Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 22 stycznia 2016 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu VI Wydziału Cywilnego

z dnia 4 marca 2015 r.

sygn. akt VI C 581/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. na rzecz strony powodowej (...) Sp. z o.o. w W. kwotę 16.398,60 zł ( szesnaście tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt osiem złotych sześćdziesiąt groszy ) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 4.099,65 zł od dnia 3 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty, od kwoty 4099,65 zł od dnia 13 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty, od kwoty 4099,65 zł od dnia 13 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty, od kwoty 4099,65 zł od dnia 3 września 2013 r. do dnia zapłaty, nie naruszając postanowienia tego punktu w pozostałym zakresie; zmienia go także w punkcie II w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 3237 zł zwrotu kosztów postępowania, zmienia go także w punkcie III w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu kwotę 193,07 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych;

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 2020 zł zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Małgorzata Dasiewicz – Kowalczyk SSO Czesław Chorzępa SSO Anna Kuczyńska

Sygn. akt II Ca 1126/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 4 marca 2015r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków we Wrocławiu oddalił powództwo (...) Sp. z o.o. w W. o zapłatę od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. (pkt I), zasadził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 2417zł tytułem kosztów procesu (pkt II), oraz zasądził od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu kwotę 193,07zł tytułem kosztów sadowych (pkt III).

Rozstrzygniecie swoje Sąd i instancji wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

W § 7 umowy z dnia 27 lutego 2013r. o ustanowieniu odrębnej własności lokali zawartej w formie aktu notarialnego P. D. i T. N. – działający w imieniu i na rzecz spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. oraz M. G. powierzyli (...) Sp. z o.o. w W. zarząd nieruchomością wspólną przy ul. (...) w B.. W dniu 27 lutego 2013r. strona pozwana podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2013 oraz zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek. W § 1 uchwały ustalono zaliczkę na poczet wynagrodzenia zarządcy i księgowości w wysokości 0,50 zł/m ^{( 2)}. W dniu 27 lutego 2013r. strona pozwana podjęła uchwałę nr(...), w której postanowiono zlecić zarząd nieruchomością wspólną stronie powodowej. W dniu 27 lutego 2013r. strona pozwana zawarła ze stroną powodową umowę o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną. W § 5 umowy określono wynagrodzenie zarządcy za opisane w § 3 czynności zwykłego zarządu jako stawka 1,51 zł netto naliczone od powierzchni użytkowej, na które składa się: wynagrodzenie zarządcy i księgowość – stawka w wysokości 0,50 zł za m ^{( 2)}, bieżąca konserwacja i naprawy – stawka w wysokości 0,25 zł za m ^{( 2)} oraz utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni i odśnieżanie – stawka w wysokości 0,76 zł za m ^{( 2)}. wynagrodzenie miało być płatne do 25 każdego miesiąca z 10-dniowym terminem płatności. W dniu 27 lutego 2013r. strona powodowa zawarła ze S. K. umowę o zarządzanie/administrowanie nieruchomością, której przedmiotem było wykonywanie przez S. K. czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością zgodnie z zakresem obowiązków ustalonych umową o powierzenie zarządu przedmiotową nieruchomością, zawartą pomiędzy stroną powodową a stroną pozwaną na podstawie uchwały z dnia 27.02.2013r.

Dnia 27 maja 2013r. strona powodowa wypowiedziała stronie pozwanej umowę o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną, z zachowaniem 3-miesiecznego okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie wręczono przed otwarciem zebrania wspólnoty w dniu 27 maja 2013r. Na zebraniu informowano o dokonaniu wypowiedzenia. Na zebraniu członkowie wspólnoty podjęli uchwałę w sprawie odwołania zarządcy - tj. strony powodowej. W dniu 11 czerwca 2013r. strona powodowa przekazała dokumentację Wspólnoty M. T. i A. P.. W dniu 02 lipca 2013r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, imieniem której działała (...) Inc. Sp. z o.o., złożył oświadczenie o uchyleniu się wspólnoty od skutków prawnych umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną z dnia 27 lutego 2013r. wskazując na wadliwość powierzenia zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności zawartej w akcie notarialnym z dnia 27 lutego 2013r. oraz na brak pełnomocnictwa pełnomocnika wspólnoty oraz zażądała zwrotu wynagrodzenia z tytułu bieżącej konserwacji i napraw, utrzymania czystości, pielęgnacji zieleni i odśnieżania za okres od 27 lutego 2013r. do 31 maja 2013r., a także zwrotu wynagrodzenia zarządcy za okres od 27 lutego 2013r. do 18 lipca 2013r. Strona powodowa nie uznała skuteczności oświadczenia o uchyleniu się i odmówiła zwrotu wspólnocie ww. wynagrodzenia. Strona powodowa wystawiła na rzecz strony pozwanej faktury z tytułu wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością: faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł, faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł, faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł, faktury VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł, za które strona pozwana nie zapłaciła, pomimo, iż była do tego wzywana.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione.

Sąd wskazał, iż strona powodowa wniosła o zasądzenie od strony pozwanej kwoty 16.398,60 zł z odsetkami ustawowymi tytułem wynagrodzenia za zarządzenie nieruchomością strony pozwanej za okres marzec - maj 2013r. naliczonego w wysokości 1,51 zł za m ^{( 2)} powierzchni oraz za okres wypowiedzenia umowy. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, Sąd uznał, że strona pozwana była uprawniona odmówić stronie powodowej zapłaty ww. wynagrodzenia. Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności zeznania świadków oraz dokumentację załączoną do pozwu i odpowiedzi na pozew, Sąd uznał, że powierzenie zarządu stronie pozwanej aktem notarialnym z dnia 27 lutego 2013r. o ustanowieniu odrębnej własności lokali było trafne i zasadne. Jednocześnie jednak Sąd ustalił, że w niniejszej sprawie o wynagrodzeniu zarządcy mówi umowa o powierzeniu zarządu, tymczasem z ustawy wynika, iż do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (a taką czynnością jest wynagrodzenie zarządcy) potrzebna jest uchwała wspólnoty, a takowa stoi w sprzeczności z wysokością żądanego przez zarządcę wynagrodzenia. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wedle ust. 2, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zgodnie z ust. 2a, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jak stanowi ust. 3, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Zgodnie z treścią art. 22 ww. ustawy, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustęp 3 pkt 1, 2, 3, 4, tego artykułu stanowi, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Analizując treść uchwały nr (...). z dnia 27 lutego 2013r. oraz treść umowy o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 27 lutego 2013r. Sąd doszedł do przekonania, iż przedmiotowa umowa nie może rodzić skutków prawnych, gdyż pozostaje w sprzeczności z treścią ww. uchwały. Zgodnie bowiem z podjętą uchwałą nr (...) strona powodowa uprawniona była do wynagrodzenia określonego w uchwale tj. 0,50 zł/m ^{( 2)}. Jak wynikało bowiem z zeznań świadków, pozostałe koszty utrzymania wspólnoty tj. za utrzymanie czystości, odśnieżanie, serwisy i naprawy ponoszone były bezpośrednio do rąk usługodawców ww. czynności w ramach realizowanych umówi i zleceń. Strona powodowa mogła natomiast żądać wynagrodzenia tylko za okres trzech miesięcy w czasie, w którym faktycznie wykonywała czynności zarządzania – czyli do odwołania, które nastąpiło uchwałą z dnia 27 maja 2013r. Po tym okresie nie wykonywała bowiem już żadnych czynności zarządu. Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie II Sąd oparł o treść art. 98 kpc. Mając na uwadze, iż strona pozwana wygrała proces na podstawie art. 98k.p.c. w związku z art. art.113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał stronie powodowej, aby uiściła koszty jakie pozostały do zapłaty w związku ze stawiennictwem do sądu świadka B. B., które to koszty uprzednio zostały wypłacone tymczasowo ze Skarbu Państwa.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona powodowa zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez zasądzenie na rzecz strony powodowej kwoty żądanej pozwem tj. kwoty 16.399zł wraz z odsetkami od kwot: 4099,65zł /FVAT nr (...)/ od dnia 3 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty, 4099,65zł /FVAT nr (...)/ od dnia 12 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty, 4099,65zł /FVAT nr (...)/ od dnia 12 sierpnia 2013r. do dnia zapłaty, 4099,65zł /FVAT nr (...)/ od dnia 2 września 2013r. do dnia zapłaty. Wniosła nadto o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu związanych z postępowaniem przed sądem I i II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez pełnomocnika za obie instancje według norm prawem przepisanych.

Strona powodowa w apelacji zarzuciła:

1. mającą wpływ na treść zaskarżonego wyroku sprzeczność istotnych ustaleń sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przez przyjęcie, iż :

a)  strona powodowa nie świadczyła usług zarządzania nieruchomością w czasie 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, co stanowiło naruszenie art. 746 § 1 i 2 kc oraz jest sprzeczne z zeznaniami świadka S. K. oraz dokumentacją przedłożoną do niniejszej sprawy, w sytuacji, gdy strona pozwana uniemożliwiła prawidłowe wykonywanie umowy w okresie wypowiedzenia, a pomimo tego strona powodowa zapewniła nadzór oraz świadczenie usług na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w okresie trwania umowy.,

b)  błędne przyjęcie, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z dnia 27 lutego 2013r. jest sprzeczna z zapisami umowy o powierzenie zarządu z dnia 27 lutego 2013r. w sytuacji, gdy umowa o powierzenie zarządu została podpisana przez wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej czyli (...) sp. z o.o. , A. G. -prokurenta oraz M. G. - właściciela pierwszego wyodrębnionego lokalu.

2. naruszenie prawa materialnego to jest:

a) art. 6 w związku z art. 22 w zw. z art. 27 ustawy o własności lokali poprzez jego błędne zastosowanie prowadzące do konstatacji Sądu, iż umowa o powierzenie zarządu została zawarta przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej i jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu winna być podjęta w formie uchwały w sytuacji, gdy z zebranego materiału dowodowego w sprawie wynika, iż umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną została podjęta i podpisana przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, przez co w oparciu o art. 27 ustawy o własności lokali została zawarta w sposób prawidłowy i wywołała przewidziane w niej skutki prawne,

b) art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nie zastosowanie w sytuacji, gdy w okresie zawarcia umowy dopuszczalne było działanie zarządcy na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej -właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej, w sytuacji zawarcia umowy na piśmie.

3. naruszenie przepisów postępowania, mogących mieć istotny wpływ na treść wydanego wyroku, a to:

a) naruszenie art. 328 § 2 kpc poprzez brak w uzasadnieniu wyroku wskazania przyczyn dla których Sąd odmówił wiarygodności następujących dowodom: zeznaniom przedstawiciela strony powodowej, S. K. w zakresie okoliczności wykonywania i zakresu zadań wykonanych przez zarządcę w okresie 3 miesięcznego biegu wypowiedzenia umowy, ponadto lakoniczność oraz skrótowość uzasadnienia nie pozwala na wskazanie przyczyn dla których Sąd I Instancji oddalił żądanie pozwu w zakresie należności wynikających z zawartej przez strony umowy.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od strony powodowej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd II instancji rozważając na nowo cały zebrany w sprawie materiał dowodowy dokonał jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny - w tym oceny zgromadzonych dowodów – w następstwie, czego uznał, iż Sąd I instancji dokonał błędnej oceny w przedmiocie żądania, z którym wystąpiła strona powodowa. Sąd ten, o ile poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy przyjął za własne, to jednak wyciągnął na ich podstawie nieprawidłowe wnioski prawne, co w konsekwencji doprowadziło do wydania wyroku wymagającego zmiany i odmiennego rozstrzygnięcia, co do istoty sprawy.

W niniejszej sprawie strona powodowa dochodziła zapłaty tytułem wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością, za które strona pozwana nie zapłaciła. Żądanie to w ocenie Sądu Okręgowego zasługiwało na uwzględnienie, wbrew stanowisku Sądu Rejonowego, który dokonał zarówno niewłaściwej interpretacji przepisów jak i również umowy zawartej przez strony.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.) przewidują zarząd nieruchomością wspólną sprawowany na podstawie umowy i zarząd sprawowany na podstawie ustawy.

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 18 . u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokal i albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. (ust.1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (ust 3). Duże wspólnoty, zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l., funkcjonują w nieruchomościach, w których liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż 7. Tam właściciele lokali, o ile nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia zarządu w umowie zawartej przez nich w formie aktu notarialnego, są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, składającego się z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona i stosować się do innych przepisów, dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, zawartych w art. 20-33 u.w.l.

W niniejszej sprawie w drodze aktu notarialnego z 27 lutego 2013r. spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. imieniem której działali P. D. i T. N. zawarli umowę z M. G., mocą której ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w B. oraz odrębną własność lokalu użytkowego – garażu nr (...) i dokonano sprzedaży tych lokali wraz z prawami związanymi z własnością M. G. (§3). Jednocześnie strony oświadczyły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Strony powierzyły zarząd nieruchomością wspólną spółce pod firmą (...) sp. z o.o.

W świetle powyższego skoro wszyscy właściciele w formie aktu notarialnego określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, a zatem zgodnie z art. 18 ust 1 u.w.l. nie sposób odmówić ważności tej umowie. Dla umowy zaś o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną, forma aktu notarialnego wymagana już nie była, tym samym strony mogły zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej, co też uczyniły. Należy wyraźnie rozróżnić umowę dla której wymagana jest forma aktu notarialnego, w której następuje powierzenie zarządu, jako wybór sposobu sprawowania zarządu w nieruchomości wspólnej i określenie tychże zasad zarządu (art. 18 ust 1 u.w.l.), a umową, jaka jest zawierana pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a osobą fizyczną lub osobą prawną, której taki zarząd powierzono.

Mając na uwadze sens regulacji art. 18 ust 1 u.w.l. przyjąć należy, że forma notarialna, o jakiej jest mowa w przywołanym przepisie zastrzeżona pod rygorem nieważności, jest wymagana wyłącznie dla umów pomiędzy właścicielami, gdzie ma nastąpić określenie zasad zarządu nieruchomością wspólną. Przez te zasady zarządu nieruchomością wspólną, należy rozumieć przyjęcie jakiegoś reżimu tego zarządu, a zatem czy ten zarząd będzie sprawowany przez zarząd w rozumieniu art. 20 u.w.l. i ewentualnie administratora, któremu zleci się wykonywanie czynności zwykłego zarządu, czy też będzie to zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Brak jest podstaw do przyjęcia wymogu formy aktu notarialnego dla umowy, z mocy której wspólnota powierza zarząd konkretnej osobie fizycznej i prawnej, wykonując już przyjęty wcześniej system sposobu zarządu, czyli po wyborze tego sposobu albo jako zarząd powierzony albo jako też zarząd w rozumieniu art. 20 u.w.l. (Adam Doliwa. Komentarz. Prawo mieszkaniowego. Wydanie 5 Warszawa 2015r.). Wymóg umowy w formie aktu notarialnego jest adresowany do umowy między właścicielami, natomiast umowa, w drodze której wspólnota powierza wykonywanie zarządu osobie fizycznej lub prawnej, może być zawarta w formie pisemnej i w takiej umowie jest miejsce na to, żeby określić szczegółowo sposób wykonywania obowiązków i wynagrodzenie. Sąd Okręgowy nie miał przy tym zastrzeżeń do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przy zawieraniu umowy o powierzeniu zarządu, jakie to wyrażała strona pozwana w toku postępowania. Podkreślić przy tym należało ,iż zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami .zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Jak więc wynika z powyższego jedną ze stron umowy (obok zarządcy) może być wspólnota mieszkaniowa. Wspólnotą mieszkaniową w myśl zaś przepisów art. 6 u.w.l. jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

W dacie zawarcia umowy o powierzeniu zarządu Wspólnota Mieszkaniowa składała się w istocie z dwóch podmiotów, tj. ze spółki będącej deweloperem oraz osoby M. G., który był pierwszą osobą jaka nabyła pierwszy wyodrębniony lokal. Zarówno przedstawiciele developera jak i M. G. podpisali umowę o powierzeniu zarządu, co za tym idzie umowa z dnia 27 lutego 2013 r. o powierzeniu zarządu została zawarta z zachowaniem właściwej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej, skoro została podpisana przez ogół właścicieli. Zauważyć tu należało, iż ustanowiony w art. 20 u.w.l. obowiązek ustanowienia zarządu nie ma charakteru bezwzględnego. Z obowiązku wyboru zarządu wspólnota mieszkaniowa może się zwolnić poprzez ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną umową zawartą w formie aktu notarialnego albo powierzenie taką umową zarządu nieruchomością wspólną jakiejś osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. (stanowiące według tego przepisu swoistą formę określenia sposobu zarządu). Wobec więc powierzenia w akcie notarialnym z dnia 27 lutego 2013 r. zarządu stronie powodowej w trybie art. 18 ust 1 u.w.l., pozwana Wspólnota nie miała obowiązku wyboru zarządu w trybie art. 20 tejże ustawy. Skoro tak, to w sytuacji, gdy jedną ze stron umowy o powierzenie zarządu był już sam ustanowiony w akcie notarialnym zarządca, za wspólnotę mieszkaniową z uwagi na przekraczający zakres zwykłego zarządu charakter czynności w postaci zawarcia umowy o powierzenie zarządu, prawidłowo działali właściciele wszystkich lokali, tym bardziej, iż zawarcie umowy poprzedzone zostało podjęciem przez nich uchwały w przedmiocie zlecenia zarządu stronie powodowej (uchwała z 27 lutego 2013r. nr (...)).

Wobec powyższego skoro deweloper i (...) w tamtym czasie konstytuowali całą wspólnotę mieszkaniową, to określenie w umowie o powierzeniu zarządu wynagrodzenia było prawidłowe i prawnie skuteczne. Umowa była dla obu stron wiążąca, a więc i Wspólnota Mieszkaniowa winna była respektować jej postanowienia. Nie zasługiwało przy tym na podzielenie stanowisko Sądu Rejonowego o niezgodności wskazanej umowy z uchwałą z 27 lutego 2013r. nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego na rok 2013r. oraz zatwierdzenia wysokości zaliczek miesięcznych.

W umowie o powierzeniu zarządu stronie powodowej, upoważniono zarządcę do dokonywania czynności zwykłego zarządu, które obejmowały w szczególności: obsługę administracyjno prawną nieruchomości, obsługę finansowo księgową wspólnoty, obsługę eksploatacyjną nieruchomości oraz techniczną obsługę nieruchomości (§2,3 i 4 umowy). W § 5 umowy określono wynagrodzenie zarządcy za opisane w § 3 czynności zwykłego zarządu jako stawka 1,51 zł netto naliczone od powierzchni użytkowej, na którą składa się: wynagrodzenie zarządcy i księgowość – stawka w wysokości 0,50 zł za m ², bieżąca konserwacja i naprawy – stawka w wysokości 0,25 zł za m ² oraz utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni i odśnieżanie – stawka w wysokości 0,76 zł za m ². Wynagrodzenie miało być płatne na podstawie faktury wystawionej przez zarządcę do 25 każdego miesiąca z 10-dniowym terminem płatności. W uchwale nr (...). ustalono na rok 2013r. następujące kwoty zaliczek na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości: konserwacja i naprawy bieżące 0,25 zł za m ², utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni i odśnieżanie 0,76 zł za m ², przeglądy techniczne urządzeń i serwis 0,40 zł za m ², koszty administracyjne 0,05 zł za m ², ubezpieczanie części wspólnej 0,15 zł za m ², opłaty za media dla części wspólnej 0,15 zł za m ², fundusz remontowy 0,40 zł za m ² oraz wynagrodzenie zarządcy i księgowości 0,50 zł za m ².

W świetle treści tak umowy jak i uchwały, nie ma żadnej niezgodności w zakresie określonego wynagrodzenia zarządcy. Zarządcy w umowie powierzono wykonywanie określanych wyraźnie czynności, podzielonych na grupy, dostosowując do tegoż podziału stawkę wynagrodzenia (wynagrodzenie zarządcy i księgowość –0,50 zł za m ², bieżąca konserwacja i naprawy –0,25 zł za m ² oraz utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni i odśnieżanie –0,76 zł za m ²), które zgodne były ze stawkami określonymi w uchwale (...) (konserwacja i naprawy bieżące 0,25 zł za m ², utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni i odśnieżanie 0,76 zł za m ²). Nie można więc w żadnym razie zgodzić się z Sądem Rejonowym, iż należne łącznie zarządcy wynagrodzenie 1.51 zł netto za m ² się nie należy ani, że tym bardziej jest ono niezgodne z uchwałą. Stawki w umowie znajdują odbicie w zaliczkach określonych w uchwale. Skoro zatem strona powodowa zgodnie z umową miała wykonywać wyszczególnione w niej czynności, obwarowane odrębnymi stawkami wynagrodzenia, zgodnymi przy tym z zaliczkami określonymi w uchwale, to niewątpliwie tak ostatecznie ustalona wysokość całościowego wynagrodzenia była zgodna z wolą obu stron, co za tym idzie tak też postanowienia umowy należy interpretować. W świetle powyższego skoro strona pozwana bezspornie wynagrodzenia zarządcy za okres objęty pozwem nie uiściła, a było ono należne, zasadnym było zasądzenie jego wysokości, jak słusznie podniosła strona apelująca, także przy tym za okres wypowiedzenia, co również niesłusznie zanegował Sąd Rejonowy.

Umowa zlecająca zarząd nieruchomością powinna zawierać precyzyjne postanowienia dotyczące praw i obowiązków stron, warunków zmiany i rozwiązania umowy, rozstrzygania sporów. Jeśli w umowie brakuje odpowiednich postanowień, do wykonywania umowy – zlecenia stsować się będzie przepisy art. 734-751 kc. Przyjmuje się bowiem w literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego, iż art. 185 ust. 2 ustaw o gospodarce nieruchomościami, nazywając umowę dotyczącą zdefiniowanych w tej ustawie czynności zarządzania nieruchomością umową o zarządzanie nieruchomością, nie wprowadził jednocześnie wyraźnych regulacji, które sprawiałyby, że umowa o zarządzanie nieruchomością przestaje mieć charakter umowy zlecenia w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego ( Ewa Bończak - Kucharczyk „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz” SIP LEX, 2013, teza do art. 185, oraz wyrok SN z dnia 9 października 2013 r. w sprawie V CSK 472/12). Zatem, nadal jest to umowa cywilnoprawna, do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia, gdyż do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu zarządzania nieruchomościami), które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (por. art. 750 k.c.). W wyroku z dnia 28 września 2004 r. (IV CK 640/03) Sąd Najwyższy stwierdził, iż uwzględniając, że zlecenie opiera się na wzajemnym zaufaniu stron, art. 746 k.c. pozwala, podobnie, wypowiedzieć umowę zlecenia każdej ze stron w każdym czasie, nawet bez ważnych powodów.

Przyjmując za podstawową zasadę w gospodarce rynkowej, iż stosunki umowne podmiotów gospodarczych powinny podlegać ograniczeniom jedynie w sytuacjach wyjątkowych, na co wskazuje przepis art. 353 ¹ k.c., zakres norm bezwzględnie obowiązujących należy interpretować ściśle. Z przepisu art. 746 kc wynika zakaz zrzeczenia się z góry uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów. Uregulowanie to znajduje uzasadnienie w szczególnym rodzaju umowy, jakim jest umowa zlecenia (o świadczenie usług), która opiera się na swoistym zaufaniu stron, do którego odwołuje się również pozwany. Zakaz ten jednak należy odczytywać tylko w takim zakresie, w jakim został ustanowiony. Należy zatem dopuścić umowne określenie trybu takiego wypowiedzenia, zachowując jednak istotę i cel przepisu. Można zatem przyjąć za dopuszczalne postanowienie umowne, które przewidywałoby termin wypowiedzenia.

Strony w umowie zawarły postanowienie, iż umowa może być rozwiązana za porozumieniem stron lub za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (§9 pkt 3 umowy). W świetle powyższego wobec wypowiedzenia przez stronę powodową umowy, niewątpliwie wiążącym był termin trzymiesięczny wypowiedzenia, za który to oczywiście czas będący de facto przecież jeszcze czasem trwania umowy, należy się wynagrodzenie. Zakończenie umowy w sytuacji wypowiedzenia następuje po upływie jego okresu a nie wcześniej. Odmienne stanowisko Sądu Rejonowego nie znajduje żadnych podstaw. Okoliczność zaś czy strona powodowa w okresie wypowiedzenia sprawowała faktycznie zarząd, pozostawała bez wpływu na możliwość domagania się wynagrodzenia w stanie faktycznym sprawy. Umowa została wypowiedziana przez stronę powodową, następnie zaś strona pozwana podjęła uchwałę o odwołaniu zarządcy i zobowiązała do zwrotu wszelkiej posiadanej dokumentacji dotyczącej wspólnoty. Odwołanie jednak zarządcy przez wspólnotę i zobligowanie go do zwrotu dokumentów nie przekreślało w żadnym razie zapisów umownych, w tym również i co do okresu wypowiedzenia, a zatem było on wiążący. Co za tym idzie i wynagrodzenie za czas jego trwania prawnie się należało stronie powodowej. To zaś czy w okresie wypowiedzenia strona powodowa realizowała obowiązki nałożone umową te z zakresu utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym i sanitarnym, które były realizowane na podstawie odrębnych umów, ( a które w istocie nie powinny być finansowane osobno przez Wspólnotę Mieszkaniową albowiem mieściły się w zakresie obowiązków i wynagrodzenia zarządcy), pozostawało kwestią odrębną i co najważniejsze wymagającą określonej aktywności strony pozwanej w postaci zgłoszenia zarzutu potrącenia, którego jednak zabrakło. Strona pozwana w takiej sytuacji winna wskazać nie tylko ogólnikowo, że zarządca nie wywiązywał się z umowy, ale po pierwsze w jakim zakresie, co do jakich czynności, po drugie czy ktoś inny czynności te rzeczywiście w tym okresie wykonywał, a po trzecie i najważniejsze czy Wspólnota poniosła z tego tytułu koszty, a jeśli tak to w jakiej dokładnie wysokości. Tego jednak również zabrakło. Strona pozwana w ogóle nie podnosiła w tym zakresie konkretnych okoliczności co wynikało ze stanowiska strony pozwanej , iż za okres wypowiedzenia w ogóle stronie powodowej wynagrodzenie się nie należy, ani tym bardziej nie wskazywała jakichkolwiek dowodów mających je potwierdzić. (art. 6 kc i 232 kpc). Nie wskazano choćby jednego z obowiązków nałożonych na stronę powodową którego nie zrealizowała a w związku z tym wspólnota zmuszona była ponieść konkretne koszy. Wobec tego przy jednoczesnym braku zarzutu potrącenia brak było podstaw do oceny zasadności twierdzeń strony pozwanej co do braku realizacji umowy przez zarządcę, co za tym idzie do podważenia należnego stronie powodowej zgodnie z umową wynagrodzenia.

W tym stanie rzeczy mając na uwadze treść zawartej przez strony umowy, wysokość określonego nią wynagrodzenia dla strony powodowej (1,51 zł netto za 1m ²), a także czas trwania umowy tj. do końca sierpnia 2013r. wobec złożonego 27 maja 2013r. wypowiedzenia – uznać należało, iż strona pozwana winna była zapłacić stronie powodowej wynagrodzenia zgodnie z umową na podstawie wystawionych faktur (§5 pkt 2 umowy), za cały okres trwania umowy, co za tym idzie i okres wypowiedzenia. Bezspornym było, iż pozwana wspólnota należności w fakturach obejmujących okres wypowiedzenia nie uiściła (faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł , faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł, faktura VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł i faktury VAT nr (...) na kwotę 4.099,65 zł), tym samym zasadnym było żądanie ich zapłaty wywiedzione w pozwie, zamykające się kwotą 16.398,60 zł. W tym też zakresie Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok, zasądzając jednocześnie na podstawie art. 481 kc odsetki ustawowe za opóźnienie od poszczególnych kwot. Sąd uwzględnił tu żądanie zawarte w apelacji co do zasądzenia odsetek od kwoty dochodzonych i terminy płatności wskazane w poszczególnych fakturach, po upływie których następował dopiero stan opóźnienia, a zatem dopiero od dnia następnego naliczone mogły być odsetki. Zważywszy, że strona pozwana domagała się błędnie odsetek od dnia wskazanego jako termin płatności, a nie następnego w tym tylko niewielkim zakresie zarówno pozew jak i apelacja podlegały oddaleniu.

Zmiana rozstrzygnięcia, co do istoty sprawy skutkowała zmianą orzeczenia w przedmiocie kosztów postępowania w pkt II i III wyroku. Strona powodowa wygrała sprawę w zasadzie w całości, tym samym strona pozwana winna zwrócić jej poniesione koszty postępowania zgodnie z regułą z art. 98 kpc a zamykające się kwotą 3.237 zł, na którą złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 820 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2400 zł zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu z dnia 28 września 2002 r. oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Jednocześnie mając na uwadze, iż strona pozwana przegrała proces, winna ponieść koszty związane ze stawiennictwem do sądu świadka, a wydatkowane tymczasowo ze środków Skarbu Państwa (art. 98 kpc w zw. z art.113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005r.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 386§1 kpc orzekł jak w punkcie I sentencji. Z uwagi na częściowe oddalenie apelacji na podstawie art. 385 kpc orzeczono jak w pkt II.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego (pkt III sentencji) znajduje oparcie w przepisie art. 98 kpc. Wobec oddalenia apelacji w minimalnym zakresie, uznać należało stronę powodową za wygrywającą w całości, tym samym należał jej się zwrot poniesionych kosztów postępowania, na które złożyła się opłata od apelacji w wysokości 820 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1200 zł zgodnie z § 6 pkt 5 i §13 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu z dnia 28 września 2002 r.

SSO Małgorzata Dasiewicz- Kowalczyk SSO Czesław Chorzępa SSO Anna Kuczyńska