Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie M. P. i L. P. wnieśli w dniu 30 sierpnia 2008r. pozew przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o uznanie za niedozwolone i zakazanie wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień umownych zamieszczonych we wzorcu o nazwie „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego i udziału w lokalu” o treści :

- w pkt 2.2.6:”Kwota będąca równowartością 5%(pięciu procent) Ceny stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu Cywilnego, który zabezpieczać będzie wykonanie niniejszej umowy w wypadkach wyraźnie w niej przewidzianych. Wpłaty dokonywane przez Kupującego zgodnie z art.2.2.2(i) i art. 2.2.2(ii) do 5% ceny zaliczane będą na poczet zadatku”;

-w pkt 2.3.1: „W razie niezapłacenia przez Kupującego Ceny lub jej części zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy, Sprzedawca z zachowaniem artykułu 2.2.4. będzie mógł odstąpić od niniejszej umowy i zatrzymać zadatek. W takim przypadku różnica pomiędzy uiszczoną częścią ceny a zadatkiem zostanie kupującemu zwrócona w terminie 14 dni od dnia odstąpienia przez Sprzedawcę od niniejszej umowy”.

W odpowiedzi na pozew z dnia 17 listopada 2010 roku pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów solidarnie kosztów postepowania. Pozwana wskazała ze nie stosuje już postanowień umownych o zakwestionowanej pozwem treści, natomiast:

-od września 2007 r. pkt 2.2.5 (dawny 2.2.6.) wzorca umownego brzmi: „kwota będąca równowartością 5% ceny stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu Cywilnego. Wpłaty dokonywane przez kupującego zgodnie z art..2.2.2(i) i art. 2.2.2(ii) do 5% ceny zaliczane będą na poczet zadatku”,

-od listopada 2009 r pkt 2.3.1 wzorca umownego brzmi : „ W razie niezapłacenia przez Kupującego ceny lub jej części zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy, Sprzedawca z zachowaniem artykułu 2.2.4. będzie mógł odstąpić od niniejszej umowy i zatrzymać zadatek. Prawo odstąpienia od umowy zgodnie z niniejszym artykułem 2.3.1 przysługuje w terminie 30 dni od dnia upływu dodatkowego, 14 dniowego terminu na zapłatę , określonego w artykule 2.2.4. niniejszej umowy. W przypadku odstąpienia od umowy na podstawie niniejszego artykułu, różnica pomiędzy uiszczoną częścią ceny a zadatkiem oraz należnymi sprzedawcy odsetkami zostanie kupującemu zwrócona w terminie 30 dni od dnia odstąpienia przez sprzedawcę od niniejszej umowy.

Powodowie w piśmie procesowym z 7 grudnia 2010 stwierdzili ze dokonane we wzorcu umownym zmiany nie maja wpływu na istotę kwestionowanych klauzul i wnieśli o uznanie za niedozwolone i zakazanie pozwanej posługiwania się w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umownego o treści:

- „Kwota będąca równowartością 5%(pięciu procent) Ceny stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu Cywilnego”.

-”W razie niezapłacenia przez Kupującego Ceny lub jej części zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy, Sprzedawca z zachowaniem artykułu 2.2.4. będzie mógł odstąpić od niniejszej umowy i zatrzymać zadatek”.

Powodowie w piśmie procesowym z 4 lipca 2011r. oświadczyli, ze podtrzymują w całości dokonane pismem procesowym z dnia 7 grudnia 2010 r rozszerzenie powództwa.

Wobec niedopuszczalności modyfikacji powództwa w postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych, na rozprawie w dniu 8 lipca 2011 roku Przewodniczący zarządził wyłączenie do oddzielnego rozpoznania roszczenia zgłoszonego w piśmie – sprawa o sygn. akt XVII AmC 10986/12 obecnie rozpoznawana.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. prowadzi działalność gospodarczą w ramach której posługuje się wzorcem umownym o nazwie „ Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu”. Wzorzec ten w chwili wniesienia pozwu w dniu 07 grudnia 2010 r. zawierał następujące postanowienia:

- ”Kwota będąca równowartością 5%(pięciu procent) Ceny stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu Cywilnego, który zabezpieczać będzie wykonanie niniejszej umowy w wypadkach wyraźnie w niej przewidzianych. Wpłaty dokonywane przez Kupującego zgodnie z art.2.2.2(i) i art. 2.2.2(ii) do 5% ceny zaliczane będą na poczet zadatku”;

-w pkt 2.3.1: „W razie niezapłacenia przez Kupującego Ceny lub jej części zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy, Sprzedawca z zachowaniem artykułu 2.2.4. będzie mógł odstąpić od niniejszej umowy i zatrzymać zadatek. W takim przypadku różnica pomiędzy uiszczoną częścią ceny a zadatkiem zostanie kupującemu zwrócona w terminie 14 dni od dnia odstąpienia przez Sprzedawcę od niniejszej umowy”.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest częściowo uzasadnione.

W postępowaniu o uznanie wzorca umowy za niedozwolone sąd dokonuje abstrakcyjnej oceny wzorca, celem ustalenia, czy zawarte w nim klauzule maja charakter niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art. 385 ¹ KC. Niedozwolone postanowienia umowne to konstrukcja przewidziana w art. 385 ³ KC mające na celu ochronę konsumenta przed niekorzystnymi postanowieniami umowy łączącej go z profesjonalistą. Dokonywana przez Sad ocena kwestionowanych klauzul prowadzona jest w oderwaniu od konkretnego stosunku umownego z określonym konsumentem, a jej przedmiotem jest badanie samych tylko klauzul wzorca, a nie praktyki i konsekwencji ich stosowania w umowach z konsumentami.

Zgodnie z art. 385 ¹§ 1 KC za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Oznacza to, że dla uznania określonego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania z konsumentami, konieczne jest stwierdzenie, że spełnia ono łącznie następujące przesłanki:

1.  Nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem,

2.  Nie dotyczy sformułowanych z sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron

3.  Ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami

4.  Ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta.

W sprawie niniejszej nie było sporne między stronami, że analizowane klauzule nie są indywidualnie uzgadniane z klientami ani tez ze dotyczą głównych świadczeń stron, gdyż należą do nich tylko takie elementy konstrukcyjne umowy bez których uzgodnienia nie doszłoby do ich zawarcia.

W tej sytuacji Sąd skupił się na badaniu zaskarżonych postanowień pod kątem ich sprzeczności z dobrymi obyczajami, jak również ustalenia czy ukształtowane klauzulami prawa i obowiązki stron nie naruszają rażąco interesów konsumenta.

„Dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą dobrych obyczajów jest szeroko rozumiany szacunek do drugiego człowieka. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać więc działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające na niekorzyść od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny. Mogą tu bowiem wejść w grę także inne aspekty, jak choćby zdrowie konsumenta, jako czasu zbędnie traconego, tj. dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp.

Należy wskazać, że klauzula generalna wyrażona w art. 385 ¹ KC została uzupełniona listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385 ³ KC. Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami, prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, że zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających tym z katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art. 385 ¹§1 KC.

Analizując kwestionowane klauzule umowne Sąd nie dopatrzył się ich sprzeczności z dobrymi obyczajami i aby rażąco naruszały interesy konsumentów.

Postanowienie 2.2.5 wzorca umowy wprowadza instytucję zadatku w oparciu o definicję ustawową z art. 394 k.c., a ponadto ustala wartość zadatku jako równowartość 5% ceny. Dalsza część postanowienia to jest jego zdanie drugie nie została objęta żądaniem pozwu. W ocenie Sądu omawiana klauzula może być przedmiotem merytorycznej oceny, ponieważ nie jest wpisana do urzędowego rejestru postanowień niedozwolonych wzorca umowy prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Klauzula ta nie jest abuzywna. Wbrew stanowisku powodów nie może być uznana za karę umowną, gdyż jej treść wprost nawiązuje do instytucji zadatku unormowanej w Kodeksie cywilnym, a nie do instytucji kary umownej zdefiniowanej w art. 483 k.c. Ponadto odwoływanie się przez powodów do kar umownych jest niezasadne również ze względu na odmienne funkcje zadatku mającego na celu zabezpieczenie wykonania umowy i silniejszego związania jej stron węzłem obligatoryjnym i kary umownej, której celem jest zrekompensowanie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania niepieniężnego obciążającego w praktyce niniejszej sprawy wyłącznie pozwanego jako wykonawcę inwestycji.

W sprawie nie może być także mowy o odstępnym z art. 396 k.c., to jest umownym prawie do odstąpienia za zapłatą płatną przy złożeniu oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy.

Sąd nie dostrzega abuzywności w zapisie wzorca umowy wprowadzającym do stosunku prawnego instytucji zadatku. Identyczne jest stanowisko Sądu odnośnie do zakwestionowanego w pozwie wysokości zadatku. Ustalenie jej na poziomie 5% ceny sprzedaży jest dopuszczalne także w obrocie z konsumentami. Zadatek w tej wysokości nie jest bowiem rażąco wygórowany i znajduje uzasadnienie w charakterze działalności pozwanego, który ponosi ryzyko gospodarcze związane z realizacją inwestycji budowlanej.

Należy też wziąć pod uwagę dyscyplinującą obie strony rolę zadatku, a w tym niewątpliwie jego znaczącą w stosunku do wartości kontraktu wysokość, dla utrzymania trwałości zawartej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2000 r. sygn. akt III CKN 245/00, Lex nr 51830). Planujący odstąpienie od umowy powinien rozważyć celowość takiej decyzji przez porównanie korzyści i straty stąd wynikających. W założeniu więc utrata kwoty stanowiącej 5% wartości ceny sprzedaży mieszkania musi być dla odstępującego mniej dolegliwa od korzyści wynikających z odstąpienia od umowy. Ma to niewątpliwie na celu zapobieżenie odstąpieniu pochopnemu czy też z błachych, nieistotnych przyczyn. Biorąc to pod uwagę należało przyjąć, że ustanowienie zadatku w wysokości 5% ceny nie narusza dobrych obyczajów w obrocie konsumenckim nieruchomościami, który to obrót powinien cechować się trwałością stosunku prawnego dotyczącego najczęściej życiowych, a wiec kluczowych, o dużej wartości majątkowej decyzji ekonomicznych konsumenta.

Natomiast analiza drugiego z objętych pozwem postanowień czyli pierwszego zdania postanowienia 2.3.1 wzorca umowy, nie wpisanego do urzędowego rejestru klauzul niedozwolonych, daje podstawę do uznania go za niedozwolone w obrocie z konsumentami.

Zapis w brzmieniu: „w razie zapłacenia przez kupującego ceny lub jej części (…) sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek”, stanowi realizację zasady swobody umów i w świetle treści art. 394 § 1 k.c. jest zastrzeżeniem umownym modyfikującym w stosunkach stron zasadę wyrażoną w tym samym przepisie.. Według niej zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak jednak wiadomo zasada swobody umów doznaje ograniczeń poprzez przepisy bezwzględnie obowiązujące, a w obrocie konsumenckim również przez treść art. 385 ¹ § 1 k.c. definiującego niedozwolone w tym obrocie postanowienie umowy i wzorca umowy. Przedstawiona wyżej modyfikacja, w wyniku której tylko kupujący (konsument) traci zadatek po odstąpieniu od umowy przez przedsiębiorcę, podlega ocenie pod kątem abuzywności z art. 385 ¹ § 1 k.c.

Należało zważyć, że we wzorcu pochodzącym od przedsiębiorcy nie przewidział on sytuacji utraty przez niego zadatku i konieczności zapłaty równowartości w wyniku odstąpienia od umowy przez konsumenta z powodu niewywiązania się przez przedsiębiorcę ze swojego świadczenia głównego – wydanie przedmiotu umowy. Przedsiębiorca nie przewidział również w treści wzorca umowy przejścia po odstąpieniu od umowy na ogólną zasadę rozliczenia zadatku wskazaną w art. 394 k.c. Właśnie ten brak symetrii w obowiązkach stron umowy poprzez uprzywilejowanie przedsiębiorcy jako silniejszej strony kontraktu narusza dobre obyczaje w obrocie i interes majątkowy konsumenta. Przesądza to o abuzywności analizowanego postanowienia wzorca umowy w świetle treści art. 385 ¹ pkt 16 k.c., ponieważ nałożono w nim wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z wykonania umowy. Usunięcie z wzorca tego postanowienia da możliwość stosowania zasady ogólnej zwrotu zadatku wyrażonej w art. 394 k.c.

Sąd wziął również pod uwagę, że nie jest związany wyrokiem wydanym w sprawie o sygn. akt Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów XVII AmC 2212/10, w którym oddalono powództwo innych podmiotów w stosunku do (...) SA oparte na zbieżnych sensem i treścią klauzulach wzorca umowy. Nie jest też związany wydanym przez sąd drugiej instancji wyrokiem oddalającym apelację powodów w tej sprawie. Prawomocny wyrok oddalający powództwo nie wywiera bowiem skutku wobec osób trzecich (art. 479 ⁴³ k.p.c. a contrario). Nie zachodzi też w sprawie powaga rzeczy osądzonej z art. 365 § 1 k.p.c., ponieważ powodowie nie uczestniczyli w procesie w sprawie XVII AmC 2212/10. Ponadto uwzględniono również i to, że bezwzględnie obowiązujące normy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie w dniu 28 kwietnia 2012 r. nie obowiązywały jeszcze w czasie, gdy pozwany już posługiwał się wzorcem umowy z postanowieniami objętymi żądaniem pozwu.

Z tych wszystkich powodów orzeczono jak w pkt I i II sentencji.

Koszty zastępstwa procesowego zniesiono między stronami na zasadzie art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze – w pkt III wyroku.

W pkt IV wyroku nakazano pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 300 zł tj. połowę opłaty sądowej od pozwu, od której powodowie byli zwolnieni z mocy prawa – art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze – zasada rozdzielenia kosztów i art. 13 ust. 1 ustawy jak niżej.

W pkt V przejęto połowę opłaty od pozwu w ciężar Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie – art. 100 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r.

W pkt VI wyroku orzeczono na podstawie art. 479 ⁴⁴ § 2 k.p.c.

SSO Andrzej Turliński