Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 26 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O. przeciwko W. K. i A. K. o ustalenie oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach procesu.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zarzucając rozstrzygnięciu:

1. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i naruszenie zasad swobodnej oceny dowodów, a w konsekwencji:

- uznanie za niewiarygodne zeznań świadka G. K. na okoliczność zajęcia pod prace budowlane terenu miejsc parkingowych przeznaczonych dla powódki, a przez nią wynajmowanych, podczas gdy zeznania te znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadków oraz strony: R. N., T. W., P. Z. oraz M. B., co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i przyjęcia, że teren ten nie został zajęty pod prace budowlane;

- uznanie za niewiarygodne zeznań świadków G. K., T. W. oraz strony reprezentowanej przez M. B. na okoliczność wielokrotnych rozmów z właścicielem nieruchomości na temat problemów związanych z prowadzeniem budowy, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i przyjęcia ze nie występowały przeszkody w prowadzeniu działalności i korzystaniu przez powoda z przedmiotu najmu, a także ze powódka nie zgłaszała zastrzeżeń do trwającej budowy;

- pominięcie okoliczności, że pozwani oferują obecnie wynajem całego budynku w tym pomieszczeń wynajmowanych powodowi, co wynika ze złożonych w sprawie zdjęć posesji w Z. w obecnym stanie, a w konsekwencji uznanie za niewiarygodne twierdzeń powoda, że pozwani potwierdzili skuteczność dokonanego przez powoda wypowiedzenia umowy najmu z dnia 7 lutego 2011 r.;

- uznanie za niewiarygodne zeznań świadków G. K., T. W., P. Z. oraz strony reprezentowanej przez M. B. na okoliczność trwałego charakteru niemożności korzystania z miejsc postojowych i wystawy bram garażowych, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i przyjęcia ze nie teren miejsc postojowych był zajęty tymczasowo;

2. naruszenie art. 207 § 6 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku powoda o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J. K. pełniącego funkcję kierownika budowy, zgłoszonego na okoliczność sposobu wykonywania robót budowlanych, wykorzystania przez robotników parkingu i ekspozycji, sposobu zabezpieczenia terenu budowy i zasad poruszania się po nim, w sytuacji gdy przeprowadzenie tego dowodu nie spowodowałoby zwłoki w rozpoznaniu sprawy, a nadto na podstawie dotychczas przeprowadzonych dowodów nie było możliwym prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy;

3. naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku przyczyn oddalenia powództwa w całości, podczas gdy powództwo zasługiwało na uwzględnienie w zakresie, w jakim dotyczyło nieprzysługiwania pozwanym prawa do otrzymania od powoda odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu, o którym mowa w § 10 ust. 6 umowy najmu, za jakikolwiek okres po dniu 18 lutego 2014 r., kiedy to powód wydał pozwanym przedmiot najmu;

4. obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 3 pkt 6 i 10 w zw. z art. 22 pkt. 3d ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez uznanie, że w rozumieniu powołanych przepisów nie można zakwalifikować obszaru spornych miejsc parkingowych jako terenu budowy, mimo zamieszczenia na bramie wjazdowej do nieruchomości tablicy informacyjnej o budowie, co jest obowiązkiem kierownika budowy, wynikającym z konieczności zabezpieczenia terenu budowy przed dostępem osób trzecich.

W oparciu powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o zmianę wyroku poprzez ustalenie:

- nieistnienia stosunku najmu między stronami, którego przedmiotem miały być wskazane przez skarżącą składniki,

- że pozwanym nie przysługuje prawo do czynszu za jakikolwiek okres po dniu 3 grudnia 2013 r., tj. dniu doręczenia pozwanym oświadczenia o wypowiedzeniu ww. umowy ze skutkiem natychmiastowym w trybie § 10 ust. 3 umowy najmu;

- że pozwanym nie przysługuje prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu, o którym mowa w § 10 ust. 6 umowy najmu, za jakikolwiek okres po dniu 18 lutego 2014 r., kiedy to powód wydał pozwanym przedmiot najmu;

ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie na rzecz powoda solidarnie od pozwanych kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Zarzuty skarżącej zasadniczo sprowadzały się do zakwestionowania ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego w zakresie możliwości korzystania przez powoda z przedmiotu najmu, a dokładnie miejsc parkingowych w związku z podjętymi przez pozwanych pracami budowlanymi. Zdaniem skarżącej, wbrew ustaleniom Sądu Rejonowego, z przyczyn leżących po stronie wynajmującego skarżąca doznała przeszkód w prowadzeniu działalności gospodarczej i korzystaniu z przedmiotu najmu, to jest miejsc parkingowych usytuowanych przy budynku położonym przy ul. (...) w Z., co uzasadniało wypowiedzenie umowy najmu na podstawie § 10 ust. 3.

Z powyższym zgodzić się nie można. Zdaniem Sądu Okręgowego ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie zostały poczynione nader skrupulatnie i prawidłowo. Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własny ustalony przez Sąd Rejonowy stan faktyczny.

W myśl art. 233 § 1 k.p.c., którego naruszenie skarżąca niesłusznie zarzuca Sądowi Rejonowemu, Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przy ocenie materiału dowodowego sądowi przysługuje zatem swoboda zastrzeżona treścią powołanego wyżej przepisu. W razie tylko pogwałcenia reguł logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego, może mieć miejsce skuteczne kwestionowanie tej swobody oceny dowodów. Tego rodzaju uchybień nie sposób się dopatrzyć w stanowisku Sądu Rejonowego, zaś skarżąca w żaden sposób nie wykazała, że ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego została dokonana z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c.

Skarżąca podważając w apelacji sędziowską ocenę dowodów, ograniczyła się do przedstawienia własnej oceny i wskazania stanu faktycznego, który – jej zdaniem - odpowiada rzeczywistości. Powyższe nadaje twierdzeniom apelacji polemiczny charakter. Wobec tego, Sąd Okręgowy jedynie skrótowo odniesie się do postawionych zarzutów, ponownie wskazując na prawidłowość rozstrzygnięcia i szczegółowość uzasadnienia Sądu Rejonowego.

Przede wszystkim, właściwie Sąd Rejonowy ustalił istnienie i rozmiar utrudnień w korzystaniu przez powódkę z przedmiotu najmu.

Powyższego nie zmienia zarzut apelacji jakoby z zeznań świadków G. K., R. N., P. Z., T. W., czy członka zarządu powodowej spółki (...) wynikał brak możliwości korzystania z przedmiotu najmu.

Z przytoczonych w uzasadnieniu zarzutu apelacyjnego fragmentów zeznań świadka G. K. i R. N. wynika, iż brak możliwości korzystania z miejsc parkingowych wiążą oni przede wszystkim z faktem umieszczenia na bramie wjazdowej tablicy informacyjnej o budowie. Również końcowy fragment uzasadnienia zarzutu (punkt 11 i 12 apelacji) sprowadza się do kwestii uznania za przeszkodę w korzystaniu z nieruchomości umieszczenia tablicy informującej o budowie.

Jak szczegółowo wyjaśnił Sąd Rejonowy na k. 18 i 19 uzasadnienia, nie można uznać, że doszło do uniemożliwienia posiadania miejsc parkingowych oraz usytuowanej tam ekspozycji bram garażowych w związku z samym faktem prowadzenia inwestycji na terenie nieruchomości, a szczególności wobec umieszczenia na bramie wjazdowej tablicy informacyjnej o budowie.

Również bezzasadne jest stanowisko apelacji kwestionujące ustalenia faktyczne w zakresie zgłaszanych pozwanemu zastrzeżeń związanych z budową prowadzoną na terenie nieruchomości. Zdaniem skarżącego, z zeznań świadków T. W. i G. K. wynika, że wielokrotnie zgłaszano pozwanym utrudnienia w związku z prowadzoną budową.

W odpowiedzi na powyższe, należy podkreślić, za Sądem Rejonowym, że relacje świadka G. K., a także prezesa zarządu powodowej spółki (...), że wielokrotnie rozmawiano z właścicielem nieruchomości na temat problemów związanych z prowadzeniem budowy nie przekonują nie tylko z tego względu, że to R. N. zajmował się kontaktami z G. K., ale także z tej przyczyny, że świadek ten wyraźnie stwierdził, że trwanie budowy nie było istotnym ograniczeniem prowadzonej działalności.

Ostatnie twierdzenie jest o tyle istotne, że świadek R. N. był handlowcem i podnajmował część lokalu od powoda od 1 września 2013 r., a od 1 października 2013 r. wraz ze wspólnikiem, oboje jako (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, przejęli na rachunek spółki prowadzenie lokalu i dalej dokonywali sprzedaży produktów powoda w takiej samej formie jak dotychczas czynił to powód.

Skoro zatem R. N. prowadził sprzedaż produktów powoda na wynajmowanej przez niego powierzchni, to oczywistym jest, że miał największe rozeznanie co do możliwości prowadzenia tej działalności w zaistniałej w związku z robotami budowlanymi sytuacji.

W dalszej kolejności, mimo przeciwnych twierdzeń skarżącego, Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że utrudnienia i ograniczenia w swobodnym korzystaniu z miejsc parkingowych objętych umową najmu miały jedynie charakter przejściowy, co jednakże nie było wystarczające dla wypowiedzenia umowy przez najemcę w świetle postanowienia § 10 ust. 3 umowy.

Zdaniem Sądu Okręgowego, biorąc pod uwagę pierwsze oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 22 października 2013 r., realną przyczyną zamiaru wypowiedzenia umowy najmu było podjęcie przez powódkę decyzji o zaniechaniu prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu oraz likwidacji punktu, nie zaś brak możliwości prowadzenia działalności ze względu na prowadzone przez pozwanych roboty budowlane.

Tym bardziej, że zawierając umowę najmu powódka była świadoma mogących powstać utrudnień, gdyż w treści samej umowy strony przewidziały rozwiązania na wypadek braku możliwości wynajmu części powierzchni w związku z planowanym remontem.

Pozostałe zarzuty apelacji, a to naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak ustalenia, że pozwani w sposób konkludentny zaakceptowali wypowiedzenie umowy najmu poprzez oferowanie budynków do wynajęcia, naruszenie art. 207 § 6 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku powoda o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J. K. pełniącego funkcję kierownika budowy oraz naruszenie art. 3 pkt 6 i 10 w zw. z art. 22 pkt. 3d ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, są w istocie powtórzeniem wątpliwości zgłoszonych w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, które zostały wyjaśnione w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia i których ponawianie przez Sąd Okręgowy jest zbędne.

Wobec bezskuteczności oświadczenia o wypowiedzeniu złożonego przez powoda pismem z dnia 25 listopada 2013r., które doręczono pozwanym dnia 3 grudnia 2013 r., należy uznać, że umowa najmu obowiązuje nadal na warunkach ustalonych w jej treści. W konsekwencji powyższego, powód zobowiązany jest do opłacania czynszu zgodnie z umową. Mimo zdania lokalu przez powoda pozwanym w dniu 18 lutego 2014 r., lokal pozostaje do dyspozycji najemcy i klucze zostaną mu wydane na każde jego żądanie.

Skoro tak, to bezzasadnym było czynienie rozważań w zakresie roszczeń odszkodowawczych za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Brak było bowiem podstaw do ustalenia, ze pozwanym nie przysługuje prawo do otrzymania od powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu za jakikolwiek okres po jego zdaniu. Brak rozważań na ten temat nie może być podstawą zarzutu naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 328 § 2 k.p.c. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może znaleźć zastosowanie w tych wyjątkowych sytuacjach, w których treść uzasadnienia orzeczenia Sądu I Instancji uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia. A to dlatego, że sposób sporządzenia uzasadnienia orzeczenia z natury rzeczy nie ma wpływu na wynik sprawy, jako że uzasadnienie wyraża jedynie motywy wcześniej podjętego rozstrzygnięcia. Powyżej wskazana sytuacja w realiach niniejszej sprawy nie ma zaś miejsca. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w niniejszej sprawie nie mógł zatem okazać się skuteczny.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez pozwanych w tym postępowaniu złożyło się jedynie wynagrodzenie ich pełnomocnika w osobie adwokata, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 ust. 1 i 2, § 6 pkt 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 461).