Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2015r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Ksenia Sobolewska Filcek (spr.)

Sędzia SA - Krzysztof Tucharz

Sędzia SO (del) - Aleksandra Kempczyńska

Protokolant: - sekr. sądowy Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2015r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powoda i pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 6 marca 2014r.

sygn. akt III C 1350/12

I.  oddala obie apelacje;

II.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Sygn. Akt VI ACa 836/14

UZASADNIENIE

Powód - J. K. na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U.2000.80.902 ze zmianami, dalej – u.w.l.) wniósł o uchylenie podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) Osiedle (...)” położoną przy ul. (...) w W. uchwał o numerach: (...) - w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2011r. i przeznaczenia wyników finansowych, (...) - w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty i (...) - w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) na rok 2012 i ustalenia wysokości opłat w nieruchomości wspólnej.

Jako podstawę faktyczną żądania uchylenia uchwał o nr (...) i (...) powód wskazał dopuszczenie się przez Zarząd Wspólnoty rażących uchybień w przygotowaniu i poddaniu pod głosowanie uchwały nr (...), skutkiem czego doszło do uchwalenia planu gospodarczego pozwanej Wspólnoty na 2011r. obarczonego wadami, jak w latach poprzednich, co z kolei spowodowało, iż sprawozdanie finansowe pozwanej wspólnoty za 2011r. stanowi, w opinii powoda, „ilustrację niezgodnego z przepisami gospodarowania we wspólnocie mieszkaniowej i przeznaczenia wyników finansowych za 2011 r.”

Jako podstawę żądania uchylenia uchwały nr (...) powód wskazał naruszenie art. 6 w związku z art. 12 u.w.l., wyjaśniając jednocześnie, że niezgodnie z art. 29 tej ustawy przy konstrukcji planu gospodarczego na 2012r. nie przestrzegano rozdzielności ewidencji kosztów i pobieranych zaliczek dla każdej oddzielnej nieruchomości gruntowej znajdującej się na terenie Osiedla (...), tj. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, nieruchomości gruntowej zabudowanej garażem podziemnym i nieruchomości gruntowej zabudowanej parkingiem naziemnym. Zdaniem powoda, który jest właścicielem jedynie wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...), zaskarżona uchwała narusza jego interes, albowiem zgodnie z nią jest zmuszony łożyć na koszty utrzymania obcych nieruchomości.

Pozwana - Wspólnota Mieszkaniowa (...) Osiedle (...)” w W. (dalej – Wspólnota) wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, że wszystkie cztery nieruchomości są połączone gospodarczo i funkcjonalnie, nie jest więc możliwe racjonalne korzystanie z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem bez korzystania z pozostałych nieruchomości gruntowych zabudowanych garażem i parkingiem oraz z nieruchomości przeznaczonej na drogę. W konsekwencji nie jest również możliwe wykonywanie czynności administrowania nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem, bez administrowania sąsiednimi nieruchomościami. Pozwana odwołała się też do art. 289 § 1 k.c. wskazując, że na sąsiednich nieruchomościach ustanowione zostały służebności na rzecz nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę, jako władnącej, co tworzy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania tej służebności. Zaś powołując się na art. 50 k.c. wskazała, iż prawo do korzystania z nieruchomości sąsiednich, w zakresie ustanowionych służebności, jest częścią składową nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę. Pozwana odwołała się również do argumentu, że współwłaściciele pozostałych nieruchomości są dla siebie nawzajem anonimowi i nie mają żadnego organu, który mógłby w ich imieniu zawierać umowy z dostawcami usług i mediów, stąd w interesie Wspólnoty jest sprawowanie zarządu nieruchomościami w ich imieniu, w szczególności że usługi zamawiane są wspólnie dla wszystkich nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 6 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty oraz garażu i parkingu na rok 2012 i ustalenia wysokości opłat, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił i zasądził od J. K. na rzecz Wspólnoty 160,- zł. tytułem częściowego zwrotu kosztów postępowania.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy poprzedził następującymi ustaleniami faktycznymi:

Osiedle (...) położone w W. przy ul. (...) składa się z 4 nieruchomości:

l/ uregulowanej w KW nr (...) nieruchomości obejmującej działki gruntu oznaczone numerami: (...), na której znajdują się budynki oznaczone numerami (...), w których wyodrębniono 374 samodzielnych lokali (dalej - nieruchomość budynkowa);

2/ uregulowanej w KW nr (...) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem (...), na której znajduje się budynek parkingu podziemnego, którego dach stanowi jednocześnie dziedziniec budynków (...), na którym znajdują się ciągi komunikacyjne prowadzące bezpośrednio do wejść do ww. budynków. Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności 48 osób, będących także członkami pozwanej Wspólnoty, z uwagi na posiadane lokale mieszkalne i użytkowe (dalej - nieruchomość garażowa);

3/ uregulowanej w KW nr (...) nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami: (...), na której znajduje się parking naziemny oraz ciągi komunikacyjne i teren rekreacyjny. Nieruchomość jest przedmiotem współwłasności 97 osób, będących także członkami pozwanej Wspólnoty, z uwagi na posiadane lokale mieszkalne i użytkowe (dalej - nieruchomość parkingowa);

4/ uregulowanej w KW nr (...) nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami: (...), na której znajdują się ciągi komunikacyjne. Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności częściowo członków pozwanej Wspólnoty, a częściowo członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) (dalej - nieruchomość drogowa).

Powód - J. K. jest właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Nie jest natomiast współwłaścicielem pozostałych nieruchomości wchodzących w skład Osiedla (...).

Pozwana Wspólnota podjęła w dniu 27 marca 2012 r. trzy uchwały:

- nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2011r. i przeznaczenia wyników finansowych. W jej § 1 Wspólnota przyjęła sprawozdanie finansowe za rok 2011, przedstawione przez Zarząd, zaś w § 2 przeznaczyła wynik finansowy rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 171 040,66 zł na zasilenie funduszu remontowego (kwota 52 004,96 zł) oraz na zasilenie funduszu zaliczki z przeznaczeniem na rezerwę finansową na zaległości płatnicze w roku 2012 (kwota 119 035,70 zł). Ponadto w § 2 uchwały Wspólnota przeznaczyła wynik finansowy wynikający z rozliczenia kosztów garażu w wysokości 18 914,86 zł na zasilenie funduszu eksploatacyjnego garażu w roku 2012, zaś wynik finansowy wynikający z rozliczenia kosztów miejsc postojowych w wysokości 13 192,29 zł na zasilenie funduszu eksploatacyjnego miejsca postojowego w roku 2012;

- nr (...) w sprawie udzielenia Zarządowi Wspólnoty absolutorium za rok 2011;

- nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty oraz garażu i parkingu na rok 2012 i ustalenia wysokości opłat. W jej § 1 Wspólnota zatwierdziła roczny plan gospodarczy na 2012r. zakładający roczny koszt utrzymania „Osiedla (...)”, w tym: nieruchomości wspólnej Wspólnoty w wysokości 1 033 150,26 zł, miejsc garażowych w wysokości 67 874,86 zł i parkingu w wysokości 65 572,29 zł. W § 2 zatwierdzono miesięczne opłaty zaliczkowe na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: w wysokości 4,20 zł miesięcznie na 1 m ² lokali i pomieszczeń przynależnych (bez zmian), w wysokości 85 zł miesięcznie od miejsca na garażu podziemnym (bez zmian) i w wysokości 45 zł miesięcznie od miejsca parkingowego (bez zmian). Plan gospodarczy, stanowiący załącznik do podjętej uchwały, zestawia odrębnie planowane koszty utrzymania w 2012r.: nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc postojowych.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo J. K. zasługiwało na uwzględnienie w części dotyczącej żądania uchylenia uchwały nr (...), albowiem narusza ona przepisy ustawy o własności lokali, a w szczególności art. 22 w zw. z art. 6 i z art. 3 u.w.l., skoro nieruchomość garażowa, nieruchomość parkingowa i nieruchomość drogowa, pozostające we współwłasności niektórych spośród członków pozwanej Wspólnoty, bądź także członków wspólnoty sąsiedniej, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Zaskarżona uchwała nr (...) dotyczyła zatem spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Nie ma przy tym znaczenia, że plan gospodarczy na rok 2012, stanowiący załącznik do podjętej uchwały, obejmował odrębnie planowane koszty utrzymania każdej z opisanych wyżej nieruchomości. Również fakt funkcjonalnego powiązania tych nieruchomości z nieruchomością wspólną nie może zmienić oceny uchwały nr (...), jako sprzecznej ze wskazanymi przepisami prawa. Zarząd (...) winni bowiem sprawować ich współwłaściciele na zasadach wynikających z Kodeksu cywilnego.

Z kolei co do uchwał nr (...) (dotyczącej zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2011r. i przeznaczenia wyników finansowych) i nr (...) (którą Wspólnota udzieliła Zarządowi absolutorium za rok 2011), Sąd Okręgowy uznał, iż brak jest podstaw do przyjęcia, że są one niezgodne z przepisami prawa bądź spełniają którąś z pozostałych przesłanek wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l. Jako przyczynę ich zaskarżenia powód wskazał nierespektowanie przez Zarząd przy konstruowaniu planu gospodarczego na rok 2012 wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie wydanego w sprawie III C 435/09 i tym samym uchwalenie planu obarczonego wadami. Tymczasem sprawozdanie finansowe za 2011 r. nawiązywało do przyjętej i obowiązującej uchwały nr (...) planie gospodarczym na rok 2011. Wprawdzie uchwała nr (...) została zakwestionowana przez powoda w sprawie III C 1094/11 Sądu Okręgowego w Warszawie, jednak obowiązywała jeszcze w dniu 27 marca 2012r. Zgodnie zaś z art. 25 ust. 2 u.w.l. zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Przy czym powód nie wykazał, aby wykonanie uchwały nr (...) zostało wstrzymane. Została ona uchylona dopiero w dniu 15 listopada 2013r. wyrokiem Sądu Apelacyjnego wydanym w sprawie VI ACa 436/13. Przy czym, wyrok uchylający uchwałę ma charakter konstytutywny, a więc wywołuje skutki prawne na przyszłość, a nie wstecz. Uchylenie uchwały nr (...) nie ma więc wpływu na ocenę uchwał nr (...) i nr (...), skoro w dacie podejmowania działań przez Zarząd Wspólnoty oraz w dacie podejmowania uchwał obowiązywało domniemanie prawidłowości uchwały nr (...). Sąd Okręgowy stwierdził ponadto, że sporne uchwały dotyczą wyłącznie oceny pracy Zarządu, który ma obowiązek wykonywać uchwały podjęte przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej i nie jest upoważniony do ich oceny pod względem zgodności z prawem. Z tych przyczyn, zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo w części dotyczącej uchwał o nr (...) i nr (...) podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c.

Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony procesu.

Powód – J. K., zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo oraz co do orzeczenia o kosztach procesu, wniósł o jego zmianę poprzez uchylenie uchwał pozwanej nr (...) i nr (...) i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, a także o zobowiązanie pozwanej do wykazania skuteczności prawnej czynności zarządu funkcjonującego w roku 2012, a także złożenia uchwały nr (...) celem wykazania, że uchwała nr (...) wiązała pozwaną i zobowiązywała do przestrzegania ustawy o rachunkowości.

Skarżący zarzucił Sądowi Okręgowemu ograniczenie praw powoda poprzez oddalenie wniosków dowodowych służących wyjaśnieniu zasad obrotów na kontach Wspólnoty w latach 2011 i 2012 w świetle art. 23 ustawy o rachunkowości oraz wniosków służących „obnażeniu uchybień w gospodarce nieruchomości pozwanej, których dopuściła się administrator E. K.” i podważeniu jej wiarygodności, jako świadka. Zdaniem skarżącego Sąd Okręgowy błędnie także dał wiarę zeznaniom H. B. i pominął okoliczności zobowiązania pozwanej do przestrzegania ustawy o rachunkowości oraz błędy w rozumowaniu prowadzące do odmowy uchylenia uchwały nr (...), zastosowanie w wyrokowaniu tego samego schematu, co w sprawie III C 1094/11, w innym stanie prawnym i bezpodstawnie przyjął, że czynności wykonywane w imieniu Zarządu były prawnie skuteczne w sytuacji, gdy sąd nie zażądał udowodnienia, które osoby stanowiły Zarząd.

W uzasadnieniu apelacji skarżący stwierdził, że sprawozdanie finansowe Zarządu za roku 2012 jest obarczone wadą polegającą na uchybieniu zasadom rachunkowości i przepisom ustawy o rachunkowości, na co powód wielokrotnie zwracał uwagę. Nadto, dokument stanowiący sprawozdanie finansowe Zarządu pozwanej, dołączony jako załącznik do uchwały nr (...), jako dokument pochodzący bezpośrednio od Zarządu, winien być koniecznie podpisany przez wszystkich 6 jego członków, co nie miało miejsca. Zdaniem skarżącego uzasadnia to wniosek, że członkowie, którzy podpisów nie złożyli, odmówili dokonania tej czynności, a jednocześnie nie złożyli pisemnego wyjaśnienia w przedmiocie ww. odmowy. Ostatecznie więc sporna uchwała nr (...) nie miała wymaganego załącznika w postaci sprawozdania finansowego Zarządu, a więc nie prowadziła do jego przyjęcia. Wykazywane w sprawozdaniu wyniki finansowe w istotnej części nie zostały też poparte zewnętrznymi dowodami rachunkowymi.

Zdaniem skarżącego badanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 25 u.w.l. winno uwzględniać stan z chwili dokonywania oceny przez sąd, a nie według dużo wcześniejszego momentu rozpoczęcia głosowania. Skarżący podkreślił też, że sporne uchwały stanowiły projekty Zarządu pozwanej, a ich głosowanie dokonane było z jego inspiracji. Co więcej, na dzień wyrokowania znany był fakt prawomocnego uchylenia planu gospodarczego Wspólnoty na rok 2011, zatem rozstrzygnięcie w zakresie uchwał nr (...) i (...) nie było prawidłowe, ponieważ wyniki ich badań winne być ustalone według stanu na dzień wyrokowania.

Pozwana - Wspólnota Mieszkaniowa „Osiedle (...)" w W., zaskarżając wyrok w części uchylającej uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)" oraz garażu i parkingu na rok 2012 i ustalenia wysokości opłat, wniosła o jego zmianę i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, bądź o oddalenie powództwa w części, w jakiej uchwała dotyczy nieruchomości wspólnej i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w części uchylającej uchwałę nr (...) oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd I instancji i pozostawienie temu sądowi rozstrzygnięcia o kosztach w II instancji.

Skarżąca zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, iż Zarząd Wspólnoty nie był uprawniony do podjęcia jakichkolwiek czynności dotyczących gospodarowania nieruchomościami parkingową i garażową, podczas gdy współwłaściciele tych nieruchomości w dokumencie zatytułowanym „Uchwała nr (...)" większością głosów upoważnili Zarząd do podejmowania decyzji nieprzekraczających granic zwykłego zarządu, a koszty wyszczególnione w planie gospodarczym przyjętym w zaskarżonej uchwale dotyczyły czynności zachowawczych, jak również poprzez nieuwzględnienie faktu, że decyzja o wydatkach przewidzianych na rok 2012 oraz o wysokości zaliczki należnej od właścicieli każdej z wymienionych nieruchomości, niestanowiących nieruchomości wspólnej, została podjęta przez większość współwłaścicieli tych nieruchomości zgodnie z art. 201 k.c.;

a także naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności:

- art. 6 oraz art. 22 ust. 2 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że ograniczenie zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych do praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną oznacza, że wspólnota nie jest uprawniona do wskazania w uchwale kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, których wysokość została uchwalona przez ich współwłaścicieli, podczas gdy w przypadku braku możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych obejmuje możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach wspólnoty oraz rozliczania tych kosztów przez zarząd wspólnoty, wobec zgody współwłaścicieli tych nieruchomości oraz braku innego podmiotu mogącego dokonać tego typu rozliczenia oraz poprzez błędne przyjęcie, że zaskarżoną uchwalą nr (...) Wspólnota decydowała lub rozstrzygała o planowanych kosztach utrzymania nieruchomości sąsiednich, w sytuacji, gdy w rzeczywistości decyzja w tym zakresie została podjęta przez współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości, a umieszczenie tych kosztów w uchwale Wspólnoty (odrębnie od kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej) miało na celu uzyskanie przez jej Zarząd zgody jej członków na rozliczenie tych kosztów, ale w wysokości określonej przez współwłaścicieli tych nieruchomości;

- art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości parkingowej i garażowej, był uprawniony do skutecznego skarżenia uchwały nr (...) w zakresie, w jakim dotyczyła ona tych nieruchomości, choć uchwała w zakresie, w jakim dotyczyła nieruchomości wspólnej, a tym samym interesów powoda, była prawidłowa;

- art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 58 § 3 oraz z art. 1 ust. 2 u.w.l. poprzez ich niezastosowanie i uchylenie uchwały nr (...) w całości, podczas gdy z uzasadnienia wyroku wynika, że jedynie postanowienia tej uchwały dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich naruszały przepisy prawa, a rozdział kosztów pomiędzy poszczególne nieruchomości i w konsekwencji określenie kosztów dla nieruchomości wspólnej, były prawidłowe.

W uzasadnieniu apelacji skarżąca stwierdziła, że nieruchomości wchodzące w skład Osiedla (...) są ze sobą nierozerwalnie połączone pod względem funkcjonalnym oraz gospodarczym i nie jest możliwe korzystanie z nieruchomości budynkowej bez korzystania z nieruchomości sąsiednich, na których znajduje się podstawowa infrastruktura (drogi dojazdowe, miejsce do parkowania samochodów, plac zabaw, teren rekreacyjny, a także infrastruktura techniczna), bez której korzystanie z niej nie jest możliwe. Powiązanie funkcjonalne oraz gospodarcze wymienionych nieruchomości jest tak silne (brak oddzielnych przyłączy energii elektrycznej czy też kwestia ochrony, która z natury rzeczy powinna być wykonywana na całości osiedla), iż w zasadzie nie jest możliwe oddzielne nimi administrowanie. Nadto, współwłaściciele nieruchomości sąsiednich upoważnili Zarząd Wspólnoty do podejmowania czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu tymi nieruchomościami. Sąd I instancji pominął też załączony do odpowiedzi na pozew dokument zatytułowany „Uchwała (...)", stanowiący w istocie porozumienie zawarte pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości budynkowej, parkingowej i garażowej, w którym zgodzili się oni na podejmowanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością parkingową i garażową przez Zarząd Wspólnoty. Zgoda ta została przy tym wyrażona głosami współwłaścicieli posiadających ponad połowę udziałów w poszczególnych nieruchomościach - zgodnie z art. 201 k.c. Porozumienie to zostało również zaakceptowane przez członków Wspólnoty, którzy także głosowali za przyjęciem jego treści. W tej sytuacji Zarząd Wspólnoty był uprawniony do podejmowania czynności zwykłego zarządu dotyczących nieruchomości parkingowej i garażowej oraz do ujawnienia w przedmiotowej uchwale kosztów przeznaczonych na utrzymanie poszczególnych nieruchomości oraz poddanie ich pod głosowanie przez ich współwłaścicieli.

Co więcej, obliczając głosy oddane za uchwałą nr (...) dokonano także obliczenia wysokości udziałów współwłaścicieli nieruchomości parkingowej i garażowej, którzy głosowali za jej przyjęciem. Koszty wyszczególnione w zaskarżonej uchwale dotyczyły przy tym czynności zachowawczych związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości, a więc zgodnie z jednomyślnym stanowiskiem doktryny prawa oraz orzecznictwa sądów, mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu. W tej sytuacji to współwłaściciele tych nieruchomości podjęli decyzję o wyrażeniu zgody na takie określenie kosztów, zgodnie z art. 201 k.c.

Zdaniem skarżącej sąd I instancji dokonał również błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, uznając, że ograniczenie zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych do praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną oznacza, iż wspólnota nie jest uprawniona do wskazania w uchwale kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, których wysokość została uchwalona przez ich współwłaścicieli. Tymczasem w przypadku braku możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych powinna obejmować możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach oraz rozliczania tych kosztów przez zarząd, wobec zgody współwłaścicieli tych nieruchomości oraz braku innego podmiotu mogącego dokonać tego typu rozliczenia.

Naruszenie prawa materialnego polegało zdaniem pozwanej również na błędnym przyjęciu, iż zaskarżoną uchwalą nr (...) Wspólnota decydowała lub rozstrzygała o planowanych kosztach utrzymania nieruchomości sąsiednich, w sytuacji, gdy w rzeczywistości decyzja w tym zakresie została podjęta przez współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości, a umieszczenie tych kosztów w uchwale Wspólnoty (odrębnie od kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej) miało na celu jedynie uzyskanie przez Zarząd zgody jej członków na rozliczenie tych kosztów, ale w wysokości określonej przez współwłaścicieli tych nieruchomości.

Skarżąca stwierdziła też, że ścisłe powiązanie ww. nieruchomości i brak wykonywania efektywnego zarządu terenem osiedla przez współwłaścicieli skutkuje brakiem możliwości prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zatem zaskarżona uchwała ma na celu zapewnienie właściwego zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym nie przekracza zakresu zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych.

Dodatkowym uzasadnieniem dla wskazania tych kosztów w uchwale Wspólnoty jest zdaniem skarżącej to, że na nieruchomościach sąsiednich ustanowiono na rzecz współwłaścicieli nieruchomości wspólnej służebność przejazdu i przechodu. Zgodnie zaś z art. 289 § 1 k.c. w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Skoro więc to członkowie Wspólnoty są obowiązani do ponoszenia kosztów utrzymywania urządzeń w zakresie ustanowionej służebności, a służebność ta jest powiązana z własnością lokalu w budynku zarządzanym przez Wspólnotę, wydaje się, iż tym bardziej uzasadnione jest zorganizowanie sposobu określania tego typu kosztów przez Wspólnotę, która uzyskuje w tym zakresie zgodę współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości.

Nadto, skoro prawo do korzystania z nieruchomości sąsiednich, zgodnie z ustanowionymi służebnościami jest częścią składową nieruchomości budynkowej zgodnie z treścią art. 50 k.c., to równocześnie wchodzi w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej, do zarządu którą uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa.

Skarżąca stwierdziła też, że wobec prawidłowego rozdzielenia kosztów pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami, powód nie był uprawniony do skutecznego skarżenia uchwały Nr (...) na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim nie dotyczyła ona nieruchomości wspólnej, bowiem w tej części uchwała ta nie dotyczyła interesów powoda.

Gdyby jednak przyjąć, że w uchwale Wspólnoty w ogóle nie powinno się wskazywać kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, to zdaniem skarżącej uchwała powinna zostać uchylona wyłącznie w części dotyczącej tych kosztów, a nie również w zakresie w jakim dotyczy kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej, a pozwana domagała się oddalenia apelacji powoda.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Obie apelacje podlegały oddaleniu. Podniesione w nich zarzuty naruszenia prawa procesowego i materialnego okazały się bowiem chybione, zaś ustalenie stanu faktycznego i stosowanie przez Sąd Okręgowy prawa materialnego – prawidłowe. Zarówno te ustalenia, jak i zaprezentowany przez sąd I instancji wywód prawny, Sąd Apelacyjny podziela w całości i przyjmuje za własne.

Odnosząc się w pierwszym rzędzie do podniesionych w obu apelacjach zarzutów naruszenia prawa procesowego Sąd Apelacyjny zważył, że ani powód, ani pozwana, nie kwestionują ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, wskazanych w pisemnym uzasadnieniu wyroku. Nadto, sposób uzasadnienia przez pozwaną zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wskazuje na to, że faktycznie zarzuca ona Sądowi Okręgowemu niewłaściwe stosowanie prawa materialnego w postaci przepisów ustawy o własności lokali i błędne ustalenie dopuszczalnego przedmiotowego zakresu uchwał właścicieli lokali. Chybiony są również zarzuty powoda dokonania przez Sąd Okręgowy niewłaściwej oceny zeznań świadka H. B. i E. K., skoro skarżący nie wyjaśnia, jak ewentualny błąd sądu w tym zakresie miałby wpłynąć na ustalenia dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia w tej sprawie. Co więcej, z uzasadnienia powyższych zarzutów wynika, że skarżący dąży nie tyle do podważenia ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, ile do zakwestionowania prawidłowości rozliczeń przedstawionych przez Zarząd za rok 2011. Kwestia ta nie była zaś przedmiotem oceny sądu I instancji z przyczyn, o których mowa poniżej.

Sąd Apelacyjny zważył też, że w pozwie wniesionym w niniejszej sprawie J. K. jako podstawę zaskarżenia uchwał nr (...) i (...) wskazał dopuszczenie się przez Zarząd pozwanej rażących uchybień przy przygotowaniu i poddanie od głosowanie uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2011 i wysokości opłat, skutkujące niezastosowaniem się do wniosków wypływających z prawomocnego orzeczenia wydanego przez Sąd Okręgowy w sprawie III C 435/09 i obarczenie planu takimi samymi wadami, jak w latach poprzednich; to jest brakiem prowadzenia przez Zarząd ewidencji kosztów dla nieruchomości wspólnej oddzielnie od kosztów innych nieruchomości prowadzącym do braku jakichkolwiek pewnych danych pozwalających wyznaczyć rzeczywiste koszty, które powinna ponowić Wspólnota. W tym też powód upatrywał źródeł nieprawidłowości przedstawionego rozliczenia. Zatem zarzuty apelacji oparte na kwestionowaniu poszczególnych dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia sprawozdania finansowego i sposobu rozliczenia niektórych pozycji, należy uznać za chybione z tego względu, że jako podniesione dopiero w apelacji, są spóźnione w świetle art. 25 ust 1a u.w.l. Wskazany w tym przepisie termin zaskarżenia uchwały wyznacza bowiem także czasowe granice określenia przez właściciela lokalu podstawy faktycznej jego żądania. Wynika to stąd, iż jest to termin zawity, którego upływ powoduje wygaśnięcie prawa do zaskarżenia uchwały. Konstrukcja art. 25 ust 1 u.wq.l. oraz przyjęta w jego ust 2 zasada, że nawet zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, o ile sąd nie wstrzyma jej wykonania, stanowią przy tym wyraz prymatu woli większości właścicieli lokali, wyrażonej w uchwale oraz potrzeby zapewnienia stabilności unormowań wewnętrznych i pewności funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej nad uprawnieniem właściciela lokalu do jej zakwestionowania. Skoro więc właściciel lokalu nie zaskarżył uchwały w terminie wskazanym w ustawie, nie może domagać się jej wzruszenia po jego upływie. Zdaniem Sądu Apelacyjnego ta sama zasada znajduje zastosowanie w przypadku podniesienia w toku rozpoznawania skutecznie wniesionej skargi, dalszych – nie zgłoszonych w skardze, odmiennych od dotychczas podnoszonych, podstaw uchylenia uchwały.

Niezależnie od powyższego, zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy prawidłowo wnioski dowodowe powoda dotyczące kontroli prawidłowości rozliczeń za rok 2011. Zgodnie bowiem z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie, nie zaś poszukiwanie dopiero argumentów i faktów, które uzasadniałyby zarzuty nierzetelności w tym zakresie. Z treści wniosków dowodowych powoda wynikało zaś, że miały mu one umożliwić dopiero ustalenie, czy możliwe jest podniesienie takich zarzutów i w jakim zakresie.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nieskuteczny jest też zarzut powoda oparty na twierdzeniu o niewłaściwej reprezentacji Zarządu przy podpisaniu sprawozdania finansowego za rok 2012. Wspólnota mieszkaniowa stanowi bowiem ustawowo określony sposób organizacji zarządu nieruchomością wspólną przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład tej nieruchomości. Ustawa o własności lokali ogranicza przy tym swobodę właścicieli władania przedmiotem własności, określoną w art. 140 k.c., w granicach wskazanych w art. 64 ust 3 Konstytucji RP. Jej przepisy winny więc być rozumiane i interpretowane w sposób możliwie ścisły. W sytuacji zatem, gdy sama ustawa regulująca zasady działania wspólnoty nie reguluje kwestii zasad sporządzania sprawozdania finansowego, należy uznać, że w ramach wewnętrznej swobody działania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, mogą oni sami decydować o tym, czy dla podjęcia uchwały zatwierdzającej roczne sprawozdanie, wymagany jest podpis wszystkich członków wieloosobowego zarządu, czy też jedynie taki jego podpis, który wymagany jest dla ustalenia, że sprawozdanie stanowi oświadczenie zarządu. Skoro więc w sprawie niniejszej brak dowodów na to, jakoby Wspólnota ustanowiła w tym zakresie szczególne zasady podpisania rocznego sprawozdania Zarządu, zarzut apelacji dotyczący braku takiego dokumentu nie zasługuje na uwzględnienie. Powód nie udowodnił też, jakoby pozostali – nie podpisani pod sprawozdaniem – członkowie zarządu odmówili złożenia podpisu z przyczyn merytorycznych lub formalnych.

Oceny tej nie zmienia to, iż art. 52 ust. 2 ustawy z 1994 r. o rachunkowości (obecnie tekst jednolity Dz.U.2013.330. ze zm.) stanowi, że sprawozdanie finansowe podpisują wszyscy członkowie wieloosobowego organu kierującego jednostką. Przepis ten nie przewiduje bowiem rygoru nieważności w przypadku niepodpisania sprawozdania finansowego przez wszystkich członków zarządu takiej jednostki (patrz również wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 stycznia 2011r., sygn.. akt I ACa 1048/10, LEX nr 898629).

Co więcej, skoro ani w ustawie o własności lokali, ani w przepisach ustawy o rachunkowości nie ma mowy o stosowaniu tej ostatniej wprost do rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej, a sama ustawa o rachunkowości wskazuje, że ustanowione w jej reguły stosuje się do określonej kategorii podatników, nie ma podstaw do uznania, jakoby wspólnoty mieszkaniowe zobowiązane były stosować jej przepisy bezpośrednio, a nie jedynie pomocniczo. Szczególnie, że ustawodawca regulując te kwestie w art. 29 i 30 u.w.l. i nie odwoływał się bezpośrednio do ww. ustawy. W tym kontekście przyjąć należy, że uchwała Wspólnoty (...) jest jej aktem wewnętrznym, zatem jej działanie może być każdorazowo ograniczone, bądź wyłączone kolejną uchwałą.

Sąd Apelacyjny stoi też na stanowisku, że z uwagi na specyfikę uchwał wspólnoty, wynikającą z art. 25 ust 1 oraz ust 2 u.w.l., przy rozpoznawaniu skargi o uchylenie uchwały sąd winien uwzględnić taki stan faktyczny, jaki istniał w dniu jej podejmowania, a nie zaistniały później. Wynik wytoczonej sprawy nie może bowiem być uzależniony od czasu, w jakim zostanie ona osądzona (skoro element upływu czasu nie stanowi przesłanki jej wytoczenia). Dla oceny zasadności zarzutów podniesionych w pozwie istotny jest stan faktyczny i prawny znany członkom wspólnoty w momencie podejmowania uchwały. Jego zmiana może natomiast uzasadniać podjęcie w konsekwencji uchwały innej treści (patrz również wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 czerwca 2013r., sygn.. akt VI ACa 1727/12, LEX nr 1362976).

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy oceniając żądania powoda dotyczące uchylenia uchwał Wspólnoty nr (...) i nr (...) nie uchybił przepisom prawa procesowego i trafnie zastosował prawo materialne, słusznie uznając, że uchylenie uchwały nr (...) wyrokiem Sądu Apelacyjnego z 15 listopada 2013r. nie ma wpływu na ocenę ww. uchwał, skoro dotyczą one oceny pracy Zarządu Wspólnoty w roku 2011, a w dacie podejmowania działań przez Zarząd oraz w dacie podejmowania uchwał obowiązywało domniemanie prawidłowości uchwały nr (...). Zarząd był więc nią związany, niezależnie od ostatecznej trafności zarzutów kierowanych pod jej adresem przez powoda.

Sąd Apelacyjny zważył również, że z samej swej istoty wspólnota mieszkaniowa zdolna jest do dokonywania czynności zarządu dotyczących jedynie nieruchomości wspólnej, nie zaś innych nieruchomości, niezależnie od ich położenia. Dlatego też Sąd Okręgowy trafnie w świetle art. 25 u.w.l. ustalił istnienie po stronie powoda legitymacji czynnej, uzasadniającej zaskarżenie uchwały nr (...). Skoro bowiem została ona podjęta jako uchwała pozwanej Wspólnoty, a ustala także plan gospodarczy zarządu nieruchomościami sąsiednimi i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu tymi nieruchomościami, słuszne są zarzuty powoda dotyczące niejasności granic pomiędzy tymi kosztami, a kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Trafnie też Sąd Okręgowy ustalił, że sporna uchwała nr (...) jest bezprawna. Zdolność właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości do podejmowania uchwał prawnie skutecznych w stosunkach z innymi uczestnikami obrotu wynika jedynie z przepisów ustawy o własności lokali. Ustawa ta nie tworzy jednak ram prawnych do podejmowania uchwał „międzywspólnotowych”. Niedopuszczalne jest też, leżące u podstaw uchwały nr (...) założenie, jakoby możliwe było decydowanie przez Wspólnotę o planach i kosztach utrzymania nieruchomości sąsiednich, niejako w zastępstwie osób będących ich właścicielami, nawet za ich zgodą wyrażoną stosownie do art. 201 k.c. Oceny tej nie zmienia przy tym fakt, że wszyscy lub część tych osób, należą go grona członków Wspólnoty. Nie taka jest bowiem ustawowo określona rola wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 u.w.l.). Stąd nie sposób zarzucić Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 58 § 3 oraz z art. 1 ust. 2 u.w.l. Oczywista wadliwość spornej uchwały oraz brak jasności co do zasad planowania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku 2012 nie usprawiedliwia bowiem pozostawienia jej w obrocie, nawet w części.

Chybione są przy tym zarzuty skarżącej oparte na wywodzie o dochowaniu przez Wspólnotę starań o realizację praw współwłaścicieli nieruchomości garażowej, drogowej i parkingowej do decydowania o kosztach ich utrzymania. Kwestia ta, z uwagi na zakres kognicji sądu badającego prawidłowość uchwały powodowej Wspólnoty, podjętej na podstawie art. 22, 29 i 30 u.w.l., nie ma bowiem znaczenia dla oceny żądań powoda wywodzonych z art. 25 u.w.l.

Również sformułowana w apelacji pozwanej teza, iż w przypadku braku możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych powinna obejmować możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach oraz rozliczania tych kosztów przez zarząd, wobec zgody współwłaścicieli tych nieruchomości oraz braku innego podmiotu mogącego dokonać tego typu rozliczenia, nie znajduje uzasadnienia w obecnym stanie prawnym.

Zakres czynności dotyczących gospodarowania nieruchomościami parkingową i garażową, jakie mogą ewentualnie być przedmiotem uchwał Wspólnoty, z uwagi na faktyczne, funkcjonalne i gospodarcze powiązanie z nieruchomością wspólną, ograniczony jest więc do decyzji o zasadach rozliczania obciążających ją kosztów wynikłych z realizacji ewentualnych służebności i innych praw do korzystania z nich w celu realizacji prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Nie budzi jednak wątpliwości w tej sprawie i jest przyznane przez samą pozwaną, że sporna uchwała nie ma takiego charakteru. Zaskarżony wyrok nie narusza więc art. 289 § 1 k.c. w zw. z art. 50 k.c. Sąd Okręgowy nie dopuścił się również zarzucanego przez pozwaną naruszenia prawa materialnego w postaci art. 6 oraz art. 22 ust. 2 u.w.l.

W tym stanie rzeczy, uznając obie apelacje za pozbawione podstaw faktycznych i prawnych, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji na zasadzie art. 385 k.p.c. oraz orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego stosownie do art. 100 k.p.c. Obie strony uległy bowiem stronie przeciwnej co do własnej apelacji.