Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2016 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi Miasta (...)

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 23 września 2015 r., sygn. akt I C 200/14

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa-Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1196/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia z dnia 23 września 2015 roku, sygn. akt I C 200/14 Sąd Okręgowy oddalił powództwo wniesione przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w K. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta (...) oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy w Katowicach ustalił, że w dniu 22 kwietnia 1995r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. zawarła jako dzierżawca ze Skarbem Państwa jako wydzierżawiającym umowę dzierżawy nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą (...). Umowa została zawarta na 10 lat (§ (...)). Po upływie tego okresu ulegała ona przedłużeniu na kolejne 10 lat pod warunkiem, iż w okresie jej trwania wszelkie zmiany podmiotowe w umowie spółki (...) Sp. z o.o. dokonywane będą za zgodą wojewody (§ (...)). W § (...) umowy dzierżawy strony postanowiły, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobom trzecim do bezpłatnego używania, ani go poddzierżawiać. Strony umówiły się, że zgody wydzierżawiającego nie wymaga jednak udostępnienie przedmiotu dzierżawy na cele urządzenia ekspozycji w ramach organizowanych przez dzierżawcę targów oraz zawieranie umów najmu lub agencyjnych z podmiotami, których świadczone usługi mają stały i bezpośredni związek z działalnością targową. W § (...) zastrzeżono, że w razie naruszenia obowiązku określonego w § (...) wydzierżawiającemu przysługuje prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. Z kolei w § (...) umowy strony określiły zasady wcześniejszego rozwiązania umowy. Zgodnie z § (...) w razie niewywiązania się z warunku przedłużenia umowy na dalsze 10 lat, określonego w § (...), umowę można wypowiedzieć z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia. W § (...) strony postanowiły zaś, że wydzierżawiający może rozwiązać umowę w każdym czasie w trybie natychmiastowym (bez wypowiedzenia) w przypadku określonym w § (...) umowy, tj. naruszenie zakazu poddzierżawienia nieruchomości bez uprzedniej zgody wydzierżawiającego oraz w razie zlegania przez dzierżawce z zapłatą czynu za okres dłuższy niż 2 miesiące. Strony uregulowały w umowie kwestie dokonywania przez dzierżawcę nakładów na dzierżawioną nieruchomość oraz rozliczenia stron z tytułu tych nakładów po wygaśnięciu stosunku dzierżawy. W § (...) ust. (...) umowy strony postanowiły, że dzierżawca w ramach obowiązku korzystanie z przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki zobowiązany będzie do dokonywania nakładów niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym na własny koszt i we własnym zakresie. W § (...) strony umówiły się, że dzierżawca może na nieruchomości realizować inwestycje związane ze swoimi zadaniami statutowymi, a w szczególności może wznosić pawilony handlowe i wystawowe, urządzenia reklamowe, obiekty małej architektury i infrastruktury związanej z funkcjonowaniem targów . W § (...) umowy strony umówiły się ponadto w ten sposób, że w okresie pierwszych 5 lat obowiązywania umowy 60 % należnego wydzierżawiającemu czynszu dzierżawca płacił będzie w gotówce, a pozostałe 40 % przeznaczał będzie na nakłady na przedmiot dzierżawy wykraczające poza obowiązek wynikający z § (...) umowy, a konieczne dla realizacji celów statutowych dzierżawcy. Następnie aneksami nr (...) z dnia 31 lipca 2000 r. i nr (...) z dnia 29 czerwca 2001 r. strony przedłużyły okres obowiązywania regulacji z § (...) umowy o kolejne 2 lata, czyli na okres pierwszych 7 lat obowiązywania umowy. Z kolei w § (...) strony umówiły się, że w razie rozwiązania umowy dzierżawy poprzez wypowiedzenie jej przez wydzierżawiającego – wszelkie wydatki i nakłady wykraczające poza zakres określony w §(...) umowy, a także te poczynione przez dzierżawcę na inwestycje, o których mowa w § (...) umowy podlegają rozliczeniu w drodze odrębnego porozumienia. Przy tym w § (...) zastrzeżono jednak, że rozliczeniu temu nie podlegają nakłady poczynione przez dzierżawcę z § (...). Ulepszenia przedmiotu dzierżawy uzyskane w wyniku tych nakładów zatrzymuje nieodpłatnie wydzierżawiający. Z kolei w §(...) strony postanowiły, że w przypadku rozwiązania umowy poprzez wypowiedzenie jej przez dzierżawcę albo w trybie przewidzianym w §(...) – wszelkie wydatki i nakłady, o których mowa w § (...) (tj. wykraczające poza zakres określony w § (...) oraz poczynione na inwestycje statutowe, o których mowa w §(...) obciążają dzierżawcę.

Pozwany Skarb Państwa – reprezentowany przez Prezydenta Miasta (...) wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej pismem z dnia 30 sierpnia 2005 r. skierowanym do powódki potwierdził, że warunek przedłużenia okresu obowiązywania umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. sformułowany w §(...) tejże umowy uznaje za spełniony, a w konsekwencji przedmiotowa umowa ulega przedłużeniu na kolejne 10 lat, tj. do 22 kwietnia 2015 r. Następnie pismem z 1 października 2007 r. Prezydent Miasta (...) działając w imieniu wydzierżawiającego Skarbu Państwa złożył powódce oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy z 22 kwietnia 1995 r. w trybie natychmiastowym bez zachowaniu okresu wypowiedzenia w oparciu o § (...) umowy. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazano naruszenie przez powódkę określone w § (...)umowy zakazu poddzierżawienia przedmiotu umowy osobom trzecim. Na skutek powyższego oświadczenia przed Sądem Okręgowym w Katowicach pod sygn. akt I C 271/08 toczyło się postępowanie z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta (...) przeciwko (...) Spółce z o.o. w K. o wydanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. oraz z powództwa (...) Spółce z o.o. w K. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta (...) o stwierdzenie bezskuteczności oświadczenia Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta (...) z dnia 1 października 200 7. o rozwiązaniu umowy z dnia 22 kwietnia 1995 r. w trybie natychmiastowym bez zachowania okresu wypowiedzenia, a konsekwencji o ustalenie, że przedmiotowa umowa dzierżawy nadal pozostaje w mocy. Wyrokiem z dnia 21 października 2011 r., sygn. akt I C 271/08 Sąd Okręgowy w Katowicach nakazał (...) Spółce z o.o. w K. wydanie Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta (...) zabudowanej przedmiotowej nieruchomości oraz oddalił powództwo (...) Spółce z o.o. w K. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta (...) o ustalenie. Sąd rozpoznający sprawę I C 271/08 wskazał w uzasadnieniu wyroku, że (...) Spółka z o.o. w K. naruszyła sformułowany w umowie dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. zakaz poddzierżawienia nieruchomości bez zgody Skarbu Państwa. W takim stanie rzeczy Sąd uznał, że powództwo Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta (...) o nakazanie (...) Spółce z o.o. w K. wydania przedmiotowej nieruchomości jest zasadne i znajduje oparcie w art. 222 § 1 k.c., gdyż spółce nie przysługuje skuteczne względem właściciela, którym jest Skarb Państwa, uprawnienie do władania rzeczą. Tym samym powództwo (...) z o.o. o ustalenie, że umowa dzierżawy z 22 kwietnia 1995 r. pozostaje w mocy obowiązującej jest bezzasadne. Sąd wskazał, że w obu połączonych do wspólnego rozpoznania sprawach istota sporu ogniskowała się wokół tego, czy rozwiązanie umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym, dokonane pismem z dnia 1 października 2007 r., było skuteczne. W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie dowodowe jednoznacznie wskazało, że Skarb Państwa jako właściciel nieruchomości i wydzierżawiający miał podstawy faktyczne i prawne do rozwiązania umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym, a co za tym idzie umowa ta nie wiąże stron od 1 października 2007 r. Podstawą prawną rozwiązania umowy dzierżawy w tym trybie był § (...)oraz § (...) in fine umowy dzierżawy z 22 kwietnia 1995 r. Apelację od powyższego wyroku wniosła (...) Spółka z o.o. w K., zaskarżając go w całości. Apelacja została następnie pismem z dnia 5 marca 2012 r. cofnięta. Postanowieniem z dnia 23 maja 2012 r. Sąd Okręgowy w Katowicach wobec cofnięcia apelacji umorzył postępowanie apelacyjne. W konsekwencji wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 21 października 2011 r. sygn. akt I C 271/08 uprawomocnił się z dniem 27 listopada 2012 r.

Przedmiotowa nieruchomość wraz z zabudową została wydana przez powódkę pozwanemu w dniu 13 grudnia 2011 r. Wnioskiem datowanym na dzień 7 grudnia 2012 r. nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 7 grudnia 2012 r. Skarb Państwa – Prezydent Miasta (...) został zawezwany przez (...) Sp. z o.o. w K. do próby ugodowej w przedmiocie zwrotu nakładów poczynionych przez spółkę na nieruchomości Skarbu Państwa dzierżawionej na podstawie umowy z dnia 22 kwietnia 1995 r. w związku z rozwiązaniem umowy dzierżawy i wydaniem przedmiotowej nieruchomości w dniu 13 grudnia 2011 r. Jako łączną wartość nakładów wskazano kwotę 43 296 419,85 zł. Posiedzenie pojednawcze przed Sądem Rejonowym w C. (sygn. akt I Co 4761/12) odbyło się w dniu 19 marca 2013 r. i nie zakończyło się zawarciem ugody. Pozew w niniejszej sprawie nadany został za pośrednictwem (...)w dniu 19 marca 2014 r.

W 1997 r. powódka wykorzystując na ten cel własne środki finansowe wzniosła na dzierżawionej nieruchomości pawilon wystawienniczy nr (...) o wartości brutto 7 564 500,00 zł. Następnie w roku 2000 również w własnych środków powódka wzniosła pawilon wystawienniczy nr(...) o wartości 3 840 758,64 zł. W związku z wzniesieniem pawilonu wystawienniczego nr (...) powódka z własnych środków w 2000 r. wzniosła także jego infrastrukturę obejmującą: wodociągi z głównym przyłączem wody do pawilonu nr (...) (169 594,86 zł), sieć wodociągową i hydrantową (57 810,00 zł), sieć kanalizacyjną zewnętrzną (615 000,00 zł), linię kablową 20 kV (465 777,02 zł), 2 transformatory (78 720,02 zł za sztukę), sieć energetyczna podziemną (204 132,21 zł), stacje rozdzielczą transformatorową (564 373,19 zł), słupy oświetleniowe 10 sztuk, 12 m (46 746,77 zł), słupy oświetleniowe 13 sztuk 9 m (35 158,97 zł), zespół urządzeń nawiewowo-wywiewnych (1 799 760,60 zł), mur oporowy długości około 100 m (473 427,00 zł), place manewrowe i chodniki o powierzchni 7 431 m ^{( 2)} (1 772 853,65 zł), drogi o powierzchni 441 m ^{( 2)} (140 237,22 zł). Łączna wartość brutto tych nakładów wyniosła 17 907 570,12 zł.

W okresie, w którym dokonywane były powyższe nakłady powódka należny pozwanemu czynsz dzierżawy uiszczała w ten sposób, że 60 % kwoty płacone było na rzecz pozwanego, natomiast pozostałe 40 % spłacane było poprzez dokonywanie przez powódkę modernizacje i remonty obiektów już istniejących na nieruchomości w chwili zawarcia umowy dzierżawy, o czym informowany był pozwany, który zastrzeżeń nie wnosił.

Osoby pełniące funkcje organów zarządzających powodowej spółki nie rozważały kwestii wpływu zmian prawa podatkowego w 2004 r. w kontekście § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. Do momentu złożenia wypowiedzenia przez Skarb Państwa umowa z 22 kwietnia 1995 r. nie była przedmiotem żadnych dyskusji.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd Okręgowy uznał, że dokumenty prywatne służące czynieniu powyższych ustaleń faktycznych nie były przez strony kwestionowane, a w konsekwencji nie doszukał się podstaw do odmówienia im wiarygodności. Sąd ten nie dostrzegł również podstaw do tego, by odmówić w jakiejkolwiek części wiarygodności zeznaniom świadków M. O. i T. B., a także zeznaniom prezesa powódki P. K. tym bardziej, że treść ich zeznań korespondowała ze sobą wzajemnie, jak i z materiałem dowodowym w postaci dokumentów. Z kolei co do wypowiedzenia umowy dzierżawy przez Skarb Państwa w trybie natychmiastowym bez zachowania okresów wypowiedzenia na skutek oświadczenia z dnia 1 października 2007 r. oraz przyczyn tego wypowiedzenia, jakimi było naruszenie przez powódkę zakazu poddzierżawienia nieruchomości osobom trzecim bez zgody pozwanego, Sąd pierwszej instancji wskazał, że związany był rozstrzygnięciem i stanowiącymi jego podstawę ustaleniami zawartymi w wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 21 października 2011 r. o sygn. akt I C 271/08. Wyrok ten jest bowiem prawomocny. Pozytywny aspekt prawomocności tego wyroku – jego moc wiążąca (art. 365 k.p.c.) nie pozwala więc przyjąć w tej kwestii odmiennych ustaleń, ani też prowadzić postępowania dowodowego.

W odniesieniu do nakładów poczynionych przez powódkę na dzierżawionej nieruchomości w latach 1996 – 2000 (pawilonu wystawowego nr (...) i nr (...) z infrastrukturą) oraz ich wartości Sąd Okręgowy przyjął, że pozwany w istocie twierdzeniom powoda w tym zakresie nie zaprzeczył, co z kolei pozwoliło okoliczności te ustalić przy zastosowaniu art. 230 k.p.c. oraz na podstawie zeznań świadków. Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, albowiem dowód ten uznał za zbędny dla wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, a także pominął przy czynieniu ustaleń faktycznych dowód z zeznań świadka R. S., ponieważ dowód ten dotyczył okoliczności faktycznych niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W następstwie tak dokonanych ustaleń, Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia Sąd uznał, że zarzut ten jest niezasadny. W świetle art. 677 k.c. w zw. z art. 694 k.c. roszczenie dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz dzierżawioną przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jednocześnie zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. bieg przedawnienia ulega przerwaniu przez każdą czynność przed sądem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie na nowo (art. 124 § 1 k.c.). W rozpoznawanej sprawie zwrot nieruchomości nastąpił w dniu 13 grudnia 2011 r. Od tego dnia rozpoczął więc swój bieg roczny termin przedawnienia. Przed upływem tego terminu powódka wniosła do sądu wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, co doprowadziło do przerwania biegu terminu przedawnienia. Termin ten rozpoczął swój bieg na nowo od dnia 19 marca 2014 r. kiedy to odbyło się bezskuteczne posiedzenie sądowe kończące postępowanie pojednawcze (art. 124 § 1 i 2 k.c.). Następnie w dniu 19 marca 2014 r., a więc w ostatnim dniu na nowo liczonego rocznego terminu przedawnienia, powódka wniosła pozew w niniejszej sprawie. W takim stanie rzeczy roszczenie o zwrot nakładów nie uległo przedawnieniu.

Żądanie główne zasądzenia kwoty pieniężnej, które swoje uzasadnienie miało w zarzucie nieważności § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. łączącej strony jest w ocenie Sądu Okręgowego nieuzasadnione. Zdaniem Sądu pierwszej instancji nakłady poczynione przez powódkę, a objęte żądaniem pozwu, miały charakter nakładów polepszających dzierżawioną nieruchomość, a nie jedynie nakładów koniecznych, zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.). Powyższa teza wyrażona przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2005 r. (II CK 565/04, LEX nr 175985) z uwagi na pokrewieństwo stosunku najmu i dzierżawy, czemu wyraz dał już ustawodawca w art. 694 k.c., może być odnoszona również do umownego uregulowania rozliczenia nakładów w ramach stosunku dzierżawy. Przepis art. 676 k.c. ma charakter względnie wiążący, co oznacza, że przewidziane w tym przepisie zasady rozliczenia po ustaniu stosunku dzierżawy nakładów poczynionych przez dzierżawcę na dzierżawionej nieruchomości mogą zostać zmodyfikowane mocą umowy stron (tak: przywołany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 565/04 LEX nr 175985, także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 r., II CSK 85/10 LEX nr 602686). Ze względnie wiążącego charakteru art. 676 k.c. wynika, że postanowienia umowy dzierżawy odmiennie niż to wynika z przytoczonego przepisu regulujące zasady rozliczenia nakładów po wygaśnięciu stosunku dzierżawy nie mogą być oceniane w kategoriach nieważności z powodu ich sprzeczności z bezwzględnie wiążącym przepisem ustawy (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c.). Nadto w tym miejscu Sąd przywołał pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r. (II CSK 69/08, LEX nr 548800): „z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania”.

Sąd Okręgowy dokonał więc oceny § (...)przedmiotowej umowy pod kątem sprzeczności z właściwością (naturą) stosunku dzierżawy oraz z zasadami współżycia społecznego (art. 353 ^{( 1)} k.c. w zw. z art. 58 § 2 k.c.). Wskazał, że umowa dzierżawy ma charakter dwustronnie zobowiązujący, odpłatny i wzajemny. Z tych cech konstytutywnych stosunku prawnego dzierżawy nie można jednak wywodzić wniosku, że dzierżawcy w każdym przypadku wygaśnięcia umowy musi przysługiwać jakaś forma rekompensaty za poczynione przez siebie na przedmiocie dzierżawy nakłady ulepszające. Istotą (właściwością, naturą) dzierżawy jest z jednej strony zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania rzeczy do używania i pobierania pożytków, a z drugiej zobowiązanie dzierżawcy do płacenia czynszu (art. 693 § 1 k.c.). Tych charakterystycznych znamion stosunku dzierżawy sporny § (...) umowy, w przekonaniu Sądu Okręgowego, w żaden sposób nie narusza. Do istoty stosunku prawnego dzierżawy nie należy bowiem prawo dzierżawcy do uzyskania bez względu na okoliczności i w każdym wypadku rozwiązania umowy dzierżawy jakiejś formy zwrotu nakładów poczynionych przez siebie na dzierżawioną nieruchomość. Nie jest to typowy cel umowy dzierżawy, dla którego strony decydują się na nawiązanie pomiędzy sobą takiego właśnie, a nie innego, typu stosunku zobowiązaniowego. Kwestia rozliczenia nakładów po zakończeniu dzierżawy ma charakter uboczny i wtórny w stosunku do głównego celu jakim jest odpłatne używanie cudzej rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Dał temu wyraz już ustawodawca w art. 676 k.c., który z mocy art. 694 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy, stanowiąc, że regulacje przewidzianą w tym przepisie stosuje się dopiero „w braku odmiennej umowy”. Odmienna umowa, o której mowa oznacza nie tylko modyfikację uprawnień przewidzianych w art. 676 k.c. jako typowe sposoby rozliczenia nakładów po wygaśnięciu umowy, lecz także ich wyłącznie poprzez postanowienie, że po wygaśnięciu umowy wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej nieruchomości przypadną wydzierżawiającemu właścicielowi. W ocenie Sądu Okręgowego nie było zatem podstaw do tego, by sporny § (...) umowy oceniać jako sprzeczny z właściwością (naturą) stosunku prawnego dzierżawy, a w konsekwencji nieważny z mocy art. 353 ^{( 1)} k.c. jako przekraczający dopuszczalne granice swobody umów.

Sporny zapis umowy, w ocenie Sądu pierwszej instancji, nie narusza również zasad współżycia społecznego. Obciążenie dzierżawcy poczynionymi przez niego nakładami o charakterze ulepszeń na mocy §(...) umowy przewidziane zostało w związku z wypowiedzeniem przez wydzierżawiającego umowy w trybie natychmiastowym z powodu naruszenia zakazu poddzierżawiania nieruchomości osobom trzecim. Sporny § (...) umowy jawi się zatem jako swego rodzaju sankcja za nielojalne zachowanie dzierżawcy. Umowa nie była więc skonstruowana w taki sposób, że w każdym wypadku jej wygaśnięcia dzierżawcy nie przysługiwałoby uprawnienie do uzyskania rekompensaty za poczynione przez siebie ulepszenia na nieruchomości. Z mocy § (...) umowy dzierżawca tracił takie prawo, jeżeli do wygaśnięcia umowy dochodziło na skutek jego nielojalnych zachowań. Przy czym samo zastrzeżenie zakazu poddzierżawiania nieruchomości bez uprzedniej zgody wydzierżawiającego jest w pełni dopuszczalne na gruncie zasady swobody umów, jak i w świetle treści art. 698 § 1 k.c. W konsekwencji trudno uznać za sprzeczny z normami słuszności taki zapis umowy, który miał na celu swego rodzaju dyscyplinowanie dzierżawcy, a nie utajone dążenie do nieodpłatnego przejęcie poczynionych przez dzierżawcę nakładów. W związku z zarzutem sprzeczności § (...) umowy z zasadami współżycia społecznego Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na to, że w § (...) umowy przewidziano na pierwsze 7 lat jej obowiązywania (a więc w okresie dokonywania ulepszeń objętych niniejszym sporem), iż dzierżawca jedynie 60 % czynszu wpłacać będzie na rzecz Skarbu Państwa, podczas gdy pozostałe 40 % miało być przeznaczane na nakłady o charakterze ulepszeń, których wartości powódka domaga się obecnie w całości. Postanowienie § (...) umowy miało stanowić swego rodzaju partycypację wydzierżawiającego w kosztach nakładów ulepszających nieruchomość. Nie ma przy tym znaczenia na jaki cel powódka faktycznie w latach 1995 – 2002 przeznaczała 40 % należnego pozwanemu czynszu, czy to na nakłady konieczne, czy też na ulepszenia nieruchomości, co zgodnie z § (...) umowy powinna była robić. Istotne jest, że przez pierwsze 7 lat obowiązywania umowy, a więc w okresie czynienia spornych nakładów, zwolniona byłą w istocie z konieczności uiszczania 40 % czynszu, który mogą przeznaczyć na finansowanie swej działalności., w tym dokonywanie nakładów. Tego typu zapis umowy stoi zdaniem Sądu Okręgowego w sprzeczności z twierdzeniami powódki, iż pozwany w wyniku wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym z mocy spornego §(...) uzyskał nieodpłatnie nakłady poczynione przez powódkę. W takim stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że brak jest podstaw do stwierdzenia, by sporny zapis umowy uznać na nieważny jako naruszający zasady współżycia społecznego.

W stosunkach pomiędzy stronami na tle umowy z 22 kwietnia 1995 r. do jej wypowiedzenia przez pozwany Skarb Państwa doszło w trybie natychmiastowym w związku z naruszeniem przez powódkę zakazu poddzierżawiania nieruchomości (§(...) in fine umowy). Okoliczność ta przesądzona została prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 21 października 2011 r., sygn. akt I C 271/08 i z mocy art. 365 k.p.c. wiąże Sąd w niniejszym postępowaniu. W konsekwencji takiego stanu rzeczy do kwestii nakładów na nieruchomość dzierżawioną po wygaśnięciu umowy znajdzie zastosowanie § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. Przywołany zapis umowy przewiduje, że powódce w razie wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym nie przysługuje zwrot wartości, ani żadna inna forma rekompensaty za poczynione przez nią nakłady, w tym za dokonane ulepszenia. Jednocześnie wobec niedopatrzenia się przez Sąd Okręgowy przesłanek do uznania § (...) umowy za bezwzględnie nieważny, Sąd ten stwierdził, iż żądanie zwrotu równowartości nakładów (ulepszeń) poczynionych przez powódkę przez zasądzenie kwoty wskazanej w pozwie pozbawione jest podstaw. Stąd też powództwo, w zakresie w jakim obejmowało żądanie zapłaty z tytułu zwrotu wartości nakładów podlegało oddaleniu.

Wobec nieuwzględnienia żądania głównego Sąd pierwszej instancji przystąpił do oceny zasadności roszczenia podniesionego ewentualnie. Oparł Sąd swoje wywody o art. 357 ¹ § 1 k.c. wskazując, że ten przepis statuujący tzw. klauzulę rebus sic stantibus stanowi wyłom od ogólnej zasady prawa cywilnego pacta sunt servanda. Możliwość powołania się na omawiany przepis jest uzależniona od spełnienia następujących przesłanek: 1) źródłem powstania zobowiązania jest umowa, 2) zmiana stosunków ma charakter nadzwyczajny, 3) zmiana ta niesie ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony - zawierając umowę - nie przewidywały, 4) między dwiema ostatnimi przesłankami zachodzi związek przyczynowy (T. Wiśniewski [w:] J. Gudowski (red.), T. Bielska-Sobkowicz, G. Bieniek, H. Ciepła, P. Drapała, M. Sychowicz, R. Trzaskowski, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Kodeks cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania, LEX 2013). Podkreślenia jednak wymaga, że nawet ustalenie wszystkich przesłanek z art. 357 ¹ nie obliguje jeszcze Sądu do modyfikacji stosunku zobowiązaniowego, gdyż modyfikacja taka może nastąpić tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione zasadami współżycia społecznego oraz po rozważeniu interesów stron. Kwestia umowy jako źródła stosunku zobowiązaniowego w rozpoznawanej sprawie nie budziła najmniejszych wątpliwości Sądu. Również przytaczana przez strony zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego jaka miała miejsce w 2004 r. może być w ocenie Sądu postrzegana w kategoriach „nadzwyczajnej zmiany stosunków” w rozumieniu art. 357 ¹ k.c. (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2006 r., IC CSK 290/06, LEX nr 203285, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 r., I CK 3/07 LEX nr 435487, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2007 r., III CSK 452/06, LEX nr 334987). Żądanie oznaczenia przez sąd sposobu wykonania zobowiązania nie może być jednak w rozpoznawanej sprawie uwzględnione, zdaniem Sądu pierwszej instancji, przede wszystkim z tego względu, że przedmiotowy stosunek prawny (dzierżawy) uległ już zakończeniu. Powództwo oparte na art. 357 ¹ k.c. ma charakter powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego, a więc podstawową przesłanką jego uwzględnienia jest trwanie stosunku prawnego, w którego treść Sąd ma ingerować. Jeżeli umowny stosunek obligacyjny z jakichkolwiek powodów wygasł nie ma już możliwości kształtowania jego treści mocą orzeczenia Sądu na podstawie przywołanego przepisu (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2003 r., I CKN 255/01, LEX nr 78890, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 118/05, LEX nr 189276). Już z tych względów żądanie ewentualne oparte na art. 357 ¹ k.c. podlegać musiało, zdaniem Sądu Okręgowego, oddaleniu. Niezależnie od tych argumentów Sąd Okręgowy wskazał, że o ile w chwili zawarcia umowy w 1995 r. oraz czynienia nakładów w latach 1996-2000 strony (powódka) nawet przy dochowaniu należytej staranności nie mogły przewidzieć przyszłych zmian prawa podatkowego mających znaczenie na tle łączącej ich umowy, o tyle zmiana prawa, na którą powołuje się powódka miała miejsce w 2004 r., podczas, gdy strony umowę dzierżawy przedłużały na kolejne 10 lat dopiero w roku 2005 r. W chwili przedłużania w 2005 r. okresu obowiązywania przedmiotowej umowy nowa ustawa podatkowa już obowiązywała i to od ponad roku. Powódka biorąc pod uwagę profesjonalny charakter jej działalności powinna była znać skutki nowych regulacji podatkowych w odniesieniu do umowy dzierżawy i jej zapisów i powinna była ocenić, czy kontynuowanie umowy w nowych warunkach prawnych jest dla niej korzystne. W przypadku zaś dojścia do wniosku, że określone zapisy umowy mogą na gruncie nowej ustawy o podatku od towarów i usług rodzić dla niej niekorzystne skutki, powódka powinna była i mogła zrezygnować z kontynuowania umowy w 2005 r. Sąd zauważył, iż mimo, że umowa przewidywała swego rodzaju automatyzm jej przedłużenia na dalsze 10 lat, to nie wyłączyło to uprawnienia powódki do złożenia oświadczenia o jej wypowiedzeniu, mimo spełniania przesłanki wskazanej w § (...) umowy. Prawo cywilne nie zna bowiem instytucji stosunków zobowiązaniowych, których strona nie może wypowiedzieć przed upływem terminu, byłoby to bowiem sprzeczne z art. 353 ¹ k.c. Innymi słowy w rozpoznawanej sprawie najpierw doszło do zmiany prawa podatkowego, co ma stanowić nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 357 ¹ k.c., a dopiero później do przedłużenia okresu obowiązywania umowy. Stosowanie przywołanego przepisu wchodzi natomiast w grę jedynie wówczas, gdy do nadzwyczajnej zmiany stosunków dochodzi już po zawiązaniu stosunku zobowiązaniowe, a czego strony nie przewidywały w chwili jego zawiązywania. W konsekwencji strony same (bez ingerencji Sądu na podstawie art. 357 ¹ k.c.) mogły dostosować łączący je stosunek prawny do zmienionych warunków.

Sąd Okręgowy zauważył nadto, że art. 357 ¹ k.c. wymaga, by nadzwyczajna zmiana stosunków wpłynęła na stosunek zobowiązaniowy w ten sposób, że spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło jednej ze stron rażącą stratą. Musi więc istnieć związek przyczynowy pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a spełnieniem świadczenia, którego istotą jest to, że w nowych realiach spełnienie świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania rodzi dla strony nadmierne trudności lub grozi jej rażącą stratą. Chodzi tutaj o obowiązek spełnienia świadczenia lub świadczeń wynikający z treści łączącego strony stosunku zobowiązaniowego (jego rodzaj, wysokość, jakość, termin spełnienia), a będący jego elementem przedmiotowo istotnym. W rozpoznawanej sprawie zawarto umowę dzierżawy. Świadczeniami, których spełnienie prowadziło do wykonania umowy, było więc oddanie nieruchomości do używania i pobierania pożytków oraz płacenie czynszu. Zmiana prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług w 2004 r. na spełnienie tych świadczeń nie wpływała, a przynajmniej powódka nie w tej okoliczności poszukiwała podstaw do stosowania klauzuli rebus sic stantibus. Powódka domagała się natomiast zmodyfikowania treści łączącego strony stosunku zobowiązaniowego w zakresie rozliczenia nakładów na dzierżawioną nieruchomość po wygaśnięciu dzierżawy. Rozliczenie nakładów nie jest jednak świadczeniem, którego spełnienie prowadzi do wykonaniem umowy dzierżawy, co wynika już z tego, że kwestia ta pojawia się dopiero po wykonaniu umowy. Z treści art. 357 ¹ k.c. wynika zaś, że Sąd ma kompetencje do oznaczenia sposobu wykonania zobowiązania lub wysokości świadczenia. Kompetencja ta nie obejmuje zaś kwestii związanych z rozliczeniami stron po wygaśnięciu umowy.

Marginalnie Sąd Okręgowy poczynił jeszcze zastrzeżenie, że niezrozumiałe są twierdzenia powódki o obowiązku zapłaty podatku od towaru i usług, skoro powódka z mocy mającego zastosowanie § (...)umowy dzierżawy nie otrzymała zapłaty za nakłady poczynione na nieruchomości Skarbu Państwa, a tylko w takim wypadku można by rozważać powstanie obowiązku podatkowego po jej stronie. Wskazał, że w niniejszym postępowaniu zważywszy na argumentację strony powodowej trudno jest mówić o nadzwyczajnej zamianie stosunków. Nawet bowiem, gdyby przyjąć, że obowiązek podatkowy wynosił niespełna 3,5 mln zł, to w stosunku do głównego świadczenia żądanego w pozwie (niemal 18 mln zł) stanowił on niespełna 20 %. W konsekwencji relacje te nie pozwalają na twierdzenie o nadzwyczajnej zmianie stosunków.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu

Wyrok ten został zaskarżony w całości przez stronę powodową, która zarzuciła:

1. naruszenie art. 58 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie w zw. z art. 353 ¹ k.c. w stanie faktycznym sprawy i uznanie, że postanowienie § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. zawartej między stronami nie jest obarczone sankcją nieważności jako sprzeczne z ustawą – w sytuacji gdy postanowienie to jest sprzeczne z właściwością, naturą umowy dzierżawy, a więc jest niezgodne z art. 353 ¹ k.c.,

2. naruszenie art. 58 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy i uznanie, że postanowienie § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. nie jest obarczony sankcją nieważności w sytuacji, gdy postanowienie to jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego,

3. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne ustalenie, że powód dochodzi zapłaty wartości ulepszeń (nakładów) dokonanych za środki określone w §(...) umowy dzierżawy, w sytuacji gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika jednoznacznie, że 40 % czynszu dzierżawnego, o którym mowa w § (...) powód przeznaczył na inwestycje odrębne od tych, za które zapłaty domaga się niniejszym pozwem,

4. naruszenie art. 217 § 3 k.pc. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w sytuacji, gdy dowód ten był powołany na okoliczność ustalenia wysokości nakładów inwestycyjnych poczynionych przez powoda na dzierżawionej nieruchomości na dzień zwrotu nieruchomości,

5. naruszenie art. 357 ¹ k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten stosuje się jedynie do świadczeń, których spełnienie prowadzi do wykonania umowy, a kompetencja Sądu nie obejmuje kwestii związanych z rozliczeniami stron po wykonaniu umowy, w sytuacji gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że przepis ten może mieć zastosowanie do wszelkich postanowień umownych, w tym również tych regulujących stosunki i zobowiązania stron po rozwiązaniu umowy, jeżeli ich wykonanie byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy,

6. naruszenie art. 357 ¹ k.c. poprzez przyjęcie, że stosowanie powyższego przepisu nie jest możliwe w przypadku, gdy po zaistnieniu nadzwyczajnej zmiany stosunków doszło do automatycznego przedłużenia umowy,

7. naruszenia art. 357 ¹ k.c. poprzez jego niezastosowanie i odmowę uwzględnienia powództwa w sytuacji, gdy w odniesieniu do § (...) umowy dzierżawy doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, co spowodowało, że realizacja tego postanowienia grozi powodowi rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawieraniu w/w umowy,

8. naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że strony w 2005 roku mogły dostosować łączący je stosunek prawny do zmienionych warunków, tj. nowej ustawy o podatku od towarów i usług,

9. naruszenie art. 7 i 8 ustawy o podatku od towarów i usług poprzez pominięcie faktu, że ustawa ta przewiduje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług również w razie nieodpłatnej dostawy towarów czy nieodpłatnego świadczenia usług.

W konsekwencji strona powodowa domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa w całości oraz zasądzenia od pozwanego kosztów procesu wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Sformułowane w apelacji zarzuty nie są zasadne i nie zasługują na podzielenie. Sąd Okręgowy w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych mających znaczenie dla rozstrzygnięcia oraz właściwie zastosował przepisy prawa materialnego. W szczególności Sąd pierwszej wnikliwie i z gruntowną znajomością orzecznictwa Sądu Najwyższego przeprowadził analizę prawną występujących w niniejszej sprawie zagadnień, którą należy w pełni podzielić.

Odnosząc się do zarzutów skarżącej spółki w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zupełnie chybiony jest zarzut naruszenia art.233 § 1 k.p.c. w postaci upatrywanej przez apelującą, a opisanej w punkcie 3 zarzutów apelacyjnych. Przepis art. 233 § 1 k.p.c. określa zasadę swobodnej oceny dowodów, zgodnie z którą sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału a zatem z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Naruszenie tego przepisu może polegać na błędnym uznaniu, że przeprowadzony w sprawie dowód ma moc dowodową i jest wiarygodny albo że wiarygodności i mocy dowodowej jest pozbawiony. Powołanego przepisu nie można więc naruszyć przez błędne przyjęcie, co stanowi żądanie pozwu. W tym zakresie zaś Sąd Okręgowy nie dopuścił się żadnych wadliwości, prawidłowo identyfikując opisane w pozwie żądanie. W tym kontekście dodać natomiast można, iż zgodnie z § (...) umowy dzierżawy z dnia 22 kwietnia 1995 r. dzierżawca zobowiązał się do dokonywania nakładów na własny koszt i we własnym zakresie niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Poza sporem pozostaje, że w tym postanowieniu umownym mowa jest o nakładach koniecznych. Zgodnie zaś z § (...)umowy, w okresie pierwszych pięciu lat obowiązywania umowy 60 % należnego czynszu dzierżawca wpłacać miał w gotówce, a pozostałe 40 % miało być przeznaczone na nakłady na przedmiot dzierżawy wykraczający poza obowiązek wynikający z § (...) umowy, a konieczne dla realizacji celów statutowych dzierżawcy. Oczywistym jest zatem, że w § (...) mowa jest o nakładach innych niż konieczne. Sąd Okręgowy przyjął też, że kwota, której dochodzi powód w niniejszej sprawie jest sumą jego nakładów na sporną nieruchomość – nakładów, które służyć miały wykonywaniu jego działalności statutowej. Nie ulega wątpliwości, że nakłady te nie stanowią nakładów koniecznych, stąd objęte są postanowieniem § (...) umowy. Sąd Okręgowy słusznie przy tym zauważył, że bez znaczenia jest to, na co przeznaczała owe 40 % czynszu powódka. Ważne jest, że miał środki te przeznaczać właśnie na nakłady, których zwrotu równowartości obecnie żąda. Wywody Sądu pierwszej instancji są zatem prawidłowe. Prawidłowa jest też konstatacja, że w ten sposób wydzierżawiający przyjął na siebie ciężar partycypacji w nakładach czynionych na nieruchomości. Ten element umowy świadczy o pewnej ekwiwalentności świadczeń stron. Postanowienie to bowiem, przynajmniej w okresie obowiązywania umowy, było korzystne dla dzierżawcy. Prowadziło to do znacznego obniżenia kosztów prowadzonej działalności. Co więcej, nie było to jedynie zwolnienie powoda z części opłaty czynszowej, ale powodowało, że zaoszczędzone w ten sposób środki (kosztem pozwanego) miały wspierać i rozwijać prowadzoną przez (...) Spółkę z o.o. działalność gospodarczą. Wypada na marginesie zauważyć, że także późniejsze działania stron świadczą o tym, że przyjęte w umowie rozwiązanie jest dla nich korzystne, skoro zdecydowały się one na przedłużenie w/w pięcioletniego okresu o kolejne 2 lata. W ocenie Sądu Apelacyjnego jedynie takie rozumienie spornego zapisu jest racjonalne i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Trzeba również zauważyć, że bez znaczenia jest okoliczność, czy 40 % czynszu, które miało być przeznaczone na ulepszenie przedmiotu dzierżawy wystarczało na poczynienie wszystkich dokonanych nakładów. Po pierwsze, nieodzownym elementem współpracy gospodarczej jest pewien element ryzyka. Powódka decydując się na kosztowniejsze i rozleglejsze inwestycje mogła spodziewać się zwiększonego zysku. Gdyby natomiast chciała przeznaczać na rozbudowę własnej infrastruktury jedynie część czynszu, być może rozwój swojego przedsiębiorstwa musiałaby ograniczyć. Skutkowałoby to niższymi dochodami, ale i mniejszym ryzykiem. Po drugie, jak już podnoszono, późniejsze działania stron, przedłużenie obowiązywania § 8 ust. 2 umowy o kolejne lata świadczy o tym, że były zadowolone z przebiegu współpracy i jej dotychczasowego kształtu.

Stwierdzić także trzeba, że chybione są zarzuty naruszenia art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości nakładów dokonanych przez powódkę przede wszystkim było bowiem zbędne, skoro Sąd Okręgowy uznał, iż żądanie co do zasady jest nieuzasadnione. Niezależnie od tego zauważyć trzeba, iż Sąd pierwszej instancji w tej części(tj. odnośnie do wysokości nakładów) poczynił ustalenia faktyczne zgodne z twierdzeniami skarżącej w oparciu o zaoferowane przez nią dowody z dokumentów.

Przystępując z kolei do oceny zarzutów o charakterze materialnoprawnym wypada rozpocząć ponownie od podkreślenia, że przedstawiony przez Sąd Okręgowy wywód prawny zawiera szereg argumentów odpierających twierdzenia powódki formułowane w toku procesu. Każdy zaś argument w zasadzie samodzielnie przesądza o niezasadności żądania głównego bądź ewentualnego. Sąd Apelacyjny przedstawioną argumentację - jak też już zaznaczono - w całości podziela, poniższe uwagi stanowią jedynie jej uzupełnienie i uwypuklenie na potrzeby odniesienia się do zarzutów apelacji.

Kwestionując zgodność z prawem – właściwością umowy dzierżawy oraz zarzucając sprzeczność z zasadami współżycia społecznego § (...) umowy (zarzut nr (...)), powódka zarzuca w istocie brak ekwiwalentności świadczeń stron. Tymczasem jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, do istoty umowy dzierżawy należy oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, zaś z drugiej strony zobowiązanie się dzierżawcy do płacenia wydzierżawiającemu umówionego czynszu. Niewątpliwie te elementy w umowie zostały zawarte, a powódka nie formułowała żadnych zastrzeżeń w odniesieniu do nich, w szczególności nie zarzucała, że wzajemnie sobie nie odpowiadają, lub że są nieuzasadnione ekonomicznie. Kwestia rozliczenia nakładów o tyle pozostaje w związku z istotą umowy dzierżawy, że zgodnie z art. 697 k.c. dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Ma on zatem obowiązek dokonywać nakładów koniecznych, gdyż po zakończeniu dzierżawy obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 k.c.). Zapis rozwijający treść powołanych przepisów znalazł się w § (...) umowy. Z mocy odesłania zawartego w art. 694 k.c., do umowy dzierżawy odpowiednie zastosowanie znajdzie art. 676 k.c., który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, pozostawiając stronom możliwość poczynienia odmiennych ustaleń co do wzajemnego rozliczenia nakładów innych niż konieczne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. II CSK 85/10 (LEX nr 602686) wskazał, że w umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też tzw. nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 k.c. (np. w wyniku wyłączenia prawa wyboru wynajmującego). Takie właśnie inne reguły rozliczenia nakładów zawarte zostały w §(...) umowy, którego ważności nota bene powód nie kwestionuje. Rozliczenie nakładów użytecznych następowało zatem nietypowo, w trakcie trwania dzierżawy. Takie postanowienie jest jednak dopuszczalne, a fakt przedłużenia obowiązywania umowy w tym kształcie pozwala uznać, że także zadowalające gospodarczo. Wypada w tym miejscu przytoczyć pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 6 września 2000 r. II CKN 321/00 (LEX nr 1096036), wedle którego zwrot nakładów za "ulepszenie" należy rozpatrywać w związku z charakterem i stopniem odpłatności dzierżawy za korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Mając na względzie powyższe, jako racjonalne i ekonomicznie uzasadnione jawi się postanowienie zawarte w § (...) umowy dzierżawy, wedle którego nakłady czynione w oparciu o § (...) (tj. te na które przeznaczano 40 % czynszu), nie podlegają rozliczeniu w razie wypowiedzenia umowy przez wydzierżawiającego, a ulepszenia te wydzierżawiający zatrzymuje nieodpłatnie. Podobnie rzecz ma się w przypadku wypowiedzenia umowy przez dzierżawcę lub w przypadku naruszenia obowiązków umownych przez dzierżawcę (§ (...)). Ten zapis umowny służyć miał dyscyplinowaniu dzierżawcy, co jest oczywiste biorąc pod uwagę zakres umowy i jej wartość. Dzierżawca prowadził inwestycję o dużych rozmiarach, poważnym znaczeniu gospodarczym, zaś czynsz płacony był na rzecz Skarbu Państwa. Nie ulega wątpliwości, że w interesie obu stron umowy była petryfikacja istniejącego stosunku prawnego, zagwarantowanie jego stabilności. Nie może też ujść uwadze, że negatywne konsekwencje ekonomiczne spotykały dzierżawcę przede wszystkim w razie naruszenia jego obowiązków umownych, w tym w szczególności obowiązku terminowego opłacania czynszu czy nie oddawania przedmiotu dzierżawy osobom trzecim do bezpłatnego używania ani do poddzierżawiania.

Należy więc uznać, że umowa skonstruowana była w taki sposób, który realizował interesu obu stron. W szczególności też możliwość przeznaczania aż 40 % czynszu dzierżawnego na ulepszanie przedmiotu dzierżawy świadczy o tym, że strony świadczyły sobie ekwiwalentnie. Naruszenie obowiązków umownych było obwarowane poważnymi, ale dopuszczalnymi prawnie sankcjami, które jednak łączyły się z ubocznym elementem umowy, a zatem możliwością nieodpłatnego zatrzymania nakładów przez wydzierżawiającego. Kwestionowane zapisy umowy nie są zatem ani sprzeczne z naturą stosunku prawnego, a wręcz zasadniczo wypełniają hipotezy norm kodeksowych, ani nie pozostają w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Roszczenie główne jest zatem niezasadne. Przy czym stwierdzić trzeba, że w sprawie nie mógł wchodzić w rachubę art.58 § 1 k.c., lecz tylko art.58 § 3k.c., skoro powódka oparła swoje żądanie o twierdzenie, iż nieważna jest część umowy dzierżawy(jej § (...)). Nadmienić natomiast trzeba, że czynienie rozważań na gruncie art. 58 § 3 k.c. w realiach sprawy jawi się jako spóźnione. Powołany przepis stanowi, iż jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba, że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Skarżąca żąda zaś stwierdzenia (przesłankowo), że nieważne są postanowienia umowy dzierżawy co do zatrzymania przez wydzierżawiającego nakładów bez wynagrodzenia z przyczyn określonych w spornym zapisie umowy. Natomiast rozważenie nieważności tego postanowienia umownego wymagałoby także rozważań o istotności tego postanowienia umownego dla stron i tym samym ważności całej umowy. Tego rodzaju rozważania nie mogą jednak mieć już miejsca, skoro prawomocnie zakończona została sprawa o wydanie przedmiotu dzierżawy, w której przesądzone zostało, iż strony wiązała ważna umowa, która została skutecznie przez wydzierżawiającego rozwiązana z przyczyn przewidzianych umową, a uzasadniających rozwiązanie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ustalenia te natomiast wiążą sąd w tej sprawie(art. 365 § 1 k.p.c.).

Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 357 ¹ k.c. należy zauważyć, że Sąd Okręgowy prawidłowo wyszedł od uznania, że zmiana przepisów podatkowych może wypełniać hipotezę art. 357 ¹ k.c., tj. stanowić nadzwyczajną zmianę stosunków. Należy również podzielić pogląd Sądu Okręgowego, że zastosowanie przepisu art. 357 ¹ k.c. nie może dotyczyć zakończonych już stosunków prawnych. Wprawdzie powołane przez Sąd Okręgowy orzeczenia Sądu Najwyższego nie znajdują zastosowania do niniejszej sprawy, gdyż zapadły one na odmiennych stanach faktycznych, to jednak sam pogląd jest trafny. Świadczy o tym zgodne w doktrynie stanowisko, że nadzwyczajna zmiana stosunków musi nastąpić w okresie między powstaniem zobowiązania a jego wykonaniem (tak m.in. Rzetecka-Gil Agnieszka, Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania - część ogólna, LEX/el., 2011). Nadzwyczajna zmiana stosunków, aby była relewantna prawnie, musi zaistnieć w okresie obowiązywania umowy. Nie są jednak zupełnie pozbawione racji wywody apelacji, które wskazują, że strony po wygaśnięciu umowy nadal łączyło zobowiązanie. Umowa została skutecznie wypowiedziana przez pozwanego, a z jej wygaśnięciem wiązał się obowiązek zwrotu przedmiotu dzierżawy, w tym także nakładów, które zgodnie z umową miały być przekazane nieodpłatnie wydzierżawiającemu. O ile więc w okresie istnienia tego zobowiązania nadal utrzymywała się pewna prawna relacja będąca konsekwencją zawartej umowy dzierżawy, o tyle w momencie zwrotu przedmiotu dzierżawy obowiązek ten definitywnie wygasł. Choć Sąd Okręgowy okoliczności tej nie uwypuklił, to właśnie ona przesądza o niezasadności zgłoszonego w pozwie roszczenia ewentualnego. Wraz z wydaniem przedmiotu dzierżawy w dniu 13 grudnia 2011 r. wygasły wszelkie umowne zobowiązania między stronami, także te o charakterze ubocznym, jak zwrot wartości nakładów. Powódka w istocie więc zmierza niejako do restytucji zakończonego już stosunku prawnego, a nadto jego ponownego ukształtowania. Takie zastosowanie art. 357 ¹ k.c. jest jednak niedopuszczalne. Pod działaniami powódki kryje się, zdaniem Sądu Apelacyjnego, pozaumowne roszczenie o zwrot wartości nakładów użytecznych, które wywodzone jest wprost z ustawy. Przez odwołanie się do przewidywań stron zawierających umowę ustawodawca zawęził zakres zastosowania art. 357 ¹ k.c. wyłącznie do zobowiązań powstałych z umów. Zważywszy na wspomniany szczególny charakter tej regulacji normatywnej, nie jest dopuszczalne rozszerzanie zakresu jej zastosowania, chociażby drogą analogii (P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, art. 3571, nb 2; Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania, 2012, nb 741; W. Robaczyński, Sądowa zmiana umowy, Warszawa 1998, s. 69, 81 i n.).

W dalszej kolejności trzeba zwrócić uwagę na fakt, że nadzwyczajna zmiana stosunków, której powódka upatruje w zmianie przepisów podatkowych nastąpiła w 2004 r., podczas gdy żądanie modyfikacji stosunku prawnego dotyczy roszczenia, które zaistnieć mogło dopiero w momencie zwrotu przedmiotu dzierżawy, a zatem kilka lat później. Oczywiście, umowa dzierżawy z 1995 r. obejmowała swoją treścią postanowienia dotyczące wzajemnych rozliczeń stron z tytułu zwrotu przedmiotu dzierżawy, niemniej wszelkie roszczenia w tym przedmiocie aktualizowały się dopiero w momencie wygaśnięcia umowy w określonych sytuacjach. Do czasu wystąpienia tych okoliczności, problem będący przedmiotem niniejszej sprawy w ogóle nie występował, a jawił się jedynie jako potencjalny. Należy wobec tego stanąć na stanowisku, że ewentualną zasadność roszczenia można byłoby przyjąć, gdyby nadzwyczajna zmiana stosunków wystąpiła w okresie od wygaśnięcia umowy do zwrotu przedmiotu dzierżawy, choć i wtedy zagadnienie to byłoby dyskusyjne. Pozostaje bowiem pytanie, czy w ramach instytucji z art. 357 ¹ k.c. można doprowadzić do wykreowania nowego obowiązku strony pozwanej – zapłaty równowartości nakładów. Nadto zwrócić należy uwagę, iż powódka żąda modyfikacji umowy w ten sposób, że pozwany winien zwrócić jej wartość nakładów użytecznych w kwocie przekraczającej 17 milionów złotych, podczas gdy nadzwyczajnej zmiany stosunków upatruje w konieczności opłacenia podatku w wysokości nieco ponad 3 miliony złotych. Dysproporcja jest rażąca już na pierwszy rzut oka, co nakazuje postrzegać propozycję powódki jako nieporozumienie. Rozwiązanie to prowadziłoby do w konsekwencji pięciokrotnie większego pogorszenia pozwanego, aniżeli powódka, wedle własnych twierdzeń, jest obecnie. W konsekwencji także skutkowałoby to nie tylko przerzuceniem na pozwanego obowiązku podatkowego, ale także skorzystanie na tej sytuacji przez skarżącą. Żądanie , abstrahując już nawet od prawnej możliwości jego uwzględnienia, jest rażąco wręcz wygórowane i narusza ekwiwalentność świadczeń stron, tj. zasadę, której tak dużo miejsca w toku procesu i w apelacji się poświęca.

Podzielić należy w końcu argument Sądu Okręgowego, że strony miały możliwość podjęcia negocjacji w przedmiocie zmiany postanowień umownych już w czasie, kiedy dowiedziały się o zmianie przepisów podatkowych. Można było bowiem od powódki wymagać staranności w prowadzeniu własnej działalności gospodarczej, albowiem jest ona podmiotem wyspecjalizowanym i od wielu lat uczestniczącym w obrocie. Mogła zatem już w 2004 r. dostrzec skutki zmian przepisów i nie godzić się na przedłużenie umowy, a co najmniej renegocjować jej postanowienia. Zdaniem Sądu Apelacyjnego skarżąca nie podjęła takich działań, gdyż nie upatrywała w zmianie przepisów żadnego ekonomicznego niebezpieczeństwa dla swoich interesów. Sytuacja, do której doszło między stronami spowodowana została zaś nieprawidłowym działaniem powódki, tj. naruszeniem § (...) umowy. To po stronie powódki zaistniały przyczyny wygaśnięcia umowy, a co przesądził proces o wydanie przedmiotu dzierżawy. Strona pozwana konsekwentnie wypełniała zaś swoje zobowiązania i ostatecznie zastosowała się do uzgodnionych postanowień umowy. W toku postępowania powód nie wykazał, by po 2004 r. domagał się rozwiązania umowy, by podejmował negocjacje z wydzierżawiającym. Wręcz przeciwnie – zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje na to, że współpraca między stronami odbywała się prawidłowo.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, powódka zainicjowała procesową próbę odzyskania części swojej inwestycji dopiero w momencie, kiedy umowa dzierżawy została rozwiązana. Dopóki stosunek umowny istniał, strony były zadowolone z jego przebiegu i nie formułowały jakichkolwiek zastrzeżeń spośród tych, które obecnie są przedmiotem rozpoznania. Działania powódki są sprzeczne z ustaleniami poczynionymi między stronami i nie mogą zasługiwać na ochronę. Nie doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków , która mogłaby wpływać na zmianę postanowień umowy dzierżawy, na jej modyfikację. Wszystkie przytoczone przez Sąd Okręgowy argumenty są prawidłowe i zasługują na aprobatę, a twierdzenia powódki nie były w stanie tych argumentów podważyć. Przepisy materialnoprawne zostały odpowiednio zinterpretowane i zastosowane do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego w sprawie, wobec czego wyrok nie mógł ulec zmianie.

Z omówionych przyczyn na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny oddalił apelację o kosztach postępowania orzekając na mocy art. 98 k.p.c.