Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 października 2013 roku

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Urszula Kapustka

SSO Zofia Klisiewicz

SSR del. Monika Młynarczyk – Mościcka – sprawozdawca

Protokolant: sekr. sąd. Anna Burnagiel

po rozpoznaniu w dniu 19 września 2013 roku na rozprawie

sprawy z powództwa Syndyka Masy Upadłości J. K. - w upadłości likwidacyjnej

przeciwko (...) z siedzibą w N.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Zakopanem

z dnia 22 stycznia 2013 roku sygn. akt I C 257/12

1/ oddala apelację powoda,

2/ zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt III Ca 438/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2013 roku Sąd Rejonowy w Zakopanem w sprawie sygn. akt IC 237/12 z powództwa Syndyka Masy Upadłości J. K. przeciwko (...) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddalił powództwo (pkt. I wyroku). Sąd zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt. II wyroku).

Sąd Rejonowy ustalił, że dla nieruchomości położonej w miejscowości K., utworzonej z działek oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni 5.307m ^{( 2)} Sąd Rejonowy w Zakopanem, Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Przedmiotowa nieruchomość obciążona została hipoteką umowną zwykłą ustanowioną na rzecz (...), na zabezpieczenie zapłaty przez (...)spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową w Z. kwoty 4.500.000,00 zł – na podstawie ugody zwartej w dniu 17 lutego 2009 roku w formie aktu notarialnego (Rep. (...)). W dniu 3 października 2008 roku Sąd Okręgowy w Krakowie, Wydział I Cywilny, sygn. akt I Nc 229/08 wydał nakaz zapłaty, zgodnie z którym dłużnik G. A. i inni mieli zapłacić tytułem należności głównej na rzecz (...) kwotę 80.692.135 zł oraz kwotę 32.200 zł tytułem zwrotu koszów procesu. Dnia 18 grudnia 2008 roku Sąd Okręgowy stwierdził, iż powyższy tytuł uprawnia do egzekucji w zakresie nieruchomości pozwanych położonych w okręgu Sądu Rejonowego w Zakopanem i nadał orzeczeniu klauzulę wykonalności. M. M. umową z dnia 12 października 2006 roku sprzedała G. A. ¾ a J. K. ¼ część prawa współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...). W umowie J. K. oświadczył, że udziały nabywa ze swego majątku odrębnego.

Aktem notarialnym Repertorium A Nr(...)zawartym przed notariuszem K. G. z dnia 16 października 2008 roku J. K. i G. A. znieśli współwłasność nieruchomości położonej w K., gmina K., powiat (...), województwo (...), utworzonej z działek oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni 5.307 m ^{( 2)}, objętej księgą wieczystą nr (...) zawierając umowę zniesienia współwłasności oraz umowę cesji i przejęcia długu, na mocy której J. K. stał się jedynym właścicielem tejże nieruchomości. Sąd ustalił, że w dniu 3 grudnia 2008 roku aktem notarialnym Repertorium A (...)sporządzonym przez notariusza K. G. została zawarta umowa przeniesienia własności i umowa spółki komandytowej. Na mocy § 7 tejże umowy J. K. celem pokrycia wkładu niepieniężnego wniesionego do Spółki Komandytowej w postaci przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi między innymi nieruchomość położonej w K., gmina K., powiat (...), województwo (...), utworzonej z działek oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni 5.307 m ^{( 2)}, objętej księgą wieczystą nr (...), przeniósł prawo własności tej nieruchomości na rzecz spółki pod nazwą (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Z.. Aktem notarialnym Repertorium A (...)zawartym przed notariuszem K. G. z dnia 17 lutego 2009 roku J. K. działający w imieniu własnym i na rzecz Spółki pod firmą: (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa oraz W. Ś. działający w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą (...) - jako jej pełnomocnik zawarli ugodę, na mocy której J. K. uznał umowę zniesienia współwłasności z dnia 16 października 2008 roku za bezskuteczną w stosunku do (...), jako dokonaną z pokrzywdzeniem tego podmiotu, w związku z tym zobowiązał się złożyć oświadczenie o uznaniu powództwa i zapłacić w imieniu Spółki Komandytowej kwotę 4.500.000 zł celem zwolnienia się od zadośćuczynienia roszczeniu (...) względem Spółki Komandytowej dochodzonego w postępowaniu Sądowym, w zamian za co (...) zobowiązał się do nieprowadzenia egzekucji Sądowej z nieruchomości położonej w K.. Warunkiem było wykonanie przez Spółkę Komandytową (...) wszystkich zobowiązań.

Na zabezpieczenie zapłaty kwoty 4.500.000,00zł J. K. działając w imieniu Spółki pod firmą: (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Z. ustanowił na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Zakopanem, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) hipotekę umowną zwykłą. Jednocześnie w pkt III ugody z dnia 17 lutego 2009 roku, J. K. oświadczył, iż Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz Spółka komandytowa istnieją, nie utraciły podmiotowości prawnej, nie zostały pozostawione w stan upadłości ani likwidacji, nie został zgłoszony wniosek o postawienie ich w stan upadłości, nie zostało zgłoszone wobec nich postępowanie naprawcze, nie został on odwołany z pełnionych przez siebie funkcji i nadal jest uprawniony do samodzielnej reprezentacji Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest jedynym komplementariuszem Spółki Komandytowej. J. K. oświadczył także, iż stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie uległ zmianie i wolna jest ona od wszelkich obciążeń z tytułu praw i roszczeń osób trzecich nie ujawnionych w Księdze Wieczystej. Treść wpisów w rejestrze gruntów odpowiadała treści aktów notarialnych, będących podstawą nabywania własności przedmiotowej nieruchomości. Posiadanie nieruchomości przez Spółkę, realizowanie przez nią na tych nieruchomościach inwestycji budowlanej potwierdzało treści oświadczeń J. K. oraz treści wpisów w Kw i umów zawieranych w formie aktów notarialnych.

Sąd Rejonowy ustalił także, iż prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie, Wydział IX Sąd Gospodarczy, sygn. akt: IX GC 15/09 z dnia 26 lutego 2009 roku uznano za bezskuteczną w stosunku do (...) w N. umowę zniesienia współwłasności oraz umowę cesji i zniesienia długu zawartą w dniu 16 października 2008 roku, przed notariusz K. G. w K., za numerem Repertorium A (...)oraz zasądzono od (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w Z. kwotę 99.096 zł tytułem kosztów procesu. Prawomocnym wyrokiem z dnia 6 maja 2011 roku, sygn. akt; I C 1337/08 Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział I Cywilny ustalił nieważność umowy spółki komandytowej zawartej w dniu 5 listopada 2008 roku w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej w K., przed notariuszem K. G., Repertorium A (...)w zakresie § 7 pkt. 2 umowy oraz stwierdził nieważność umowy przeniesienia własności zawartej w dniu 3 grudnia 2008 roku przed notariuszem K. G., (Rep. A (...)).

Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2011 roku, Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, Wydział V – Sąd Gospodarczy, sygn. akt: V GU 12/11 ogłosił upadłość (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej obejmującą likwidację majątku dłużnika. W uzasadnieniu Sąd wskazał iż w skład majątku dłużnika wchodzi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 ^{( 1)} k.c. wniesione tytułem aportu przez komandytariusza na podstawie § 7 ust. 2 umowy spółki komandytowej oraz umów przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2008 roku, obejmujące między innymi nieruchomość położoną w K. utworzoną z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni 5.307 m ^{( 2)}, objętej księgą wieczystą nr (...).

Postanowieniem z dnia 26 października 2011 roku Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, Wydział V - Sąd Gospodarczy , sygn. akt: V GUp 4/11 umorzył postępowanie upadłościowe (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowej ze względu na stwierdzoną przez Sąd Okręgowy, Wydział I Cywilny w Nowym Sączu wyrokiem z dnia 6 maja 2010 roku, do sygn. akt: I C 1776/08 nieważność umowy Spółki Komandytowej w zakresie § 7 ust.2. Postanowieniem z dnia 14 grudnia 2011 roku Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, Wydział V – Sąd Gospodarczy, sygn. akt: V GU 24/11 ogłosił zaś upadłość dłużnika J. K. obejmującą likwidację majątku dłużnika.

Stan faktyczny ustalony w sprawie nie był między stronami sporny, a wszelkie twierdzenia podniesione przez strony stanowiły w ocenie Sądu Rejonowego jedynie ilustrację wzajemnych odczuć stron co do kwestii istnienia lub niemożliwości zastosowania w tej sprawie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Powyższy wyrok został zaskarżony apelacją złożoną przez powoda, który wnosił o zmianę zaskarżanego orzeczenia i uwzględnienie powództwa w całości ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

W apelacji zarzucono:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego a to:

- niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię przepisów art. 5, 6, 7 i 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) w zw. z art. 37 § 1 pkt. 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego poprzez niewłaściwą wykładnię powyższych przepisów i przyjęcie, że nie obalono domniemania dobrej wiary, podczas gdy w toku sprawy wykazano, że strona pozwana wiedziała lub z łatwością mogła dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dodatkowo, wobec braku zgody małżonki J. K. na ustanowienie hipoteki czynność jest nieważna w świetle art. 37 § 1 pkt. 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

- niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię przepisów art. 5, 6 i 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez niewłaściwą wykładnię tych przepisów polegającą na przyjęciu że powód otrzymał ekwiwalent za ustanowienie hipoteki w postaci niewszczynania egzekucji z nieruchomości, podczas gdy wykazano w sprawie brak ekwiwalentności, co wyłącza działanie rękojmi wobec faktu że czynność miała charakter nieodpłatny,

- niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię przepisów art. 5, 6 u.k.w.h. w zw. z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego przez przyjęcie, że czynność ustanowienia hipoteki została dokonana przez uprawniony do tego podmiot, podczas gdy hipotekę ustanowił podmiot nie będący właścicielem nieruchomości – wobec wstecznego skutku wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 6 maja 2011 roku wydanego w sprawie I C 133/08, stwierdzającego nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości na rzecz (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej, zatem wierzyciel hipoteczny nie jest chroniony rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych, rękojmia bowiem nie może sanować czynności prawnej bezwzględnie nieważnej – a za taką należy uznać czynność prawną zdziałaną przez podmiot nie będący w dniu ustanowienia hipoteki właścicielem nieruchomości.

2/ naruszenie przepisów postępowania, a to w szczególności przepisu art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przyjęcie, że w sprawie nie zachodzi możliwość obalenia domniemania dobrej wiary z art. 7 u.k.w.h, podczas przedmiotem niniejszego postępowania nie jest żadne prawo wymienione w tym przepisie,

3/ niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy, w szczególności okoliczności, czy pozwana spółka wiedziała lub mogła z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym,

4/ błąd w ustaleniach faktycznych przez bezpodstawne przyjęcie, że strona powodowa nie wykazała by pozwana spółka wiedziała lub mogła się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Uzasadniając apelację wskazano, że orzeczenie Sądu Rejonowego jest błędne, bowiem rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych z art. 5 u.k.w.h. wyklucza zła wiara strony pozwanej (zgodnie z art. 6 u.k.w.h.). Z załączonego do pozwu odpisu KRS (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa wynika, że komandytariusz J. K. w dacie ustanowienia hipoteki pozostawał w związku małżeńskim. Z treści ugody zawartej przez J. K. i stronę pozwaną wynika, że w dziale II księgi obejmującej przedmiotową nieruchomości figuruje jako właściciel J. K. na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 16 października 2008 roku. Zatem strona pozwana, jako profesjonalista wiedziała że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, lub też z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Pozwany winien sprawdzić, czy małżonka J. K. wyraziła zgodę na dokonanie czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej małżonków. Poza tym wobec stwierdzenia przez Sąd Okręgowy nieważności umowy spółki komandytowej zawartej w dniu 5 listopada 2008 roku w zakresie wniesienia do spółki wkładu niepieniężnego do spółki przez J. K. i nieważności umowy przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2008 roku J. K. nie mógł obciążyć nieruchomości hipoteką, ponieważ nie był to tego uprawniony, obciążał nieruchomość której nie był właścicielem. Skoro czynność prawna ustanowienia hipoteki została dokonana przez podmiot do tego nieuprawniony to wierzyciel hipoteczny nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych w rozumieniu art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Rękojmia nie działa również dlatego, że czynność miała charakter nieodpłatny, spółka (...)nie otrzymała żadnego ekwiwalentu. Powód powołał w swojej apelacji szereg orzeczeń Sądu Najwyższego, które w jego ocenie potwierdzają trafność składanych zarzutów apelacji ( k.278-289).

Strona pozwana wniosła odpowiedź na apelację, wnosząc o jej oddalenie w całości i zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Strona pozwana wskazała, że rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego jest prawidłowe, a wszystkie zarzuty powoda wywiedzione w apelacji - chybione. Strona pozwana nie mogła z łatwością dowiedzieć się o tym, że nieruchomość nie wchodziła w skład majątku osobistego J. K.. Treść dokumentów posiadanych przez M. oraz wpisy w księgach wieczystych nie świadczyły o tym że nieruchomość stanowiła majątek wspólny. Na dzień zawarcia ugody i ujawnienia wniosku o wpis hipoteki nie było w publicznych rejestrach jakichkolwiek wzmianek, które wskazywałyby że oświadczenia J. K. są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W dacie zawarcia ugody jako właściciel nieruchomości wpisany był J. K., w księdze figurowała wzmianka o wniosku zawartym w umowie przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2008 roku, ponieważ własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności właścicielem nieruchomości w dacie zawarcia ugody był (...) pensjonat. Wniosek o ustanowienie hipoteki na podstawie ugody został złożony 20 lutego 2009 roku. W dniu 8 lutego 2010 roku nastąpił konstytutywny wpis hipoteki umownej zwykłej. Dopiero w dniu 1 kwietnia 2009 roku pojawiła się wzmianka z ostrzeżeniem o toczącym się postępowaniu z powództwa H. K.. Pozwany zaznaczył, że nie miał obowiązku prowadzenia szczegółowego postępowania co do stanu majątkowego J. K.. Nie można bowiem wymagać od nabywcy, który sprawdza stan prawny w księdze wieczystej dodatkowych dociekań. Nie można również przypisać pozwanemu złej wiary w rozumieniu przepisu art. 5 u.k.w.h. ponieważ działał w oparciu o treść księgi wieczystej i dokumenty. Pozwany zawierając ugodę nie poprzestał na badaniu księgi, chociaż byłoby to wystarczające – lecz zbadał także umowę sprzedaży z dnia 12 października 2006 roku, na podstawie której G. A. i J. K. nabyli nieruchomość. Z umowy tej wynika, że nabyli oni nieruchomość za środki pochodzące z ich majątków osobistych. Nadto fakt pozostawania J. K. w związku małżeńskim nie ma wpływu na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwany zaznaczył także, że w postanowieniu Sądu upadłościowego ujęto w składzie majątku (...) Pensjonat również nieruchomość objętą postępowaniem, dlatego skoro nie budziło wątpliwości Sądu że właścicielem nieruchomości jest spółka, to trudno zasadnie twierdzić, że pozwany mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej. Powołał się pozwany na przepis art. 6 u.k.w.h. zgodnie z którym domniemywa się dobrą wiarę nabywcy, zaś ciężar udowodnienia złej wiary spoczywa na powodzie.

Strona pozwana zaznaczała, że nie może również zostać uwzględniony powołany dopiero w apelacji zarzut naruszenia art. 37 krio, a to z uwagi na treść przepisu art. 38 krio. Przepis ten bowiem wyłącza skutek nieważności czynności prawnej dokonanej przez jedno z małżonków bez wymaganej zgody drugiego bądź bez potwierdzenia jej przez tego małżonka, nakazując stosowanie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podniesiono również, że ustanowienie hipoteki było czynnością odpłatną, bowiem M. zobowiązał się do nie prowadzenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w K. w zamian za ustanowienie hipoteki ( k.326-343).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się bezzasadna.

Wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy, zarzuty apelacji są bezzasadne, nie zachodzą też uchybienia, które Sąd Okręgowy ma obowiązek brać pod uwagę z urzędu. Sąd Rejonowy wyjaśnił okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, wbrew zarzutom apelacji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Ustalenia te Sąd Okręgowy akceptuje w całości i przyjmuje za własne. W toku postępowania przed Sądem Okręgowym dopuszczono dowód z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy IC 52/09 Sądu Rejonowego w Zakopanem, tj. pozwu, aktów notarialnych z dnia 16 października 2008 roku wraz z załącznikiem, z dnia 24 października 2008 roku, z dnia 5 listopada 2008 roku, z dnia 3 grudnia 2008 roku, protokołu rozprawy z dnia 21 maja 2009 roku, wyroku Sądu wydanego w sprawie I C 1337/08 z dnia 6 maja 2011 roku wraz z uzasadnieniem, pisma procesowego H. K. z dnia 5 lutego 2013 roku, wyroku z dnia 8 lutego 2013 roku wraz z uzasadnieniem – na okoliczność treści dokumentów i oświadczeń składanych przez strony.

W wyniku uzupełnienia materiału dowodowego Sąd Okręgowy ustalił następujące okoliczności:

Przed Sądem Rejonowym w Zakopanem pod sygn. akt I C 52/09 toczyło się postępowanie z powództwa H. K. przeciwko J. K., Spółce (...)Sp. z o.o. Spółce komandytowej i (...) Sp. z o.o. o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Pozew w tej sprawie H. K. złożyła w dniu 17 grudnia 2008 roku w Sądzie Okręgowym w Nowym Sączu wraz z żądaniami stwierdzenia nieważności umów Spółki komandytowej z dnia listopada 2008 roku w części obejmującej § 7 pkt 2, umowy przeniesienia własności, umowy przeniesienia własności z dnia 3 grudnia 2008 roku, umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 4 czerwca 2008 roku. Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 30 grudnia 2008 roku przekazał Sądowi Rejonowemu w Zakopanem sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej. W sprawie tej Sąd Rejonowy w Zakopanem w dniu 8 lutego 2013 roku wydał wyrok uwzględniający powództwo i uzgadniający treść min. (...) w ten sposób, że w dziale II tej księgi w miejsce J. K. jako wyłącznego właściciela nakazał wpisać J. K. s. A. i E. w ½ części oraz H. K. w ½ części (pkt.4 wyroku). Sąd umorzył postępowanie w stosunku do (...)Sp. z o.o. spółki komandytowej oraz (...)Sp. z o.o. (pkt. 5 wyroku). Wyrok ten, co do powołanych punktów uprawomocnił się z dniem 22 marca 2013 roku. W toku postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej J. K. uznał powództwo, podając, że w aktach notarialnych omyłkowo ujawniał, że pieniądze pochodzą z majątku odrębnego, ponieważ myślał, że prowadząc działalność gospodarczą może tak mówić ( zeznania pozwanego J. K. na rozprawie w dniu 21 maja 2009 roku, k.167 w aktach I C 52/09). Nieruchomość objęta KW (...) jest zabudowana zespołem budynków mieszkalno-usługowych wraz z garażami podziemnymi. W księdze wieczystej ujawnione są roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych i sprzedaż lokali wraz z miejscami garażowymi.

Sąd Okręgowy podziela w całości wnioski prawne wyciągnięte na podstawie ustaleń faktycznych przez Sąd Rejonowy.

Zarzuty co do naruszenia prawa materialnego sprowadzają się do wskazania, że strona pozwana wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości - nie jest zatem chroniona rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych. Poza tym z uwagi na brak zgody współmałżonka – a to H. K. ustanowienie hipoteki jest czynnością nieważną. Czynność ustanowienia hipoteki jest również bezwzględnie nieważna z uwagi na to, że ustanowił ją podmiot do tego nieuprawniony – nie będący właścicielem nieruchomości. Nadto ustanowienie hipoteki było czynnością nieodpłatną, co również wyłącza działanie rękojmi.

Sąd Rejonowy w sposób właściwy przyjął, że stronę pozwaną chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jak też że ustanowienie hipoteki nie było czynnością nieważną.

Zgodnie z przepisem art. 5 u.k.w.h. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Sąd przyjął, że rękojmia chroni ustanowienie hipoteki przymusowej zwykłej jako ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości na rzecz (...). Niewątpliwie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje. Aby zapewnić pewność obrotu gospodarczego, przepisy regulujące instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przyjmują bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Sąd Rejonowy prawidłowo również ustalił, że w przedmiotowej sprawie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni stronę pozwaną. Wbrew twierdzeniom powoda strona pozwana nie mogła z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Jak słusznie podaje pozwany z samego faktu pozostawania przez J. K. w związku małżeńskim nie wynika, że nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków. J. K. nabywając w dniu 12 października 2006 roku przedmiotową nieruchomość oświadczył, że nabywa ją ze środków pochodzących z majątku osobistego. Pozwana zawierając ugodę nie dysponowała żadnymi dokumentami świadczącymi o tym że oświadczenia J. K. są niezgodne z rzeczywistym stanem. Zresztą słuchany w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej I C 52/09 J. K. podkreślał, że składał takie oświadczenia, ponieważ prowadził działalność gospodarczą i był przekonany że może tak mówić. To na powodzie spoczywał obowiązek wykazania istnienia złej wiary pozwanej i obalenie domniemania z art. 5 u.k.w.h., a w toku postępowania nie przedstawiono żadnych dowodów świadczących o istnieniu złej wiary. Słusznie wskazał Sąd Rejonowy, że wedle art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece można przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, gdy mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego z rzeczywistym stanem prawnym z „łatwością”, tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw ( wyrok SN z dnia 30 października 2002r.,V CKN 1342/00). Zawarty w tym artykule zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć” daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc, że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń ( wyrok SN z dnia 26 stycznia 2011r., IV CSK 285/10). Założeniem instytucji ksiąg wieczystych jest możliwość polegania przez uczestników obrotu prawnego na treści wpisów. Od nabywcy prawa ujawnionego w księdze wieczystej nie można wymagać badania zgodności wpisu tego prawa z rzeczywistością, treść księgi stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego danej nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że strona pozwana zawierając w dniu 17 lutego 2009 roku ugodę działała w dobrej wierze. Nie mogła bowiem z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W chwili podpisywania ugody z J. K., Spółka nawet przy zachowaniu najwyższej staranności, nie mogła z przyczyn obiektywnych usunąć wątpliwości co do tego czy „(...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa” była jedynym właścicielem tej nieruchomości i czy J. K. był uprawniony do dokonania czynności ustanowienia hipoteki przymusowej zwykłej na tej nieruchomości. Nie mogła również z łatwością dowiedzieć się, iż J. K. nie był do uprawniony do jej zawarcia, bowiem działał bez zgody żony. Na dzień ujawnienia wniosku o wpis hipoteki przymusowej zwykłej brak było w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości jakichkolwiek wzmianek, które wskazywałyby iż oświadczenia J. K., co do stanu prawnego nieruchomości nie są zgodne ze stanem faktycznym. Trudno wymagać by w warunkach pewności obrotu gospodarczego profesjonalista jakim jest strona pozwana zakładał niejako „z góry” nielojalność i nieprawidłowość postępowania innego profesjonalisty – J. K., który od wielu lat prowadził działalność gospodarczą, podejmował szereg czynności prawnych, nabywał wiele nieruchomości oświadczając że zakupuje je za środki pochodzące z majątku odrębnego, prowadził na nich kosztowne inwestycje budowalne. Skoro pozwany zbadał nie tylko stan prawny nieruchomości, która była przedmiotem ugody ale również podstawę prawną jej nabycia to należy uznać, że zachował staranność zawodową i w żadnym razie nie mógł z łatwością ustalić że nieruchomość jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej.

Zarzut naruszenia przepisu art. 7 u.k.w.i h. jest bezzasadny. Sąd Rejonowy wprawdzie powołał ten przepis, ale jak wynika z treści uzasadnienia jedynie omyłkowo, odnosząc się w rzeczywistości do przepisu art. 5 i 6 u.k.w.i h.

Bezzasadne są zarzuty powoda, jakoby wyrok Sądu Okręgowego z dnia 6 maja 2011 roku wydany w sprawie I C 1337/08, stwierdzający nieważność umowy spółki komandytowej z dnia 5 listopada 2008 roku w zakresie § 7 pkt. 2 umowy powodował nieważność ustanowienia hipoteki. Zgodnie z § 7 pkt. 2 umowy spółki komandytowej J. K.wniósł wkład niepieniężny do spółki w postaci przedsiębiorstwa w skład którego wchodziła min. nieruchomość położona w K., będąca przedmiotem niniejszego postępowania. Wyrok Sądu Okręgowego nie powoduje nieważności ugody zawartej między stronami w dniu 17 lutego 2009 roku, skutkuje jedynie brakiem uprawnienia do dokonania tej czynności. W dniu zawarcia ugody (...)Sp. z o.o. spółka komandytowa i (...) Sp. z o.o. istniały i posiadały zdolność prawną. Pozwany zawarł Ugodę z osobą legitymowaną według treści księgi wieczystej do ustanowienia hipoteki. Późniejsze ustalenia co do nieważność spółki komandytowej nie mogą prowadzić do jej wykreślenia z uwagi na art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatem mimo, że ugoda zawarta w dniu 17 lutego 2009 roku wobec treści wyroku Sądu Okręgowego w sprawie I C 1337/08 jest bezskuteczna to nie jest nieważna.

Również bezzasadny okazał się zarzut, wedle którego ustanowienie hipoteki bez zgody małżonka J. K.– H. K. jest nieważne, na podstawie przepisu art. 37 k.r.io. Stosownie do tego przepisu do dokonania czynności prawnej prowadzącej do obciążenia nieruchomości konieczna jest zgoda drugiego małżonka. Ważność umowy zawartej przez jednego z małżonków bez zgody drugiego zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka, umowa nie jest bezwzględnie nieważna. W świetle przepisu art. 38 k.r.i o. jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem. W tym miejscu należy podkreślić, że oceny sytuacji nie zmienia fakt, że wyrokiem z dnia 8 lutego 2013 roku w sprawie IC 52/09 Sąd Rejonowy w Zakopanem uzgodnił treść księgi wieczystej (...), w ten sposób, że w dziale II wpisał małżonków J. K. w ½ części i H. K. w ½ części. Sąd Rejonowy w Zakopanem w niniejszej sprawie przeprowadził postępowanie, w którym ustalił, że w dacie zawarcia ugody strona pozwana działała w dobrej wierze, zatem chroni ją rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Takie stanowisko Sąd Okręgowy podziela. Powód powołał w apelacji uchwałę Sądu Najwyższego z dnia maja 1993 roku sygn. akt III CZP 52/93, zgodnie z którą: „w złej wierze nabywca hipoteki pozostaje także wtedy, gdy poprzestaje na oświadczeniu ustanawiającego hipotekę że obciążana nieruchomość stanowi jego majątek odrębny, jeżeli przy zachowaniu należytej staranności mógłby z łatwością ustalić, że nieruchomość jest w rzeczywistości przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej”. Należy zauważyć że powołana uchwała zapadła w innym stanie faktycznym, wierzycielem hipotecznym był bank, który uzyskał hipotekę na zabezpieczenie kredytu udzielonego małżonkowi bez wiedzy i zgody drugiego małżonka, przy czym bank nie podjął żadnych czynności mających na celu ustalenie czy oświadczenie, wedle którego nieruchomość została nabyta ze środków pochodzących z majątku osobistego jest prawdziwe. W przedmiotowej sprawie strona pozwana oparła się nie tylko na oświadczeniu J. K., lecz dysponowała również umową nabycia nieruchomości. Jak to już wyżej wskazano J. K. od wielu lat prowadził działalność gospodarczą i na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania wybudował zespół budynków mieszkalno-usługowych. W tych procesach nie brała udziału jego żona. Wszystkich czynności dokonywał składając oświadczenia, wedle których nieruchomości nabyte zostały ze środków pochodzących z majątku osobistego. Strona pozwana nie mogła zakładać, że osoba prowadząca działalność gospodarczą na tak szeroką skalę, zmieniająca również formę prowadzenia tej działalności wprowadza kontrahentów w błąd podając fałszywe oświadczenia. Pozwany dochował należytej staranności, a powód w żaden sposób nie wykazał by (...) mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Należy również zaznaczyć, że nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy okoliczność, że w postępowaniu nie brała udziału małżonka J. K.. Zgodnie z przepisem art. 316 §1 k.p.c. Sąd wydaje wyrok biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. W dacie wydania zaskarżonego orzeczenia H. K. nie była ujawniona jako właściciel nieruchomości. Nie było zatem podstaw do wezwania jej do udziału w postępowaniu przed Sądem I instancji. Zgodnie zaś z przepisem art. 363 k.p.c. w postępowaniu apelacyjnym obowiązuje zakaz występowania z nowymi roszczeniami, dlatego na etapie postępowania apelacyjnego nie ma możliwości wezwania do udziału w postępowaniu małżonki J. K.. Wobec faktu, że postępowanie przed Sądem Rejonowym w Zakopanem prowadzone pod sygn. akt I C 52/09 toczyło się równolegle do niniejszej sprawy, jak też z uwagi na treść tego rozstrzygnięcia, nie sposób uznać że nastąpiła zmiana okoliczności, która uniemożliwia popieranie pierwotnego dopuszczalnego roszczenia.

Co do zarzutów związanych z nieodpłatnością dokonanego ustanowienia hipoteki na nieruchomości, to są one również bezzasadne. Odpłatność ustanowienia hipoteki, jak to słusznie wskazał Sąd Rejonowy nie wynika z samej czynności ustanowienia hipoteki, lecz ze stosunku podstawowego, którym w tym przypadku było zobowiązanie „(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa” do zapłaty kwoty: 4.500.000 zł w zamian za niewszczynanie egzekucji z nieruchomości. Wbrew twierdzeniom powoda, nie sposób uznać, że spółka nie otrzymała niczego w zamian za ustanowienie hipoteki. Ekwiwalentem było bowiem niewszczynanie egzekucji z zabudowanej nieruchomości. Podkreślić trzeba, że przez rozporządzenia nieodpłatne w znaczeniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. należy rozumieć czynności prawne rozporządzające, w przypadku których przysporzenie majątkowe na rzecz drugiej strony jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej (zob. wyrok SN z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. akt IV CSK 178/11). W żadnym razie zatem nie można uznać, że ugoda zawarta między stronami i ustanowienie hipoteki miały charakter nieodpłatny.

Również zarzuty odnoszące się do naruszenia przepisów procedury są bezzasadne. Sąd Rejonowy w sposób jasny i rzeczowy przedstawił argumentację na poparcie swoich ustaleń faktycznych i prawnych. Uzasadnienie orzeczenia zawiera wszystkie elementy określone w przepisie art. 328§2 k.p.c. i odpowiada prawu.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego znajduje oparcie w przepisie art. 98 k.p.c. Apelacja pozwanego okazała się wprawdzie bezskuteczna, należało zatem obciążyć powoda kosztami zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Kwota 1.800 zł stanowi wynagrodzenie pełnomocnika obliczone na podstawie przepisu § 6 pkt. 7 w zw. z § 7 pkt. 8 i § 12.1. pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.