Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 czerwca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Solecki

Protokolant: sekr. sąd. Izabela Węsiora

po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2015 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa R. R.

przeciwko Gminie M. S.

o zapłatę

I. oddala powództwo,

II. zasądza od powoda R. R. na rzecz pozwanej Gminy M. S.

kwotę 6.300zł (sześć tysięcy trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

III. nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Gdańsku

kwotę 11.533,44 zł (jedenaście tysięcy pięćset trzydzieści trzy złote 44/100) tytułem

nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt: XV C 1308/12

UZASADNIENIE

Powód R. R. wniósł pozew przeciwko Gminie M. S. domagając się zasądzenia kwoty 117.515,21 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 2.11.2008 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, iż w wyniku rozstrzygnięcia przetargu ustnego nieograniczonego na lokal niemieszkalny przy ul. (...) w S. zawarł z Gminą M. S. umowę najmu z dnia 16.05.2005 r., której przedmiotem był wyżej wymieniony lokal. Powód był zobowiązany do przekwalifikowania nieruchomości na lokal użytkowy, ponieważ w §2 umowy strony ustaliły, iż najemca będzie wykorzystywał przedmiot najmu na cele hotelarskie. W celu adaptacji lokalu pismem z dnia 27.06.2005 r. pozwany wystosował do Prezydenta Miasta S. zgłoszenie budowy i robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę. Prace obejmowały skucie tynków i posadzek, wymianę instalacji wodno - kanalizacyjnej, elektrycznej oraz gazowej, wykonanie izolacji poziomej posadzek, wykonanie izolacji pionowej budynku. Prezydent Miasta S. nie wniósł sprzeciwu co do zgłoszenia. Wysokość lokalu wynosiła od 240 cm do 250 cm, wobec czego należało go pogłębić. Powód przystępował do prac mając zapewnienie właściciela lokalu o istnieniu ław fundamentowych, co miało znaczenie dla możliwości i sposobu wykonania pogłębienia lokalu i uzyskania niezbędnej wysokości. Po rozpoczęciu prac okazało się, iż budynek nie posiada ław fundamentowych. Odkopanie ścian budynku oraz skucie posadzek spowodowało pęknięcia ścian budynku oraz deformację otworów drzwiowych. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymał prace prowadzone przez powoda. Powód wykonał wszystkie zobowiązania Inspektora Budowlanego. Nie mógł jednak kontynuować prac adaptacyjnych w celu uzyskania wymaganej wysokości lokalu i rozpocząć działalności w lokalu. Przedmiotowy lokal nie spełnia wymagań określonych w §73 ust.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 1.04.2004 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi, iż w pomieszczeniu mieszkalnym (przez co rozumie się również hotele) podłoga nie powinna znajdować się poniżej poziomu budynku. Łączne wydatki na adaptację wyniosły 290.278,74 zł, co potwierdza kosztorys powykonawczy. Powód dochodzi jedynie części tych kosztów w kwocie 117.515,21 zł. Pismem z dnia 28.10.2008 r. powód wypowiedział bez zachowania terminu wypowiedzenia umowę najmu przedmiotowego lokalu i wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 290.278,74 zł oraz 36.750,05 zł tytułem zwrotu zapłaconego czynszu najmu. W ocenie powoda lokal nie nadaje się do używania w sposób określony w umowie, gdyż nie spełnia warunku określonego w §73 w/w rozporządzenia, a nadto z uwagi na brak ław fundamentowych przeprowadzenie adaptacji w sposób ustalony przez strony okazało się niemożliwe. W chwili zawarcia umowy lokal posiadał wady całkowicie uniemożliwiające korzystanie z niego w sposób oznaczony w umowie, a tym samym Gmina M. S. nie wydała najemcy rzeczy zgodnie z art. 662 k.c. w stanie przydatnym do umówionego użytku. Na podstawie art. 471 k.c. w zw. z art. 662 §1 k.c. pozwana jest zobowiązana do naprawienia szkody powstałej z powodu wad lokalu w postaci poniesionych kosztów remontów i napraw oraz strat spowodowanych niemożnością korzystania z lokalu.

W odpowiedzi na pozew (k.168-174) pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazała, iż umowa najmu została podpisana po rozstrzygnięciu przetargu ustnego. Powód znał stan techniczny lokalu przed przystąpieniem do przetargu. W ogłoszeniu o przetargu Prezydent Miasta S. wskazał zakres dopuszczalnych funkcji usługowych w lokalu: lecznictwo uzdrowiskowe i specjalistyczne, hotele, pensjonaty, gastronomia jako funkcje towarzyszące. Powód po wygraniu przetargu wskazał, iż zamierza wykorzystywać lokal na działalność hotelarską. Paragraf 2 umowy nie może być rozumiany w ten sposób jakoby pozwana zapewniła powoda, iż w lokalu będzie możliwe prowadzenie działalności hotelarskiej. Powód podjął na własne ryzyko decyzję o prowadzeniu działalności hotelarskiej. Powód z własnej winy nie doprowadził do dostosowania lokalu do działalności hotelarskiej, gdyż źle prowadził proces budowlany. Prace budowlane w lokalu były prowadzone bez wymaganych pozwoleń na budowę. Prace wykonywane przez powoda spowodowały pęknięcia ścian wewnętrznych oraz sufitów świadczących o naruszeniu konstrukcji budynku. Przy prawidłowo prowadzonych pracach istniała możliwość uzyskania wysokości lokalu 3 metrów. Powód zdawał sobie sprawę, iż lokal jest położony znacznie poniżej poziomu gruntu.

Wyrokiem z dnia 9.09.2011 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu (k.603).

Wyrokiem z dnia 23.02.2012 r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego (k.662).

W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny w Gdańsku wskazał, iż rozstrzygnięcie zapadło bez ustalenia przeznaczenia lokalu i technicznej możliwości przystosowania go do umówionej działalności. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne było ustalenie przeznaczenia lokalu i obiektywnej możliwości przystosowania go do działalności zgodnej z przeznaczeniem. Nie do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której, gdyby obiektywnie lokal nie mógł być zaadaptowany do umówionego użytku, najemca nie mógł w nim prowadzić umówionej działalności, a mimo to wynajmujący nie ponosiłby odpowiedzialności na podstawie art. 471 k.c. W pierwszej kolejności należało ustalić co stanowiło w świetle umowy stron uzgodniony przedmiot działalności. Treść ogłoszenia należy traktować jako zapewnienie wynajmującego, iż po prawidłowym przekwalifikowaniu lokalu na użytkowy będzie w nim mogła być prowadzona działalność w zakresie dopuszczalnych funkcji wymienionych w wykazie. Na etapie podpisania umowy najmu powód w ramach dopuszczalnych funkcji lokalu dokonał wyboru działalności hotelowej, co mieściło się w ramach objętych wykazem i zostało zaaprobowane przez wynajmującego. Z treści umowy stron, zeznań powoda oraz analizy etapu przetargu wynika, iż lokal został wynajęty na cele hotelowe, choć strony przewidywały możliwość zmiany tego celu, o ile będzie on zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Powód miał obowiązek przekwalifikować lokal na lokal użytkowy z możliwością prowadzenia w nim działalności hotelarskiej, gdyby z przyczyn obiektywnych nie miał takich możliwości wobec uwarunkowań lokalu, byłby on nieprzydatny do umówionego użytku, co rodziłoby odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego. Kwestią zasadniczą jest odpowiedź na pytanie czy powód miał obiektywną możliwość przy założeniu działania zgodnie z prawem i należytą starannością adaptacji lokalu na działalność hotelarską. Bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego dowolna jest ocena jakoby powód miał możliwość przystosowania lokalu do omówionego użytku. Sąd nie załączył akt IX GC 168/09 Sądu Okręgowego w Gdańsku i nie przeprowadził z nich dowodu. Sąd rozpoznając sprawę ponownie winien dołączyć akta IX GC 168/09 Sądu Okręgowego w Gdańsku, zważy przy tym, iż zasadniczo moc wiążąca wyroku dotyczy jego sentencji, a nie uzasadnienia. Odnośnie ław fundamentowych to ustalenie tej kwestii będzie miało znaczenie o ile pozostaje w związku z obiektywną niemożnością przystosowania lokalu do umówionego użytku oraz oceną prawidłowości wykonywanej przez powoda adaptacji lokalu. Wymaga wiedzy fachowej ocena jaką wysokość pomieszczeń w ramach przebudowy można było optymalnie uzyskać zważywszy na brak ław fundamentowych, czy w ramach tej wysokości przy zastosowaniu wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji powód mógł uzyskać zgodę na obniżenie wysokości pomieszczeń. Ponadto należało ustalić czy powód uzyskałby zgodę na obniżenie poziomu podłogi poniżej terenu i czy zważywszy na lokalizację podłogi i brak ław fundamentowych możliwe było podwyższenie lokalu do niezbędnego minimum warunkującego możliwość uzyskania zgody na użytkowanie lokalu na cel uzgodniony w umowie najmu.

Sąd Okręgowy winien w zależności od poczynionych ustaleń w ramach sprawy IX GC 168/09 rozstrzygnąć czy powód miał obiektywną możliwość adaptacji lokalu do umówionego użytku. W przypadku uznania, iż powód mimo zachowania należytej staranności nie miał możliwości przystosowania lokalu do umówionego użytku Sąd oceni zasadność zgłoszonego żądania co do wysokości. Wynajmujący nie odpowiada za wydatki związane z ewentualnymi nieprawidłowościami w procesie inwestycyjnym. Ocena prawidłowości wykonywanych przez powoda prac wymaga przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. \

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina M. S. ogłosiła przetarg ustny nieograniczony na najem lokalu niemieszkalnego położnego w S. przy ul. (...). W ogłoszeniu wskazano, iż lokal znajduje się w suterenie budynku mieszkalnego. Zakres dopuszczalnych funkcji usługowych to zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – lecznictwo uzdrowiskowe i specjalistyczne w uzgodnieniu z naczelnym lekarzem uzdrowiska oraz hotele, pensjonaty i gastronomia jako funkcje towarzyszące.

dowód: ogłoszenie o przetargu k. 178, protokół k. 176, wykaz nieruchomości k. 179, zarządzenie k. 180, regulamin k. 181

Do przetargu przystąpił R. R., który obejrzał lokal i chciał go przeznaczyć na działalność hotelowo- gastronomiczną lub plażową. Powód wygrał przetarg. Powód w odpowiedzi na wezwanie pozwanej do pisemnego potwierdzenia funkcji przyszłego lokalu użytkowego wskazał hotelarstwo.

dowód : protokół z przetargu k. 176, zeznania powoda k. 518-520, pismo pozwanej do powoda z dnia 10.05.2005 r. k. 177, wezwanie do wskazania funkcji lokalu k. 177, oświadczenie o przystąpieniu do przetargu k. 182,

W dniu 16.05.2005 r. pomiędzy Gminą M. S. jako wynajmującym a R. R. jako najemcą została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) o powierzchni 119,12 m ² na cele użytkowe. W §2 strony postanowiły, iż najemca będzie wykorzystywał przedmiot umowy na cel: hotelarstwo. Najemca zobowiązał się płacić czynsz w wysokości 3.127,42 zł.

W §8 umowy postanowiono, iż ewentualne planowane przez najemcę adaptacje budowlane czy przebudowa pomieszczeń muszą być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym i wymagają jego pisemnej zgody.

W §16 umowy postanowiono, iż zgodnie z warunkami przetargowymi Gmina nie zwraca kosztów poniesionych na adaptację lokalu i nie zapewnia lokalu zastępczego. Najemca zobowiązał się do przekwalifikowania lokalu z mieszkalnego na użytkowy w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia umowy.

dowód: umowa najmu z dnia 16.05.2005 r. k. 12-14, zeznania świadka D. K. k. 504 – 505,

W lokalu miały znajdować się 4 pomieszczenia mieszkalne typu hotelowego o powierzchni każdy po 25-30 m ² . Miał być jeden apartament z łazienką. Dwa pozostałe pokoje miały korzystać ze wspólnej łazienki i kuchni.

dowód: zeznania powoda k. 518-520

Uchwałą nr (...)z dnia 24.06.2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) położonej przy ul. (...) w S. wyraziła zgodę na wykonanie wzmocnienia fundamentów poprzez wykonanie poduszek betonowych pod istniejącymi ławami cegłowymi zgodnie z projektem wzdłuż ścian lokalu nr (...) na koszt najemcy lokalu.

dowód: uchwała nr (...)z dnia 24.06.2005 r. k.21

W dniu 27.06.2005 r. R. R. zgłosił roboty budowlane, które zostały określone jako prace budowlane remontu kapitalnego lokalu, skucie tynków, skucie posadzek, wykonanie izolacji poziomej posadzek i pionowej budynku, wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej. Wydział Urbanistyki i Architektury nie wniósł sprzeciwu w sprawie wykonania robót budowlanych: skuciu tynków i posadzek, wykonania izolacji poziomej remontu, izolacji pionowej oraz wymianie instalacji wodno-kanalizacyjnej w S. przy ul (...).

dowód: zgłoszenie z dnia 27.06.2005 r. k.15, pismo z dnia 4.07.2005 r. k.18,

Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny w G. pismem z dnia 12.09.2005 r. poinformował powoda, iż wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały lub czasowy nie więcej niż 4 osób wynosi 2,5 m. Gdy w pomieszczeniu znajdować się będzie więcej niż 4 osoby wymagana wysokość wynosi 3 m. Zgoda na obniżenie wysokości pomieszczeń jest wydawana w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji. Odnośnie lokalu położonego w suterenie wymagane będzie uzyskanie zgody Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego na obniżenie poziomu podłogi poniżej terenu.

dowód: pismo Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego w G. z dnia 12.09.2005 r. k. 19,

R. R. wykonywał roboty budowlane polegające na obniżaniu posadzki w podpiwniczeniu budynku, robotach rozbiórkowych i przebudowie podpiwniczenia budynku. Po skuciu posadzki okazało się, iż ściana zewnętrzna budynku się kończy i nie ma ław fundamentowych. Postanowieniem z dnia 1.08.2005 r. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowanego wstrzymał prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Decyzją z dnia 28.09.2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. nakazał powodowi wykonać do dnia 15.12.2005 r. odtworzenie posadzki. Decyzją z dnia 29.11.2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. nakazał powodowi zaniechanie dalszych robót budowlanych.

dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 28.09.2005 r. k. 183-185 oraz z dnia 29.11.2005 r. k. 191-192, zeznania świadka D. S. k. 501-504, , postanowienie z dnia 1 sierpnia 2005r. k. 188 – 190 i 193 - 194, decyzja k. 197 – 203, upomnienie k. 204-205, ekspertyza techniczna k. 206 - 480 zeznania świadka D. K. k. 504 – 505, „zestawienie postępowań administracyjnych dotyczących lokalu” k. 551 – 552, decyzja Wojewody (...) z dnia 3 sierpnia 2007r. (k. 574 – 576,

Ze względu na umiejscowienie lokalu w suterenie działalność użytkowa w lokalu musiała uzyskać zgodę Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego w porozumieniu z właściwym Okręgowym Inspektorem Pracy. Ze względu na istniejącą wysokość pomieszczeń oraz brak możliwości jej zwiększenia prowadzenie działalności usługowej, która wymaga zastosowania wysokości powyżej 2,5 m jest możliwe w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego. Po uzyskaniu powyższych uzgodnień powód miał możliwość przystosowania lokalu do umówionego użytku. Po uzyskaniu powyższych uzgodnień należało wykonać projekt przebudowy lokalu nr (...) zgodnie z zobowiązującymi przepisami i uzyskać pozwolenie na budowę.

Prawidłowa wysokość pomieszczeń, którą można było uzyskać to 2,5 m. Ze względu na brak ław fundamentowych budynku nie było możliwości podwyższenia lokalu. Przy zastosowaniu wentylacji mechanicznej lub klimatyzacji powód mógł uzyskać zgodę na obniżenie wysokości pomieszczeń. Można domniemywać, iż powód uzyskałby zgodę po przedstawieniu projektu remontu oraz instalacji wentylacji w Wojewódzkim Inspektoracie Sanitarnym na obniżenie podłogi poniżej terenu.

Powód mógł zmniejszyć wysokość lokalu przeznaczonego na działalność hotelarską do 2,5 metrów po uzyskaniu zgody Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego. Podobnie Wojewódzki Inspektor Sanitarny może wyrazić opinię na wykonanie pomieszczeń mieszkalnych - pokoi hotelowych w suterenie budynku. Przepisy prawa nie zakazują sytuowania pomieszczeń mieszkalnych w suterenie budynku.

dowód: opinia biegłej E. K. k. 720-729, k. 748 – 749,

Roboty wykonane przez powoda nie uwzględniały istniejącego stanu konstrukcji przyziemia budynku oraz warunków gruntowo-wodnych występujących w strefie jego posadowienia. Roboty zostały podjęte bez spełnienia wymagań określonych przepisami prawa, w tym wykonania ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego, ekspertyzy mykologicznej.

W następstwie rozbiórki posadzek, warstw podposadzkowych oraz warstwy podłoża gruntowego z piasku z obu stron ściany wewnętrznej na całej długości ściany, a także dokonanego wykopu wzdłuż ściany zewnętrznej dla wykonania izolacji pionowej budynku - przy braku realizacji robót odcinkami i występującym wysokim poziomie wody gruntowej nastąpiło rozluźnienie struktury podmokłego gruntu znajdującego się bezpośrednio pod fundamentem budynku. Zachwiana została stabilność posadowienia budynku. Deformacja podłoża gruntowego spowodowała nierównomierne osiadanie budynku i naruszyła jego konstrukcję. W konsekwencji wystąpiły odkształcenia, zarysowania i pęknięcia ścian i stropów w mieszkaniu bezpośrednio nad przedmiotowym lokalem.

dowód : opinia biegłego w zakresie budownictwa – W. D. k. 772-785, 821 – 822, 838 – 839, , inwentaryzacja piwnic k. 493 – 495, zeznania świadka D. S. k. 501 – 504, zeznania świadka Z. B. k. 513 – 515,

Zakres koniecznych prac adaptacyjno-remontowych wymagał uzyskania pozwolenia na budowę po uzyskaniu odpowiednich uzgodnień i decyzji w zakresie lokalizacji obiektu i koniecznych instalacji technicznych ujętych w projekcie.

dowód: opinia W. P. k. 882-898, 1176 – 1178, 1204 - 1223

Koszt wykonania instalacji wod-kan, gazowej, co i wentylacji w lokalu wyniósł 37.995, 82.

dowód : opinia biegłego A. J. k. 976 – 1000, k. 1034 – 1035, 1076 – 1078, projekt i rachunki k. 1091 -1132

Przed Sądem Okręgowym w Gdańsku toczyła się sprawa IX GC 168/09 z powództwa Gminy M. S. przeciwko R. R. o zapłatę kwoty 117.327,01 zł. Gmina M. S. wskazała, iż powód pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...). Wyrokiem z dnia 26.06.2009 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo i zasądził od Gminy M. S. na rzecz R. R. koszty zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż powód wiedząc na jakie okoliczności powołuje się pozwany już w pozwie mógł powołać odpowiednie twierdzenia i środki dowodowe. Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 6.11.2009 r. w sprawie I ACa 966/09 oddalił apelację Gminy M. S.. Sąd Apelacyjny wskazał, iż powód nie sprostał obowiązkowi przedstawienia w pozwie wszelkich twierdzeń i dowodów na ich poparcie. Sąd prawidłowo pominął twierdzenia i dowody wskazane przez powoda w piśmie stanowiącym odpowiedź na sprzeciw. Pominięcie twierdzeń i dowodów sprawiło, że powód nie wypowiedział się w zakresie twierdzeń i dowodów podniesionych przez pozwanego w sprzeciwie, co skutkowało przyjęciem fikcji ich przyznania.

dowód: pozew k. 2-3, wyrok z dnia 26.06.2009 r. z uzasadnieniem k.757-773, akt IX GC Sądu Okręgowego w Gdańsku

W piśmie z dnia 28 października 2008r. R. R. złożył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...) z dnia 16 maja 2005r. W uzasadnieniu najemca wskazał m. in., że w październiku 2008r.: „ uzyskał w Powiatowym Inspektoracie Sanitarnym informację, że bez względu na kwestię pogłębienia lokalu przeznaczenie go na działalność hotelową jest całkowicie wykluczone z uwagi na to, iż przedmiotowy lokal nie spełnia wymagań określonych w §73 ust. 1 rozpodzĄdzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2004r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.”

dowód: pismo powoda k. 110

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o dowody z dokumentów oraz opinię biegłej E. K., a także na podstawie zeznań powoda.

Oceniając zeznania świadka D. S. Sąd miał na względzie, iż świadek była kierownikiem budowy z ramienia powoda odnośnie wykonywanych prac adaptacyjnych lokalu użytkowego. Świadek zgodnie z zeznaniami powoda opisała jak wyglądały prowadzone prace, jednak ocena ich prawidłowości, w tym przyczyn spękania ścian działowych w budynku należała do biegłego.

Zeznania świadka D. K. należy ocenić jako wiarygodne ze względu na ich zgodność z zeznaniami powoda i dowodami z dokumentów.

Świadek Z. B. sporządzał ekspertyzy na zlecenie pozwanej. Zeznania świadka należy uznać za przekonujące jako logiczne i konsekwentne, nie zastępują jednak dowodu z opinii biegłego.

Zeznania powoda były logiczne i zgodne z dowodami z dokumentów, a tym samym wiarygodne.

W pełni przekonująca jest opinia biegłej architekt E. K.. Opinia ta została sporządzona w oparciu o akta sprawy i wizję lokalną. Opinia jest jasna, kompletna, zgodna z tezą dowodową, zawiera należyte uzasadnienie i logicznie wyprowadzone wnioski. Brak jest jakichkolwiek wątpliwości co do kompetencji czy bezstronności biegłej. Pisemna opinia została uzupełniona ustną opinią uzupełniającą wydaną na rozprawie w dniu 17.12.2012 r., w której biegła odpowiedziała na zadane jej pytania.

Przekonujące są także opinie biegłych W. D., A. J., W. P., które zostały sporządzone profesjonalnie i uzasadnione w sposób umożliwiający zweryfikowanie rozumowania biegłych. Pisemne opinie biegłych zostały uzupełnione ustnymi opiniami uzupełniającymi wydanymi na rozprawie, w których biegli odpowiedzieli na pytania i ustosunkowali się do podniesionych zarzutów.

Na rozprawie w dniu 15.06.2015 r. Sąd oddalił wnioski dowodowe strony powodowej dotyczące opinii kolejnych biegłych, w tym biegłego z zakresu instalacji elektrycznej, mistrza kominiarskiego, dodatkowej opinii biegłego do spraw sanitarnych. Dopuszczenie tych dowodów byłoby zbędne i przyczyniłoby się jedynie do przedłużenia postępowania. Sąd doszedł do przekonania, iż powództwo nie zasługuje na uwzględnienie co do zasady, ponieważ powód miał możliwość zaadaptowania wynajętego lokalu na potrzeby ustalonej przez strony działalności i nie przysługuje mu odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy. Tylko w przypadku uznania, iż powód mimo zachowania należytej staranności nie miał możliwości przystosowania lokalu do umówionego użytku, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie, Sąd mógł ocenić zasadność zgłoszonego żądania co do wysokości. W tej sytuacji dopuszczenie dowodów z opinii kolejnych biegłych na okoliczność prawidłowości wykonania określonych instalacji i uzasadnionych kosztów adaptacji byłoby zbędne jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów, których autentyczność i wiarygodność nie była kwestionowana. Prywatne opinie sporządzone na zlecenia stron mogły zostać jedynie potraktowane jako ich stanowisko w sprawie.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 662§1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662-664 k.c. mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r. w sprawie I ACa 1254/13, LEX nr 1439255).

Strony mogą ustalić, że przedmiot najmu zostanie przystosowany do umówionego użytku przez najemcę, jeśli przedmiot najmu da się do tego stanu doprowadzić. Odpowiednikiem obowiązku najemcy uiszczania czynszu jest obowiązek wynajmującego zapewnienia możliwości korzystania z przedmiotu najmu. Jeśli najemca mimo zachowania należytej staranności nie miałby możliwości dostosowania lokalu do użytku ustalonego przez strony to przysługiwałoby mu na podstawie ar.471 k.c. odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy najmu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż Sąd dopuścił dowód z dokumentów zawartych w aktach sprawy IX GC 168/09 Sądu Okręgowego w Gdańsku w zakresie wnioskowanym przez powoda.

Zgodnie z art. 366 k.p.c. wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami.

Powagą rzeczy osądzonej objęta jest zasadniczo tylko sentencja orzeczenia. Jednakże powaga rzeczy osądzonej rozciąga się również na motywy wyroku w takich granicach, w jakich stanowią one konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne do określenia jego zakresu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2013 r., IV CSK 624/12, LEX nr 1353259, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9.10.2014 r. w sprawie I ACa 384/14, LEX nr 1563694).

W sprawie IX GC 168/09 Sądu Okręgowego w Gdańsku Gmina M. S. dochodziła od R. R. niezapłaconego czynszu najmu za lokal użytkowy położony w S. przy ul. (...). Powództwo zostało oddalone ze względu na to, iż powód nie wykazał zasadności swojego roszczenia, Sąd w postępowaniu gospodarczym uznał twierdzenia i dowody wskazane przez powoda nie zgłoszone w pozwie za spóźnione. Powagą rzeczy osądzonej objęta jest sentencja wyroku, a uzasadnienie tylko w takim zakresie, w którym wynika z niego jakiej należności powód dochodził. Natomiast ustalenia Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie IX GC 168/09 dotyczące możliwości przystosowania przedmiotowego lokalu do działalności hotelarskiej zawarte w uzasadnieniu nie są objęte powagą rzeczy osądzonej i nie wiążą Sądu w niniejszym postępowaniu.

Istota niniejszej sprawy sprowadzała się do ustalenia na jaki cel lokal nr (...) położony w S. przy ul. (...) został wynajęty oraz czy nadawał się on do prowadzenia umówionej przez strony działalności.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż pozwana wynajęła powodowi przedmiotowy lokal na działalność hotelarską. Wskazują na to dokumenty przetargowe, treść umowy najmu, a także zeznania powoda. W ogłoszeniu o przetargu wśród dopuszczalnych funkcji usługowych podano hotele, pensjonaty, gastronomia jako funkcje towarzyszące (por. k.178). W §2 umowy najmu wyraźnie i jednoznacznie wskazano, iż najemca będzie wykorzystywał przedmiot umowy na cele: hotelarstwo (k.12). Takie sformułowanie oznacza, iż przeznaczenie lokalu na działalność hotelarską było objęte zamiarem stron. Przyznał to powód w piśmie procesowym z dnia 19 kwietnia 2010r. (k. 485 - 486). Nadto powód przesłuchany w charakterze strony podał, iż zapis w §2 umowy – hotelarstwo był skutkiem wskazania, iż taką działalność zamierzał prowadzić. W końcu o takich planach informował swojego pracownika D. K. ( zeznania świadka k. 504). Powód po wygraniu przetargu pismem z dnia 10.05.2005 r. został bowiem zobowiązany do pisemnego potwierdzenia funkcji przyszłego lokalu użytkowego. Powód chcąc prowadzić działalność hotelarską zdecydował, iż w lokalu będą znajdować się 4 pomieszczenia mieszkalne typu hotelowego o powierzchni każdy po 25- 30 m ² (por. k. 520). Jednocześnie w piśmie z dnia 28 października 2008r. przy oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu powód wskazał m. in. jako przyczynę wypowiedzenia okoliczność, że w październiku 2008r. „ uzyskał w Powiatowym Inspektoracie Sanitarnym informację, że bez względu na kwestię pogłębienia lokalu przeznaczenie go na działalność hotelową jest całkowicie wykluczone z uwagi na to, iż przedmiotowy lokal nie spełnia wymagań określonych w §73 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2004r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.”

Po ustaleniu celu, na który lokal został wynajęty, tj. działalność hotelarska, należało ustalić czy powód miał obiektywną możliwość przystosowania lokalu do tej działalności. Ustalenie powyższej okoliczności wymagało wiadomości specjalnych i wiązało się z koniecznością dopuszczenia dowodu z opinii biegłej architekt. Ustalenie, iż powód mógł przystosować lokal do umówionego użytku skutkowało stwierdzeniem, iż nie przysługuje mu odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania umowy (art.471 k.c.).

Z opinii biegłej architekt E. K. (k. 720-729) wynika, iż ze względu na umiejscowienie lokalu w suterenie działalność użytkowa w lokalu musiała uzyskać zgodę Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego w porozumieniu z właściwym Okręgowym Inspektorem Pracy. Ze względu na istniejącą wysokość pomieszczeń oraz brak możliwości jej zwiększenia prowadzenie działalności usługowej, która wymaga zastosowania wysokości powyżej 2,5 m jest możliwe w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji, pod warunkiem uzyskania zgody Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego. Po uzyskaniu powyższych uzgodnień powód miał możliwość przystosowania lokalu do umówionego użytku. Po uzyskaniu uzgodnień należało wykonać projekt przebudowy lokalu nr (...) zgodnie z zobowiązującymi przepisami i uzyskać pozwolenie na budowę.

Zatem powód po uzyskaniu zgody Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego na obniżenie wysokości pomieszczeń, po zastosowaniu wentylacji mechaniczno-nawiewnej mógł zaadaptować lokal na działalność hotelową. Nie stała ku temu na przeszkodzie wysokość pomieszczeń – 2,5 metra oraz niemożność podwyższenia lokalu ze względu na brak ław fundamentowych.

Biegła wskazała, iż przepisy nie zakazują sytuowania pomieszczeń mieszkalnych poniżej poziomu budynku. Można domniemywać, iż powód uzyskałby zgodę po przedstawieniu projektu remontu oraz instalacji wentylacji w Wojewódzkim Inspektoracie Sanitarnym na obniżenie podłogi poniżej terenu. Zatem fakt umiejscowienia lokalu w suterenie, o czym powód wiedział nie był przeszkodą do prowadzenia w lokalu działalności hotelarskiej.

Powód w piśmie z dnia 31.10.2012 r. (k.738) wskazał, iż Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny wyraził zgodę na prowadzenie działalności hotelarskiej w lokalu przy zachowaniu wysokości pomieszczeń 2,5 metra z tym, warunkiem, że w lokalu nie będą przebywać więcej niż 4 osoby, co czyniło ekonomicznie nieuzasadnionym prowadzenie tego rodzaju działalności i powód podejmował starania zmierzające do zmiany przeznaczenia lokalu. Zatem powód przyznał, iż Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny wyraził zgodę na prowadzenie działalności hotelarskiej. Z pisma Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego z dnia 12.09.2009 r. (k.19) wynika, iż w przypadku, gdy w pomieszczeniu będą znajdować się więcej niż 4 osoby zgoda na obniżenie wysokości pomieszczeń jest wydawana w przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej lub klimatyzacji. Stwierdzenie zawarte w powyższym piśmie oznacza, iż powód mógł prowadzić działalność hotelarską dla powyżej 4 osób w pomieszczeniu pod warunkiem zainstalowania wentylacji lub klimatyzacji i uzyskania zgody Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego. Biegła architekt na rozprawie w dniu 17.12.2012 r. podała, iż warunki techniczne mówią o liczbie osób w pomieszczeniu, nie całych lokalach. W tej sytuacji niezrozumiałe jest, aby na cały lokal nakładać obowiązek przebywania w nim do 4 osób. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika zatem, aby w przedmiotowym lokalu mogło przebywać do 4 osób. Na marginesie należy stwierdzić, iż umowa stron jako przeznaczenie lokalu wskazywała tylko działalność hotelarską nie regulując jednocześnie dla ilu osób obiekt ma być przeznaczony. Powód nie wykazał także aby świadomością pozwanego objęte były jego plany co do ilości osób, dla której miał być przeznaczony lokal, a co za tym idzie co do opłacalności ekonomicznej takiej działalności.

Z opinii biegłego z zakresu budownictwa jednoznacznie wynika, iż powód wykonywał prace w sposób nieprawidłowy, roboty wykonane przez powoda nie uwzględniały istniejącego stanu konstrukcji przyziemia budynku oraz warunków gruntowo-wodnych. Na skutek wadliwego wykonywana prac przez powoda zachwiana została stabilność posadowienia budynku i nastąpiło jego osiadanie. W konsekwencji wystąpiły odkształcenia, zarysowania i pęknięcia ścian i stropów w mieszkaniu bezpośrednio nad przedmiotowym lokalem.

Reasumując, lokal użytkowy położony w S. przy ul. (...), który powód wynajął od pozwanej nadawał się do umówionego użytku, tj. na prowadzenie działalności hotelarskiej. Powód nie zaadaptował lokalu na swoje potrzeby prowadząc prace w sposób wadliwy. W tej sytuacji nie można twierdzić, aby pozwana nienależycie wykonała umowę i była zobowiązana do naprawienia z tego tytułu szkody, która w ocenie powoda wynikała z poniesionych kosztów na adaptację lokalu.

Mając powyższe na względzie, na mocy art. 662§1 k.c. i art. 471 k.c. a contrario Sąd oddalił powództwo.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98§1 i 3 k.p.c., art. 108§1 k.p.c. oraz § 6 pkt 6, §13 ust.1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z późn. zm.) zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego w wysokości 6.300 zł, w tym 3.600 zł za postępowanie przed Sądem Okręgowym w Gdańsku i 2.700 zł za postępowanie apelacyjne przed Sądem Apelacyjnym w Gdańsku.

W punkcie III wyroku Sąd na podstawie art.113 ust.1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 176, poz.1398 ze zm .) nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 11.533,44 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, na które złożyły się łączne koszty wynagrodzeń biegłych i zwrotu kosztów podróży świadków.