Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 sierpnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Waldemar Kuś

Protokolant : Agnieszka Borejko

po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2016 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa A. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 2230/15

UZASADNIENIE

A. Z. wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwały z dnia 26 października 2015 r. nr (...), a ponadto o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu według norm prawem przepisanych.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W K. na nieruchomości przy ul. (...) położona jest pozwana wspólnota mieszkaniowa. W jej skład wchodzi 10 właścicieli lokali, w tym powódka, która jest właścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...). W lokalu tym zamieszkuje brat powódki – J. Ł..

Fakt przyznany przez stronę pozwaną

Powódka pismem z dnia 1 stycznia 2015 roku udzieliła J. Ł. pełnomocnictwa, upoważniając go do reprezentowania jej we wszystkich sprawach dotyczących jej mieszkania położonego w K. przy ul. (...).

Dowód:

1.  kopia pełnomocnictwa z dnia 1 stycznia 2015 roku – k. 97

W związku z wysokimi cenami ogrzewania w przedmiotowym budynku, oraz niezrozumiałym dla powódki sposobem rozliczenia jego kosztów, powódka podjęła wraz z bratem decyzję o wykonaniu w tymże lokalu osobnej instalacji grzewczej, odrębnej od centralnego ogrzewania dostępnego w budynku.

W tym celu, jako że wykonanie wskazanej instalacji wymagało dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, brat powódki, J. Ł., podjął starania o uzyskanie stosownej zgody właścicieli lokali należących do wspólnoty wyrażonej uchwałą. W tym celu wnioskował on do organów wspólnoty o przedstawienie stosownego projektu uchwały nr(...) z dnia 22 września 2015 roku.

Zgodnie z uchwałą:

1.  pozwana wyraziła zgodę na odłączenie lokalu od wspólnego ogrzewania oraz na wykonanie indywidualnego ogrzewania gazowego w lokalu nr (...) właściciel J. Ł. (...)

2.  koszty związane z adaptacją ogrzewania do warunków lokalnych będą po stronie właściciela lokalu nr (...) J. Ł., uzyskanie opinii kominiarskiej itp. (...));

3.  po uzyskaniu zgody wspólnoty w formie uchwały na zasadach dużej wspólnoty, właściciel lokalu będzie zobowiązany do likwidacji istniejącej instalacji C.O w lokalu oraz uzyskania wszelkich pozwoleń i opinii wymaganych Prawem Budowlanym i zgłoszenia do zarządcy w celu sprawdzenia prawidłowości wykonanych prac (...)

4.  uchwała bez spełnienia warunków zawartych w § 3 nie jest równoznaczna z wyrażeniem zgody na wykonanie indywidualnego ogrzewania, wszelkie prace związane z wykonaniem instalacji będą samowolą budowlaną i zostaną zgłoszone do Nadzoru Budowlanego.

Za podjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele lokali posiadający udziały w nieruchomości wspólnej łącznie w wysokości 65,10 %.

Na zebrania członków pozwanej w dniu 21 października 2016 roku podjęto uchwałę nr (...) zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa odwołała uchwałę nr (...) z dnia 22 września 2015 roku w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie indywidualnego ogrzewania w lokalu nr (...).

Fakty uznane za przyznane przez stronę pozwaną

Ustaleń faktycznych dokonano na podstawie dokumentu przedłożonego przez pozwaną oraz faktów uznanych za przyznane przez stronę pozwaną (art. 230 k.p.c.).

W związku z ustaleniami odnośnie treści uchwały nr (...) sąd oddalił wnioski dowodowe stron o ich przesłuchania, a także o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi norma art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Zgodnie z powyższym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przewidziane w cytowanym przepisie uprawnienie właściciela lokalu do zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela uchylenia uchwały:

–

jej niezgodność z przepisami prawa (przede wszystkim z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali),

–

jej niezgodność z umową właścicieli lokali,

–

naruszanie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela),

–

naruszanie przez uchwałę w inny sposób interesu właściciela lokalu.

W niniejszej sprawie strony nie były w sporze co do okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. odnośnie treści uchwał nr (...) r. Spór dotyczył natomiast dopuszczalność uchylenia przez pozwaną pierwszej z uchwał.

Strona pozwana w pismach procesowych podnosiła zarzuty natury formalnej i dotyczące merytorycznej treści uchwały nr (...). Powódka starała się natomiast wykazać ich niezasadność. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie należało jednak skoncentrować się na treści samej uchwały. Z zarzutów strony pozwanej wynika bowiem, że nie kwestionuje ona faktu istnienia uchwały, a zarzuty formalne mają w jej ocenie prowadzić tylko do wykazania, że istniały uchybienia przy jej podejmowaniu. Należy jednak wskazać, że uchwała nr (...) nie została zaskarżona w odpowiednim trybie. Tak więc odnoszenie się do zarzutów dotyczących uchybień przy jej podejmowaniu nie jest celowe, gdyż powinny być one przedstawione w przypadku zaskarżenia tej właśnie uchwały.

Nie oznacza to jednak niemożności uchylenia przez wspólnotę mieszkaniową własnej uchwały, która nie została zaskarżona. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie uchylać swoich wcześniejszych uchwał, gdy miało to prowadzić do pozbawienia członka wspólnoty mieszkaniowej słusznie nabytych praw. Jeśli bowiem uchwała taka stanowi podstawę nabycia przez członka konkretnych praw, nie może być dowolnie zmieniona lub uchylona przez podjęcie kolejnej uchwały, gdyż jest to niezgodne z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych. Zakaz uchylania lub zmiany uchwał stanowiących źródło indywidualnych praw członków nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Nie dotyczy bowiem sytuacji, gdy zachodziły podstawy prawne uzasadniające jej zmianę, np. bezwzględna nieważność poprzedniej uchwały. Co do zasady można zatem anulować uchwałę inną uchwałą, jednak skuteczność takiego działania zależna jest od stanu faktycznego sprawy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 118/08, LEX nr 468601). Poza tym uchwała taka jest skuteczna, tj. wywołuje wynikające z jej treści skutki (np. w postaci nabycia określonego prawa), jednakże w tym zakresie muszą istnieć przesłanki do przyjęcia, że właściciel lokalu nabył prawo, którego wspólnota stara się pozbawić przez podjęcie kolejnej uchwały. W niniejszym przypadku nie mamy jednak do czynienia z nabyciem prawa, gdyż jako osoba uprawniona została wskazana osoba, która w rzeczywistości nie jest właścicielem lokalu.

W związku z powyższym w niniejszym postępowaniu dla oceny zasadności uchylenia przez pozwaną uchwały nr (...) podstawowe znaczenie miała jej treść. W uchwale tej jako właściciela lokalu wskazano J. Ł.. Tymczasem – co nie jest sporne – nie nabył on własności tego lokalu. Powyższego nie można traktować jako oczywistej omyłki, przyjmując że istnieje możliwość łatwego zidentyfikowania właściciela lokalu przez pozostałych właścicieli. W przypadku powołanej uchwały zasadnicze znaczenie ma to, że wspólnota mieszkaniowa udzielając zgody na odłączenie się lokalu od danej instalacji nie czyni tego na rzecz określonego lokalu, ale na rzecz właściciela takiej nieruchomości, na którym następnie ciążą obowiązki związane z prawidłowym wykonaniem uchwały. W tym kontekście należy wskazać, że w powyższej uchwale mowa jest o nałożeniu na J. Ł. obowiązku poniesienia kosztów związanych z adaptacją ogrzewania do warunków lokalnych lokalu nr (...), uzyskania opinii kominiarskiej itp. (...)a także obowiązku likwidacji istniejącej instalacji C.O. w lokalu oraz uzyskania wszelkich pozwoleń i opinii wymaganych Prawem Budowlanym i zgłoszenia do zarządcy w celu sprawdzenia prawidłowości wykonanych prac (...)Tym samym nałożono obowiązki na osobę, która nie jest właścicielem lokalu, a więc członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to, że gdyby niektóre prace zostały źle wykonane to wspólnota nie mogłaby pociągnąć do odpowiedzialności właściciela lokalu. Powódka odpowiedzialności tej nie mogłaby ponieść skoro nie została wskazana w uchwale jako osobą, na którą nałożono te obowiązki, np. koszty tej adaptacji, uzyskani opinii i zezwoleń. Jednakże w związku z tym, że uchwała powinna dotyczyć właściciela danego lokalu ,już ta okoliczność przemawiała za tym, aby wspólnota podjęła kroki w celu jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Ponieważ J. Ł. nie jest właścicielem lokalu, to nie mógł nabyć na podstawie powołanej uchwały żadnych praw. Uchylenie uchwały nie działo się także ze szkodą dla powódki, gdyż na podstawie tej uchwały nie nabyła ona jakichkolwiek praw.

Zgodnie z (...) uchwały nr (...) postanowiono, że uchwała ta bez spełnienia warunków zawartych w(...) nie jest równoznaczna z wyrażeniem zgody na wykonanie indywidualnego ogrzewania, wszelkie prace związane z wykonaniem instalacji będą samowolą budowlaną i zostaną zgłoszone do Nadzoru Budowlanego. Powyższe oznacza, że do treści uchwały wprowadzono warunek. Zgodnie z treścią art. 89 k.c. warunek może być zastrzeżony w treści każdej czynności prawnej, poza wyjątkami przewidzianymi wyraźnie w ustawie albo wynikających z właściwości tej czynności. Żaden przepis o własności lokali nie zabrania podejmowania przez właścicieli lokali uchwał warunkowych. Nie stoi temu na przeszkodzie również właściwość tych czynności (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05, LEX nr 186493). Postanowienie to jednak należy ocenić jako niejasne i zbędne. Zgodnie z § 3 uchwały po uzyskaniu zgody wspólnoty w formie uchwały na zasadach dużej wspólnoty, właściciel lokalu będzie zobowiązany do likwidacji istniejącej instalacji c.o. w lokalu oraz uzyskania wszelkich pozwoleń i opinii wymaganych prawem budowlanym i zgłoszenia do zarządcy w celu sprawdzenia prawidłowości wykonanych prac (...)Niejasność postanowień odnosi się do tego, czy właściciel lokalu miał po podjęciu uchwały nr(...)uzyskiwać kolejną zgodę na wykonania wskazanych w niej prac. Jeżeli tak rozumieć tę uchwałę, to nie jest jasne, jaki był sens podejmowania uchwały nr (...). Zbędność postanowień uchwały odnosi się natomiast do fragmentu dotyczącego konieczności uzyskania opinii i pozwoleń wymaganych przepisami ustawy Prawo budowlane. Nie ma potrzeby ujmowania w uchwałach takich postanowień, skoro wynikają one wprost z odpowiednich przepisów prawa i jest oczywistym, że niedopełnienie takich przesłanek procesu budowlanego niesie za sobą sankcje administracyjno – prawne.

Pozwana miała podstawy do uchylenia uchwały nr (...). Zatem w przypadku uchwały zaskarżonej w niniejszym postępowaniu brak podstaw do jej uchylenia przewidzianych w art. 25 ustawy o własności lokali.

Uwzględniając powyższe, należało uznać, że nie zachodziła żadna z przesłanek uchylenia zaskarżonej uchwały i powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz § 11 ust. 1 pkt 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Powódka jako strona przegrywająca zobowiązana jest zwrócić pozwanej opłatę 360 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego.