Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 lipca 2015 roku w sprawie z powództwa (...) Sp. z o.o. przeciwko Gminie M. Ł. o ustalenie opłaty z użytkowania wieczystego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił :

1.  naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 157 ust. 1 w zw. z ust. 3 ustawy
o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tj. z dnia 7 maja 2015 roku DZ. U. z 2015 roku poz. 782 z późn. zm.) – dalej zwaną ugn. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego powołanego przez Sąd, podczas gdy zgodnie z ww. przepisami ustawy ugn o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez osoby powołane przez Sąd wnioskować może jedynie Sąd;

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a)  art. 72 ust. 3 pkt. 4 w zw. z art. 73 ust. 2 ugn poprzez nieuwzględnienie, iż część, tj. co najmniej 1333 m ³ nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste służy celom publicznym, a co za tym idzie, nieuwzględnienie, iż w stosunku do tejże części pobieranie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione, ewentualnie zastosowanie znaleźć winna stawka 1% wartości nieruchomości;

b)  art. 77 ust. 4, 5, 6 ugn poprzez nieuwzględnienie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez Powoda na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, pomimo wyliczenia w sposób prawidłowy tychże nakładów przez powołanego w sprawie biegłego sądowego.

W oparciu o wskazane zarzuty powód wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie w całości powództwa, tj. ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zawrotu kosztów postępowania w II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych, ewentualnie o zmianę wyroku poprzez ustalenie wysokości nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w niższej wysokości z jednoczesnym zaliczeniem nakładów poniesionych przez powoda na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz zasądzenie id pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania w II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu w całości.

Zaskarżone należało uznać za prawidłowe, stanowiące wynik właściwej oceny zebranego materiału dowodowego i poprawnego zastosowania odpowiednich przepisów prawa materialnego. Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd pierwszej instancji ustalenia, a w konsekwencji przyjmuje za swoje, uznając za zbędne powielanie ich w treści niniejszego uzasadnienia.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że strona pozwana jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości, a powód użytkownikiem wieczystym tegoż gruntu w okresie, którego dotyczy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu odwoławczego nie ulega także wątpliwości, że pozwany na mocy art. 238 k.c. i art. 71 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), jest uprawniony do pobierania od pozwanego rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu należącego do pozwanego.

Kwestie sporne, wokół których koncentrują się zarzuty procesowe i materialnoprawne zgłoszone przez powoda, jest wartość przedmiotowej nieruchomości, która w sposób bezpośredni oddziałuje na wysokość opłaty rocznej, a której ustalenie jest przedmiotem niniejszego postępowania, a także wysokość przyjętej stawki procentowej oraz wartość nakładów poczynionych przez powoda na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do przypisywanych Sądowi I instancji uchybień procesowych, gdyż z istoty rzeczy wnioski w tym zakresie determinują kierunek dalszych rozważań.

Nie ma racji skarżący podnosząc zarzut naruszenia przepisów art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienia w powyższym zakresie apelujący upatruje
w braku dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii (...) Stowarzyszenia (...), wskazując, że zobowiązanie strony do uiszczenia zaliczki na przeprowadzenie dowodu stanowiło nieuzasadnione działanie po stronie Sądu, bowiem w ocenie apelującego brak jest obowiązku ustawowego uiszczenia zaliczki na poczet tegoż dowodu, a nadto Sąd winien był przeprowadzić ten dowód z urzędu.

W ocenie Sądu Okręgowego z powyższym stanowiskiem apelującego nie można się zgodzić. Przede wszystkim przepisy zawarte w art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. przewidują szczególny tryb oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Według art. 157 ust. 3 u.g.n. w przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Regulacja ta wyłącza więc możliwość zwrócenia się przez samą stronę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie, na podstawie umowy przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykorzystywanego w postępowaniu sądowym. Sąd Okręgowy uznał, że Sąd pierwszej instancji nie naruszył art. 157 ust. 1 u.g.n., gdyż zgłoszony przez powoda wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii (...) Stowarzyszenia (...) został przez Sąd Rejonowy dopuszczony, jednak, wobec nie uiszczenia przez powoda zaliczki w zakreślonym terminie, zgodnie z regulacją art. 130 ⁴ § 5 k.p.c., został pominięty. Nie ma racji apelujący, iż nie miał on obowiązku ustawowego uiszczenia dalszej zaliczki na poczet wynagrodzenia (...) Stowarzyszenia (...), bowiem obowiązek ten wynika wprost z art. 130 ⁴ § 5 zd. 1 k.p.c. zgodnie z którym strona, która wnosi o podjęcie czynności połączonej z wydatkami, obowiązana jest uiścić zaliczkę na ich pokrycie w wysokości i terminie oznaczonym przez sąd. Znamienny przy tym jest fakt, iż uprzednio powód wpłacił kwotę 2.000 złotych tytułem zaliczki na poczet wnioskowanego dowodu, nie negując obowiązku jej uiszczenia. O ile również z art. 157 ust. 3 wynika, że o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd, który zawiera umowę ze stowarzyszeniem, na podstawie której dokonywana jest ocena operatu, to z treści tegoż przepisu nie można wysnuć wniosku, iż tym samym winien on ponieść tymczasowo wydatki związane z przeprowadzeniem przedmiotowego dowodu. Brak było również podstaw do przeprowadzenia wskazanego dowodu z urzędu. Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa bowiem na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). Niewątpliwie art. 232 k.p.c. dopuszcza działanie sądu z urzędu, lecz jedynie w wyjątkowych wypadkach, np. gdy strona jest nieporadna. Taka sytuacja w sprawie niniejszej nie zachodziła, ponieważ strona powodowa była reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika procesowego.
W realiach niniejszej sprawy Sąd Rejonowy nie tylko nie miał obowiązku zastępować inicjatywy powoda działaniem z urzędu, ale wręcz takie zachowanie mogłoby być poczytane za naruszenie zasady kontradyktoryjności i bezstronności sądu.

Wskazać również należy, że okoliczność, iż strona kwestionowała prawidłowość
i rzetelność sporządzonej opinii T. D. nie przekreśla jej walorów i nie stanowi przeszkody dla wykorzystania jej do ustalenia stanu faktycznego, to jest ustalenia wartości spornej nieruchomości. Każda ze stron niniejszego procesu była w oczywisty sposób zaangażowana w wykazanie niższej (w przypadku powoda) i wyższej (w przypadku pozwanej) wartości spornej nieruchomości. Biegły w sposób przekonujący obronił swoje stanowisko, popierając wyjaśnienia dokumentacją i wykazując się wiedzą oraz umiejętnością szacowania nieruchomości również na nietypowym rynku nieruchomości przeznaczonych na cele przemysłowe. W tym miejscu zaznaczyć należy, iż sam fakt niezadowolenia strony
z opinii biegłego sądowego nie stanowi wystarczającej podstawy do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, która to opinia miałaby stanowić swoistą superopinię, oceniającą prawidłowość poprzedniej. W ocenie sądu opinia nie tylko pod względem merytorycznym ale i formalnym odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisom wykonawczym, brak było podstaw do zastosowania przepisu art. 157 u.g.n., zgodnie z którym na wniosek sądu (ust.3) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (…) może dokonać oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Należy również podkreślić, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, który nie może wyręczać się w tym zakresie innymi podmiotami. Sąd prowadzący postępowanie z zachowaniem zasad swobodnej oceny dowodów, weryfikuje zgromadzony w toku sprawy materiał dowodowy i ustala podstawę faktyczną wyroku. Od tego obowiązku nie może się uchylić zwracając się o ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 maja 2014 roku, I OSK (...)). Z przedstawionych wyżej rozważań wynika zaś, że ocena materiału dowodowego nie budzi w niniejszej sprawie jakichkolwiek zastrzeżeń.

Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia norm prawa materialnego wskazać należy, że dotyczyły one naruszenia art. 72 ust. 3 pkt. 4 w zw. z art. 73 ust. 2 ugn oraz art. 77 ust. 4, 5, 6 ugn.

W pierwszej kolejności jako nietrafny należało ocenić zarzut naruszenia art. 72 ust. 3 pkt. 4 w zw. z art. 73 ust. 2 ugn. Uchybienia w tym zakresie apelujący upatrywał
w nieuwzględnieniu, iż część, tj. co najmniej 1333 m ² nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste służy celom publicznym i w stosunku do tejże części pobieranie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione, ewentualnie winna znaleźć zastosowanie stawka 1% wartości nieruchomości.

Z powyższym stanowiskiem apelującego nie można się zgodzić. Sąd I instancji w oparciu o bogate orzecznictwo judykatury sposób prawidłowy uznał, że przy ocenie czy doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie tylko jej wyodrębnionej części. Uwadze Sądu nie umknął również fakt, iż nawierzchnie drogowe oraz uzbrojenie techniczne zostały wykonane w okresie od marca do października 1999 roku, zaś fragment jezdni na działce (...) powstał w trakcie realizacji marketu T.. Droga wewnętrzna stanowiąca dojazd do sklepu (...) oraz parking spełniają tą samą funkcję od początku wybudowania sklepu i urządzenia te służą przede wszystkim realizacji działalności handlowej powoda. W tym stanie rzeczy Sąd słusznie zważył, że nie może być tu mowy o żadnej zmianie przeznaczenia na przestrzeni lat począwszy od wybudowania sklepu (...). Wbrew stanowisku apelującego Sąd uwzględnił fakt, iż część działki o powierzchni 1333 m ² w istocie służy celom publicznym, jako, że zajęta jest przez drogę publiczną, tj. ulicę (...), słusznie uznając, że skoro droga ta nie została oddana pozwanemu i nadal pozostaje w użytkowaniu wieczystym powoda, to nadal zobowiązany jest on uiszczać za nią opłatę od całości nieruchomości, a więc przy zastosowaniu stawki 3%. Podkreślić również wypada, iż powód wprost wskazał, że zakwestionował w całości zasadność wypowiedzenia, tj. zasadność aktualizacji wartości nieruchomości i ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w nowej wysokości, domagając się ustalenia, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona z uwagi na to, iż pozwany nie wykazał, aby nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Wskazał także, że zarzuty powoda sprowadzały się do zastrzeżeń dotyczących jedynie wadliwości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (pismo – k. 78). Wysokość stawki dla określenia nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie była zaś przedmiotem zarzutów powoda i dopiero w postępowaniu sądowym, na skutek wydanej opinii biegłego, powód zakwestionował jej wysokość. Najistotniejszym jednak w kontekście powyższego zarzutu jest fakt, iż zmiana wysokości stawki procentowej wymaga wypowiedzenia i zachowania trybu postępowania określonego przy przeprowadzaniu aktualizacji opłat rocznych, które nie zostało przez żądną ze stron dokonane, w szczególności z zachowaniem procedury przewidzianej w ustawie. Tym samym słuszne było rozstrzygnięcie Sądu, iż wiążąca jest dotychczasowa wysokość stawki procentowej, zaś podniesione w tym zakresie zarzuty nie są uzasadnione.

Nietrafny był także zarzut naruszenia art. 77 ust. 4,5,6 ugn. Wbrew stanowisku apelującego Sąd nie miał obowiązku dokonania rozliczenia nakładów poniesionych przez powoda na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przede wszystkim jak słusznie wskazał Sąd I instancji, skoro w niniejszej sprawie Sąd nie orzekł o wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie było zatem możliwe uwzględnienie wniosku o rozliczenie nakładów poniesionych przez niego na nieruchomości, bowiem kwestie te odbywają się w ramach procedury aktualizacyjnej, nie zaś w formie odliczenia nakładów od wartości nieruchomości. Zaliczenie wartości nakładów jest czynnością wtórną w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej. Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. może ono nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero ustalenie wysokości należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia, na poczet którego następuje zarachowanie. Jej ustalenie stanowi moment, w którym dochodzi do realizacji prawa zaliczenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2013 roku, IV CSK 10/13, Lex numer 1402651). Zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2015 poz. 1774) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Jak wynika z treści tego przepisu, rozliczenie nakładów po pierwsze, nie jest możliwe odrębnie od aktualizacji opłat i po drugie, w ogóle nie jest możliwe przy dokonywaniu pierwszej aktualizacji opłaty rocznej, gdyż przepis umożliwia jedynie zaliczanie nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji, a w przypadku pierwszej aktualizacji opłaty rocznej nie było poprzedniej aktualizacji. Należy zatem przyjąć, że nakłady poniesione przez wieczystego użytkownika po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty, nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji.

Należy również podkreślić, że Sąd nie może orzekać o takim żądaniu, które nie podlegało rozstrzygnięciu przez SKO jest to bowiem traktowane jak rozszerzenie powództwa na etapie postępowania apelacyjnego, a w niniejszej sprawie powód w toku postępowania administracyjnego kwestionował wyłącznie zasadność wypowiedzenia i wysokość nowej opłaty za użytkowanie wieczyste.

Uznając zatem zaskarżone orzeczenie za prawidłowe i nie naruszające przepisów wskazanych w apelacji Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację.