Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 marca 2016 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Tomasz Kalsztein

Protokolant: Kamil Kowalik

po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2016 roku w Łodzi

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko P. S.

o ustalenie:

1.  ustala, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 15 grudnia 2004 roku pomiędzy A. M. a P. S., złożone przez pozwanego P. S. pismem z dnia 12 marca 2013 roku doręczonym powodowi A. M. w dniu 15 marca 2013 roku jest bezskuteczne;

2.  ustala, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 15 grudnia 2004 roku pomiędzy A. M. a P. S., złożone przez pozwanego P. S. pismem z dnia 12 lutego 2014 roku doręczonym powodowi A. M. w dniu 20 lutego 2014 roku jest bezskuteczne;

3.  zasądza od pozwanego P. S. na rzecz powoda A. M. kwotę 565,60 zł (pięćset sześćdziesiąt sześć złotych sześćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu w całości.

Sygn. akt I C 256/14

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 14 marca 2014 r. powód A. M. wystąpił
o ustalenie, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej w dniu 15 grudnia 2004 r., złożone przez pozwanego P. S. w piśmie z dnia 12 marca 2013 r., doręczonym powodowi w dniu 15 marca 2013 r. było bezskuteczne i nie wywołało żadnego skutku prawnego. Nadto pełnomocnik powoda wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik powoda wskazał, że powód i pełnomocnik pozwanego, S. B., zawarli w dniu 15 grudnia 2004 r. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w Ł. przy ulicy (...). Powód przejął lokal w dniu 16 grudnia 2004 r., a w protokole zdawczo – odbiorczym szczegółowo opisano stan techniczny urządzeń i wyposażenie pomieszczeń. W związku z tym, że w trakcie okresowej kontroli przewodów kominowych ujawniono fakt braku wkładu kominowego dla potrzeb kotła centralnego ogrzewania zamontowanego w lokalu powoda, pozwany wezwał powoda do usunięcia nieprawidłowości pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a następnie wypowiedział umowę najmu pismem z dnia 8 marca 2013 r. Powód stoi na stanowisku iż jako najemca lokalu nie ma obowiązku zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń zwiazanych z budynkiem, umożliwiających mu korzystanie z ciepła, a obowiązek taki ciąży na wynajmującym. Podkreślił, iż niezasadny jest zarzut pozwanego o samowolnym wykonaniu przez powoda podłączenia kotła centralnego ogrzewania gazowego do przewodu kominowego, albowiem w dniu przejęcia lokalu takie przyłącze gazowe w lokalu już było.

(pozew k. 2-4v.)

W odpowiedzi na pozew pozwany nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany stwierdził, iż w niniejszej sprawie powód nie ma interesu prawnego w zgłoszeniu żądania ustalenia istnienia stosunku najmu, albowiem nie zachodzi stan niepewności co od istnienia stosunku prawnego oraz nie zachodzi żadna niejasność ani wątpliwość we wskazanym zakresie. Odnosząc się do materialnoprawnych żądań powoda pozwany podtrzymał swe stanowisko zawarte w piśmie z dnia 12 marca 2013 r. i stwierdził, że podstawą wypowiedzenia umowy był fakt wykorzystywania przez powoda pieca gazowego do ogrzewana najmowanego lokalu mimo tego, iż w kamienicy przy ulicy (...) nie ma technicznych możliwości instalowania pieców gazowych do istniejących przewodów kominowych i korzystał z tego ogrzewania mimo wyraźnego zakazu właściciela nieruchomości. Działanie takie stanowi zagrożenie dla innych lokatorów i jest sprzeczne z postanowieniami zawartej umowy najmu.

(odpowiedź na pozew k. 44-45)

W dniu 17 marca 2015r. powód A. M. wystąpił przeciwko P. S. z pozwem o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, zawartej przez strony niniejszego postępowania w dniu 15 grudnia 2004r., złożone przez pozwanego w piśmie z dnia 12 lutego 2014r. , doręczonym powodowi w dniu 20 lutego 2015r., było bezskuteczne i nie wywołało żadnego skutku prawnego. Pełnomocnik powoda wniósł również o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów niniejszego postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Na podstawie art. 219 k.p.c. pełnomocnik powoda wniósł o połączenie tejże sprawy ze sprawą toczącą się przed tutejszym sądem pod sygnaturą akt I C 256/14. Nowo wytoczone powództwo zostało zarejestrowane pod sygnaturą akt I C 262/15.

(pozew k. 2-9, pełnomocnictwo k.10 – w aktach sprawy I C 262/15)

Postanowieniem z dnia 26 marca 2015r. w sprawie I C 262/15, Sąd połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawę o sygn. akt I C 262/15 ze sprawą o sygn. akt I C 256/14 i postanowił dalej prowadzić postępowanie pod sygn. akt I C 256/14.

(postanowienie k. 49 – w aktach sprawy I C 262/15)

W odpowiedzi na pozew z dnia 08 kwietnia 2015r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa w sprawie o sygn. akt I C 262/15 i zasądzenie od powoda na rzec pozwanego zwrotu kosztów procesu. Argumentacja podana w odpowiedzi na pozew w sprawie o sygn. akt I C 262/15 jest analogiczna jak w sprawie I C 256/14.

(odpowiedź na pozew k. 146-147v.)

Na rozprawie w dniu 29 czerwca 2005 r. pozwany oświadczył, że drugie wypowiedzenie umowy najmu spowodowane zostało ostrożnością procesową, ponieważ co do pierwszego wypowiedzenia kwestionowane było jego doręczenie.

(protokół rozprawy k. 162-163)

W piśmie złożonym na rozprawie w dniu 16 marca 2016 r. pełnomocnik powódki podtrzymał powództwo w całości, wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu w wysokości 925,60 zł , w tym wynagrodzenie pełnomocnika w podwójnej wysokości w obu sprawach -720 zł, koszty opłat skarbowych – 34 zł, koszty korespondencji – 41,60 zł.

(pismo pełnomocnika powoda z zestawieniem kosztów k. 207-207 v.)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 18 listopada 1996 r. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej W. – Zbiorcza w Ł. poinformował T. F., zamieszkałego w lokalu mieszkalnym nr (...) w Ł. przy ulicy (...), że wyraża zgodę na zainstalowanie lokalnego centralnego ogrzewania zasilanego gazem w lokalu nr (...) w budynku przy ulicy niskiej 9 pod następującymi warunkami: otrzymania warunków Zakładu (...), wykonania projektu na rozbudowę instalacji gazowej i uzyskania pozwolenia na budowę z Oddziału Infrastruktury (...)., wykonania instalacji przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia, wykonania instalacji we własnym zakresie i na własny kosz, bez prawnego regresu do ZGM-u, montażu wkładu kominowego w przewodzie spalinowym pieca.

(pismo z 18.11.1996 r., k. 8)

W dniu 17 grudnia 1996 r. wykonany została próba szczelności instalacji gazowej w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) w Ł., której wynik był dodatni. Próbę szczególności wykonano w obecności przedstawiciela ZG- Ł., przedstawiciela wykonawcy oraz przedstawiciela inwestora. Wykonawca oświadczył, że instalacja gazowa, jak i obiekt
w którym została wykonana spełniają wszystkie warunki.

(protokół z próby szczelności, k. 10)

W dniu 15 grudnia 2004 r. pomiędzy P. S., właścicielem/zarządcą nieruchomości położonej przy ulicy (...) jako wynajmującym, a A. M. jako najemcą, została zawarta umowa na podstawie której wynajmujący wynajął i oddał w używanie najemcy z dniem 15 grudnia 2004r. lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w Ł. przy ulicy (...), a najemca zobowiązał się płacić miesięcznie z góry czynsz w kwocie 265,19 zł na rachunek bankowy wynajmującego. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. W §3 pkt. 2.1. umowy ustalono, że nie później niż na miesiąca na przód na koniec miesiąca kalendarzowego wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu, jeśli ten, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając się powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W §5 umowy strony ustaliły, że najemca jest obowiązany do dokonywania na własny koszt konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszony.

(umowa najmu k. 21-22)

W dniu 16 grudnia 2004r. doszło do przekazania powodowi lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł.. W protokole zdawczo – odbiorczym szczegółowo opisano stan techniczny urządzeń i wyposażenia pomieszczeń podając m.in. że w przedmiotowym lokalu znajduje się piec dwufunkcyjny (...). W imieniu pozwanego działał S. B., jako pełnomocnik właściciela nieruchomości.

(protokół zdawczo – odbiorczy, k. 13)

W tamtym czasie powód mieszkał w blokach. Ze względu na trudną sytuację finansową i wysoki czynsz, został zmuszony do zamiany dotychczasowego mieszkanie na inne. Zwrócił się o pomoc do biura (...), które pokazało powodowi trzy mieszkania. Po obejrzeniu lokalu mieszkalnego nr (...) w Ł. przy ulicy (...), powód podjął decyzję o zamianie. Nikt mu wówczas nie mówił, że w przewodach kominowych nie ma wkładu kominowego i że nie można korzystać z ogrzewania na gaz. Powód zgłaszając się do biura nieruchomości od początku jako kryterium doboru lokalu mieszkalnego wskazał, że lokal na który się zamieni musi mieć ogrzewanie na gaz, wodę podgrzewaną gazem, łazienkę. W momencie, gdy powód oglądał przedmiotowe mieszkanie, te wszystkie media tam były. Ten lokal był zajmowany przez poprzedniego lokatora pozwanego T. F.. Było tam ogrzewanie gazowe, znajdował się tam piec marki T.. Do podpisania umowy doszło w biurze (...) przy ul. (...).

Przy „zamianie” lokali powód otrzymał wkład mieszkaniowy ze spółdzielni w kwocie 27.000 zł, którą to kwotę przekazał właścicielce biura nieruchomości. Gdy był sporządzany protokół zdawczo - odbiorczy przez pełnomocnika pozwanego, to był to okres zimowy i piec normalnie pracował. Pełnomocnik widział ten piec, bo on w tym czasie pracował. Było wiadomo, że piec jest i działa. Cała dokumentacja odnośnie zamontowania centralnego ogrzewania była z 1996 roku. Instalacja centralnego ogrzewania została zrobiona na zlecenie najemcy T. F..

(dowód: przesłuchanie powoda k. 87-88 w zw. z k. 190)

Powód uzyskał od poprzedniego najemcy lokalu T. F. dokumenty potwierdzające prawidłowość zainstalowanej instalacji gazowej. Otrzymał m.in. opinię nr (...) z dnia 8 lutego 1996 r. z wyników przeprowadzonych oględzin urządzeń ogrzewczo – kominowych w lokalu (...) przy ulicy (...) w Ł.. Zgodnie z tą opinią wydaną celu ustalenia prawidłowości podłączenia, uprawniony rejonowy mistrz kominiarski stwierdził, że przewody nadają się do użytkowania co umożliwia podłączenie termy gazowej wody przepływowej z C.O.

(dowód: opinia (...) k. 66; przesłuchanie powoda k. 87-88 w zw. z k. 190)

(dowód: przesłuchanie powoda k. 87-88 w zw. z k. 190)

Odkąd powód zamieszkał w przedmiotowym lokalu co roku były robione przeglądy kominiarskie. Od 2004 roku do 2013 roku nie było żadnych zastrzeżeń co do sposobu korzystania z pieca. Za każdym razem, gdy był wykonywany przegląd powód pytał, czy wszystko jest w porządku. Zapewniano go, że tak. Powód nie mógł sam stwierdzić, czy ten wkład tam był czy nie. Piec centralnego ogrzewania znajduje się w łazience. Był on podłączony do przewodu kominowego. Od 2013 roku powód jest pozbawiony centralnego ogrzewania, bo gaz jest tylko w kuchni, a rura doprowadzająca gaz do pieca została odcięta. Nie może korzystać z łazienki, bo nie mam podgrzewanej wody, a mieszkanie ogrzewa prądem, co podnosi koszt utrzymania mieszkania. Musi korzystać z mieszkania rodziny, więc dokłada się do kosztów mediów, które tam użytkuje. Nadto tracić dużo czasu na dojazdy. Temperatura w mieszkaniu zależy od temperatury na zewnątrz budynku. Zdarza się, że w mieszkaniu jest 12 stopni ^oC. Do pracy musi wstać co najmniej godzinę wcześniej, aby podgrzać wodę. Powód nie dokonywał żadnych przeróbek pieca centralnego ogrzewania. Zamontował tylko dwa grzejniki.

(dowód: przesłuchanie powoda k. 87-88 w zw. z k. 190; zdjęcia koperta k. 124)

S. B. był administratorem pozwanego i był upoważniony do wykonywania wszystkich prac administracyjnych, również w kwestii zawierania umów i prawdopodobnie zdawania i przyjmowania lokali.

(dowód: zeznania świadka R. N. k. 89-90)

Powód otrzymywał od Miasta Ł. w 2005r. dodatek mieszkaniowy w związku
z najmem przedmiotowego lokalu.

(decyzja z 29.04.2005 r., k.14-15)

P. S. jako właściciel oraz zarządca nieruchomości traktował A. M. jako najemcę lokalu mieszkalnego nr (...) w Ł. przy ulicy (...). Informował go o wszystkich zmianach w opłatach za wywóz nieczystości, o zmianie wysokości czynszu.

(powiadomienie o zmianie stawek za wywóz nieczystości, k. 11; podanie wraz ze zgodą pozwanego na wymianę drzwi, k. 12; wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, k. 16, 18; zawiadomienie o podwyższeniu opłat za wywóz śmieci, k. 17,19)

Po kontroli przeprowadzonej w dniu 15 lutego 2011 r. mistrz kominiarski A. C. wydał opinię, zgodnie z którą, w lokalach nr (...) przy ulicy (...) należy zamontować wkłady kwasoodporne dla potrzeb kotłów centralnego ogrzewania gazowego. Opinię taką mistrz kominiarski ponowił po kontrolach w dniach 16 lutego 2012 r., 7 lutego 2013r. i 24 lutego2014r.

(opinia nr (...) k. 111, opinia nr (...) k.112,opinia (...) i k.115; opinia (...) k.117)

Podczas kontroli kominiarskich A. C. sprawdza zawsze drożność komina i samo podłączenie przewodu spalinowego do komina. Pozwany nie zgłaszał M. S. (1), u którego zatrudniony jest A. C., aby powstały jakieś szkody w związku z brakiem wkładu kwasoodpornego. Przeglądy kominów wykonywał dopiero od 2011 r. Powód nie mógł zorientować się, że nie ma odpowiedniego wkładu w kominie, bo jedyna taka możliwość istnieje poprzez wejście na dach i sprawdzenie tego komina od wylotu, albo w sytuacji gdy są drzwiczki rewizyjne, ale takowych w lokalu zajmowanym przez powoda nie ma. Lokal powoda znajduje się na parterze, dlatego należałoby przeprowadzić wkład przez wszystkie kondygnacje aż do dachu, czyli około 20 metrów. To się wiąże z ogromnymi kosztami.

(dowód: zeznania świadka M. S. (2) k. 139-140; zeznania świadka A. C. k. 188-189)

Pismem z dnia 15 lutego 2013 r. pozwany zawiadomił powoda o konieczności usunięcia nieprawidłowości związanych z kominem w terminie 14. Dni od otrzymania wezwania.

(pismo k. 24)

W odpowiedzi na wezwanie pozwanego, powód stwierdził w piśmie z dnia 4 marca 2013r., iż nie widzi podstaw prawnych do wykonania czynności naprawczych, które jego zdaniem obciążają wynajmującego, a nie najemcę.

(pismo najemcy z 4.03.2013 r. k. 31-32)

Nie było takiej sytuacji, że po styczniu 2013 roku przedstawiciele wynajmującego chcieli wejść do mieszkania. Przyszedł tylko pan, który odłączył piec centralnego ogrzewania od gazociągu. Było to w lutym, przed wypowiedzeniem umowy.

(dowód: przesłuchanie powoda k. 87-88)

W piśmie z dnia 8 marca 2013 r. P. S. oświadczył powodowi, w związku z niezastosowaniem się do zawiadomienia z dnia 15 lutego 2013r. o konieczności usunięcia nieprawidłowości wskazanych w Opinii (...) nr (...) poprzez założenie wkładu kominowego dla potrzeb kotła centralnego ogrzewania znajdującego się w zajmowanym przez niego mieszkaniu, wypowiedział umowę najmu w trybie natychmiastowych bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz wezwał do opróżnienia lokalu do 31 marca 2013r.

(wypowiedzenie z dnia 8.03.2013r. k. 23)

W piśmie z dnia 12 marca 2013r. skierowanym do pełnomocnika powoda, pozwany ponowne oświadczył, że wypowiada umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 667 §1. W uzasadnieniu pisma napisał, że nigdy nie wydawał zgody na użytkowanie pieca gazowego do ogrzewania swojej kamienicy, gdyż nie ma możliwości instalowania pieców gazowych do ogrzewania mieszkań. W umowie z dnia 15 grudnia 2004r. nie ma zapisu zezwalającego na samowolę wykonania instalacji grzewczych w tym budynku. Powołał się również na informację kominiarską, z której wynika, że przewód kominowy nadaje się do wykorzystania przez piec węglowy i takiemu celowi ma służyć w dalszym ciągu.

(pismo z 12.03.2013 r. k. 25-26)

W piśmie z dnia 12 lutego 2014r., doręczonym powodowi w dniu 20 lutego 2015r., pozwany ponownie wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w Ł., która miała ulec rozwiązaniu z dniem 31 marca 2015r. W uzasadnieniu wypowiedzenia wskazał jako podstawę prawną przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (…).

(wypowiedzenie z dnia 12.02.2014r. k. 43 akt sprawy I C 262/15)

Pozwany przejął nieruchomość przed 2004r. Pozwany zleca poszukiwanie potencjalnego lokalu firmom pośredniczącym. Natomiast w tym przypadku z powodem nawiązał stosunek administrator. Zazwyczaj pozwany nie uczestniczy w procesie przekazywania lokalu między poprzednim lokatorem, a nowym lokatorem. W przypadku ulepszeń co do zasady żąda ich usunięcia i zabrania. W tym budynku są dwa ciągi kominowe w jednym pionie mieszkaniowym. Pozwany czuł się odpowiedzialny za stan tych nieruchomości i zlecił skontrolowanie co jest w tych przewodach kominowych. Zlecił gazownikowi odłączenie pieca centralnego ogrzewania od sieci gazowej w lokalu zajmowanym przez powoda. Pozwany nie sprawdza każdego urządzenia, które jest zamontowane w budynkach.

(dowód: przesłuchanie pozwanego k. 209)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd uznał, iż powód ma interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. w ustaleniu bezskuteczności wypowiedzenia objętego pozwem. Interes prawny jest to bowiem interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych i można mówić o nim wówczas, gdy istnieje niepewność prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Przedmiotowa niepewność może być implikowana w szczególności spodziewanym kwestionowaniem prawa lub stosunku prawnego. Dla ustalenia interesu prawnego niezbędne jest zatem by oczekiwane rozstrzygnięcie skutkowało między stronami jednoznacznym określeniem ich sytuacji prawnej w odniesieniu do danego prawa lub stosunku prawnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2002 r., II CKN 919/99).
O istnieniu możliwości żądania na podstawie art. 189 k.p.c. ustalenia, że oświadczenie woli Pozwanego o wypowiedzeniu umowy było bezskuteczne przesądził Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 10 czerwca 2011 r. (II CSK 568/10, LEX nr 932343) oraz wyrokiem z dnia 6 marca 2002 r. (V CKN 852^)0, LEX nr 56024). Powyższe, znajduje także potwierdzenie w treści wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 czerwca 2002 r. (I ACa 389/02, LEX nr 1171236) zgodnie, z którym mieści się w granicach określonych art. 189 k.p.c. żądanie ustalenia bezskuteczności oświadczenia woli, w tym o wypowiedzenie stosunku prawnego. Ustalenie takie będzie między stronami wiążące i będzie zmierzało do stwierdzenia obowiązywania umowy, której dotyczyło oświadczenie o wypowiedzeniu. Interes prawny jest przesłanką materialno-prawną, która określa legitymację czynną powoda i podlega ocenie według stanu sprawy w chwili orzekania - art. 316 § 1 k.p.c.

W zakreślonych powyżej okolicznościach faktycznych istnienie interesu prawnego powoda jest oczywiste. Zachodzi niepewność co do skutków, jakie wywołały oba sporne oświadczenie woli pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu w pismach z dnia 12 marca 2013r. i 12 lutego 2014 r.. W okolicznościach niniejszej sprawy interes prawny powoda konkretyzuje się w chęci uzyskania pewności co do jego sytuacji prawnej co ma umożliwić mu korzystanie z lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy najmu oraz zapobiec powstaniu podobnego sporu w przyszłości.

Przechodząc do oceny skuteczności obu wypowiedzeń umowy należy w pierwszej kolejności wskazać, że oba oświadczenia woli o wypowiedzeniu stosunku najmu opierały się na tych samych podstawach faktycznych i prawnych, dlatego poniższe uwagi będą odnosić do obu tych oświadczeń.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest uregulowane w sposób szczególny w stosunku do ogólnych przepisów o najmie. Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być wypowiedziana przez wynajmującego tylko z przyczyn i na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 roku Nr 31, poz. 266 ze zm.). Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy, właściciel może nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Zebrany materiał dowodowy wskazuje, że wypowiedzenia umowy najmu są bezskuteczne, gdyż nie wystąpiły przytoczone wyżej przesłanki uprawniające wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu. Należy wyjść od tego, że powód dokonał zamiany lokalu mieszkalnego w Spółdzielni, na lokal przy ulicy (...) w Ł. m.in. pod warunkiem, że będzie on wyposażony w podstawowe instalacje, takie jak centralne ogrzewanie gazowe. Powód decydując się na ten lokal kierował się m.in. faktem, że w lokalu (...) przy ulicy (...) w Ł. zamontowany był (przez poprzedniego najemcę) kocioł centralnego ogrzewania. Powód nie miał podstaw sądzić, iż jest on zamontowany nielegalnie, bądź wbrew sztuce instalatorskiej. Jak wynika z zeznań świadka M. S. (2) powód nie miał również możliwości ustalenia samodzielnie, że komin nie jest zabezpieczony wkładem kwasoodpornym. Brak zabezpieczenia komina odpowiednim wkładem można bowiem tylko zaobserwować poprzez wylot z komina znajdujący się na dachu, do którego powód nie ma dostępu lub poprzez drzwiczki rewizyjne, których nie ma w lokalu mieszkalnym nr (...). Wbrew sugestiom pozwanego, zebrany w sprawie materiał dowodowy jasno wskazuje, że to nie powód zamontował w lokalu kocioł centralnego ogrzewania, lecz poprzedni najemca. Znajduje to potwierdzenie w przedłożonej dokumentacji: pisma ZGM do T. F., projekt instalatorski wykonany na zlecenie inwestora T. F., czy protokół kontroli prawidłowości wykonanego przyłącza i próby szczelności. Przed wszystkim zaś protokół zdawczo odbiorczy z dnia 16 grudnia 2004r. potwierdza, że w dniu przejęcia lokalu do używania, kocioł centralnego ogrzewania był już zamontowany i działał. Nadmienić należy, że od początku trwania stosunku najmu aż do 2013 r., kiedy odcięto kocioł centralnego ogrzewania od instalacji gazowej, użytkował go zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie czynił w nich żadnych zmian. Nie odpowiada zatem w żadnym stopniu za zaistniałe nieprawidłowości.

Stosownie do przepisu art. 6a ww. ustawy, to na wynajmującym ciąży obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z paliw gazowych. A zatem to na wynajmującym ciąży obowiązek dbania o sprawne działanie instalacji, którą niewątpliwie jest centralne ogrzewania zainstalowane w lokalu zajmowanym przez powoda. Żądanie poczynienia przez powoda nakładu w postaci zainstalowania rury kwasoodpornej nie znajduje podstawy prawnej.

Nadmienić należy, że przez wiele lat przeprowadzane kontrole kominiarskie nie ujawnił braku rury kwasoodpornej. Dopiero pierwsza kontrola w 2011 r. ujawniła taki brak i konieczność usunięcia niezgodności. Nie ma jednak dowodu na to, aby powód był o tym powiadomiony. Do 2013 r. użytkował urządzenie centralnego ogrzewania w przekonaniu, że jest ono prawidłowo wykonane i nie stanowi dla nikogo zagrożenia. Pomimo, że pozwany wiedział o nieprawidłowościach już w 2011 r. (wówczas odbyła się pierwsza kontrola przeprowadzona przez A. C.) do 2013 r. nie podjął żadnych kroków związanych z usunięciem niezgodności. Dopiero w 2013 r. kocioł centralnego ogrzewania został odłączony i powód nie korzysta aktualnie z niego, co jest dla niego wyjątkowo uciążliwe. Natomiast nie jest tak, jak twierdzi pozwany, że uzasadnieniem wypowiedzenia powodowi jest kwestia bezpieczeństwa mieszkańców, skoro zostało ustalone, również na podstawie zdjęć instalacji gazowej i kotła centralnego ogrzewania w mieszkaniu powoda, że powód z niego nie korzysta, oczekując zapewne na usunięcie niezgodności przez wynajmującego pozwanego.

Rekapitulując, należy stwierdzić, że to wynajmujący był obowiązany założyć wkład kominowy kwasoodporny, co oznacza, że powód nie dopuścił się zaniedbania w zakresie obciążających go obowiązków. Nie zachodziła tym samym podstawa faktyczna do wypowiedzenia mu umowy najmu przez pozwanego, co powoduje, że oświadczenia pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu złożone w pismach z dnia 12 marca 2013 r. i 12 lutego 2014r. były bezskuteczne.

Na marginesie należy wyjaśnić kwestię podniesionego przez pozwanego w skierowanym do powoda piśmie z dnia 29 marca 2013 r. zarzutu przekroczenia granic umocowania przez S. B., który w dniu 15 grudnia 2004 roku zawarł z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego (...). Pozwany wskazał, iż S. B. w okresie od stycznia 2004 roku do lipca 2005 roku był jedynie administratorem nieruchomości pozwanego, jednakże nie posiadał pełnomocnictwa do zawierania umów najmu w imieniu pozwanego. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniami pozwanego, gdyż art. 103 k.c. wyraźnie wskazuje, iż w przypadku zawarcia umowy przez pełnomocnika niemającego umocowania lub przekraczającego jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Potwierdzenie zawarcia umowy następuje w drodze oświadczenia woli osoby reprezentowanej. Może ono zostać wyrażone zarówno w sposób wyraźny, jak i dorozumiany (art. 60 k.c.). Dorozumiane potwierdzenie może się wyrażać w przystąpieniu przez rzekomego mocodawcę do wykonania umowy, o ile wiedział on o jej zawarciu w jego imieniu przez rzekomego pełnomocnika. Nie ulega wątpliwości, iż pozwany przystąpił do wykonania umowy, o czym świadczy przyjmowanie na swój rachunek bankowy umówionego czynszu uiszczanego przez powoda czy też wystosowanie do powoda pisma z dnia 1 września 2008 roku o zmianie stawki czynszu lokalu (podpisanego przez pozwanego). Co więcej, zeznający w sprawie świadek R. N. przyznał, że S. B. był administratorem pozwanego i był upoważniony do wykonywania wszystkich prac administracyjnych, również w kwestii zawierania umów. Wobec powyższego twierdzenia Pozwanego należy uznać za nieuzasadnione.

Mając na względzie powyższe, działając na mocy art. 189 k.p.c. Sąd orzekł jak w punkcie 1 i 2 wyroku.

O kosztach w punkcie 3 wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając stronę pozwaną kosztami procesu w kwocie łącznej 565,60 zł, na które składają się: opłata sądowa w obu sprawach 130 zł (65 zł i 65 zł), opłaty skarbowe w obu sprawach – 34 zł (17 zł i 17 zł), wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na kwotę 180,00 zł na postawie § 6 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.), koszty korespondencji – 41,60 zł.

Podejmując decyzję z przedmiocie rozliczenia kosztów procesu, Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika powoda zgłoszonego w piśmie z dnia 27 maja 2014 r., złożonym na rozprawie w dniu 16 marca 2016 r. o przyznanie na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego według podwójnej minimalnej stawki. Zgodnie z brzmieniem § 2 ustęp 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. zasądzając opłatę za czynności radcy prawnego z tytułu zastępstwa prawnego, sąd bierze pod uwagę niezbędny nakład pracy radcy prawnego, a także charakter sprawy i wkład pracy radcy prawnego w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia, przy czym podstawę zasądzenia owej opłaty, stanowią stawki minimalne określone w stosownych przepisach. Opłata ta nie może być jednocześnie wyższa niż sześciokrotna stawka minimalna, ani przekraczać wartości przedmiotu sprawy. Ustawodawca określając wysokość stawek minimalnych za poszczególne czynności lub za udział w poszczególnych postępowaniach dokonał precyzyjnego rozważenia i uwzględnienia wszelkich okoliczności charakterystycznych dla danego typu spraw. Tym samym w przyjętych stawkach minimalnych oddana została swoista wycena koniecznego nakładu pracy po stronie pełnomocnika związana ze specyfiką określonego rodzaju postępowań. Jednocześnie ustawodawca pozostawił możliwość uwzględnienia przez sąd orzekający pewnych nadzwyczajnych, szczególnych okoliczności, które pojawiając się w danej sprawie zwiększają diametralnie nakład pracy niezbędnej do prawidłowej realizacji obowiązków profesjonalnego pomocnika procesowego. Brak jest więc przesłanek do zasądzania wynagrodzenia wyższego od stawek minimalnych w sprawie, w której żadne ekstraordynaryjne okoliczności nie wystąpiły, a skala aktywności adwokata pozostawała na przeciętnym poziomie.

Pełnomocnik powoda wniosek o przyznanie wynagrodzenia w wysokości dwukrotności stawki minimalnej uzasadnił ogólnikowo – „nakładem pracy (6 rozpraw), charakterem sprawy i wkładem pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia”. Pełnomocnik powoda nie wskazał jednak żadnych szczególnych okoliczności wymagających zwiększonego nakładu pracy, wykraczającego poza typowe sytuacje przewidziane przez ustawodawcę. Nie wyjaśnił także na czym miałaby polegać owa szczególna aktywność w sprawie wymagająca uwzględnienia podwyższonej stawki przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za podjęte czynności w sprawie.

Nadmienić należy, że obie sprawy I C 256/14 i I C 262/15 w zakresie podstawy faktycznej i prawnej były tożsame, a argumenty podnoszone na ich poparcie te same. Nadto, sprawa I C 262/15 od początku została połączona do wspólnego prowadzenia i rozpoznania ze sprawę I C 256/14, i nie generowała po stronie pełnomocnika powoda konieczności podejmowania żadnych dodatkowych czynności.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku z dnia 30 marca 2016 r.