Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lipca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Kądziołka

Protokolant: Anna Galara

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2016 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. S.

przeciwko B. S. (1)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego B. S. (1) na rzecz powódki Gminy M. S. kwotę 122.318,48 zł (sto dwadzieścia dwa tysiące trzysta osiemnaście złotych czterdzieści osiem groszy) z następującymi odsetkami:

- od kwoty 103.375,30 zł (sto trzy tysiące trzysta siedemdziesiąt pięć złotych trzydzieści groszy) z odsetkami ustawowymi od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

- od kwoty 18.943,18 zł (osiemnaście tysięcy dziewięćset czterdzieści trzy złote dziesięć złote osiemnaście groszy) z odsetkami ustawowymi od dnia 20 marca 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  pozostawia szczegółowe wyliczenie kosztów procesu, w tym kosztów sądowych oraz kosztów Skarbu Państwa, referendarzowi sądowemu z zastosowaniem zasady odpowiedzialności za wynik postępowania przy założeniu, że powódka wygrała sprawę w 66 %.

Sygn. akt VIII GC 154/15

UZASADNIENIE

Pozwem z 19 marca 2015 r. Gmina M. S. – Zarząd (...) w S. – wniosła pozew przeciwko nieznanemu z miejsca pobytu B. S. (1) o zapłatę kwoty 185.954,95 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot: 156.766,91 zł od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 29.188,04 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także o zasądzenie kosztów procesu.

Powódka wniosła też o ustanowienie kuratora dla pozwanego nieznanego z miejsca pobytu.

W uzasadnieniu pozwu Gmina M. S. wskazała, że wynajmowała pozwanemu lokal położony przy ul. (...) (...) na działce nr (...) z obrębu 2046 S. (...) o łącznej powierzchni 233,3 m ² na podstawie umowy zawartej dnia 22 lipca 2010 r. Najemca, pomimo że był zobowiązany do uiszczania określonego umową czynszu oraz innych opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu, zaprzestał jego opłacania, w związku z czym Gmina M. S., po uprzednim wezwaniu B. S. (1) do zapłaty, wypowiedziała mu dnia 16 grudnia 2011 r. umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 r. Dalej wskazała, że pozwany nie wydał najmowanego dotychczas lokalu, w związku z czym powódka domaga się zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 156.766,91 zł z odsetkami ustawowymi skapitalizowanymi na dzień 31 grudnia 2014 r. w wysokości 29.188,04 zł oraz odsetkami od tych kwot. Gmina M. S. wskazała przy tym, że roszczenia swojego dochodzi za okres od 1 lutego 2011 r. do dnia 31 grudnia 2014 r.

Ustanowiony zarządzeniem z dnia 26 sierpnia 2015 r. kurator procesowy dla nieznanego z miejsca pobytu B. S. (2) w osobie r.pr. G. W. złożył w imieniu pozwanego odpowiedź na pozew, w której wniósł o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od Miasta S. na rzecz B. S. (2) kosztów procesu, odstąpienie od obciążenia pozwanego kosztami postępowania, a także o przyznanie kuratorowi wynagrodzenia za podejmowane czynności.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew zakwestionował dochodzone przez powódkę roszczenie tak co do zasady jak i co do wysokości. W pierwszej kolejności zakwestionował fakt skutecznego rozwiązania z pozwanym umowy najmu. Wskazał również, że w przedłożonym przez stronę powodową wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie Sąd nakazał pozwanemu opróżnienie lokalu przy ul. (...) (...) z nieruchomością gruntową, podczas gdy w umowie ani lokal nie jest tak oznaczony, ani nie ma mowy o gruncie. Zakwestionował zasadność roszczenia powódki w oparciu o art. 224 § 2 k.c. (podniósł, przy tym, że roszczenie z tego przepisu ma charakter jednorazowy, a nie okresowy, w związku z czym zakwestionował naliczenie odsetek za poszczególne miesiące), podniósł nadto, że powód nie wykazał wysokości roszczenia z art. 224 § 2 k.c.

W dalszej kolejności kurator zauważył, że roszczenie powoda może wynikać również z zastrzeżonej w § 14 ust. 1 umowy kary umownej. W tym zakresie podniósł zarzut sprowadzający się do zakwestionowania podpisania umowy z takim postanowieniem (podpisy stron są tylko na końcu umowy, a nie ma parafek na każdej ze stron). Wskazał też, iż karę umowną zastrzeżono na wypadek zajmowania nadal lokalu polegającego na korzystaniu z tego lokalu, a nie na wypadek niewydania (nieprzekazania) lokalu przez najemcę wynajmującemu. Kurator pozwanego wskazał też, iż powód sam przyczynił się do zwiększenia szkody (art. 362 k.c.), bowiem już 12 czerwca 2012 r. dysponował wyrokiem zaocznym nakazującym pozwanemu opróżnić lokal i mógł podjąć kroki zmierzające do odzyskania lokalu, lecz zwlekał z tymi czynnościami. Zdaniem strony pozwanej żądanie odszkodowania za okres tej zwłoki narusza art. 5 k.c. Zakwestionował również żądanie powoda co do odszkodowania za okres od dnia 1 lutego do dnia 31 stycznia 2012 r., bowiem zdaniem samej powódki w okresie tym nadal łączyła ją umowa z pozwanym. W odpowiedzi na pozew podniesiono również, iż w § 14 ust. 1 umowy mowa jest jedynie o tym, że wynajmujący naliczy najemcy karę umowną w terminie do dnia 10. każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania, nie ma natomiast mowy o tym kiedy najemca (pozwany) ma karę tą zapłacić. Zastosowanie powinien zatem mieć - zdaniem kuratora - art. 455 k.c.

Strona pozwana podniosłą również zarzut miarkowania kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. jako rażąco wygórowanej – dwukrotnie przewyższającej wysokość czynszu za objęty sporem lokal.

Powódka w dalszym piśmie przygotowawczym - z dnia 12 listopada 2015 r. - podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko. Co do skuteczności wypowiedzenia umowy wskazała na art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej wprowadzającego domniemanie prawdziwości danych wpisanych do (...), a zatem poprawnego wysłania stosownych oświadczeń na adresy pozwanego ujawnione w (...), nadto powódka powołała się na prawomocny wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 11 czerwca 2012 r. w sprawie XI GC 421/12, który wiąże w zakresie skuteczności wypowiedzenia umowy przez powoda. Co do wysokości roszczenia powódka wskazała, że została ona określona umową najmu, na której treść pozwany miał wpływ w trakcie negocjacji w zakresie kwot, będących podstawą obliczenia czynszu, a tym samym odszkodowania za bezumowne korzystanie. Wskazała przy tym, że stawka w okresie bezumownego korzystania została podwyższona zarządzeniem Prezydenta Miasta z 1 sierpnia 2011 r. wydanym na podstawie upoważnienia w uchwale Rady Miasta. Powódka wskazała nadto, że czynsz był powiększany o należności z tytułu opłat eksploatacyjnych. Co do ewentualnego niezajmowania przez pozwanego przedmiotu najmu po wypowiedzeniu umowy, powódka wskazała, że w jej ocenie, skoro pozwany nie wydał spornego lokalu, to nadal go zajmował. W zakresie naruszenia art. 5 k.c. powódka wskazała, iż pozwany nie określił jakie zasady współżycia społecznego miałyby zostać naruszone. Co do okresu za jaki powódka domaga się zasądzenia odszkodowania doprecyzowane zostało, że chodzi o okres od dnia 1 lutego 2011 r. do dnia 31 grudnia 2014 r.

Na rozprawie w dniu 19 stycznia 2016 r. kurator pozwanego podniósł m.in. (por. załącznik do protokołu), że w umowie zastrzeżono, iż stawka czynszu zostanie podniesiona, jeśli postanowi tak Rada Miasta w uchwale, a nie jeżeli Prezydent Miasta wyda takie zarządzenie. Wskazał też, że z umowy nie wynika, w jaki sposób miały być między stronami dokonywane rozliczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, ani w jakich wysokościach opłaty te powinien uiszczać najemca, zwłaszcza że w umowie wskazano na zaliczki na poczet mediów, które miałyby być weryfikowane z faktycznym zużyciem poszczególnych mediów. Ponowił również wskazanie, że umowa nie określała w jakim terminie najemca miał uiszczać karę umowną naliczoną na podstawie § 14 umowy.

Strona powodowa z kolei na tej samej rozprawie ostatecznie sprecyzowała, że swoje roszczenie wywodzi z § 14 umowy, a domaga się zaspokojenia tego roszczenia za okres od dnia 1 lutego 2012 r. do dnia 31 grudnia 2014 r., wyjaśniając jednocześnie że zarówno w pozwie jak i w piśmie procesowym z 12 listopada 2015 r. data początkowa została omyłkowo oznaczona poprzez wskazanie roku 2011.

W piśmie procesowym z dnia 27 czerwca 2016 r. powódka szczegółowo określiła wysokość roszczeń dochodzonych za poszczególne miesiące, jako kwotę główną wskazując dla każdego miesiąca 4.483,06 zł, ponadto podała w załączonej do pisma tabeli wysokość dochodzonych roszczeń z tytułu odsetek ze wskazaniem początkowej i końcowej daty ich naliczania. Objęta żądaniem kwota główna wyniosła łącznie 156.766,91 zł, kwota odsetek wyniosła łącznie 28.875,23 zł (za miesiąc styczeń 2013 r. żądaniem pozwu objęta została jedynie kwota 3,28 zł).

Na rozprawie w dniu 5 lipca 2016 r. powódka cofnęła pozew i zrzekła się roszczenia co do części odsetek ustawowych - ponad kwotę 28.875,23 zł - wyjaśniając, że kwota odsetek za styczeń 2013 r. została rozliczona z zaliczkami za media, za ten miesiąc powódka żąda więc odsetek jedynie w wysokości 3,28 zł.

Postanowieniem z dnia 7 lipca 2016 r. postępowanie zostało umorzone w cofniętej części.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

B. S. (1) prowadził działalność gospodarczą w zakresie m.in. konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych z wyłączeniem motocykli.

Dnia 2 lipca 2010 r. B. S. (1) nabył od J. M. oraz M. B. zorganizowaną część przedsiębiorstwa obejmującą: prawo najmu lokalu użytkowego o powierzchni 233,30 m ² w S. przy ul. (...), stanowiącego własność Gminy M. S., do którego przylega teren o powierzchni 459 m ² spełniający funkcję drogi dojazdowej oraz placu manewrowego; znajdujące się w lokalu użytkowym: myjkę ciśnieniową K. (2 sztuki), odkurzacz piorący (1 sztuka), dwa odkurzacze przemysłowe K. oraz sprężarkę powietrza.

W związku z tym B. S. (1) pismem z dnia 7 lipca 2010 r., kierowanym do Zarządu (...) w S., zwrócił się o zawarcie umowy najmu.

W dniu 21 lipca 2010 r., w biurze (...) w S., B. S. (1) negocjował z pracownikami Zarządu (...): I. M., K. S. i J. E. warunki najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) o powierzchni 233,30 m ². W trakcie tych negocjacji wynegocjował stawkę czynszu w wysokości 2,39-krotność stawki podstawowej, tj. w wysokości 6,33 zł/m ². Czynsz miał zatem wynosić 1.476,79 zł miesięcznie. Z czynności tej sporządzono protokół.

W protokole z negocjacji wskazano również, że do lokalu przylega teren o powierzchni 459,00 m ², na który zostanie sporządzona odrębna umowa dzierżawy.

Dowody: zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z 29.07.2009 r. (k. 151);

umowa sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa z 2.07.2010 r., rep. A nr 5998/2010 (k. 148-150);

pismo z 7.07.2010 r. (k. 147);

protokół negocjacji z 21.07.2010 r. (k. 145-145v).

Gmina M. S., w imieniu której występowała dyrektor (...) M. K. (1) – jako wynajmujący zawarła dnia 22 lipca 2010 r. z B. S. (1) jako najemcą umowę najmu lokalu użytkowego. W umowie wskazano adres zamieszkania B. S. (1) w S. przy ul. (...) oraz adres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w P., a także numer jego wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, NIP, REGON i PESEL.

W § 1 ust. 1 umowy wskazano, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania lokal użytkowy położony na działce (...) z obrębu 2046 (...), przy ul. (...), o łącznej powierzchni 233,30 m ², a najemca zobowiązuje się używać lokal zgodnie z umową i płacić czynsz na warunkach określonych umową.

Stosownie do § 1 ust. 5 integralną część umowy stanowił protokół negocjacji.

Stosownie do § 2 ust. 1 umowy miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 1.476,79 zł. Wskazano również, iż wysokość ta została ustalona na podstawie 2,39-krotności stawki podstawowej, wynikającej ze stosownej uchwały Rady Miasta S.. W § 2 ust. 2 zastrzeżono, iż jeżeli Rada Miasta S. podejmie uchwałę o wprowadzeniu nowej stawki podstawowej czynszu, to począwszy od dnia wejścia w życie tej uchwały podstawą do obliczenia wysokości czynszu będzie nowa stawka podstawowa oraz wskaźnik jej krotności wskazany w ust. 1. Stosownie zaś do § 3 ust. 1 umowy wynajmujący miał zawiadomić pisemnie najemcę o zmianie wysokości czynszu.

Zgodnie z § 4 ust. 1 umowy najemca poza czynszem najmu zobowiązany był płacić podatek od towarów i usług według obowiązujących przepisów. Najemca miał również obowiązek ponoszenia opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu, określonych w załączniku nr 2 do umowy stanowiącym jej integralną część (ust. 2). Wynajmujący z kolei miał niezwłocznie pisemnie zawiadomić najemcę o każdej zmianie wysokości opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu (ust. 3).

Zgodnie z załącznikiem nr 2 do umowy z dnia 22 lipca 2010 r. opłaty związane z użytkowaniem przedmiotu najmu to opłata za zimną wodę, opłata za odprowadzenie nieczystości płynnych, opłata za wywóz nieczystości stałych, opłata za energię elektryczną. Ponadto do opłat tych miał być doliczany VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W § 5 ust. 1 umowy wskazano, że należności określone w § 2-4 ust. 2 najemca miał obowiązek opłacać z góry do dnia 10. każdego miesiąca na konto banku wynajmującego wskazane przy wystawieniu pierwszej faktury. Stosownie do § 10 ust. 1 umowy po zakończeniu najmu najemca miał obowiązek zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym.

W § 11 ust. 1 umowa wskazywała, że zawarta jest na czas nieoznaczony, zaś stosownie do ust. 2 każda ze stron mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca; § 12 ust. 1 pkt 6 umowy pozwalał z kolei wynajmującemu na wypowiedzenie najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatności; § 12 ust. 2 wskazywał natomiast, że w przypadku rozwiązania umowy przez wynajmującego w trybie określonym w ust. 1 najemca ma obowiązek zwrotu przedmiotu najmu w terminie określonym przez wynajmującego w stanie niepogorszonym.

W § 14 ust. 1 umowy zastrzeżono na rzecz wynajmującego od najemcy karę umowną nadając temu postanowieniu umownemu następujące brzmienie:

„W przypadku, gdy po zakończeniu umowy NAJEMCA nadal zajmuje przedmiot umowy, jest zobowiązany zapłacić WYNAJMUJĄCEMU odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, będącego uprzednio przedmiotem umowy. W takiej sytuacji WYNAJMUJĄCY naliczy NAJEMCY odszkodowanie obejmujące czynsz, z uwzględnieniem jego zmian stosownie do § 2 ust. 2, obowiązujące na dzień rozwiązania lub wygaśnięcia umowy w dwukrotnej wysokości i opłaty eksploatacyjne w terminie do dnia 10-tego każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania.”.

W ust. 2 zastrzeżono, że wynajmujący ma prawo domagania się odszkodowania przewyższającego wysokość " kary umownej z tytułu bezumownego zajmowania przedmiotu najmu".

Zgodnie z § 16 ust. 1 umowy najemca był zobowiązany do zawarcia we własnym imieniu umów z dostawcami mediów, w szczególności energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wody i nieczystości płynnych. Jednocześnie najemca był zobowiązany do opomiarowania zużycia wody. Stosownie do ust. 2 realizacja tego obowiązku miała być uzależniona od istniejących w danej nieruchomości możliwości technicznych. § 17 umowy nakładał natomiast na najemcę obowiązek uregulowania opłat niezależnych (wywóz nieczystości stałych, woda, odprowadzenie nieczystości płynnych, centralne ogrzewanie, energia elektryczna) rozliczonych po wydaniu lokalu, a powstałych w trakcie korzystania z lokalu.

W § 17 postanowiono, że najemca jest zobowiązany do uregulowania opłat niezależnych (wywóz nieczystości stałych, woda, odprowadzanie nieczystości płynnych, centralne ogrzewanie, energia elektryczna rozliczanych po wydaniu lokalu, a powstałych w trakcie korzystania z lokalu).

W § 21 strony ustaliły, że zmiana umowy będzie wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Dowody: umowa najmu lokalu użytkowego z 22.07.2010 r. (k. 142-144v);

załącznik nr 2 do umowy z dnia 22.07.2010 r. (k. 146).

(...) zawiera umowy z najemcami w ten sposób, że po przeprowadzeniu negocjacji dotyczących istotnych postanowień umowy, jak np. wysokość czynszu, najemca przychodzi do odpowiedniego pokoju w budynku (...) i podpisuje umowę przygotowaną przez pracowników (...) w oparciu o protokół negocjacji. Kontrahent jest legitymowany, gdy przychodzi prowadzić negocjacje.

W taki sposób została zawarta umowa z B. S. (1).

Dowody: zeznania świadka J. E. (k. 290v-291, 293);

zeznania świadka I. M. (k. 291-292, 293);

zeznania świadka J. W. (k. 290-290v, 293).

Przez okres pierwszego roku wykonywania umowy najmu z dnia 22 lipca 2010 r. (a więc do sierpnia 2011 r.) B. S. (1) uiszczał terminowo czynsz oraz opłaty eksploatacyjne, w tym za wodę i prąd. Następnie zaprzestał wykonywania tych zobowiązań.

Dowody: zeznania świadka J. E. (k. 290v-291, 293)

zeznania świadka I. M. (k. 291-292, 293).

Prezydent Miasta S. zarządzeniem nr 386/11 z dnia 1 sierpnia 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek podstawowych za najem komunalnych lokali użytkowych ustalił stawkę dla przedsiębiorców w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej stawkę podstawową w wysokości 3,00zł/m ². Prezydent Miasta wydał wskazane zarządzenie opierając się m.in. na § 9 ust. 1 uchwały nr XX/364/04 Rady Miasta S. z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie zasad gospodarowania komunalnymi lokalami użytkowymi. Zgodnie z tym przepisem dopuszcza się stosowanie w gminie kilku stawek podstawowych. Z kolei zgodnie z § 9 ust. 2 ustalanie wysokości stawek należy do kompetencji Rady Miasta (która ma obwiązek korzystania z tej kompetencji), zaś ust. 3 przyznaje Prezydentowi Miasta kompetencję ustalenia dla lokalu stawki, która będzie stawką niższą od stawki podstawowej, w sytuacji kiedy lokal został bezskutecznie wystawiony do przetargu nieograniczonego co najmniej dwukrotnie i stawka wywoławcza w ostatnim przetargu została ustalona w wysokości stawki podstawowej.

Dowody: zarządzenie nr 386/11 Prezydenta Miasta S. (k. 71);

uchwała nr XX/364/04 Rady Miasta S. (k. 72-74v).

(...) skierował do B. S. (1) wezwania do zapłaty datowane na dzień 20 października 2011 r. W wezwaniach wskazał, że domaga się uregulowania należności za lokal użytkowy przy ul. (...) (...), które na dzień 13 października 2011 r. wynoszą 28.561,47 zł z tytułu zaległości głównej, 2.272,41 zł z tytułu odsetek oraz 5,01 z tytułu kosztów wezwania, w terminie do 30 dni od daty wezwania, pod rygorem podjęcia kroków zmierzających do rozwiązania umowy i skierowania sprawy na drogę procesu.

W drugim wezwaniu z tego dnia (...) wezwał do zapłaty zaległości głównej na dzień 13.10.2011 r. za zajmowany teren przy lokalu użytkowym w kwocie 677,50 zł, odsetek 25,25 zł oraz 5,01 zł tytułem kosztów wezwania.

Pisma tej samej treści zostały wysłane na adres działalności gospodarczej B. S. (1) (ul. (...)) oraz na adres zajmowanego lokalu użytkowego (ul. (...) w S.). Adnotację o wysłaniu pism listem poleconym w dniu 21 października 2011 r. uczyniła pracownica (...)u J. E..

W pocztowej książce nadawczej (...)u pod datą 21 października 2011 r. odnotowano dwa pisma wysłane do B. S. (1) pod adresem : ul. (...), dwa pisma pod adresem: ul. (...) w S..

Oba pisma wysłane na adres: ul. (...) zostały przez Pocztę Polską zwrócone nadawcy dnia 24 października 2011 r. z adnotacją „adresat wyprowadził się”.

Dowody: wezwania do zapłaty z 20.10.2011 r. (k. 11, 11 verte, 132, 133);

zwroty przesyłek z 24.10.2011 r. (k. 132v, 133v);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej (k. 12).

Pismem datowanym na dzień 16 grudnia 2011 r., skierowanym na adres działalności gospodarczej B. S. (1) w P. (ul. (...) P., poczta T.) oraz adres wynajmowanego lokalu (ul. (...) w S.), (...) w imieniu Gminy M. S. złożył oświadczenie o wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...), zawartej dnia 22 lipca 2010 r., ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 r.

Jednocześnie wezwał do opróżnienia i wydania lokalu wolnego od osób i rzeczy do dnia 31 stycznia 2012 r., pod rygorem skierowania sprawy na drogę procesu.

Poinformowano też, że w przypadku niewydania lokalu B. S. (1) zostanie obciążony za bezumowne korzystanie z lokalu kwotą obejmującą dwukrotność czynszu i opłaty eksploatacyjne obowiązujące na dzień wypowiedzenia umowy, które należy uiszczać do 10. dnia każdego miesiąca.

Oba pisma zostały wysłane listem poleconym w dniu 19 grudnia 2011 r.

Pismo na adres działalności gospodarczej B. S. (1) w P. zwrócono do nadawcy, bez doręczenia adresatowi i bez jakiejkolwiek adnotacji co do przyczyny zwrotu dnia 19 grudnia 2011 r.

Dowody: pisma z 16.12.2011 r. (k. 134, 135);

zwroty przesyłek z 19.12.2011 r. (k. 134v, 135v);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej (k. 14).

B. S. (1) zgłosił w rejestrze REGON zakończenie działalności gospodarczej z dniem 30 grudnia 2011 r.

W (...) dnia 7 marca 2012 r. wpis B. S. (1) jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą pozostawał aktywny.

Dowody: odpis z REGON B. S. (1) z 19.01.2015 r. (k. 5);

odpis z (...) B. S. (1) z 7.03.2012 r. (k. 6).

Pracownica Gminy M. S. M. K. (2), pracująca jako inspektor ds. techniczno-eksploatacyjnych, w lutym 2012 r. przebywała w celach służbowych w budynku przy ul. (...). Sporządziła wówczas notatkę dotyczącą lokalu wynajmowanego B. S. (1). Lokal sprawił wówczas na niej wrażenie opuszczonego, wszystko było pozamykane.

Dowód: zeznania świadka M. K. (2) (k. 289v-290, 293).

Gmina M. S. wniosła dnia 8 marca 2012 r. do Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie pozew przeciwko B. S. (1) o wydanie domagając się, aby Sąd Rejonowy nakazał B. S. (1) opróżnienie i wydanie Miastu S. lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 233,30 m ², położonego przy ul. (...) (...) w S. wraz z nieruchomością gruntową położoną przy ul. (...) w S., stanowiącą część działki (...) z obrębu 2046 (...) o łącznej powierzchni 459,00 m ² w stanie wolnym od rzeczy i osób.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie wyrokiem zaoczonym z dnia 11 czerwca 2012 r. w sprawie XI GC 421/12 nakazał pozwanemu B. S. (1), aby opróżnił i wydał Gminie M. S. lokal użytkowy o powierzchni użytkowej 233,30 m ² położony w S. przy ul. (...) (...) wraz z nieruchomością gruntową położoną w S. przy ul. (...), stanowiącą część działki (...) z obrębu 2046 (...) o łącznej powierzchni 459,00 m ² w stanie wolnym od osób i rzeczy, zasądził od pozwanego na rzecz powoda koszty procesu oraz nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności.

Wyrok uprawomocnił się. Dnia 17 stycznia 2013 r. wyrokowi nadano klauzulę wykonalności.

Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2015 r. sprostowano oczywistą omyłkę pisarską w wyroku poprzez wpisanie prawidłowego numeru działki : 19/2 zamiast 19/1.

Dowody: pozew z 7.03.2012 r. (k. 125-125v);

wyrok zaoczny z 11.06.2012 r. w sprawie XI GC 421/12 (k. 126, 136);

postanowienie z 10.04.2015 r. w sprawie XI GC 421/12 (k. 128, 276).

W okresie od 6 lutego 2012 r. do 3 grudnia 2014 r. Gmina M. S. wystawiła B. S. (1) trzydzieści pięć faktur VAT na łączną kwotę 156.766,91 zł, w tym na łączną kwotę 117.093,20 zł z tytułu "odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu" (po 3.345,52 zł netto każda), od którego nie naliczano podatku VAT, oraz na łączną kwotę 1.699,56 zł z tytułu "zaliczek" za zimną wodę, na łączną kwotę 2.687,50 zł z tytułu zaliczek za odprowadzenie ścieków oraz na łączną kwotę 35.286,65 zł za energię elektryczną. Od "zaliczek" naliczony został podatek VAT.

Dowody: faktura nr (...)/ (k. 250);

faktura nr (...)/ (k. 251);

faktura nr (...)/ (k. 251v);

faktura nr (...)/ (k. 252);

faktura nr (...)/ (k. 252v);

faktura nr (...)/ (k. 253v);

faktura nr (...)/ (k. 254);

faktura nr (...)/ (k. 254v);

faktura nr (...)/ (k. 255);

faktura nr (...)/ (k. 255v);

faktura nr (...)/ (k. 256);

faktura nr (...)/ (k. 256v);

faktura nr (...)/ (k. 257);

faktura nr (...)/ (k. 257v);

faktura nr (...)/ (k. 258);

faktura nr (...)/ (k. 258v);

faktura nr (...)/ (k. 259);

faktura nr (...)/ (k. 259v);

faktura nr (...)/ (k. 260);

faktura nr (...)/ (k. 260v);

faktura nr (...) (k. 261);

faktura nr (...) (k. 261v);

faktura nr (...) (k. 262);

faktura nr (...).7,9,15 (k. 263);

faktura nr (...).7,9,15 (k. 264);

faktura nr (...) (k. 265);

faktura nr (...) (k. 266);

faktura nr (...) (k. 267);

faktura nr (...) (k. 268);

faktura nr (...) (k. 269);

faktura nr (...) (k. 270);

faktura nr (...) (k. 271);

faktura nr (...) (k. 272);

faktura nr (...) (k. 273);

faktura nr (...) (k. 274).

Dnia 7 grudnia 2012 r. Gmina M. S. wniosła do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim M. O. o wszczęcie egzekucji w celu opróżnienia lokalu użytkowego i wyegzekwowania świadczenia pieniężnego w oparciu o tytuł wykonawczy obejmujący wyrok zaoczny Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 11 czerwca 2012 r. w sprawie XI GC 421/12. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą Km 518/13.

Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim – zarządzeniem przewodniczącego z dnia 26 czerwca 2015 r. w sprawie I Co 141/15 – dla nieznanego z miejsca pobytu B. S. (1) wyznaczył kuratora procesowego w osobie B. D., celem reprezentowania go w sprawie I Co 141/15.

Postanowieniem z dnia 26 czerwca 2015 r. w sprawie I Co 141/15 Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim przyznał kuratorowi wynagrodzenie za reprezentowanie dłużnika w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika sądowego M. O..

Dowody: wniosek o wszczęcie egzekucji z 7.12.2012 r. (k. 275-275v);

zarządzenie z 26.06.2015 r. w sprawie I Co 141/15 (k. 277, 103);

postanowienie z 26.06.2015 r. w sprawie I Co 141/15 (k. 102-102v).

Dnia 14 grudnia 2015 r. pracownicy Gminy M. S. powzięli informację, że jedne z kilku drzwi do lokalu wynajmowanego B. S. (1) są otwarte, a w lokalu nikogo nie ma. Pracownica I. M. dokonała wizji lokalnej i ustaliła, że rzeczywiście tak jest. Drzwi zabezpieczono, wstawiono nowy zamek.

Dowody: zeznania świadka M. K. (2) (k. 289v-290, 293);

zeznania świadka I. M. (k. 291-292, 293);

zeznania świadka J. E. (k. 290v-291, 293).

Dnia 22 grudnia 2015 r. w obecności kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu B. S. (1) komornik dokonał eksmisji B. S. (1) z lokalu użytkowego przy ul. (...) (...). Pracownicy gminy po wejściu do lokalu stwierdzili, że w środku jest brudno, prawdopodobnie od dawna nikogo nie było w pomieszczeniach biurowych i warsztatowych oraz w myjni, stwierdzili również, że przez najemcę pozostawione (porzucone) zostały różne przedmioty.

Dowody: zeznania świadka M. K. (2) (k. 289v-290, 293);

zeznania świadka I. M. (k. 291-292, 293);

zeznania świadka J. E. (k. 290v-291, 293).

W okresie, kiedy lokal użytkowy wynajmowany przez B. S. (1) pozostawał nieużywany, pracownicy gminy otrzymywali telefony z pytaniami o możliwość wynajęcia tego lokalu oraz o datę ewentualnego przetargu. Lokal użytkowy dostosowany do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci warsztatu i myjni samochodowej stanowi bowiem w zasobach gminy "unikat".

Dowód: zeznania świadka I. M. (k. 291-292, 293).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne jedynie w części.

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że pozwany w niniejszym postępowaniu reprezentowany był przez kuratora ustanowionego na podstawie art. 144 § 1 k.p.c. Miejsce pobytu pozwanego nie jest znane, pozwany wymeldował się z adresu zamieszkania w dniu 12 kwietnia 2013 r. i nie podał nowego adresu zameldowania stałego lub czasowego (karta 20 verte oraz 371), pozwany zgłosił w Głównym Urzędzie Statystycznym zakończenie działalności gospodarczej z dniem 30 grudnia 2011 r. (karta 5), w (...) wpisany był jako przedsiębiorca jeszcze w dniu 7 marca 2012 r. (karta 6). Kurator reprezentował pozwanego również w postępowaniu egzekucyjnym, z jego udziałem przeprowadzono eksmisję z lokalu będącego przedmiotem niniejszego postępowania. Kurator reprezentujący pozwanego w niniejszej sprawie oświadczył, że poszukiwał kontaktu z pozwanym, ale w żaden sposób nie było to możliwe.

Powódka w niniejszej sprawie, jak ostatecznie sprecyzowała, domagała się od pozwanego zapłaty należności głównej w kwocie 156.766,91 zł oraz skapitalizowanych na dzień 31 grudnia 2014 r. odsetek ustawowych w wysokości 28.875,23 zł (co wskazała na rozprawie dnia 5 lipca 2016 r. - po częściowym cofnięciu pozwu co do odsetek za miesiąc styczeń 2013 r.), z tytułu kary umownej za zajmowanie po zakończeniu umowy przedmiotu umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 22 lipca 2010 r., stosownie do jej § 14 ust. 1. Na kwotę tą składały się poszczególne kary umowne naliczane za każdy miesiąc niewykonywania zobowiązania przez pozwanego, począwszy od miesiąca lutego 2012 r. a skończywszy na grudniu 2014 r., w wysokości po 4.483,06 zł miesięcznie.

W cofniętej części obejmującej odsetki za styczeń 2013 r. postępowanie zostało umorzone postanowieniem z dnia 5 lipca 2016 r.

Podstawę prawną tak określonego żądania stanowi zatem art. 483 § 1 k.c., zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zastrzeżenie kary umownej należy do sposobów ukształtowania wolą stron stosunku cywilnoprawnego zasad ich odpowiedzialności kontraktowej w zakresie niewykonania lub nienależytego wykonania określonych umową zobowiązań niepieniężnych. To same strony zatem ustalając jeszcze przed zawarciem umowy – zgodnie z zasadą swobody kształtowania treści umowy wyrażoną w art. 353 ¹ k.c. – mogą określić pewne zobowiązania niepieniężne, za których niewykonanie lub nienależyte wykonanie jedna ze stron będzie zobowiązana zapłacić drugiej określone zryczałtowane odszkodowanie – karę umowną.

Art. 353 ¹ k.c. wyznaczając granice swobody kształtowania treści umowy stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Dopóki zatem ustanowiona przez strony kara umowna nie narusza właściwości samej jej instytucji (czy umowy, w której została zawarta), bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, czy też zasad współżycia społecznego, dopóty takie postanowienie umowne wiąże strony. Nadto określając przesłanki odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego poprzez zapłatę kary umownej należy mieć na uwadze regulujący ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W konsekwencji, na podstawie art. 483 § 1 k.c. należy wskazać, że przesłankami odpowiedzialności z tytułu kary umownej jest: 1) zastrzeżenie w łączącej strony umowie kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonego zobowiązania niepieniężnego przez dłużnika (nadto kara ta ma postać co najmniej dostatecznie określonej sumy pieniędzy), 2) dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał określone zobowiązanie niepieniężne, w związku z czym została zastrzeżona kara umowna, 3) wierzyciel poniósł z tego tytułu szkodę, 4) dłużnik ponosi winę za niewykonanie lub nienależyte wykonanie tego zobowiązania niepieniężnego.

Ciężar dowodu rozkłada się przy tym w ten sposób, że wierzyciel ma obowiązek wykazania dwóch pierwszych spośród wskazanych przesłanek, a zatem tego, że została w umowie łączącej strony zastrzeżona kara umowna oraz że dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał określone zobowiązanie niepieniężne. Wierzyciel nie ma z kolei obowiązku wykazywania rozmiaru (wysokości) poniesionej szkody, stąd też karę umowną określa się niekiedy jako zryczałtowane odszkodowanie. Nie musi również wykazywać winy dłużnika, bowiem domniemywa się, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego zostało przez dłużnika zawinione, a to na dłużniku – tak jak w przypadku art. 471 k.c. – spoczywa ciężar udowodnienia, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego nastąpiło z powodu okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Nadto dłużnik, może podejmować również obronę powołując się na 484 § 2 k.c. i podnosić, że zastrzeżona kara umowna jest niewspółmiernie wysoka.

W umowie łączącej strony niniejszego procesu kara umowna została zastrzeżona, jak już wskazano, w § 14 ust. 1. Wprawdzie w omawianej jednostce redakcyjnej strony posłużyły się pojęciem " odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu", jednak w § 14 ust. 2 wprost zostało wskazane, że regulacja z § 14 ust. 1 stanowi " karę umowną" z tytułu bezumownego zajmowania przedmiotu najmu.

W § 14 ust. 1. w zdaniu pierwszym wskazano, że w przypadku, gdy po zakończeniu umowy najemca (pozwany) nadal zajmuje przedmiot umowy, jest zobowiązany zapłacić wynajmującemu (powódce) odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, będącego uprzednio przedmiotem umowy. W zdaniu drugim § 14 ust. 1. określa zaś mechanizm naliczenia kary umownej i jej wysokość stanowiąc, że w takiej sytuacji (o której mowa w zdaniu pierwszym) wynajmujący naliczy najemcy odszkodowanie obejmujące czynsz, z uwzględnieniem jego zmian stosownie do § 2 ust. 2, obowiązujący na dzień rozwiązania lub wygaśnięcia umowy w dwukrotnej wysokości i opłaty eksploatacyjne, w terminie do dnia 10. każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania. Wspomniany zaś § 2 ust. 2 umowy wskazywał, że czynsz będzie obliczany według nowej stawki czynszu, jeżeli Rada Miasta S. podejmie uchwałę o wprowadzeniu nowej stawki podstawowej czynszu. Czynsz miał w takim przypadku po wejściu w życie takiej uchwały stanowić iloczyn nowej stawki podstawowej i wskaźnika jej krotności (2,39) oraz oczywiście liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu oddanego w najem.

Omówione zapisy umowne wymagają wykładni, przeprowadzonej zgodnie z art. 65 § 2 k.c., który stanowi, że: w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Na tle wskazanego przepisu Sąd Najwyższy sformułował tzw. kombinowaną metodę wykładni oświadczeń woli [por. uchwała (7) SN z 29.06.1995 r. w sprawie III CZP 66/95], która w pierwszej fazie wykładni sprowadza się do subiektywnego rozumienia danych postanowień umownych przez strony, zaś w drugiej fazie skupia się na obiektywnych aspektach tego, jak strony – wobec towarzyszących okoliczności – powinny były rozumieć te postanowienia. W niniejszej sprawie pozwany (reprezentowany przez kuratora) wskazywał na odmienne rozumienie zapisów umownych, niż prezentowane przez stronę powodową, stąd też nie było możliwe ustalenie znaczenia spornych zapisów umownych poprzez fazę wykładni subiektywnej. W związku z tym należało dokonać wykładni w fazie obiektywnej, mając na uwadze – jak wskazuje art. 65 § 2 k.c. – zgodny zamiar stron i cel umowy, jak też poszczególnych jej postanowień.

W pierwszej kolejności sporna między stronami była wysokość zastrzeżonej w umowie kary umownej.

Przedstawione wyżej zapisy postanowień umownych pozwalają, w oparciu o dostępne dane zebrane w aktach sprawy, na ustalenie zgodnego zamiaru stron przy zrekonstruowaniu kwotowej wysokości kary umownej. W § 14 ust. 1 wysokość tej kary odwołuje się do dwóch wartości: czynszu z uwzględnieniem jego zmian stosownie do § 2 ust. 2 w dwukrotnej wysokości oraz tzw. opłat eksploatacyjnych.

Treść zapisów umownych wskazuje na to, że wysokość kary umownej odwołująca się do dwukrotności czynszu – z uwagi na to, że w okresie obowiązywania umowy łączącej strony Rada Miasta S. nie podjęła uchwały, którą zmieniłaby stawki podstawowe czynszu – wynosi 2.953,58 zł, tj. dwukrotność miesięcznego czynszu określonego w § 2 ust. 1 umowy na kwotę 1.476,79 zł. Wskazać przy tym trzeba, iż powódka niezasadnie określając wysokość kary umownej, której się domaga, opierała się na zarządzeniu Prezydenta Miasta S. nr 386/11, którym to ustalił on wysokość stawek podstawowych czynszu w kwotach innych niż obowiązujące w chwili zawierania umowy (co podkreślał w toku postępowania kurator pozwanego). Po pierwsze powódka niezasadnie wywodziła, iż zastosowanie znajduje stawka podstawowa z zarządzenia z tego powodu, że umowa łącząca strony wyraźnie wskazywała, że wysokość czynszu, jaki będzie płacił pozwany będzie wynosiła 2,39-krotność stawki podstawowej wynikającej ze stosownej uchwały Rady Miasta S. – wyraźnie zatem wskazano i rodzaj aktu, który określa te stawki (uchwała), jak i organ powódki, który stawki te może ustalić, wywołując skutek między stronami umowy (Rada Miasta S.). Prezydent Miasta nie jest zaś Radą Miasta, a jego zarządzenie nie jest uchwałą, nadto nawet gdyby Prezydent Miasta wydał uchwałę (co jest oczywiście niemożliwe z uwagi na jednoosobowość organu jakim jest Prezydent Miasta), to nie byłaby to uchwała Rady Miasta, o której mowa w § 2 ust. 1 umowy. Po drugie należy wskazać, że z materiału zebranego w sprawie wynika, iż Prezydent Miasta S. w ogóle nie miał kompetencji do tego, aby ustalić zarządzeniem nr 386/11 podstawowe stawki czynszów, albowiem powołany jako podstawa prawna tej kompetencji § 9 ust. 3 uchwały nr XX/364/04 przyznaje Prezydentowi Miasta kompetencję ustalenia dla lokalu stawki, która będzie stawką niższą od stawki podstawowej, w sytuacji kiedy lokal został bezskutecznie wystawiony do przetargu nieograniczonego co najmniej dwukrotnie i stawka wywoławcza w ostatnim przetargu została ustalona w wysokości stawki podstawowej, zaś co do zasady kompetencja ustalenia wysokości stawki podstawowej czynszów przysługuje Radzie Miasta stosownie do § 9 ust. 2 (karta 72-74). Biorąc zaś pod uwagę, że w niniejszej sprawie nie zachodziły okoliczności, o których mowa w § 9 ust. 3 uchwały nr XX/364/04 (umówiona stawka była wyższa niż podstawowa, lokal nie był bezskutecznie wystawiany do przetargu nieograniczonego, kompetencja Prezydenta Miasta dotyczy konkretnych lokali, a nie ogólnego określenia stawek czynszu dla danej ich kategorii), to zarządzenie Prezydenta Miasta nie mogło wywrzeć skutku prawnego między stronami niniejszego procesu.

Wysokość kary umownej, stosownie do brzmienia § 14 ust. 1 zdanie drugie umowy miałaby obejmować również tzw. "opłaty eksploatacyjne". Analiza omawianego postanowienia umownego, jak również stanowiska procesowego powódki wskazuje jednak, że obowiązek zapłaty "opłat eksploatacyjnych" to w istocie osobne roszczenie o zapłatę powstałych po rozwiązaniu umowy określonego rodzaju kosztów, związanych z dalszym korzystaniem z lokalu przez pozwanego. Takie też stanowisko zajął w toku niniejszego procesu kurator pozwanego, w dalszej kolejności kwestionując wysokość wyliczonych przez powódkę "opłat eksploatacyjnych".

Powódka wyjaśniła w piśmie procesowym z 12 listopada 2015 r., że naliczyła pozwanemu miesięczne "zaliczki" na poczet mediów, które następnie były weryfikowane z faktycznym zużyciem poszczególnych mediów przez pozwanego. Podkreślenia wymaga, że faktury VAT, jakie były wystawiane w spornym okresie przez powódkę, osobno zawierały pozycje opisaną jako "odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu" (a więc w istocie karę umowną z § 14 ust. 1 umowy), od której powódka nie naliczała podatku VAT, osobno zawierały pozycje dotyczące "zaliczek" na poczet poszczególnych mediów, do których powódka doliczała podatek VAT. Na ostatniej rozprawie - w dniu 5 lipca 2016 r. - pełnomocnik powódki wyjaśnił, że część naliczonych odsetek za opóźnienie została "rozliczona z zaliczkami za media", dlatego też nie jest objęta żądaniem pozwu. Z powyższego wynika, że sama powódka rozumiała pojęcie tzw. "opłat eksploatacyjnych" nie tyle jako element kary umownej za nienależyte wykonanie zobowiązania polegającego na zajmowaniu przez pozwanego przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, ale jako świadczenie pobierane na poczet wydatków związanych ze zużyciem mediów, które następnie podlega rozliczeniu w zależności od stopnia zużycia. Świadczy o tym zarówno sposób wystawiania przez powódkę faktur VAT, obejmujących osobno obie wymienione wyżej kategorie (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zaliczki na poczet mediów), jak i opisane wyżej stanowisko powódki, dotyczące sposobu rozliczania mediów.

Zauważyć też trzeba, że strony nigdzie w umowie nie zdefiniowały pojęcia „opłaty eksploatacyjne”, z kolei w przypadku postanowień, które miały znajdować zastosowanie w okresie obwiązywania umowy (a nie na wypadek jej zakończenia) – w szczególności w § 4 ust. 2 umowy, jak i w załączniku nr 2 do umowy posłużono się sformułowaniem „opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu” bądź „opłaty związane z użytkowaniem przedmiotu najmu”, które wymieniono właśnie w załączniku nr 2 jako: opłatę za zimną wodę, opłatę za odprowadzenie nieczystości płynnych, opłatę za wywóz nieczystości stałych oraz opłatę za energię elektryczną.

Abstrahując jednak nawet od tego, czy strony pod pojęciem „opłaty eksploatacyjne” rozumiały to samo co „opłaty związane z używaniem/użytkowaniem przedmiotu najmu” powódka nie zdołała wykazać wysokości tych opłat, która obciążałaby pozwanego, a zatem nie sprostała w tym zakresie spoczywającemu na niej ciężarowi dowodu stosownie do art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. Wysokość tych opłat powódka wywodziła z wystawianych m.in. przez (...) sp. z o.o. faktur za poszczególne rodzaje mediów, wskazane w załączniku nr 2 do umowy, jednakże jednocześnie wskazywała, jak już wspomniano wyżej, że były one pobierane jako zaliczki, a dopiero później rozliczane z rzeczywistym zużyciem przez pozwanego. W zakresie zaś tego rzeczywistego zużycia powódka nie przedstawiła żadnych dowodów, które pozwalałyby na ustalenie jaki był rozmiar tego świadczenia, dotyczący najmowanego przez pozwanego lokalu. Nadto okoliczności sprawy wskazywały na to, że pozwany w całym okresie objętym żądaniem pozwu nie prowadził działalności gospodarczej w najmowanym od powódki lokalu, a zatem nie zużywał wody, prądu, ani nie wytwarzał ścieków, czy odpadów. Powódka nie wykazała też (ani nawet tego nie twierdziła), że jakakolwiek część kwot składających się na te opłaty miała charakter opłaty stałej – niejako abonamentowej – za samą możliwość korzystania z wody czy prądu, która nie miała być zwracana nawet gdyby pozwany w najmowanym lokalu wcale nie zużył w danym miesiącu wody, prądu, ani nie wytworzył odpadów.

Tym samym udowodniona przez powódkę wysokość należnej jej w oparciu o § 14 ust. 1 kary umownej zamyka się kwotą 2.953,58 zł za każdy miesiąc, z kolei powódka nie udowodniła należnej jej za poszczególne miesiące kwoty z tytułu „opłat eksploatacyjnych”.

W dalszej kolejności należy rozważyć, jakiego rodzaju nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez pozwanego zostało objęte zastrzeżoną przez strony karą umowną.

Analiza § 14 ust. 1 umowy (w powiązaniu ze zgodnym zamiarem stron wynikającym ze stanowisk prezentowanych w toku procesu) prowadzi do odczytania z tego zapisu że: po pierwsze - kara umowna została zastrzeżona nie tyle za bezumowne korzystanie, ile w istocie za niewydanie lokalu, po drugie - była naliczana za każdy kolejny rozpoczęty miesiąc, w którym pozwany nie wykonał zobowiązania niepieniężnego polegającego na wydaniu lokalu powódce po zakończeniu umowy, po trzecie - kara umowna naliczana była niejako automatycznie i pozwany zobowiązany był uiścić ją do 10. dnia miesiąca, w którym została naliczona i to bez wezwania przez powódkę (o czym świadczy wprost ostatnie zdanie § 14 ust. 1). Takie rozumienie umowy koresponduje z opisanymi wyżej rozwiązaniami dotyczącymi wysokości kary umownej, która została zastrzeżona w kwocie dwukrotnej stawki czynszu (z uwzględnieniem zmian stosownie do § 2 ust. 2 umowy), a więc w kwocie, która była stronom niniejszego procesu znana i nie wymagała po stronie powódki żadnych czynności związanych z naliczaniem (czy też wyliczaniem wysokości) tej kwoty.

Celem zastrzeżenia kary umownej jest przede wszystkim ułatwienie wierzycielowi dochodzenia zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonych zobowiązań niepieniężnych, bez konieczności wykazywania – jak w przypadku ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej – rozmiaru poniesionej szkody. Z literalnego brzmienia § 14 ust. 1 umowy można byłoby wnosić, że termin do 10. dnia każdego miesiąca jest terminem, w którym powódka może skorzystać z uprawnienia, czy też ma obowiązek skorzystania z uprawnienia, do naliczenia kary umownej pozwanemu. Takie rozumienie z jednej strony jest jednak całkowicie sprzeczne z celem zastrzeżenia kary umownej (jak też i z samą natura tej instytucji prawa cywilnego), z drugiej zaś strony nie koresponduje z zawartymi w § 14 ust. 1 in fine sformułowaniem „bez uprzedniego wezwania” – nie sposób bowiem wyobrazić sobie stosunku prawnego, w którym dłużnik miałby wzywać wierzyciela do tego, aby ten naliczył mu karę umowną. Wobec tego należało zrekonstruować zgodny zamiar stron w chwili zawierania umowy w taki sposób, iż obowiązek zapłaty kary umownej powstawał (miał być naliczany) automatycznie z rozpoczęciem każdego kolejnego miesiąca, w którym trwał stan naruszania umowy polegający na niewykonaniu zobowiązania niepieniężnego sprowadzającego się do niewydania lokalu powódce przez pozwanego, zaś pozwany miał uiścić określoną kwotę kary umownej w terminie do 10. dnia tego miesiąca, bez uprzedniego wezwania. C. naliczenia kary umownej – nie zaś jednorazowość – wynika z kolei z odwołania się przy zakreśleniu terminu do 10. dnia każdego miesiąca, gdyby bowiem kara umowna miała zostać naliczona jednorazowo, wówczas takie zastrzeżenie w umowie byłoby bezcelowe. Tym samym wolą stron zobowiązanie do zapłaty kary umownej zostało uregulowane jako zobowiązanie terminowe, a termin spełnienia świadczenia przez pozwanego przypadał w dziesiątym dniu każdego miesiąca, w którym trwał stan nienależytego wykonania zobowiązania (art. 455 k.c. nie znajduje więc zastosowania).

Podsumowując tę część rozważań wskazać trzeba, że w wyniku wykładni umowy ustalone zostało, iż strony zastrzegły karę umowną na wypadek niewykonania przez pozwanego skonkretyzowanego zobowiązania niepieniężnego polegającego na niewydaniu przez pozwanego przedmiotu umowy po jej zakończeniu (a więc zajmowaniu przedmiotu umowy), przy czym kara ta została dostatecznie skonkretyzowana co do wysokości przez podanie danych pozwalających na jej dokładne wyliczenie w odstępach miesięcznych, co więcej wskazano termin spełnienia świadczenia z tytułu kary umownej. Spełniona została więc pierwsza ze wskazanych na wstępie przesłanek odpowiedzialności z tytułu kary umownej.

Pozostaje rozważyć kolejną sporną między stronami kwestię, istotną z punktu widzenia przesłanek powstania roszczenia z tytułu kary umownej, a więc czy wystąpił fakt niewykonania lub nienależytego wykonania określonego zobowiązania niepieniężnego – niewydania lokalu po zakończeniu umowy najmu. Podstawowe znaczenie w tym zakresie miało ustalenie czy, a jeśli tak – to kiedy, umowa najmu przestała łączyć strony.

Powódka w tym zakresie wskazywała, że dokonała wypowiedzenia umowy w trybie jej § 12 ust. 1 pkt. 6, a zatem wypowiedziała umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia z uwagi na dopuszczanie się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej za dwa pełne (miesięczne) okresy płatności. W toku postępowania dowodowego ustalono – co wynika z zeznań świadków w osobach J. E. i I. M. – że pozwany uiszczał czynsz przez rok od zawarcia umowy, a więc do sierpnia 2011 r., a następnie zaprzestał regulowania płatności. Wykazana została zatem przesłanka pozwalająca powódce na wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Podkreślenia wymaga, że powódka przy tym najpierw wzywała pozwanego do zapłaty pismami z 20 października 2011 r., kierowanymi na adresy ujawnione w (...) i REGON, tj. adres w P. (Poczta T. – przesyłka powróciła z adnotacją „Adresat wyprowadził się”), oraz na adres lokalu będącego przedmiotem najmu przy ul. (...) w S.. Wezwania te zostały do pozwanego skierowane pod rygorem podjęcia kroków zmierzających do rozwiązania zawartej umowy najmu i skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Następnie pismami z dnia 16 grudnia 2011 r., skierowanymi na te same adresy, powódka złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w trybie § 12 ust. 1 pkt 6, ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 r. Jednocześnie wezwała do spełnienia świadczenia niepieniężnego w postaci opróżnienia i wydania wolnego od osób i rzeczy lokalu użytkowego, który był dotąd przedmiotem umowy najmu, w terminie do dnia 31 stycznia 2012 r. Wskazała także, że w przypadku niewykonania tego zobowiązania będzie obciążać pozwanego karą umowną, a nadto wskazała, że w przypadku braku zapłaty zaległego czynszu i opłat oraz niewydania lokalu skieruje sprawę na drogę sądową. Pisma datowane na 16 grudnia 2011 r. wysłane zostały ponownie na adresy w P. i przy ul. (...) w S. dnia 19 grudnia 2011 r.

Należy przy tym wskazać, że w bazie REGON ujawniono, że pozwany pod adresem w P. zakończył działalność z dniem 30 grudnia 2011 r., w (...) adres ten widniał jednak jeszcze w dniu 7 marca 2012 r., zaś ze swojego adresu zamieszkania wskazanego w umowie pozwany został wymeldowany dnia 12 kwietnia 2013 r. i od tego czasu pozostaje nieznany z miejsca pobytu. Dodać trzeba, że stosownie do art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447) treści wpisów do (...) przysługuje domniemanie prawdziwości.

Tym niemniej, o ile pisma wysyłane na adres w P. przy ul. (...) już w październiku 2011 r. wracały do nadawcy z adnotacją, że adresat wyprowadził się, o tyle brak w aktach sprawy dowodu na to, że podobnie było z pismami wysyłanymi w 2011 r. na adres lokalu będącego przedmiotem najmu przy ul. (...) w S., w którym pozwany prowadził warsztat samochodowy i myjnię, tym bardziej że pisma te kierowane były do pozwanego w okresie, kiedy zgodnie z wpisami w bazie REGON i w (...) pozwany był przedsiębiorcą czynnie prowadzącym działalność gospodarczą.

Stosownie do brzmienia art. 61 § 1 zdanie pierwsze k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Stosownie do przepisów prawa cywilnego nie jest zatem konieczne, ażeby adresat oświadczenia woli rzeczywiście zapoznał się z treścią tego oświadczenia, lecz wystarczające jest zapewnienie mu możliwości zapoznania się z nim, co już wystarcza do przyjęcia fikcji, że skoro adresat mógł się zapoznać z treścią złożonego jej oświadczenia woli, to się z nią zapoznał, a oświadczenie woli zostało mu skutecznie złożone. W orzecznictwie przyjmuje się nawet możliwość oświadczenia woli złożonego w drodze awiza dokonanego przez urząd pocztowy przyjmując, że adresat miał możliwość odebrania przesyłki i zapoznania się z jej treścią [por. przykładowo wyrok SN z 18.04.2012 r. w sprawie V CSK 215/11].

Wobec powyższego kluczowe znaczenie ma stwierdzenie, czy pozwany miał możliwość zapoznania się ze złożonym mu w piśmie z dnia 16 grudnia 2011 r. oświadczeniem woli powódki. W związku z tym należy przyjąć, że zarówno wezwanie do zapłaty z dnia 20 października 2011 r., jak i oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wezwanie do wydania lokalu wolnego od osób i rzeczy dotarły do adresata – pozwanego – na adres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej przy ul. (...) w S.. Skoro bowiem pozwany w 2011 r. prowadził działalność gospodarczą, to należy założyć że miał możliwość zapoznawania się z korespondencją wysyłaną na adres lokalu, który w celu prowadzenia tej działalności wynajmował.

Mieć przy tym należy na uwadze powoływany przez kuratora art. 687 k.c., zgodnie z którym jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Przepis ten ma za zadanie chronić dłużnika będącego najemcą lokalu przed nagłym wypowiedzeniem umowy przez wierzyciela. Uznać jednak trzeba, że w niniejszej sprawie powódka dochowała tego wymogu, albowiem po raz pierwszy pozwany wzywany był do zapłaty pismami z dnia 20 października 2011 r. i już wtedy był uprzedzany o skutkach, jakie może wywołać nieuiszczenie czynszu i opłat w zakreślonym terminie, a nadto również wypowiedzenie z dnia 16 grudnia 2011 r. spełniało ten wymóg, stosownie bowiem do poczynionych wcześniej rozważań doręczenie oświadczenia woli powódki było skuteczne jeszcze w grudniu, zaś skutek wypowiedzenia został ustalony na dzień 31 stycznia 2012 r. Zaznaczenia również wymaga, że dopiero w lutym 2012 r. pracownik powódki dokonał wizji lokalnej nieruchomości i ustalił, że lokal będący przedmiotem najmu jest zamknięty i sprawia wrażenie, że od jakiegoś czasu nie była w nim prowadzona działalność gospodarcza. Skoro jednak według danych z REGON pozwany do dnia 30 grudnia 2011 r. prowadził działalność gospodarczą, przyjąć trzeba, że dopiero z końcem roku 2011 pozwany rzeczywiście zakończył prowadzenie działalności. Tym samym wysłane przez powódkę dnia 19 grudnia 2011 r. pismo z dnia 16 grudnia 2016 r., zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wezwanie do wydania przedmiotu najmu, dotarło do pozwanego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią stosownie do art. 61 § 1 k.c.

Skuteczność dokonania wypowiedzenia potwierdza nadto okoliczność, iż Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie prawomocnym wyrokiem zaocznym z dnia 11 czerwca 2012 r. w sprawie XI GC 421/12 nakazał pozwanemu aby opróżnił i wydał powódce lokal użytkowy o powierzchni użytkowej 233,30 m ² położony w S. przy ul. (...) (...) wraz z nieruchomością gruntową położoną w S. przy ul. (...) stanowiącą część działki (...) z obrębu 2046 (...) o łącznej powierzchni 459 m ². Następnie Sąd Rejonowy sprostował oczywistą omyłkę pisarską wskazując, że chodzi o działkę nr (...) (powódka w tamtej sprawie w żądaniu pozwu omyłkowo wskazała na działkę nr (...), lecz z uzasadnienia pozwu wyraźnie wynikało, że chodzi o działkę nr (...)). Potrzebę zawarcia umowy dotyczącej tej działki strony niniejszego procesu zasygnalizowały w uwagach do protokołu z negocjacji. Wyrok ten dotyczy zatem tego samego lokalu, co będący przedmiotem sporu w niniejszej sprawie, a także dodatkowo innej nieruchomości będącej przedmiotem osobnej umowy między powódką a pozwanym. Stosownie zaś do art. 365 § 1 k.p.c. Sąd orzekając w niniejszej sprawie jest związany sentencją wskazanego prawomocnego wyroku zaocznego. Nadto należy wskazać, iż stosownie do art. 366 k.p.c. wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego nakazujące opróżnienie i wydanie lokalu użytkowego oparte jest o założenie, że pozwanemu nie przysługuje tytuł prawny do lokalu, powyższym Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany.

Zatrzymać też się trzeba nad kwestią „niewydania” lokalu, czy też – posługując się wprost słownictwem użytym w umowie – "zajmowania" przez pozwanego przedmiotu umowy. W niniejszej sprawie nie budziło wątpliwości, że pozwany co najmniej w okresie od lutego 2012 r. nie prowadził w rzeczywistości w lokalu przy ul. (...) działalności gospodarczej (co potwierdzili przesłuchani świadkowie). Tym niemniej lokal był pozostawiony przez niego w stanie zamkniętym, tak że powódka nie mogła się do niego dostać, ani nim rozporządzić, np. oddając w najem kolejnemu najemcy. Innymi słowy pozwany zamknął lokal i nie wydał powódce kluczy. Władztwo nad lokalem powódka odzyskała zaś dopiero wskutek wykonania egzekucji komorniczej wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 11 czerwca 2012 r., wydanego w sprawie XI GC 421/12, a więc w grudniu 2015 r. Co prawda powódka tuż przed egzekucją sama wymieniła zamek do jedynych z kilku drzwi do spornego lokalu, tym niemniej wiązało się to z powzięciem informacji o tym, że lokal - choć niewykorzystywany przez pozwanego - został otwarty przez nieustaloną osobę, która pozostawiła nie zamknięte drzwi, przy czym dokonane przez pracowników gminy oględziny ujawniły, że wewnątrz brak było śladu ludzkiej działalności podejmowanej w nieodległym czasie. Pozostaje to jednak bez wpływu na okoliczność, że pozwany nie dokonał aktu wydania lokalu powódce, a w szczególności nie wydał jej otrzymanych od niej kluczy do tego lokalu. Uznać zatem należy, iż pozwany dysponując tymi kluczami w istocie nadal zajmował (nie wydał) lokalu i potencjalnie (a także faktycznie, poprzez fakt pozostawienia tam swoich rzeczy) z niego korzystał.

W związku z powyższym należy uznać, że również druga z wymienionych na wstępie przesłanek odpowiedzialności z tytułu kary umownej – a zatem to, że dłużnik (pozwany) nie wykonał zobowiązania niepieniężnego – została udowodniona przez powódkę.

Odnosząc się zaś do dwóch pozostałych przesłanek wskazanych we wcześniejszej części rozważań – a zatem powstania szkody po stronie wierzyciela oraz zawinienia po stronie dłużnika – wskazać trzeba, że fakt powstania szkody po stronie powódki spowodowanej niewydaniem lokalu przez pozwanego jest oczywisty (powódka w spornym okresie nie mogła dysponować lokalem, a więc wynająć go innej osobie i uzyskiwać z tego tytułu pożytków). Podzielić przy tym należy prezentowany w orzecznictwie pogląd, że wysokość szkody nie wymaga udowodnienia przez wierzyciela domagającego się zasądzenia kary umownej, tym samym nie znajduje zastosowania powoływany przez kuratora art. 362 k.c., w oparciu o której kurator domagał się zmniejszenia wysokości odszkodowania. Niezależnie od tego wskazać trzeba, że kurator niesłusznie wywodzi, że powódka przyczyniła się do zwiększenia szkody, bowiem już dnia 12 czerwca 2012 r. dysponowała wyrokiem zaocznym nakazującym pozwanemu opróżnić lokal i zwlekała z czynnościami zmierzającymi do odzyskania lokalu. Z materiału dowodowego wynika bowiem, że faktycznie wyrok wydany został dnia 12 czerwca 2012 r., pozwany nie wykazał jednak w jakiej dacie wyrok ten się uprawomocnił (co wobec problemów z doręczeniami dokonywanymi pozwanemu zapewne wymagało odpowiedniego czasu), natomiast klauzulę wykonalności nadano wyrokowi dnia 17 stycznia 2013 r. Jeszcze przed tą datą - dnia 7 grudnia 2012 r. - powódka złożyła wniosek o wszczęcie egzekucji w celu eksmisji pozwanego. Na czas postępowania egzekucyjnego niewątpliwie wpłynęło nieznane miejsce pobytu pozwanego, co wymagało ustanowienia kuratora w postępowaniu egzekucyjnym, a także popełniona przez Sąd Rejonowy oczywista omyłka pisarska w treści wyroku, sprostowana ostatecznie postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2015 r. Kurator nie wykazał więc w niniejszym postępowaniu, że powódka zwlekała z czynnościami zmierzającymi do eksmisji pozwanego, co więcej sam przebieg postępowania przed Sądem Rejonowym oraz postępowania egzekucyjnego nie został udowodniony, tym samym nie udowodniono, że powódka swoimi działaniami czy też brakiem działań spowodowała wydłużenie czasu egzekwowania wyroku.

Odnosząc się zaś do kwestii domniemanego zawinienia dłużnika należy wskazać, iż jego kurator nie zdołał wykazać, że niewykonanie zobowiązania przez pozwanego nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. W szczególności, nie wykazał takich okoliczności, które sprawiałyby, że np. spełnienie świadczenia przez pozwanego było obiektywnie niemożliwe, czy też, że wystąpiły inne okoliczności, które pozwalałyby pozwanemu na ekskulpację.

Kurator pozwanego przyjmując linię obrony podniósł również zarzut miarkowania kary umownej – stosownie do art. 484 § 2 k.c. – twierdząc, że kara żądana przez powódkę jest rażąco wygórowana, gdyż stanowi dwukrotność czynszu, jaki pozwany miał płacić w okresie obowiązywania umowy. Z zarzutem tym nie sposób się jednak zgodzić. Wskazać bowiem trzeba – jak wynikało z zeznań świadków – że stawka czynszu uzgodniona przez powódkę z pozwanym w trakcie negocjacji poprzedzających zawarcie umowy była w istocie stawką preferencyjną, na którą pozwana zgodziła się z uwagi na argumentację przedstawioną przez pozwanego, który kupił przedsiębiorstwo od poprzedniego najemcy (por. np. zeznania świadka I. M.). Tym samym powódka mogła w chwili zawierania umowy z pozwanym liczyć na to, że w przypadku zawarcia umowy z innym najemcą mogłaby uzyskać wyższy czynsz. Zaznaczyć trzeba, że przy ocenie, czy zastrzeżona kara umowna jest rażąco wygórowana nie wyklucza się uwzględnienia relacji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej, za zasadnicze jednak kryterium tej oceny uznaje się stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela [por. wyrok SN z 13.02.2014 r. w sprawie V CSK 45/13]. Nie sposób zatem uznać, że dwukrotność tej preferencyjnej stawki stanowi rażąco wygórowaną karę umowną. Szczególnego podkreślenia wymaga też, że ustawodawca w samym brzmieniu art. 484 § 2 k.c. wskazał, że aby podnieść skutecznie zarzut miarkowania kary umownej kara ta musi być wygórowana "rażąco". Nie jest zatem wystarczające, aby była tylko wygórowana. Jej wysokość musi być zatem ewidentnie, niewspółmiernie wysoka w stosunku do wagi naruszenia i szkody wierzyciela. W rozpoznanym przypadku sytuacja taka jednak nie wystąpiła, nawet bowiem jeśli wysokość kary umownej uznać za wygórowaną, to zdecydowanie nie jest ona wygórowana w stopniu rażącym. Co więcej z zeznań świadków wynikało, że lokal użytkowy przeznaczony na myjnię samochodową stanowi "unikat" w zasobach gminy, w okresie kiedy lokal stał zamknięty było więc wielu chętnych do ewentualnego wynajęcia lokalu i prowadzenia działalności gospodarczej, można więc zakładać, że powódka uzyskałaby z tytułu najmu tego lokalu odpowiednio wysoką stawkę czynszu.

Kurator pozwanego podniósł także na podstawie art. 5 k.c. zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powódkę z powodu naruszenia zasad współżycia społecznego. Zarzut ten okazał się niezasadny. Wskazać trzeba z jednej strony, że kurator pozwanego w ogóle nie skonkretyzował, na czym miałoby polegać naruszenie zasad współżycia społecznego przez powódkę domagającą się od pozwanego zapłaty kary umownej, nadto zaś należy podkreślić, że materiał dowodowy wskazuje na to, iż to zachowanie się pozwanego – który nagle zaprzestał regulować czynsz i opłaty, a następnie zniknął bez wieści – narusza zasadę zaufania między kontrahentami, obowiązek wykonywania umów, itp.

Ostatnią linią obrony strony pozwanej był podniesiony przez kuratora pozwanego zarzut, iż to wcale nie pozwany podpisał umowę, co kurator wywodził z tego, że podpis pozwanego na protokole negocjacji oraz na umowie różnią się od siebie. Stosownie do rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 k.c. kurator miał obowiązek udowodnić i nie zdołał tego uczynić co do faktu, że pozwany nie był stroną załączonej do pozwu umowy. Zaznaczyć trzeba bowiem, że przesłuchani w sprawie świadkowie potwierdzili, że pozwany przyszedł na negocjacje, a przed przystąpieniem do nich jego tożsamość została ustalona na podstawie przedłożonego przez niego dowodu osobistego. Niezbicie wykazana jest zatem tożsamość osoby, która prowadziła negocjacje i wynegocjowała istotne postanowienia zawartej następnie umowy najmu. Pozwany co prawda nie został wylegitymowany, gdy ostatecznie przyszedł podpisać umowę do siedziby (...)u, tym niemniej umowę zaczęto wykonywać, a przez rok jej trwania – do sierpnia 2011 r. – zarówno czynsz jak i opłaty były regularnie uiszczane. Sprawia to, że teza kuratora, jakoby kto inny wynegocjował umowę, a kto inny ostatecznie ją podpisał i wykonywał staje się niewiarygodna.

Wobec powyższych rozważań roszczenie powódki należało uznać za uzasadnione co do zasady, jak również wykazane co do wysokości obejmującej kwotę 2.953,58 zł miesięcznie za okres trwania niewykonania zobowiązania przez pozwanego.

Powódka domagała się zapłaty kary umownej za okres 35 miesięcy, począwszy od dnia 1 lutego 2012 r., a skończywszy na dniu 31 grudnia 2014 r. W sumie należna powódce kara umowna za ten okres – mając na uwadze wcześniej poczynione rozważania – wynosiła 103.375,30 zł, co stanowi iloczyn kwoty 2.953,58 zł oraz 35 miesięcy. Powódka zasadnie wypowiedziała umowę ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 r., roszczenie powódki jest więc uzasadnione od lutego 2012 r. do grudnia 2014 r. (powódka odzyskała władztwo nad lokalem w wyniku eksmisji dokonanej przez komornika w grudniu 2015 r.).

Powódka w pozwie zgłosiła roszczenie o zapłatę odsetek, sprecyzowane w piśmie procesowym z dnia 12 listopada 2015 r. oraz z dnia 27 czerwca 2016 r. Podstawę prawną tego żądania stanowi art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wierzycielowi należą się zatem odsetki niezależnie od tego, czy dłużnik zawinił w tym, że nie spełnił świadczenia pieniężnego w terminie. W przypadku zaś, gdy strony nie określą umownie wysokości odsetek z tego tytułu – co miało miejsce w niniejszej sprawie – zastosowanie znajduje art. 481 § 2 zdanie pierwsze k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu sprzed nowelizacji ustawą z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1830), która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe (zgodnie zaś ze znowelizowanym brzmieniem art. 481 § 2 zdanie pierwsze k.c. mającym zastosowanie od dnia 1 stycznia 2016 r. jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych.

Ponadto powódka dokonała kapitalizacji odsetek od należności głównej wyliczonych na dzień 31 grudnia 2014 r., dla której podstawę prawną stanowi art. 482 § 1 k.c., zgodnie z którym od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy. Zaznaczenia wymaga przy tym, że powódka z tytułu opóźnienia w zapłacie kary umownej za styczeń 2013 r., której pierwszym dniem opóźnienia był dzień 11 stycznia 2013 r. domagała się zapłaty jedynie kwoty 3,28 zł (cofając pozew w pozostałym zakresie obejmującym odsetki za ten miesiąc). Zakresem tak oznaczonego żądania Sąd był związany z uwagi na art. 321 § 1 k.p.c.

Roszczenie o zapłatę odsetek jest uzasadnione do kwoty 18.943,18 zł, z kolei szczegółowe wyliczenie skapitalizowanych na dzień 31 grudnia 2014 r. odsetek ustawowych od naliczanych za poszczególne miesiące kar umownych, przy założeniu że termin spełnienia świadczenia z tytułu kary umownej przypadał 10. każdego miesiąca (co wyjaśniono we wcześniejszej części rozważań), a pozwany pozostaje w opóźnieniu od dnia 11. każdego miesiąca, przedstawia poniższa tabela:

Kwota, której zapłatę należało zatem zasądzić od pozwanego na rzecz powódki wyniosła 122.318,48 zł (co stanowi sumę należności głównej z tytułu kar umownych w kwocie 103.375,30 zł oraz skapitalizowanych na dzień 31 grudnia 2014 r. odsetek ustawowych w kwocie 18.943,18 zł) wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 103.375,30 zł liczonymi od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od tej kwoty liczonymi od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, a także z odsetkami ustawowymi od kwoty 18.943,18 zł liczonymi od dnia 20 marca 2015 r. (tj. dnia wniesienia pozwu) do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od tej kwoty liczonymi od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, o czym orzeczono w punkcie I sentencji.

W pozostałym zakresie (a zatem dotyczącym opłat eksploatacyjnych oraz wyższej kwoty kary umownej obliczanej na podstawie Zarządzenia Prezydenta Miasta S. nr 386/11 oraz co do części żądania obejmującego odsetki) powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie II sentencji.

Dla ustalenia stanu faktycznego niniejszej sprawy zasadnicze znaczenie miały dowody z dokumentów (w szczególności umowa łącząca strony, protokół negocjacji, wezwania do zapłaty oraz oświadczenie o wypowiedzeniu umowy wraz z pocztowymi dowodami nadania i odbioru), które nie budziły wątpliwości Sądu. Istotne znaczenie miały także zeznania przesłuchanych w sprawie świadków, będących pracownikami powódki. Co prawda powiązanie z jedną ze stron procesu obniżało moc tych dowodów, tym niemniej byli to świadkowie bezpośredni, gdyż obsługa kontrahentów powódki w zakresie jej działalności lokalowej stanowiła ich główne zajęcie w ramach świadczonej pracy. Nadto świadkowie udzielili informacji na temat przebiegu procedury związanej z zawarciem przez (...) umowy z pozwanym, jak również wyniku oględzin spornego lokalu w okresie po wypowiedzeniu umowy i przebiegu egzekucji lokalu. Zeznania świadków należało uznać zatem za wiarygodne, w szczególności biorąc pod uwagę, że były one ze sobą spójne, a także korespondowały z pozostałymi zebranymi w sprawie dowodami, w szczególności uzupełniały fakty wynikające z dowodów dokumentów i pozwoliły na odtworzenie logicznego ciągu zdarzeń, które są podstawą faktyczną niniejszego rozstrzygnięcia.

Nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy okazały się z kolei zawnioskowane przez powódkę umowy między (...) a (...)iem, (...) S.A., (...) S.A. i (...) S.A., jak też wystawiane (...) faktury. Na podstawie tych dokumentów nie dało się ustalić rzeczywistego zużycia prądu, wody, wytworzonych ścieków i odpadów, które spowodowane były przez pozwanego, co w dalszej kolejności pozwoliłoby na ustalenie wysokości ewentualnych opłat eksploatacyjnych obciążających pozwanego.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie III na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy i pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku, przy założeniu, że powódka wygrała proces w 66% (powódka dochodziła kwoty 156.766,91 zł, utrzymała się do kwoty 103.375,30 zł).