Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wniosła o nakazanie pozwanemu M. R. opuszczenia wraz z rzeczami do niego należącymi lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w Ł.. Powód wniósł także o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwany zajmował przedmiotowy lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu sporządzonej w dniu 16 stycznia 2012 roku. Pismem z dnia 14 maja 2014 roku pozwany został wezwany do uregulowania należności czynszowych w terminie jednego miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Pismem z dnia 25 czerwca 2014 roku wypowiedziano pozwanemu umowę najmu na podstawie art.11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Powód wskazał, że jest zarządcą nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. Podniósł, iż pozwany nadal zajmuje lokal, w związku z czym pozew stał się konieczny.

Pozwany nie zażądał przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności, nie złożył żadnych wyjaśnień w sprawie ani odpowiedzi na pozew.

Wyrokiem z dnia29 maja 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi oddalił powództwo. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w Ł. są E. L., J. R., A. G. oraz P. K..

W dniu 30 grudnia 2011 roku pomiędzy E. L., J. R., A. G. oraz P. K. - współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w Ł., a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. została zwarta umowa o zarządzanie nieruchomością przy ul. (...) w Ł..

Zgodnie z § 3 umowy zarządcy udzielono pełnomocnictwa do zawierania i rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, a także do reprezentowania właściciela w zakresie jego obowiązków i uprawnień przed wszelkimi organami władzy państwowej i samorządowej, przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, przed notariuszami, sądami i innymi osobami nie posiadającymi osobowości prawnej.

W dniu 16 stycznia 2012 roku pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) reprezentowanymi przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., a M. R. została zwarta umowa najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Umowę zawarto na czas nieoznaczony. Najemca zobowiązał się do uiszczania czynszu oraz opłat za zimną wodę i odprowadzanie ścieków w wysokości 166,44 zł miesięcznie, w terminie do dnia 10-ego każdego miesiąca kalendarzowego.

Pismem z dnia 14 maja 2014 roku, doręczonym w dniu 16 maja 2014 roku, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wezwała M. R. do uregulowania w terminie jednego miesiąca od otrzymania pisma zaległych należności czynszowych, których wysokość na dzień 13 maja 2014 roku wynosi 857,64 zł. Wskazano, że w przypadku niezastosowania się do wezwania zarządca wypowie umowę najmu zajmowanego lokalu w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz wystąpi na drogę postępowania sądowego z powództwem o zwrot zadłużenia i eksmisję z lokalu.

Pismem z dnia 25 czerwca 2014 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wypowiedziała M. R. umowę najmu lokalu mieszkalnego. Lokal numer (...) przy ul. (...) jest nadal we władaniu pozwanego.

Dokonując powyższych ustaleń Sąd I instancji oddalił powództwo z uwagi na brak legitymacji czynnej powoda.

W przypadku roszczenia windykacyjnego legitymowanym czynnie jest aktualny właściciel rzeczy, a legitymowanym biernie jest osoba władająca cudzą rzeczą bez tytułu prawnego.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, iż powodowa spółka nie jest jednym ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, lecz jej zarządcą. W rezultacie, powodowa spółka nie jest podmiotem legitymowanym czynnie do wstąpienia z roszczeniem windykacyjnym w niniejszej sprawie. Albowiem, legitymację do wytoczenia takiego powództwa posiadają aktualni właściciele nieruchomości. Natomiast, w niniejszej sprawie w charakterze powodów nie występowali wszyscy bądź niektórzy współwłaściciele nieruchomości reprezentowani przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł., lecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. działająca w imieniu własnym jako jej zarządca.

Braku legitymacji czynnej powodowej spółki nie sanuje także udzielone zarządcy przez współwłaścicieli nieruchomości pełnomocnictwo do zawierania i rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, a także do reprezentowania współwłaścicieli w zakresie jego obowiązków i uprawnień przed wszelkimi organami władzy państwowej i samorządowej, przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, przed notariuszami, sądami i innymi osobami nie posiadającymi osobowości prawnej. Podkreślić bowiem należy, iż w niniejszym procesie powodowa spółka nigdy nie występowała jako pełnomocnik któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości, lecz w imieniu własnym. Na uwagę zasługuje przy tym fakt, iż przy zawieraniu z pozwanym w dniu 16 stycznia 2012 roku umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) przy ul. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. działała w imieniu współwłaścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), a nie w imieniu własnym.

Konkludując, w przedmiotowej sprawie, uprawnieni do wytoczenia przeciwko M. R. powództwa o eksmisję byli aktualni współwłaściciele nieruchomości, w imieniu i na rzecz których mogła ewentualnie działać powodowa spółka. Wytoczenie powództwa w imieniu własnym przez zarządcę skutkowało oddaleniem powództwa.

Powyższe rozstrzygnięcie apelacją w całości zaskarżył powód żądając jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa z uwzględnieniem kosztów postępowania za obie instancje. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania to jest art. 233 § 1 k.p.c. oraz naruszenie przepisów prawa materialnego to jest art. 222 § 1 k.c., art.65 § 2 k.c. oraz art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja jest bezzasadna.

Na wstępie wskazać należy, że mimo formalnego rozbudowania zarzuty apelacji oscylują w istocie wokół jednej kwestii, a mianowicie dokonanej przez Sąd orzekający błędnej oceny przedstawionej przez powoda umowy o zarządzanie zawartej przez powoda z współwłaścicielami nieruchomości. W ocenie skarżącego rzeczywistą wolą stron tej umowy było przekazanie powodowemu zarządcy szerokich i całościowych uprawnień związanych z zarządem nieruchomością w tym także występowanie w procesach eksmisyjnych we własnym imieniu. W ocenie Sądu Okręgowego z tak postawioną tezą w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie sposób się zgodzić. Wskazać w tym miejscu należy, że Sąd Okręgowy w pełni akceptuje pogląd prawny zaprezentowany przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienie z dnia 7 maja 2009 r. III CZP 7/09, na który powołuje się także skarżący. Zgodzić należy się z tezą, że nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym mowa w art. 675 KC w związku z art. 680 KC lecz wystarczy upoważnić go do wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego. Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze wspomnianych roszczeń.

Rzecz w tym, że umowa o zarządzanie z dnia 30 grudnia 2011 roku takiego upoważnienia do wykonywania przez powoda wyżej wskazanych roszczeń w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionych współwłaścicieli nie zawiera.

Powszechnie przyjęte jest stanowisko, zgodnie z którym reguły interpretacyjne zawarte w art. 65 k.c. nakierowane są jednocześnie na ochronę dwóch istotnych zasad: z jednej strony zasady pewności obrotu, związanej silnie ze wzajemnym zaufaniem uczestników stosunków prawnych, z drugiej - z zasadą autonomii woli. Wartości te mogą pozostawać ze sobą w konflikcie w konkretnych sytuacjach, stąd koncepcja art. 65 oparta jest na poszukiwaniu właściwego punktu równowagi pomiędzy podejściem obiektywistycznym a subiektywnym i unikaniu zarazem rozwiązania, w którym bezwzględny prymat zostałby przyznany jednej z wchodzących w grę wartości (woli lub zaufania. Pierwszeństwo mieć będą obiektywne reguły znaczeniowe, uwzględniające możliwość percepcji innych uczestników obrotu, a w konsekwencji także ich zaufanie do ustalonego w ten sposób znaczenia oświadczenia. Wykładnia umów powinna uwzględniać rzeczywistą wolę stron, co wymaga nie tylko badania jednego, konkretnego zapisu, ale analizy całości umowy. Wskazane jest bowiem przyjmowanie takiego sensu oświadczenia woli, które uwzględnia logikę całego tekstu. Nadto istotnego znaczenia nabierają wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny.

W kontekście powyższych uwag nie sposób zarzucić Sądowi I instancji wadliwość w ocenie, że przedstawiona przez powoda umowa o zarządzanie nie upoważniała go do występowania z powództwem eksmisyjnym w rozpoznawanej sprawie we własnym imieniu. Zgodnie z § 3 umowy zarządcy udzielono pełnomocnictwa do zawierania i rozwiązywania umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, a także do reprezentowania właściciela w zakresie jego obowiązków i uprawnień przed wszelkimi organami władzy państwowej i samorządowej, przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, przed notariuszami, sądami i innymi osobami nie posiadającymi osobowości prawnej. Jest rzeczą oczywistą, że tak udzielone pełnomocnictwo nie daje podstaw do przyjęcia, że skarżący może występować w wyżej wskazanych sprawach we własnym imieniu, a jedynie w imieniu współwłaścicieli. Za takim rozumieniem komentowanego zapisu świadczy także i ta okoliczność, iż przy zawieraniu z pozwanym w dniu 16 stycznia 2012 roku umowy najmu lokalu mieszkalnego numer (...) przy ul. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. działała w imieniu współwłaścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), a nie w imieniu własnym.

W tym stanie rzeczy należy zgodzić się z Sądem orzekającym, że w rozpoznawanej sprawie powód nie ma legitymacji procesowej czynnej, bowiem brak jest podstaw do przyjęcia, że może występować w sprawie we własnym imieniu, zaś w niniejszym procesie powodowa spółka nigdy nie występowała jako pełnomocnik któregokolwiek ze współwłaścicieli nieruchomości, lecz w imieniu własnym.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy nie znalazł usprawiedliwionych podstaw do uwzględnienia apelacji i działając na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.