Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2015 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Monika Świerad

Protokolant: staż. Karolina Łukasik

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2015 r. w Nowym Sączu

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w Z.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w W.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w Z. kwotę 219.238 (dwieście dziewiętnaście tysięcy dwieście trzydzieści osiem złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 11.09.2013r. do dnia zapłaty,

II.  oddala powództwo w pozostałej części,

III.  nakazuje ściągnąć od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz Skarbu Państwa kwotę 519,88 zł (pięćset dziewiętnaście złotych 88/100) tytułem kosztów postępowania,

IV.  zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w Z. kwotę 13.864,45 (trzynaście tysięcy osiemset sześćdziesiąt cztery złote 45/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania,

V.  pozostałe koszty postępowania między stronami wzajemnie znosi.

Sygn. akt IC 106/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27.05.2015 roku

Pozwem inicjującym przedmiotowe postępowanie powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w Z. domagała się zasądzenia od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na jej rzecz kwoty 372.175,32 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11.09.2013 roku do dnia zapłaty, tytułem bezumownego korzystania przez pozwaną z części nieruchomości tj. dz. ewid(...) o pow. 172 mkw obj KW (...) za okres od 1.07.2003 roku do dnia 30.03.2010 przy przyjęciu stawki za 1 mkw w kwocie 26,07 zł brutto miesięcznie.

Uzasadniając swoje żądanie strona powodowa podniosła, że posiada tytuł prawny do nieruchomości tj. dz. ewid. (...) obj. KW (...). Własność tejże nieruchomości jest wpisana jako współwłasność na rzecz współwłaścicieli poszczególnych samodzielnych lokali wyodrębnionych w budynku wielomieszkaniowym. Przedmiotem sporu jest część tej działki o pow. 172 mkw. Część wspólna stanowi m.in. pas gruntu okalający budynek o pow 172 mkw, który od lat 90-tych użytkowany jest przez poprzedników prawnych strony pozwanej, w prawa i obowiązki, których wstąpiła. Teren ten używany był jako parking dla klientów sklepu, szlak dojazdowy dla samochodów dowożących zaopatrzenie, plac rozładunkowy i załadunkowy dla tych samochodów, pieszy ciąg komunikacyjny dla klientów sklepu, miejsce składowania wózków dla klientów. Pozostali współwłaściciele zostali faktycznie wyłączeni z możliwości korzystania z tej części nieruchomości, gdyż strona pozwana skutecznie im to uniemożliwiła. Powierzchnia części nieruchomości zajęta pod działalność gospodarczą pozwanej została przedstawiona w szkicach T. A., która pokrywa się z opinią biegłego sądowego B. H. sporządzoną do sprawy IC 358/10, w tym postępowaniu przez pozwaną niekwestionowaną. Według strony powodowej, pozwana nigdy nie konsultowała z pozostałymi współwłaścicielami zakresu wyłącznego korzystania przez siebie ze wspólnej części nieruchomości, w szczególności nie uzyskała zgody na wyłączne zeń korzystanie. Wszelkie urządzenia na tym terenie pozwana wykonała samowolnie, bez konsultacji. Chcąc uregulować zakres korzystania z nieruchomości wspólnej strona powodowa wystąpiła z propozycją zawarcia umowy dzierżawy tego terenu, tak aby Wspólnota miała udział w pożytkach uzyskiwanych ze wspólnej nieruchomości. Umowę taką zawarto w dniu 30.03.2010 roku. Strona powodowa powołała się na uchwałę SN z dnia 16.07.2007 roku III CZP 59/07 w kwestii legitymacji czynnej wspólnoty w sprawie umowy określającej sposób korzystania przez współwłaściciela jednego z lokali mieszkalnych. Nie budzi wątpliwości możliwość wystąpienia przez wspólnotę wobec jednego z właścicieli z pozwem o wynagrodzenie z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej w większym zakresie niż pozostali współwłaściciele i czerpania z tego tytułu pożytków. Strona powodowa powołała się też na uchwałę SN z dnia 13.03.2008 roku III CZP 3/08, gdzie SN wskazał, że nie może usprawiedliwiać żądania przez współwłaściciela wynagrodzenia od pozostałych współwłaścicieli posiadanie przez nich rzeczy ponad udział, ponieważ w sytuacjach objętych zakresem zastosowania art. 206 kc nie sposób zasadnie mówić o uprawnieniu właścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej w granicach udziału. Obecnie stan prawny został uregulowany umową dzierżawy, do rozliczenia pozostaje jednak okres wcześniejszy od 20.11.2002 do 30.03.2010, a uwzględniając treść art. 118 kc okres od 1.07.2003 do 30 .03.2010 roku. Wysokość należnego czynszu za bezumowne korzystanie ustala się na poziomie czynszu, który by faktycznie przypadł z tytułu najmu nieruchomości. Odsetki strona powodowa policzyła w oparciu o art. 455 kc. od dnia 11.09.2013 roku, tj. dnia doręczenia stronie pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Od tego dnia na zasadzie art. 476 i 481 k.c. strona pozwana pozostaje w zwłoce.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew (k.90-95) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz od strony powodowej kosztów procesu wg. norm przepisanych.

Zdaniem strony pozwanej roszczenie strony powodowej jest oczywiście bezzasadne. Strona pozwana zaprzeczyła, że przez swoje działania w sposób faktyczny wyłączyła możliwość korzystania z części nieruchomości innym współwłaścicielom. Jej zdaniem brak jest podstaw do uznania, że obszar 172 mkw był przez nią bezumownie wykorzystywany. Pozwana podała, że jedyną częścią nieruchomości wspólnej, którą faktycznie zajmowała była pow. 14 mkw na wiatę dla wózków sklepowych. Pozostała część nieruchomości nie była wyłączona z korzystania i posiadania przez pozostałych współwłaścicieli. Pozwana zaznaczyła, że nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości w sposób wskazany w pozwie. Pas okalający budynek o szerokości 1 metra nie daje podstaw do przyjęcia, że mogły tamtędy przejeżdżać samochody. Strona pozwana podała, że na działce stanowiącej jej własność tj. 412/2 zlokalizowany jest parking. Samochody dostawcze, pojazdy należące do klientów jak również sami klienci sklepu poruszali się po terenie będącym jej wyłączną własnością. Trudno przyjąć aby klient sklepu chcąc się do niego dostać przedzierał się przy ścianie budynku. Ponadto parking na działce pozwanej, jest jedynym naziemnym parkingiem, z którego korzystali mieszkańcy Wspólnoty i ich goście, klienci innych lokali użytkowych. Strona pozwana nigdy nie utrudniała mieszkańcom korzystania ze swojej własności. Pas okalający budynek o pow. 72 mkw został też wyłączony z umowy dzierżawy. Natomiast sfera dostaw o pow. 86 mkw była wykorzystywana przez stronę pozwaną w celu realizacji dostarczania zaopatrzenia. Dostawy odbywały się jednak w określonych godzinach dnia i nie przekraczały 1-2 godzin. Strona pozwana tego obszaru nie wykorzystywała w żaden inny sposób, pozostawiając go do swobodnego użytkowania. Ponadto aby zminimalizować uciążliwość dostaw pozwana na własny rachunek wykonała wylewkę betonową, aby do minimum ograniczyć dźwięki związane z dostawą. Nadto teren ten nie mógł być wykorzystywany jako parking przez innych współwłaścicieli, gdyż musieliby oni każdorazowo przejeżdżać przez nieruchomość pozwanej. Trudno zatem mówić o naruszeniu art. 206 k.c. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, które jest ograniczone analogicznym prawem pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może posiadać całą wspólną rzecz, gdy nie przeszkadza analogicznemu posiadaniu przez pozostałych właścicieli. Strona pozwana podniosła również, że umowę dzierżawy zawarła pod wpływem gróźb ze strony powodowej. Grożono zablokowaniem sfery dostaw, co uniemożliwiłoby wykonywanie działalności. Strona pozwana nigdy nie potwierdziła bezumownego korzystania z części nieruchomości wspólnej. Zdaniem strony pozwanej, strona powodowa nie udowadniała też swojego roszczenia, tj. nie udowodniła, aby w świetle art. 206 k.c. doszło do pozbawienia współwłaścicieli posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Współwłaścicielami dz. ewid (...) obj. KW (...) poł. w Z. są właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych budynku wielomieszkalnego oraz lokalu usługowego obj KW (...), którego właścicielem jest strona pozwana (...) sp. z o.o. w W.. Właściciele lokali mieszkalnych i usługowego przy ul. (...) w Z. tworzą wspólnotę mieszkaniową „Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w Z.. Strona pozwana w budynku na dz. ewid (...) na parterze prowadzi działalność handlową- supermarket. Strona pozwana (...) sp. z o.o. w W. jako następca prawny (...) sp. z o.o. w K. jest współwłaścicielem dz. ewid (...) w udziale (...).

(dowód: odpis KW (...) k. 17-25, odpis KW (...) k/ 26-34, odpisy KRS k. 35-49 i k. 110-117)

Przedmiot sporu stanowi pas gruntu wokół budynku Wspólnoty usytuowany na działce nr (...), stanowiący własność Wspólnoty. Wzdłuż w/w pasa biegnie równolegle okalający go pas gruntu, który stanowi własność (...) Sp. z o.o. w W.. Od strony południowej budynku pas ten na większym obszarze jest wybetonowany i do metalowego ogrodzenia - które otacza ten obszar od strony wschodniej i południowej - stanowi obszar odpowiadający kwadratowi, który ma wymiary ok 7,30m x 8,40m. Przy ogrodzeniu od strony południowej znajduje się pas niewybetonowany - pas zieleni, porośnięty chwastami, o szerokości ok 1,70m. Od tej strony budynku znajduje się magazyn sklepu (...), przed którym na pasie gruntu wspólnoty od strony wschodniej składowane są palety, kartony, stoją dwa kosze na śmieci, a od strony południowej ułożone są palety z materiałami do remontu. Obok drzwi magazynu na budynku usytuowane są dwie tablice o treści: „Uwaga! Po zaparkowaniu natychmiast wyłącz silnik" oraz „Uwaga! Zachowaj ciszę podczas rozładunku". Nad drzwiami do magazynu zamontowana jest lampa przemysłowa, a w odległości ok. 3 metrów od lampy przemysłowej, pod balkonem zamontowana jest kamera przemysłowa firmy (...). Od winkla budynku w kierunku zachodnim pas gruntu własności wspólnoty okalający budynek ulega zwężeniu - szerokość 2,10 m. Od strony południowej budynku znajduje się winkiel o wymiarach 115cm x 135cm oraz wysokości 20 cm, a za nim w odległości 4,72m w kierunku zachodnim usytuowany jest drugi winkiel o wymiarach 135cm x 120 cm. oraz wysokości 20cm. Przy drugim winklu szerokość nieruchomości stanowiącej własność wspólnoty ulega zwężeniu i wynosi 1,70m. Szerokość ta od rogu budynku wynosi 2,15m. Przy rogu budynku usytuowany jest kanał wentylacyjny, na którym umieszczona jest tablica o treści : „Uwaga! Po zaparkowaniu natychmiast wyłącz silnik". Dalej od rogu budynku do granicznika szerokość pasa wspólnoty wynosi 2m. Od strony zachodniej budynku od kolejnego rogu budynku szerokość pasa wspólnoty wynosi 2,10 m. Wzdłuż budynku od strony zachodniej usytuowane są betonowe pachołki, które nie są przytwierdzone na stałe. Przed w/w betonowymi pachołkami parkują samochody. Od strony zachodniej w budynku istnieje zagłębienie - wnęka budynku na szerokości 120 cm oraz długości 9,30m. W tym miejscu pas gruntu własności wspólnoty ma szerokość 3,25m. Na fasadzie budynku znajduje się tablica o treści: „Parking wyłącznie dla klientów C.", z informacją o ekspresowym odholowaniu samochodu oraz banery reklamowe C.. Wzdłuż ściany budynku kostka brukowa jest zapadnięta. W kierunku zachodnio-północnym do kolejnej wnęki budynku szerokość pasa gruntu okalającego budynek własności wspólnoty wynosi 2m. Przy kolejnej wnęce budynku odległość ta wynosi także 2m., do granicznika - metalowego bolca. We wnęce tej usytuowany jest stojak na rowery. Przy fasadzie budynku kostka brukowa jest zapadnięta. Na fasadzie budynku znajdują się reklamy pozwanej. W kierunku północnym granica pomiędzy działkami własności wspólnoty, a pozwanej ulega „ścięciu" w kierunku wschodnim i biegnie do ogrodzenia w odległości 20cm. od studzienki kanalizacyjnej patrząc w kierunku zachodnim. W kolejnej wnęce usytuowane jest miejsce na wózki wydzielone metalową barierką o wymiarach 160cm x 365cm.

(dowód: protokół oględzin przedmiotu sporu k. 211-217, mapa internetowa k. 53, szkice inż. mgr T. A. k. 54-59, mapa biegłego B. H. (2) do sygn. IC 358/10 k. 62, dokumentacja fotograficzna k. 129-136)

Na sąsiedniej działce nr (...) o pow. 0,0414 ha własności strony pozwanej obj. KW (...) zorganizowany został parking dla klientów sklepu (...).

(dowód: odpis KW (...) k. 98-109)

Sporną część nieruchomości wspólnej strona pozwana wykorzystywała na potrzeby prowadzenia sklepu wielobranżowego. Dla właścicieli lokali działalność handlowa strony pozwanej była uciążliwa, w szczególności dostawy towarów, które odbywały się od godzin wczesno rannych do południowych. Dostawom tym towarzyszył hałas. Jeden z właścicieli lokali z uwagi na te niedogodności zdecydował się na sprzedaż swojego mieszkania. Teren o szerokości około 1 mkw wzdłuż budynku okalający ją od części zachodniej, klienci sklepu wykorzystywali podczas parkowania samochodów pod sklepem. Parkowali swoje samochody w pobliżu ściany budynku. Dopiero po podpisaniu umowy dzierżawy ten pas gruntu wydzielono słupkami. Wcześniej stawiano tam donice z kwiatami, które jednak wskutek parkowania były przez samochody odsuwane i niszczone. Teren pod drzwiami magazynowymi sklepu wykorzystywano natomiast przez wiele godzin w ciągu dnia na składowanie dostarczonych towarów, kartonów, palet, które nie od razu trafiały do magazynu. Często towar na paletach, lub część zwracanych dostawcom przedmiotów stały na spornej części gruntu do godzin południowych, uniemożliwiając korzystanie z tego terenu przez innych współwłaścicieli. Część spornego gruntu wykorzystuje strona pozwana jako parking dla rowerów oraz wiatę pod wózki dla klientów sklepu.

(dowód: zeznania świadka G. S. k. 172/2 0:17:32, częściowo zeznania świadka E. C. k. 173 0:42:35, częściowo zeznania świadka J. K. k. 240/2 0:6:10, zeznania świadka J. S. k. 240/2 0:23:22, zeznania świadka E. D. k. 240/2 0:43:11, częściowo zeznania świadka C. S. k. 240/2 1:7:40)

Uchwałą z dnia 28.09.2010 nr 3/2009 roku członkowie Wspólnoty upoważnili zarząd do reprezentowania i prowadzenia przed sądami powszechnymi i administracyjnym oraz organami egzekucyjnymi wszelkich spraw Wspólnoty Mieszkaniowej przekraczających zakres zwykłego zarządu. Upoważnienie to obejmowało w szczególności: prawo do dochodzenia roszczeń o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej i o zwrot pożytków uzyskanych z nieruchomości.

(dowód: uchwała nr 3/2006 k. 50-51)

Uchwałą z dnia 28.09.2009 roku nr (...) członkowie powodowej Wspólnoty upoważnili zarząd Wspólnoty do zawarcia ze stroną pozwaną ugody dotyczącej wypłaty odszkodowania na jej rzecz z tytułu bezumownego użytkowania na wyłączność, na potrzeby supermarketu (...) części nieruchomości wspólnej dz. ewid (...) w okresie od 1.01.2000 do dnia zawarcia umowy oraz zawarcia umowy dzierżawy części nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt bezpośrednio przylegający do budynku Wspólnoty usytuowany na dz. ewid (...) na potrzeby prowadzenia supermarketu.

(dowód: uchwała nr 3/2009 k. 52)

Według wyliczeń biegłego rzeczoznawcy A. N. na potrzeby ustalenia stawki czynszowej do umowy dzierżawy, stawka czynszu wolnorynkowego z 1 mkw dzierżawy powierzchni gruntu pod terenem komercyjnym wynosiła 26,07 zł, netto miesięcznie.

(dowód: analiza finansowo- rzeczowa A. N. k. 61-66)

W dniu 30.03.2010 roku strony zawarły umowę dzierżawy, mocą której Wspólnota Mieszkaniowa oddawała w dzierżawę (...) sp. z o.o. 100 mkw gruntu przylegającego bezpośrednio do budynku wielolokalowego usytuowanego na działce nr (...), w tym grunt o pow. 86 mkw przylegający bezpośrednio do budynku od strony południowo-zachodniej, utwardzony częściowo kostką brukową, a częściowo nawierzchnią bitumiczną i ogrodzony od strony wschodniej siatką metalową oraz grunt o pow. 14 mkw przylegający do budynku od strony północno-zachodniej, utwardzony kostką brukową i łączący się z chodnikiem wybudowanym w formie otwartej werandy przylegającej do budynku i stanowiącym pieszy ciąg komunikacyjny biegnący od wschodniej części budynku i północnej budynku za kwotę 26,07 zł miesięcznie za 1 mkw. Strony zgodnie oświadczyły, że przedmiot dzierżawy jest we władaniu strony pozwanej od 1.01.2000 roku. Strona powodowa oświadczyła również, że zawarcie tej umowy w żadnym zakresie nie uchybia jej prawom dochodzenia roszczeń względem dzierżawcy z tytułu bezumownego korzystania przez dzierżawcę na wyłączność części nieruchomości za okres od 1.01.2000 do 31.03.2010 roku w tym prawom domagania się od dzierżawcy odszkodowania z tego tytułu. Strona powoda oświadczyła, że przedmiot bezumownego korzystania przez dzierżawcę stanowi części dz. ewid (...) o łącznej pow. 186 mkw. Umowę dzierżawy zawarto na okres do dnia 31.03.2015 roku.

(dowód umowa dzierżawy k. 67-76)

Strona powodowa wzywała stronę pozwaną do ugodowego załatwienia sporu. Zainicjowała osobne postępowanie o zawezwanie do próby ugodowej wnioskiem z dnia 19.07.2013 roku, dochodząc zapłaty należności określonych w pozwie. Postępowanie prowadzono do sygn. I Co 2178/13. Strona pozwana nie stawiała się jednak na wyznaczone na dzień 5.12.2013 roku posiedzenie sądowe.

(dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 17.07.2012 roku k. 77-82, zawiadomienie k. 83, protokół posiedzenia z dnia 5.12.2013 roku k. 84)

Umową cesji z dnia 28.12.2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa nabyła od właścicielki wyodrębnionego lokalu w nieruchomości poł. przy ul. (...) w Z. tj. na dz. eiwd (...) wszelkie przysługujące jej roszczenia cywilnoprawne względem strony pozwanej z tytułu bezumownego korzystania przez C. Polska z nieruchomości wspólnej wykorzystywanej jako parking, miejsce składowania wózków, zaplecze sklepu, objętej umową dzierżawy z dnia 30.03.2010 r.

(dowód: umowa cesji z dnia 28.12.2013 roku k. 336-337)

Powierzchnia obszaru bezumownie wykorzystywanego, okalająca budynek usytuowany na działce (...) w Z. od strony południowej, zachodniej i północno-zachodniej wynosi 174 mkw.

(dowód: opina geodezyjna A. W. k. 257-263)

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 1.07.2003 do 30.03.2010 w cenach nominalnych wynosi 239.457 zł, a w cenach z 2014 roku zwaloryzowanych 289.749 zł.

(dowód: opina szacunkowa A. W. k. 264-284 i opinia uzupełniająca k. 307)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przedłożone przez strony dokumenty, a to : uchwały, umowę dzierżawy, odpisy KW, odpisy KRS, szkice, mapy, zdjęcia, których wiarygodności i autentyczności nie podważano.

Ustaleń w zakresie powierzchni okalającej budynek usytuowany na działce (...) w Z. od strony południowej, zachodniej i północno-zachodniej Sąd ustalił w oparciu o opinię geodezyjną A. W., którą uznał za przekonywającą, profesjonalną i pełną. Ustaleń w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości przez pozwaną Sąd dokonał w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego A. W., która również uzyskała walor profesjonalizmu, obiektywizmu i pełności. Opinie te zostały zakwestionowane przez stronę pozwaną (k.297-300). Biegły w opinii uzupełniającej wyjaśnił wątpliwości strony pozwanej dotyczące określenia spornej nieruchomości w planie miejscowym i studium zagospodarowania oraz do stawki rynkowej czynszu najmu, za którą nie można przyjąć stawek stosownych w gminach na użytek postępowań przetargowych. Przede wszystkim rolą biegłego było wykonanie zlecania Sądu, co też biegły uczynił. Sąd za bezzasadne uznał twierdzenia strony pozwanej, iż w tezie dowodowej błędnie wskazano biegłemu oszacowanie wynagrodzenia za użytkowanie terenu jako parking dla klientów, szlak dojazdowy zaopatrzenia, pieszy ciąg komunikacyjny dla klientów sklepu, miejsce składowania wózków. Takie określenie przeznaczenia użytkowania spornej nieruchomości określono na podstawie wizji lokalnej i faktycznego wykorzystywania przez stronę pozwaną spornej części nieruchomości wspólnej. Znaczna część wywodów strony pozwanej względem opinii biegłego stanowiła problematykę ustaleń faktycznych tej sprawy, co pozostawało poza sferą opiniowania. Wobec powyższego Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.

Zeznania świadków G. S., E. D. współwłaścicieli części wspólnej spornej nieruchomości Sąd uznał za wiarygodne. Świadkowie jako nabywcy pierwotni lokali przy ul. (...) w sposób chronologiczny i dokładny opisali funkcjonowanie na spornej części nieruchomości poprzedników pozwanej jak i samej pozwanej przy okazji prowadzonej działalności gospodarczej. Zeznania tych świadków były zbieżne, logiczne i wzajemnie się uzupełniały. Podobnie Sąd ocenił zeznania świadka J. S., która zajmuje się administrowaniem powodowej Wspólnoty. Jej zeznania cechował wysoki walor prawdomówności, duże zorientowanie w przedmiocie sporu.

Zeznania świadków E. C., J. K., C. S. Sąd uznał za wiarygodne jedynie częściowo. Świadkowie jako pracownicy strony pozwanej, nie byli w pełni obiektywni, z uwagi na zależności służbowe. Świadkowie ci jednak w swoich zeznaniach potwierdzili, iż czasokres rozładowywania towaru, odbierania zwracanego towaru odbywał się do godzin południowych.

Zeznania świadka M. J. nie wniosły do sprawy nic istotnego. Przed 2010 roku M. J. nie pracował u strony pozwanej.

Dowód z zeznań świadka K. K. pominięto z uwagi na cofniecie go przez stronę powodową.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Powodowa wspólnota domagała się zasądzenia od strony pozwanej kwoty 372.175,32 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11.09.2013 roku do dnia zapłaty tytułem bezumownego korzystania z części działki nr (...) obj KW (...) o pow. 172 mkw za okres od 1.07.2003 do 30.03.2010 r.

Kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy miało wyjaśnienie czy powodowa wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych za bezumowne korzystanie przez jednego z członków wspólnoty z części nieruchomości wspólnej w sposób uniemożliwiający wykonanie uprawnień z art. 206 k.c. pozostałym członkom wspólnoty, będących jednocześnie współwłaścicielami w częściach ułamkowych nieruchomości wspólnej.

Dochodzenie roszczenia uzupełniającego jakim jest roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej jest czynnością zachowawczą, będącą czynnością zarządu, zatem dochodzenie roszczenia uzupełniającego jest czynnością zarządu nieruchomością wspólną, która może być dokonana przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jako nieprzekraczająca zakresu zwykłego zarządu- por. uchwała SN z dnia 6.06.2012 roku III CZP 25/12.

W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że każdy współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.- por. uchwała 7 Sędziów SN z dnia 19.03.2013 roku III CZP 88/12.

Przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło, że strona pozwana jako członek powodowej Wspólnoty bez zgody pozostałych członków Wspólnoty wykorzystywała część dz. ewid (...) na potrzeby prowadzonego przez siebie sklepu, naruszając art. 206 k.c. Między stronami nie było sporu co do pow. 14 mkw wykorzystywanej na wiatę dla wózków sklepowych, gdyż strona pozwana przyznała, że tą część wykorzystuje bez możliwości współkorzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Sąd nie przyjął argumentacji strony pozwanej, iż pas szerokości 1 m wzdłuż budynku nie został wyłączony ze wspólnego używania pozostałych współwłaścicieli. Jak wynika z ustaleń faktycznych ta część spornego gruntu wykorzystywana była przez klientów strony pozwanej, którzy przedłużali sobie parking zlokalizowany na działce pozwanej, parkując tuż przy ścianie. Ta część przez stronę powodową na użytek pozostałych współwłaścicieli została trwale wydzielona dopiero po marcu 2010 roku, tj. po podpisaniu umowy dzierżawy. Podobnie część spornej nieruchomości wykorzystywanej przez stronę pozwaną na plac składowy i dojazdowy do magazynu, pozostaje w jej wyłącznej gestii, a pozostali współwłaściciele części wspólnej nie mają do nie dostępu. Dostawy odbywają się wprawdzie w porze rannej. Plac ten wykorzystywany jest jednak w ciągu dnia na składowanie palet, kartonów, koszty na śmieci. Często dostarczone towary spoczywają na tym placu przez wiele godzin do momentu dostawy. Pozostali współwłaściciele z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą strony pozwanej, nie mogą w żaden realny sposób korzystać z tej części nieruchomości wspólnej, co narusza ich uprawnienia w świetle art. 206 k.c.

Wg opinii geodezyjnej obszar wykorzystywany prze stronę pozwaną kosztem wspólnoty wynosi 174 mkw-k. 259.

Wysokość wynagrodzenia za okres od 1.07.2003 do 30.03.2010 roku w cenach nominalnych wynosi 239.457 zł. Sąd uwzględnił ten wariant podany przez biegłego, gdyż wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie określa się na poziomie czynszu, który przypadłby właścicielowi gruntu z tytułu dzierżawy za poszczególne okresy. Drugi wariant wyceny natomiast odnosi się do obecnych cen i został jedynie waloryzowany. Bardziej miarodajna jest zatem wycena wg pierwszej wersji w cenach nominalnych. Podobnie SN stwierdził w orzeczeniu z dnia 17.02.2005 I CK 563/2004.

Obliczoną przez biegłego kwotę Sąd pomniejszył jednak o udział strony pozwanej w spornej nieruchomości tj. o udział (...), trudno bowiem aby strona pozwana jako członek Wspólnoty ponosiła koszty związane bezumownym korzystaniem przez siebie z części nieruchomości wspólnej, której także we wskazanym udziale jest współwłaścicielem. Dało to ostatecznie kwotę 219. 238 zł w zaokrągleniu (239.457 – 20219,16 zł jako (...) z kwoty 239.457 zł) tytułem bezumownego korzystania w okresie ze spornej części dz. ewid (...) o pow. 174 mkw w okresie od 1.07.2003 do 30.03.2010. Ustawowe odsetki od tej kwoty na zasadzie art. 455 kc Sąd zasądził od dnia 11.09.2013 roku, tj. dnia doręczenia stronie pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, w którym zawarto żądanie zapłaty pokrywające się z żądaniem pozwu. Od tego terminu należy zatem uznać opóźnienie w spłacie strony pozwanej. Strona pozwana nie kwestionowała terminu naliczenia odsetek ustawowych.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 100 kpc proporcjonalnie do uwzględnionego powództwa. Strona powodowa wygrała sprawę w 59 %. Sąd zasądził zatem od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 10.962 zł tytułem zwrotu opłaty od pozwu od zasądzonego roszczenia oraz kwotę 2902,45 zł tytułem części opinii biegłego. Koszt całej opinii biegłego z opinią uzupełniającą, wypłacone z zaliczki uiszczonej przez stronę powodową wynosi 4919,42 zł z czego 59 % stanowi kwota 2902,45 zł. Dodatkowo Sąd obciążył stronę pozwaną kosztami stawiennictwa świadków, które wypłacono ze środków SP. Koszty zastępstwa prawnego zostały między stronami wzajemnie zniesione.