Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 maja 2016 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SO Andrzej Kuryłek

Protokolant: sekretarz sądowy Ewa Rokicka

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2016 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R.

przeciwko Miastu S. W.

o zapłatę

I  zasądza od pozwanego Miasta S. W. na rzecz powoda T. Ł. kwotę 90.905,70 zł (dziewięćdziesiąt tysięcy dziewięćset pięć złotych i siedemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 6 maja 2016 r. do dnia zapłaty;

II  zasądza od pozwanego Miasta S. W. na rzecz powoda M. Ł. kwotę 90.905,70 zł (dziewięćdziesiąt tysięcy dziewięćset pięć złotych i siedemdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 6 maja 2016 r. do dnia zapłaty;

III  zasądza od pozwanego Miasta S. W. na rzecz powódki K. K. (1) kwotę 121.207,60 zł (sto dwadzieścia jeden tysięcy dwieście siedem złotych i sześćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 6 maja 2016 r. do dnia zapłaty;

IV  zasądza od pozwanego Miasta S. W. na rzecz powódki M. R. kwotę 303.019 zł (trzysta trzy tysiące dziewiętnaście groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 6 maja 2016 r. do dnia zapłaty;

V  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

VI  rozstrzyga, iż rozliczenie kosztów postępowania pomiędzy powodami T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R. a pozwanym Miastem S. W. nastąpi proporcjonalnie do wyniku postępowania, tj. każdemu z powodów będzie należał się zwrot 83% faktycznie poniesionych przez niego kosztów postępowania, a pozwanemu będzie należał się zwrot 17% poniesionych przez niego kosztów postępowania, przy czym szczegółowe wyliczenie czynione w myśl sformułowanej zasady pozostawia Referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku w niniejszej sprawie.

Sygn. akt I C 351/13

UZASADNIENIE

Pozwem z 29 marca 2013 r., skierowanym przeciwko Miastu S. W., T. Ł., M. Ł. i K. K. (1) domagali się:

1.  zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kwoty 335.134,07 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części budynku położonego przy ul. (...) w W. w ten sposób, że:

a.  T. Ł. zapłacona zostanie kwota 101.440,22 zł,

b.  M. Ł. zapłacona zostanie kwota 101.440,22 zł,

c.  K. K. (1) zapłacona zostanie kwota 135.253,63 zł

wraz z odsetkami od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

2.  zwrotu przez pozwanego na swoją rzecz wartości pobranych pożytków w kwocie 26.153,90 zł w ten sposób, że:

a.  T. Ł. zwrócona zostanie kwota 7.846,17 zł,

b.  M. Ł. zwrócona zostanie kwota 7.846,17 zł,

c.  K. K. (1) zwrócona zostanie kwota 10.461,56 zł

wraz z odsetkami od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

a także zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm prawem przepisanych.

(pozew – k. 2-6)

W odpowiedzi na pozew z 10 maja 2013 r. pozwany Miasto S. W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew – k. 53-56)

Pozwem z 11 czerwca 2013 r., skierowanym przeciwko Miastu S. W., a przekazanym do Wydziału II Cywilnego Sądu Okręgowego w W.zgodnie z podziałem czynności, M. R. domagała się:

1.  zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kwoty 338.134,08 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części budynku położonego przy ul. (...) w W. wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 17 września 2012 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz zwrotu pobranych pożytków w kwocie 26.153,91 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 17 września 2012 r. do dnia zapłaty,

a także zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

(pozew – k. 1-6 akt sprawy II C 522/13)

Zarządzeniem z 14 sierpnia 2013 r. w sprawie II C 522/13 Przewodniczący Wydziału II Cywilnego Sądu Okręgowego w Warszawie połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy II C 522/13 i I C 351/13.

(zarządzenie – k. 58 akt sprawy II C 522/13)

W odpowiedzi na pozew M. R. z 5 listopada 2013 r. pozwany Miasto S. W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

(odpowiedź na pozew – k. 202-206)

Pismem procesowym z 19 sierpnia 2014 r. powodowie T. Ł., M. Ł. i K. K. (1) zmodyfikowali żądanie pozwu w ten sposób, że wnieśli o zasądzenie tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali na rzecz T. Ł. kwoty 91.725,38 zł, na rzecz M. Ł. kwoty 91.725,38 zł, a na rzecz K. K. (1) kwoty 122.300,50 zł, cofając jednocześnie pozew wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie kwoty 32.382 zł.

(pismo procesowe – k. 406-410)

Postanowieniem z 22 października 2014 r. w sprawie I C 351/13 Sąd Okręgowy w Warszawie umorzył postępowanie w części dotyczącej żądania powodów T. Ł., M. Ł. i K. K. (1) w zakresie zasądzenia kwoty 32.382 zł.

(postanowienie – k. 441-441v.)

Pismem procesowym z 16 lutego 2016 r. powódka M. R. zmodyfikowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kwoty 338.849,77 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 17 września 2012 r. do dnia zapłaty, w tym kwoty 305.751,25 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części budynku położonego przy ul. (...) w W., kwoty 7.500 zł tytułem pogorszenia znajdujących się w przedmiotowym budynku lokali mieszkalnych nr (...) oraz kwoty 25.598,52 zł tytułem zwrotu wartości pobranych pożytków, cofając jednocześnie pozew wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie kwoty 25.438,22 zł.

(pismo procesowe – k. 625-639)

Postanowieniem z 6 maja 2016 r. w sprawie I C 351/13 Sąd Okręgowy w Warszawie umorzył postępowanie w części dotyczącej żądania powódki M. R. w zakresie zasądzenia kwoty 25.438,22 zł.

(postanowienie – k. 667)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Dawna nieruchomość (...) położona przy ul. (...), oznaczona numerem hipotecznym (...), uregulowana była jawnym wpisem na imię I. Ł. w połowie i Z. G. w drugiej połowie – niepodzielnie. Przedmiotowa nieruchomość objęta została działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 279), a obecnie składa się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 175 m ^{( 2)} z obrębu (...), której właściciel jest Miasto S. W., a także z części działek ewidencyjnych nr (...) o powierzchni 159 m ^{( 2)} oraz nr (...) o powierzchni 690 m ^{( 2)} z obrębu (...), których właściciel jest Skarb Państwa.

(okoliczności niesporne)

Następcami prawnymi dawnych właścicieli w zakresie roszczeń odnośnie nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. stali się: T. Ł. w 3/40 części, M. Ł. w 3/40 części, K. K. (1) w 1/10 części oraz M. R. w ¼ części.

(okoliczności niesporne)

Orzeczeniem administracyjnym z 20 marca 1951 r. Prezydium Rady Narodowej w (...) W. nie przyznało dotychczasowym właścicielom I. Ł. i Z. G. prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...), oznaczonej numerem hipotecznym (...), i jednocześnie stwierdziło, że wszystkie budynki położone na powyższym gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa.

(dowód: orzeczenie – k. 178)

Pismem z 29 kwietnia 2002 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. poinformowało Burmistrza Gminy W. C.w W. o złożeniu przez T. Ł. wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z 20 marca 1951 r., wnosząc jednocześnie o przekazanie do 20 maja 2002 r. wszystkich akt dotyczących nieruchomości (...) położonej przy ul. (...), oznaczonej numerem hipotecznym (...), ze szczególnym uwzględnieniem decyzji komunalizacyjnej oraz informacji odnośnie ewentualnych lokali, które zostały sprzedane. W odpowiedzi, pismem z 21 maja 2002 r. Dyrektor Wydziału (...)Urzędu Gminy W. C.w W. przekazał akta własnościowe dotyczące nieruchomości (...) położonej przy ul. (...), oznaczonej numerem hipotecznym (...).

(dowód: pismo – k. 181; pismo – k. 182)

Decyzją z 12 lutego 2008 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu wniosku T. Ł., na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) Warszawy – w części obejmującej grunty skomunalizowane – stwierdziło nieważność orzeczenia administracyjnego nr (...) Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z 20 marca 1951 r., odmawiającego byłym właścicielom ustanowienia prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...), oznaczonej hipotecznie numerem (...).

(dowód: wniosek – k. 179-180, k. 10-11 akt sprawy II C 522/13; decyzja – k. 14-22, k. 13-21 akt sprawy II C 522/13)

Decyzją z 22 stycznia 2010 r. Prezydent (...) W., po rozpatrzeniu wniosku dawnej współwłaścicieli J. B., ustanowił na lat 99 użytkowanie wieczyste do udziału wynoszącego 0,582 części gruntu o powierzchni 175 m ^{( 2)} oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...) położonego w W. przy ul. (...) uregulowanego w księdze wieczystej nr (...) na rzecz L. B.w 0,1455 części, N. K. w 0,1455 części, M. R. w 0,1455 części, T. Ł. w 0,04365 części, M. Ł. w 0,04365 części, I. Z. w 0,01455 części oraz K. K. (1) w 0,04365 części, a także odmówił F. G., L. B., N. K., M. R., T. Ł., M. Ł., I. Z. oraz K. K. (1) ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do udziału wynoszącego 0,418 części gruntu o powierzchni 175 m ^{( 2)} oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...).

(dowód: decyzja – k. 23-30, k. 22-29 akt sprawy II C 522/13)

W dniu 23 września 2011 r. Miasto S. W. przekazało, a L. (...), N. K., M. R., T. Ł., M. Ł., I. Z. i K. K. (1) przejęli z dniem 1 października 2011 r. niewyodrębnione lokale znajdujące się w nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...).

(dowód: protokół wraz z załącznikami – k. 35-41, k. 32-38 akt sprawy II C 522/13)

Wnioskiem z 17 września 2012 r. M. R., T. Ł., M. Ł. i K. K. (1) domagali się zawezwania Miasta S. W. do próby ugodowej, która nie zakończyła się zawarciem ugody:

1.  o zapłatę na rzecz wnioskodawców wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części budynku położonego przy ul. (...) w W. w kwocie 676.268,15 zł w ten sposób, że:

a.  M. R. zapłacona zostanie kwota 338.134,08 zł,

b.  T. Ł. zapłacona zostanie kwota 101.440,22 zł,

c.  M. Ł. zapłacona zostanie kwota 101.440,22 zł,

d.  K. K. (1) zapłacona zostanie kwota 135.253,63 zł

wraz z odsetkami liczonymi od daty zawezwania do dnia zapłaty;

2.  o zwrot wnioskodawcom wartości pobranych pożytków w kwocie 52.307,81 zł w ten sposób, że:

a.  M. R. zwrócona zostanie kwota 26.153,91 zł,

b.  T. Ł. zwrócona zostanie kwota 7.846,17 zł,

c.  M. Ł. zwrócona zostanie kwota 7.846,17 zł,

d.  K. K. (1) zwrócona zostanie kwota 10.461,56 zł

wraz z odsetkami liczonymi od daty zawezwania do dnia zapłaty.

(dowód: wniosek – k. 42-45, k. 47-50 akt sprawy II C 522/13; protokół – k. 46-47, k. 51-52 akt sprawy II C 522/13)

Miasto S. W. uprzednio wynajmowało niewyodrębnione lokale mieszkalne położone w budynku posadowionym przy ul. (...) w W., pobierając od ich najemców stawki czynszu regulowanego. Z kolei wysokość pobieranych zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zarządu ustalana była na podstawie podejmowanych uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które następnie odprowadzane były na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.. Nadto Miasto S. W. poniosło nakłady na remonty i modernizację przedmiotowego budynku.

(dowód: dokumentacja – k. 66-168, k. 213-268v.)

Wartość rynkowego czynszu możliwego do uzyskania z wynajmu 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 271,63 m ², położonych w budynku posadowionym przy ul. (...) w W., w okresie od 21 maja 2002 r. do 22 września 2011 r. wynosiła 1.212.076 zł.

(dowód: opinia – k. 327-356; opinia uzupełniająca – k. 416-417)

Powyższy stan faktyczny został przez Sąd meriti ustalony na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów złożonych do akt niniejszej sprawy. Sąd uznał dowody z dokumentów za wiarygodne, albowiem ich autentyczność nie została zakwestionowana przez strony, a ponadto nie znalazł podstaw do ich podważenia z urzędu. Dowody zaś z dokumentów w postaci decyzji administracyjnych oraz protokołu z posiedzenia jawnego, korzystając z materialnej mocy dowodowej wynikającej z treści art. 244 k.p.c., stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.

Z kolei ustalając wysokości rynkowego wynagrodzenia należnego stronie powodowej za bezumowne korzystanie z części budynku położonego przy ul. (...) w W., Sąd oparł się w całości na pierwotnych opiniach (głównej i uzupełniającej) sporządzonych przez biegłą sądową A. G.. Wnioski omawianych opinii pozostawały ze sobą spójne, co potwierdzało dodatkowo ich wiarygodność i pozwalało na ustalenie wartości rynkowego czynszu możliwego do uzyskania z wynajmu 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 271,63 m ², położonych w budynku posadowionym przy ul. (...) w W., w okresie od 21 maja 2002 r. do 22 września 2011 r. Opinie te zostały sporządzone przez kompetentną osobę, posiadającą odpowiednią wiedzę z zakresu będącego ich przedmiotem. Dodatkowo przedmiotowe opinie odpowiadały wymaganiom określonym w Kodeksie postępowania cywilnego, a ponadto nie zachodziły żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności sporządzającej je biegłej. Tym bardziej, że nawet przekroczenie przez biegłego zakresu poruczonego mu zadania nie dyskwalifikuje w całości jego wypowiedzi i nie pozbawia charakteru środka dowodowego tych jego stwierdzeń, do wyjaśnienia których został powołany i które wymagały wiadomości specjalnych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 17 listopada 1967 r., sygn. akt I PR 355/67, OSNCP 168/6/109).

Jednocześnie Sąd meriti przy ustalaniu stanu faktycznego pominął dodatkowe opinie biegłej sądowej A. G. (opinia – k. 521-544; opinia uzupełniająca – k. 595-596), albowiem rzeczone opinie, z przyczyn wskazanych w dalszej części uzasadnienia, nie odpowiadały potrzebom niniejszego postępowania. Opinie określały w zasadzie wysokość pożytków cywilnych z nieruchomości, które można byłoby uzyskać przy uwzględnieniu ograniczeń związanych z czynszami regulowanymi. Strona powodowa tymczasem domagała się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, którego wysokość została ustalona pierwotną opinią biegłej sądowej A. G..

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne i jako takie zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

W pierwszej kolejności podnieść należy, iż nie znajdowało uzasadnienia kwestionowanie przez stronę pozwaną legitymacji procesowej biernej Miasta S. W.. W przedmiotowej sprawie – z uwagi na okoliczność, iż podstawę prawną roszczeń strony powodowej stanowił przepis art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości (...) przy ul. (...) było Miasto S. W., które de facto niemalże w toku całego postępowania nie kwestionowało swojej legitymacji biernej. Status posiadacza samoistnego zostaje bowiem zachowany w razie oddania nieruchomości w posiadanie zależne (a więc chociażby w razie ustanowienia najmu – art. 337 k.c.). Należy przyjąć, że takie ustanowienie posiadacza zależnego nie eliminuje legitymacji biernej posiadacza samoistnego w zakresie roszczenia o wynagrodzenie za korzystnie z nieruchomości właściciela bez tytułu prawnego, jeżeli posiadacz samoistny samodzielnie zadecydował o losie rzeczy i oddał innej osobie w posiadanie zależne (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2015 r., sygn. akt I CSK 505/14, www.sn.pl). Pozwany dysponował nieruchomością, jak również poszczególnymi jej lokalami, mógł wypowiadać zawarte umowy najmu, a także podejmował decyzje w zakresie remontów nieruchomości, stąd w ocenie Sądu meriti legitymacja bierna pozwanego Miasta S. W. w niniejszej sprawie nie budziła wątpliwości.

Podobnie nie sposób było podzielić zarzutu strony pozwanej odnośnie przedawnienia dochodzonych przez powodów roszczeń jako wierzytelności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Żaden z powodów bowiem nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, a zatem nie sposób było nawet hipotetycznie przyjmować, że takową działalność zapewne by oni prowadzili. Przepisy polskiego prawa nie wymagają, aby osoby fizycznej wynajmujące swoje nieruchomości prowadziły w związku z tą okolicznością działalność gospodarczą, albowiem do właściwego rozliczania się z organami podatkowymi wystarczające jest zgłoszenie faktu wynajmu, a kwoty uzyskane przez wynajmującego w ramach takiej umowy klasyfikowane są dla celów podatkowych jako podlegające opodatkowaniu przychody.

Przechodząc do meritum sprawy wskazać należy, iż zgodnie z treścią art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Podstawę prawną roszczeń T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R. w niniejszej sprawie stanowił przepis art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. Zgodnie z dyspozycją art. 225 zdanie pierwsze k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciw niemu powództwa o wydanie rzeczy. Z kolei stosownie do treści art. 224 § 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. W konsekwencji w stosunku do osoby posiadającej rzecz bez tytułu prawnego skutecznego względem właściciela, może on realizować przysługujące mu roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.

Powodowie T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R. są następcami prawnymi dawnych właścicieli nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Stosownie bowiem do treści art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279; dalej jako: dekret) budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy (...) W., pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Gmina (...) W. może wyznaczyć właścicielowi przedmiotów, znajdujących się na gruncie, który przeszedł na własność gminy i został przez nią objęty w posiadanie, stosowny termin dla zabrania tych przedmiotów. W razie bezskutecznego upływu terminu własność tych przedmiotów przechodzi na gminę (...) W. (art. 6 ust. 1 dekretu). Przepisu ust. 1 nie stosuje się do budynków, z wyjątkiem budynków zniszczonych, które według orzeczenia władzy budowlanej ze względu na stan zniszczenia nie nadają się do naprawy i powinny ulec rozbiórce (art. 6 ust. 2 dekretu).

Stosownie do dyspozycji art. 7 ust. 1 dekretu dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela będący w posiadaniu gruntu lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu, mogli w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. Stosownie do art. XXXIX § 2 dekretu z 11 października 1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321 ze zm.) od dnia wejścia w życie Prawa rzeczowego, tj. od 1 stycznia 1947 r., zamiast prawa dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy można było na podstawie dekretu domagać się przyznania własności czasowej za opłatą symboliczną. W myśl zaś art. 40 ust. 1 ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159), ilekroć przepisy dotychczasowe przewidywały zbywanie gruntów na własność czasową, tylekroć należało przez to rozumieć oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Z kolei art. 7 ust. 2 dekretu przewidywał, że gmina – a po wejściu w życie ustawy z 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130) Państwo – uwzględni wniosek o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy (prawa zabudowy) lub prawa własności czasowej albo prawa użytkowania wieczystego, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela będącego osobą fizyczną daje się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania. W myśl art. 51 ust. 1 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. Nr 17, poz. 70 ze zm.) odmowa mogła nastąpić także ze względu na cele określone w art. 3 tej ustawy. Poza tym art. 51 ust. 2 cytowanej powyżej ustawy sanował wcześniejsze przypadki odmowy uwzględnienia wniosku dokonanej z naruszeniem art. 7 ust. 2 dekretu, jeżeli była ona zgodna z celami określonymi w art. 3 ustawy.

W razie nieuwzględnienia wniosku skutkiem decyzji odmownej było, stosownie do art. 8 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów, przejście własności budynku na gminę, a po wejściu w życie ustawy o terenowych organach jednolitej władzy państwowej – na Państwo. Przestawało tym samym istnieć w tej chwili odstępstwo od zasady superficies solo cedit. Właściciel gruntu (gmina lub Państwo) stawał się wówczas zarazem właścicielem posadowionego na nim budynku.

Po odmowie przyznania dotychczasowym właścicielom I. Ł. i Z. G. prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...) istniały niewątpliwie podstawy do przyjmowania nastąpienia z chwilą, w której decyzja odmowna stała się ostateczna, skutku określonego w art. 8 dekretu, tj. przejścia własności budynku przy ul. (...) w W. na rzecz Państwa. Skutek ten jednak upadł w następstwie stwierdzenia nieważności decyzji odmownej z mocą wsteczną. Zgodnie z poglądem dominującym w piśmiennictwie i orzecznictwie (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 31 marca 2011 r., sygn. akt III CZP 112/10, OSNC 2011/7-8/75; uchwała Sądu Najwyższego z 28 maja 1992 r., sygn. akt III AZP 4/92, OSNC 1992/12/211; postanowienie Sądu Najwyższego z 7 czerwca 2000 r., sygn. akt III CKN 949/00, OSNC 2000/12/228; wyrok Sądu Najwyższego z 20 września 2001 r., II CKN 277/99, OSNC 2002/6/77; uchwała Sądu Najwyższego z 21 marca 2003 r., III CZP 6/03, OSNC 2004/1/4), decyzja dotknięta wadami uzasadniającymi jej nieważność korzysta z domniemania prawidłowości i ma moc obowiązującą jedynie dopóty, dopóki nie zostanie usunięta z obrotu prawnego przez stwierdzenie jej nieważności w trybie i na zasadach określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Stwierdzenie to działa ex tunc, a mianowicie eliminuje skutki prawne wadliwej decyzji tak, jakby ona w ogóle nie została podjęta i otwiera drogę do ponownego załatwienia sprawy. Rozumiane w ten sposób wsteczne działanie stwierdzenia nieważności dotyczy wszelkich skutków prawnych wadliwej decyzji, a więc oznacza powrót do takiego stanu prawnego, jaki istniał przed wydaniem wadliwej decyzji.

Ze względu na upadek z mocą wsteczną, przewidzianego w art. 8 dekretu skutku prawnorzeczowego decyzji odmawiającej przyznania dotychczasowym właścicielom prawa własności czasowej gruntu nieruchomości (...) w następstwie stwierdzenia nieważności tej decyzji, przełamujący zasadę superficies solo cedit przepis artykuł 5 dekretu uzasadniał w związku z art. 7 i 8 dekretu kwalifikowanie budynku przy ul. (...) w W., do czasu wydania decyzji w wyniku ponownego rozpoznania wniosku, jako odrębnej od gruntu nieruchomości, stanowiącej współwłasność I. Ł. i Z. G., a następnie ich spadkobierców, w tym powodów T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R.. Jednocześnie powodowie wykazali, że jako sukcesorzy I. Ł. byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przez cały okres objęty żądaniem pozwu.

Wobec powyższego oczywisty był brak w całym tym okresie po stronie pozwanej tytułu prawnego do władania tą nieruchomością jak właściciel, czyli do samoistnego jej posiadania (art. 336 k.c.). Kodeks cywilny bowiem pojęciem posiadania rzeczy obejmuje wszelkie posiadanie, odróżniając w ramach tego pojęcia posiadanie samoistne, odpowiadające władztwu faktycznemu w zakresie odpowiadającym treści prawa własności, oraz posiadanie zależne, będące wyrazem władztwa faktycznego, odpowiadającego treści innego prawa. Kryterium, które je odróżnia jest czynnik woli ( animus), w tym znaczeniu, gdy określona osoba włada rzeczą cum animo domini, jest posiadaczem prawa własności (posiadaczem samoistnym), gdy zaś przy władaniu wyraża wolę korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki odpowiada innemu prawu, jest posiadaczem tego innego prawa (posiadaczem zależnym) [zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2005 r., sygn. akt II CK 310/05, LEX nr 511035]. Bezsprzecznie posiadaczem samoistnym nieruchomości (...) przy ul. (...) w okresie od 21 maja 2002 r. do 22 września 2011 r. było Miasto S. W., kiedy to nastąpiło przejęcie z dniem 1 października 2011 r. przez L. (...), N. K., M. R., T. Ł., M. Ł., I. Z. i K. K. (1) niewyodrębnionych lokali znajdujących się w nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Nadto podkreślić raz jeszcze należy, iż zgodnie z treścią art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Pozwany bowiem był posiadaczem nieruchomości, która znajdowała się w mieszkaniowym zasobie Miasta S. W.. Strona pozwana dysponowała nieruchomością, jak również poszczególnymi jej lokalami, mogła wypowiadać zawarte umowy najmu, a także podejmowała decyzje w zakresie remontów nieruchomości.

Nie budziła także zastrzeżeń kwalifikacja pozwanego w całym tym okresie jako posiadacza samoistnego nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w W. w złej wierze. Dobra wiara posiadacza bowiem istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 listopada 1996 r., sygn. akt I ACr 288/96, Apel.-Lub. 1997/2/7). Wynikające z art. 7 k.c. domniemanie dobrej wiary posiadacza samoistnego, od którego właściciel dochodzi na podstawie art. 225 k.c. w związku z art. 224 § 2 k.c. wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, obala dowód, że posiadacz wiedział o braku tytułu własności do znajdującej się w jego władztwie rzeczy, jak również dowód, że posiadacz w danych okolicznościach mógł się dowiedzieć o niezgodności swego władztwa nad rzeczą z rzeczywistym stanem prawnym. Roszczenie uzupełniające właściciela podlega bowiem ocenie na podstawie art. 225 k.c. z chwilą, gdy posiadacz powziął wiadomość o takich okolicznościach, które powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 28 grudnia 1979 r., sygn. akt II CR 471/79, OSNC 1980/6/127). Przekazanie zaś w dniu 21 maja 2002 r. przez Dyrektora (...)Urzędu Gminy W. C.w W., w odpowiedzi na pismo Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. informujące o złożeniu przez T. Ł. wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z 20 marca 1951 r., akt własnościowych dotyczących nieruchomości (...) położonej przy ul. (...), oznaczonej numerem hipotecznym (...), dawało podstawę do przypisania Miastu S. W. w okresie od 21 maja 2002 r., jeżeli już nie wiedzy o braku tytułu własności do przedmiotowego budynku, to z pewnością możliwości uzyskania wiedzy o braku tego tytułu.

Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Miasto S. W., z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez powoda T. Ł. z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji – uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Przyjęcie stanowiska proponowanego przez pozwanego, polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt I CSK 642/10, Legalis nr 458982; wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 2004 r., sygn. akt III CK 212/03; Legalis nr 77078).

Podstawą zatem ustalenia wysokości należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystnie powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie to powinno obejmować wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej. Przez wynagrodzenie za używanie rzeczy należy rozumieć nie tylko uiszczenie opłaty za efektywne korzystanie z obiektu, lecz także zwrot przez posiadacza w złej wierze wszelkich wydatków i ciężarów, do których zaliczyć trzeba między innymi podatki i daniny publiczne. Podatki i inne daniny publiczne są zatem elementem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 13 maja 2003 r., sygn. akt I ACa 204/03, OSA 2004/8/22). Tym samym Sąd meriti w pełni podziela zapatrywania wyrażane w orzecznictwie, zgodnie z którymi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych warunkach właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za najem albo dzierżawę nieruchomości podobnego rodzaju i według stawek rynkowych obowiązujących w stosunkach miejscowych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 1975 r., sygn. akt II CR 208/75, LEX nr 7707; wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/00, LEX nr 52680). Istotnego wpływu na ustalenie wysokości wynagrodzenia należnego każdemu z powodów nie miało zatem pobieranie przez Miasto S. W. czynszu regulowanego za najem lokali. W rozpoznawanej sprawie nie chodziło bowiem o ustalenie wysokości czynszu, jaki strona powodowa mogłaby uzyskać, gdyby pozwany we właściwym czasie zwróciła budynek osobom uprawnionym, lecz ustalenie kwoty, jaką posiadacz samoistny musiałby zapłacić, gdyby na podstawie umowy najmu korzystał z nieruchomości powodów. Za oczywiste należało zatem uznać, że gdyby strona pozwana wynajmowała budynek położony przy ul. (...) w W. na podstawie umowy zawartej z jego właścicielami, nie byłaby zobowiązana do zapłaty czynszu regulowanego, tego rodzaju przywilej był bowiem zastrzeżony dla najemców będących osobami fizycznymi, nie dotyczył natomiast Miasta S. W. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 478/12, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Wobec powyższego podstawę ustalenia należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w niniejszej sprawie stanowiła pierwotna opinia biegłej sądowej A. G., albowiem w sporządzonej opinii biegła określiła wartość rynkowego czynszu możliwego do uzyskania z wynajmu 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 271,63 m ², położonych w budynku posadowionym przy ul. (...) w W.. Dlatego też, przy jednoczesnym uwzględnieniu wysokości udziałów przysługujących każdemu z powodów w masie spadkowej po zmarłym współwłaścicielu nieruchomości (...), należało zasądzić od pozwanego Miasta S. W. na rzecz powodów T. Ł. i M. Ł. kwoty po 90.905,70 zł (1.212.076 zł × 3/40), na rzecz powódki K. K. (1) kwotę 121.207,60 zł (1.212.076 zł × 1/10), a na rzecz powódki M. R. kwotę 303.019 zł (1.212.076 zł × ¼).

Tym samym Sąd meriti nie uwzględnił podnoszonego przez stronę pozwaną zarzutu potrącenia nakładów poniesionych na nieruchomość. Stosownie bowiem do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Każdy podmiot prawa cywilnego zaś może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności innego podmiotu, gdy spełnione są łącznie przesłanki pozytywne, a mianowicie dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami (wzajemność wierzytelności), przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku (jednorodzajowość wierzytelności), obie wierzytelności są wymagalne (wymagalność roszczeń), a także obie wierzytelności mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym (zaskarżalność wierzytelności) [art. 498 § 1 k.c.]. Jednocześnie należy dodać, że pomimo współistnienia wskazanych przesłanek pozytywnych, potrącenie nie będzie możliwe, gdy wystąpi zarazem chociażby jedna z przesłanek negatywnych wymienionych w art. 504 k.c., art. 505 k.c. lub w przepisach szczególnych. Strona pozwana, oprócz samego podniesienia zarzutu potrącenia oraz przedstawienia szeregu dokumentów, w żaden sposób nie uprawdopodobniła nawet przesłanek warunkujących skuteczne potrącenie wzajemnych wierzytelności, tym bardziej biorąc pod uwagę istotność zarzutów strony powodowej, w szczególności przedawnienia roszczeń pozwanego objętych zarzutem potrącenia oraz braku zasadności dokonanych nakładów. Jedynie na marginesie zaś wskazać należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 226 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

W pozostałym zakresie powództwo jako nieuzasadnione podlegało oddaleniu. Raz jeszcze podkreślić należy, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu prawnego, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu. Nigdy wynagrodzenie to nie może stanowić kwoty wyższej niż mógłby uzyskać sam właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego tytułu prawnego. Wynagrodzenie takie obejmuje swoim zakresem pożytki uzyskane przez posiadacza z tej nieruchomości, gdyż w istocie są one elementem korzyści, które mógłby uzyskać właściciel, gdyby rzecz była w jego posiadaniu. W ocenie Sądu meriti właściciel może zatem dochodzić roszczeń uzupełniających, ale tylko w takich granicach, w jakich nie prowadzi to do jego bezpodstawnego wzbogacenia. W sytuacji, gdy pożytki, które lokal może przynosić właścicielowi odpowiadają należnościom za najem danego lokalu, które uzyskałby właściciel, gdyby sam rzez wynajął, właściciel nie może jednocześnie domagać się od samoistnego posiadacza w złej wierze wynagrodzenia za korzystanie z lokalu i zwrotu pożytków, musi dokonać wyboru jednego z tych roszczeń, gdyż wynagrodzenie i pożytki są równoważne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1247/14, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Dodatkowo powódka M. R. nie zdołała w należyty sposób udowodnić, jakoby stan lokali mieszkalnych nr (...), znajdujących się w przedmiotowym budynku, uległ pogorszeniu. Stosownie bowiem do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z kolei opinia biegłego nie może służyć poszukiwaniu materiału dowodowego. Opinia biegłego ma służyć właściwej ocenie już zebranego materiału dowodowego, gdy ocena taka wymaga wiadomości specjalnych. Z treści art. 278 k.p.c. nie można wyprowadzić wniosku, że zadaniem biegłego ma być poszukiwanie za stronę materiału mającego być podstawą dokonywanych ustaleń faktycznych (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 18 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 1335/13, www.orzeczenia.ms.gov.pl).

Uwzględniając okoliczność, iż kwoty podlegającego zasądzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie zostały ostatecznie ustalone w dacie wyrokowania, odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z treścią art. 481 § 1 k.c. zostały przyznane dopiero od daty wyrokowania w niniejszej sprawie, tj. od 6 maja 2016 r., do dnia zapłaty, a żądanie dalej idące w tym zakresie należało oddalić jako bezzasadne. Jeżeli bowiem dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu natomiast znalazło swoje uzasadnienie w treści art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c., zgodnie z którym sąd może rozstrzygnąć o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu; w tej sytuacji, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony. Dlatego też Sąd meriti ustalił, że każdemu z powodów T. Ł., M. Ł., K. K. (1) i M. R. będzie należał się zwrot 83% faktycznie poniesionych przez każdego z nich kosztów procesu, a pozwanemu Miastu S. W. będzie należał się zwrot 17% poniesionych przez niego kosztów postępowania, przy czym szczegółowe wyliczenie czynione w myśl sformułowanej zasady pozostawił Referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy na podstawie wskazanych przepisów orzekł jak w sentencji orzeczenia.