Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 10.03.2015 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. W. (1)

przeciwko Z. L.

o zapłatę 283 183, 66 zł

I. zasądza od pozwanego na rzecz powoda 40 159, 50 zł (czterdzieści tysięcy sto pięćdziesiąt dziewięć złotych, pięćdziesiąt groszy);

II. oddala dalej idące powództwo;

III. zasądza od powoda na rzecz pozwanego 3 353, 37 zł kosztów procesu;

IV. nakazuje pozwanemu uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 158, 98 zł brakujących kosztów sądowych;

V. nakazuje powodowi uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 962, 16 zł brakujących kosztów sądowych, a w razie nieuiszczenia tej kwoty w terminie zarządza jej ściągnięcie z roszczenia zasądzonego na rzecz powoda w punkcie I wyroku.

UZASADNIENIE

Powód J. W. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanego Z. L. 283 183, 66 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych na stanowiącą współwłasność stron nieruchomość położoną w S. (...), (...)-(...) M..

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że strony od dnia 29.12.1998 r. były współwłaścicielami w częściach równych nieruchomości zabudowanej położonej w S. pod nr (...), którą nabyły za cenę 181 000 zł. Nieruchomość składa się z dwóch działek – niezabudowanej działki rolnej o powierzchni 5, 65 ha (działka nr (...)) oraz zabudowanej działki o powierzchni 0, 35 ha (działka nr (...)). W chwili zakupu na zabudowanej działce znajdował się murowany parterowy budynek mieszkalno gospodarczy, drewniany parterowy pawilon szkoleniowo – wczasowy, murowany budynek gospodarczy z poddaszem, kuchnia polowa, zbiornik ścieków sanitarnych i ogrodzenia. Zespół budynków użytkowany był jako ośrodek szkoleniowo – rekreacyjny. W roku 1999 powód rozpoczął renowację nieruchomości mając na celu podwyższenie jej standardu oraz zwiększenie ilości miejsc noclegowych. W latach 1999 – 2003 powód wykonał prace remontowe i adaptacyjne w nieruchomości. Nieruchomość w pewnym zakresie została przebudowana, a pozostałym – odremontowana. Powód podniósł, że wysokość poczynionych przez niego nakładów wskazują również faktury VAT i rachunki, które zostały przedłożone w sprawie I C 830/08. Dowodem wykonanych prac remontowych i adaptacyjnych oraz poniesionych nakładów mogą również stanowić wcześniej powołane wyceny nieruchomości oraz przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 29.06.2004 r. zawarta pomiędzy stronami, w której strony wyceniły wartość udziału pozwanego we współwłasności nieruchomości na 500 000 zł. We wrześniu 2003 r. nieruchomość została wyceniona na 1 633 000 zł. Niewątpliwie zatem należy uznać, że poprzez znaczny przyrost wartości nieruchomości spowodowany licznymi inwestycjami dokonanymi przez powoda skorzystał również pozwany. W marciu 2001 r. powód rozpoczął współpracę z niemieckim partnerem – (...) fur G. und S. w B. w zakresie udostępnienia ośrodka szkoleniowo-rekreacyjnego upośledzonym dzieciom z Niemiec w ramach tzw. Młodzieżowo-Dziecięcej Wnioski Ekologicznej. Przyjazdy dzieci zaczęły się w maju 2001 r. Beneficjenci programu byli zakwaterowani w ośrodku w S. (...) oraz w ośrodku w S. (...) będącym wyłączną własnością powoda. Z uwagi na prowadzenie na nieruchomości wspólnej działalności gospodarczej przez powoda powód oraz pozwany zawarli ustną umowę dzierżawy nieruchomości. Pozwany z tego tytułu uzyskiwał regularnie od powoda słusznej wysokości czynsz, uwzględniający wcześniej naniesione nakłady na nieruchomość przez powoda. Wysokość czynszu została określona wg wartości rynkowych. W wyniku zawarcia umowy z (...) w B. pozwany otrzymał od powoda stosunkową część czynszu dzierżawnego. Łącznie z tego tytułu Z. L. otrzymał kwotę nie niższą niż 130 000 zł. Pozwany próbował przejąć umowę z (...) w B. mając świadomość zakresu wykorzystania nieruchomości i możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Od momentu nabycia nieruchomości pozwany odmawiał partycypacji w kosztach niezbędnych do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie oraz do przygotowania jej do spełnienia zamierzonego wcześniej celu. Powód wielokrotnie informował pozwanego o kosztach utrzymania i podniesienia standardu wspólnej nieruchomości. Wystawiane przez powoda faktury były akceptowane przez pozwanego, jednakże ze względu na odmowę płatności powód zmuszony był dokonywać ich korekty.

Powód powołał się na art. 207 kc. Podniósł, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, choćby początkowo pokrył je jeden ze współwłaścicieli (zwłaszcza zarządca). Współwłaścicielowi ponoszącemu koszty służy w stosunku do pozostałych roszczenie o zapłatę (refundację). Wydatki ponoszone w sprawach zwykłego zarządu muszą być pokryte nawet przez stanowiących mniejszość współwłaścicieli sprzeciwiających się dokonaniu czynności.

Podobnie trzeba uzna, że współwłaściciele ponoszą również – znowu stosownie do udziałów – ciężary związane z rzeczą wspólną.

Powód dokonywał podziału czynszu proporcjonalnie do wielkości udziałów stron we współwłasności. Powód nie kwestionuje prawa pozwanego do proporcjonalnego podziału pożytków i innych przychodów z rzeczy, dlatego też prawidłowo rozliczał się z pozwanym z czynszu dzierżawnego. Jednakże powód nie doczekał się refundacji kosztów poniesionych w celu utrzymania rzeczy wspólnej. Pozwany wyraził wyłącznie chęć uczestniczenia w podziale pożytków i przychodów z nieruchomości odmawiając jednocześnie ponoszenia jakichkolwiek kosztów wiążących się z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Powód poniósł udokumentowane wydatki związane z rzeczą wspólną, rozliczając się szczegółowo z uzyskanych przychodów z pozwanym.

W odpowiedzi na pozew z dnia 06.10.2011 r. (k. 35-40) pozwany Z. L. wniósł o oddalenie roszczenia w całości.

Przyznał, że nabył z powodem nieruchomość w S. (...) w udziale po 1/2. Podniósł, że

w 1999 r. powód samodzielnie rozpoczął renowację, lecz w ścisłym związku z pozwanym. Pozwany prowadził we wspólnym obiekcie zakład gastronomiczny, gdzie wszystkie dochody przeznaczał na prace remontowe. W tym czasie wszystkie materiały potrzebne do remontu i przeróbek nabywał samodzielnie bądź przywoził z zagranicy. Wszystkie zakupy materiałów oddawał powodowi na jego potrzeby. Prace remontowe polegały na wydzieleniu w paru pokojach z płyt kartonowo-gipspwych drobnych pomieszczeń, w których zainstalowano natrysk, umywalkę i muszlę klozetową. Koszt takiego przedsięwzięcia wynosił w granicach 700 zł, natomiast powód przez swoich znajomych wystawiał sobie faktury kilkadziesiąt razy wyższe. Nieprawdą jest, że w tym czasie wzrosła cena przez dokonane rzekomo remonty powoda, tylko jest tendencja zwyżkowa na nieruchomości. Zakupiony obiekt był kupiony okazyjnie po zaniżonej cenie. Powód zrekompensował sobie zakup całej nieruchomości sprzedając za 120 000 zł działkę nr (...) w S. nabytą od pozwanego za 10 000 zł. W 2001 r. powód założył działalność gospodarczą pod nazwą (...), S. (...) i podpisał z kontrahentem niemieckim umowę na prowadzenie opieki nad trudną młodzieżą. Dochody z tego tytułu osiągał w granicach 100 000 zł miesięcznie. Kontrahent niemiecki oświadczył, że pokryje ewentualne niedogodności i straty, jakie wyrządzi młodzież, która dewastowała obiekt. Powód znowu uruchomił działalność w postaci skupowania faktur, produkowania faktur i rzekomych kosztów poniesionych na obiekcie. Przedstawiał je kontrahentowi niemieckiemu, który każdy dokument honorował i w ten sposób powód osiągał znaczne zyski.

Pozwany podniósł, że powód po raz trzeci przed sądem powołuje się na te same rachunki, które w sprawach I C 836/05 i I Nc 182/08 zostały uznane za niewiarygodne.

W 2001 r., gdy powód zawierał kontrakt z kontrahentem niemieckim, zwrócił się do pozwanego o wyrażenie zgody i podpisanie umowy dzierżawnej, proponując, że będzie płacił czynsz przez firmę (...) we W.. Gdy pozwany dowiedział się, jakie dochody będzie osiągał powód, odmówił dzierżawy, chcąc brać udział w prowadzeniu działalności, na co nie zgodził się powód. Pozwany zaproponował, aby powód prowadził działalność samodzielnie przez kilka lat, po czym przekazał obiekt pozwanemu na taki sam okres na wyłączne użytkowanie. Powód przyjął te warunki. Pozwany oświadczył, że nie wyraża zgody na żadne przeróbki, adaptacje, remonty, a jeśli jakieś zostaną poczynione, to na koszt powoda. Powód wydzierżawił drugi obiekt – S. (...), gdzie dostawał następne 100 000 zł i na oba obiekty wielokrotnie pobierał faktury i rachunki, gdzie widnieje S. bez podania nrów.

Pozwany zakwestionował rachunki przedstawiane przez powoda.

Podniósł, że w 2004 r. powód złożył mu propozycję odkupienia udziału za 500 000 zł.

Pozwany nie wiedział, że powód chce zapłacić z pieniędzy wspólnych, które uzyskał z odszkodowania za spalony obiekt w S. (...) i nie poinformował o tym pozwanego. Mając pełnomocnictwo do pobrania jedynie zaliczki powód pobrał całą kwotę należności. Kolejny raz pozwany poinformował powoda, że nie wyraża zgody na żadne przeróbki i remonty. Powód przez 7 lat nie wpłacił pozwanemu pieniędzy z tytułu zakupu obiektu, choć go użytkuje w całości i prowadzi na nim działalność.

Od samego początku powód prosił pozwanego o wyrażenie zgody na wciągnięcie wspólnego obiektu do firmy (...), aby mógł prowadzić działalność gospodarczą w tym obiekcie. Od 10 lat powód samodzielnie użytkuje cały obiekt. Powód nie żądał nigdy żadnych pieniędzy z tytułu remontów, poza tym w momencie, gdy wytworzone faktury, rachunki, kosztorysy straciły ważność prawną, tzn. żaden urząd skarbowy nie może sprawdzić ich wiarygodności po 5 latach, te wszystkie dokumenty powód chce wykorzystać, ponieważ nie można sprawdzić ich autentyczności. Powód nigdy nie przedstawił żadnych przelewów, przekazów, które by świadczyły o przepływie pieniędzy za te faktury, rachunki, opinie, kosztorysy.

Całość zarzutów powoda zasługuje na oddalenie z tego względu, że powód powołuje się na dane sprzed 10 latach o swoich nakładach. Powód wszędzie występuje jako firma pod różnymi szyldami w celu osiągnięcia maksymalnych dochodów. Wartość obiektu nie wzrosła wskutek nakładów powoda.

W piśmie z dnia 25.12.2011 r. (k. 127-130) powód przyznał, że na terenie nieruchomości w S. (...) prowadził działalność gospodarczą polegającą na zapewnieniu opieki socjalno-bytowej oraz pedagogicznej przy współpracy z pedagogami niemieckimi i polskimi. Zgodnie z zawartą umową powód otrzymywał z tego tytułu środki na prowadzenie działalności. Pozwany poruszając kwestię rentowności działalności powoda myli przychody z czystym zyskiem, nie uwzględniając przy tym kosztów ponoszonych przez powoda. Samo wynagrodzenie dla opiekunów młodzieży z Niemiec wynosiło ok. 6 000 zł miesięcznie. Pozwany nie wspomniał, że otrzymywał od powoda czynsz dzierżawny.

Powód podniósł, że w sprawie I C 836/05 o odszkodowanie pozwany sam powoływał się na dokonywanie nakładów oraz prac remontowych w nieruchomości w S. (...). Nieprawdą jest, iż powód wystawiał sobie zawyżone faktury. Także zarzuty o rzekomym skupywaniu i produkowaniu faktur przez powoda są nieprawdziwe i stanowią zwykłe pomówienie.

Powód przyznał, iż wyraził chęć i zgodę na odkupienie od pozwanego części nieruchomości w S. (...). Strony zawarły w dniu 29.06.2004 r. przedwstępną umowę sprzedaży, zaś powód uiścił na rzecz pozwanego 285 000 zł zaliczki. Z inicjatywy pozwanego strony uzgodniły, że do podpisania finalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości dojdzie po zakończeniu procesu o odszkodowanie przeciwko (...) SA. Mimo zakończenia sporu w sądzie do podpisania umowy nie doszło, zaś pozwany do chwili obecnej nie zwrócił powodowi otrzymanej zaliczki.

W piśmie z dnia 04.12.2012 r. (k. 224-229) pozwany zarzucił, że powód nie wykazał, iż poniósł wydatki w kwocie co najmniej 566 366 zł tytułem nakładów na nieruchomość wspólną. Powód niezależnie od ośrodka w S. (...) prowadził drugi, analogiczny ośrodek w S. (...) (stanowiący jego wyłączną własność), a nadto prowadził działalność gospodarczą pod firmą (...), w ramach której prowadził roboty we W. i ponosił w związku z tym koszty. Nie można uznać, iż powód udowodnił wysokość swoich faktycznych nakładów na nieruchomość stanowiącą współwłasność jego i pozwanego. Znakomita większość zawnioskowanych dowodów w postaci faktur i rachunków nie zawiera faktycznego potwierdzenia towarzyszących im transakcji. Pozwany ma podstawy, aby przypuszczać, że co najmniej część z przedstawionych faktur po pierwsze – dotyczy robót, które faktycznie nie zostały wykonane, po drugie – należności z nich wynikające nigdy nie zostały pokryte przez powoda. Nakłady, jakie miałby poczynić powód, trzykrotnie przekraczające wartość nieruchomości, są w tym przypadku co najmniej niewiarygodne. Część nakładów poniesionych na nieruchomość dotyczyła budynku, który spłonął i za który strony otrzymały odszkodowanie. W tym kontekście domaganie się przez powoda zwrotu nakładów w tym zakresie jest irracjonalne i pozbawione podstaw.

Pozwany zaprzeczył, aby otrzymywał kwoty po 5 000 zł miesięcznie.

Pozwany zaznaczył, iż co najmniej część zawnioskowanych jako dowód faktur i rachunków dotyczy nakładów, w przypadku których roszczenia stało się wymagalne na ponad 10 lat przed wniesieniem pozwu, tym samym w tym zakresie podniósł zarzut przedawnienia.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Umową sprzedaży z dnia 29.12.1998 r., zawartą przed notariuszem M. G. we W., nr rep. A (...), (...) S.A. w W. sprzedała J. W. (1) i Z. L. na współwłasność w udziałach po 1/2 niezabudowaną działkę rolną nr (...) o pow. 5, 65 ha oraz zabudowaną działkę nr (...) o pow. 0, 35 ha, położone w S., wraz z budynkami, budowlami oraz wyposażeniem budynków za cenę 181 000 zł, w tym grunt za cenę 60 000 zł, zaś budynki z wyposażeniem i budowle za cenę 121 000 zł.

Nieruchomość w S. (...) obejmowała działki nr (...) o pow. 3 500 m ^{( 2)} i nr (...) o pow.

44 468 m ² zabudowane budynkami: mieszkalnym, gospodarczym, szkoleniowo-mieszkalnym, kuchni letniej z zadaszeniem, suszarni, hydroforni, o ogólnej powierzchni użytkowej 927, 2 m ². Do budynków doprowadzone były sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa i teletechniczna.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym MPZP Gminy M. w strefie oznaczonej UT – tereny zagospodarowania rekreacyjno-turystycznego.

/ dowód: akt notarialny z dnia 29.12.1998 r. nr rep. A (...) – k. 10-13; operat szacunkowy

rzeczoznawcy majątkowego M. N. – k. 61-76, k. 242; operat szacunkowy

rzeczoznawcy majątkowego J. K. – k. 242 /

Po zakupie nieruchomości w S. (...) powód przystąpił do prac adaptacyjnych mających na celu modernizację obiektów.

Roboty remontowe objęły ogólne prace remontowo-budowlane, odnawianie, malowanie. W pierwszej kolejności – do 2002 r. wyremontowany został budynek mieszkalny. Została wymieniona stara instalacja wodno-kanalizacyjna oraz instalacja centralnego ogrzewania. Budynek mieszkalny został przebudowany w ten sposób, że w miejsce dotychczasowych czterech pokoi, kuchni i łazienki na parterze powstało 5 pokoi z łazienkami oraz na piętrze 5 pokoi i 2 łazienki. Została wykonana kuchnia w piwnicy, jadalnia i weranda. Na podłogach zostały ułożone kafle w miejsce wykładzin. Prace obejmowały też dach, ocieplenie.

Następnie w latach 2001-2003 zostały przeprowadzone prace w pawilonie obejmujące remont dachu, malowanie, tapetowanie, budowę instalacji co, wymianę instalacji wod.-kan.

Położony na terenie nieruchomości budynek gospodarczy został przebudowany na mieszkalny. Została też zmodernizowana kuchnia letnia.

Uporządkowany został teren nad jeziorem.

Prace obejmujące wykonanie instalacji co wykonane zostały przez Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. we W. kierowane przez N. B.. Firma ta wystawiła powodowi fakturę VAT nr (...) z dnia 30.11.2001 r. na kwotę 44 940 zł.

Prace remontowe wykonywali też:

- A-Z w budownictwie A. H., W. S. P. – faktura VAT nr (...) z dnia 21.11. 2001 r. – 10 379 zł,

- L. S. Usługi (...) (montaż schodów drewnianych) – faktura VAT nr (...) z dnia 30.04.2001 r. – 2 501 zł,

- S. Z. Zakład (...) w T. (prace w kuchni i jadalni, kafelkowanie,

gipsowanie pokoju i kuchni) – faktura VAT nr (...) z dnia 05.04.2001 r. – 2 700 zł oraz faktura

VAT nr (...) z dnia 05.04.2001 r. – 3 200 zł.

W latach 2001-2002 prace remontowe na terenie obiektu (...) w S. (...) na zlecenie powoda wykonywał H. J. – (...) G., którego należności wyniosły łącznie 80 000 zł; należności te powód pokrywał w formie przelewów bankowych.

/ dowód: rachunki, faktury, historia rachunku bankowego – k. 51-55, k. 242; zeznania świadków:

W. H. – e-protokół z dnia 07.06.2013 r. 00.01.20-00.13.55, k. 550 akt

sprawy I C 830/08, S. M. – e-protokół z dnia 07.60.2013 r.

00.14.16-00.29.59, k. 549 akt sprawy I C 830/08; zeznania powoda J. W. (1) – e-

protokół z dnia 13.09.2013 r. 00.01.11-00.27.01 /

W latach 2001-2004 powód w ramach współpracy z niemieckim partnerem – (...) w B. – stowarzyszeniem zajmującym się pracą z młodzieżą i dziećmi z problemami wychowawczymi prowadził na terenie nieruchomości w S. (...) oraz na terenie stanowiącej jego wyłączną własność nieruchomości w S. (...) działalność gospodarczą pod nazwą (...), której przedmiotem było organizowanie pobytów młodzieży niemieckiej wraz z wypoczynkiem, programem terapeutycznym, itp.

Przedstawiciele strony niemieckiej na bieżąco kontrolowali warunki bytowe oraz realizację programów.

Powód prowadził roboty mające na celu przystosowanie obiektu do wymagań stawianych przez partnera niemieckiego, także prace mające na celu usunięcie dewastacji dokonywanych w czasie pobytu młodzieży w ośrodku prowadzonym przez powoda.

Powód sporządzał budżet zawierający wskazanie kosztów prowadzenia działalności, tj. wydatków na dostawę mediów, kosztów wyżywienia, transportu, zatrudnienia wychowawców, korzystania z nieruchomości. Stawka wyjściowa wynosiła 86 EUR za osobę. W zależności od ilości osób przebywających w ośrodku powód otrzymywał od partnera niemieckiego wypłaty w wysokości 30-40 000 EUR.

Na rachunek bankowy powoda w Banku (...) SA wpływały płatności opiewające na kwoty 161 000 zł, 108 000 zł, 143 000 zł, 151 000 zł.

Powód opłacał z tego wynagrodzenia należne zatrudnianym w wiosce dziecięcej wychowawcom, pedagogom, opiekunom w wysokości ok. 6 000 zł.

Po dokonaniu tych rozliczeń powodowi pozostawała kwota rzędu 10 – 11 000 zł.

/ dowód: historia rachunku bankowego – k. 242; zeznania świadków: W. H.,

S. M.; zeznania powoda J. W. (1); zeznania pozwanego

Z. L. – e-protokół z dnia 13.09.2013 r. 00.27.02-01.13.46 /

Prace na terenie obiektu w S. (...) były wykonywane co roku w latach 1999-2003. Powód wykonywał także roboty remontowe w budynku dawnej szkoły w S. (...), czyli na terenie nieruchomości stanowiącej jego wyłączną własność. Na tym obiekcie prowadzona była taka sama działalność, jak na nieruchomości w S. (...).

/ dowód: rachunki i faktury – k. 242; zeznania świadka W. H.; zeznania powoda

J. W. (1); zeznania pozwanego Z. L. /

Umową z dnia 14.10.2000 r., zawartą przed notariuszem J. T. we W., nr rep. (...), strony dokonały częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w S. obejmującej działki gruntu nr (...), objętej KW nr (...) w ten sposób, że:

- J. W. (1) stał się właścicielem działki gruntu nr (...),

- Z. L. i J. W. (1) stali się współwłaścicielami działki nr (...) w częściach wynoszących odpowiednio 2/3 i 1/3,

- Z. L. i J. W. (1) nadal pozostali współwłaścicielami działki nr (...) w częściach wynoszących po 1/2.

/ dowód: umowa częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości – k. 82-84 /

Dnia 01.04.2001 r. Z. L. złożył oświadczenie, że należność wynikającą z tytułu 50 % dzierżawy za nieruchomość w S. (...) należy wpłacać w kasie (...) we W., wskazując, że firma (...) reprezentuje jego interesy z tytułu opłat za dzierżawę i jest uprawniona do odbioru pieniędzy.

J. W. (1) nie przekazał J. B. żadnych pieniędzy podlegających przekazaniu Z. L..

/ dowód: oświadczenie – k. 24; oświadczenie – k. 57 /

Powód z zysku wynoszącego 10 – 11 000 zł przekazywał pozwanemu czynsz z tytułu korzystania z jego udziału w nieruchomości w wysokości 5 000 zł miesięcznie.

Powód przekazał pozwanemu gotówką za pokwitowaniem:

- 29.04.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu S. (...) m-c 04.2001,

- 30 05.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) maj 2001,

- 30 06.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) 06.2001,

- 30 07.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) 07.2001,

- 30.08.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 08.2001,

- 31.08.2001 r. – 25 000 zł – tytułem 50 % czynszu S. (...) 04.04.06.07.08.,

- 05.10.2001 r. – 3 177 zł – tytułem czynszu za m-c 09.2001 minus podatek z.p. nr(...),

- 30.11.2001 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 10.2001,

- 16.01.2002 r. – 10 000 zł – tytułem czynszu za 11, 12.2001 minus IV rata podatku 1 823 zł,

- 18.02.2002 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za styczeń 2002 r.,

- 14.03.2002 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za luty 2002,

- 22.04.2002 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za m-c marzec 2002,

- 13.05.2002 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za 04.2002,

- 22.07.2002 r. – 10 000 zł – tytułem czynszu za maj, czerwiec 2002 S. (...),

- 29.08.2002 r. – 5 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 06.2002,

- 29.08.2002 r. – 8 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 07, 08.2002,

- 04.10.2002 r. – 4 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 09,

- 04.04.2003 r. – 24 000 zł – tytułem czynszu za S. (...) m-c 10, 11, 12.2002, 01, 02., 03.

Pokwitowania zostały opatrzone nagłówkiem: Firma (...) (...) W..

/ dowód: pokwitowania – k. 188-208; zeznania świadka S. M.; zeznania

powoda J. W. (1) /

W grudniu 2003 r. miał miejsce pożar pawilonu znajdującego się na terenie nieruchomości w S. (...).

Powód i pozwany występowali do ubezpieczyciela obiektu – (...) SA o odszkodowanie wynoszące po 268 034, 99 zł.

Wyrokiem z dnia 31.07.2007 r., I C 836/05, Sąd Okręgowy we Wrocławiu zasądził od (...) SA na rzecz J. W. (1) 84 543, 97 zł oraz na rzecz Z. L. 84 050, 68 zł tytułem uzupełniającego odszkodowania za zniszczenie pawilonu. Na skutek apelacji Z. L. Sąd Apelacyjny zasądził od (...) na jego rzecz dalszą kwotę 68 602 zł.

/ dowód: akta sprawy I C 836/05 /

Pozwany Z. L. chciał się wycofać ze współwłasności nieruchomości w S. (...) albowiem zamierzał zakupić obiekt w T. w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Dnia 29.06.2004 r. przed notariuszem J. T. we W. strony zawarły warunkową umowę sprzedaży, nr rep. A (...) w której Z. L. zobowiązał się sprzedać J. W. (1) udział wynoszący 1/2 we współwłasności działki nr (...) i udział wynoszący 1/3 we współwłasności działki nr (...), pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego Skarbowi Państwa z mocy art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego prawa pierwokupu, za cenę 500 000 zł, w tym 350 000 zł za udział we współwłasności działki nr (...) i 150 000 zł za udział we współwłasności działki nr (...). Kupujący przed podpisaniem aktu notarialnego

zapłacił 285 000 zł.

/ dowód: akt notarialny nr rep. A (...) – k. 18-23; potwierdzenie wpłaty – k. 80; zeznania

pozwanego Z. L. /

Pismem z dnia 20.09.2005 r., doręczonym dnia 26.09.2005 r., Z. L. wezwał J. W. (1) do podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży z dnia 29.06.2004 r., wskazując termin na dzień 10.10.2005 r. w Kancelarii Notarialnej przy ul. (...) we W..

Dnia 10.10.2005 r. przed notariuszem J. T. stawił się wyłącznie Z. L..

/ dowód: pismo z dnia 20.09.2005 r. z dowodem doręczenia – k. 77; akt notarialny nr rep. A

(...) z dnia 10.10.2005 r. – k. 79-81; zeznania pozwanego Z.

L. /

W dniu 05.05.2008 r. Z. L. wystąpił o zasądzenie od J. W. (1) 167 500 zł, podnosząc, że J. W. (1) podjął osobiście całą sumę odszkodowania wypłaconego przez (...) SA w kwocie 334 933, 36 zł z tytułu spalenia budynku na terenie nieruchomości w S. (...).

J. W. (1) wniósł o oddalenie powództwa, przyznając otrzymanie odszkodowania we wskazanej kwocie i zarzucając potrącenie wierzytelności: z tytułu kosztów zakupu nieruchomości, z tytułu remontów i inwestycji dokonanych na nieruchomości w kwocie 113 535 zł, z tytułu kosztów usuwania skutków pożaru w kwocie 21 460 zł.

Wyrokiem z dnia 20.05.2009 r., I C 830/08, Sąd Okręgowy we Wrocławiu zasądził od J. W. (1) na rzecz Z. L. 60 442, 13 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 04.10.2005 r. do dnia zapłaty, oddalił dalej idące powództwo i orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy uznał za nieudowodnioną przedstawioną przez J. W. (1) do potrącenia wierzytelność w kwocie 113 535 zł z tytułu nakładów poczynionych na nieruchomość. Wskazał, że sam fakt wykonywania prac remontowych został wykazany dowodami dokumentów i zeznań świadków, ale brak jest dostatecznych podstaw do ustalenia, jaka była wysokość nakładów, bowiem przedłożone faktury dotyczyły zarówno nieruchomości w S. (...), jak i budynku dawnej szkoły w S. (...). Wskazał też, że należałoby potrącić z wierzytelności J. W. (1) dochody, jakie czerpał on z ośrodka szkoleniowo-wczasowego, prowadząc działalność pod nazwą (...)

(...).

Wyrokiem z dnia 24.09.2009 r., I ACa 742/09, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalił apelację J. W. (1) od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 20.05.2009 r., I C 830/08.

/ dowód: odpis wyroku SO z dnia 20.05.2009 r., I C 830/08, z uzasadnieniem – k. 85-96; akta

sprawy I C 830/08 /

Umową sprzedaży z dnia 22.05.2012 r. zawartą przed notariuszem E. G. w N., nr rep. A (...), Z. L. sprzedał Ł. T. udział wynoszący 1/4 w prawie własności nieruchomości położonej w S. objętej KW nr (...) (działki nr (...)) oraz udział wynoszący 1/3 w prawie własności nieruchomości położonej w S. objętej KW nr (...) (działki nr (...)).

Umową darowizny z dnia 22.05.2012 r. zawartą przed notariuszem E. G. w N., nr rep. A (...), Z. L. darował swojej żonie M. L. udział wynoszący 1/4 w prawie własności nieruchomości położonej w S. objętej KW nr (...) (działki nr (...)) oraz udział wynoszący 1/3 w prawie własności nieruchomości położonej w S. objętej KW nr (...) (działki nr (...)).

Powód nie wydał nieruchomości nabywcom.

/ dowód: akt notarialny z dnia 22.05.2012 r. nr rep. A (...) – k. 160-166; akt notarialny z

dnia 22.05.2012 r. nr rep. A (...) – k. 167-172; zeznania pozwanego Z.

L. /

Powód prowadzi na terenie nieruchomości w S. (...) działalność agroturystyczną.

/ dowód: wydruki stron internetowych – k. 41-47; zeznania powoda J. W. (1); zeznania

pozwanego Z. L. /

Wartość nakładów na nieruchomości położoną w S. (...) poniesionych na remont i

modernizację budynku polegającą na podniesieniu standardu oraz dobudowie świetlicy i

zabudowie części poddasza na pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi oraz w niewielkim zakresie na budynek kuchni letniej wynosi 80 319 zł.

Wartość nieruchomości na dzień 22.04.2014 r. wynosiła 677 000 zł, w tym wartość gruntów 78 750 zł. Wzrost wartości po uwzględnieniu nakładów wyniósł 22, 79 %, czyli 136 341 zł.

/ dowód: opinia biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości E.

B. – k. 372-391 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Powód dochodził od pozwanego zapłaty sumy pieniężnej stanowiącej połowę równowartości nakładów poczynionych w latach 1999-2003 na stanowiącą przedmiot współwłasności stron nieruchomość położoną w S. (...).

Zgodnie z art. 207 kc pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą ciężary i wydatki związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli zatem jeden ze współwłaścicieli poczynił nakłady na rzecz wspólną, czy to konieczne w celu utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, czy to użyteczne, zwiększające wartość, użyteczność rzeczy, może domagać się od pozostałych współwłaścicieli zwrotu wartości tych nakładów proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Roszczenie takie jest w istocie niezależnie ani od charakteru nakładów ani od zgody pozostałych współwłaścicieli, chociaż dokonanie rozliczenia nakładów może być powiązane także z rozliczeniem pożytków pobieranych przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej.

Po nabyciu przez obie strony własności nieruchomości położonej w S. (...) osobą

faktycznie władającą tą nieruchomością i korzystającą z niej stale i w pełnym wymiarze został powód J. W. (1), który na tej nieruchomości prowadził działalność gospodarczą mającą za przedmiot organizowanie pobytów młodzieży na rzecz niemieckiego kontrahenta, czyli młodzieżowo-dziecięcą wioskę ekologiczną.

Strony przedstawiły dwie wersje ustaleń dotyczących korzystania z nieruchomości. Według powoda miał on korzystać z nieruchomości w zamian za uiszczanie na rzecz pozwanego czynszu dzierżawnego, według pozwanego zaś powód miał prowadzić działalność przez kilka lat, a później miał go zastąpić pozwany. Pomimo wskazanej rozbieżności należy uznać, iż strony

dokonały, przynajmniej przez kilka pierwszych lat istnienia między nimi więzi współwłasności, uzgodnienia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wyrażającego się powierzeniem powodowi prawa do wykorzystania całości nieruchomości na potrzeby własnej działalności. W takim wypadku, skoro powód korzystał z rzeczy i pobierał z tego tytułu przychody uzyskiwane od niemieckiego kontrahenta, to z tych przychodów powinny być w pierwszej kolejności pokrywane koszty działalności także w części dotyczącej samej nieruchomości. Z materiału dowodowego wynika, że powód prowadził na bieżąco remontowe mające na celu adaptację nieruchomości w związku z inauguracją na niej określonego rodzaju działalności, ale także obejmujące usuwanie uszkodzeń, zniszczeń powstałych w trakcie realizacji tej działalności. W tym kontekście uzasadnione jest stanowisko pozwanego wskazującego, że źródłem pokrycia wydatków remontowych powoda były, a co najmniej powinny być, środki uzyskiwane od partnera niemieckiego. Jednakże nie została jednoznacznie ustalona wysokość środków, jakie powód otrzymał z tytułu wykonywania usługi na rzecz kontrahenta niemieckiego. Pozwany nie sprecyzował oznaczenia podmiotu, który miał współpracować z powodem, co stanowiło przeszkodę do uzyskania informacji w trybie pomocy sądowej, wobec czego sąd pominął ostatecznie zgłoszony przez pozwanego wniosek dowodowy o zwrócenie się do niemieckiego partnera powoda. Z przedłożonej przez powoda historii rachunku bankowego wynika, że powód otrzymał od swojego kontrahenta kwoty 161 000 zł, 108 000 zł, 143 000 zł, 151 000 zł. Nie wiadomo jednak, jakich okresów dotyczyły te płatności, na jakiej podstawie została określona ich wysokość, a także, jaki zakres kosztów organizowania wypoczynku niemieckich podopiecznych faktycznie podlegał refundacji. Nie da się zatem ustalić, w jakim zakresie powód miałby możliwość sfinansowania kosztów prac remontowych ze środków przekazanych mu przez partnera niemieckiego.

Trzeba jednakże zwrócić uwagę, że te inwestycje, które zostały przez powoda poczynione jeszcze na etapie poprzedzającym uruchomienie wioski ekologicznej, aczkolwiek powiązane z rozpoczęciem tej działalności, miały w istocie charakter prac o szerszym znaczeniu, wykraczających poza przedmiot prowadzonej przez powoda działalności. Powód przeprowadził bowiem ogólnie rozumianą modernizację obiektu, służącą jego unowocześnieniu, zaopatrzeniu w sprawne instalacje, nową strukturę wnętrz, nowe elementy wykończenia i wyposażenia. Zakres i przedmiot wykonanych prac remontowych miał służyć ogólnej możliwości wykorzystania obiektu na cele działalności turystycznej, wypoczynkowej, zgodnie zresztą z przeznaczeniem terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie musiała to być wioska młodzieżowo-dziecięca, również dobrze można być zorganizować tam inne imprezy rekreacyjne, pobyty innych zorganizowanych grup.

Prace remontowe polegające na odnowieniu budynków, wymianie starych czy niesprawnych instalacji, wyposażeniu budynku w sprawny, nowoczesny system ogrzewania, wymianę drzwi, okien, podłóg, pokrycia dachu czy elewacji, wykonanie ocieplenia, a nawet poprawę standardu budynku poprzez doposażenie pokoi w oddzielne łazienki, należy uznać za czynności mieszczące się w zakresie standardowego inwestowania w posiadaną nieruchomość, szczególnie gdy może ona mieć komercyjne znaczenie dla właścicieli. Wykonanie prac na nieruchomości wspólnej służących takim właśnie celom przez jednego ze współwłaścicieli dokonywane jest w istocie w interesie wspólnym ze wspólną korzyścią, gdyż umożliwia lepsze wykorzystanie rzeczy, osiągnięcie wyższej korzyści majątkowej czy to poprzez bieżące wykorzystywanie czy to poprzez wzrost wartości rzeczy mogący mieć

znaczenie w wypadku sprzedaży.

Powód może zatem domagać się od pozwanego rozliczenia nakładów dokonanych w okresie, kiedy strony były współwłaścicielami nieruchomości w S..

Można dodać, iż podawana przez powoda wersja o poczynieniu uzgodnień w postaci pozostawienia nieruchomości pod jego zarządem w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej mającej jednakże przynosić korzyści obu współwłaścicielom wsparta jest materiałem dowodowy wskazującym na dokonywanie przez powoda bieżących rozliczeń z pozwanym związanych z korzystaniem z nieruchomości „ponad udział” powoda. Świadek S. M. zeznał, iż widział, jak powód przekazywał pozwanemu połowę zysku tytułem czynszu dzierżawnego. Powód przedstawił także pokwitowania dotyczące przekazywania pozwanemu środków pieniężnych tytułem czynszu w wymiarze 5 000 zł miesięcznie. Pozwany wprawdzie zakwestionował otrzymywanie od powoda należności czynszowych i podpisanie tych pokwitowań, ale swojego stanowiska nie poparł stosownymi dowodami. Przedłożone przez powoda pokwitowania stanowią dokumenty prywatne stanowiące zgodnie z art. 245 kpc dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w treści dokumentów. Natomiast zgodnie z art. 253 kpc osoba, która zaprzecza prawdziwości dokumentu prywatnego albo twierdzi, że zawarte w nim oświadczenie osoby, która je podpisała, od niej nie pochodzi, obowiązana jest te okoliczności udowodnić; jeżeli jednak spór dotyczy dokumentu prywatnego pochodzącego od innej osoby niż strona zaprzeczająca, prawdziwość dokumentu powinna udowodnić strona, która chce z niego skorzystać. Zatem, skoro pozwany zaprzeczał podpisaniu pokwitowań mających potwierdzać otrzymywanie od powoda 5 000 zł miesięcznie tytułem czynszu, to na nim spoczywał ciężar dowodu, że podpisy nie zostały przez niego złożone. Stosownym dowodem byłby dowód z opinii biegłego z zakresu badań pisma. Pozwany jednakże nie wystąpił o przeprowadzenie tego dowodu.

Skoro zatem pozwany korzystał z efektów działalności powoda poprzez otrzymywanie czynszu za korzystanie z nieruchomości, to powinien także uczestniczyć w pokryciu wydatków służących modernizacji obiektów wspólnych w celu zwiększenia wartości i użyteczności nieruchomości wspólnej i umożliwiającej osiąganie wskazanych korzyści.

Niezasadny był zarzut częściowego przedawnienia roszczenia powoda. Pozew został złożony dnia 12.05.2011 r. W stosunkach między osobami fizycznymi roszczenie o zwrot nakładów podlega ogólnemu 10-letniemu okresowi przedawnienia. Możnaby zatem uznać za przedawnione roszczenie o zwrot równowartości nakładów poczynionych do dnia 11.05.2001 r. Jednakże bieg tego okresu przedawnienia uległ przerwaniu wskutek zgłoszenia przez powoda jako pozwanego w sprawie I C 830/08 zarzutu potrącenia wartości nakładów. Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04.10.2006 r., II CSK 202/06, Monitor Prawniczy 2006/21/1128, oraz w uchwale składu 7 sędziów z dnia 19.10.2007 r., III CZP 58/07, OSNC 2008/5/44, podniesienie przez pozwanego zarzutu potrącenia przerywa bieg przedawnienia jego roszczenia do wysokości wierzytelności dochodzonej przez powoda.

Za prawidłowy sposób rozliczenia należałoby uznać przeprowadzenie go z uwzględnieniem wpływu poczynienia tychże nakładów na wzrost wartości nieruchomości (niezależnie od zmian tej wartości wynikających z uwarunkowań rynkowych). Nie ulega wątpliwości, że poprawa stanu technicznego, wykończenia, wyposażenia, podniesienie standardu obiektów wpływa dodatnio na wartość i użyteczność nieruchomości.

Jak wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości E. B., wzrost wartości nieruchomości spowodowany robotami adaptacyjnymi wynosi 136 341 zł.

Jednakże okoliczność ta nie może zostać wzięta pod uwagę jako podstawa rozliczenia w sytuacji, gdy w chwili orzekania strony nie są już współwłaścicielami nieruchomości. Powód mógłby zgłaszać roszczenia z tytułu różnicy wartości wyłącznie w stosunku do osób, które nabyły udziały od pozwanego. W stosunku do pozwanego powód może natomiast przedstawić do rozliczenia równowartość nakładów dokonanych w okresie, kiedy strony pozostawały związane relacją współwłasności (uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 10.05.2006 r., III CZP

11/06, OSNC 2007/3/38, oraz z dnia 21.02.2008 r., III CZP 144/07, OSNC 2009/2/22).

Rozliczenie nie może jednak zostać dokonane poprzez zapłatę żądanej przez powoda kwoty, która miałaby wynikać z przedstawionych rachunków i faktur. Powód domagał się zapłaty 283 183, 66 zł. Oznacza to, że musiałby ponieść wydatki wynoszące co najmniej 566 367, 32 zł. Powód nie przedstawił dowodów poniesienia nakładów w takim rozmiarze.

Jeżeli chodzi o przedłożone przez powoda rachunki i faktury mające dokumentować koszty remontu (zakupu materiałów i usług) sąd uznał, iż nie mogą one stanowić dostatecznej podstawy do ustalenia wysokości faktycznie poniesionych nakładów na nieruchomość w S. (...). Kwestia ta była już przedmiotem oceny Sądu Okręgowego w sprawie I C 830/08. Sąd stwierdził wówczas, iż zachodzą daleko idące wątpliwości co do tego, na które konkretnie obiekty zostały dokonane nakłady. Powód był właścicielem także drugiego obiektu – w S. (...), w którym w tym samym czasie prowadził taką samą działalność i także prowadził remont obiektu. Obiekty były zresztą remontowane także niejako na bieżąco w związku z zużyciem wynikłym podczas ich wykorzystywania. Dochodzi do tego także prowadzenie prac po spaleniu położonego na terenie wspólnej nieruchomości pawilonu, za który strony otrzymały odszkodowanie. Powód prowadził w tym samym czasie działalność gospodarczą pod nazwą (...) (...) w S. oraz pod nazwą J-N. we W.. Niektóre z przedłożonych przez powoda faktur i rachunków zostały wystawione na powoda działającego pod pierwszą wskazaną nazwą, inne zaś na powoda działającego pod drugą wskazaną nazwą. Dotyczy to choćby faktur wystawionych przez J. W. (2) prowadzącego (...) (...) we W., w których jako odbiorcę wskazano Firmę (...), zaś usługi zostały opisane jako „ usługa budowlana (...)”, „usługa budowlana wg umowy” i „wykonanie prac remontowych w S.”. Część faktur dokumentuje wykonanie usług, które nie polegały na wykonaniu prac na terenie nieruchomości i nie mogą zostać ujęte w rozliczeniu nakładów, np. faktura nr (...) z dnia 07.08.2001 r. wystawiona przez M. N. za wycenę nieruchomości lub faktura nr (...) z dnia 03.10.2001 r. wystawiona przez (...) sp. z o.o. na kwotę 1 000 zł za wycenę wartości robót. Wreszcie powód przedłożył także rachunki za zakup elementów wyposażenia, tj. mebli, sprzętu komputerowego, itp., czyli ruchomości służących prowadzonej przez powoda działalności. Tego rodzaju wydatku nie stanowią nakładów na nieruchomość wspólną.

Nie da się zatem ocenić, czy faktycznie wszystkie nabyte przez powoda towary i usługi dotyczyły nieruchomości wspólnej z pozwanym. .

Wobec tego sąd uznał, że jedyną prawidłową metodą rozliczenia nakładów na nieruchomość wspólną stron będzie wyliczenie aktualnej wartości nakładów zawarte w opinii sporządzonej przez biegłego E. B.. Strony nie kwestionowały wyliczeń dokonanych przez biegłego, zaś samą opinię należy ocenić jako rzetelną, fachową i wiarygodną. Biegły oszacował, że wartość nakładów powoda wynosi 80 319 zł. Pozwany winien pokryć połowę tej wartości,

czyli 40 159, 50 zł.

Sąd zasądził zatem od pozwanego na rzecz powoda 40 159, 50 zł i oddalił dalej idące powództwo jako nieusprawiedliwione wynikami przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Wobec częściowego uwzględnienia powództwa, o kosztach procesu należało orzec zgodnie z wyrażoną w art. 100 kpc zasadą ich stosunkowego rozdzielenia. Powód wygrał sprawę w 14, 18 %, pozwany zaś w 85, 82 %. Koszty procesu poniesione przez powoda to opłata od pozwu – 14 160 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – 7 217 zł oraz zaliczka – 4 000 zł, tj. łącznie 25 377 zł, z czego 14, 18 % wynosi 3 598, 46 zł, do czego należy dodać 100 zł opłaty od uwzględnionego wniosku o udzielenie zabezpieczenia. Koszty procesu poniesione przez pozwanego to wynagrodzenie pełnomocnika – 7 217 zł oraz zaliczka – 1 000 zł, tj. łącznie 8 217 zł, z czego 85, 82 % wynosi 7 051, 83 zł. Różnica między wskazanymi kwotami wynosi 3 353, 37 zł na korzyść pozwanego.

Nieopłacone koszty sądowe w kwocie 1 121, 14 zł (różnica pomiędzy sumą należności biegłego w kwotach 5 845, 34 zł i 147, 60 zł oraz należności tłumacza w kwocie 128, 20 zł, tj. kwotą 6 121, 14 zł a sumą zaliczek uiszczonych przez strony w łącznej kwocie 5 000 zł) na podstawie art. 113 uksc obciążają strony w stosunku również odpowiadającym wynikowi postępowania, tj. pozwanego w 14, 18 %, tj. w kwocie 158, 98 zł, powoda zaś w 85, 82 %, tj.

w kwocie 962, 16 zł.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.