Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 17 marca 2016r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: Agnieszka Popławska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2016r

sprawy z powództwa A. S. (1)

przeciwko E. D. i L. D.

z udziałem interwenienta po stronie pozwanej M. J. (1)

o zapłatę

oraz z powództwa wzajemnego E. D. i L. D. przeciwko A. S. (1)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanych E. D. i L. D. solidarnie na rzecz powódki A. S. (1) kwotę 14 330,13 zł. ( czternaście tysięcy trzysta trzydzieści złotych trzynaście groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lutego 2010r do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo A. S. (1) w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanych E. D. i L. D. solidarnie na rzecz powódki A. S. (1) kwotę 2 482,80 zł. (dwa tysiące czterysta osiemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  zasądza od pozwanej wzajemnie A. S. (1) na rzecz interwenienta po stronie pozwanych M. J. (1) kwotę 2400 zł. (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

5.  nakazuje ściągnięcie od interwenienta ubocznego po stronie pozwanej M. J. (1) na rzecz Skarbu Państwa kwotę 178 zł. (sto siedemdziesiąt osiem złotych) tytułem brakującej opłaty od interwencji;

6.  nakazuje ściągnięcie od powódki A. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 119 zł. (sto dziewiętnaście złotych) tytułem brakującej opłaty od interwencji;

7.  nakazuje ściągnięcie od powódki A. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 3 314,72 zł. (trzy tysiące trzysta czternaście złotych siedemdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów opinii biegłego do spraw budownictwa oraz kwotę 29,64 zł. (dwadzieścia dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) tytułem kosztów dojazdu świadków ;

8.  nakazuje ściągnięcie od pozwanych E. D. i L. D. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 4 972,09 zł. ( cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dwa złote dziewięć groszy) tytułem kosztów opinii biegłego do spraw budownictwa oraz kwotę 44,46 zł. (czterdzieści cztery złote czterdzieści sześć groszy) tytułem kosztów dojazdu świadków;

9.  zasądza od pozwanej wzajemnie A. S. (1) na rzecz powodów wzajemnych E. D. i L. D. solidarnie kwotę 4157,77 zł. ( cztery tysiące sto pięćdziesiąt siedem złotych siedemdziesiąt siedem groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od następujących kwot:

- od kwoty 1576,62 zł. od dnia 17.09.2009r do dnia zapłaty

- od kwoty 1212,62 zł. od dnia 13.11.2009r do dnia zapłaty

- od kwoty 1368,53 zł. od dnia 26.01.2010r do dnia zapłaty;

10. zasądza od pozwanej wzajemnie A. S. (1) na rzecz powodów wzajemnych E. D. i L. D. solidarnie kwotę 1708 zł. ( jeden tysiąc siedemset osiem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

11. nakazuje ściągnięcie od pozwanej wzajemnie A. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 990,99 zł. (dziewięćset dziewięćdziesiąt złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem opinii biegłego do spraw księgowości.

Sygnatura akt: I C 206/15

UZASADNIENIE

Powódka A. S. (2) wniosła pozew przeciwko E. D. i L. D. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo – Usługowe (...) S.C. w G., domagając się zasądzenia od pozwanych solidarnie kwoty 23.642,53 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2010r. do dnia zapłaty oraz zasadzenia zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 16 września 2008r. strony zawarły umowę sprzedaży nr (...) na podstawie, której pozwani zobowiązali się, po wybudowaniu mieszkania, przenieść na powódkę prawo własności lokalu wraz z odpowiednim udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Przedmiotowy lokal został wydany powódce, zaś do przeniesienia jego własności miało dojść w terminie sześciu miesięcy od jego wydania tj. najpóźniej do 16 marca 2009r. Pozwani jednak nie wywiązali się ze swojego zobowiązania w terminie, pomimo licznych wezwań, pism i rozmów telefonicznych, uzasadniając to trwającymi czynnościami wiodącymi do odciążenia mieszkań od hipoteki. W związku z powyższym - zdaniem powódki - została ona wprowadzona w błąd z uwagi na fakt, iż nie wiedziała o ciążących na tym lokalu prawach osób trzecich. Powódka poniosła szkodę majątkową, gdyż zależało jej na zakupie nieruchomości, którą w możliwie najszybszym terminie przekształciłaby na lokal przeznaczony do wynajmu. Lokal objęty umową posiadał wadę fizyczną w postaci uszkodzonego stropu, którą powódka usunęła na własny koszt. Na żądanie powódki składa się kwota 10.938,87 zł tytułem poniesionych kosztów naprawy stropu wykonanego niezgodnie ze sztuką budowlaną. Powódka podkreśliła, iż o wadzie polegającej na nieprawidłowym wykonaniu stropu nie mogła wiedzieć w momencie objęcia lokalu w posiadanie, gdyż jej ujawnienie mogło nastąpić przy wykonaniu prac remontowych. Nadto, powódka zgodnie z art. 563 § 1 k.c. zawiadomiła pozwanych o wadzie w pierwszej kolejności telefonicznie, a następnie pismem z dnia 27 stycznia 2009r., czym zachowała miesięczny termin liczony od dnia wykrycia wady. Pozwani odmówili wykonania robót przywracających lokal do stanu zgodnego z umową i w odpowiedzi na zgłoszenie wad wezwali powódkę do usunięcia usterki we własnym zakresie. Ponadto, na kwotę żądania pozwu składa się kwota odszkodowania w wysokości 8.703,66 zł, obejmującego możliwy do uzyskania czynsz najmu lokalu będącego przedmiotem umowy za okres od 16 marca 2009r. do 21 lipca 2009r. przyjmując średnią stawkę czynszu obowiązującą na rynku w wysokości 40 zł/m ². Powódka wskazała bowiem, że skoro do zawarcia aktu notarialnego doszło dopiero w dniu 21 lipca 2009r. to należy jej się zgodnie z art. 477 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. odszkodowanie za utracone zarobki w wysokości możliwego do uzyskania czynszu najmu lokalu będącego przedmiotem umowy. Ponadto powódka dodała, iż w związku ze zwłoką w wykonaniu umowy i przymuszeniem pozwanych do wykonania tejże umowy poniosła ona koszty obsługi prawnej w wysokości 4.000 zł zgodnie z załączoną umową i kwota również objęta jest żądaniem pozwu.

(pozew k. 2-5)

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, zgłaszając jednoczenie powództwo wzajemne o zapłatę na ich rzecz kwoty 4.157,77 zł wraz z odsetkami szczegółowo określonymi szczegółowo w pozwie wzajemnym.

Pozwani podnieśli, iż roszczenie powódki z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu jest bezzasadne, albowiem strona powodowa podpisała umowę w dniu 16 września 2008r. i w tym dniu przejęła lokal bez uwag. Nadto, zgodnie z umową inwestor udzielił kupującemu 12 – miesięcznej gwarancji jakości lokalu i rękojmi za wady fizyczne robót budowlano – montażowych w okresie trzech lat. Pozwani wskazali, iż wedle umowy kupujący traci uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi, gdy bez wiedzy i zgody inwestora dokona modernizacji lokalu. Powódka nie przedłożyła żadnego wezwania, uzgodnienia czy zgody pozwanych na wykonanie prac modernizacyjnych, a przedłożony kosztorys i opinia są bezpodstawne. Nadto, w wyniku przeprowadzonych przez powódkę prac doszło do naruszenia konstrukcji budynku. Zdaniem pozwanych, powódka nie zastosowała się do treści art. 563 § 1 i 2 k.c. i nie poinformowała pozwanych o wadzie. Jeśli zaś chodzi o pozostałe żądania powódki, to pozwani wskazali, iż zwłoka w zawarciu umowy przyrzeczonej nie była działaniem zawinionym przez pozwanych, gdyż nastąpiła ze względu na trwające czynności konieczne z odciążeniem lokali od wpisów ograniczonego prawa rzeczowego. Decyzje organów administracji w przedmiocie wyodrębnienia lokali, jak również banków o wygaśnięciu hipoteki nie są bowiem wydawane od razu. Ponadto, pozwani dodali, iż powszechnie znane jest, iż większość inwestorów buduje ze środków pozyskanych z kredytów od instytucji finansowych, a nie ze środków własnych, dlatego też zarzut powódki o braku posiadanej wiedzy w tym zakresie jest - zdaniem pozwanych - niezasadny. Pozwani wskazali również, iż okoliczność, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło w terminie nie uniemożliwiało powódce zawarcia umowy najmu, albowiem wynajmującym nie musi być właściciel przedmiotu najmu, co też powódka winna wiedzieć skoro korzystała z fachowej obsługi prawnej i zamierzała prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu. Z tych też względów, w ocenie pozwanych, powódka nie poniosła żadnych szkód związanych z niedochowaniem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nadto brak jest jakiegokolwiek tytułu do obciążenia pozwanych kosztami obsługi prawnej, zwłaszcza, iż gdyby była to rzeczywiście obsługa prawna to wskazałaby na to, iż powódka może wynająć sporne mieszkanie. Nadto, pozwani wytoczyli przeciwko powódce powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 4.157,77 zł tytułem utrzymania spornego lokalu, do których zapłaty była zobowiązana na podstawie § 8 ust. 2 umowy sprzedaży.

(odpowiedź na pozew wraz z powództwem wzajemnym k. 54-60)

W odpowiedzi na powództwo wzajemne powódka wniosła o jego oddalenie, wskazując, iż umowa sprzedaży nie może być podstawą obciążania powódki kosztami zarządu nieruchomością wspólną i pozwani nie posiadają legitymacji procesowej do żądania od powódki tych kosztów. Nadto, pozwani nie wykazali, iż należność dochodzona pozwem wzajemnym została przez nich uregulowana, a także nie wykazali sposobu i podstawy wyliczenia należności przypadających za lokal stanowiący własność powódki.

(odpowiedź na pozew wzajemny k. 90-91)

M. J. (1), interwenient uboczny po stronie pozwanej, wniósł o oddalenie powództwa w całości, wskazując, iż powódka nie udowodniła wadliwości wykonanych robot w jej mieszkaniu lub ich niezgodności z projektem. Zdaniem interwenienta, twierdzenia powódki o zagrożeniu życia i zdrowia użytkowników lokalu są nieuzasadnione i nie mają odzwierciedlenia w dokumentacji technicznej. Mieszkanie zostało odebrane jako wykonane zgodne z projektem. Nadto podniósł, iż powódka po odbiorze mieszkania bez uzyskania pozwoleń i zgód rozpoczęła w nim samowolnie prace modernizacyjne naruszające konstrukcję budowli. Nadto, gdyby rzeczywiście stwierdziła wady konstrukcyjne, winna powiadomić o tym fakcie sprzedającego, a nie rozpoczynać prace na własną rękę.

(pismo procesowe przypozwanego z dnia 14 kwietnia 2011r. k. 258-259)

Wyrokiem z dnia 26 maja 2014r. Sąd Rejonowy w Gdyni w sprawie o sygnaturze akt I C 1088/10 oddalił powództwo i uwzględnił w całości powództwo wzajemne.

(wyrok k. 619)

Apelację od wyżej opisanego wyroku wywiodła powódka, wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanych solidarnie na jej rzecz kwoty 14.938,87 zł wraz z ustawowymi odsetkami i oddalenie powództwa wzajemnego w całości.

(apelacja powódki k. 637-642)

Wyrokiem z dnia 24 listopada 2014r. w sprawie o sygnaturze III Ca 680/14 Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Gdyni pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy albowiem nie dokonał ustaleń i oceny materiału dowodowego w zakresie żądania kwoty 10.938,87 zł z tytułu istnienia wad istotnych w zakupionym lokalu i nie dokonał oceny tego roszczenia w świetle art. 566 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Nadto, Sąd odwoławczy podniósł, że Sąd I instancji nie rozpoznał żądania w zakresie odszkodowania z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej w świetle przesłanek wynikających z art. 477 § 1 k.c., w szczególności nie dokonał oceny adekwatnego związku przyczynowego między zwłoką dłużnika a szkodą w postaci zapłaty za usługę w postaci umowy o obsługę prawną w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nadto, w zakresie powództwa wzajemnego, powodowie nie wykazali wysokości roszczenia z tytułu opłat za korzystanie z lokalu i sposobu wyliczenia opłat. W wytycznych dla Sądu Rejonowego wskazano, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien przeprowadzić dowód z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia prawidłowości wyliczenia kosztów utrzymania lokalu. Ponadto, powinien dokonać oceny w zakresie istnienia wad lokalu oraz kosztów ich usunięcia w kontekście przesłanek wynikających z art. 566 § 1 k.c. i dokonać oceny adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą powódki a istnieniem zwłoki po stronie pozwanych w zakresie terminu zawarcia umowy ostatecznej.

(wyrok k. 678 wraz z uzasadnieniem k. 682-691)

Po ponownym rozpoznaniu spraw Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 września 2008r. powódka (pozwana wzajemnie) A. S. (1) zawarła z pozwanymi (powodami wzajemnymi) E. D. i L. D. prowadzącymi działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo – Usługowe (...) S.C. w G. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) na mocy, której pozwani (powodowie wzajemni) zobowiązali się, po wybudowaniu i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu, do przeniesienia na powódkę (pozwaną wzajemnie) w stanie wolnym od obciążeń prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...).1, o powierzchni 68,83 m ² położonego na I piętrze budynku przy ul. (...) w S. wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą P01 o powierzchni orientacyjnej 6,07 m ² oraz z odpowiednim udziałem w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej oraz udziałem w wieczystym użytkowania gruntu za cenę 236.409,78 zł netto. W umowie strony uzgodniły, iż zakończenie budowy nastąpi najpóźniej w dniu 16 października 2008r., zaś zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w ciągu sześciu miesięcy od daty wydania lokalu, które nastąpiło również w dniu 16 września 2008r.

Zgodnie z § 6 pkt. 2-3 inwestor ponosi odpowiedzialność wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne wykonanych robot budowlano – montażowych w okresie trzech lat od daty dokonania odbioru. Inwestor w ciągu czternastu dni od otrzymania pisemnego zgłoszenia reklamacyjnego od kupującego zobowiązany jest rozpatrzyć jego zasadność. Jednakże kupujący traci uprawnienie z tytułu gwarancji i rękojmi, jeżeli przyczyną powstałych usterek będzie dokonanie w sprzedanym lokalu jak i części wspólnej budynku modernizacji bez wiedzy i zgody Inwestora.

Zgodnie z § 8 umowy kupujący zobowiązał się ponosić ciężary i opłaty związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, w tym w szczególności opłaty za dostawę mediów, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, sprzątanie itp. od dnia wydania lokalu. Obowiązek obejmował również uiszczanie opłat za administrowanie lokalem.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) k. 8-12)

Pismem z dnia 19 lutego 2009r. powódka wezwała pozwanych do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 3 marca 2009r. Pismem z dnia 24 lutego 2009r. pełnomocnik pozwanych poinformował powódkę, iż termin ustalony w umowie jest jedynie orientacyjny, zaś przedmiotowe lokale obciążone są jeszcze ograniczonym prawem rzeczowym i pozwani czynią starania wiodące do odciążenia mieszkań od wpisów ograniczonego prawa rzeczowego, co może potrwać do kilku miesięcy i nie należy tego odczytywać jako uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: pismo powódki z dnia 19 lutego 2009r. k. 24, pismo pełnomocnika pozwanych z dnia 24 lutego 2009r. k. 25)

W dniu 10 marca 2009r. powódka (pozwana wzajemnie) zawarła z radcą prawnym K. S. umowę o prowadzenie obsługi prawnej, której przedmiotem było zlecenie prowadzenia spraw związanych m.in. z umową sprzedaży nr (...) zawartą z pozwanymi, które obejmowało podjęcie wszelkich możliwych czynności faktycznych i prawnych, które doprowadzą do wykonania przez pozwanych (powodów wzajemnych) umowy sprzedaży nr (...). Za prowadzenie sprawy zleceniobiorca miał otrzymać od powódki A. S. (1) wynagrodzenie w wysokości 4.000 zł. Tego samego dnia powódka udzieliła zleceniobiorcy pełnomocnictwa do reprezentowania jej przed pozwanymi w sprawie zawarcia spornej umowy sprzedaży. Wynagrodzenie zostało uiszczone pełnomocnikowi w całości. Pełnomocnik powódki (pozwanej wzajemnie) w dniach 20 maja 2009r., 19 czerwca 2009r. i 8 lipca 2009r. skierował do pozwanych (powodów wzajemnych) pisma wzywając ich do wykonania zawartej umowy przedwstępnej oraz wyznaczając stosowny termin łącznie z zagrożeniem odstąpienia przez powódkę (pozwaną wzajemnie) od zawartej umowy. W dniu 21 lipca 2009r. strony zawarły umowę przyrzeczoną.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: umowę o prowadzenie obsługi prawnej z dnia 10 marca 2009r. k. 27-28, pełnomocnictwo z dnia 10 marca 2009r. k. 26, pisma pełnomocnika powódki (pozwanej wzajemnie) k. 29, 31, 33)

Pismem z dnia 28 grudnia 2009r. powódka (pozwana wzajemnie) wezwała pozwanych (powodów wzajemnych) do zapłaty na jej rzecz odszkodowania, obejmującego kwotę 8.160 zł z tytułu utraconych zarobków za okres od 15 lutego do 21 lipca 2009r., kwotę 4.000 zł z tytułu kosztów pomocy prawnej i kwotę 10.938,87 zł z tytułu zwrotu kosztów naprawy stropu wykonanego niezgodnie ze sztuką budowlaną. Wezwanie pozostało bez odpowiedzi.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o pismo powódki z dnia 28 grudnia 2009r. wraz z dowodem nadania k. 42-43)

Ojciec powódki (pozwanej wzajemnie) J. S. (1) zwrócił się do R. S. o wydanie ekspertyzy dotyczącej zakupionego przez powódkę mieszkania. W dniu 9 stycznia 2009r. R. S. dokonał oględzin lokalu i następnie wydał opinię, w której wskazał, że prace remontowe w lokalu powódki zostały wykonane niezgodnie z projektem i zastosowane zmiany nie wpłynęły pozytywnie na nośność konstrukcji.

(dowód: zeznania świadka R. S. k. 301-302)

Pismem z dnia 27 stycznia 2009r. ojciec powódki J. S. (1) zwrócił się do Z. S. o wydanie opinii w sprawie wzmocnienia pękniętej belki nośnej oraz przywrócenia płyty stropowej do stanu zgodnego z projektem.

(okoliczność bezsporne ustalona w oparciu o pismo z dnia 27 stycznia 2009r. k. 23, zeznania świadka Z. S. k. 349-351)

Wylewka w lokalu powódki nie została wykonana zgodnie z projektem, albowiem zastosowano beton piaskowy z miksokretu. Nadto, dokonano odstępstw od projektu m.in. w przypadku średnicy gwoździ.

(dowód: zeznania świadka W. P. k. 303, zeznania świadka J. P. k. 304, zeznania świadka J. S. (2) k. 305-306)

Strop w lokalu powódki znajdującym się nad przejazdem bramowym został wykonany niezgodnie ze sztuką budowlaną i wadliwie. Wady przedmiotowego stropu polegają na:

- zaprojektowaniu i wykonaniu płyt żelbetonowych o grubości 8,00 cm, których „zespolenie” z istniejącymi belkami drewnianymi starych stropów za pomocą gwoździ wbitych w te belki nie może być skuteczne;

- braku projektowanego wzmocnienia nadbitkami istniejących belek drewnianych stropu;

- wadliwym w całości zbrojeniu płyt stropowych tj. nieuzasadnionej zmianie siatki z prętów Ø 8 A-III w rozstawie 10 x 30 cm na siatkę zgrzewaną o oczkach 15 x 15 ze stali żebrowanej Ø 6 i braku właściwej otuliny zbrojenia;

- wadliwym materiale wylewanym na płytach stropowych (beton bądź zaprawa cementowa) – skruszony, spękany, o nieznanej – choć widocznej – bardzo niskiej bądź żadnej wytrzymałości.

Powyższe wady są istotne, albowiem stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji oraz użytkowników lokalu. Koszt usunięcia wyżej opisanych wad według cen aktualnych wynosi 10.330,13 zł brutto.

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa Z. K. k. 433-440 wraz z opiniami uzupełniającymi k. 535a-539, 583 oraz k. 805-820)

Pozwani (powodowie wzajemni) tytułem kosztów związanych z utrzymaniem spornego lokalu mieszkalnego wystawili powódce następujące faktury VAT:

- FS (...) z dnia 3 września 2009r. na kwotę 1.892,57 zł za okres od listopada 2008r. do kwietnia 2009r. z terminem płatności do dnia 17 września 2009r.,

- FS (...) z dnia 30 października 2009r. na kwotę 1.212,62 zł za okres od maja 2009r. do września 2009r. z terminem płatności do dnia 13 listopada 2009r.,

- FS (...) z dnia 19 stycznia 2010r. na kwotę 1.368,53 zł za okres od października do grudnia 2009r. z terminem płatności do dnia 26 stycznia 2010r.,

Pismami z dnia 6 listopada 2009r., 16 listopada 2009r., 6 sierpnia 2010r. pozwani (powodowie wzajemni) wezwali powódkę do zapłaty powyższych faktur VAT.

Pozwani (powodowie wzajemni) byli stroną umów na dostawę mediów do nieruchomości przy ul. (...) w S. i w całości uiścili na rzecz dostawców koszty mediów za sporny okres.

(dowód: faktury VAT k. 64-66, wezwania do zapłaty k. 67-69, faktury VAT k. 173-178, 182-191, 193-201, 203-206, 209-213, 216-222, 224-227, 229-233, 235-236, 238-246, rozliczenie rachunków (...))

Koszty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) za okres od listopada 2008r. do grudnia 2009r. wynoszą łącznie 5.739,60 zł.

(dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu księgowości B. T. (1) k. 746-756)

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ponownie rozpoznający sprawę ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony procesu, zeznań świadków R. S., W. P., J. P., J. S. (2), Z. S. oraz dowodu z opinii biegłych sądowych do spraw budownictwa oraz księgowości.

W ocenie Sądu orzekającego brak było podstaw do odmowy wymienionym powyżej dokumentom wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Z kolei jeśli chodzi o ocenę osobowych środków dowodowych to zeznania świadków dotyczące istnienia wad konstrukcyjnych lokalu powódki, jakości wykonanych robót budowlanych, ich zgodności z projektem Sąd uznał za wiarygodne w takim zakresie w jakim korelowały z dowodem z opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa. W szczególności podkreślić należy, iż część przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków miała związek z procesem inwestycyjno – budowlanym i pełniła funkcje inspektora nadzoru (J. S. (2)) czy kierownika budowy (W. P.) i w związku z tym osoby te miały interes w rozstrzygnięciu sprawy na korzyść strony pozwanej, albowiem stwierdzenie ewentualnych wad lokalu może mieć znaczenie dla ich odpowiedzialności służbowej czy cywilnej.

Zdaniem Sądu, za w pełni wiarygodną i przydatną dla rozstrzygnięcia sprawy należało uznać opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa Z. K.. Zdaniem Sądu, opinia została sporządzona przez biegłego rzetelnie, fachowo i z zachowaniem należytej staranności. Zważyć bowiem należy, iż biegły dokonał wszechstronnej analizy zgromadzonej w sprawie dokumentacji projektowej i wykonawczej oraz przeprowadził oględziny lokalu i na tej podstawie dokonał oceny wykonania stropu w lokalu powódki zgodnie ze sztuką budowlaną. Nadto, wnioski przedstawione w opinii przez biegłego zostały dobrze uzasadnione i nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej czy doświadczenia życiowego. Sąd miał również na uwadze, że w opiniach uzupełniających biegły K. w sposób przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów strony pozwanej i w konsekwencji obronił swoją opinię. Żadnych wątpliwości nie budzi również opinia dotycząca aktualizacji kosztów usunięcia wad, tym bardziej, że nie była kwestionowana przez strony.

Ponadto, zgodnie z wytycznymi Sądu Okręgowego zawartymi w wyroku z dnia 24 listopada 2014r. przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd dopuścił z urzędu dowód z opinii biegłego sądowego do spraw księgowości. W ocenie Sądu przedłożona przez biegłą B. T. (2) opinia również stanowi wiarygodny dowód w sprawie, albowiem została wykonana fachowo i rzetelnie, zaś wnioski wywiedzione przez biegłą są jasne oraz logiczne. Podkreślić przy tym należy, iż strony nie kwestionowały przedmiotowej opinii w żadnym zakresie.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku Sąd rozpoznający niniejszą sprawę dokonał oceny roszczenia powódki o zapłatę kwoty 10.938,87 zł z tytułu istnienia wad istotnych w zakupionym lokalu w świetle przesłanek wynikających z przepisów art. 566 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Zaznaczyć na wstępie należy, iż Sąd I instancji w pełni podziela rozważania zawarte w uzasadnieniu uchylonego wyroku, że powódka nie wykazała w toku niniejszego postępowania, iż dokonała zawiadomienia pozwanych o wadach w terminie miesiąca od dowiedzenia się o wadzie i w związku z tym przysługujące jej uprawnienia z tytułu rękojmi wygasły. Niemniej należy zauważyć, że niemożność wykonania przez kupującego wobec sprzedawcy praw z tytułu rękojmi w związku z ich utratą lub wygaśnięciem nie wyłącza możliwości domagania się od sprzedawcy naprawienia szkody, spowodowanej wadą fizyczną rzeczy na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (por. wyrok SN z dnia 4 stycznia 1979 r., II CR 1/79, NP 1980, nr 11–12, s. 194, z glosą M. Nesterowicza tamże; wyrok SA w Białymstoku z dnia 10 listopada 2011 r., I ACa 496/11, OSAB 2011, z. 4, s. 25, wyrok SA w Katowicach z dnia 30 czerwca 2011 r., I ACa 421/11, LEX nr 1102908). Jak wskazuje się w doktrynie możliwość dochodzenia przez kupującego roszczeń z tytułu odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedawcy jest niezależna od uprawnień, jakie przysługują kupującemu z tytułu przepisów o rękojmi (por. J. Kozińska, [w:] B. Kaczmarek-Templin, D. Szostek, P. Stec (red.), Ustawa o prawach konsumenta. Kodeks cywilny (wyciąg). Komentarz, Warszawa 2014, s. 457; wyrok SN z 25.1.2006 r., I CK 247/05, Legalis). Możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych służy bowiem realizacji zupełnie innych interesów kupującego. W świetle regulacji art. 566 zd. 1 k.c., sprzedawca odpowiada nie za wady rzeczy, jak ma to miejsce na gruncie przepisów o rękojmi, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej (por. wyrok SN z 8.12.2005 r., II CK 291/05, L.). W orzecznictwie jak i w doktrynie za przeważający należy uznać pogląd prawny, zgodnie z którym możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych z zastosowaniem regulacji art. 471 i n. k.c. jest niezależna od wykonywania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi (por. wyrok SN z 25.8.2004 r., IV CK 601/03, MoP 2004, Nr 18, s. 823; C. Żuławska, [w:] Bieniek, Komentarz. Zobowiązania, 2011, t. II, art. 566, pkt 2; J. Jezioro, [w:] Gniewek, Machnikowski, Kodeks cywilny. Komentarz 2014, art. 566, Nb 2; A. Brzozowski, [w:] Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Komentarz 2013, t. II, art. 566, Nb 5). W poprzednim stanie prawnym pogląd o niezależności roszczeń odszkodowawczych od roszczeń z tytułu rękojmi miał oparcie przede wszystkim w wykładni funkcjonalnej, której w tej sytuacji przypisywało się pierwszeństwo przed wnioskami płynącymi z wykładni literalnej. Obecnie ta dominująca pozycja została ugruntowana w przepisie art. 566 k.c. W związku z powyższym, jeśli kupiony towar jest wadliwy, nabywca ma wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od sprzedawcy: może dochodzić swych praw z rękojmi za wady, może też żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości towaru. Żądanie odszkodowania nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi (por. wyrok SN z 25.8.2004 r., IV CK 601/03, MoP 2004, Nr 18, s. 823). W rezultacie nie ma przeszkód, aby kupujący, który nie odstępuje od umowy ani nie żąda obniżenia ceny, mógł wystąpić z przewidzianym w art. 471 k.c. roszczeniem za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie m.in., przewidują przepisy o rękojmi; występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności (w przypadku rękojmi nawet wykazanie, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie odpowiada, nie wyłącza jego odpowiedzialności w granicach ujemnego interesu umownego) oraz czasu, w którym można ich dochodzić i skutków upływu terminu (por. wyrok SA w Katowicach z 30.6.2011 r., I ACA 421/11, OSA w K. 2011, Nr 4, poz. 7). Nie ma znaczenia dla bytu płynącego z art. 471 k.c. roszczenia to, że roszczenie z tytułu rękojmi uległo sprekludowaniu. Kupujący, który utracił uprawnienia z tytułu rękojmi (np. ze względu na upływ terminów przewidzianych w art. 563 i 568 k.c.), może dochodzić od sprzedawcy naprawienia szkody, spowodowanej wadą fizyczną rzeczy na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (por. uchwała SN z 7.8.1969 r., III CZP 120/68, OSN 1970, Nr 12, poz. 218; wyrok SN z 4.1.1979 r., II CR 1/79, (...) 1979, Nr 10).

W związku z powyższym – skoro powódka może co do zasady domagać naprawienia szkody na mocy art. 566 k.c. i art. 471 k.c. – to należało rozstrzygnąć czy zostały wykazane wszystkie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej pozwanych określone w art. 471 k.c. W tym zakresie Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa, który w przedłożonych opiniach głównej i uzupełniających w sposób kompleksowy przeanalizował dokumentację projektową, wykonawczą oraz przebieg prac budowlanych wykonanych w lokalu powódki i kategorycznie stwierdził, że strop w tym lokalu został wykonany niezgodnie ze sztuką budowlaną i w sposób wadliwy. Biegły zwrócił w szczególności uwagę na istotne wady projektowe oraz wady powstałe już na etapie wykonawstwa. Wprawdzie, interwenient oraz pozwani zakwestionowali opinię biegłego, lecz Z. K. w swoich opiniach uzupełniających w sposób przekonujący odniósł się do wszystkich zgłoszonych zarzutów. W świetle wyjaśnień biegłego za całkowicie chybiony należało uznać zarzut M. J. (2), że stwierdzone przez biegłego wady dotyczą jedynie etapu projektowego. Biegły jednoznacznie wskazał bowiem, że wadliwe było wykonanie zespolenia płyt żelbetonowych z istniejącymi belkami drewnianymi, które nie gwarantowało żadnej skuteczności. Nadto, bez żadnego uzasadnienia na etapie wykonawstwa dokonano zamiany prętów Ø 8 A-III w rozstawie 10 x 30 cm na siatkę zgrzewaną o oczkach 15 x 15 ze stali żebrowanej Ø 6, jak również nie dokonano właściwej otuliny zbrojenia. Wreszcie biegły stwierdził, że użyto wadliwego materiału do wykonania wylewki na płytach stropowych. Bez wątpienia wszystkie wskazane nieprawidłowości dotyczą etapu wykonawczego. Interwenient zarzucił biegłemu również, że nie znajdują żadnego uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym twierdzenia biegłego o wadliwym prowadzeniu robót budowlanych, w tym wadliwym wprowadzaniu zmian czy braku odbioru robót zanikowych. Jednak również i ten zarzut okazał się bezzasadny. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż w swojej opinii biegły przytoczył konkretne zapisy w dzienniku budowy i wyjaśnił na czym polegają ich wadliwości. Nadto, biegły wskazał, że w dzienniku budowy brak było zapisów zgłoszeń kierownika budowy do odbioru przez inspektora nadzoru wykonanego zbrojenia konstrukcyjnego płyt stropowych i brak było odbioru technicznego wykonanego zbrojenia stropów. Biegły wyjaśnił przy tym, że tylko odbiór techniczny zbrojenia warunkuje możliwość zabetonowania płyt stropowych. W dzienniku nie ma również zapisów dotyczących zgłoszeń kierownika budowy do odbioru przez inspektora nadzoru wykonanego betonowania płyt stropowych, zapisów o pobraniu próbek betonu konstrukcyjnego, wyników badań cech wytrzymałościowych pobranych próbek betonowych, które również winny znaleźć się w dzienniku budowy. W ocenie Sądu nie znajduje żadnego uzasadnienia zarzut interwenienta dotyczący niewadliwości materiału wylewkowego. Zwrócić należy uwagę, że fakt zastosowania betonu piaskowego z miksokretu zamiast projektowanego betonu konstrukcyjnego był w niniejszej sprawie bezsporny, albowiem okoliczność tę potwierdzili również przesłuchani w niniejszej sprawie świadkowie. Jednak, zdaniem biegłego, żadnym usprawiedliwieniem dla takiej zmiany rodzaju wylewki nie mogą być utrudnienia związane z dojazdem do lokalu, albowiem w takiej sytuacji należało zastosować mieszankę betonową o pożądanych cechach przygotowaną w betoniarce na podstawie laboratoryjnej receptury uwzględniającej wymagane składniki mieszkanki. Jak wyjaśnił biegły, beton z miksokretu nie ma właściwości betonu konstrukcyjnego. Nadto, biegły podkreślił, że nie jest wiązaniem konstrukcyjnym powiązanie betonu z gwoździami wbitymi w istniejące belki drewniane stropów o nieznanym stanie ani nawet o doskonałym stanie technicznym. Jeśli chodzi natomiast o zarzuty pozwanych do opinii to nie miały one większego znaczenia i odnosiły się raczej do rzetelności wykonania opinii (np. zarzut oparcia się na prywatnej ekspertyzie powódki) niż do jej merytorycznej zawartości. Zupełnie nielogiczne zdają się argumenty pozwanych dotyczące braku wadliwości z uwagi na odbiór robót przez (...) czy wskazujące na brak awarii. Zważyć bowiem należy, iż sporne wady ujawniły się po jakimś czasie, toteż ich stwierdzenie w czasie odbioru przez (...) mogło być po prostu niemożliwe. Natomiast zarzut dotyczący zależności pomiędzy istnieniem wady a wystąpieniem awarii należało uznać za bezzasadny. Reasumując tę część rozważań na podstawie opinii sporządzonej przez biegłego do spraw budownictwa można jednoznacznie stwierdzić, że w wyniku nieprawidłowego wykonania prac powstały wady o charakterze konstrukcyjnym, a winę za taki stan rzeczy ponoszą sprzedawcy - pozwani. Jak wyjaśnił biegły wady te mają charakter istotny, gdyż stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji oraz użytkowników lokalu mieszkalnego. Wysokość poniesionej szkody Sąd również ustalił na podstawie opinii biegłego Z. K.. Zgodnie z treścią opinii koszt usunięcia wyżej wskazanych wad według cen aktualnych wynosi 10.330,13 zł brutto. Wobec powyższego należało uznać, że strona powodowa wykazała wszystkie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej pozwanych. W związku z tym powództwo zasługiwało w tym zakresie na uwzględnienie w zakresie kwoty 10.330,13 zł.

Kolejnym roszczeniem powódki było żądanie zasądzenia kwoty 4.000 zł tytułem odszkodowania za szkodę obejmującą wynagrodzenie fachowego pełnomocnika za czynności podjęte na etapie przedprocesowym mające na celu doprowadzenie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Podstawę prawną żądania powódki w tym zakresie stanowił przepis art. 477 § 1 k.c. zgodnie z którym w razie zwłoki dłużnika wierzyciel może żądać, niezależnie od wykonania zobowiązania, naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Podkreślić należy, że w swoich wytycznych przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy wskazał, że Sąd Rejonowy winien dokonać oceny adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą powódki a istnieniem zwłoki po stronie pozwanych w zakresie terminu zawarcia umowy ostatecznej. Przechodząc do oceny roszczenia powódki w tym zakresie, wskazać należy, iż nie ulega wątpliwości, że roszczenie odszkodowawcze oparte na przepisie art. 477 k.c. uzależnione jest od spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w art. 471 k.c. W ocenie Sądu orzekającego strona powodowa w toku niniejszego postępowania wykazała wszystkie przesłanki określone w tym przepisie, w szczególności udowodniła związek przyczynowy pomiędzy zwłoką a szkodą. Przede wszystkim zauważyć należy, że w umowie z dnia 16 września 2008r. strony uzgodniły, iż zakończenie budowy nastąpi najpóźniej w dniu 16 października 2008r., zaś zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w ciągu sześciu miesięcy od daty wydania lokalu, które bezspornie nastąpiło również w dniu 16 września 2008r. Zgodnie zatem z zapisami umowy umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do dnia 16 marca 2009r. Zaznaczyć przy tym należy, iż wbrew twierdzeniom pozwanych jest to termin ostateczny, z którym wiążą się określone skutki prawne. Bez wątpienia w powyższym terminie nie doszło do zawarcia umowy. Niedochowanie przez pozwanych powyższego terminu stanowi niewątpliwie okoliczność uzasadniającą uznanie, iż wykonanie umowy nastąpiło w sposób nienależyty, gdyż pozwani dopuścili się zwłoki. Na podstawie zebranego materiału dowodowego można stwierdzić w sposób jednoznaczny, że zawarcie przez powódkę umowy o obsługę prawną pozostawało w związku przyczynowym ze zwłoką pozwanych. Jak wynika bowiem z treści przedłożonej umowy z dnia 10 marca 2009r. przedmiotem umowy było zlecenie prowadzenia spraw związanych m.in. z umową sprzedaży nr (...) zawartą z pozwanymi, które obejmowało podjęcie wszelkich możliwych czynności faktycznych i prawnych, które doprowadzą do wykonania przez pozwanych (powodów wzajemnych) umowy sprzedaży nr (...). Nadto, zauważyć należy, że pełnomocnictwo zostało udzielone do reprezentowania powódki przed pozwanymi w sprawie zawarcia spornej umowy sprzedaży. W świetle jasno określonego celu działania pełnomocnika nie budzi żadnych wątpliwości, że głównym powodem zawarcia umowy o obsługę prawną była zwłoka pozwanych w zawarciu umowy przyrzeczonej, zaś pełnomocnik – zgodnie z treścią umowy – miał podjąć czynności zmierzające do zawarcia umowy ostatecznej. Jednocześnie można stwierdzić, że pełnomocnik swoim działaniem ostatecznie doprowadził do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pełnomocnik powódki w dniach 20 maja 2009r., 19 czerwca 2009r. i 8 lipca 2009r. skierował do pozwanych (powodów wzajemnych) pisma wzywając ich do wykonania zawartej umowy przedwstępnej oraz wyznaczając stosowny termin łącznie z zagrożeniem odstąpienia przez powódkę (pozwaną wzajemnie) od zawartej umowy, zaś w dniu 21 lipca 2009r. doszło do podpisania umowy przyrzeczonej. Powódka udowodniła również wysokość poniesionej szkody, albowiem przedłożyła potwierdzenie dokonanej zapłaty w wysokości 4.000 zł, uwierzytelnione przez fachowego pełnomocnika.

Mając zatem na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności na mocy art. art. 566 k.c. i art. 471 k.c. oraz art. 477 § 1 k.c. Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 14.330,13 zł. Nadto, na mocy art. 481 k.c. od tej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe od dnia 1 lutego 2010r. do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należało, że powódka już pismem z dnia 28 grudnia 2009r. wezwała pozwanych do zapłaty, wyznaczając im termin do dnia 31 stycznia 2010r. We wskazanym terminie pozwani nie zaspokoili roszczenia powódki i w związku z tym z dniem następnym już opóźniali się z zapłatą.

Bezzasadne - w ocenie Sądu - było natomiast roszczenie powódki o zapłatę kwoty 8.703,66 zł tytułem odszkodowania za szkodę obejmującego możliwy do uzyskania czynsz najmu lokalu będącego przedmiotem umowy za okres od 16 marca 2009r. do 21 lipca 2009r. W tym zakresie Sąd w pełni podzielił rozważania zawarte w uchylonym wyroku. Zważyć należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania rzeczą. W świetle powyższych rozważań powinna ona bowiem wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji. Tego jednak powódka nie wykazała. Bezspornym w niniejszej sprawie było, iż sporny lokal został powódce wydany już w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i z tym też dniem mogła ona nim dysponować. Oczywistym jest, iż lokal ten nie był wyodrębniony oraz że był obciążony hipoteką, nie oznacza to jednak, iż A. S. (1) nie mogła go wynająć na wolnym rynku. Jak podnosi się w doktrynie jak i w orzecznictwie, wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem, ponieważ najem wywołuje wyłącznie skutki obligacyjne (por. J. Panowicz-Lipska [w:] System prawa prywatnego, t. 8, s. 11; H. Ciepła [w:] G. Bieniek, Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, 2006, s. 252; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 474; Z. Zaporowska, Wokół umów najmu i dzierżawy wierzchowców, Palestra 2009, z. 3-4, s. 30; orzeczenie SN z 14 kwietnia 1961 r., 3 CR 806/60, OSN 1962, nr III, poz. 101; orzeczenie SN z 6 lutego 1997 r., II CKN 48/96, niepublikowany). W związku z powyższym zdaniem Sądu fakt nie przeniesienia własności spornego lokalu na rzecz powódki nie stanowił przeszkody w zawarciu umowy najmu, skoro lokal ten został wydany powódce i pozostawał w jej dyspozycji. Nadto, okoliczność, że przedmiotowy lokal był obciążony hipoteką również nie ma żadnego wpływu na możliwość zawarcia umowy najmu, gdyż brak jest związku przyczynowego pomiędzy faktem obciążenia lokalu hipoteką a brakiem możliwości wynajęcia lokalu. Przedmiot obciążony hipoteką nie jest bowiem wyłączony z obrotu. Ponadto powódka w żaden sposób, oprócz swoich twierdzeń, nie wykazała, aby potencjalni najemcy z uwagi na obciążenie lokalu hipoteką rezygnowali z zawarcia umowy najmu. Podkreślić bowiem należy, iż dla powstania i trwania stosunku najmu nie ma żadnego znaczenia istnienie hipoteki. Wobec powyższego, żądanie powódki w tym zakresie podlegało oddaleniu na podstawie art. 477 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. stosowanych a contrario, o czym orzekł w punkcie drugim sentencji.

O kosztach – w zakresie powództwa głównego – Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490). Zważyć należało, że powódka wygrała postępowanie w zakresie powództwa głównego w 60 %, zaś pozwani w 40 % i w takim stosunku stronom należy się zwrot kosztów od przeciwnika. Powódka poniosła koszty opłaty sądowej od pozwu w wysokości 1.183 zł, z czego należy się jej od pozwanych zwrot kwoty 709,80 zł oraz opłaty sądowej od apelacji w wysokości 955 zł, z czego należy jej się zwrot kwoty 573 zł. Obie strony poniosły koszty zastępstwa procesowego za rozpoznanie sprawy w I. instancji w wysokości 2.400 zł, z czego powódce należy jej się zwrot kwoty 1.440 zł zaś pozwanym kwoty 960 zł, a skompensowaniu należało od pozwanych na rzecz powódki zasądzić kwotę 480 zł. Za rozpoznanie sprawy po raz drugi przez Sąd I. instancji powódce należy się taka sama kwota, obliczona w ten sam sposób. Z kolei za postępowanie odwoławcze obie strony poniosły koszty w wysokości 1.200 zł, przy czym powódce należy się kwota 720 zł, a pozwanym kwota 480 zł. W związku z tym za postępowanie przed Sądem II. instancji należało zasądzić od pozwanych na rzecz powódki kwotę 240 zł. Po wzajemnym skompensowaniu wszystkich wymienionych powyżej należności ostatecznie należało zasądzić od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2.482,80 zł.

Nadto, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 pkt 2 i 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2010.90.594 z późn. zm.) Sąd nakazał ściągnąć od obu stron – w stosunku w jakim przegrały postępowanie – na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni nieuiszczone koszty postępowania w postaci: kwoty 8.286,82 zł z tytułu kosztów opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa oraz kwoty 74,10 zł tytułem kosztów dojazdu świadków. Od powódki należało nakazać ściągnięcie 40 % powyższych kwot, a od pozwanych 60 %.

Koszty interwenienta ubocznego Sąd również rozliczył na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490) – przy uwzględnieniu stosunku w jakim powódka i pozwani (tj. strona do której interwenient przystąpił) wygrali sprawę. Na koszty interwenienta składały się opłata za czynności fachowego pełnomocnika za dwukrotne prowadzenie sprawy w I. instancji w wysokości po 2.400 zł (z czego należało mu się kwota 1.920 zł tj. 2 x 960 zł) oraz za postępowanie apelacyjne w wysokości 1.200 zł (z czego należało mu się kwota 480 zł). Zatem ostatecznie należało zasądzić od powódki na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 2.400 zł.

Nadto, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 3 ust. 2 pkt 6, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2010.90.594 z późn. zm.) Sąd nakazał ściągnąć od powódki i interwenienta – w stosunku w jakim przegrali postępowanie – na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni nieuiszczone koszty interwencji ubocznej tj. kwotę 119 zł od powódki (40 % opłaty) oraz kwotę 178 zł od interwenienta ubocznego (60 % opłaty).

Jeśli chodzi natomiast o powództwo wzajemne to zważyć należy, że pozwani domagali się od powódki zapłaty kwoty 4.157,77 zł tytułem utrzymania spornego lokalu. Zgodnie z treścią § 8 umowy z dnia 16 września 2008r. powódka była zobowiązana do ponoszenia ciężarów i opłat związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w tym w szczególności opłat za dostawę mediów, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, sprzątanie, opłat za administrowanie lokalem itp. już od dnia wydania jej lokalu. W związku z tym nie ulegało wątpliwości, iż skoro sporny lokal został wydany powódce (pozwanej wzajemnie) we już w dniu 16 września 2008r. to od tej też chwili ciążył na niej obowiązek ponoszenia wyżej wskazanych kosztów. W celu wykazania zasadności roszczenia pozwani (powodowie wzajemni) złożyli zestawienie rozliczonych rachunków sporządzone przez dostawców mediów oraz wystawione na rzecz powódki faktury VAT. Pozwana wzajemnie kwestionowała jednak zarówno sposób wyliczenia należności, jak i wysokość obciążających ją kosztów wskazanych w załączonych fakturach. Podkreślić należy, że w wytycznych Sąd Okręgowy w Gdańsku wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien przeprowadzić dowód z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia prawidłowości wyliczenia kosztów utrzymania lokalu. Będąc związany powyższym zaleceniem Sądu II. instancji Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej do spraw księgowości. W przedłożonej opinii biegła B. T. (2) wskazała, że koszty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) za okres od listopada 2008r. do grudnia 2009r. wynoszą łącznie 5.739,60 zł. Strony nie kwestionowały przedmiotowej opinii, a Sąd również nie dopatrzył się żadnych okoliczności mogących wzbudzić wątpliwości co do prawidłowości wyliczenia przedstawionego przez biegłą. Z uwagi jednak na fakt, że powodowie wzajemni domagali się kwoty niższej niż wskazana przez biegłą z zakresu księgowości powództwo wzajemne podlegało uwzględnieniu w całości tj. co do kwoty 4.157,75 zł. W związku z powyższym na mocy § 8 ust. 2 umowy z dnia 16 września 2008r. oraz art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził od powódki (pozwanej wzajemnie) solidarnie na rzecz pozwanych (powodów wzajemnych) łącznie kwotę 4.157,75 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot wynikających z przedłożonych faktur VAT od dnia następującego po dniu płatności do dnia zapłaty.

O kosztach - w zakresie powództwa wzajemnego – Sąd orzekł na podstawie przepisów art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490) i zasądził od przegrywającej proces w całości w tym zakresie powódki solidarnie na rzecz pozwanych wzajemnych kwotę 1.708 zł, na którą składa się opłata sądowa od pozwu wzajemnego (208 zł), koszty zastępstwa procesowego pozwanego za dwukrotne prowadzenie sprawy przed sądem I. instancji (dwukrotnie po 600 zł) oraz w postępowaniu apelacyjnym (300 zł).