Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 208/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 stycznia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Wojciech Katner (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Antoni Górski
SSN Barbara Myszka
Protokolant Katarzyna Jóskowiak
w sprawie z powództwa S. (Niemcy)
przeciwko Bankowi […] o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 21 stycznia 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 20 września 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z
rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 20 września 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację
pozwanego Banku […] od wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 28 stycznia 2013
r., którym uwzględnione zostało powództwo S. o ustalenie, że trzy oświadczenia z
dnia 7 marca 2012 r. złożone w imieniu pozwanego Banku, w przedmiocie
rozwiązania umów najmu nieruchomości zawartych w różnych datach nie wywołują
skutków prawnych w postaci rozwiązania tych umów na dzień 21 lipca 2013 r.
W sprawie zostało ustalone, że poprzednicy prawni strony powodowej
i pozwanej zawarli umowy najmu nieruchomości na czas określony. Pierwsza
umowa z dnia 10 stycznia 2008 r. została zawarta na czas do 21 lipca 2015 r.,
z prawem przedłużenia na kolejne trzy lata, do 21 lipca 2018 r., z zastrzeżeniem
złożenia odpowiedniego oświadczenia do 21 marca 2014 r. W umowie
przewidziano możliwość jej wypowiedzenia przez wynajmującego oraz przez
najemcę bez zachowania terminów wypowiedzenia w ściśle określonych
wypadkach. Ponadto strony umówiły się, że najemca może wypowiedzieć umowę
w nieprzekraczalnym terminie do 21 marca 2012 r. ze skutkiem na 21 lipca 2013 r.
Taką samą treść miały pozostałe dwie umowy, z tym tylko, że druga została
zawarta dnia 5 maja 2008 r., a trzecia dnia 23 czerwca 2008 r. Podstawą
uwzględnienia powództwa był art. 673 § 3 k.c., według którego jeśli czas trwania
najmu jest oznaczony, to obie strony umowy mogą wypowiedzieć najem
w wypadkach określonych w umowie. Sąd uznał, że niewymienienie przyczyn
uzasadniających wypowiedzenie przed upływem terminu, na jaki została zawarta
umowa najmu powoduje niedopuszczalność wypowiedzenia, podobnie jak tylko
przewidzenie w umowie możliwości wypowiedzenia. Wskazanie wyłącznie daty do
której możliwe jest złożenie oświadczenia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy
zostało uznane za niespełniające wymagania podania wypadku, jakiego zajście
umożliwia wypowiedzenie umowy najmu przed terminem.
Rozpoznając apelację strony pozwanej Sąd drugiej instancji podzielił
ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, a także jego oceny prawne,
w szczególności co do niedopuszczalności ze względu na treść art. 673 § 3 k.c.
swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, tzn. bez
określenia wypadków uprawniających do takiego wypowiedzenia. Nie wystarczy
3
zatem, zdaniem Sądu Apelacyjnego nadejście określonej daty, jeśli nie towarzyszy
jej podanie przyczyny wypowiedzenia, wcześniej przewidzianej w umowie.
W skardze kasacyjnej pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie
przepisów postępowania, tj. art. 316 § 1 w związku z art. 391 § 1, art. 189, art. 378
§ 1 i art. 382 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu tego, że powód nie miał
interesu prawnego w wystąpieniu z powództwem o ustalenie w niniejszej sprawie,
w chwili zamknięcia rozprawy apelacyjnej, ze względu na datę 21 lipca 2013 r.,
po której nastąpieniu rozwiązaniu miały ulec odnośne umowy najmu wskutek ich
wypowiedzenia przez pozwanego. Naruszenie prawa materialnego dotyczyło art.
189 k.p.c. w związku z art. 659 § 1 k.c.; art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 659 § 1 k.c.
przez ich niewłaściwe zastosowanie; art. 3531
w związku z art. 673 § 3 i art. 58 § 1
k.c.; art. 673 § 3 k.c.; art. 3531
w związku z art. 659 § 1 k.c. poprzez ich błędną
wykładnię, oraz art. 58 § 3 w związku z art. 673 § 3 k.c. poprzez jego niewłaściwe
zastosowanie. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o orzeczenie co
do istoty sprawy i oddalenie powództwa w całości, z rozstrzygnięciem w każdym
wypadku o kosztach postępowania.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną powód wniósł o oddalenie skargi
i zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należało rozpatrzeć zarzuty odnoszące się do braku
interesu prawnego powoda w rozpoznaniu sprawy ze względu na upływ terminu,
po którym umowy najmu wygasały, gdyby przyjąć skuteczność ich wypowiedzenia.
Jak twierdzi pozwany Bank stronie przeciwnej przysługuje obecnie roszczenie
o świadczenie, a nie powództwo ustalające. Jednakże pozwany nie ma racji. Gdyby
proces między stronami był dopiero inicjowany, to pozwany mógłby podnosić
przedstawione argumenty, ale prawomocne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie
zapadło w związku z wykazanym interesem prawnym powoda, natomiast
wniesienie skargi kasacyjnej przez stronę pozwaną, do której ma ona prawo
wymaga zakończenia postępowania w sprawie, zwłaszcza że pierwotny termin
wygaśnięcia umów najmu opiewa na 21 lipca 2015 r. Rozstrzygnięcie tej sprawy
4
będzie miało wpływ na ewentualne roszczenia majątkowe, zatem strona pozwana
ma interes prawny w dalszym jej prowadzeniu.
Jest tak tym bardziej, że skarga ma uzasadnienie w zakresie naruszenia
przez zaskarżony wyrok przepisów prawa materialnego, które co do ich istoty
należy podzielić. W szczególności chodzi o wykładnię art. 673 § 3 k.c. i jego
zastosowanie do ustalonego stanu faktycznego. Przepis ten został wprowadzony
nowelą do Kodeksu cywilnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71,
poz. 733) po to, aby usunąć wątpliwości odnośnie do możliwości wypowiadania
umów najmu zawartych na czas oznaczony. Wraz z tą zmianą, ocenioną
aprobująco przez Trybunał Konstytucyjny (wyrok z dnia 29 kwietnia 2003 r.,
SK 24/02, OTK-A 2003, nr 4, poz. 33) nieaktualne stało się stanowisko
orzecznictwa i znacznej części doktryny o niedopuszczalności wypowiadania takich
umów, jeśli miały oznaczenie terminu na który umowa została zawarta
(por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96,
OSNC 1996, nr 5, poz. 69, z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6-7,
poz. 71 i z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).
Nowy przepis pozwala zatem zarówno wynajmującemu, jak i najemcy
wypowiedzieć terminową umowę najmu, jednak tylko wtedy, gdy w takiej umowie
określi się wypadki wypowiedzenia. Nie zyskało aprobaty stanowisko, według
którego umowa najmu (podobnie – dzierżawy) zawarta na czas oznaczony może
być zawsze skutecznie wypowiedziana nawet bez podania przyczyny (por. wyroki
Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., IV CKN 470/01, Biul. SN 2004, nr 6,
s. 40 oraz z dnia 25 listopada 2005 r., V CK 370/05, nie publ.).
Kwestią wątpliwą stało się rozumienie słowa „wypadek”, który według art.
673 § 3 k.c. ma określać umowa, żeby wypowiedzenie najmu przed terminem było
prawnie skuteczne. Mogłoby więc wydawać się, że słowo to powinno być
rozumiane dosłownie, a więc jako zdarzenie wyraźnie wymienione, będące
przyczyną wypowiedzenia, jednak orzecznictwo za aprobatą części doktryny
rozszerzyło to na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu, to znaczy, że może
chodzić o „ważne powody”, które się dopiero ujawnią w trakcie obowiązywania
umowy terminowej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP
92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca
5
2011 r., II CSK 587/10, nie publ. ). W każdym razie nie mogło to oznaczać swobody
wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej
wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich
to może nastąpić (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, OSNC 2008, nr 9, poz. 95). Orzecznictwo
nawiązywało w ten sposób do podobnych wypowiedzi sprzed nowelizacji k.c.
ustawą z 2001 r., w których uważano nawet, że wprowadzenie art. 673 § 3 k.c.
tylko potwierdziło prezentowane wcześniej poglądy co do możliwości
wypowiedzenia terminowej umowy najmu w razie zajścia przyczyny określonej
w umowie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN
365/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 144, z dnia 25 listopada 2003 r., II CK 293/02,
nie publ. i z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 463/03, nie publ.).
W rozpoznawanej sprawie wypadek, o którym mowa w art. 673 § 3 k.c. nie
został wskazany w sposób klasyczny, tradycyjnie sprowadzający się do opisania
jakiegoś zachowania. W umowie zostały podane terminy sprawiające, że umowa
zawarta między stronami do dnia 21 lipca 2015 r. mogła być przedłużona przez
najemcę o następne trzy lata (do 2018 r.), jeśli stosowne oświadczenie zostałoby
złożone do określonego terminu wcześniejszego od terminu pierwotnego (do dnia
21 marca 2014 r.), mogła też zostać skrócona o dwa lata (do dnia 21 lipca 2013 r.)
przez złożenie przez najemcę oświadczenia do dnia 21 marca 2012 r. Ma się więc
tutaj do czynienia z wieloma terminami, których wykorzystanie wiąże się
z przyczynami sprawiającymi, że albo oświadczałoby się o przedłużaniu terminu
najmu, czemu terminowy charakter umowy najmu nie stoi na przeszkodzie, albo
o skracaniu tego terminu, czemu wobec brzmienia art. 673 § 3 k.c. sprzeciwiły się
Sądy w toku instancji. Nie zauważyły jednak wystarczająco, że w umowie najmu
strony zawarły szereg postanowień wskazujących na okoliczności, w których każda
z nich będzie mogła rozwiązać umowę przed terminem, na jaki została zawarta.
Odnośnie do wynajmującego w § 22 ust. 1-5 umowy zostały przewidziane ściśle
określone wypadki, w których może on wypowiedzieć umowę, jak to sformułowano
„bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Z kolei, w § 22 ust. 6 umowy
przewidziano możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę, także z taką samą
formułą „bez zachowania terminów wypowiedzenia” w przypadku, gdy przedmiot
6
najmu stał się niezdatny do umówionego użytku na skutek wad ujawnionych po
dniu odbioru przedmiotu najmu zawinionych wyłącznie przez wynajmującego lub na
skutek siły wyższej, a wynajmujący tej niezdatności nie usunął w odpowiednim
terminie albo usunąć jej się nie dało. Wreszcie, w § 22 ust. 7 umowy przewidziano
uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy w nieprzekraczalnym terminie do
21 marca 2012 r. ze skutkiem na 21 lipca 2013 r. Jak zaznaczono w ustaleniach
faktycznych w uzasadnieniu Sądu drugiej instancji, mimo kilkakrotnego
aneksowania wszystkich trzech umów zmiany nie dotyczyły postanowień
odnoszących się do wymienionych uprawnień stron.
Wskazane postanowienia umów o terminach ich obowiązywania,
możliwościach przedłużania i skracania, z podaniem lub bez podania konkretnych
przyczyn, a tylko posłużeniem się terminami, w których mogą być składane
stosowne oświadczenia przekonują do tego, że strony będące przedsiębiorcami
(firmy inwestycyjne finansowe i banki) o wysokim stopniu profesjonalizmu,
zawierając umowy najmu nieruchomości miały na uwadze długi czas, na jaki
zawierane są te umowy i możliwość wystąpienia w tym czasie okoliczności,
stawiających pod znakiem zapytania ekonomiczny sens tych umów. Widać
zwłaszcza, że po stronie najemcy występowała potrzeba zabezpieczenia się na
takie okoliczności, nieznane w chwili zawierania umowy najmu i dlatego za zgodą
wynajmującego przewidziana została możliwość zarówno przedłużenia umowy
najmu, jak jej skrócenia, z pozostawieniem terminu, nazywanego też terminem
końcowym obowiązywania umowy najmu.
Rodzi się wątpliwość, czy przewidzenie w umowie najmu tak różnorodnych
terminów oraz używanie w niej zwrotu „bez zachowania terminów wypowiedzenia”,
typowego dla umów zawieranych na czas nieokreślony (nieoznaczony) nie sprawia,
że w rzeczywistości w rozpoznawanej sprawie wcale nie chodzi o umowę najmu
zawartą na czas oznaczony, tylko o umowę bezterminową. Odpowiedź powinna
być jednak przecząca. Nie wynika to bowiem z brzmienia i celu umowy, w której na
czoło wysuwa się przewidzenie terminów, do których umowa ma obowiązywać,
wymaganie oświadczeń, odnośnie do wydłużania lub skracania terminów oraz
wskazanie okoliczności, które muszą wystąpić, aby umowę można było
wypowiedzieć przed nadejściem terminu, na jaki została zawarta. Jeżeli zatem jest
7
to umowa najmu zawarta na czas oznaczony podstawowym terminem jej
obowiązywania (21 lipca 2015 r.), to czy można uważać, że samo nadejście
terminu, pozwalającego na wypowiedzenie tej umowy, skracające jej
obowiązywanie w stosunku do terminu podstawowego jest tożsame z wypadkiem,
o którym stanowi art. 673 § 3 k.c.
W doktrynie są co do tego zgłaszane wątpliwości związane z rozumieniem
słowa „wypadek”, którym powinno być jakieś zdarzenie dające się nazwać, z którym
ma się wiązać przyczyna (ewentualnie ważna przyczyna) usprawiedliwiająca
skrócenie czasu trwania umowy terminowej. Są jednak także głosy, które nie
zgadzając się na swobodne, a więc w ogóle bezprzyczynowe uprawnienie do
wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony i podzielające w tym względzie
stanowisko orzecznictwa (por. zwłaszcza uzasadnienie uchwały składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07), uważają za
wystarczające wskazanie w umowie terminu takiego wypowiedzenia jako „faktu”,
będącego także postacią „wypadku”. Można uznać takie rozumowanie za
racjonalne zwłaszcza wtedy, gdy nadejściu terminu określonego w umowie
towarzyszą rzeczywiste przyczyny, uzasadniające skorzystanie z możliwości
wypowiedzenia przewidzianej zgodnym oświadczeniem obu stron umowy.
W sprawie zostało ustalone, że wypowiedzenie umów najmu przez pozwany Bank
było spowodowane wdrażaniem od 2012 r. projektu nazwanego „G.” i zamiaru
wybudowania nowej siedziby Banku, co nie było wiadome w chwili zawierania
umów najmu z poprzednikiem prawnym powódki w 2008 roku, a tym bardziej jej
znane. Odpowiednie uchwały dotyczące realizacji nowych inwestycji i dające
podstawę do wypowiedzenia umów najmu zgodnie z ich treścią, organy pozwanego
Banku podejmowały w końcu 2011 r. Można więc przyjąć, że wypowiedzenie to nie
było spowodowane jakimiś nieistotnymi okolicznościami lub wynikało z
nieuczciwych zamiarów albo chęci wykorzystania postanowień umownych bez
żadnego powodu. Przeciwnie, można twierdzić, zestawiając ze sobą różne daty
zawierania umów najmu i jedną datę końcową uprawniającą do wypowiedzenia
umów przed terminem, że pozwany Bank zabezpieczał świadomie w tych
umowach swoje racjonalne interesy, gdyby zaszły okoliczności uzasadniające po
jego stronie skrócenie obowiązywania tych umów. Przytoczone okoliczności
8
potwierdzają te przypuszczenia, nie wypowiadane wyraźnie przez wskazane wprost
zdarzenia, ale niewątpliwie „w całości” wyczerpują sobą pojęcie „wypadku”, o
którym mowa w art. 673 § 3 k.c.
Powstaje jednak pytanie, czy przepis ten wymaga w takim razie
skonkretyzowanego określenia „wypadku” w umowie najmu, czy też wystarczy
podanie terminu wypowiedzenia w okresie trwania umowy zawartej na czas
oznaczony i jeżeli zachowaniu tego terminu towarzyszy w szczególności zdarzenie,
które można uznać za wystarczający powód wypowiedzenia umowy w skróconym
terminie, to czy łącznie nie wypełnia to celu, dla którego ustawodawca przewidział
uprawnienie stron w art. 673 § 3 k.c. W niniejszej sprawie jest charakterystyczne,
że w umowach najmu, o które toczy się spór uprawnienie do wypowiedzenia
umowy przed terminem strony świadomie przyznały tylko najemcy, pomijając
wynajmującego, przy czym najpierw wskazane zostały konkretne okoliczności,
dające możliwość takiego wypowiedzenia (§ 22 ust. 6 umowy), a następnie
dodatkowe uprawnienie powiązane tylko z terminem i to wyprzedzającym skutek
wypowiedzenia o rok i cztery miesiące (§ 22 ust. 7 umowy).
Z ustaleń można wnioskować, że poprzednikowi prawnemu wynajmującego
zależało na zawarciu umów najmu z pozwanym Bankiem i jego poprzednikiem
prawnym i godząc się wyłącznie na uprawnienia najemcy do wcześniejszego
wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, sam takiego uprawnienia nie
wymagał dla siebie, określając jednak konkretne wypadki, w których może
wcześniej rozwiązać umowę (par. 22 ust. 1-5). Z tego wynika również, że strony
miały świadomość treści i celu art. 673 § 3 k.c., dlatego też w umowach najmu
zamieściły, po pierwsze, oświadczenie o tym, że przewidują dla siebie
wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony oraz po
drugie, że przewidują, zgodnie z powołanym przepisem wypadki, w których to jest
możliwe. Pozostaje odpowiedzieć na pytanie, co uczynić w sytuacji, w której
zawierając wieloletnią (na 7-10 lat) umowę najmu trzech nieruchomości strony nie
wiedzą, albo nie chcą wzajemnie ujawnić, jakie konkretne okoliczności mogą
spowodować potrzebę albo wręcz konieczność skrócenia terminu związania
umową. Przypuszczają jednak, że może tak być i dlatego zamieszczają obok
samego uprawnienia do wypowiedzenia przedterminowego najmu, jak wymaga art.
9
673 § 3 k.c. tylko sam termin takiego wypowiedzenia. Termin jest przy tym na tyle
wczesny wobec rozwiązania umowy (marzec 2012 r. – lipiec 2013 r.), że powinien
zabezpieczyć interesy wynajmującego co do poszukiwania następnego najemcy.
Powtórzenia wymaga, że wynajmujący będący profesjonalistą na takie rozwiązanie
się godził, a więc miał także świadomość wymagań prawnych stawianych
wypełnieniu przesłanek z art. 673 § 3 k.c.
Jeżeli zatem miałoby się twierdzić, że na skutek nieskonkretyzowania
w umowie najmu przyczyn, które mogą uprawniać do wypowiedzenia terminowej
umowy przed upływem terminu i przez to nie zawarcia w tej umowie „wypadków”,
o których mowa w art. 673 § 3 k.c., klauzula z tego przepisu nie jest ważna,
to powinno się uznać, że nie jest ważna cała umowa najmu, jeśli ustali się, iż bez
tej klauzuli w ogóle umowa najmu nie byłaby zawarta. Jeżeli w niniejszej sprawie
miałoby tak być, to wymaga ta kwestia dokładniejszego zbadania i poczynienia
odpowiednich ustaleń faktycznych, których obecnie brakuje w rozpoznawanej
sprawie. Zbadania wymagają również bliższe okoliczności zawierania spornych
umów najmu, włącznie z prowadzonymi negocjacjami i wymianą korespondencji
oraz zeznaniami osób w tym uczestniczących. Jest to potrzebne do prawidłowego
ustalenia stanu faktycznego, a następnie jego oceny z punktu widzenia złożonych
przez strony oświadczeń woli. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach,
dla stwierdzenia zgodnej woli stron co do zawarcia umowy określonej treści mają
znaczenie nie tylko wcześniejsze i późniejsze oświadczenia woli, ale także ich
zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (por. wyroki: z dnia 8 kwietnia 2003 r.,
IV CKN 39/01(nie publ.); z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 30/06 (nie publ.); z dnia
22 czerwca 2006 r., V CSK 70/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 59 i z dnia 24 marca
2010 r., V CSK 311/09 (nie publ.).
Z dotychczasowych ustaleń nie wynika, aby należało zawarte umowy najmu
uznać za nieważne, zwłaszcza że przez szereg lat były wykonywane. Postrzegać
należy zachowanie powódki jako nielojalne wobec pozwanej i mając na uwadze
powstałą sytuację ekonomiczną na rynku lokalowym wykorzystywanie wątpliwości
powstających na tle wykładni art. 673 § 3 k.c. do wymuszenia obowiązywania
zawartych umów najmu poza termin, który był wspólnie uzgodniony i wzajemnie
możliwy do skrócenia dzięki odpowiedniej klauzuli umownej.
10
Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 3531
k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku
umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej
umowy najmu. Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony
wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi
wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego
oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673
§ 3 k.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę
przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia
umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa
nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem,
a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać
temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego
przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych
przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy. Te ważne
przyczyny mogą właśnie polegać na okolicznościach, w jakich znalazł się pozwany
w niniejszej sprawie, co okazało się dopiero po kilku latach obowiązywania umowy
najmu. Nastąpiło jednak w zbyt odległym czasie do terminu wygaśnięcia umowy
w pierwotnym przewidywanym terminie, aby do jego dojścia umowa obowiązywała,
skoro strony skorzystały w niej z klauzuli przewidzianej w art. 673 § 3 k.c.
Skonstruowana z zastrzeżeniem, jak w spornych umowach umowa najmu
zapewniała trwałość stosunku prawnego i chroniła strony przed niepewnością co
do czasu jej trwania, przewidując zgodnie z powołanym przepisem wypadek, jakim
może być oznaczony termin, z nadejściem którego umowa terminowa może zostać
rozwiązana przed czasem na jaki została zawarta.
Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. orzec jak
w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie
art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
11