Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w składzie:

Przewodniczący: SSO Jacek Łabuda

Protokolant: Iwona Hutnik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2013 r. w Warszawie sprawy

z powództwa Stowarzyszenia (...) w P.

przeciwko K. F.

o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone

1. uznaje za niedozwolone i zakazuje pozwanemu wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umowy o treści:

"Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz Pośrednika prowizji określonej w ust. 1 powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w par. 1 ust. 2 umowy jakiemukolwiek kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy";

2. zasądza od pozwanego na rzecz powoda, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych;

3. nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sąd Okręgowy w Warszawie, tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu, od której powód był zwolniony, kwotę 600 (sześćset) złotych;

4. zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej.

SSO Jacek Łabuda

Sygn. akt XVII AmC 9003/ 12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2012-09-10 powód – Stowarzyszenie (...) w P. - domagał się uznania za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowienia o treści:

„Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz P. prowizji określonej w ust. 1 powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w par. 1 ust 2 umowy jakiemukolwiek kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy.”

zawartego w § 2 pkt 4 wzorca umowy ”Umowa pośrednictwa” którym posługuje się pozwany – K. F.. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

W ocenie powoda wskazane postanowienie wzorca umowy stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyż jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Wypełniałaby tym hipotezę art. 385[1] § 1 kc, zgodnie z którym niedozwolonymi są postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy – z wyłączeniem postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Powód wskazał również na okoliczność wpisania podobnej klauzuli do prowadzonego przez Prezesa UOKiK rejestru postanowień uznanych za niedozwolone pod pozycją 762.

Pozwany w odpowiedzi na pozew domagał się odrzucenia, a ewentualnie oddalenia powództwa i zasądzenia kosztów procesu. Nadto wniósł o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków: M. Z. i M. P. oraz przeprowadzenie dowodu z przesłuchania pozwanego, na okoliczność treści wzorca umowy pośrednictwa (sprzedaż na zasadach wyłączności) stosowanej przez pozwanego; zakresu usług świadczonych przez pozwanego w zakresie rozpowszechniania oferty sprzedaży nieruchomości klienta pozwanego w przypadku tzw. umowy pośrednictwa otwartej i w przypadku umowy pośrednictwa na zasadach wyłączności; sposobu opisu i oznaczenia nieruchomości przez pozwanego w przypadku umowy pośrednictwa na zasadach wyłączności.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany wskazał, że zaistniały przesłanki do odrzucenia pozwu na podstawie art. 199 § 1 pkt 2 kpc, z uwagi na fakt zamieszczenia w rejestrze klauzul niedozwolonych postanowienia o treści tożsamej, jak kwestionowana.

Pozwany przyznał również, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i w ramach jej posługuje się wzorcem umowy, jednak treść stosowanego wzorca różni się od treści wzorca załączonego przez powoda do pozwu. Zaprzeczył więc, aby stosował wzorzec umowy o treści załączonej do pozwu.

Pozwany zwrócił także uwagę na różnice w sposobie oferowania nieruchomości na rynku w przypadku tzw. umów pośrednictwa otwartych i umów pośrednictwa na zasadach wyłączności. Na podstawie tej drugiej, ekwiwalentem ze strony klienta jest maksymalne wyeksponowanie nieruchomości klienta na rynku obrotu nieruchomościami. Polega to na szerokim rozpropagowaniu oferty sprzedaży, przez co potencjalny nabywca uzyskuje od razu pełną informację o nieruchomości. Jednocześnie, w ocenie pozwanego, tak szeroka informacja stwarza niebezpieczeństwo zawarcia przez klienta pozwanego umowy sprzedaży z pominięciem pośrednika. Takie sytuacje doprowadzić mogą do pozbawienia pośrednika świadczenia od klienta. W ocenie pozwanego okres 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy i 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy stanowi gwarancję dla pośrednika, że jego kontrahent nie będzie starał się pominąć pośrednika przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości. Z drugiej strony wskazane okresy po rozwiązaniu umowy są na tyle krótkie, że zawarcie umowy sprzedaży może nastąpić w wyniku działań pośrednika dokonanych jeszcze w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa. W konkluzji pozwany zaprzeczył, jakoby kwestionowane postanowienie miało niedozwolony charakter w myśl art. 385[1] § 1 zd. 1 kc, w szczególności naruszało w sposób rażący interesy konsumentów.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W ramach tej działalności posługuje się w obrocie z konsumentami postanowieniem wzorca umowy o treści:

„Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz Pośrednika prowizji określonej w ust. 1 powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w par. 1 ust 2 umowy jakiemukolwiek kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy.”

Pozwany nie zaprzeczył prawdziwości powyższych okoliczności, ani treści kwestionowanego pozwem zapisu. Art. 230 kpc stanowi, że gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wynik całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Za podstawę ustalenia stanu faktycznego Sąd przyjął wzajemnie niekwestionowane twierdzenia stron kierując się zasadą wyrażoną w art. 230 kpc.

Zgodnie z art. 227 kpc przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. W konsekwencji nie mogły być przedmiotem postępowania dowodowego okoliczności przedmiotowo nieistotne, zaś postępowanie dowodowe zostało skoncentrowane do normatywnie wyrażonych przez ustawodawcę przesłanek abuzywności postanowień wzorca umowy. W szczególności Sąd oddalił zgłaszane przez pozwanego dowody osobowe. Świadkowie pozwanego M. Z. i M. P. oraz sam pozwany, mieli zeznawać na okoliczność treści wzorca umowy pośrednictwa (sprzedaż na zasadach wyłączności) stosowanej przez pozwanego; zakresu usług świadczonych przez pozwanego w zakresie rozpowszechniania oferty sprzedaży nieruchomości klienta pozwanego w przypadku tzw. umowy pośrednictwa otwartej i w przypadku umowy pośrednictwa na zasadach wyłączności; sposobu opisu i oznaczenia nieruchomości przez pozwanego w przypadku umowy pośrednictwa na zasadach wyłączności. Sąd uznał je za nieistotne w kontekście meritum sprawy, a ich przeprowadzenie za niecelowe z uwagi na nieprzydatność w niniejszym postępowaniu. Ponadto cały materiał niezbędny do wydania orzeczenia został zebrany w aktach sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Okolicznością sporną między stronami było, czy przedmiotowe postanowienie miało charakter niedozwolony w myśl art. 385[1] § 1 kc.

W postępowaniu o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone Sąd dokonuje abstrakcyjnej oceny wzorca celem ustalenia, czy zawarte w nim klauzule mają charakter niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art. 385[1] § 1 kc. Przechodząc do oceny postanowień wzorca pod kątem ich niedozwolonego charakteru, wskazać należy, co następuje. Stosownie do treści art. 385[1] §1 kc, aby uznać dane postanowienie umowne za niedozwolone musi ono spełniać cztery przesłanki tj.: (I) postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem, (II) ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, (III) powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz (IV) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Ostatnia z wymienionych przesłanek, o której mowa w zdaniu drugim art. 385[1] § 1 kc, zachodzi w niniejszej sprawie, gdyż omawiane postanowienie nie reguluje głównych świadczeń stron. Główne świadczenia pozwanego z tytułu zawartych umów polegają bowiem na podjęciu czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości ( par. 1 umowy), zaś konsumenta na zapłacie prowizji.

Przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia nie może w tej sprawie mieć znaczenia wobec abstrakcyjnego charakteru kontroli postanowienia wzorca umownego. Sąd nie bada w niniejszym postępowaniu konkretnych stosunków istniejących pomiędzy kontrahentami, ale wzorzec i treść hipotetycznych stosunków, jakie powstałyby pomiędzy pozwanym, a potencjalnym konsumentem. Nie ma zatem znaczenia, czy jakaś konkretna umowa była między stronami negocjowana ani nawet czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu jakiejkolwiek konkretnej umowy. Kontrola ta ma bowiem charakter oceny ex ante i obejmuje wzorzec, nie zaś konkretną umowę. Istotny jest zatem fakt, że pozwany wprowadził oceniany wzorzec do obrotu poprzez wystąpienie z ofertą zawarcia umowy z wykorzystaniem go.

Dla zastosowania omawianego przepisu przesłanki II (sprzeczność z dobrymi obyczajami) i III (rażące naruszenie interesów konsumenta), choćby ze względu na verba legis, muszą zachodzić równocześnie. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes.

Poprzez dobre obyczaje rozumiemy pewien powtarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społeczność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez ludzkie postawy uwarunkowane zarówno przyjmowanymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z tym praktykami życia gospodarczego. Wszystkie one podlegają zmianom w ślad za zmieniającymi się ideologiami politycznymi i społeczno – gospodarczymi oraz przewartościowaniami moralnymi. W szczególności zaś, dobre obyczaje to normy postępowania polecające nienadużywania w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej.

W niniejszej sprawie dobrym obyczajem jest, by przedsiębiorca nie wykorzystywał swej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej, będącej rezultatem stosowania przez niego jednostronnie ustalonego wzorca umowy. Pozwany przedstawiając konsumentom do akceptacji warunki umowy zawierające zapisy, kształtujące ich prawa i obowiązki w sposób mniej korzystny niż wynika to z powszechnie obowiązujących przepisów prawa niewątpliwie przeczy powyższemu. Oczekiwanym jest także, by pozwany przedsiębiorca nie przenosił na konsumenta ryzyka związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, które w kontekście niniejszej sprawy wiąże się z narzuceniem konsumentom obowiązku zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi w sytuacji, kiedy strony nie są już związane stosunkiem prawnym.

W zakresie oceny stopnia naruszenia interesów konsumentów Sąd tutejszy podziela opinię Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 2006-06-27, sygn. akt VI ACa 1505/05), że naruszenie interesów konsumenta, aby było rażące, musi być doniosłe czy też znaczące. Natomiast interesy konsumenta należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, ale też każdy inny, chociażby niewymierny. Zaliczyć tu można również dyskomfort konsumenta, spowodowany takimi okolicznościami jak strata czasu, naruszenie prywatności, niedogodności organizacyjne, wprowadzenie w błąd oraz inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek wprowadzenia do zawartej umowy ocenianego postanowienia. Przy określaniu stopnia naruszenia interesów konsumenta należy stosować nie tylko kryteria obiektywne (np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne związane bądź to z przedsiębiorcą (np. renomowana firma), bądź to z konsumentem (np. seniorzy, dzieci). Konieczne jest zbadanie, jaki jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności.

Częstokroć konieczne jest również ustalenie, jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanej klauzuli (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2007-03-19, sygn. akt III SK 21/06 oraz z dnia 2007-10-11, sygn. akt III SK 9/07). Jeżeli przepisy ogólne stawiają konsumenta w lepszej sytuacji niż postanowienia proponowanej umowy, to w zasadzie postanowienia te należy uznać za niedozwolone. Odstępstwo od tej zasady możliwe jest tylko, o ile zmiana jest uzasadniona specyfiką wzajemnych świadczeń lub jest kompensowana innymi postanowieniami wzorca.

Na wstępie zauważyć należy, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z umową nazwaną – umową pośrednictwa – art. 180 ust. 3 u.g.n., której istotą, zgodnie z art. 180 ust. 4 u.g.n. jest to, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 u.g.n., a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wynagrodzenia.

Przechodząc do oceny kwestionowanej klauzuli umownej Sąd stwierdził, że postanowienie zawarte w § 2 pkt 4 stosowanego przez pozwanego wzorca umowy spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego określonego w art. 385 [1] § 1 kc.

Sąd odnosząc się do przedmiotowej klauzuli, stwierdził, iż prowadzi ono do sytuacji, w której konsument, w okresie 6 miesięcy po wypowiedzeniu umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy, zostaje pozbawiony możliwości nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności należącej do niego nieruchomości pod rygorem zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, z którego usług uprzednio korzystał. Zdaniem Sądu takie ograniczenie narzucone jednostronnie konsumentowi jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty posiadającego stosowną wiedzę wykorzystywania niewiedzy konsumenta, który nie ma świadomości negatywnych skutków wynikających z tego zapisu.

W ocenie Sądu równie istotnym dla rozpoznania niniejszej sprawy jest także zwrócenie uwagi na możliwość zaistnienia okoliczności, które mogą potencjalnie stanowić poważne i uzasadnione przyczyny, dla których konsument z umowy z pośrednikiem rezygnuje. Mogą bowiem wystąpić sytuacje, kiedy to przykładowo pośrednik podczas okresu obowiązywania umowy pośrednictwa będzie całkowicie bezczynny. Kwestionowana klauzula nie bierze pod uwagę takiej ewentualności.

Nadto Sąd zwrócił uwagę, że sporne postanowienie zawiera sformułowanie „jakiemukolwiek kontrahentowi”, co niewątpliwie należy rozumieć jako każdemu, również takiemu, który nie został skojarzony z konsumentem w ramach podjętych przez pozwanego czynności pośrednictwa. W ocenie Sądu tego rodzaju uregulowanie we wzorcu umowy jest wysoce krzywdzące dla konsumentów, bowiem stanowi dla pozwanego podstawę do domagania się zapłaty wynagrodzenia w każdym przypadku dokonania przez konsumenta transakcji z dowolnym kontrahentem, w okresie, w którym umowa pośrednictwa stron już nie obowiązuje. Niewątpliwie niejasne, nieprecyzyjne postanowienia wzorca umowy działają na niekorzyść konsumenta.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu, skutki przewidziane w cytowanym postanowieniu jako rozszerzające uprawnienia pośrednika, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385[1] § 1 kc, Sąd uznał postanowienie wzorca umowy za niedozwolone, zaś na podstawie art. 479[42] § 1 kpc zakazał jego wykorzystywania w obrocie z udziałem konsumentów.

O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej zarządzono na podstawie art. 479[44] kpc.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 98 kpc, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Przyznane stronie koszty stanowią wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 360 zł - ustalone na podstawie § 14 ust. 3 pkt 2 w zw. z § 2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163. poz. 1349 ze zm.) oraz koszt opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego pełnomocnictwo w kwocie 17 zł.

Mając na uwadze wynik sprawy, orzeczenie o nakazaniu pobrania od strony pozwanej opłaty od pozwu uzasadnia przepis art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167 poz. 1398 ze zm.).

SSO Jacek Łabuda