Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa
w Ł., w sprawie z powództwa J. M. i B. M. przeciwko A. P., L. P., P. P. (1) i S. P. o opróżnienie lokalu mieszkalnego oddalił powództwo oraz zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 278,26 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

U podstaw powyższego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy.

Prawo własności nieruchomości o powierzchni 0,0547 ha położonej przy
ul. (...) w Ł. przysługuje B. M. w ¼ części, J. M. w ¼ części i „D.O.M. (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. w ½ części. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny.

W dniu 25 czerwca 2012 roku L. P. i A. P. (najemcy), zawarli z wynajmującym „D.O.M. (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., reprezentowaną przez M. P., umowę najmu, na podstawie której wynajmujący oddał najemcom w najem lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 40,42 m ², znajdujący się na nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., na parterze budynku mieszkalnego.

W § 2 i § 3 oraz § 14 umowy strony określiły, iż najemca będzie płacić wynajmującemu miesięczny czynsz w wysokości 10 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu oraz zobowiązany jest uiszczać miesięcznie zaliczki za zużywane media, przy czym najemca został zwolniony z opłaty czynszowej za lipiec 2012 r. Zgodnie z § 7 umowy, najemca pokrywał w całości koszt adaptacji, zmian i modernizacji lokalu. Wszelkie zmiany i modernizacje wymagały zgody wynajmującego.

W § 8 umowy strony postanowiły, że do obowiązku lokatora należy przeprowadzenie na własny koszt prac polegających na: naprawie podłóg, posadzek, drzwi i okien, naprawie zamków, zamknięć i okuć, naprawie zużytych elementów instalacji wodno – kanalizacyjnej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, naprawie pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, przepychanie i konserwacja przewodów odpływowych w urządzeniach sanitarnych – wewnątrz lokalu aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, naprawa i konserwacja urządzeń elektrycznych i gazowych – pieców gazowych, osprzętu elektrycznego, malowanie lokalu mieszkalnego wraz z usuwaniem ubytków w tynku oraz innych elementów lokalu tj. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń sanitarnych i grzewczych. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

L. P. i A. P. nie zalegają i nie zalegali z płatnościami czynszu za wynajmowany lokal mieszkalny przy ul. (...).

Przed podpisaniem umowy najmu pozwany L. P. przyjechał na nieruchomość przy ul. (...) w Ł., zastał wówczas J. M., która wpuściła go na teren posesji. Poinformował ją, ze chce obejrzeć mieszkanie, gdyż chciałby je wynająć. Powódka przedstawiła się jako właściciel białej części domu, zaznaczyła, że od żywopłotu w lewo wszystko należy do niej. Na miejscu był też pracownik „D.O.M. (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., który przyjechał pokazać pozwanemu mieszkanie. Powodowie nie sprzeciwiali się wynajęciu mieszkań przez „D.O.M. (...) z o.o. w Ł. pozwanym.

W dacie zawarcia przez pozwanych umowy najmu z dnia 25 czerwca 2012 roku powód B. M. nie był współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości, ale zamieszkiwał na jej terenie.

Pozwani zamieszkali w lokalu mieszkalnym usytuowanym w budynku przy Bankowej 25 w Ł. z dwójką małoletnich dzieci P. P. (1) i S. P..

W wynajętym lokalu pozwani przeprowadzili gruntowny remont. Pozwani we własnym zakresie przystosowali go do zamieszkania. Wykonali instalacje, ułożyli podłogi, na ścianach położyli nowe tynki, wykonali sufity i założyli piec, wyremontowali również łazienkę, kuchnię oraz pokoje mieszkalne, wykonali instalację elektryczną. Powodowie nie sprzeciwiali się wykonywanym przez pozwanych pracom remontowym w lokalu. Generalny remont trwał ok. półtora miesiąca, później pozwani wykonywali tylko prace wykończeniowe.

Na początku, po tym gdy pozwani zamieszkali w wynajętym lokalu, relacje między stronami były dobre. Pozwany dostał od powódki budę i kolczatkę dla psa oraz przęsło betonowe z płotu. Powód pomagał mu montować to przęsło. Powódka użyczyła pozwanemu wałek do tapety, powód użyczył mu wiertło. Nadto powodowie zezwalali pozwanym na korzystanie z licznika przedpłatowego, oraz użyczali wodę. Strony uzgodniły, że pies pozwanych będzie biegał w nocy po podwórku ze względów bezpieczeństwa. Powodowie pozwolili pozwanym postawić szafę na klatce schodowej. Strony razem uczestniczyły w spotkaniach towarzyskich.

Po tym jak pies pozwanego w lutym 2013 roku pogryzł psa powoda, pozwany pokrył koszty leczenia psa.

Powodowie byli skonfliktowani z K. D., który także był najemcą lokalu na terenie nieruchomości przy ul. (...) w L.. W 2013 roku skonfliktowali się również z pozwanymi.

W związku z konfliktem między stronami, oraz miedzy powodami i K. D., strony i K. D. zgłaszali liczne skargi do Straży Miejskiej oraz na Policję. Skargi dotyczyły zaśmiecania posesji, malowania klatki schodowej, puszczania psa bez nadzoru, składowania gabarytów na klatce schodowej, braku oświetlenia na klatce schodowej, wycieku oleju z samochodu, złamanej deski w podłodze, złego stanu schodów na klatce schodowej, wybitej szyby w oknie na klatce schodowej, wymienianej papy na dachu bez zabezpieczenia, zaśnieżonego podwórka. Skargi do Straży Miejskiej zgłaszał głównie K. D.. Powodowie złożyli w październiku 2014 roku na Policji skargę dotyczącą zachowania pozwanych, polegającego na nie zamykaniu drzwi do budynku mieszkalnego na posesji przy ul. (...) w Ł. oraz wpuszczaniu do niego innych osób, oraz zawiadomienie do Prokuratury, że prokurent „D.O.M. (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wraz z K. D. i L. P. ucięli kłódkę do mieszania na pierwszym piętrze.

Od czasu, gdy strony pozostawały w konflikcie, miały miejsce sytuacje, że pozwany trzaskał drzwiami wejściowymi do budynku, nie sprzątał nieczystości po swoim psie, popchnął powoda na podwórku przed domem, używał wobec niego wulgaryzmów, nie zamykał również furtki na teren nieruchomości, nie zamykał drzwi wejściowych do budynku. Były też sytuacje, że pozwany puszczał swojego psa po podwórku bez nadzoru. Powodowie założyli monitoring na terenie nieruchomości, powód nagrał rozmowę z pozwanym. Powód miał pretensje, że pozwany wpuszcza na teren posesji K. D., że pozwany postawił szafę na klatce schodowej, a także, że pozwani trzymają śmieci poza pojemnikami, mimo, że mają swoje pojemniki. Powodowie przeciągnęli siatkę przez podwórko, przez co pozwany miał utrudniony dostęp do komórki i psa. Pozwany położył tą siatkę i ugniótł ją. Powodowie grozili pozwanemu, że odetną mu prąd.

L. P. otrzymał od M. P. – reprezentującego „D.O.M. (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., zezwolenie na wycięcie jabłoni oraz drzewa iglastego rosnących na nieruchomości przy ul. (...), pod warunkiem, że nie ma więcej niż 10 lat. Powodowie zgłosili ten fakt do Wydziału Ochrony (...) i (...). Decyzją z dnia 30 października 2014 roku Prezydent Miasta Ł. umorzył postępowanie w sprawie usunięcia bez zezwolenia jednego świerka pospolitego, będącego w wieku do 10 lat z terenu nieruchomości przy ul. (...) w Ł..

Postanowieniem nr 172/14 z dnia 2 kwietnia 2014 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. wstrzymał J. M., B. M. oraz „D.O.M. (...) Spółce z o.o. w Ł., użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (...) w Ł., w którym nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynku jednorodzinnego na wielorodzinny poprzez wydzielenie w budynku trzech samodzielnych lokali mieszkalnych oraz nałożył obowiązek przedstawienia określonych w postanowieniu dokumentów.

Decyzją nr (...) z dnia 2 października 2014 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nakazał J. M., B. M. oraz „D.O.M. (...) Spółce z o.o. w Ł., przywrócić poprzedni sposób użytkowania, tj. jako budynek mieszkalny jednorodzinny budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...).

Nie toczyło się postępowanie o ustalenie nieważności umowy najmu zawartej między pozwanymi a „D.O.M. (...) Spółką z o.o. w Ł..

Poczynione ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy oparł na dokumentach załączonych do akt sprawy, których prawdziwość nie została zakwestionowana przez strony, w części na zeznaniach powodów, na zeznaniach pozwanych oraz w oparciu o zeznania powołanych w sprawie świadków. Ustaleń stanu faktycznego na podstawie kserokopii dokumentów dokonano na podstawie przepisu art. 308 k.p.c.

Dokonując ustaleń faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia Sąd nie dał wiary zeznaniom J. M. i B. M. w części dotyczącej pomagania przez powodów pozwanym w remoncie wynajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego, a także zeznaniom powoda w części, gdy twierdził, że od początku był skonfliktowany z pozwanymi, oraz wyrażał sprzeciw odnośnie prowadzonych prac remontowych w lokalu zajmowanym przez pozwanych. Zeznania powodów w tym zakresie pozostają bowiem w sprzeczności z innymi zgromadzonymi dowodami, w szczególności zeznaniami pozwanych oraz zeznaniami świadków K. D., A. J., E. M. i A. C., którzy zgodnie wskazywali, iż początkowo relacje pomiędzy stronami były bardzo dobre. Powodowie nie sprzeciwiali się zamieszkiwaniu pozwanych na przedmiotowej nieruchomości, pomagając im w remoncie, oraz pożyczając narzędzia i materiały. Powodowie uczestniczyli również w spotkaniach towarzyskich z udziałem pozwanych. W ocenie Sądu Rejonowego zeznania pozwanych i świadków co do tych faktów są zgodne, logiczne, korespondują ze sobą i się uzupełniają. Sama powódka przyznała, że z pozwanymi spędzała Nowy Rok. Sąd I instancji nie dał wiary twierdzeniom powodów, jakoby to L. P. zniszczył drzwi wejściowe do domu. Pozwany przyznał, że trzasnął drzwiami, co obrazuje nagranie z monitoringu złożone przez powodów do akt, brak jest natomiast dowodu na to, by spowodowało to wyrwanie futryny, jak twierdził powód i zniszczenie drzwi. Powód nie wykazał też, aby pies pozwanych trzykrotnie pogryzł zwierzęta powodów. Pozwany wyjaśnił, że była jedna taka sytuacja i pokrył koszty leczenia, co znajduje potwierdzenie w złożonej do akt karcie wizyty u weterynarza.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy wskazał przepis art. 222 § 1 k.c. zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Sąd meriti stwierdził, że uregulowane w tym przepisie roszczenie windykacyjne służy do ochrony uprawnienia właściciela do wyłącznego posiadania rzeczy. Jego treścią jest możliwość żądania przez właściciela wydania mu rzeczy przez osobę, która faktycznie włada rzeczą, nie mając ku temu stosownego tytułu prawnego, skutecznego wobec właściciela. Określa się je niekiedy mianem roszczenia nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. Przesłanką wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym jest relatywnie trwałe wkroczenie w sferę uprawnień właściciela przez nieuprawnionego, którego skutkiem jest całkowite pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą (tak E. Gniewek, w: Kodeks cywilny. Komentarz do art. 222 kc, opublikowany w programie komputerowym Legalis).

Uprawnionym do wystąpienia z omawianym roszczeniem jest również współwłaściciel rzeczy, albowiem uprawnienie to mieści się w kategorii czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa (art. 209 KC) i może być realizowane przez każdego współwłaściciela samodzielnie. Nie można jednak wykluczać wspólnych czynności wszystkich lub niektórych współwłaścicieli. Istotne jest wszakże przyznanie każdemu ze współwłaścicieli legitymacji samodzielnej. Zatem w razie czynności procesowych nie zachodzi warunek współuczestnictwa koniecznego czynnego. (tak E. Gniewek, w: Kodeks cywilny. Komentarz do art. 209 kc, opublikowany w programie komputerowym Legalis).

Powodowie są współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), dlatego co do zasady posiadają w niniejszej sprawie legitymację do wystąpienia z żądaniem wydania lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. Bezsporne jest także, że pozwani zajmują lokal mieszkalny na terenie tej nieruchomości.

Formą obrony pozwanego w procesie windykacyjnym, jak wskazał Sąd I instancji, jest podniesienie zarzutu hamującego ( exceptio iuris) polegającego na wykazywaniu, że pozwanemu służy skuteczne względem powoda uprawnienie do władania rzeczą stanowiącą własność powoda. Zarzut ten określany jest hamującym, dlatego że nie unicestwia on roszczenia windykacyjnego, a tylko ogranicza jego realizację tak długo, jak długo owo uprawnienie po stronie pozwanego istnieje.

Pozwani zakwestionowali roszczenie strony powodowej podnosząc, że przysługuje im skuteczne względem niej uprawnienie do władania lokalem, gdyż zawarli umowę najmu z „D.O.M. (...) Spółką z o.o. w Ł., która także jest współwłaścicielem nieruchomości.

Powodowie podnosili, że umowa najmu nie została ważnie zawarta, gdyż na jej zawarcie nie było zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Uprawnieniem skutecznym względem roszczenia windykacyjnego właściciela rzeczy może być uprawnienie z tytułu stosunku najmu rzeczy. Dopóki trwa stosunek najmu, dopóty właściciel rzeczy nie może skutecznie żądać, by rzecz została mu wydana. Dopiero po ustaniu stosunku najmu najemca ma obowiązek zwrotu rzeczy najętej (art. 675 § 1 k.c.).

Zdaniem Sądu Rejonowego ustalony w niniejszej sprawie stan faktyczny daje podstawę do stwierdzenia, że pozwani mają skuteczne względem powodów uprawnienie do zajmowania lokalu mieszkalnego, którego dotyczy spór, ponieważ stosunek najmu łączący strony nie ustał.

Sąd Rejonowy przywołał przepis art. 200 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z treścią art. 201 k.c., do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Z kolei, w świetle art. 199 k.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Sąd I instancji wskazał, że w literaturze powszechnie przyjmuje się pojęciem zarządu, o którym mowa w art. 199 - 205 i 208 k.c. objęte są czynności dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną. Podkreśla się, że zarząd to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania rzeczą, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Mogą to być czynności faktyczne (np. inwestycje, remonty), prawne (np. wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy) i urzędowe (np. złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub o pozwolenie na budowę). W judykaturze wskazano, że przez zarząd majątkiem wspólnym rozumieć należy całokształt czynności prawnych i faktycznych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio „poprzez osiągnięty skutek gospodarczy” (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNC 1994, nr 7-8, poz. 146). Czynnością zarządu jest dokonywanie przez współwłaścicieli rozporządzeń rzeczą wspólną, co wynika z art. 199 zd. 1 in principio k.c.

W ocenie Sądu Rejonowego niewątpliwie wynajęcie rzeczy wspólnej, w tym lokalu mieszkalnego, należy zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wobec powyższego zawarcie przez jednego ze współwłaścicieli umowy najmu części nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i nie może być skutecznie realizowane bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgoda ta jest oświadczeniem woli, które podlega regułom odnoszącym się do składania owych oświadczeń woli (art. 60 i nast. KC), co oznacza, że może ona być wyrażona także w sposób dorozumiany.

Stosownie do przepisu art. 60 k.c. wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Powołany przepis ustanawia zasadę swobody formy oświadczenia woli, która doznaje ograniczenia tylko wówczas, gdy wyraźny przepis prawa wymaga dokonania czynności prawnej w formie szczególnej (pisemnej, notarialnej, z podpisem urzędowo poświadczonym, z datą pewną itp.). Brak nakazu zachowania formy szczególnej oznacza, że oświadczenie woli osoby dokonującej czynności może być wyrażone w formie dowolnej, a więc przez jakiekolwiek zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Obok formy ustnej mogą to być jakiekolwiek inne zachowania podmiotu w postaci tzw. czynności konkludentnych. P. facta concludentia można nie tylko nawiązać stosunek prawny, ale i go rozwiązać. Zatem zgoda pozostałych współwłaścicieli co do zasady nie wymaga szczególnej formy i może zostać wyrażona ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.

W ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie ustalono, iż powodowie nie sprzeciwiali się wynajęciu lokalu mieszkalnego pozwanym. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, ich zachowanie świadczyło, że wyrażają zgodę na zawarcie umowy najmu. Jeszcze przed jej zawarciem powódka pokazywała budynek pozwanemu. Następnie powodowie nie sprzeciwiali się zamieszkiwaniu pozwanych, a wręcz przeciwnie, pomagali im w remoncie pożyczając im niezbędne narzędzia oraz umożliwiając wykonywanie prac remontowych. Powód nie był zresztą wówczas jeszcze współwłaścicielem nieruchomości, a więc jego ewentualny sprzeciw odnośnie możliwości wynajęcia lokalu pozwanym byłby bezskuteczny. Relacje stron były dobre co najmniej do końca 2012 roku. Sprzeczne z logiką i zasadami doświadczenia życiowego jest twierdzenie, że pozwani zajęli lokal, prowadzili w nim gruntowny remont, inwestowali środki finansowe, w sytuacji, gdyby zamieszkujący na terenie nieruchomości współwłaściciele sprzeciwiali się temu. Gdyby taki sprzeciw został wyrażony, pozwani z pewnością przed przystosowaniem lokalu do zamieszkania, podjęliby czynności zmierzające do wyjaśnienia czy będą mogli zajmować lokal na podstawie zawartej umowy.

Wobec powyższego Sąd Rejonowy uznał, że nie budzi wątpliwości, iż przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu przez pozostałych współwłaścicieli. Powoduje to, iż zawarta w dniu 25 czerwca 2012 roku umowa najmu była ważna, zaś pozwanym przysługiwało skuteczne względem powodów prawo do korzystania ze spornego lokalu.

Jako przyczynę wystąpienia z powództwem o eksmisję przeciwko pozwanym, powodowie podawali także, iż na skutek decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. nie jest możliwe dalsze użytkowanie nieruchomości poprzez zajmowanie przez pozwanych wydzielonych izb. Nadto podnosili, że sąsiedztwo pozwanych jest wyjątkowo uciążliwe, pozwani nie płacą czynszu ani odszkodowania, samowolnie ogrodzili cześć działki i korzystają z niej z wyłączeniem innych osób, bez zgody właścicieli chowają psa, wycieli dwa drzewa. W toku postępowania powód podnosił, że pozwany zniszczył drzwi, postawił szafę przy wejściu do domu, pozostawiał nieruchomość niezabezpieczoną, naruszył nietykalność powoda i groził mu.

W ocenie Sądu I instancji z ustalonego stanu faktycznego wynika, że określone w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 150) wymogi rozwiązania umowy najmu z pozwanymi nie zostały spełnione przez powodów ani drugiego właściciela lokalu. Pozwani płacą czynsz na rzecz wynajmującego, zgodnie z umową i nie mają z tego tytułu zaległości. Jeśli chodzi o naganne zachowanie lokatorów, które stanowić ma podstawę żądania eksmisji, to przede wszystkim w ocenie Sądu Rejonowego powodowie nie udowodnili, aby miało ono miejsce. Wykraczanie przeciw porządkowi domowemu musi mieć cechę uporczywości lub być rażące. Wskazuje ono na duże natężenie złej woli po stronie lokatora. Rażąco naganne postępowanie może polegać np. na stałym nadużywaniu alkoholu, a następnie dopuszczaniu się aktów przemocy stanowiących zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia innych osób. Może się ono przejawiać się m.in. wszczynaniem awantur. Pozostaje kwestią oceny sądu orzekającego, czy w stanie faktycznym danej sprawy zachodzi stan nagannego postępowania pozwanego lokatora czyniący uciążliwym stronie powodowej zamieszkiwanie w jego lokalu.

Zdaniem Sądu meriti powodowie nie wykazali, aby zachowanie L. P. wykraczało w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Podkreślenia wymaga, iż poza nielicznymi wypadkami, zachowanie pozwanego nie wykazywało elementów agresji, przy czym pozwani sami nie prowokowali kłótni. Bez wątpienia, pomiędzy stronami istnieje konflikt sąsiedzki, to jednak nie można zarzucić pozwanym, aby ten konflikt spowodowali. Ich wzajemne relacje początkowo były poprawne, uległy pogorszeniu dopiero po tym, gdy powodowie podjęli czynności zmierzające do opróżnienia przez pozwanych budynku przy ul. (...) w Ł.. Strony wzajemnie czyniły sobie od tego czasu złośliwości, jednak zachowanie pozwanych, choć czasem nieprawidłowe, nie było rażąco naganne. Pozwany istotnie kilka razy pozostawił drzwi do budynku otwarte, trzaskał drzwiami, popchnął powoda. Powodowie jednak także nie pozostawali bierni w sytuacjach konfliktowych, o czym świadczy fakt nagrywania pozwanych, kierowane pod adresem pozwanych groźby odłączenia prądu, przeciągnięcie siatki przed podwórko.

Odnosząc się do zajęcia przez pozwanych części działki w celu chowania na jej terenie psa, to - jak ustalono - po tym, gdy pozwani zamieszkali na terenie nieruchomości, powodowie nie zgłaszali zastrzeżeń do takiego korzystania przez pozwanych z nieruchomości. Powódka dała pozwanemu budę i kolczatkę dla psa. Niewątpliwie pozwani muszą liczyć się z konsekwencjami nienależytego nadzoru nad zwierzęciem. Po tym, gdy pies pozwanych zaatakował psa powodów, pozwany pokrył koszty leczenia, i nie ustalono, by sytuacje takie się powtarzały. Jeśli chodzi, o wycięcie drzew przez pozwanego, to pozwany wyjaśnił, że uzyskał na to zgodę drugiego współwłaściciela. Niewątpliwie pozwany przed wycięciem drzew, powinien to skonsultować z powodami, powinien też zaprzestać dalszych niewłaściwych zachowań względem powodów, oraz starać się unikać sytuacji konfliktowych. Dotychczas jednak, w ocenie Sądu Rejonowego, zachowanie pozwanych nie spełnia dyspozycji art. 11 ust. 2 pkt 1 powołanej wyżej ustawy.

Ponadto, zdaniem Sądu I instancji, strona powodowa nie wykazała, aby doręczono pozwanym pisemne upomnienie wzywające do zaprzestania nagannego zachowania, choć powyższa okoliczność, jako warunek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, podlegała udowodnieniu przez stronę powodową. Braku tego nie może sanować także wniesienie pozwu. Wniesienie pozwu o nakazanie opróżnienia lokalu uznawane jest powszechnie za wyraz zamiaru rozwiązania umowy najmu, stąd też doręczenie takiego pozwu może zastępować oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Nie może jednak skutecznie zastąpić pisemnego upomnienia. Oświadczenie o wypowiedzeniu musi być skutkiem takiego pisemnego upomnienia i następować po nim.

Odnosząc się zaś do kwestii nakazania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania budynku, Sąd Rejonowy wskazał, że okoliczność ta nie może obciążać pozwanych. To wynajmującego bowiem obciąża obowiązek umożliwienia najemcy korzystania z przedmiotu najmu, w tym powstrzymania się przed działaniem własnym zakłócającym korzystanie (art. 662 § 1 k.c.) Odpowiedzialność wynajmującego obejmuje także zapewnienie uzgodnionej przez strony użyteczności przedmiotu najmu w okresie trwania stosunku z tej umowy.

Z powyższych względów Sąd Rejonowy uznał, że powództwo o nakazanie pozwanym A. P., L. P., P. P. (1) i S. P. opuszczenia lokalu nie było uzasadnione i podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd meriti orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Powodowie przegrali proces, wobec czego Sąd Rejonowy zasądził od powodów solidarnie na rzecz A. P. i L. P., kwotę 278,26 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na które złożyła się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, kwota 141,26 zł tytułem kosztów związanych ze stawiennictwem świadka K. D., oraz wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych w kwocie 120 zł, ustalone na podstawie § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. 2002r., Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

Powyższy wyrok w całości zaskarżyli apelacją powodowie, zarzucając Sądowi Rejonowemu:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych co do istnienia stosunku najmu pomiędzy właścicielami a pozwanymi, w sytuacji gdy powodowie nigdy nie wyrażali nawet dorozumianej zgody na najem budynku przy ul. (...),

b)  art. 222 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i ustalenie, że mimo braku istnienia stosunku najmu miedzy stronami współwłaściciele nieruchomości nie mają prawa domagania się wydania lokalu od osób, którym nie przysługuje skuteczne wobec właściciela prawo do władania rzeczą,

c)  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 3 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, która w niniejszej sprawie miała charakter dowolnej, przejawiające się tym, że Sąd I instancji nie rozważył wszechstronnie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności:

- uznał za wiarygodne zeznania pozwanego L. P., iż powodowie nie sprzeciwiali się wynajęciu nieruchomości pozwanym, podczas gdy z całokształtu materiału dowodowego wynika wprost, iż powodowie uzyskali wiedzę o treści umowy najmu dopiero w 2013 r. przy okazji interwencji Inspektora Nadzoru Budowlanego, a nie wiedząc o umowie nie mogli wyrazić nawet dorozumianej zgody na jej zawarcie,

- uznał za wiarygodne zeznania pozwanego L. P. i odmówił wiarygodności zeznaniom powodów w zakresie w jakim twierdzili, że pozwani w sposób rażąco sprzeczny z przeznaczeniem korzystali z nieruchomości, zdewastowali ją, zachowywali się w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, będąc wyjątkowo uciążliwymi dla powodów i otoczenia, pomimo iż świadczą o tym nie tylko zeznania powodów, ale i dokumenty z licznych postępowań prowadzonych między stronami,

- pominął okoliczność, iż zgodnie z decyzją Inspektora Nadzoru Budowlanego budynek wymaga przywrócenia do stanu poprzedniego poprzez m.in. zlikwidowanie trzech samodzielnych lokali mieszkalnych, które zostały samowolnie wyodrębnione, wskutek czego dalsze zamieszkiwanie pozwanych w nieruchomości jest niemożliwe, biorąc pod uwagę także okoliczność, iż to pozwani dokonali wielu samowolnych przeróbek,

- przyjął, że powodowie nie wezwali pozwanych do opróżnienia lokalu, a wcześniej do zaprzestania nagannego zachowania, podczas gdy takie wezwanie zostało załączone do pozwu,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 199 k.c. w zw. z art. 60 § 1 k.c. poprzez uznanie, że wyrażenie zgody na czynność wykraczającą poza zwykły zarząd nieruchomością może nastąpić w jakimkolwiek czasie po dokonaniu czynności, podczas gdy zgoda, o której mowa w art. 199 k.c., nie jest zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 § 1 k.c., a zatem brak zgody większości nie może być konwalidowany przez poźniejsze jej wyrażenie, nie zachodzi tu bowiem o negotium claudicans.

W konsekwencji sformułowanych w apelacji zarzutów skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku Sądu I instancji poprzez uwzględnienie powództwa w całości i nakazanie pozwanym opróżnienia nieruchomości położonej przy ulicy (...) w Ł., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (...) przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w XVI Wydziale Ksiąg Wieczystych wraz z należącymi do nich ruchomościami, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z rozstrzygnięciem o kosztach instancji odwoławczej.

Obecna na rozprawie apelacyjnej w dniu 15 października 2015 r. strona powodowa podtrzymała swoje stanowisko procesowe i wnioski wyrażone w apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie prawidłowo zastosowanych przepisów prawa materialnego.

Na wstępie koniecznym jest odniesienie się do sformułowanych w apelacji zarzutów naruszenia przepisów postępowania, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do pozostałych zarzutów apelacyjnych, bowiem jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania, mogą być podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.

Wbrew twierdzeniom apelacji, Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie nie naruszył dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i niewszechstronną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego.

Odnosząc się do powyższego zarzutu należy wskazać, że w myśl powołanego przepisu art. 233 § 1 k.p.c. ustawy Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem Sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. Ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron na podstawie własnego przekonania sędziego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia ze świadkami, stronami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna ona odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne
z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga określenia, jakich to konkretnie uchybień dopuścił się sąd orzekający, naruszając tym samym zasady logicznego rozumowania bądź wskazania doświadczenia życiowego w toku wyprowadzania wniosków w oparciu o przeprowadzone dowody. Formułujący taki zarzut powinien zatem określić, jaki konkretnie dowód i z naruszeniem jakich dokładnie wskazanych kryteriów sąd ocenił niewłaściwie. Nie może to być natomiast zarzut wynikający z samego niezadowolenia strony z treści orzeczenia, przy jednoczesnym braku argumentacji jurydycznej.

W kontekście powyższych uwag należy stwierdzić, że - wbrew twierdzeniom skarżących - w okolicznościach rozpoznawanej sprawy Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych i szczegółowych ustaleń faktycznych w oparciu o wnikliwą analizę całego zgromadzonego w toku postępowania rozpoznawczego materiału dowodowego i nie naruszył dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. Przeprowadzona przez tenże Sąd ocena materiału dowodowego jest w całości logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego, zaś podniesione w tym zakresie zarzuty, w ocenie Sądu Okręgowego, w istocie stanowią jedynie niczym nieuzasadnioną polemikę z prawidłowymi ustaleniami Sądu I instancji i zmierzają w istocie wyłącznie do zbudowania na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie alternatywnego w stosunku do ustalonego przez Sąd Rejonowy, korzystnego dla skarżącego, stanu faktycznego.

Sąd ten poczynił swoje ustalenia faktyczne na podstawie całokształtu zgromadzonych w toku postępowania dowodów, tj. przedłożonych dokumentów, zapisu na nośniku CD, dokumentacji fotograficznej, zeznań świadków oraz zeznań stron, których wiarygodność, rzetelność i prawdziwość została przez Sąd pierwszej instancji oceniona w sposób prawidłowy. W szczególności – wbrew zarzutom skarżących - prawidłowo Sąd Rejonowy pozytywnie ocenił moc dowodową zeznań pozwanego L. P.. Jak wyjaśnił Sąd meriti zeznania pozwanego dotyczące braku sprzeciwu powódki co do zawarcia w dniu 25 czerwca 2012 r. przez współwłaściciela nieruchomości - „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. z pozwanymi umowy najmu przedmiotowego lokalu znajdują potwierdzenie w treści wzajemnie potwierdzającego się i niesprzecznego pozostałego materiału dowodowego, tj. w zeznaniach świadków oraz pozwanej. Całkowicie gołosłowne jest natomiast zawarte w apelacji stwierdzenie, że z całokształtu materiału dowodowego wynika, iż skarżący wiedzę o wynajęciu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez pozwanych dopiero w 2013 r. Przeciwnie, z zeznań świadków oraz pozwanych wynika, że skarżący na bieżąco obserwowali postęp prac remontowych prowadzonych w lokalu przez pozwanych, udzielali im w tym zakresie wsparcia i pomocy. Trudno zatem na tej podstawie poczynić ustalenia, aby skarżący nie mieli wiedzy w jakim charakterze i na jakiej podstawie prawnej pozwani dokonują prac remontowych w lokalu usytuowanym na nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżących, jak również aby ustalone w toku postępowania dowodowego zachowanie skarżących było wyrazem ich sprzeciwu wobec prac remontowych wykonywanych przez pozwanych. Słusznie Sąd Rejonowy ocenił, że twierdzenia skarżących o ich sprzeciwie wobec prac remontowych podejmowanych przez pozwanych są również sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Bowiem zarówno zasady logiki, jak i doświadczenie życiowe nakazuje uznać, że nikt rozsądnie postępujący nie angażuje swoich środków finansowych, pracy, ani czasu na kapitalny remont lokalu, co do którego nie ma pewności, że po zakończeniu remontu, będzie mógł z niego korzystać.

Skarżący w toku postępowania rozpoznawczego nie przedłożyli dowodu w postaci potwierdzenia doręczenia pozwanym pisemnego upomnienia wzywającego do zaprzestania nagannego zachowania, ani też wezwania do opróżnienia lokalu mieszkalnego datowanego na dzień 20 sierpnia 2014 r., którego kopia została załączona do pozwu. W swoich zeznaniach pozwany zaprzeczył natomiast, aby takie wezwanie zostało mu doręczone. W tej sytuacji w żadnej mierze nie narusza przepisu art. 233 § 1 k.p.c. ustalenie Sądu Rejonowego, że skarżący nie wykazali doręczenia pozwanym pisemnego upomnienia wzywającego do zaprzestania nagannego zachowania, jako koniecznej przesłanki formalnej skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

Sąd Okręgowy podziela również ocenę prawną dochodzonego roszczenia dokonaną przez Sąd Rejonowy, zarówno co do przyjętej podstawy prawnej oceny jego zasadności, jak i wyników tej oceny.

Sąd Rejonowy słusznie przyjął, że w ustalonym stanie faktycznym podstawą prawną oceny zasadności roszczenia objętego pozwem winien być art. 222 § 1 k.c. znajdujący zastosowanie w sytuacji, gdy wykonywanie przez właściciela przysługującego mu prawa własności podlega naruszeniom polegającym na pozbawieniu właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Uwzględniając zatem podniesiony przez pozwanych zarzut hamujący, dotyczący posiadania tytułu prawnego, w postaci umowy najmu, do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym, Sąd Rejonowy trafnie uznał kwestię ważności tejże umowy w chwili jej zawarcia jako mającą zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy bowiem przesądza ona o tym czy pozwanym przysługuje skuteczne względem skarżących uprawnienie do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym.

Sąd I instancji prawidłowo zakwalifikował (czego nie kwestionują skarżący) zawarcie w dniu 25 czerwca 2012 r. pomiędzy pozwanymi i współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości - „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. pisemnej umowy najmu przedmiotowego lokalu jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymagającą dla swej ważności zgody wszystkich współwłaścicieli.

Oceniając czy w dacie zawarcia ww. umowy najmu lokalu objętego współwłasnością skarżący wyrazili zgodę na jej zawarcie, Sąd Rejonowy trafnie zastosował przepis art. 60 k.c., dokonując w świetle jego dyspozycji oceny zachowań skarżących. Zgodnie z treścią powołanego przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji, że brak ustawowego nakazu zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w szczególnej formie oznacza, że dopuszczalne było w przedmiotowej sprawie wyrażenie woli przez strony umowy najmu w dowolnej formie, w tym również przez tzw. czynności konkludentne. Jak ustalił Sąd I instancji w dacie zawarcia przedmiotowej umowy najmu współwłasność nieruchomości nie przysługiwała jeszcze powodowi B. M..

Współwłaściciel nieruchomości - „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. wolę zawarcia umowy najmu z pozwanymi wyraził w formie pisemnej.

Powódka J. M. natomiast swojego podpisu pod powyższą umową nie złożyła. Zatem jej stanowisko co do zawarcia przedmiotowej umowy należało ujawnić na podstawie całokształtu jej zachowania w tym zakresie, ocenianego w dacie zawarcia tej umowy.

Sąd Okręgowy akceptuje wynik oceny Sądu I instancji, że ustalone uzewnętrznione zachowanie powódki J. M. świadczy o tym, że wyraziła ona zgodę na zawarcie z pozwanymi umowy najmu objętego współwłasnością lokalu mieszkalnego. Z prawidłowych ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego wynika, że kiedy - jeszcze przed podpisaniem w dniu 25 czerwca 2012 r. pomiędzy pozwanymi „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. pisemnej umowy najmu przedmiotowego lokalu - pozwany L. P. pojawił się na nieruchomości w celu obejrzenia przedmiotowego lokalu, zastał tam powódkę J. M., która wpuściła go na teren posesji i umożliwiła oględziny lokalu mieszkalnego. O tym, że powódce znany był zamiar zawarcia przez drugiego współwłaściciela z pozwanymi umowy najmu lokalu świadczy również to, że przy oględzinach lokalu przez pozwanego obecna była również przedstawicielka „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. – p. M. M.. Trafna jest zatem ocena Sądu Rejonowego, że takie zachowanie powódki J. M. w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę zawarcia przez pozwanych umowy najmu z „D.O.M. (...) Sp. z o.o. w Ł. świadczy, że godziła się z takim sposobem rozporządzenia wspólnym lokalem mieszkalnym. Potwierdzeniem prawidłowości powyższego wniosku jest również późniejsze zachowanie powódki i powoda (już jako współwłaściciela nieruchomości), którzy w żaden sposób nie sprzeciwiali się ani objęciu we władanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez pozwanych zaraz po zawarciu umowy najmu, ani przeprowadzeniu przez pozwanych w tym lokalu mieszkalnym gruntownego i długotrwałego remontu. Świadczy to, zdaniem Sądu Okręgowego, jednoznacznie, że zawarta w dniu 25 czerwca 2012 r. umowa najmu przedmiotowego lokalu jest ważna i stanowi dla pozwanych skuteczny względem współwłaścicieli nieruchomości tytuł prawny do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym.

Powyższego cywilnoprawnego charakteru umowy najmu nie przekreśla fakt wydania przez organ administracji budowlanej, tj. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku położonego w Ł. przy ul. (...), jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym obecnie wydzielono trzy samodzielne lokale mieszkalne.

Całkowicie chybiony jest również podniesiony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisu art. 63 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie bowiem Sąd ten wcale powyższego przepisu nie zastosował. Sąd Rejonowy w żadnym fragmencie pisemnego uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie odwołał się do treści przepisu art. 63 § 1 k.c., a swoje rozstrzygnięcie oparł na prawidłowym zastosowaniu przepisu art. 60 k.c. uznając, że powódka – jako współwłaściciel nieruchomości - w sposób dorozumiany wyraziła zgodę na zawarcie z pozwanymi umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, która to umowa stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną i dla swej ważności wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgoda taka, wbrew zarzutom apelacji, nie stanowi jednak zgody osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 k.c.. Przybiera ona postać oświadczenia woli, do którego – w zakresie jego formy - zastosowanie znajduje przepis art. 60 k.c.

W świetle powyższego ustalenie przez Sad Rejonowy, że pozwanym przysługiwał i nadal przysługuje skuteczny wobec skarżących tytuł prawny do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym oraz, że skarżący przed wytoczeniem powództwa nie dochowali wymaganych przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów wymogów formalnych warunkujących skuteczność wypowiedzenia umowy najmu (brak udowodnienia doręczenia pozwanym pisemnego upomnienia wzywającego do zaprzestania nagannego zachowania) w pełni uzasadniało rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego o oddaleniu powództwa.

Mając na uwadze powyższe, a także fakt, że w postępowaniu apelacyjnym nie ujawniono okoliczności, które Sąd drugiej instancji winien wziąć pod uwagę
z urzędu, apelacja podlegała oddaleniu jako bezzasadna w oparciu o art. 385 k.p.c.