Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 października 2014 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Krystyna Hadryś

Sędziowie: SO Gabriela Sobczyk

SR (del.) Marcin Rak (spr.)

Protokolant Renata Krzysteczko

po rozpoznaniu w dniu 15 października 2014 r. na rozprawie sprawy

z wniosku S. B., E. B., J. L., P. P., M. S., J. Z. (1), J. Z. (2), A. P., K. Ł., E. Ł., I. G. i J. G.

z udziałem A. W.

o wyrażenie zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

na skutek apelacji uczestniczki postępowania

od postanowienia Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 24 września 2013 r., sygn. akt I Ns 1560/12

postanawia:

1  sprostować oczywiste niedokładności sentencji zaskarżonego postanowienia poprzez:

a  prawidłowe oznaczenie nazwiska wnioskodawców (...) i (...) jako (...) i (...);

b  wyeliminowanie w punkcie 1 stwierdzenia „na rzecz wnioskodawców”;

c  prawidłowe określenie w punkcie 1 obszaru nieruchomości na 0,0274 ha;

d  zastąpienia w punkcie 1 słowa „stanowiącej” słowem „stanowiącym”;

1  oddalić apelację;

2  oddalić wniosek wnioskodawców o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Marcin Rak SSO Krystyna Hadryś SSO Gabriela Sobczyk

sygn. akt III Ca 871/14

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy po sprecyzowaniu wniosku domagali się wydania orzeczenia wyrażającego zgodę na przekształcenie prawa wieczystego użytkowania bliżej określonej nieruchomości opisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Gliwicach numer (...) w prawo własności, w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 83), a także zasądzenia kosztów postępowania od uczestniczki.

W uzasadnieniu wskazali, że nieruchomość opisana we wniosku stanowi własność Skarbu Państwa i pozostaje we współużytkowaniu wieczystym wnioskodawców i uczestniczki postępowania. Wnioskodawcy z wyłączeniem uczestniczki złożyli do Prezydenta miasta G. wniosek o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Uczestniczka wniosła sprzeciw wobec tego wniosku w trybie art. 2 ust. 2 cytowanej ustawy. Skutkowało to brakiem możliwości wydania decyzji administracyjnej co do przekształcenia i koniecznością zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu rozstrzygnięcia wszczętej na podstawie art. 199 k.c. sprawy przed sądem powszechnym. Dalej wywodzili, że przekształcenie jest racjonalne i korzystne z uwagi na wzrastające opłaty roczne za wieczyste użytkowanie i możliwość rozłożenia opłaty za przekształcenie na raty. Wskazywali, że prawo własności jest prawem silniejszym od prawa wieczystego użytkowania.

Uczestniczka wniosła o odrzucenie, a następnie o oddalenie wniosku. Uzasadniając swoje stanowisko zarzuciła, że wnioskodawcy nie zwrócili się do niej z pisemnym oświadczeniem w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie podjęli stosownej uchwały ani nie zwołali zebrania wspólnoty w tej sprawie. Nadto wywodziła, że po przekształceniu współwłasność związana będzie z jej lokalem, co umożliwi wspólnocie zaciąganie zobowiązań pod hipotekę, a co obecnie nie jest możliwe. Twierdziła, że prawo własności jej lokalu nie będzie chronione, gdyż wspólnota zyska możliwość zadłużania jej lokalu, a w konsekwencji jego przejęcia. Wnioskodawczyni wskazywała, że wnioskodawcy zawarli niekorzystną umowę kredytową. Zarzuciła nadto, że jest przez nich szykanowana oraz, że koszty wykupu gruntu będą nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do wysokości opłat za użytkowanie wieczyste.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 8 lipca 2013 roku Sąd Rejonowy odmówił odrzucenia wniosku.

Postanowieniem z dnia 24 września 2013 roku Sądu Rejonowy wyraził zgodę na przekształcenie ustanowionego na rzecz wnioskodawców do dnia 27 września 2089 r. prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) obręb ewidencyjny S., składającej się z działki nr (...) o obszarze 0,274 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym 3, czterokondygnacyjnym, o powierzchni użytkowej 871 m2 oraz kubaturze 3588 m3, stanowiącej odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą nr (...), w prawo własności w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 roku, a także ustalił, że zainteresowani ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Postanowienie to zapadło po ustaleniu, że wnioskodawcy posiadają odpowiednie udziały w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w G. przy ulicy (...) opisanej w księdze wieczystej numer (...). Właścicielem tej nieruchomości jest Skarb Państwa. Wnioskodawcom oraz uczestniczce postępowania przysługuje także prawo własności wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku posadowionym na prawie wieczystego użytkowania oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Ustalił też Sąd Rejonowy, że wnioskodawcy z wyłączeniem uczestniczki przed dniem 09 października 2011 roku, złożyli do Prezydenta miasta G., na podstawie cytowanej ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. wniosek o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Wniosek ten nie został rozpoznany do dnia 09 października 2011 roku, kiedy to nastąpiła zmiana art. 2 ustawy. Przepis ten po zmianie dopuszczał możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie wniosku złożonego przez właścicieli , których łączna suma udziałów w nieruchomości wynosi co najmniej połowę, o ile żaden ze współużytkowników wieczystych nie zgłosi sprzeciwu.

Dalej Sąd Rejonowy ustalił, że sprzeciw taki wniosła uczestniczka postępowania. Spowodowało to brak możliwości wydania decyzji administracyjnej w przedmiocie przekształcenia i skutkowało zawieszeniem postępowania administracyjnego, do czasu rozstrzygnięcia sprawy na drodze postępowania sadowego na podstawie art. 199 k.c.

Mając na względzie te ustalenia Sąd Rejonowy powołał się na art. 199 k.c. i wywiódł, że decyzja o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w prawo własności jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a brak zgody uczestniczki na takie przekształcenie uzasadniał rozstrzyganie przez sąd.

Sąd Rejonowy wskazał też, że kwestia zawarcia umowy kredytowej między wspólnotą tworzoną przez wnioskodawców i uczestniczkę, a także dotychczasowe relacje między członkami wspólnoty a uczestniczką jak i ważność dotychczas podejmowanych uchwał, pozostawały poza zakresem rozstrzygnięcia w sprawie. Podzielił argumenty wnioskodawców, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie dla wszystkich korzystne z uwagi na wzrastające opłaty za wieczyste użytkowanie i możliwość rozłożenia opłaty za przekształcenie na dogodne raty spłacane wciągu 10-20 lat. Wskazał, że w związku z aktualizacją wartości rynkowych nieruchomości na terenie G. opłaty roczne wzrosły kilkukrotnie. Aspekt finansowy, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, uznał za przekonywujący. Sąd Rejonowy podkreślił, że prawo własności jest jednym z zasadniczych praw podlegających ochronie zarówno w konstytucji, kodeksie cywilnym i innych ustawach. Nadto wywiódł, że prawa uczestniczki w zakresie zarządu nieruchomością będą chronione z uwagi na możliwość zaskarżania uchwał.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania uzasadnione zostało art. 520§1 k.p.c.

Apelację od tego postanowienia wniosła uczestniczka postępowania zarzucając Sądowi Rejonowemu:

- naruszenie art. 217§2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 3 k.p.c. poprzez przyjęcie, że w przyszłości nie zajdzie potrzeba przeprowadzenia remontu budynku,

- naruszenie art. 234 k.p.c.,

- naruszenie art. 232 k.p.c. poprzez poczynienie ustaleń faktycznych bez przesłuchania wnioskodawców,

- naruszenie art. 328§2 k.p.c. poprzez niewskazanie powodów, dla których Sąd pominął argumenty przedstawione przez uczestniczkę,

- błędne ustalenia faktyczne polegające na przyjęciu, że wzrosną opłaty roczne za wieczyste użytkowanie nieruchomości, podczas gdy opłaty te pozostają na niezmienionym poziomie od 2011 roku,

- nieuwzględnienie kosztów związanych z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności i braku możliwości ich poniesienia przez uczestniczkę,

- pominięcie okoliczności, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności umożliwi wspólnocie zaciąganie kredytów hipotecznych, za które odpowiedzialni będą właściciele lokali.

Formułując te zarzuty domagała się zmiany zaskarżonego postanowienia i oddalenia wniosku ewentualnie uchylenia go i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy.

Wnioskodawcy w odpowiedzi na apelację wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd Rejonowy właściwie ustalił okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy nie naruszając przy tym regulacji art. 233§1 k.p.c. Ustalenia te Sąd Okręgowy uznaje za własne. Wynikało z nich, że opisana we wniosku nieruchomość jest przedmiotem współużytkowania wieczystego wnioskodawców i uczestniczki postępowania. Użytkowanie wieczyste związane jest z odrębnym prawem własności lokali znajdujących się w budynku posadowionym na gruncie. Wnioskodawcy, których suma udziałów w prawie wieczystego użytkowania przewyższała połowę, zainicjowali postępowanie administracyjne występując z żądaniem przekształcenia tego prawa w prawo własności, w trybie przepisów cytowanej ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku, o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Uczestnika zgłosiła sprzeciw wobec zgłoszonego wniosku, co zgodnie z art. 2 tejże ustawy uprawniało sąd powszechny do wydania rozstrzygnięcia w trybie art. 199 k.c.

Na akceptację zasługiwała także dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna wniosku, zaś zarzuty apelacji nie mogły zniweczyć prawidłowości tej oceny.

Przede wszystkim zaznaczenia wymaga, że przedmiotem rozpoznania nie były nieporozumienia między uczestniczką a wnioskodawcami oraz wątpliwości uczestniczki dotyczące prawidłowości zarządu nad rzeczą wspólną, w tym kwestia już zaciągniętych zobowiązań jak i potrzeby ewentualnego remontu budynku w przyszłości. Sprawa nie dotyczyła bowiem tegoż budynku ale gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Nie miał też znaczenia brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wystąpienia z wnioskiem o przekształcenie, skoro wnioskodawcami były osoby fizyczne – współużytkownicy wieczyści nieruchomości, nie zaś wspólnota mieszkaniowa.

Zatem wszelkie zarzuty uczestniczki w tym zakresie nie były związane z przedmiotem postępowania i nie mogły mieć wpływu na jego wynik.

Niezasadnym był też zarzut naruszenia 328§2 k.p.c. gdyż uzasadnienie zaskarżonego postanowienia zawierało elementy pozwalające na dokonanie kontroli instancyjnej.

Bez znaczenia dla oceny prawidłowości rozstrzygnięcia pozostawał fakt pominięcia dowodu z przesłuchania wnioskodawców. Ustalenie okoliczności faktycznych istotnych dla dokonania oceny zasadności wniosku możliwe było bowiem na podstawie zgromadzonej w aktach dokumentacji. Chybionym był zarzut naruszenia art. 234 k.p.c. albowiem Sąd Rejonowy nie naruszył tej regulacji.

Sens postępowania sprowadzał się do oceny przesłanek z art. 199 k.c., to jest wskazania czy mając na względzie cel czynności i interesy wszystkich współużytkowników wieczystych zasadnym jest przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności pomimo sprzeciwu uczestniczki postępowania.

I tak, bez znaczenia pozostawały obawy uczestniczki co do możliwości obciążenia nieruchomości hipoteką jako bezpośredniego, negatywnego skutku postulowanego przez wnioskodawców przekształcenia. Możliwość taka istniała bowiem dotychczas, gdyż zgodnie z art. 65 ust 1 i art. 65 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) przedmiotem hipoteki może być zarówno prawo własności jak i użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Zatem przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności pozostawało bez znaczenia dla możliwości obciążenia gruntu hipoteką.

Nie mogła też stanowić podstawy oddalenia wniosku ewentualna niekorzystna sytuacja materialna uczestniczki i wskazywany brak środków na pokrycie kosztów przekształcenia. Wszak sytuacja materialna jednego ze współużytkowników wieczystych nie mogła niweczyć uprawnienia pozostałych i w jakikolwiek sposób negatywnie rzutować na możliwość realizacji ich uprawnień, zwłaszcza w sytuacji gdy udział uczestniczki w prawie wieczystego użytkowania wynosił jedynie 114/1000 części, a wnioskodawcy dysponujący pozostałymi udziałami byli zgodni co do przekształcenia. Wobec tego brak ustaleń Sądu Rejonowego dotyczących potencjalnych kosztów przekształcenia, nie stanowił wadliwości w procedowaniu. Okoliczność ta nie miała bowiem znaczenia dla rozstrzygnięcia. Zasady doświadczenia życiowego pozwalały przy tym na stwierdzenie, że ciężar finansowy związany z przekształceniem, nie będzie znaczący dla każdego z zainteresowanych. Zważyć bowiem trzeba, że powierzchnia nieruchomości wynosi 274 m2, a nadto na poczet opłaty z tytułu przekształcenia w prawo własności zaliczona będzie kwota równa aktualnej wartości prawa wieczystego użytkowania zgodnie z art. 4 ust. 2 cytowanej ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku. Istotnym jest nadto, że na wniosek użytkownika wieczystego opłata może zostać rozłożona na raty na czas nie krótszy niż 10 i nie dłuższy niż 20 lat (art. 4 ust. 3 ustawy).

Wskazać też trzeba, że świadczenie jakie każdy ze współużytkowników wieczystych zobowiązany będzie spełnić w następstwie przekształcenia nie będzie świadczeniem nieodpłatnym ale ekwiwalentnym. W zamian użytkownik wieczysty uzyska prawo własności. Wysokość świadczenia (opłaty) ustalana jest przy tym według kryteriów ustawowych określonych w art. 4 ust. 2 cytowanej ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku, to jest przy uwzględnieniu regulacji art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm).

Słusznymi były też wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia argumenty Sądu Rejonowego przemawiające za zasadnością przekształcenia. Zbędnym jest ich powielanie. W szczególności rację miał Sąd I instancji gdy powołał się na powszechnie znaną okoliczność wzrostu rocznych opłat za użytkowanie wieczyste w związku ze wzrostem wartości nieruchomości i prowadzeniem przez właściwe organy, po długich okresach bezczynności, postępowań zmierzających do aktualizacji tej opłaty w trybie art. 77 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku. poz. 518 ze zm).

Dodatkowym argumentem świadczącym o zasadności wniosku jest fakt, że wnioskodawcy i uczestniczka na skutek przekształcenia w miejsce terminowego prawa wieczystego użytkowania zyskają bezterminowe prawo własności.

Wreszcie stanowczego podkreślenia wymaga, że nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której nieuzasadniony sprzeciw jednej tylko osoby miałby skutki w postaci zniweczenia uzasadnionego interesu wszystkich współużytkowników wieczystych.

Sąd Okręgowy miał jednak na względzie wadliwości zaskarżonego postanowienia wyrażające się w oczywistych niedokładnościach dotyczących pisowni nazwisk dwojga wnioskodawców oraz opisu nieruchomości. Zostały one wyeliminowane w trybie art. 350§3 k.p.c. w zw. z art. 361 k.p.c. poprzez ich sprostowanie. W tym samym trybie Sąd Okręgowy wyeliminował z sentencji stwierdzenie, iż orzeczenie sądu dotyczy zgody na przekształcenie prawa ustanowionego na rzecz wnioskodawców. Wszak przy braku zgody jednego ze współużytkowników wieczystych na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, rozstrzygnięcie sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. zastępuje ową zgodę. W konsekwencji organ administracji jest zobowiązany przyjąć, że wniosek pochodzi od wszystkich współużytkowników wieczystych i zobowiązany jest dokonać przekształcenia wobec wszystkich współużytkowników, także tych, których zgodę zastąpiło orzeczenie sądu powszechnego. Nie można przy tym pominąć, że takie też było ostatecznie sprecyzowanie żądanie wniosku (pismo k. 118), w którym wnioskodawcy domagali się przekształcenia prawa wieczystego użytkowania całości nieruchomości, nie zaś jedynie przysługujących im udziałów.

Konkludując, po sprostowaniu tychże niedokładności apelacja podlegała oddaleniu jako bezzasadna, a to na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na zasadzie art. 520§1 k.p.c. uznając, że w sprawie która dotyczyła wspólnego prawa, a orzeczenie będzie miało jednakowy skutek dla wszystkich zainteresowanych, brak było podstaw do odstępowania od ogólnej zasady postępowania nieprocesowego stanowiącej, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

SSR del. Marcin Rak SSO Krystyna Hadryś SSO Gabriela Sobczyk