSK 451/12, OSNC 2014, nr 4,
poz. 46. Wskazano tam m.in., że zagadnienie, czy rękojmia wiary publicznej
ksiąg wieczystych może chronić nabywcę użytkowania wieczystego na
podstawie czynności prawnej, w razie istnienia wadliwego wpisu w księdze
wieczystej jako właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa lub
23
jednostki samorządu terytorialnego, było przedmiotem rozbieżnych stanowisk
judykatury.
Zgodnie z jednym poglądem, nabycie użytkowania wieczystego
w przedstawionej sytuacji jest wyłączone ze względu na pierwszeństwo zasady
określonej w art. 232 k.c.; ustanowienie użytkowania wieczystego bowiem jest
możliwe wyłącznie na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa.
Podniesiono również argument, że na podstawie rękojmi nie można nabyć prawa,
które w ogóle nie mogło powstać, jak również, że umowa o oddanie
w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność osoby fizycznej byłaby
nieważna, a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni jedynie ważne
nabycie prawa od nieuprawnionego (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia
21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSNCP 1969, nr 5, poz. 93, z dnia 14 maja
1986 r., II CR 28/86, OSNCP 1987, nr 8, poz. 122, z dnia 18 lipca 2000 r., IV CKN
67/00, niepublikowany, z dnia 29 listopada 2005 r., III CK 366/05, niepublikowany
oraz z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, "Przegląd Sądowy" 2008, nr 11-12,
s. 194).
Zgodnie z poglądem przeciwnym, zasada wiarygodności ksiąg wieczystych
obejmuje także prawo użytkowania wieczystego. Jako dominujący argument
wskazano, że zasada ta nie powinna ustępować regule wyrażonej w art. 232 k.c.,
gdyż nieruchomość może zmienić swój status prawny, a wadliwe postępowanie
Skarbu Państwa prowadzące do takiej zmiany, nie może pozbawiać użytkownika
wieczystego ochrony nawet w stosunku do rzeczywistego właściciela gruntu
(wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 października 1989 r., III CRN 298/89,
niepublikowany i z dnia 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96, niepublikowany).
Stanowisko to zostało przyjęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia
15 lutego 2011 r., III CZP 90/10 (OSNC 2011, nr 7-8, poz. 76), w której Sąd
Najwyższy dokonał wykładni art. 5 u.k.w.h., zakładając istnienie dwóch skutków
prawnych działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabycia prawa
użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) oraz nabycia
prawa własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę
samorządu terytorialnego (skutek wtórny i pochodny). Takie samo stanowisko
zostało zajęte w wyroku z dnia 8 września 2011 r., III CSK 159/09
24
(niepublikowanym), odnoszącym się do sytuacji, w której szkoła wyższa nabyła
z mocy prawa na podstawie art. 182 u.s.w. prawo wieczystego użytkowania
gruntu stanowiącego wówczas własność Skarbu Państwa, zbyła je osobie trzeciej,
a następnie Skarb Państwa utracił prawo własności nieruchomości.
Stanowisko to, chociaż krytykowane przez część przedstawicieli doktryny,
można uznać za utrwalone, co do pozytywnego przesądzenia o tym, że rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych może chronić nabywcę użytkowania
wieczystego na podstawie czynności prawnej, w razie istnienia wadliwego wpisu
w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego.
W rezultacie, podzielając powyższe zapatrywanie, uznać należało, że co
do zasady, Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością, pozostaje pod ochroną wynikającą z art. 5
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jednolity tekst Dz.
U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) – dalej: u.k.w.h.
Granice tej ochrony wyznacza m.in. art. 6 ust. 1 u.k.w.h. Stanowi on,
że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń
nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
Jednocześnie, w ust. 2 cyt. artykułu, ustawodawca wskazuje, że w złej wierze jest
ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
W pierwszym rzędzie podkreślenia wymaga, że w judykaturze przyjmuje się,
że przez rozporządzenia nieodpłatne w znaczeniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. należy
rozumieć czynności prawne rozporządzające, w przypadku których przysporzenie
majątkowe na rzecz drugiej strony jest aktem szczodrobliwości osoby
rozporządzającej. Najdonioślejszym praktycznie przykładem rozporządzenia
o charakterze aktu szczodrobliwości objętego hipotezą art. 6 ust. 1 u.k.w.h. jest
przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy darowizny.
Wszelkie inne czynności prawne rozporządzające prawami ujawnionymi
w księdze wieczystej, czyli takie, w przypadku których przysporzenie na rzecz
drugiej strony nie jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej,
25
są rozporządzeniami objętymi działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia
2011 r., IV CSK 178/11, OSNC-ZD 2013, z. A, poz. 13).
Wobec tego, słusznie wskazał Sąd ad quem, że powszechnie przyjmuje się,
że wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki jest rozporządzeniem odpłatnym
i stanowi świadczenie ekwiwalentne w stosunku do obejmowanych udziałów.
Jednakże, przedstawiona argumentacja, mająca świadczyć o tym,
że w przedmiotowej sprawie nie zachodzi rozporządzenie o charakterze
odpłatnym, nie jest przekonywująca.
Przypomnieć trzeba, że umową z dnia 30 stycznia 2002 r., w wykonaniu
zobowiązania z dnia 10 czerwca 1994 r., dotyczącego pokrycia przez Miasto P.
objętych 72000 udziałów w spółce pod firmą Miejskie Przedsiębiorstwo
Gospodarki Mieszkaniowej spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na spółkę
tę zostało przeniesione m.in. rzeczone prawo użytkowania wieczystego wraz
z prawem własności budynków.
Miasto P. uzyskało zatem ekwiwalent w postaci udziałów w spółce,
w zamian za przeniesienie na spółkę prawa użytkowania wieczystego.
Pewien problem może wywoływać okoliczność, że przeniesione prawo
użytkowania wieczystego przysługiwało MPGM.
Wobec tego, należy rozważyć w tym miejscu, status prawny MPGM
i charakter mienia, którym ono dysponowało.
Otóż, podkreślono już powyżej, że MPGM było komunalną osobą prawną.
Wskazać trzeba w pierwszej kolejności, że gmina, jako podstawowa jednostka
samorządu terytorialnego mająca osobowość prawną, zarządza mieniem
komunalnym (mieniem gminy) bądź za pomocą gminnych osób prawnych, bądź
też swoich jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej,
będących swoistymi stationes communis.
Do chwili komunalizacji mienia ogólnonarodowego MPGM funkcjonowało
jako przedsiębiorstwo państwowe. W myśl art. 5 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia
10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym
i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32 z 1990 r., poz. 191 ze
26
zm.), jeżeli dalsze przepisy nie stanowią inaczej, mienie ogólnonarodowe
(państwowe) należące do przedsiębiorstw państwowych, dla których organy
określone w pkt 1 pełnią funkcję organu założycielskiego, staje się w dniu wejścia
w życie niniejszej ustawy z mocy prawa mieniem właściwych gmin.
Z kolei, zgodnie z treścią art. 8 ust. 1 powyższej ustawy, przedsiębiorstwa
państwowe, dla których funkcję organu założycielskiego pełnią terenowe organy
administracji państwowej określone w art. 5 ust. 1-3, stając się
przedsiębiorstwami komunalnymi, zachowują osobowość prawną.
W konsekwencji, Miasto P. stało się właścicielem przedmiotowej
nieruchomości, a MPGM uzyskało status komunalnej osoby prawnej. Decyzją
z dnia 21 kwietnia 1994 r. stwierdzono nabycie przez MPGM z dniem 5 grudnia
1990 r. prawa użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości oraz prawa
własności posadowionych na niej budynków.
Należy jednak zauważyć, że w myśl ówcześnie obowiązującego art. 8 ust.
2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r., rada gminy w terminie do dnia 31 grudnia
1991 r. miała obowiązek postanowić o wyborze organizacyjno-prawnej formy
prowadzenia działalności gospodarczej, wykonywanej dotychczas przez
przedsiębiorstwa komunalne. Do czasu wyboru formy organizacyjno-prawnej do
przedsiębiorstw komunalnych miały zastosowanie odpowiednio przepisy
o przedsiębiorstwach państwowych. Ostatecznie, powyższy termin został
przedłużony, kolejnymi nowelizacjami, do dnia 30 czerwca 1994 r.
W judykaturze Sądu Najwyższego podkreślono, że organ założycielski
przedsiębiorstwa komunalnego, będący zarazem pierwotnym podmiotem
własności komunalnej, otrzymał z mocy art. 8 ust. 2 cyt. ustawy z dnia 10 maja
1990 r. kompetencję szczególną, jakiej nie mają inne organy założycielskie
przedsiębiorstw, a mianowicie prawo swobodnego i samodzielnego wyboru
formy organizacyjno-prawnej dla dalszego prowadzenia tej działalności
gospodarczej, jaka dotychczas była wykonywana przez przedsiębiorstwo
(tak: w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 października 1993 r.,
III CZP 136/93, OSNC 1994, nr 4, poz. 81).
27
Sąd Najwyższy podniósł także, że wśród istniejących możliwości
przekształceń przedsiębiorstwa - poza przekształceniem go w spółkę lub
w zakład budżetowy - często wykorzystywaną możliwość stanowiła tzw.
prywatyzacja likwidacyjna w trybie art. 37 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r.
o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 51, poz. 298 ze zm.).
Przepis art. 37 ust. 1 cyt. ustawy stanowił, że organ założycielski, za zgodą
Ministra Przekształceń Własnościowych, może zlikwidować przedsiębiorstwo
państwowe w celu:
1) sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części mienia
przedsiębiorstwa,
2) wniesienia przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części mienia do spółki,
3) oddania na czas oznaczony do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa
lub zorganizowanych części mienia przedsiębiorstwa.
Oczywiście, należy mieć na względzie okoliczność, że zgodnie z treścią cyt.
już art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę
o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U.
Nr 32 z 1990 r., poz. 191 ze zm.), do czasu wyboru formy organizacyjno-prawnej
do przedsiębiorstw komunalnych miały zastosowanie odpowiednio przepisy
o przedsiębiorstwach państwowych.
Odpowiednie zastosowanie tych przepisów oznaczało m.in. to, że organ
założycielski przedsiębiorstwa komunalnego, posiadał prawo swobodnego
i samodzielnego wyboru formy organizacyjno-prawnej dla dalszego prowadzenia
tej działalności gospodarczej, jaka dotychczas była wykonywana przez
przedsiębiorstwo. Wobec tego, nie była wymagana zgoda właściwego ministra.
Z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że Miasto P.
(w istocie Rada Miejska P.) dokonała wyboru organizacyjno-prawnej formy
prowadzenia działalności gospodarczej, wykonywanej dotychczas przez MPGM,
poprzez likwidację tego przedsiębiorstwa komunalnego i wniesienie części
majątku likwidowanego przedsiębiorstwa do spółki.
28
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że organ założycielski
w przypadku przedsiębiorstw komunalnych miał pełną kompetencję w zakresie
procesu likwidacyjnego przedsiębiorstwa. Rola ustanowionego likwidatora,
w istocie, ograniczała się do funkcji wykonawczej. Organ założycielski decydował
o losach mienia likwidowanego przedsiębiorstwa komunalnego. Stąd, uzyskanie
ekwiwalentu przez Miasto P. w postaci udziałów w nowo zawiązanej spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością, świadczyło o odpłatnym charakterze
wniesienia do spółki m.in. rzeczonego prawa użytkowania wieczystego.
Przypomnieć należy, że w myśl art. 6 ust. 2 u.k.w.h. w złej wierze jest ten,
kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Pierwszy aspekt złej wiary w rozumieniu cytowanej powyżej normy
prawnej, nie wywołuje większych wątpliwości. Wymagana jest bowiem
pozytywna wiedza, w potocznym tego słowa znaczeniu, na temat niezgodności
z rzeczywistym stanem prawnym wpisu widniejącego w danej księdze wieczystej.
Z kolei, gdy chodzi o drugi aspekt złej wiary, tj. możliwości łatwego
dowiedzenia się o tej niezgodności, to z pewnością stanowi on przykład zwrotu
niedookreślonego. W jego zrozumieniu pomocne są wskazania zawarte
w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Wyrażono m.in. zapatrywanie, że oceny,
czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z
uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie
przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej
wiary z art. 7 k.c. Zawarty w art. 6 zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć” daje
podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania
szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy
wykazanie zwykłej staranności, a więc, że zapoznał się z treścią księgi
wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada.
Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości czy
podejrzeń (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia z dnia
26 stycznia 2011 r., IV CSK 285/10, niepublikowanego).
29
W innym miejscu uznano, że nie można przyjmować,
że same tylko wątpliwości co do zgodności stanu prawnego
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
uzasadniają przypisanie nabywcy złej wiary Powstanie podejrzeń
i wątpliwości co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi
powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich
wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności,
lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności; wyższa
staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy (tak: wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 14 maja 2010 r., II CSK 66/10, niepublikowany).
W ocenie Sądu drugiej instancji, w rozpoznawanym przypadku MPGM
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w chwili zawierania umowy z dnia
30 stycznia 2002 r., z jednej strony winna powziąć wątpliwości co do tego czy
MPGM rzeczywiście przysługuje ujawnione w księdze wieczystej prawo
użytkowania wieczystego spornej działki, z drugiej strony miała możliwość
rozstrzygnięcia tych wątpliwości bez podejmowania szczególnych działań lub
wykazywania ponadprzeciętnej staranności.
Swoją argumentację, Sąd ad quem oparł na prezentowanej od samego
początku koncepcji definitywnego wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego
i niemożności jego reaktywacji w związku ze złożeniem skutecznego oświadczenia
o uchyleniu się od skutków prawnych jednostronnego oświadczenia woli w postaci
zrzeczenia.
Jednakże wykazano powyżej, że rozwiązanie przyjęte przez Sąd
odwoławczy nie było właściwe. Abstrahowało ono przede wszystkim od
szczególnego uregulowania prawnego zawartego w art. 16 ust. 2 u.g.n. W takiej
zaś sytuacji, przekonanie MPGM spółki z ograniczoną odpowiedzialności, oparte
o stosowny wpis w księdze wieczystej, o przysługiwaniu MPGM rzeczonego prawa
użytkowania wieczystego, było w pełni usprawiedliwione okolicznościami
analizowanego przypadku. Stąd, brak było podstaw do przypisania MPGM spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością złej wiary w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h.
30
Niewątpliwie, działanie domniemań wynikających z treści art. 3 u.k.w.h. i art.
7 k.c., wobec ich niewzruszenia, wzmacniało pozycję prawną pozwanych.
W tym stanie rzeczy, uzasadnione okazały się zarzuty naruszenia: art. 5
u.k.w.h., art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h., a także art. 3 u.k.w.h. i art. 7 k.c.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw.
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.