Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi zasądził od Towarzystwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz P. K. (1) kwotę 3.324,07 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 27 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty należności głównej oraz kwotę 486,80 zł z tytułu kosztów procesu, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz orzekł o kosztach sądowych.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na ustaleniach, że P. K. (1) jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...) I. Prawo własności tego lokalu powód nabył na skutek dziedziczenia po J. M., zmarłej w dniu 18 sierpnia 2009 roku. L. i P. K. (2) skierowali do zarządcy osiedla (...) w Ł. pismo datowane na 29 lipca 2010 roku informujące o tym, że w dniu 28 lipca 2010 roku zauważyli na poddaszu w garderobie przeciekającą z dachu wodę.

W piśmie datowanym na 10 września 2010 roku (...) S.A. poinformował P. K. (1) o przyznaniu odszkodowania w kwocie 740,72 zł za szkodę powstałą w dniu 28 lipca 2010 roku.

W dniu 31 sierpnia 2010 roku została sporządzona na zlecenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. ekspertyza techniczna dotycząca stanu technicznego dachów na budynkach położonych pod wyżej wskazanym adresem. W punkcie 3.4 ekspertyzy stwierdzono błędy w wykonaniu pokrycia dachowego na wszystkich wyżej wskazanych budynkach, tj. błędy dotyczące niezachowania właściwego kątu nachylenia połaci i właściwego rozstawu łat, a ponadto na niewłaściwym doborze membrany dachowej oraz wskazano, że na skutek tych błędów sposób wykonania pokrycia dachowego nie gwarantuje jego szczelności. Z kolei w punkcie 4.1 ekspertyzy zalecono zdemontowanie i ponowne, prawidłowe ułożenie membrany dachowej, dachówki oraz łat i kontrłat.

W grudniu 2010 roku został dokonany przez M. W. coroczny przegląd techniczny budynku przy ul. (...) I w Ł.. W punkcie III.5 protokołu z przeglądu wskazano, że stan pokrycia dachówką jest dobry, natomiast zalecono wykonanie miejscowych napraw dachu.

W dniu 14 stycznia 2011 roku Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. zawarł z D. K. umowę, w której §2 powierzył D. K. administrowanie nieruchomością wspólną położoną pod wyżej wskazanym adresem.

W §5 ust. 1.6 umowy określono, że do obowiązków D. K. jako zarządcy będzie należało w szczególności zapewnienie dla nieruchomości bieżących konserwacji i napraw w nieruchomości wspólnej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. skierował do (...) Mieszkaniowej Sp. z o.o. pismo datowane na 11 lutego 2011 roku wzywające tę ostatnią spółkę do niezwłocznego zajęcia stanowiska w przedmiocie wadliwości dachów na budynkach przy ul. (...) oraz określenie terminu naprawy tych dachów.

W dniu 31 marca 2011 roku zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. podjął uchwałę nr 3/ (...) o przyjęciu do realizacji planu kosztów eksploatacji i funduszu remontowego na 2011 rok. W punkcie 9 planu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – funduszu remontowego przewidziano sumę 30.000 zł na doraźne zabezpieczenia dachów.

Wiosną 2011 roku doszło do zalania lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku przy ul. (...) I w Ł. wodą spływającą z dachu budynku. Zalaniu uległy wszystkie pomieszczenia na górnej kondygnacji lokalu mieszkalnego, tj. znajdujące się bezpośrednio pod dachem budynku. Zalaniu wodą spływającą z dachu budynku uległy wszystkie sufity i część ścian.

Przyczyną przecieku dachu nad lokalem należącym do powoda było nieprawidłowe ułożenie pokrycia dachowego z dachówek betonowych (tj. większy od zalecanego rozstaw łat, na których ułożono dachówki) oraz uszkodzenia folii paroprzepuszczalnej znajdującej się pod dachówkami.

Wadliwy sposób wykonania pokrycia dachowego powoduje przeciekanie wody z dachu budynku do położonych pod nim pomieszczeń, co jednakże nie następuje przy każdych opadach atmosferycznych, lecz przy szczególnych warunkach atmosferycznych, np. intensywnych opadach i określonym kierunku wiatru. Aby usunąć ryzyko zalewania lokali należało zdjąć i ponownie, w sposób prawidłowy, położyć dachówkę na całym dachu budynku.

Ekonomicznie uzasadniony koszt przywrócenie lokalu należącego do powoda do stanu sprzed zalania wynosi 3274,07 zł.

Wykonawcą budynku przy ul. (...) I w Ł. była (...) Mieszkaniowa Sp. z o.o. Przecieki dachu w budynku I zdarzały się także przed 2010 rokiem. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zlecał doraźne prace polegające na uszczelnianiu obróbek blacharskich na dachu, wykonaniu dodatkowej paroizolacji oraz naprawie obróbek blacharskich nad oknami.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. skierował do (...) Mieszkaniowej Sp. z o.o. pismo datowane na 18 maja 2011 roku zawierające naprawy dachu na budynku przy ul. (...).

W piśmie datowanym na 23 sierpnia 2011 roku Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. zlecił (...) Zakładowi (...) Spółka jawna z siedzibą w K. naprawę awaryjną połaci dachu na budynkach I i H przy ul. (...) w Ł. (prace odnoszące się do budynku I dotyczyły rozbiórki ok. 110 metrów kwadratowych dachu nad lokalem numer (...)).

W dniu 28 lipca 2011 roku wyżej wskazana spółka wystawiła dla wspólnoty mieszkaniowej fakturę o nr (...) za wykonane prace naprawcze, określone jako „Naprawa awaryjna B.. I m 23”. Z kolei w dniu 12 września 2011 roku spółka (...) wystawiła dla wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. fakturę o nr (...) za wykonanie prac określonych jako „przełożenie dachówki na budynku mieszkalnym ul. (...) I m 23”.

W okresie od 15 czerwca 2010 roku do 14 czerwca 2011 roku Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) łączyła z (...) S.A. umowa ubezpieczenia obejmująca w szczególności ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody powstałe w związku z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości.

We wniosku o zawarcie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zaznaczono, że franszyza redukcyjna wynosi 200 zł w każdej szkodzie rzeczowej.

Stosownie do treści §3 ust. 1 ogólnych warunków ubezpieczenia OC przyjętych przez (...), przedmiotem ubezpieczenia jest odpowiedzialność cywilna ubezpieczonego za szkody rzeczowej i osobowe wyrządzone osobom trzecim w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej lub posiadany mieniem, w zakresie ryzyk określonych w umowie ubezpieczenia.

Zgodnie z treścią §4 ust. 1 pkt 1) ogólnych warunków ubezpieczenia, (...) nie ponosi odpowiedzialności za szkody wyrządzone umyślnie przez ubezpieczonego. Zgodnie z treścią §11 ust. 6 ogólnych warunków ubezpieczenia OC, od ostatecznie wyliczonego odszkodowania potrąca się franszyzę redukcyjną w wysokości określonej w dokumencie ubezpieczenia.

W §15 ogólnych warunków ubezpieczenia umieszczono Klauzulę nr 11 dotyczącą odpowiedzialności wspólnot mieszkaniowych. Stosownie do ust. 1 tejże klauzuli, od zakresu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej włączono odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone osobom trzecim w związku z posiadanym przez wspólnotę mieniem. W ust. 3 klauzuli ustalono, ze dla potrzeb stosowania tejże klauzuli członkowie wspólnoty traktowani są jak osoby trzecie względem wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z treścią ust. 5 klauzuli, wiedza posiadana przez zarząd wspólnoty lub organ upoważniony do podejmowania decyzji w sprawie bieżącej eksploatacji lub utrzymania posiadanego przez ubezpieczonego mienia o istniejącym realnym zagrożeniu wyrządzenia szkody i niepodjęcie prawidłowych i skutecznych działań w celu ich wyeliminowania lub ograniczenia są traktowane jako wina umyślna.

Skierowane do (...) S.A. jako ubezpieczyciela Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) zgłoszenie szkody majątkowej w postaci zalania lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w Ł. oraz wniosek o wypłatę odszkodowania pochodziły pierwotnie od L. K.. Decyzją datowaną na 1 sierpnia 2011 roku pozwany zakład ubezpieczeń odmówił L. K. przyznania odszkodowania.

We wrześniu 2011 roku, na zlecenie P. K. (1), został sporządzony kosztorys określający koszt przywrócenia lokalu do stanu sprzed zalania. Za wykonanie tego kosztorysu P. K. (1) zapłacił sumę 250 zł.

Stan faktyczny niniejszej sprawy Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów, opinii biegłego z zakresu budownictwa Z. H. oraz zeznań świadków i powoda.

Wniosek dowodowy zgłoszony przez stronę pozwaną po raz pierwszy w piśmie procesowym skierowanym do Sądu w dniu 11 marca 2014 roku (k. 317), dotyczący zobowiązania spółki (...) do złożenia dokumentacji prac naprawczych dotyczących dachu wyżej wymienionego budynku przy ul. (...) I oraz wskazania osób, które wykonywały te prace (celem przeprowadzenia dowodu z zeznań tych osób) podlegał oddaleniu na podstawie art. 207 § 6 k.p.c. jako wniosek spóźniony.

Wszelkie tego rodzaju wnioski dowodowe strona pozwana powinna była zgłosić w odpowiedzi na pozew a najpóźniej na pierwszym terminie rozprawy. Brak jest podstaw do przyjęcia, że strona pozwana zgłaszając wyżej wskazany wniosek dowodowy po około roku od pierwszego terminu rozprawy działała bez swojej winy – w szczególności dlatego, że już z dokumentów złożonych do akt sprawy przez pierwotnie pozwaną wspólnotę mieszkaniową (k. 43 oraz k. 179-181) i doręczonych pozwanemu zakładowi ubezpieczeń jeszcze przed pierwszym terminem rozprawy (k. 219) wynikało w sposób wyraźny, że spółka (...) wykonywała w latach 2010-2011 prace naprawcze m.in. na dachu budynku przy ul. (...) I w Ł.. Nie sposób także uznać, że uwzględnienie wyżej opisanego wniosku dowodowego, zmierzającego do przeprowadzenia dowodu z zeznań bliżej nieokreślonej liczby osób, nie spowodowałoby zwłoki w rozpoznaniu sprawy – w szczególności jeśli uwzględnić, że wniosek dowodowy został zgłoszony już po dopuszczeniu przez Sąd dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa (k. 311). Dodać należy, że wprawdzie na rozprawie, na której dopuszczono ten dowód, na wniosek strony pozwanej zakreślono jej termin 7 dni na zgłoszenie ewentualnych dalszych wniosków dowodowych, jednocześnie jednak zastrzeżono, że zgłoszenie tych wniosków powinno być połączone z podaniem przyczyn uzasadniających zgłoszeń tych dowodów dopiero na tym etapie postępowania (punkt 5 postanowienia na k. 312 akt sprawy). Strona pozwana w piśmie z 11 marca 2014 roku oświadczyła, że zgłoszenie wyżej opisanego wniosku dowodowego było związane z treścią zeznań świadka M. W., złożonych na rozprawie w dniu 4 marca 2014 roku, jednakże nie jest to argumentacja przekonująca, skoro już około rok wcześniej pozwany zakład ubezpieczeń otrzymał odpis pisma pierwotnie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej (potwierdzenie odbioru k. 219), do którego załączono dokumenty pochodzące od spółki (...) i potwierdzające, że podmiot ten dokonywał napraw dachu na wyżej opisanym budynku. W opisanym stanie faktycznym zgłoszenie wyżej wskazanego wniosku dowodowego przez stronę pozwaną z około rocznym opóźnieniem nie znajduje zatem obiektywnego usprawiedliwienia, wobec czego wniosek ten podlegał oddaleniu jako spóźniony.

W rozważaniach prawnych Sąd Rejonowy wskazał, że w świetle treści art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokalu (tekst jedn. Dz.U. nr 80 z 2000 roku, poz. 903) nie może budzić wątpliwości to, że ustawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną, tj. w szczególności budynkiem, w którym znajdują się prawnie wyodrębnione, samodzielne lokale. Jeżeli na skutek nieprawidłowego, tj. polegającego na niedołożeniu należytej staranności, zarządzania nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową powstanie szkoda majątkowa po stronie innego podmiotu, wspólnota mieszkaniowa ponosi za tę szkodę odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c. Zasadę tę potwierdza art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń. Dodać należy, że w świetle treści art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną posiadającą zdolność prawną (art. 331 § 1 k.c.), a zatem podmiot odrębny od właścicieli poszczególnych lokali.

Wskazać ponadto należy, że ustalenie, iż określona szkoda majątkowa była spowodowana wadliwością wykonania budynku, nie przesądza jeszcze o tym, że za szkodę tę nie odpowiada również (tj. solidarnie z innymi podmiotami odpowiedzialnymi za naprawienie szkody) podmiot zarządzający tym budynkiem. Ustawodawca w sposób wyraźny przewidział możliwość, iż za szkodę wyrządzoną określonym czynem niedozwolonym odpowiada kilka osób (art. 441 § 1 k.c.).

W dalszej kolejności zauważyć należy, że podmiot zarządzający daną nieruchomością powinien w szczególności podejmować takie działania, aby zachować wszystkie elementy budynku w stanie niepogorszonym i nie zagrażającym wystąpieniem zdarzeń powodujących szkody w dobrach chronionych prawnie. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot zarządzający budynkiem znajdującym się na nieruchomości wspólnej, posiada wiedzę o wadzie w sposobie wykonania budynku, zagrażającej wystąpieniem pogorszenia się stanu pomieszczeń w obrębie tego budynku (np. na skutek przecieku wody z wadliwie wykonanego dachu budynku do lokali pod nim położonych), to niewątpliwie, w ramach obowiązku dotyczącego starannego wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna podjąć działania niezbędne do usunięcia tego rodzaju zagrożeń.

W świetle opinii biegłego z zakresu budownictwa, za jedyną skuteczną metodę zapobieżenia przeciekom wody z dachu wyżej opisanego budynku uznać należy ponowne ułożenie dachówki stanowiącej pokrycie dachu tego budynku. Wobec powyższego, zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. powinien był podjąć działania zmierzające do przeprowadzenia tego rodzaju remontu (naprawy) dachu – najpóźniej we wrześniu 2010 roku, kiedy to zarząd wspólnoty dysponował już prywatną ekspertyzą budowlaną potwierdzającą wadliwość wykonania dachu. W takiej sytuacji nie było wystarczające ograniczenie się do kierowania pism do wykonawcy budynku. Skoro zarządzanie budynkiem obejmuje w szczególności podejmowanie działań niezbędnych dla zapobieżenia powstawianiu szkód majątkowych w obrębie tego budynku, to niewątpliwie podmiot zarządzający budynkiem powinien podjąć działania zmierzające do naprawy tych elementów budynku, których zły stan techniczny (chociażby wynikający ze złego wykonania budynku) zagraża występowaniem dalszych szkód. Dalszą kwestią jest natomiast dokonanie rozliczeń pieniężnych już wykonanych prac naprawczych, tj. w szczególności dochodzenie zwrotu kosztu tych prac od wykonawcy budynku. Nie sposób natomiast przyjąć, że wspólnota mieszkaniowa – posiadając wiedzę o złym stanu budynku lub niektórych jego elementów, zagrażającym występowaniem szkód w majątku właścicieli lokali lub innych osób – miałaby zachowywać się biernie lub ograniczać swoje działania do kierowania pism do wykonawcy budynku. Przeciwnie, uznać należy, że na wspólnocie mieszkaniowej będącej z mocy ustawy zarządcą nieruchomości stanowiącej wspólną własność właścicieli poszczególnych lokali spoczywa obowiązek podjęcia wszelkich działań naprawczych, niezbędnych dla zapobieżenia powstawaniu szkód w dobrach majątkowych właścicieli lokali lub osób trzecich.

Dodać należy, że stosownie do treści art. 185 ust. 1 pkt. pkt 5) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 46 z 2000 roku, poz. 543 z późniejszymi zmianami) – w brzmieniu obowiązującym w szczególności w latach 2010-2011 - zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Jeżeli zatem najpóźniej we wrześniu 2010 roku zarząd wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w Ł. posiadał wiedzę o wadliwościach wykonania pokrycia dachu budynku I, to jesienią 2010 roku powinien podjąć lub chociażby zainicjować działania zmierzające do naprawy dachu tego budynku – tak, aby uniknąć powstawania dalszych szkód w obrębie budynku. W świetle treści opinii biegłego z zakresu budownictwa wydanej w niniejszej sprawie, nie było wystarczające dokonanie tymczasowych prac zabezpieczających, lecz niezbędne było ponowne ułożenie dachówki na całym dachu. Jeżeli przyjąć, że przeprowadzenie tego rodzaju remontu dachu stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali), to obowiązkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej było powiadomienie członków wspólnoty o zaistniałej sytuacji oraz zaproponowanie im przyjęcia uchwały zezwalającej zarządowi na przeprowadzenie naprawy dachu. W niniejszej sprawie nie zostało wykazane, aby przed wiosną 2011 roku, tj. przed powstaniem szkody w lokalu należącym do powoda, wspólnota mieszkaniowa podjęła wyżej opisane działania. W szczególności, brak jest podstaw do przyjęcia, że przed tą datą wspólnota mieszkaniowa podjęła jakiekolwiek działania zmierzające do uzyskania zgody właścicieli lokali na remont dachu na budynku I polegający na ponownym, prawidłowym ułożeniu dachówki oraz do przeprowadzenia takiego remontu. Nawet w braku zgody większości właścicieli lokali na przyjęcie tego rodzaju uchwały zarząd wspólnoty dysponował środkiem prawnym w postaci wniosku do sądu w oparciu o art. 24 ustawy o własności lokali, a zezwolenie sądu zastąpiłoby zgodę większości właścicieli lokali na remont dachu.

Dodać należy, że nie zostało wykazane, aby przed wiosną 2011 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła jakiekolwiek, chociażby tymczasowe lub zabezpieczające, prace dotyczące stanu dachu na budynku I w części znajdującej się bezpośrednio nad lokalem powoda. Wyżej opisane dwie faktury (k. 180 i 181) wskazują na przeprowadzenie pewnych prac naprawczych w tym zakresie dopiero w lipcu i wrześniu 2011 roku, a zatem już po powstaniu wyżej opisanej szkody. Kopia dokumentu prywatnego z k. 43 akt sprawy wskazuje na przeprowadzenie „robót awaryjnych” m.in. na budynku I w 2010 roku, jednakże bez wskazania, na czym te roboty polegały i jakiej części dachu budynku dotyczyły. Co więcej, skoro lokal powoda uległ zalaniu wiosną 2011 roku to ewentualne „roboty awaryjne” podjęte przed tą datą należy uznać za nieskuteczne.

Zaznaczyć trzeba, że skoro we wrześniu 2011 roku możliwe było ponowne, prawidłowe ułożenie dachówki nad lokalem powoda na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej, to nie ma podstaw do przyjęcia, że już wcześniej – w szczególności już po zgłoszeniu przez powoda pierwszego zalania z lipca 2010 roku – takie prace nie mogły zostać przez wspólnotę mieszkaniową zlecone.

Dodać należy, wprawdzie świadek D. K. w swoich zeznaniach wspominał o przeprowadzaniu „punktowych” napraw na dachu budynku I, jednakże nie określił dokładnego zakresu i czasu wykonania tych prac, a w szczególności nie podał, czy prace te dotyczyły części dachu nad lokalem powoda. Co więcej, opisane przez świadka „punktowe” naprawy polegające w szczególności na uszczelnianiu obróbek blacharskich na dachu nie mogły – zgodnie z wyżej przywołaną opinią biegłego z zakresu budownictwa – zapewnić wyeliminowania ryzyka powstawania dalszych przecieków wody.

Wobec powyższego, przyjąć należy, że wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) na podstawie art. 415 k.c. ponosi odpowiedzialność za szkodę majątkową w postaci zalania lokalu powoda wiosną 2011 roku.

Wskazać należy, że nie jest trafny zarzut strony pozwanej, jakoby odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za wyżej opisaną szkodę była wyłączona z uwagi na treść art. 429 k.c., tj. z powodu powierzenia administrowania nieruchomością D. K.. Po pierwsze, z treści umowy zawartej przez wspólnotę mieszkaniową ze wskazanym wyżej administratorem wynika jedynie, że powierzono mu zlecanie bieżących napraw i konserwacji, gdy tymczasem w niniejszej sprawie konieczne było przeprowadzenie znacznie dalej idącego, w istocie generalnego remontu całego dachu. Tego rodzaju decyzje należały zatem do zarządu wspólnoty a nie do administratora D. K.. Po drugie, nawet gdyby było inaczej, to żadna umowa z osobą trzecią nie mogła zwolnić wspólnoty mieszkaniowej z ustawowego obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem w szczególności z obowiązku należytej reakcji na informację o istotnej wadliwości dachu budynku grożącej przeciekaniem wody do wnętrza budynku.

Wyżej opisaną szkodę doznaną przez powoda uznać należy za objętą umową ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawartą przez wspólnotę mieszkaniową z pozwanym zakładem ubezpieczeń. Jest to bowiem szkoda związana z „posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości” (ściśle rzecz ujmując, z zarządzaniem tą nieruchomością). Skoro istotą działalności wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną należącą do właścicieli lokali, to ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej wspólnoty mieszkaniowej z pewnością obejmuje wszelkie szkody będące skutkiem nieprawidłowego zarządzania przez nią nieruchomością wspólną. Taką właśnie szkodą była szkoda doznana przez powoda.

Dodać należy, że brak jest podstaw do przyjęcia, że odpowiedzialność pozwanego zakładu ubezpieczeń za tę szkodę jest wyłączona z uwagi na treść ustępu 5 Klauzuli nr 11, zawartej w § 15 ogólnych warunków ubezpieczenia OC. W tym fragmencie ogólnych warunków ubezpieczenia pozwany zakład ubezpieczeń posłużył się sformułowaniem mówiącym o wiedzy organu wspólnoty mieszkaniowej o „istniejącym realnym zagrożeniu wyrządzenia szkody”, jednakże w treści ogólnych warunków ubezpieczenia nie zdefiniowano w żaden sposób tego ostatniego pojęcia, tj. nie sprecyzowano, jak należy rozumieć realny charakter zagrożenia wyrządzeniem szkody. Przy braku jakichkolwiek wskazówek na ten temat w tekście ogólnych warunków ubezpieczenia należy przyjąć, że realny charakter zagrożenia to tyle co odpowiednio wysoki stopień prawdopodobieństwa wystąpienia szkody. Skoro jednak w tekście ogólnych warunków ubezpieczenia nie sprecyzowano w żaden sposób, jak znaczny ma być stopień prawdopodobieństwa powstania szkody, aby mógł zostać uznany za zagrożenie o „realnym charakterze”, to tego rodzaju postanowienie ogólnych warunków ubezpieczenia należy uznać za niejednoznaczne, a wobec tego podlegające tłumaczeniu na korzyść konsumenta (art. 385 § 2 k.c.), jakim jest poszkodowany (dodatkowo, omawiane postanowienie OWU, jako wprowadzające wyjątek od zasady odpowiedzialności ubezpieczyciela za wszelkie szkody związane z zarządzaniem nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową, nie powinien być interpretowany rozszerzająco) – w świetle tej dyrektywy interpretacyjnej należy zatem rozumieć wyżej przywołane postanowienie ogólnych warunków ubezpieczenia jak odnoszące się wyłącznie do przypadków, w których organ wspólnoty mieszkaniowej posiada wiedzę o bardzo wysokim, tj. graniczącym z pewnością, prawdopodobieństwie powstania określonej szkody.

Należy wobec tego wskazać, że wprawdzie zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiadał przed datą powstania doznanej przez powoda szkody wiedzę o wadliwości wykonania pokrycia dachowego na budynku I, jednakże brak jest podstaw do przyjęcia, że na podstawie tej wiedzy można było, z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością przewidzieć, w którym miejscu pokrycia dachowego i w jakim czasie powstaną przecieki spowodowane wyżej wskazaną wadliwością. Jak podał biegły z zakresu budownictwa składając wyjaśnienia na rozprawie, wadliwość pokrycia dachowego na budynku I była tego rodzaju, że przecieki wody z dachu powstawały nie przy każdych opadach atmosferycznych lecz w szczególnych okolicznościach, np. przy dużej intensywności opadów oraz określonym kierunku wiatru (k. 421). Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że zarząd wspólnoty mógł ze znacznym prawdopodobieństwem przewidzieć miejsce i czas powstania konkretnej szkody majątkowej, tj. w tym wypadku – zalania lokalu powoda wiosną 2011 roku.

Co więcej, w przywołanym wyżej ustępie klauzuli 11 ogólnych warunków ubezpieczenia mowa jest o stanie wiedzy zarządu lub innego organu wspólnoty mieszkaniowej upoważnionego do podejmowania decyzji w sprawie bieżącej eksploatacji lub utrzymania budynku, natomiast ryzyko, które urzeczywistniło się w sprawie niniejszej, dotyczyło zagrożenia nie wynikającego z nienależytego bieżącego utrzymania budynku lecz z istotnej wady w jego wykonaniu. Ustęp 5 klauzuli 11 OWU z pewnością nie może być interpretowany w sposób rozszerzający, tj. ponad to, co wynika z jego wyraźnej treści – co oznacza, że tego postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia nie można interpretować jako dotyczącego wiedzy zarządu wspólnoty o ryzykach innych niż te związane z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego, przyjąć należało, że w niniejszej sprawie nie zachodzi wyłącznie odpowiedzialności pozwanego zakładu ubezpieczeń określone w ustępie 5 klauzuli 11 w związku z §4 ust. 1 pkt 1) ogólnych warunków ubezpieczenia. Pozwany zakład ubezpieczeń na podstawie art. 822 § 1 k.c. oraz wyżej opisanej umowy ubezpieczenia odpowiada za szkodę poniesioną przez powoda.

Powodowi przysługuje odszkodowanie pokrywające koszty przywrócenia lokalu do stanu sprzed jego zalania. W tym zakresie brak jest podstaw do kwestionowania wiarygodności opinii biegłego z zakresu budownictwa, który ustalił wysokość tychże kosztów na sumę 3274,07 zł. Ponadto, powodowi przysługuje w ramach naprawienia poniesionej szkody także zwrot wydatku na pokrycie kosztów prywatnej ekspertyzy mającej określić wysokość kosztów remontu lokalu po jego zalaniu (250 zł). Łącznie powodowi przysługuje zatem odszkodowanie w kwocie 3524,07 zł, które jednak podlega pomniejszeniu o 200 zł, z uwagi na przewidzianą w umowie ubezpieczenia i opisaną we wniosku o ubezpieczenie tzw. franszyzę redukcyjną. Ostatecznie zatem zasądzeniu na rzecz powoda podlega suma 3324,07 zł.

Ponadto, z uwagi na treść art. 481 § 1 i 2 k.c., zasadne jest roszczenie powoda o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie. Zgodnie z treścią art. 817 § 1 k.c. ubezpieczyciel obowiązany jest spełnić świadczenie w terminie trzydziestu dni, licząc od daty otrzymania zawiadomienia o wypadku. Ponadto, stosownie do treści art. 817 § 2 k.c., gdyby wyjaśnienie w powyższym terminie okoliczności koniecznych do ustalenia odpowiedzialności ubezpieczyciela albo wysokości świadczenia okazało się niemożliwe, świadczenie powinno być spełnione w ciągu 14 dni od dnia, w którym przy zachowaniu należytej staranności wyjaśnienie tych okoliczności było możliwe. Wyżej przywołane przepisy mają charakter przepisów szczególnych w stosunku do art. 455 k.c.

Należy wskazać na to, że pierwotnie wszelkie pisma dotyczące zgłoszenia szkody majątkowej i żądania wypłaty odszkodowania były kierowane do (...) w imieniu L. K. a nie P. K. (1) (por. w szczególności pisma, których kopie znajdują się na k. 17-18, 108-110, 112, zgłoszenie szkody k. 117-120, k. 158-160). Wobec tego należy przyjąć, że pierwszym pismem złożonym w imieniu P. K. (1) zawierającym zgłoszenie jego żądań w stosunku do pozwanego zakład ubezpieczeń było pismo procesowe złożone w dniu 10 kwietnia 2013 roku (k. 234). Skoro odpowiedź strony pozwanej na to pismo datowana jest na 12 kwietnia 2013 roku (k. 239), przyjąć należy, że w tej dacie treść pisma P. K. (1) była już znana pozwanemu zakładowi ubezpieczeń. Uznać należy, iż dopiero w tej dacie pozwany zakład ubezpieczeń otrzymał pierwsze zgłoszenie roszczeń odszkodowawczych pochodzące od osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, tj. od P. K. (1). Skoro wcześniejsze zgłoszenie szkody zostało złożone w imieniu L. K., tj. osoby nie będącej współwłaścicielem lokalu, który uległ zalaniu i nie uprawnionej do otrzymania odszkodowania, to nie ma podstaw do przyjęcia, że pozwany zakład ubezpieczeń pozostawał w stanie opóźnienia w zapłacie odszkodowania w stosunku do P. K. (1) już po upływie wynikającego z art. 817 § 1 k.c. terminu 30 dni od zgłoszenia L. K.. Wobec powyższego, zastosowanie znajduje art. 817 § 2 k.c., co oznacza, że pozwany zakład ubezpieczeń powinien ustalić i wypłacić należne powodowi odszkodowanie w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma procesowego powoda z 10 kwietnia 2013 roku – jak już wyżej wskazano, treść tego pisma była znana stronie pozwanej już w dniu 12 kwietnia 2013 roku, wobec czego odszkodowanie powinno być wypłacone powodowi do dnia 26 kwietnia 2013 roku, a od dnia następnego rozpoczął się okres opóźnienia strony pozwanej w spełnieniu tego świadczenia, co uzasadnia zasądzenie odsetek ustawowych od należności głównej za ten okres.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wniosła pozwana, zaskarżając je w części, tj. w zakresie punktu 1a) oraz w zakresie dotyczącego jej rozstrzygnięcia o kosztach. Skarżąca zarzuciła naruszenie:

a)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

- przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i dokonanie ustaleń sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, a także błędne wyprowadzenie wniosków, że przedmiotowa szkoda spowodowana wadami w wykonaniu budynku objęta jest umową ubezpieczenia oraz, że pozostaje w związku z nieprawidłowym, tj. polegającym na niedołożeniu należytej staranności zarządzaniu nieruchomością wspólną przez ubezpieczoną Wspólnotę Mieszkaniową;

- brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. pominięcie dowodu z zeznań świadka M. W., z których wynikają wnioski sprzeczne z ustaleniami poczynionymi przez Sąd, tj. że Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła wszelkich niezbędnych działań zmierzających do zachowania wszystkich elementów budynku w stanie niepogorszonym i niezagrażającym wystąpieniem zdarzeń powodujących szkodę;

- wyprowadzenie wniosków sprzecznych z zasadami logiki i doświadczenia życiowego i ustalenie, że fakt posiadania przez zarząd Wspólnoty wiedzy o wadzie w sposobie wykonania budynku i nie podjęcie działań niezbędnych do usunięcia zagrożeń, nie wyłącza odpowiedzialności pozwanej w świetle ust. 5 klauzuli 11 zawartej w § 15 ogólnych warunków ubezpieczenia;

b) art. 233 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez pominięcie w ocenie materiału dowodowego dowodu z opinii biegłego, z której jednoznacznie wynika, że wyłączną przyczyną szkody było nieprawidłowe rozmieszczenie pokrycia dachówek oraz uszkodzenia folii paroprzepuszczalnej pod pokryciowej (czyli wady w budowie), które mogły zostać usunięte tylko i wyłącznie w drodze generalnego remontu dachu-całkowitej jego wymiany na nowy, w związku z czym jakiekolwiek doraźne prace konserwacyjne i naprawcze podejmowane przez Wspólnotę Mieszkaniową nie mogły przynieść rezultatu – zapobiec szkodzie, a szkoda ta nie pozostawała w adekwatnym związku przyczynowym z działaniem bądź zaniechaniem ubezpieczonej Wspólnoty, jako że wynikała ona z wadliwej budowy dachu za co Wspólnota nie odpowiada;

c) art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 207 § 6 k.p.c. polegające na bezzasadnym oddaleniu wniosków dowodowych zgłoszonych przez pozwanego w piśmie z dnia 11 marca 2014 r. jako spóźnionych, o zobowiązanie Zakładu (...) do złożenia dokumentacji związanej z wykonywaniem prac naprawczych i konserwacyjnych dachu i dopuszczenie dowodu z ww. dokumentów na okoliczność rodzaju wykonywanych prac związanych z dachem budynku, w tym podejmowaniem prac naprawczych lub konserwacyjnych, który to wniosek zmierzał do wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, co miało wpływ na jej rozstrzygnięcie, gdyż Sąd orzekał na podstawie niepełnego materiału dowodowego sprawy oraz w sytuacji, gdy wniosek ten stał się uzasadniony po przesłuchaniu świadka M. W., a dodatkowo nie spowodowałby on zwłoki w rozpoznaniu sprawy,

co w rezultacie doprowadziło do wadliwego przyjęcia przez Sąd, że za powstanie przedmiotowej szkody odpowiada pozwany jako ubezpieczyciel Wspólnoty Mieszkaniowej;

d) art. 84 § 1 i 2 k.p.c. poprzez niedoręczenie pisma pozwanego z dnia 13 lutego 2015 r. zawierającego zawiadomienie dla (...) Mieszkaniowej sp. z o.o. o toczącym się procesie i wezwanie ww. do wzięcia w nim udziału w charakterze interwenienta ubocznego, przez co w konsekwencji ww. podmiot nie został skutecznie przypozwany;

W ramach naruszenia prawa materialnego, skarżąca podniosła naruszenie:

a)  art. 415 k.c. w zw. z art. 429 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że na

Wspólnocie Mieszkaniowej zawsze ciąży ustawowy obowiązek prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną obejmujący konieczność samodzielnego przeprowadzenia generalnego remontu dachu niezależnie od powierzenia administrowania nieruchomością profesjonaliście, co w ocenie Sądu nie zwalnia wspólnoty mieszkaniowej od obowiązku zarządzania nieruchomością oraz od odpowiedzialności za przedmiotową szkodę;

b)  art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tj. z dnia 8

sierpnia 2000 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903) poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że zarządzanie nieruchomością przez Wspólnotę oznacza, że w przedmiotowej sprawie (w której jako przyczynę przecieków wskazano wadę dachu spowodowaną złym wykonawstwem ze strony (...) Mieszkaniowej sp. z o.o. oraz użyciem przez nią złych materiałów w budowie) Wspólnota Mieszkaniowa miała obowiązek przeprowadzenia inwestycji budowlanej na własny koszt, polegającej na całkowitym usunięciu wadliwego dachu i wybudowaniu zupełnie nowego, co w sposób oczywisty stoi w sprzeczności z istotą zarządzania i czyni podmiot, który w ogóle nie brał udziału w procesie wykonawstwa dachu nieruchomości odpowiedzialnym za rezultat budowy;

c)  art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art.

355 § 1 i 2 k.c. poprzez uznanie, że Wspólnota Mieszkaniowa nie dochowała należytej staranności w zakresie zarządzania nieruchomością i zapobieganiu szkodzie, mimo że materiał dowodowy potwierdzał szereg działań podejmowanych przez Wspólnotę w tym zakresie w postaci zlecenia prywatnej ekspertyzy celem ustalenia przyczyny zalania, zlecanie napraw dachu w każdym przypadku zgłoszenia przecieków co potwierdzają zeznania świadków, zlecanie oględzin, przeglądów dachów, wezwanie wykonawcy dachu do usunięcia wadliwości wynikających ze złego wykonawstwa;

d)  art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art.

361 § 1 k.c. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że zachodzi adekwatny związek przyczynowy między zarządzaniem nieruchomością po jej wzniesieniu i ukończeniu a wadą nieruchomości powstałą wcześniej, jeszcze w procesie budowy.

W oparciu o powyższe zarzuty, apelujący wniósł o:

- zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w zakresie zaskarżenia, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania;

- zawiadomienie na podstawie art. 84 k.p.c. o niniejszym procesie (...) Mieszkaniowej sp. z o.o., a następnie o wezwanie ww. podmiotu do wzięcia udziału w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego po stronie pozwanej;

- zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego (...) S.A. w W. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne. Powyższej oceny nie zmieniają podniesione w apelacji kilkukrotnie i w różnych wersjach zarzuty naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 233 § 1 k.p.c., gdyż poza zaprezentowaniem odmiennej, prawidłowej zdaniem apelującego, wersji ustaleń faktycznych apelujący nie wykazał przyczyn, dla których ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy nie spełnia kryteriów określonych w rzeczonym przepisie. Apelujący nie wykazał istotnych błędów logicznego rozumowania, sprzeczności oceny dowodów z doświadczeniem życiowym, czy też bezzasadnego pominięcia dowodów prowadzących do wniosków odmiennych.

W szczególności za zwykłą polemikę należy uznać stanowisko apelującego, że szkoda, której doznał powód nie pozostawała w adekwatnym związku przyczynowym z działaniem ubezpieczonej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd Rejonowy, biorąc pod uwagę (wbrew zarzutom apelującego) wnioski z opinii biegłego, że wyłączną przyczyną szkody było nieprawidłowe rozmieszczenie pokrycia dachówek oraz uszkodzenia folii paroprzepuszczalnej pod pokryciowej (czyli wady w budowie), ustalił bowiem, że ubezpieczona Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła we właściwym terminie działań zmierzających do przeprowadzenia tego rodzaju remontu, do czego była zobowiązana w ramach starannego wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Okoliczności te szczegółowo i prawidłowo wyjaśnił w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia.

Odnośnie zaś zarzutu apelującego bezzasadnego oddalenia wniosku dowodowego zgłoszonego przez niego w piśmie z dnia 11 marca 2014 r. o zobowiązanie Zakładu (...) do złożenia dokumentacji związanej z wykonywaniem prac naprawczych i konserwacyjnych dachu i dopuszczenie dowodu z ww. dokumentów, Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, że wniosek ten był w okolicznościach niniejszej sprawy spóźniony, a przy tym brak było obiektywnego usprawiedliwienia dla przekroczenia terminu do jego złożenia. Uwzględnienie takiego wniosku zmierzałoby jedynie do niczym nieuzasadnionej przewlekłości postępowania, tym bardziej, że dowód ten nie był niezbędny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w zakresie ustaleń co do podjętych przez Wspólnotę w ramach zarządzania przez nią nieruchomością wspólną czynności, a w konsekwencji odpowiedzialności pozwanej Wspólnoty za szkodę majątkową w oparciu o art. 415 k.c. Okoliczność rodzaju wykonywanych prac związanych remontem dachu budynku została w sposób prawidłowy ustalona na podstawie pozostałego zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Wnioskowany dowód z dokumentacji Zakładu (...) powołany był na okoliczność wykazania podejmowania przez pozwaną Wspólnotę prac naprawczych i konserwacyjnych dachu, podczas gdy okolicznością istotną w sprawie było ustalenie, czy pozwana podjęła czynności w celu remontu dachu (zgodnie z punktem 4.1 ekspertyzy) w postaci zdemontowania i ponownego prawidłowego ułożenia membrany dachowej, dachówki oraz łat i kontrłat.

Skoro bowiem wyłączną przyczyną szkody były wady w budowie budynku, które mogły zostać usunięte jedynie w drodze generalnego remontu dachu, tj. całkowitej jego wymiany na nowy, to jakiekolwiek doraźne prace konserwacyjne i naprawcze podejmowane przez Wspólnotę Mieszkaniową nie mogły przynieść rezultatu – zapobiec szkodzie, co zresztą zauważa sam apelujący.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że Wspólnota nieprawidłowo zarządzała nieruchomością wspólną, tj. budynkiem, w którym znajduje się m.in. lokal powoda, skutkiem czego po stronie powoda powstała szkoda, za którą wspólnota odpowiada na zasadzie art. 415 k.c. Przyjmując, że bezpośrednią przyczyną szkody była wada w sposobie wykonania budynku, zagrażająca pogorszeniem się stanu pomieszczeń w obrębie tego budynku, to obowiązkiem pozwanej wspólnoty wynikającym ze starannego wykonywania zarządu nieruchomością wspólną było podjęcie działań niezbędnych o usunięcia tego rodzaju zagrożeń. Wspólnota, posiadając już we wrześniu 2010 r. wiedzę o wadzie w sposobie wykonania budynku (w związku z ekspertyzą techniczną budynku z dnia 31 sierpnia 2010 r.) powinna wówczas podjąć działania zmierzające do przeprowadzenia tego rodzaju remontu.

Powyżej określone obowiązki wspólnoty zakwestionował apelujący w ramach zarzutów naruszenia prawa materialnego, tj. art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, twierdząc, że Wspólnota nie miała obowiązku przeprowadzenia na własny koszt inwestycji budowlanej, polegającej na całkowitej wymianie wadliwego dachu. Zdaniem apelującego, Wspólnota Mieszkaniowa dochowała należytej staranności w zakresie zarządzania nieruchomością i zapobieganiu szkodzie poprzez podjęcie szeregu działań, tj. zlecenia prywatnej ekspertyzy celem ustalenia przyczyny zalania, zlecanie napraw dachu w każdym przypadku zgłoszenia przecieków, zlecanie oględzin, przeglądów dachów, wezwanie wykonawcy dachu do usunięcia wadliwości wynikających ze złego wykonawstwa.

Wbrew powyższej argumentacji apelującego, z art. 21 i 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) wynika obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną, w ramach którego podmiot zarządzający winien podejmować takie działania, aby zachować wszystkie elementy budynku w stanie niepogorszonym i nie zagrażającym wystąpieniem zdarzeń powodujących szkody w dobrach prawnie chronionych i zapewnić prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości.

Aby wypełnić tak określony obowiązek wspólnota winna podjąć w stosownym terminie (jesienią 2010 r.) czynności mające na celu ponowne ułożenie dachówki stanowiącej pokrycie dachu tego budynku. Skoro zaś ich nie podjęła, czego skutkiem jest powstanie szkody majątkowej po stronie powoda, wspólnota ponosi za tę szkodę odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c.

W tym miejscu należy podkreślić, że pozostałe zarzuty apelującej , zmierzające do wykazania braku odpowiedzialności pozwanej za zaistniałą szkodę w związku z powierzeniem administrowania nieruchomością profesjonaliście oraz ze względu na regulacje ust. 5 klauzuli 11 zawartej w § 15 ogólnych warunków ubezpieczenia, są w istocie powtórzeniem wątpliwości zgłoszonych w toku postepowania pierwszoinstancyjnego.

Odnośnie umowy o administrowanie nieruchomością zawartej z D. K., należy wskazać, że zakresem takiego powierzenia objęte były bieżące naprawy i konserwacje, w związku z czym za kwestie generalnego remontu, należące do ustawowego obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w dalszym ciągu odpowiadała wspólnota. Powyższe nie pozwala przyjąć, że pozwana zwolniła się z odpowiedzialności na zasadzie art. 429 k.c. Po pierwsze, z treści umowy zawartej przez wspólnotę mieszkaniową ze wskazanym wyżej administratorem wynika jedynie, że powierzono mu zlecanie bieżących napraw i konserwacji, gdy tymczasem w niniejszej sprawie konieczne było przeprowadzenie znacznie dalej idącego, w istocie generalnego remontu całego dachu. Tego rodzaju decyzje należały zatem do zarządu wspólnoty a nie do administratora D. K.. Po drugie, nawet gdyby było inaczej, to żadna umowa z osobą trzecią nie mogła zwolnić wspólnoty mieszkaniowej z ustawowego obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a zatem w szczególności z obowiązku należytej reakcji na informację o istotnej wadliwości dachu budynku grożącej przeciekaniem wody do wnętrza budynku.

Dodać również należy, że brak jest podstaw do przyjęcia, że odpowiedzialność pozwanego zakładu ubezpieczeń za tę szkodę jest wyłączona z uwagi na treść ustępu 5 Klauzuli nr 11, zawartej w § 15 ogólnych warunków ubezpieczenia OC. Sąd Okręgowy dokonał odmiennej od Sądu Rejonowego oceny ważności tego postanowienia zawartego w ogólnych warunkach ubezpieczenia.

Należy bowiem podnieść, że skoro przepisy kodeksu cywilnego określają przesłanki, jakie muszą być spełnione, aby ubezpieczyciel mógł odmówić wypłaty odszkodowania, to postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia i postanowienia umowne nie mogą rozszerzać katalogu okoliczności, w których ubezpieczyciel będzie zwolniony od spełnienia swojego świadczenia. Katalog tych okoliczności nie może być pozostawiony dowolnemu uznaniu ubezpieczyciela, zwłaszcza w sytuacji, gdy jest on stroną przygotowującą zarówno treść umowy, jak i opracowującą ogólne warunki ubezpieczenia.

Przepis art. 807 § 1 k.c. wskazuje, że postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia lub postanowienia umowy ubezpieczenia sprzeczne z przepisami tytułu XXVII Umowa ubezpieczenia Kodeksu cywilnego są nieważne, chyba że dalsze przepisy przewidują wyjątki. Zatem przepisy Kodeksu cywilnego wyznaczają ramy, w jakich powinny się mieścić postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia, jak i samych umów ubezpieczenia, w tym sensie, iż postanowienia te nie mogą odbiegać na niekorzyść ubezpieczających od przepisów kodeksowych, choć mogą być korzystniejsze. Tak więc nakładanie w umowie ubezpieczenia lub w ogólnych warunkach ubezpieczenia dodatkowych obowiązków, których niedochowanie wyłączać będzie odpowiedzialność ubezpieczyciela jest w myśl art. 827 § 1 w zw. z art. 807 k.c. niedopuszczalne. Należy więc uznać za nieważne zastrzeżenie zawarte w §15 ogólnych warunków ubezpieczenia klauzuli 11 ust 5 o treści, że wiedza posiadana przez zarząd wspólnoty lub organ upoważniony do podejmowania decyzji w sprawie bieżącej eksploatacji lub utrzymania posiadanego przez ubezpieczonego mienia o istniejącym realnym zagrożeniu wyrządzenia szkody i niepodjęcie prawidłowych i skutecznych działań w celu ich wyeliminowania lub ograniczenia są traktowane jako wina umyślna. To zastrzeżenie określa, że wiedza ubezpieczonego o istniejącym realnym zagrożeniu wyrządzenia szkody i niepodjęcie prawidłowych i skutecznych działań w celu wyeliminowania lub ograniczenia tejże szkody jest winą umyślną, natomiast przez winę umyślną należy rozumieć tylko działanie podjęte w zamiarze wyrządzenia szkody. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie można przypisać działaniu wspólnoty winy umyślnej, bowiem nie towarzyszył jej zamiar wyrządzenia szkody powodowi. Tak więc powyższe postanowienie zawarte w ogólnych warunkach ubezpieczenia jest nieważne.

Przepis art. 827 § 1. k.c. stanowi, że ubezpieczyciel jest wolny od odpowiedzialności, jeżeli ubezpieczający wyrządził szkodę umyślnie; w razie rażącego niedbalstwa odszkodowanie nie należy się, chyba że umowa lub ogólne warunki ubezpieczenia stanowią inaczej lub zapłata odszkodowania odpowiada w danych okolicznościach względom słuszności. Wobec tego, że zachowaniu wspólnoty nie można przypisać winy umyślnej, należało więc ustalić czy zachowanie wspólnoty nosiło cechy rażącego niedbalstwa. Ocena zaś, czy zachodzi wypadek rażącego niedbalstwa w rozumieniu art. 827 § 1 k.c., a także w rozumieniu postanowień ogólnych warunków ubezpieczenia wiążących strony stosunku ubezpieczenia, wymaga uwzględnienia obiektywnego stanu zagrożenia oraz kwalifikowanej postaci braku zwykłej staranności w przewidywaniu skutków, a więc uwzględnienia staranności wymaganej od działającej osoby, przedmiotu, którego działanie dotyczy oraz okoliczności, w których doszło do zaniechania pożądanych zachowań z jej strony.

Oceniając czy zachowanie wspólnoty mało postać rażącego niedbalstwa należy zwrócić uwagę, że materiał dowodowy potwierdzał szereg działań podejmowanych przez wspólnotę w tym zakresie, a to w postaci zlecenia prywatnej ekspertyzy celem ustalenia przyczyny zalania, zlecanie napraw dachu w każdym przypadku zgłoszenia przecieków co potwierdzają zeznania świadków, zlecanie oględzin, przeglądów dachów, wezwanie wykonawcy dachu do usunięcia wadliwości wynikających ze złego wykonawstwa, podjęcie uchwał zwiększających środki na naprawę dachów. Okoliczności te nie były kwestionowane przez pozwaną i co należy podnieść zostały przez nią potwierdzone w apelacji.

Co prawda działania wspólnoty okazały się nieskuteczne, gdyż doszło do zalania mieszkania powoda, jednakże nie można przypisać działaniu wspólnoty rażącego niedbalstwa. W niniejszej sprawie również brak było podstaw do przyjęcia, że na podstawie wiedzy pozwanej o wadliwości wykonania pokrycia dachowego na budynku można było, z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością przewidzieć, w którym miejscu pokrycia dachowego i w jakim czasie powstaną przecieki spowodowane wyżej wskazaną wadliwością.

Tak więc należy ocenić, że działaniom wspólnoty nie można przypisać rażącego niedbalstwa i tym samym nie można uznać, że ubezpieczyciel uwolnił się skutecznie od odpowiedzialności.

Zgodnie z wnioskiem apelującej, w postępowaniu apelacyjnym zawiadomiono (...) Mieszkaniową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w W. toczącym się procesie, pouczając ją, że może zgłosić swe przystąpienie do sprawy jako interwenient uboczny. Spółka nie zareagowała na przypozwanie.

Reasumując, żaden z podniesionych zarzutów apelacji nie okazał się trafny, co uzasadniało oddalenie apelacji jako bezzasadnej na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez powoda w tym postępowaniu złożyło się jedynie wynagrodzenie jego pełnomocnika w osobie adwokata, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 ust. 1 i 2 oraz § 6 ust. 3 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r. poz. 461).