Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowa (...) domagała się zasądzenia od pozwanej S. C. kwoty 19.990 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

17.848,73 zł od dnia 22 marca 2014 roku do dnia zapłaty,

-

2.140,87 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

a także kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu podniesiono, że strony łączyła umowa najmu lokalu, pozwana zaś zobowiązana była do regulowania na rzecz powoda czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych związanych z jego użytkowaniem. Po wypowiedzeniu umowy lokal został zwrócony powodowi, pozostały jednak nieuregulowane opłaty czynszowe i eksploatacyjne, a także odsetki ustawowe.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym w dniu 27 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu. Podniosła, iż roszczenie w zakresie kwoty 4.232,42 zł nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ dotyczy okresu po rozwiązaniu umowy najmu lokalu użytkowego. Zdaniem pozwanej zapis umowny zgodnie z którym najemcę obciąża obowiązek uiszczania opłat czynszowych do końca miesiąca kalendarzowego, w którym lokal został przekazany protokołem zdawczo-odbiorczym, jest nieważny, gdyż narusza istotę stosunku prawnego. Pozwana zakwestionowała również należność mającą dotyczyć zużycia energii elektrycznej, gdyż ceny w tym zakresie zmieniały się w sposób dowolny, a ponadto nie przedłożono w tym zakresie dokumentów źródłowych. W związku zaś z tymi wątpliwościami pozwana zakwestionowała również pozostałe opłaty z tytułu należności za CO oraz wodę. Zarzuciła ponadto, że powód nie zaliczył na poczet należności nakładów dokonanych przez pozwaną, podnosząc w tym zakresie zarzut potrącenia swoich należności z należnościami powoda.

W piśmie procesowym z dnia 25 listopada 2014 roku powód cofnął pozew w zakresie żądania zapłaty kwoty 3.263,49 zł - w związku z korektą faktury VAT dotyczącej należności za korzystanie z lokalu w październiku 2013 r. Jednocześnie rozszerzył powództwo o kwotę 1.053 zł tytułem niezapłaconej w całości faktury VAT stanowiącej należność za korzystanie z lokalu w lipcu 2013 r. (w pozwie omyłkowo wskazano, iż pozwana część powyższej faktury zapłaciła) oraz o kwotę 2.210,49 zł tytułem pozostałej do zapłaty należności wynikającej z faktury dotyczącej korzystania z tego lokalu w czerwcu 2013 r. Powód wyjaśnił ponadto, iż faktury VAT dotyczące zużycia energii elektrycznej, wystawiał na podstawie odczytów podlicznika pozwanej, podobnie dokonywano rozliczeń opłat za wodę oraz centralne ogrzewanie - po odczycie wodomierza oraz podzielników ciepła. W związku z powyższym dochodzona w tym zakresie należność ma swoje oparcie w faktycznym zużyciu przedmiotowych mediów przez pozwaną. Zwrócił również uwagę, że pozwana nigdy wcześniej nie podważała prawidłowości sposobu rozliczania kosztów eksploatacyjnych, przy dalszym jednak kwestionowaniu przez nią należności z tego tytułu przedstawione zostaną stosowne dokumenty źródłowe, a także złożony zostanie wniosek o przesłuchanie świadka (pracownika powoda dokonującego odczytów). Zdaniem strony powodowej podniesiony przez pozwaną zarzut potrącenia jest nieuzasadniony, gdyż zgodnie z umową wszelkie koszty adaptacji i modernizacji lokalu ponosi najemca bez prawa zwrotu. Powód podniósł także, iż

1

zgodził się na zwrot pozwanej kosztów adaptacji lokalu w kwocie 7.000 zł netto. Warunkiem powyższego zwrotu było wystawienie przez pozwaną stosownej faktury VAT na kwotę 8.610 zł brutto, czego jednak pozwana nie uczyniła.

W piśmie z dnia 4 marca 2015 roku pozwana podtrzymała swoje stanowisko co do nieudowodnienia przez powoda wysokości dochodzonego roszczenia, wskazując, że faktury wystawione na rzecz powoda przez dostawców mediów nie pokrywają się z należnościami refakturowanymi na pozwaną. Zarzuciła, że powód zmienił dostawcę mediów bez zgody pozwanej, co powoduje nieskuteczność w zakresie kosztów opłat nienależnych w wielkości zwiększonej. Zdaniem pozwanej specyfikacja rozliczenia kosztów dostaw mediów jest niespójna i nie współgra z rozliczeniem całkowitym. Ponadto pozwana wskazała, iż zmuszona była do doprowadzenia na własny koszt przedmiotowego lokalu użytkowego do stanu przydatnego do umówionego użytku i w związku z tym pozwanej należy się zwrot kosztów związanych z doprowadzeniem lokalu do umówionego użytku.

W kolejnym piśmie z dnia 4 marca 2015 r. powód cofnął powództwo w zakresie kwoty 8.487 zł, w związku z uznaniem zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia co do powyższej kwoty - stanowiącej koszty poniesione przez pozwaną w związku z wymianą oświetlenia w ww. lokalu. Podtrzymał jednocześnie powództwo co do kwoty 11.502,60 zł wraz z odsetkami od kwot: 9.361,73 zł od dnia 22 marca 2014 r. oraz 2.140,87 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 15 lipca 2015 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6.174,85 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

5.518,48 zł od 22 marca 2014 r. do dnia zapłaty,

-

656,37 zł od 17 czerwca 2014 r. do dnia zapłaty,

umorzył postępowanie w zakresie kwoty 12.465,73 zł, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, a także zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.941,82 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że strony zawarły w dniu 1 lipca 2011 r. umowę najmu lokalu użytkowego na podstawie, której powód wynajął pozwanej lokal o powierzchni 228,40 m położony w B. przy ulicy (...) lok. (...). Wysokość czynszu najmu ustalona została na kwotę 12,50 zł netto/m ² miesięcznie. Pozwana zobowiązała się również do uiszczania opłat związanych z eksploatacją lokalu użytkowego i części wspólnych nieruchomości, tj. opłat za zużycie wody zimnej oraz kanalizację, a także kosztów centralnego ogrzewania. Przedmiotowa umowa została wypowiedziana przez pozwaną w dniu 30 czerwca 2013 r., ze skutkiem na dzień 30 września 2013 r.

Sąd Rejonowy ustalił, że powód wystawił pozwanej następujące faktury :

-

w dniu 5 czerwca 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu należnej opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych za czerwiec 2013 r. na kwotę 3.883,03 zł (w tym 3.511,65 zł tytułem czynszu, 194,34 zł tytułem CO, 16,13 zł tytułem abonamentu za wodę i ścieki, 50,43 zł tytułem zaliczki na energię elektryczną, 75,13 zł tytułem opłaty za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, 22,63 zł tytułem opłaty zmiennej za ciepło dostarczone do podgrzania wody, 12,72 zł tytułem opłaty stałej za c.w.u.),

-

w dniu 5 lipca 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu należnej opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych za lipiec 2013 r. na kwotę 3.978,73 zł (w tym 3.511,65 zł tytułem czynszu, 194,34 zł tytułem CO, 16,13 zł tytułem abonamentu za wodę i ścieki, 50,43 zł tytułem zaliczki na energię elektryczną, 50,09 zł tytułem opłaty za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, 58,23 zł tytułem opłaty zmiennej za ciepło dostarczone do podgrzania wody, 12,72 zł tytułem opłaty stałej za c.w.u.),

2

-

w dniu 10 lipca 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu zużytej energii elektrycznej za okres od 23 kwietnia 2013 r. do 20 czerwca 2013 r. na kwotę 165,87 zł,

-

w dniu 31 lipca 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu zużytej energii elektrycznej za okres od 23 kwietnia 2013 r. do 20 czerwca 2013 r., na kwotę 165,87 zł,

-

w dniu 1 sierpnia 2013 r. korektę faktury VAT ni* (...) z tytułu rozliczenia opłat za centralne ogrzewanie za okres od czerwca 2012 do maja 2013 roku na kwotę 2.181,09 zł,

-

w dniu 5 sierpnia 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu należnej opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych za sierpień 2013 r. na kwotę 3.843,08 zł (w tym 3.511,65 zł tytułem czynszu, 252,15 zł tytułem CO, 16,13 zł tytułem abonamentu za wodę i ścieki, 50,43 zł tytułem zaliczki na energię elektryczną, 50,09 zł tytułem opłaty za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, 12,72 zł tytułem opłaty stałej za c.w.u.),

-

w dniu 6 września 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu należnej opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych za wrzesień 2013 r. na kwotę 4.127,89 zł (w tym 3.511,65 zł tytułem czynszu, 252,15 zł tytułem CO, 16,13 zł tytułem abonamentu za wodę i ścieki, 50,43 zł tytułem zaliczki na energię elektryczną, 150,26 zł tytułem opłaty za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, 130,20 zł tytułem opłaty zmiennej za ciepło dostarczone do podgrzania wody, 17,07 zł tytułem opłaty stałej za c.w.u.),

-

w dniu 13 września 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu zużytej energii elektrycznej za okres od 21 czerwca 2013 r. do 31 sierpnia 2013 r. na kwotę 150,68 zł,

-

w dniu 30 września 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu zużytej energii elektrycznej za okres od 21 czerwca 2013 r. do 31 sierpnia 2013 r. na kwotę 83,03 zł,

-

w dniu 7 października 2013 r. fakturę VAT nr (...) z tytułu należnej opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych za październik 2013 r., na kwotę 4.232,42 zł (w tym 3.511,65 zł tytułem czynszu, 637,14 zł tytułem CO, 16,13 zł tytułem abonamentu za wodę i ścieki, 50,43 zł tytułem zaliczki na energię elektryczną, 17,07 zł tytułem opłaty stałej za c.w.u.),

-

w dniu 9 października 2013 r. korektę faktury VAT nr (...) z tytułu korzystania przez pozwaną z lokalu za październik 2013 r. (za okres od 1 do 8 października) w której obniżono należność z tytułu czynszu za ten miesiąc do kwoty 792,96 zł.

Pismem z dnia 1 października 2013 r. pozwana zwróciła się do powoda o zwrot części kosztów, które poniosła w najmowanym lokalu, tj. kosztu 30 opraw świetlnych, domofonów oraz kapitalnego remontu toalety. Łącznie z tego tytułu domagała się zwrotu kwoty 10.000 zł. Lokal został przekazany powodowi w dniu 8 października 2013 r.

W dniu 3 stycznia 2014 r. powód zgodził się zwrócić części kosztów, które poniosła pozwana - w kwocie 7.000 zł netto. Warunkiem zwrotu przedmiotowej kwoty miała być faktura VAT wystawiona przez pozwaną w terminie do 15 stycznia 2014 r. W związku z faktem, iż pozwana nie uregulowała należności wynikających z czynszu oraz opłat eksploatacyjnych powód pismem z dnia 19 lutego 2014 r. wezwał pozwaną do uregulowania należności. Odsetki z tytułu ww. należności powód skapitalizował na dzień 21 marca 2014 r. obliczając je na kwotę 2.140,87 zł.

Pismem z dnia 2 kwietnia 2014 r. pozwana wniosła o przekazanie przez powoda informacji dotyczącej rozliczenia wpłat za sezon grzewczy 2012/2013 oraz o zaliczenie ewentualnej nadpłaty na konto powstałego zadłużenia. Natomiast w piśmie z dnia 24 lipca 2014 r. pozwana oświadczyła, iż potrąca należności w wysokości 8.487,50 zł przysługujące

3

jej tytułem części nakładów wykonanych przez pozwaną na nieruchomości należącej do powoda z mającą przysługiwać powodowi wierzytelnością w kwocie 19.989,60 zł.

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w trakcie trwania stosunku najmu pozwana przekazywała na rzecz powodowej Spółdzielni różne kwoty określone w tytule jako wynikające z umowy najmu jak i powstałych zaległości. Powód uwzględnił wszystkie wpłacone przez pozwaną kwoty, zaś na dzień wyrokowania saldo zadłużenia pozwanej wynosiło kwotę 14.374,29 zł.

Ustalone zostało ponadto, że lokal wynajęty pozwanej posiadał wszystkie instalacje. Zgodnie z umową koszty związane z adaptacją lokalu ponosić miał najemca, pomimo powyższego powód pokrył większą część należności w związku z wykonaniem instalacji elektrycznej. Po zakończeniu umowy powód wyraził zgodę na pokrycie kosztów związanych z lampami oświetleniowymi. Podczas przekazania lokalu liczona była obecność poszczególnych elementów wyposażenia, nie był sprawdzany stan techniczny. Pozwana wykonała remont instalacji wodno-kanalizacyjnej, wykonano wylew około 100 m podłogi, w celu pokrycia nierówności podłoża. Jedyny wniosek, jaki pozwana kierowała do powoda w sprawie wzajemnych rozliczeń dotyczył instalacji elektrycznej.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o dowody z dokumentów prywatnych, a także na podstawie zeznań reprezentanta powoda oraz pozwanej. Zważył, że zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Podstawowym obowiązkiem najemcy (pozwanego) było zatem płacenie czynszu za najem, a brak płatności powoduje, że wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik (najemca lokalu) nie ponosi odpowiedzialności (art. 481 § 1 k.c).

Odnosząc się do tego, że pozwana kwestionowała roszczenie powoda o zapłatę czynszu za okres od 1 do 8 października 2013 r. - przy założeniu, że § 6 ust. 5 umowy przewidujący obowiązek uiszczania opłat czynszowych do końca miesiąca kalendarzowego, w którym lokal został przekazany protokołem zdawczo-odbiorczym, jest nieważny jako naruszający istotę stosunku prawnego - Sąd Rejonowy podniósł, że relacje prawne wynikające z umowy najmu są kształtowane zgodnie z zasadą swobody umów, a przepisy w tym zakresie mają jedynie charakter dyspozytywny. W myśl zaś art. 353 k.c. strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W ocenie jednak Sądu pierwszej instancji powołane postanowienie umowne nie narusza właściwości stosunku łączącego strony, zwłaszcza wobec zabezpieczającego dla strony powodowej charakteru regulacji, którą zaakceptowała pozwana.

Pozwana zakwestionowała również faktury VAT nr (...) dotyczące należności za zużytą energię elektryczną. Wskazała, iż ceny za jednostkę zużycia energii elektrycznej zmieniały się w sposób dowolny, a ponadto powód nie przedłożył żadnych dokumentów źródłowych, z których wynikałaby kwota wyliczona z tytułu opłat za energię elektryczną. Podobnie pozwana zakwestionowała prawidłowość naliczenia pozostałych opłat eksploatacyjnych, tj. CO i wodę. Powyższe zarzuty Sąd Rejonowy uznał za zasadne, w jego bowiem ocenie dokumenty przedłożone przez stronę powodową nie wykazały wysokości naliczonych opłat i nie pozwoliły ostatecznie Sądowi dokonać oceny prawidłowości ich naliczeń (art. 6 k.c). Powołując się na wskazania podliczników powód nie wykazał w sposób dostateczny wiarygodności określonych stanów odczytów. Nadto faktury wystawione na rzecz powoda przez dostawców mediów nie pokrywają się z należnościami refakturowanymi na pozwaną, zaś specyfikacja rozliczenia kosztów z tego tytułu nie pozwala wprost przełożyć ilości dostarczanych mediów na

4

wysokości należności wyliczanych przez powoda w treści dokumentów księgowych wystawianych pozwanej.

Odnosząc się do złożonego w toku procesu przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu Sąd Rejonowy wskazał, że nie było podstaw do ustalenia, aby pozwana posiadała jakiekolwiek roszczenia względem powoda. W świetle § 5 umowy to pozwana była obowiązana do wykonania adaptacji i modernizacji lokalu bez prawa zwrotu. Powód natomiast, według uznania, mógł przejąć ulepszenia albo zażądać od pozwanej przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Nie sposób ponadto uznać, żeby stan lokalu uzasadniał dokonanie przez pozwaną nakładów na koszt wynajmującego na podstawie art. 662 § 1 k.c.

W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał za zasadne roszczenia powoda w zakresie w jakim zażądał on należności z tytułu czynszu najmu oraz skapitalizowanych należności odsetkowych od należności czynszowych nieuiszczonych przez pozwaną (art. 659 k.c. oraz art. 481 k.c). Wskazał, że powód cofnął pozew kolejno co do kwot: 3.263,49 zł oraz 8.487 zł i w tym zakresie postępowanie podlegało umorzeniu (art. 355 § 1 w zw. z art. 203 § 1 k.p.c). O kosztach procesu orzekł natomiast na podstawie art. 100 k.p.c, wskazując, że w zakresie w jakim powód cofnął powództwo co do kwoty 3.263,49 zł należy uznać go za przegranego (w tym zakresie nastąpiła omyłka dostrzeżona następnie przez powoda), gdy natomiast chodzi o kwotę 8.487 zł - co do której pozew także został cofnięty - powoda należy uznać za wygranego, skoro rozliczenie w tym zakresie nastąpiło dopiero w toku procesu. O ile bowiem pozwana nie miała prawa żądać zwrotu poniesionych kosztów, o tyle zgodnie z treścią umowy powód miał prawo, do zachowania ulepszeń dokonanych przez najemcę i dokonać własnych, umownych rozliczeń.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając wyrok w części oddalającej powództwo. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1.  naruszenie przepisów art. 659 k.c. oraz 481 k.c. a contrario w zw. z art. 6 k.c. poprzez oddalenie powództwa w zakresie roszczenia o zwrot należności wynikających z tytułu dodatkowych opłat eksploatacyjnych jako roszczenia nieudowodnionego przez stronę powodową, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwalał na dokonanie oceny prawidłowości naliczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych i uwzględnienie powództwa również w tej części,

2.  naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez rozpoznanie zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób niewszechstronny, a to poprzez przyjęcie, iż powód nie udowodnił swego roszczenia o zasądzenie od pozwanej kosztów opłat eksploatacyjnych, podczas gdy na okoliczność wysokości kosztów zużycia i dystrybucji energii elektrycznej w lokalu wynajmowanym przez pozwaną przedłożono faktury źródłowe wystawione przez (...) sp. z o.o. oraz (...) sp. z o.o., zaś na okoliczność wysokości kosztów zużycia wody oraz co. odczyty wodomierza oraz podzielników ciepła w lokalu wynajmowanym przez pozwaną oraz rozliczenie co., które nie zostały zakwestionowane przez pozwaną i które to dokumenty potwierdzały zasadność roszczenia o zasądzenie od pozwanej również kosztów opłat eksploatacyjnych.

Wskazując na powyższe powód wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez uwzględnienie powództwa także co do kwoty 5.327,75 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot: 3.843,25 zł od dnia 22 marca 2014 r. i 1.484,50 zł od dnia 17 czerwca 2014 r. (dzień wniesienia pozwu) do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji powód podniósł, że zgodnie z § 2 ust. 4 umowy najmu, to pozwana zobowiązana była do zawarcia osobnej umowy o dostawę energii elektrycznej, aby z jej zużycia rozliczać się bezpośrednio z dostawcą. Pozwana jednak tego nigdy nie uczyniła,

5

korzystała zaś z energii elektrycznej dostarczanej za pośrednictwem powoda, z tytułu czego refakturowano na pozwaną przedmiotowe koszty według faktycznego zużycia, na podstawie odczytów podlicznika pozwanej. Stąd nie można czynić zarzutów z tytułu rzekomej „dowolnej" zmiany dostawcy mediów, pozwana nie wywiązała się bowiem z przyjętych na siebie obowiązków umownych, powód zaś nie miał obowiązku konsultowania tej kwestii z pozwaną. W tym zakresie apelujący wskazał na przedłożone w toku procesu odczyty oraz faktury źródłowe podnosząc, iż - pomimo pewnych różnic pomiędzy treścią dokumentów źródłowych a refakturowanych na pozwaną - pozwalają one ustalić zasadność żądania w zakresie kwot: 113,52 zł (tytułem zużycia energii elektrycznej za okres od 23 kwietnia 2013 -20 czerwca 2013 r.), 138,94 zł (tytułem dystrybucji energii elektrycznej w tym okresie), 150,42 zł (tytułem dystrybucji energii elektrycznej za okres od 21 czerwca 2013 do 31 sierpnia 2013), 83 zł (tytułem zużycia energii elektrycznej w tym okresie).

Gdy natomiast chodzi o pozostałe naliczenia to z § 2 umowy najmu wynika, iż najemca ponosić miał również opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu tj. za zużycie wody zimnej oraz kanalizację według odczytu wodomierza, zaś za centralne ogrzewanie były pobierane miesięczne zaliczki ustalone przez wynajmującego, które rozliczano po dokonanym odczycie. Na tą okoliczność przedłożono odczyty wodomierza w lokalu wynajmowanym przez pozwaną, protokół podzielników ciepła z dnia 14 października 2013 r. oraz rozliczenie centralnego ogrzewania. W tym stanie rzeczy kwoty wynikające ze spornych faktur mają swoje oparcie w faktycznym zużyciu przedmiotowych mediów przez pozwaną (co wynika z odczytów) oraz stosownego rozliczenia wniesionych zaliczek na poczet kosztów co., zgodnie z zapisami umownymi. Taki sposób rozliczenia kosztów eksploatacyjnych nie był wcześniej kwestionowany przez pozwaną, która aż do czerwca 2013 regulowała należności z tego tytułu. Natomiast w niniejszym procesie pozwana nie zakwestionowała przedłożonych przez stronę powodową dokumentów w postaci odczytów zużycia wody, odczytów podzielników ciepła oraz rozliczenia kosztów co. W konsekwencji brak było podstaw do uznania przez Sąd Rejonowy, iż powód nie wykazał wysokości kosztów eksploatacyjnych w sposób wystarczający. Ocena materiału dowodowego w sprawie została zatem dokonana przez ten Sąd w sposób nie wszechstronny, z pominięciem faktu, iż koszty zużycia i energii elektrycznej w lokalu wynajmowanym przez pozwaną zostały udowodnione przez powódkę fakturami źródłowymi, a także tego, iż przez cały okres trwania stosunku najmu pozwana prowadziła w wynajmowanym lokalu działalność, a zatem zużywała media dostarczane jej za pośrednictwem powoda, co uzasadniało ich rozliczanie - na podstawie odczytów - według faktycznego zużycia i refakturowanie na pozwaną.

Pozwana nie ustosunkowała się do apelacji strony powodowej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda zasługiwała na częściowe uwzględnienie.

Dokonując ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (art 378 § 1 k.p.c i art. 382 k.p.c) Sąd drugiej instancji ocenił, że ustalenia faktyczne stanowiące podstawę rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego wymagają uzupełnienia poprzez wskazanie istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności.

Przede wszystkim rację ma apelujący, że Sąd pierwszej instancji nie odniósł się do treści przedstawionych przez niego dokumentów źródłowych poprzestając na ogólnikowym stwierdzeniu, iż nie pozwalają one na weryfikację prawidłowości obciążenia pozwanej należnościami związanymi z eksploatacją najętego lokalu. W tym zakresie trzeba zatem zauważyć, że :

6

-

należności z faktury VAT nr (...) na kwotę 165,87 zł tytułem zużycia energii elektrycznej za okres od 23 kwietnia 2013 r. do 20 czerwca 2013 r. (k 36 akt sprawy) dotyczy faktura źródłowa VAT nr (...) wystawiona przez (...) sp. z o.o., z której wynikało, że zużycie energii elektrycznej w lokalu wynajmowanym przez pozwaną w tym okresie wyniosło kwotę 113,52 zł brutto (k. 82-83 akt sprawy),

-

należności z faktury VAT nr (...) na kwotę 138,94 zł (112,96 zł netto) tytułem dystrybucji energii elektrycznej w okresie od 23 kwietnia 2013 r. do 20 czerwca 2013 r. (k 37 akt sprawy) dotyczy faktura źródłowa nr (...) wystawiona przez (...) sp. z o.o., z której wynikało, iż należność za ten okres dotycząca lokalu wynajmowanego przez pozwaną wynosiła kwotę 135,69 zł netto (k. 78-80 akt sprawy), a więc nawet kwotę wyższą niż refakturowana na pozwaną,

-

należności z faktury VAT nr (...) na kwotę 150,68 zł (122,50 netto) tytułem dystrybucji energii elektrycznej w okresie od 21 czerwca 2013 r. do 31 sierpnia 2013 r. (k 38 akt sprawy) dotyczy faktura źródłową nr (...) wystawiona przez (...) sp. z o.o., z której wynikało, iż należność za dystrybucję energii elektrycznej w ww. okresie w lokalu pozwanej wyniosła kwotę 150,42 zł (122,30 zł netto; zob. k. 85-87 akt sprawy), a więc na kwotę nieznacznie tylko niższą niż refakturowana na pozwaną,

-

należności z faktury VAT nr (...) na kwotę 83,03 zł tytułem zużycia energii elektrycznej w okresie od 21 czerwca 2013 r. do 31 sierpnia 2013 r. (k. 39 akt sprawy) dotyczy faktura źródłowa nr (...) wystawiona przez (...) Sprzedaż energii sp. z o.o., z której wynikało, iż należność za sprzedaż energii elektrycznej do lokalu pozwanej w ww. okresie wyniosła 83 zł (k 89-90 akt sprawy), a więc również na kwotę nieznacznie tylko niższą niż refakturowana na pozwaną.

Oznacza to, że tytułem refakturowanych należności dotyczących sprzedaży oraz dystrybucji energii elektrycznej pozwaną należy obciążyć łącznie kwotą 485,88 zł (113,52 zł + 138,94 zł + 150,42 zł + 38 zł), a wobec postanowienia § 2 ust. 4 umowy najmu (k 12 akt sprawy) - przewidującego zawarcie przez pozwaną odrębnej umowy o dostawę energii elektrycznej i dokonywanie rozliczeń bezpośrednio z zakładem energetycznym (co ostatecznie nie nastąpiło) - podstawy prawnej roszczenia z tym zakresie należy upatrywać w treści art. 405 w zw. z art. 410 k.c. Brak było natomiast umownych podstaw pobierania przez wynajmującego od pozwanej zaliczek za energię elektryczną - co do których nie przedłożono zresztą dowodu, aby zostały w jakikolwiek sposób rozliczone - nie mogły zatem podlegać zasądzeniu kwoty po 50,43 zł wyszczególnione z tego tytułu w wystawianych co miesiąc fakturach obejmujących czynsz (zob. k. 31, 32, 33 akt sprawy).

W ocenie Sądu Okręgowego brak było natomiast podstaw do kwestionowania pozostałych należności związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu. Odmiennie niż w przypadku należności dotyczącej energii elektrycznej pozwana - reprezentowana przez fachowego pełnomocnika - nie przedstawiła konkretnych zastrzeżeń dotyczących tych należności. W szczególności po przedstawieniu przez stronę powodową stanowiska, zgodnie z którym obciążenie pozwanej za zużycie wody oraz kanalizację, a także koszty centralnego ogrzewania - znajdujące oparcie w umowie - było wynikiem dokonywanych odczytów i nastąpiło stosownie do faktycznego zużycia przedmiotowych mediów (k. 71-72 akt sprawy) pozwana okoliczności tej nie zaprzeczyła ograniczając się w sposób ogólnikowy do kwestionowania przedstawionego wyliczenia (k 112-113 akt sprawy). Tymczasem nie może budzić wątpliwości, że jeśli pozwany nie zgadza z konkretnymi okolicznościami -podniesionymi dla uzasadnienia żądania pozwu - powinien je wskazać i ustosunkować się do

7

twierdzeń strony powodowej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2009 r., III CSK 341/08, LEX nr 584753). Zgodnie bowiem z art. 210 § 2 k.p.c. każda ze stron obowiązana jest do złożenia oświadczenia co do twierdzeń strony przeciwnej, dotyczących okoliczności faktycznych. Gdy zaś nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane (art. 230 k.p.c). W ocenie Sądu odwoławczego taka właśnie sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie.

W konsekwencji poza obciążającą pozwaną należnością dotyczącą korzystania z energii elektrycznej (485,88 zł), należało uwzględnić również opłaty eksploatacyjne za sierpień 2013 r. w łącznej kwocie 281 zł (k. 31), za wrzesień 2013 r. w łącznej kwocie 565,81 zł (k. 32) oraz za październik 2013 w łącznej kwocie 164,58 zł (k. 33, należność po korekcie -k. 76), a ponadto także z tytułu rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 2.181,09 zł (k. 34), których pozwana w sposób skuteczny nie zakwestionowała.

Uwzględniając natomiast terminy płatności wynikające każdorazowo z faktur VAT, co spełniało wymóg wezwania dłużnika do zapłaty w myśl art. 455 k.c. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005 r„ IV CK 28/05, LEX nr 180911) należało obciążyć pozwaną także należnością z tytułu odsetek za czas opóźnienia w wysokości ustawowej (art. 481 § 1 k.c). Jak ustalił Sąd Okręgowy odsetki te, liczone od wskazanych wyżej kwot (za wyjątkiem rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania w kwocie 2.181,09 zł, co do którego zarówno w umowie, jak i w dokumencie źródłowym nie został wskazany termin płatności) za okres do dnia 21 marca 2014 r. (data kapitalizacji odsetek) wyniosły łącznie kwotę 101,24 zł. Brak natomiast podstaw do zasądzenia odsetek w wyższej wysokości - wynikających z przedstawionego przez stronę powodową rozliczenia (k. 35 i 40 akt sprawy), gdyż nie wiadomo jakich konkretnie należności oraz jakich okresów odsetki te dotyczą.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. przyjmując, iż zasądzeniu na rzecz powoda podlegały dodatkowo kwoty : 3.678,36 zł (485,88 zł + 281 zł + 565,81 zł + 164,58 zł + 2.181,09 zł) wraz z należnymi od dnia 22 marca 2014 r. za czas opóźnienia, zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c, odsetkami ustawowymi (za opóźnienie -po zmianie dokonanej w dniu 1 stycznia 2016 r.; zob. art. 2 pkt 2 lit. a i art. 56 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2015 r., poz. 1830), a także 101,24 zł tytułem skapitalizowanych odsetek, do których dodać należało kwoty zasądzone już zaskarżonym wyrokiem (5.518,48 i 656,37). W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu (art. 385 k.p.c).

Na nowo również - przy zastosowaniu regulacji art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 100 k.p.c. - rozstrzygnięto o kosztach procesu. Wyjaśnić w tym zakresie trzeba, że skoro powód poniósł łącznie w postępowaniu pierwszoinstancyjnym koszty w kwocie 3.417 zł (opłata od pozwu w kwocie 1.000 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.400 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł), a ostatecznie - podzielając pogląd Sądu pierwszej instancji co do oceny skutków dwukrotnego cofnięcia pozwu w części, lecz jednocześnie uwzględniając fakt rozszerzenia w toku procesu żądania pozwu o kwoty 1053 zł i 2210,49 zł - wygrał sprawę w 79,30 % to należą mu się koszty w kwocie 2.709,68 zł. Pozwany natomiast poniósł koszty w łącznej wysokości 2.417 zł (koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.400 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł), a w związku z tym, że wygrał on w 20,70 %, zatem należna mu kwota wyniosła 500,31 zł. Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda różnicę wynoszącą w przybliżeniu kwotę 2.210 zł (2.709,68 - 500,31).

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł stosując zasadę stosunkowego rozdziału kosztów (art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 i art. 100 k.p.c), przy uwzględnieniu § 6 pkt 4 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia

8

przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), a także w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Biorąc bowiem pod uwagę, że apelację powoda uwzględniono w 70,94 % należny mu się zwrot kosztów wynoszących w zaokrągleniu kwotę 615 zł (jego koszty za tą instancję wyniosły bowiem łącznie 867 zł, tj. kwotę 267 zł opłaty od apelacji oraz kwotę 600 zł tytułem kosztów zastępstwa).

Marek Tauer Elżbiata Kala

Artur Fornal