Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 23 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy w Kielcach Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Sławomir Buras (spr.)

Sędziowie: SSO Barbara Dziewięcka

SSO Rafał Adamczyk

Protokolant: starszy protokolant sądowy Agnieszka Baran

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2015 r.

sprawy z wniosku A. W. (1)

z udziałem J. C. (1), G. Z., K. S. (1), A. S. (1), B. P., U. C., D. K., G. K., A. K. (1), K. S. (2), M. G. (1), A. G., Z. G., L. P., M. S., R. G., J. G., A. S. (2), A. K. (2), J. R., J. J. (1), M. J., M. K. (1), P. H., E. R., A. S. (3), M. P., G. L., P. J., S. W., K. J., M. G. (2), W. S., K. G., M. K. (2) i R. K.

o ustanowienie drogi koniecznej i innych służebności

na skutek apelacji wnioskodawcy oraz uczestników A. S. (1), B. P.
i S. W. od postanowienia częściowego Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 28 listopada 2014 r., sygn. akt VII Ns 794/07

postanawia: oddalić apelacje.

SSO Barbara Dziewięcka SSO Sławomir Buras SSO Rafał Adamczyk

II Ca 897/15

UZASADNIENIE

Postanowieniem częściowym z dnia 28 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy w Kielcach ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w K. przy ulicy (...) obręb(...)ark. (...) oznaczonej numerem ewidencyjnym (...)dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi księgę wieczystą(...) służebność drogi koniecznej o łącznej powierzchni 0,0228 ha przedstawioną na mapie sporządzonej przez geodetę uprawnionego J. K. przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 9 stycznia 2013 r. za numerem (...) na nieruchomościach: położonej w K. i oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) pasem gruntu o powierzchni 0,0140 ha wyznaczonym przez punkty(...) dla której Sąd Rejonowy Kielcach prowadzi księgę wieczystą (...) położonej w K. i oznaczonej numerem ewidencyjnym(...)pasem gruntu o powierzchni 0,0087 ha wyznaczonym przez punkty (...), dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi księgę wieczystą(...) (pkt I,2), położonej w K. i oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) pasem gruntu o powierzchni 0,0001 ha wyznaczonym przez punkty (...), dla której Sąd Rejonowy w Kielcach prowadzi księgę wieczystą (...) zasądził od A. W. (1) tytułem okresowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej: na rzecz uczestników K. S. (1), A. S. (1) i B. P. kwoty po 543 zł rocznie, płatne w terminie do 31 grudnia każdego roku z ustawowymi odsetkami na wypadek uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty, począwszy od roku następnego po roku w którym uprawomocni się niniejsze postanowienie, a za rok w którym uprawomocni się niniejsze postawienie wynagrodzenie w wysokości obliczonej według wzoru [(wysokość wynagrodzenia /365 dni x ilość dni od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia do dnia 31 grudnia włącznie)] – płatne w terminie do 31 grudnia wraz z ustawowymi odsetkami na wypadek uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty (pkt II,1), na rzecz uczestnika S. W. kwotę 1214 zł rocznie, płatne do w terminie do 31 grudnia każdego roku z ustawowymi odsetkami na wypadek uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty, począwszy od roku następnego po roku w którym uprawomocni się niniejsze postanowienia, a za rok, w którym uprawomocni się niniejsze postanowienia wynagrodzenie obliczone wg. wzoru jak w punkcie II.1; na rzecz R. K. kwotę 14 zł płatną w terminie do 31 grudnia każdego roku z ustawowymi odsetkami na wypadek uchybienia terminowi płatności do dnia zapłaty, począwszy od roku następnego po roku, w którym uprawomocni się niniejsze postanowienia, a za rok w którym uprawomocni się niniejsze postanowienie wynagrodzenie obliczone wg. wzoru jak w punkcie II.1; nakazał pobrać od wnioskodawcy A. W. (2) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kielcach kwotę 11 492,61 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, przy czym kwotę 173,40 zł pobrać z zaliczki zaksięgowanej pod poz. (...) a kwotę 6500 zł z zaliczki zaksięgowanej pod poz. (...)(pkt III); stwierdził, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie w zakresie służebności drogi koniecznej (pkt IV).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

E. W. (1) – matka wnioskodawcy A. W. (1) oraz uczestnicy B. P., K. S. (1) i A. S. byli współwłaścicielami nieruchomości położonej w K. przy ul.(...)oznaczonej jako działka numer (...). W dniu 26 lipca 2007 r. zawarli oni umowę zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie tej umowy E. W. (1) nabyła na wyłączną własność działkę oznaczoną numerem (...) zaś uczestnicy K. S. (1), B. P. i A. S. (1) na współwłasność w udziałach po 1/3 części działkę oznaczoną numerem (...). Jednocześnie E. W. (1) darowała działkę numer (...) swojemu synowi A. W. (1). Przed zawarciem umowy zniesienia współwłasności i darowizny, w dniu 7 maja 2007 r. E. W. (1) zobowiązała się, że nie będzie składała w jakimkolwiek czasie do Sądu wniosku o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę numer (...)która powstanie z podziału działki nr (...), a to celem zapewnienia dojazdu do działki(...), a zobowiązanie to miało przechodzić na jej następców prawnych. E. W. (1) oświadczyła również, że w razie złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę nr (...)zobowiązuje się zapłacenia K. S. (1), A. S. (1) i B. P. kary umownej w wysokości 100 000 zł. Podstawą zawarcia umowy zniesienia współwłasności była mapa z podziałem nieruchomości: nieruchomość oznaczona jako działka(...) została podzielona na dwie działki: (...) i (...). Podział przedmiotowej nieruchomości zatwierdzony został decyzją z dnia 11 lipca 2007 r., przy czym w treści decyzji wyraźnie wskazano, że działka oznaczona numerem (...)przeznaczona jest na powiększenie sąsiedniej nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) (należącej wówczas do Ł. H. (1)). Przed rozpoczęciem inwestycji przez Ł. H. (1) Ł. H. (1) i wnioskodawca A. W. (1) dokonywali wstępnych uzgodnień co do dojazdu do działki wnioskodawcy, jednakże nie doszło nigdy do ostatecznych ustaleń co do przeznaczenia działki wnioskodawcy na powiększenie działki będącej wówczas własnością Ł. H. (2), czy też co do zapewnienia dojazdu do działki wnioskodawcy przez działkę należącą wówczas do Ł. H. (1). W dniu października 2007 r. Ł. H. (1) złożył wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział działki numer (...); nie stwierdzono nieważności przedmiotowej decyzji z uwagi na fakt, że wywołała ona nieodwracalne skutki prawne. Nieruchomość wnioskodawcy oznaczona aktualnie numerem (...) nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Brak jest możliwości urządzenia drogi koniecznej przez działki powstałe z pierwotnego podziału działki nr (...) to jest działki nr(...) (aktualny numer (...)) z uwagi na istniejącą zwartą zabudowę na tych działkach.

Możliwe są następujące warianty zapewnienia działce nr(...) dostępu do drogi publicznej:

I.  pasem gruntu o szerokości 4,5 m przez działki numer (...)(poprzednio nr (...)) prostopadle od ul. (...) w kierunku południowym a następnie równolegle o ul. (...) w kierunku zachodnim, do granicy z działką nr (...). Pas gruntu zajęty pod drogę miałby powierzchnię około 225 m ^{( 2)};

II.  pasem gruntu o szerokości 4,5 m przez działkę numer(...) i częściowo przez działkę numer(...) prostopadle do ul. (...). Pas zajęty pod drogę miałby powierzchnię około 112 m ^{( 2)};

III.  pasem gruntu o szerokości 4,5 m przez działkę numer(...) oraz działki (...) przed budynkiem mieszkalnym nr (...)Pas zajęty pod drogę miałby powierzchnię około 213 m ^{( 2 )};

IV.  pasem gruntu o szerokości 4,5 m przez działki nr(...) Pas gruntu zajęty pod drogę miałby powierzchnię około 375 m ^{( 2)}.

Wnioskodawca A. W. (1) na należącej do niego nieruchomości planuje rozpocząć budowę; będzie to albo dom jednorodzinny z przeznaczeniem dla samego wnioskodawcy, albo dom wielorodzinny budowany w ramach działalności deweloperskiej prowadzonej przez wnioskodawcę.

Co do wariantu I drogi koniecznej, to przebiegałby on pomiędzy dwoma budynkami wielomieszkaniowymi, aktualnie już zasiedlonymi. Teren pomiędzy budynkami jest zagospodarowany – urządzono drogę wewnętrzną, częściowo został wyłożony kostką, zaś przy płocie z siatki posiano trawę i nasadzono krzewy, przy jednym z budynków znajdują się miejsca postojowe oraz śmietnik. Zaletą wariantu I byłby niewielki koszt realizacji — 6 545,96 zł i wykorzystanie obecnego stanu zainwestowania działek obciążanych, wadami zaś konieczność wykonania przebudowy istniejącej drogi wewnętrznej, znaczne uciążliwości podczas użytkowania w szczególności podczas zabudowy działki nr (...), znaczne zniszczenia istniejącej nawierzchni podczas budowy na tej działce, utrudnienia w dojeździe do działek obciążanych oraz do działek znajdujących się w stosunku do nich w drugiej linii zabudowy. Jeżeli chodzi o wariant II, to działka oznaczona numer (...)jest działką niezabudowaną, zaś działka numer(...)zabudowana jest domem jednorodzinnym – co oznacza że wariant II służebności przebiegałby po ścianie budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr (...)(w ścianie tej nie ma okien) i częściowo na działce (...). Przedmiotowy pas gruntu od ul.(...)odgrodzony jest metalowym płotem bez podmurówki, rosną na nim drzewa owocowe, samosiejki i krzaki. Zaletą wariantu II jest niewielki koszt jego realizacji – 6 703,60 zł oraz mała powierzchnia zajęta pod drogę, natomiast wadą konieczność pełnego urządzenia dojazdu i uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu na drogę publiczną. Jeżeli chodzi o wspólną dla wariantu III i IV nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) to jest to nieruchomość niezabudowana. W wariancie III co do działki numer (...) to działka ta nie jest zabudowana. W granicy pomiędzy działkami numer (...) posadowiona jest ściana budynku mieszkalnego oznaczonego numerem (...) i stojącego na działce numer (...), w ścianie tej nie ma okien Projektowany pas służebności biegnie po ścianie budynku oznaczonego numerem(...). Zaletą tego wariantu jest niewielki koszt jego realizacji - 12 218,21 zł, wadą zaś konieczność pełnego urządzenia dojazdu, uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu na drogę publiczną oraz duża powierzchnia zajęta pod drogę. Jeżeli chodzi o wariant IV, to miałby on przebiegać od ul. (...) przez działkę numer (...) w pewnej odległości od budynku mieszkalnego oznaczonego numerem (...), granicy z działką numer (...). W przedmiotowym pasie znajduje się studnia zakryta dużą betonową płytą. Koszt realizacji tego wariantu wynosi 20 975,96 zł. Wady to konieczność pełnego urządzenia dojazdu i uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu na drogę publiczną oraz bardzo duża powierzchnia gruntu zajęta pod drogę. W miejscu, gdzie zaplanowany został wariant III służebności drogi koniecznej, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zaplanowana jest budowa tzw. sięgacza ulicy (...) przy czym nie jest znany termin realizacji tej inwestycji. W takiej realizacji może zajść konieczność zmiany treści służebności z uwagi zmianę lokalizacji zjazdu i długości drogi. Droga wyznaczona pasem gruntu w wariancie III biegłej K. Ś. (1) o szerokości 4,5 metra biegnącym poprzez działki o numerach (...), zajmuje łączną powierzchnię 0,0228 ha, w tym: działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) pas gruntu o powierzchni 0,0140 ha znaczony punktami (...)przedstawiony na mapie sporządzonej przez geodetę uprawnionego J. K. przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 9 stycznia 2013 r. za numerem (...); z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) pas gruntu o powierzchni 0,00087 ha oznaczony punktami (...) przedstawiony na opisanej wyżej mapie, z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) pas gruntu o powierzchni 0,0001 ha oznaczony punktami (...) przedstawiony na pisanej wyżej mapie.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej wynosi: dla właścicieli działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) 41 440 zł jako wynagrodzenie jednorazowe oraz 1629 zł jako wynagrodzenie okresowe (roczne) dla właściciela działki oznaczonej numerem ewidencyjnym(...) 30 885 zł jako wynagrodzenie jednorazowe oraz 1 214 zł jako wynagrodzenie okresowe (roczne); dla właściciela działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) 355 zł jako wynagrodzenie jednorazowe oraz 14 zł jako wynagrodzenie okresowe (roczne).

Ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy poczynił w oparciu o niekwestionowane przez strony dowody z dokumentów i zeznań świadków M. G. (3), G. A. i K. B., którzy nie byli zainteresowani rozstrzygnięciem postępowania na korzyść którejkolwiek ze tron. Ustalenia dotyczące braku dostępu do drogi publicznej nieruchomości wnioskodawcy, możliwych wariantów przeprowadzenia służebności Sąd poczynił w oparciu o opinie biegłej z zakresu budownictwa K. Ś. (1). W zakresie wynagrodzenia za ustanowienie służebności Sąd poczynił ustalenia w oparciu o opinię biegłej z zakresu E. K.. Podstawą ustaleń była także opinia biegłego J. K., niekwestionowana przez strony.

W ocenie Sądu Rejonowego wniosek A. W. (2) co do zasady zasługiwał na uwzględnienie.

Nieruchomość wnioskodawcy, oznaczona aktualnie numerem (...) nie ma dostępu do drogi publicznej. W ocenie Sądu Rejonowego niezasadnym byłoby oddalenie wniosku w oparciu o art. 5 k.c., co mogłoby być uzasadnione okolicznościami w jakich doszło do podziału działki (...) (wyodrębnienie dwóch działek pozbawionych dostępu do drogi publiczne). Po pierwsze dlatego, iż taka decyzja musi mieć wyjątkowy charakter, a po drugie oddalenie wniosku na tej podstawie pozbawiłoby wnioskodawcy możliwości uzyskania dostępu do drogi publicznej. Niemniej okoliczności te nie pozostały bez wpływu na decyzję Sądu i wybór określonego wariantu przeprowadzenia służebności.

Zgodnie z treścią art. 145 § 2 zdanie drugie k.c. Sąd zarządzi o ile to możliwe przeprowadzenie drogi przez grunty które były przedmiotem czynności prawnej. Chcąc zrealizować dyspozycje tego przepisu Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej K. Ś. (1), która przedstawiła warianty przebiegu służebności przez działki powstałe w wyniku podziału działki (...), gdyż możliwości przeprowadzenia drogi przedstawione przez biegłą J. R. takiej opcji nie uwzględniały. Wedle opinii biegłej K. Ś. (1) istnieją cztery warianty przeprowadzenia służebności drogi koniecznej. Jedynie warianty numer III i IV częściowo realizują dyspozycję cytowanego przepisu.

W ocenie Sądu Rejonowy wykluczyć należy wariant IV. Co prawda realizuje on dyspozycję przepisu art. 145 § 2 zd. 2 k.c. jednak poza tym posiada same wady. Powierzchnia gruntu zajęta pod służebność jest w tym wariancie największa, co wiąże się oczywiście z zapłatą wyższego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Nadto przy przyjęciu tego wariantu konieczne byłoby pełne urządzenie dojazdu w tym także uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu do drogi publicznej, co oznaczałoby poniesienie kosztów w wysokości prawie 21 tysięcy złotych. W ocenie Sądu Rejonowego wykluczyć należy także wariant I. Ustanowiona wg. niego służebność ogóle nie obciążałaby działek powstałych w wyniku podziału działki należącej pierwotnie do E. W. (2), dlatego właściciele działek(...) przez które przebiegałaby służebność musieliby ponosić negatywne konsekwencje czynności dokonanej przez matkę wnioskodawcy a K. S. (1), B. P. i A. S. (1). Wariant ten co prawda przewiduje najmniejszą powierzchnię gruntu zajętą pod służebność jednak powierzchnia ta jest niemal identyczna z tą przewidzianą w wariancie III, a poza tym przeprowadzenie służebności w tym miejscu wiąże się z dużymi kosztami i znacznymi utrudnieniami. Służebność musiałaby przebiegać pomiędzy dwoma budynkami wielomieszkaniowymi, pomiędzy którymi urządzona jest droga wewnętrzna. Przy ogrodzeniu urządzono trawnik i posadzono krzewy, zaś przy jednym z tych budynków stoi śmietnik i wydzielone są miejsca parkingowe dla mieszkańców tych bloków. Przebudowa drogi wewnętrznej i ponowne zagospodarowanie terenu pomiędzy tymi budynkami byłby nie tylko kosztowne ale wiązałaby się z dużymi utrudnieniami dla mieszkańców. Nie jest istotne, co podnosi wnioskodawca, iż w toku niniejszej sprawy rozważana jest możliwość ustanowienia służebności dostępu do sieci elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej przez działki nr(...) bowiem nic nie stoi na przeszkodzie by służebność drogi koniecznej przebiegała w inny sposób. Wnioskodawca, optujący za tym wariantem, niezasadnie podnosił, iż będzie on wykorzystywał istniejąca drogę wewnętrzną na działce nr (...), bowiem w chwili obecnej ta droga nie istnieje. Była ona wykorzystywana tylko w okresie budowy budynków mieszkalnych jako dojazd do budowy. Zdaniem Sądu Rejonowego wariantami, które powinny być poważnie brane pod uwagę są II i III. Przy wyborze każdego z nich konieczne będzie uzyskanie pozwolenia budowę zjazdu do drogi publicznej i urządzenie pełnego dojazdu. W wariancie II powierzchni gruntu zajęta pod służebność jest mniejsza (112 m ^{( 2)}). Niższy jest zatem także koszt urządzenia drogi. W tym wariancie jednak służebność nie obciążałaby w żadnej części działek, które były przedmiotem zniesienia współwłasności. Urządzenie służebności w wariancie III powodowałoby zajęcie pod służebność większej powierzchni gruntu (228 m ^{( 2)}) i wiązałoby się z większymi kosztami. Jednakże sam koszt urządzenia drogi nie może być decydujący. Fragment służebności. wytyczonej wg. tego wariantu przebiega częściowo po działce nr(...), która powstała w wyniku zniesienia współwłasności. Służebność w mniejszym stopniu obciąża nieruchomość osoby, która nie była stroną umowy o zniesienie współwłasności niż w wariancie II. Za przyjęciem wariantu III przemawia także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym zaplanowana jest budowa tzw. sięgacza ul.(...)w tym miejscu gdzie służebność w wariancie III łączyłoby się z tą właśnie ulicą. Za ustanowieniem służebności wg. wariantu III przemawia zatem fakt, iż uwzględnia on treść art. 145 § 2 zd. 2 k.c. oraz jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do wynagrodzenia za ustanowienie służebności, Sąd Rejonowy wskazał, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza ustanowienie wynagrodzenia okresowego. Jest to uzasadnione w okolicznościach niniejszej sprawy, ponieważ jak wskazano, wg. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaplanowano budowę tzw. sięgacza ul.(...)W razie realizacji tego planu może zajść konieczności zmiany treści służebności z uwagi zmianę lokalizacji zjazdu i długości drogi. W takiej sytuacji zasądzenie na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonych jednorazowych wynagrodzeń mogłoby doprowadzić do pokrzywdzenia wnioskodawcy.

Nieuiszczonymi kosztami sądowymi Sąd Rejonowy obciążył wyłącznie wnioskodawcę, ponieważ postawienie toczyło się wyłącznie w jego interesie.

Apelacją od postanowienia złożyli uczestnicy B. P. i A. S. (1), uczestnik S. W. oraz wnioskodawca A. W. (1).

W swojej apelacji A. W. (2) zaskarżył postanowienie w całości, zarzucając:

- naruszenie art. 145 § 2 k.c. przez jego błędną wykładnię i nieuwzględnienie orzeczeń Sądu Najwyższego III CRN 36/70 i II CKN 734/98 i przyjęcie że służebność winna przebiegać wg. wariantu III, w sytuacji gdy pozostaje to w sprzeczności z interesem społeczno-gospodarczym, gdyż stanowi znaczne obciążenie dla nieruchomości, przez które jest poprowadzona, a koszt jej realizacji jest prawie dwukrotnie wyższy niż ustanowienie służebności w wariancie II, przy czym dodatkowo powierzchnia gruntu zajęta pod służebność w wariancie II jest znacznie mniejsza iż ta w wariancie III. Ponadto zaawansowany konflikt pomiędzy stronami zawartego z dniu 26 lipca 2007 r. aktu notarialnego w praktyce uniemożliwia urządzenie ustanowionej przez Sąd drogi koniecznej,

W oparciu o powyższe wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez ustanowienie służebności wg. wariantu II i zasądzenie od A. W. tytułem okresowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz J. C. (2) i G. Z. w sposób szczegółowo opisany w apelacji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznawania Sądowi Rejonowemu, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.

Uczestnik S. W. również zaskarżył postanowienie w całości. Zarzucił, iż Sąd Rejonowy nie rozważył i nie ustosunkował się do wariantu przeprowadzenia służebności przez działki nr(...) Nie wziął pod uwagę, iż działka A. W. (2) o numerze (...) powstała poprzez naruszenie prawa. Nie była ona przeznaczona do poszerzenia innej działki z dostępem do drogi publicznej. Nie uwzględnił, iż szerokość pasa gruntu (4,5 m) jest za duża, a powierzchnia gruntu zajęta pod służebność wynosi 87 m ^{( 2)}, co stanowi prawie 1/3 działki nr(...) a przeprowadzenie drogi wg. warianty III nie uwzględnia interesu społeczno-gospodarczego. W zakresie wynagrodzenia nie określił sposoby waloryzacji tego świadczenia, a także nie uwzględnił faktu, iż służebność nie pokrywa się z tzw. sięgaczem ul. (...). Zarzucił również zaniżoną wycenę metra kwadratowego jego działali. W oparciu o te zarzuty domagał się uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu, który rozpatrzy szczegółowo możliwość przeprowadzenia służebności przez działki (...).

Uczestnicy B. P. i A. S. (1) zaskarżyli postanowienie w całości. Zarzucili:

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i 231 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez błędną ocenę materiału dowodowego polegająca na przyjęciu, iż umowa zawarta w dniu 26 lipca 2007 r. pomiędzy E. W. (1) a B. P., A. S. (1) i K. S. (1) doprowadziła do powstania działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej podczas gdy brak dostępu nie był następstwem tej umowy a nieruchomość podlegająca podziałowi nie miała dostępu do drogi publicznej jeszcze przed zawarciem tej umowy,

- naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego, polegający na przyjęciu, że wariant III przebiegu drogi koniecznej, w największym stopniu spełnia kryteria stosowane przy przeprowadzeniu drogi koniecznej, w sytuacji gdy urządzenie służebności wg. wariantu I wiązało się ze znacznie mniejszymi kosztami oraz mniejsza powierzchnią zajętego pod służebność gruntu, natomiast wariant II przewidywał najmniejszą powierzchnię gruntu i zajętą pod służebność i także znacznie niższy koszt urządzenia drogi koniecznej niż w wariancie przyjętym przez Sąd,

- naruszenie art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez przyjęcie jako jednej z podstaw rozstrzygnięcia w przedmiocie wyznaczenia przebiegu drogi koniecznej, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania w sytuacji, gdy odnoszą się one do stanu hipotetycznego, przyszłego i niepewnego, a także nie stanowią źródła zobowiązania po stronie jakiegokolwiek podmiotu, co w konsekwencji doprowadziło do wydania orzeczenia w oparciu o stan rzeczy nie istniejący w chwili zamknięcia rozprawy,

- naruszenie art. 217 §1 3 k.p.c. oraz art. 278 i 286 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 13 § 2 k.p.c. poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii drugiego biegłego z zakresu budownictwa K. Ś. (1), pomimo dostatecznego wyjaśnienia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych w związku z uzyskaniem opinii biegłej A. R. dotyczącej tego samego zakresu, przy błędnym przyjęciu, że potrzeba uzyskania kolejnej opinii wynika, z konieczności uwzględnienia dyspozycji art. 145 § 2 zd. 2 k.c. co stanowi przedmiot pierwszego z zarzutów,

- naruszenie art. 145 § 2 2 zd. drugie k.c. poprzez zastosowanie tego przepisu w wskazanym powyżej zakresie i w stanie faktycznym sprawy oraz uznanie, iż poprzednik prawny wnioskodawcy – E. W. (2) oraz B. P., K. S. (1) i A. S. (1) doprowadzili do powstania nieruchomości obejmującej działkę nie mającą dostępu do drogi publicznej, mimo, iż nieruchomość podlegająca podziałowi przed zawarciem umowy nie miała już dostępu do drogi publicznej a zatem brak dostępu nie był następstwem w/w umowy.

W oparciu o te zarzuty wnieśli o rozpoznanie na podstawie art. 380 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez Sąd drugiej instancji postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 28 listopada 2014 r. oddalającego wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków A. S. (4) i E. G. na okoliczność ustalenia faktu, iż już w dniu zawarcia umowy zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działkę nr (...) nieruchomość ta nie miała dostępu do drogi publicznej, co stanowi fakt mający istotne znaczenia dla stosowania art. 145 § 2 k.c. oraz przeprowadzenie tego dowodu przez Sąd Okręgowy. Nadto wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i jego zmianę w ten sposób by wnioskowana droga konieczna przebiegała wg. wariantu I lub II wg. opinii biegłej K. Ś. (1) lub wariantu I wg. opinii biegłej J.-R. przez odpowiednią zmianę zaskarżonego postanowienia w zakresie dotyczącym okresowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Żadna z apelacji nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i przyjmuje je za własne.

W pierwszej kolejności ocenić należy zasadność apelacji uczestników B. P. i A. S. (1) jako najdalej idącej mając na uwadze sformułowane w niej zarzuty, które są zdaniem Sądu Okręgowego nieuzasadnione.

Podstawowe znaczenie dla oceny tej apelacji ma rozstrzygnięcie o zasadności pierwszego z zarzutów. W istocie, jak słusznie wskazują apelujący przed zawarciem umowy z dnia 26 lipca 2007 r. działka nr (...) była izolowana i nie miała już wówczas dostępu do drogi publicznej. Jednak z zebranego w sprawie materiału oraz złożonych na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 listopada 2015 r. wyjaśnień wynika , iż cała działka nr(...)miała pierwotnie dostęp do drogi publicznej . Była to jedna działka, której współwłaścicielami było pięcioro rodzeństwa. Została on podzielona w latach 90-tych, do podziału doszło w wyniku umowy zawartej w Państwowym Biurze Notarialnym i w jej wyniku powstały dwie działki , co jednoznacznie przyznała pełnomocnik uczestniczki K. S. (1) . Istnienie działki nr (...)jako całości posiadającej dostęp do drogi potwierdził także na tej rozprawie uczestnik A. T. samym gdyby matka wnioskodawcy oraz uczestnicy A. S. (1) , B. P. i K. S. (1) nie dokonali pierwotnego podziału działki nr (...), posiadającej dostęp do drogi publicznej lub podzielili działkę w inny sposób wydzielając z niej część pod drogę, nie doprowadziliby do sytuacji, w której izolowana była działka (...) i powstałe w wyniku jej podziału działki(...) (aktualnie (...)) i (...). Potwierdza to wyrażone wcześniej w toku postępowania stanowisko uczestniczki G. L. (pismo k.930) i stanowisko uczestnika S. W. (pismo k. 929), które uczestnik potwierdził na rozprawie apelacyjnej. Zarówno S. W. jak i G. L. wskazywali, iż działki o numerach (...) powstały w wyniku podziału jednej działki rodzinnej z dostępem do drogi publicznej. Podział ten miał zaś służyć łatwiejszemu obrotowi tymi działkami w celu prowadzenia działalności deweloperskiej. Powyższe oznacza, iż w dalszym ciągu pozostaje aktualne stanowisko Sądu Rejonowego, które Sąd Okręgowy w pełni aprobuje, iż przy wyborze wariantu przebiegu służebności należy uwzględnić dyspozycję art. 145 § 2 zd. drugie k.c., tzn. przeprowadzić drogę, o ile to możliwe, kosztem działek, które powstały na skutek decyzji z dnia 11 lipca 2007 r. Nie można zatem, jak chcą apelujący, całkowicie zrezygnować się z kryterium wskazanego z tym przepisie. Ma ono bowiem istotne znaczenie, ponieważ to rodzina wnioskodawcy doprowadziła do sytuacji, w której powstały wyizolowane działki by móc łatwiej sprzedać inne części dawnej działki nr(...) nie myśląc o dalszych konsekwencjach takich działań dla siebie i sąsiadów. Przedmiotem niniejszego postępowania jest ustanowienie służebności drogi koniecznej dla działki nr (...) (dawniej (...)), która powstała bezpośrednio w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności i zatwierdzenia takiego podziału decyzją z dnia 11 lipca 2007 r. W orzecznictwie przyjmuje się, iż w razie nabycia na podstawie decyzji administracyjnej prawa własności nieruchomości powstałej w wyniku podziału w postępowaniu o ustanowieniu drogi koniecznej ma zastosowanie per analogiam art. 145 § 2 zd. drugie k.c. Sąd jest więc zobowiązany do rozważenia w pierwszej kolejności, czy możliwe jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość dzieloną. Zasadą jest przeprowadzenie drogi przez tę nieruchomość, nawet wówczas, gdy powodować to będzie dla niej większy uszczerbek, niż dla nieruchomości sąsiedniej oraz uwzględnienie potrzeb gruntu nie posiadającego dostępu do drogi publicznej. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.01.2015 r., III CSK 147/14, Lex nr 1659239).

Przechodząc do kolejnych zarzutów apelacji, nie jest zasadne twierdzenie apelujących, iż bardziej odpowiednim z punktu widzenia kryteriów stosowanych przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej, jest wariant I i II niż przyjęty przez Sąd Rejonowy wariant III. Apelujący podnoszą bowiem przede wszystkim kwestię kosztów przeprowadzenia drogi i obszaru gruntu zajętego pod służebność. Nie ulega wątpliwości, iż oba te kryteria są istotne, jednak same w sobie nie mogą mieć charakteru decydującego. Jak wskazał Sąd Rejonowy ważnym kryterium rozstrzygającym o wyborze wariantu III był fakt, iż służebność w tym wariancie przebiega częściowo przez działki powstałe po podziale działki(...) podczas gdy służebność zarówno w wariancie I jak i II w całości obciążałaby tylko działki sąsiadów wnioskodawcy i omijałaby działkę (...) Służebność powstałaby zatem całkowicie kosztem osób, które nie przyczyniły się w żaden sposób do powstania wyizolowanej działki wnioskodawcy. W orzecznictwie wskazuje się, iż stosowanie art. 145 § 2 zd. drugie nie ma bezwzględnego charakteru. Inny przebieg drogi może być wyznaczony w razie braku możliwości wytyczenia drogi przez grunty dzielone - bądź fizycznie, bądź wskutek absolutnej nieracjonalności takiego przebiegu, gdy uszczerbek nieruchomości dzielonej będzie nieproporcjonalnie większy niż dla nieruchomości sąsiedniej. Sąd rozważając właściwy przebieg drogi powinien również rozważyć i uwzględnić interes społeczno-gospodarczy. (por. cytowane wyżej orzeczenie Sądu Najwyższego). Jeżeliby przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynność prawnej powodowało dla tego gruntu znacznie większy uszczerbek niż dla innego gruntu, to z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego nie byłoby dopuszczalne przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej i droga musiałaby być przeprowadzona przez inny grunt (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 04.02.2000 r., II CKN 734/98, Lex 1218428). Z powyższego wynika, iż niezastosowanie art. 145 § 2 zd. drugie k.c. może mieć miejsce w wyjątkowej sytuacji kiedy przykładowo ustanowienie służebności z uwzględnieniem brzmienia tego przepisu powodowałoby niewspółmiernie wyższe koszty, byłoby nadmiernie uciążliwe dla nieruchomości obciążonej lub nie uwzględniałoby interesu społeczno-gospodarczego, a więc kolidowałoby z wymogami określonymi w art. 145 § 2 zd. pierwsze i 145 § 3. W ocenie Sądu Okręgowego taka sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi. Ustanowienie służebności w wariancie III jest droższe niż ustanowienie służebności w wariancie II, jednak różnica ta nie jest na tyle duża by uznać te koszty za niewspółmiernie wysokie w świetle sytuacji majątkowej wnioskodawcy, który prowadzi działalność gospodarczą – działalność deweloperską. W porównaniu zaś z wariantem I koszty te są niższe ,ale jak niewadliwie ustalił Sąd Rejonowy powodowałoby to konieczność przebudowy drogi wewnętrznej pomiędzy budynkami wielomieszkaniowymi, zmiany na już zagospodarowanym terenie pomiędzy tymi budynkami i znaczne utrudnienia dla mieszkańców, szczegółowo wskazane w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia .

Za wariantem III przemawiał także fakt, iż jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący działki powstałe w wyniku podziału działki nr(...)w rejonie ul.(...)i Łotewskiej , tj. części działek nr (...)stanowią tereny przeznaczone pod drogi –symbol planu (...), klasy D-dojazdowa zakończona placem manewrowym, co też dostrzegła biegła K. Ś. (1) w swojej opinii ( k.759 t.IV ).Zgodnie z tym planem zjazd z projektowanej służebności drogi koniecznej pokrywa się z planowanym tzw. sięgaczem ul. (...) W tym miejscu należy odnieść się do kolejnego zarzutu apelujących. Nieuzasadniony jest wyrażany przez nich pogląd, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego odnosi się do stanu hipotetycznego, niepewnego i nie stanowi źródła zobowiązania dla jakiegokolwiek podmiotu. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. 2015, poz. 1434) ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności. T. samym nie można przyjąć, iż ustalenia tego planu są pozbawione istotnego znaczenia, jak sugerują apelujący. W dalszej części ustawy wskazuje się, iż plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8) a jako taki stanowi akt powszechnie obowiązujący. Prawo własności każdego z właścicieli nieruchomość objętych planem jest zatem ograniczane jego treścią. Plan miejscowy jako akt normatywny, powszechnie obowiązujący zawiera ustalenia wiążące na obszarze, na którym obowiązuje, tak długo dopóki nie zostanie stwierdzona jego nieważność, bądź nie zostanie uchylony. Postanowienia miejscowego planu wiążą nie tylko właścicieli nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze, ale i gminy oraz inne organy państwa. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w L. z dnia 04.08.2011 r., II SA/Lu 229/11, Lex nr 1086233). Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że ma moc wiążącą, tak jak każdy inny akt normatywny i musi być respektowany bez względu na to, czy jego rozwiązania budzą kontrowersje, dopóki nie zostanie uchylony lub zmieniony. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. z dnia 17.10.2012 r., II SA/Bd 654/12, Lex 1248580). Mając powyższe na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż argument częściowego pokrywania się służebności drogi koniecznej z planami budowy drogi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie może być pominięty jako kryterium wyboru wariantu przebiegu służebności w rozpoznawanej sprawie. Jest więc odwrotnie niż twierdzą skarżący, jest obowiązek uwzględnienia postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , jako jednego z czynników mogących mieć wpływ na ustalenie przebiegu drogi koniecznej.

Zarzut naruszenia art. 217 § 1 i 278 k.p.c. jest także nieuzasadniony. Przeprowadzenie dowodu z opinii drugiego biegłego, wynikało z faktu, iż w pierwszej opinii biegłej J.-R. nie uwzględniono żadnego wariantu przeprowadzenia służebności przez działki powstałe po podziale działki nr (...), a o konieczności rozważenia takiego wariantu była już mowa powyżej. Jednocześnie wskazać należy, że to Sąd a nie biegły, ocenia z punktu widzenia przesłanek art. 145 k c przedstawione przez biegłego różne możliwości poprowadzenia drogi koniecznej ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004r III CK 37)04 , Lex nr 602714 ).

W ocenie Sądu Okręgowego nie było konieczności przesłuchania świadków w osobie notariuszy E. G. i A. S. (4), ponieważ okoliczności, które miałby zostać ustalone za pomocą tych dowodów zostały już ustalone w inny sposób, innymi dowodami, o czym także była już mowa powyżej. Z tych też przyczyn oddalono wniosek dowodowy zgłoszony w apelacji.

Reasumując, apelacja B. P. i A. S. okazała się niezasadna, a zarzuty w niej podniesione niesłuszne. Sąd Okręgowy podziela ocenę możliwości poprowadzenia trasy drogi koniecznej w rozpoznawanej sprawie i w konsekwencji zapatrywanie Sądu Rejonowego, iż najbardziej odpowiednim wariantem przeprowadzenia służebności drogi koniecznej jest wariant trzeci. Uwzględnia on bowiem dyspozycję art. 145 § 2 zd. drugie k. c i jest spójny i zbieżny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Niezasadna była także apelacja wnioskodawcy. Skarżący A. W. (2) domaga się z niej przede wszystkim wyboru przez Sąd wariantu II przeprowadzenia służebności w miejsce wariantu III. Niecelowe jest powtarzanie argumentów przemawiających za zasadnością wyboru III wariantu dokonanego przez Sąd Rejonowy. Podkreślić jednak należy , ze zasadą jest przeprowadzanie drogi przez nieruchomość powstała w wyniku podziału , nawet wówczas , gdy powodować to będzie dla niej większy uszczerbek, niż dla nieruchomości sąsiedniej oraz uwzględnienie potrzeb gruntu nie posiadającego dostępu do drogi publicznej. Dodać też należy, iż orzeczenie, na które powołuje się apelujący nie stanowi poparcia argumentacji wnioskodawcy. Przeprowadzenie służebności przez działkę nr(...) nie będzie dokonane z naruszeniem interesu społeczno-gospodarczego. W powołanym przez apelującego orzeczeniu za naruszenie takiego interesu uznano sytuację kiedy jeden z wariantów przeprowadzenia służebności wiąże się z niewspółmiernie wysokimi kosztami w porównaniu z innym rozważanym wariantem, a taka sytuacja nie ma miejsca w rozpoznawanej sprawie. Koszty urządzenia drogi w wariancie III nie są znaczne jeżeli uwzględni się , że wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą- działalność deweloperską. To samo należy odnieść do wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Ponadto należy się odnieść do eksponowanego w apelacji konfliktu między stronami. Zdaniem Sądu Okręgowego argument ten nie jest przekonujący. W praktyce dopuszczalne jest uwzględnienie tego rodzaju okoliczności, jednak w rozpoznawanej sprawie, o ile konflikt między stronami rzeczywiście istnieje, a nie jest stworzony na potrzeby tej sprawy , to nie jest on na tyle silny by uniemożliwić wykonanie postanowienia sądu.

Apelacja uczestnika S. W. również nie jest zasadna.

Wbrew temu co podniósł skarżący Sąd Rejonowy analizował możliwość przebiegu trasy drogi koniecznej po działkach nr (...) i niewadliwie ustalił , ze brak jest możliwości urządzenia prze te działki drogi z uwagi na istniejącą zwartą zabudowę tych działek. To stanowisko ma oparcie w treści opinii biegłej K. Ś. , która stwierdziła , że z uwagi na pełną zabudowę działek (...) brak możliwości ustanowienia drogi przez te działki bez dokonania rozbiórki części zabudowy ( k.759 t.IV ).

Sąd nie jest w niniejszym postępowaniu uprawniony do podważania decyzji, na podstawie której wydzielona została działka wnioskodawcy. Jest ona prawomocna i wiąże Sąd w tym postepowaniu. Kwestie ewentualnego zastosowania art. 5 k.c. i oddalenia wniosku A. W. (1) rozważał już Sąd Rejonowy, stąd nie ma potrzeby powtarzania w tym miejscu tych rozważań, tym bardziej, iż apelujący nie domaga się oddalenia wniosku w całości. Odnośnie zaś szerokości pasa gruntu jaki zostanie zajęty pod służebność, to została ona wyznaczona w opinii biegłej Ś., w której uzasadniono taką właśnie szerokość projektowanej drogi. Droga ta musi być na tyle szeroka, by mogły z niej korzystać także większe pojazdy, niż np. auta osobowe, tak by w pełni spełniała swoje funkcje, co zostało wyjaśnione w opinii biegłej K. Ś. (1) (k.758-759). Biegła też jednoznaczne stwierdziła , ze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zaplanowana jest budowa tzw. sięgacza ulicy(...)( k. 1672 t. IX ). Opinia biegłej K. Ś. w całości i w tej części zasadnie została uznana przez Sąd Rejonowy za miarodajną do rozstrzygnięcia i ocena ta zasługuje na aprobatę.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej nie jest odszkodowaniem , lecz świadczeniem ekwiwalentnym , pełniącym funkcję ceny i należy się za samo ustanowienie służebności. Opinię biegłej A. K. Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił jako jasną , pełną, a wnioski z niej płynące za jednoznaczne i niebudzące wątpliwości , tym bardziej ,że zastrzeżenia do opinii były w toku postępowania wyjaśniane . Apelacja nie zawiera jurydycznych argumentów pozwalających uznać , że ocena ta jest błędna.

Uczestnik niesłusznie zarzuca Sądowi nieprzeanalizowanie proponowanych przez niego wariantów przebiegu służebności. Sąd dokonuje samodzielnie wyboru określonego wariantu, jednak ponieważ nie ma wiadomości specjalnych w tej dziadzinie, korzysta z dowodu z opinii biegłego właściwej specjalności, by biegły wskazał kilka wariantów, które przy tym wyborze mogą zastać uwzględnione. Warianty przedstawione przez uczestnika nie zostały przez biegłą uznane za możliwe do przeprowadzenia, zatem Sąd nie brał ich pod uwagę.

Mając powyższe na uwadze oddalono apelacje wnioskodawcy i uczestników na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c

SSO Barbara Dziewięcka SSO Sławomir Buras SSO Rafał Adamczyk