Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąwe W.domagał się zasądzenia od pozwanego – T. R. (1)kwoty 12.409 zł wraz z odsetkami
w wysokości ustawowej od dnia 27 października 2010 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu.

Żądanie powód uzasadniał przysługującym mu roszczeniem z tytułu czynszu najmu
i zużycia energii w wysokości wynikającej z zawartej przez strony umowy najmu pomieszczeń biurowych i magazynowych z 20 maja 2003 r., zmienianej aneksami w zakresie wysokości czynszu. Powód wystawiał na pozwanego faktury, które były podpisywane przez pracownika pozwanego J. T.. Niezapłacone pozostały faktury nr: (...) z 6.07.2010 r. na kwotę 4.575 zł, z której pozwany uregulował gotówką 4.000 zł oraz w całości faktury: nr (...) z dnia 2.08.2010 r. na kwotę 3.660 zł, nr 70 z dnia 27.09.2010 r. na 4.514 zł i nr 77 z dnia 18.10.2010 r. na 3.660 zł.

Powód wskazał, że 6.10 2010 r. wysłał do pozwanego kolejny aneks do umowy najmu zmieniający stawkę czynszu. Pozwany wówczas pismem z 27.10.2010 r. rozwiązał umowę nie zgadzając się na warunki aneksu. Pozwany również pismem z 27.10.2010 r. złożył reklamację, w której zarzucił powodowi nie wywiązywanie się z umowy poprzez chwilowy brak energii elektrycznej, trudności w dojeździe do najmowanej hali oraz zastawienie kontenerem wrót hali oraz poinformował, że w związku z powyższym nie zapłaci zaległych należności z tytułu najmu do czasu wyjaśnienia sytuacji.

Powód wyjaśnił, że odpowiedział na zarzuty pozwanego w piśmie z 8.12. 2010 r. Brak energii elektrycznej oraz chwilowy brak dojazdu do hali nie mogły być podstawą do niepłacenia czynszu, gdyż nie wynikały z winy powoda. Natomiast zastawienie kontenerem wrót hali było celowe, stanowiło zabezpieczenie na poczet powstałych zaległości, o czym pozwany był poinformowany w piśmie z 16.11.2010 r.

Pozwany w sprzeciwie od wydanego 10 kwietnia 2012 r. nakazu zapłaty, sygn. akt VIII GNc 480/12, żądał oddalenia powództwa w całości.

Wskazał, że zgodnie z § 5 zawartej umowy najmu z 20 maja 2003 r., powód był zobowiązany do udostępniania pozwanemu energii elektrycznej, przyjmowania ścieków oraz udostępniania dojazdu do przedmiotu najmu. Powód naruszył opisane postanowienia umowy.
Od 24 września 2010 r. w wynajmowanych pomieszczeniach brak było energii elektrycznej. Był to brak długotrwały, a w tym samym czasie pracownicy powodowej spółki korzystali z prądu. Ponadto od czerwca 2010 r. niemożliwy stał się dojazd do wynajmowanej hali,
a od 22 października 2010 r. miało miejsce zastawienie kontenerem wrót hali.

Pozwany rozwiązał umowę najmu 27 października 2010 r. z powodu niemożności korzystania z przedmiotu najmu, a także z powodu zanieczyszczenia przez powoda towarów pozwanego oraz nieuzasadnionego podwyższenia czynszu najmu. Zaistniała sytuacja mieści się w pojęciu „wady rzeczy najętej” w rozumieniu art. 664 kc i powodowała, że pozwany nie był zobowiązany do płacenia czynszu oraz innych opłat przez czas trwania tej wady, całkowicie uniemożliwiającej mu korzystanie z wynajmowanych powierzchni, tj. od czerwca 2010 r. Pozwany miał również prawo rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Pozwany wskazał w dalszej części, że pismem z 27 października 2010 r. wezwał powoda do udostępnienia dojazdu do magazynu w celu wywiezienia towarów. Jednocześnie uprzedził, że w przypadku utrudniania dostępu, obciąży powoda kosztami całego przedsięwzięcia. Powód uniemożliwił wywiezienie ruchomości pozwanego tarasując drzwi magazynów. Pozwany poniósł ponadto dodatkowe koszty czyszczenia palet z piasku i pyły oraz ich ponownego opakowania. W związku z powyższym obciążył powoda sumą 13.500 zł z tytułu odszkodowania stanowiącego równowartość poniesionych kosztów, stosownie do art. 471 kc. Z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu odszkodowania z należnościami powoda.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 6 listopada 2012 r. oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd wydał wyrok w oparciu o następujące ustalenia i wnioski.

W dniu 20 maja 2003 r. strony zawarły umowę najmu na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. W dniu 1 maja 2005 r. aneksem podniesiono czynsz do 2.700 zł netto. Powód wystawił fakturę VAT nr (...) z 6.07.2010 r. na kwotę
4.575 zł brutto tytułem czynszu oraz energii elektrycznej za lipiec 2010 r., następnie nr 48 na kwotę 3.660 zł tytułem czynszu za sierpień, nr 70 na 4.514 zł brutto tytułem czynszu za wrzesień oraz zużycie energii elektrycznej. Na początku października powód poinformował pozwanego o kolejnej podwyżce czynszu i wystawił fakturę nr (...) na kwotę 3.660 zł brutto tytułem czynszu najmu za październik.

Pozwany na najmowanej nieruchomości przechowywał okleinę meblową. Pod koniec maja 2010 r. powód na terenie tej nieruchomości zaczął składować złom oraz zbiorniki, uniemożliwiając dojazd pozwanemu i jego klientom w celu załadowania towaru dużym samochodem. Powód zaczął także prowadzić działalność polegającą na renowacji metalowych zbiorników, co wiązało się z powstaniem dużego zapylenia i brudzeniem rzeczy pozwanego.

W dniu 24 września 2010 r. miała miejsce awaria skrzynki rozdzielczej i pozwany został pozbawiony dostawy energii elektrycznej. Dostawca zlikwidował awarię 28 września 2010 r., ale pozwany nadal nie mógł z niej korzystać przez okres 1,5 miesiąca. 22 października 2010 r. powód zastawił kontenerem drzwi do magazynu uniemożliwiając pozwanemu wywiezienie rzeczy.

Pozwany nie zaakceptował podwyżki czynszu i w dniu 27 października 2010 r. rozwiązał umowę bez wypowiedzenia, ponadto złożył reklamację informując, że z uwagi na brak możliwości korzystania z przedmiotu najmu nie zapłaci za faktury. Powód w odpowiedzi poinformował, że zastawienie wrót hali magazynowej było zabezpieczeniem mienia pozwanego na poczet zadłużenia z tytułu czynszu. Sąd Rejonowy wskazał, że pozwany zostawił w magazynie okleinę o wartości około 400.000 zł, wózek widłowy o wartości 30.000 zł oraz piec olejowy, a także prywatne rzeczy J. T.. Pozwany obciążył powoda kwotą 9.000 zł tytułem kosztów poniesionych z tytułu czyszczenia okleiny oraz kwotą 4.500 zł z tytułu kosztów przyjazdu pracowników pozwanego do W. w dniu 16 listopada 2010 r.

Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów dostarczonych przez strony, a także zeznań świadków J. T. i B. R.. Sąd rozpoznał sprawę
w oparciu o przepisy o postępowaniu w sprawach gospodarczych, które miały zastosowanie zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Na tej podstawie, stosownie do przepisu
art. 479 ¹² § 1 kpc, Sąd Rejonowy oddalił jako sprekludowane wnioski dowodowe zgłoszone przez powoda w piśmie procesowym z dnia 19 lipca 2012 r., nadanym za pośrednictwem poczty w dniu 23 lipca 2012 r., gdyż zostały złożone z uchybieniem dwutygodniowego terminu do ich podania.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony łączyła umowa najmu, przez którą zgodnie z art. 659 § 1 kc wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu na czas trwania wad (art. 664 § 1 kc). Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej jest niezależna od winy wynajmującego oraz od jego wiedzy o wadach, ma charakter obiektywny. Do jej powstania nie jest potrzebne zawiadomienie wynajmującego przez najemcę o wystąpieniu wad. Odpowiedzialność z art. 664 kc zależy natomiast od tego, czy wady ograniczają przydatność rzeczy czy też uniemożliwiają jej używanie przewidziane w umowie.

W ocenie Sądu Rejonowego za uniemożliwienie korzystania z rzeczy najętej uznać należało utrudnienie w dojeździe transportem ciężarowym do magazynu, co miało miejsce od czerwca 2010 r. Skoro pozwany prowadził stamtąd sprzedaż okleiny na potrzeby przemysłu drzewnego, to brak możliwości jego wywozu w związku z nagromadzeniem złomu i zbiorników uniemożliwiał pozwanemu korzystanie z przedmiotu najmu, a nawet prowadzenie jego działalności. To samo dotyczy emisji pyłów, które powstawały podczas procesu renowacji zbiorników. Sąd wskazał, że powód nie tylko nie zaprzestał uniemożliwiać w ten sposób korzystanie przez pozwanego z przedmiotu najmu, ale także zaprzestał dostarczania pozwanemu energii elektrycznej oraz ostatecznie zablokował pozwanemu dostęp do rzeczy pozwanego znajdujących się w najmowanej nieruchomości. W konsekwencji pozwany miał prawo wstrzymać się z płatnością czynszu najmu od lipca 2010 r. Ponieważ z tego względu na podstawie art. 664 § 1 kc powództwo należało oddalić, zbędne było rozważanie okoliczności związanych z zarzutem potrącenia.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 99 kpc.

Powód zaskarżył powyższy wyrok apelacją, w której zarzucił błędne ustalenie stanu faktycznego przez Sąd Rejonowy, zgodnie z którym przedmiot łączącej strony umowy najmu nie nadawał się do umówionego użytku. Wskazując na powyższy zarzut skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kwoty 12.409 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27.10.2010 r. oraz kosztów procesu za postępowanie przed sądami obu instancji według norm przepisanych.

Wskazał, że zasady doświadczenia życiowego i logiki nakazywały przyjąć, że gdyby okoliczności faktyczne podnoszone przez pozwanego faktycznie miały miejsce, a do tego stanowiłyby dla niego realną niedogodność, to uczyniłby je podstawą rozwiązania umowy najmu. Tymczasem pozwany jako przyczynę rozwiązania umowy wskazał podwyżkę czynszu. Jedyne racjonalne wyjaśnienie takiego posunięcia jest takie, że okoliczności na które powoływał się w procesie albo nie zaistniały, albo też nie utrudniały mu w znaczący sposób korzystania z przedmiotu umowy. Twierdzenie pozwanego jakoby od czerwca 2010 r. nie mógł korzystać z przedmiotu umowy było nieprzekonujące również w kontekście daty rozwiązania umowy. Trudno przyjąć, aby przedsiębiorca w takich warunkach przez cztery miesiące kontynuował umowę.

Pozwany w odpowiedzi na apelację powoda wniósł o jej oddalenie oraz zasadzenie kosztów instancji odwoławczej na jego rzecz.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelację powoda należało uznać za uzasadnioną.

Należy przyznać rację apelującemu, że dokonana przez Sąd Rejonowy ocena dowodów prowadząca do ustalenia, że pozwany miał prawo powstrzymać się z zapłatą czynszu ze względu na występujące uciążliwości w korzystaniu z przedmiotu najmu była wadliwa. Wynikała ona przede wszystkim z wadliwej interpretacji zastosowanego przez Sąd Rejonowy przepisu art. 664 § 1 kpc, z pominięciem różnych rodzajów zgłoszonych przez pozwanego wad i konieczności ich odrębnej oceny, przy uwzględnieniu przepisu art. 664 § 2, który powinien mieć zastosowanie w omawianym przypadku.

Przepis art. 664 kc wprowadza odmienne skutki w przypadku wad ograniczających przydatność przedmiotu najmu (§ 1) od wad uniemożliwiających jego używanie, albo później powstałych (§ 2).

Zgodnie z art. 664 § 1 kc, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Stosownie do art. 664 § 2 kc, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Cytowane przepisy nie stanowią o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewidują szczególne roszczenia najemcy, pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należy zważyć, że przepis art. 664 § 1 kc nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).

Oba roszczenia przewidziane w powołanych przepisach w art. 664 § 1 i 2 kc przysługują najemcy w ściśle określonych sytuacjach, po dochowaniu obowiązków w tym przepisie zastrzeżonych dla różnych wad rzeczy najętej. Jak bowiem słusznie wskazał Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, wady rzeczy uniemożliwiające używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie mogą mieć różny charakter. Mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu.
W zależności od powołanych okoliczności, różne są też uprawnienia najemcy, nie zawsze najemca będzie miał prawo rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też całkowitego powstrzymania się ze swoim świadczeniem pieniężnym.

Jak wynika z literalnej treści przepisu art. 664 § 1 kc, obniżenie czynszu musi być odpowiednie do rodzaju wad w czasie ich trwania. Dla przykładu wskazać można powoływany także w literaturze przykład przysługującego najemcy prawa zwolnienia się w całości od obowiązku uiszczania opłat za centralne ogrzewanie, w sytuacji tak słabego ogrzania lokalu, że można je było uznać za całkowicie bezużyteczne (por. wyrok SN z 14 grudnia 1965 r., sygn. akt II CR 470/65, publ. OSNC 1966/11/192). Także jednak w tym przypadku nie wysuwano uprawnienia do całkowitego odstąpienia od czynszu najmu.

Rozstrzygając kwestię odpowiedniego obniżenia czynszu należy uwzględnić całokształt stosunków panujących między stronami, czy miało w szczególności miejsce zgłaszanie wynajmującemu wad zajmowanego lokalu, formułowanie żądania obniżenia czynszu, podejmowanie działań zmierzających do przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową przez wynajmującego.

Sąd Rejonowy przyjął, że od czerwca 2010 r. miało miejsce uniemożliwianie pozwanemu przez powoda korzystania z przedmiotu najmu polegające na utrudnianiu dojazdu transportem ciężarowym do magazynu, ze względu na nagromadzenie tam, złomu oraz zbiorników, a także emisja pyłów, które powstawały podczas procesu renowacji zbiorników. W konsekwencji, w ocenie Sądu Rejonowego z tego względu pozwany miał prawo powstrzymać się z zapłatą czynszu najmu od lipca 2010 r. do końca października 2010 r. na podstawie art. 664 § 1 kc.

Sąd nie różnicował przy tym poszczególnych wad zgłoszonych w procesie przez pozwanego, mimo że każda z nich miała zupełnie inny charakter i różny był zakres uciążliwości z nimi związanych, a także nie uwzględnił w ogóle stanowiska strony powodowej, która w toku korespondencji z pozwanym sprzed procesu wyjaśniała przyczynę zastawienia wrót magazynu kontenerem, co uniemożliwiało usunięcie z niego rzeczy pozwanego.

Sąd wadliwie zastosował cytowany przepis art. 664 § 1 kc, dodatkowo w sytuacji, w której w ogóle nie zbadał, czy pozwany, który podnosił brak obowiązku zapłaty czynszu w procesie, w ogóle powoływał się na tę okoliczność przed złożeniem reklamacji z dnia
27 października 2010 r. Sąd Rejonowy nie ocenił nawet, czy wady były usuwalne, co wydaje się kwestią podstawową dla oceny dopuszczalności rozwiązania przez najemcę stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Opis wad w „Reklamacji”z dnia 27 października 2010 r. (k. 26 akt), nawet jeśli uznać je za wady przedmiotu najmu, czego Sąd tak naprawdę nie oceniał z powodu błędnej wykładni art. 644 kc, w ocenie Sądu Okręgowego w sposób oczywisty świadczył o ich usuwalności. A w takim wypadku przed odstąpieniem od umowy, stosownie do art. 664 § 2 kc, wymagane było od najemcy zawiadomienie o tych wadach z wyznaczeniem odpowiedniego czasu na ich usuniecie.

Sąd Rejonowy wskazując na obiektywny charakter odpowiedzialności wynajmującego za wady rzeczy najętej i brak obowiązku zawiadomienia wynajmującego przez najemcę
o wystąpieniu tych wad, nie uwzględnił bowiem sytuacji zaistniałej w warunkach rozpoznawanej sprawy, w której wszystkie zgłoszone w sprzeciwie wady (utrudnienia w dojeździe, brak prądu zastawienie bramy magazynu) wystąpiły już czasie trwania najmu i miały charakter usuwalny. W takiej zaś sytuacji do przedmiotowego przypadku zastosowanie powinien znaleźć wyjątek uregulowany w art. 664 § 2 kc (zob. Komentarz do przepisu art. 664 kc pod red. prof. dr hab. Edwarda Gniewka i prof. dr hab. Piotra Machnikowskiego, Wydawnictwo: C.H.Beck, Wydanie: 5, 2013).

Z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy wynikało, że utrudnienia były zaobserwowane przez pracownicę pozwanego – Panią T. od maja 2010 r. (k. 55-57), jednak w ocenie Sądu Okręgowego brak jest dowodu na okoliczność, że były one sygnalizowane powodowi w sposób określony w art. 664 § 2 kc przed złożeniem reklamacji z 27 października 2010 r. (czyli już po podwyższeniu czynszu z początku października 2010 r.). Dowodów w postaci notatek świadka – Pani T. nie sposób traktować inaczej niż jako oświadczenia tej osoby (art. 245 kpc - dokument prywatny stanowiący dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie). Z pewnością notatki te nie stanowiły dowodu potwierdzającego zgłaszanie powodowi wady polegającej na utrudnianiu dojazdu transportem ciężarowym do magazynu, ze względu na nagromadzenie tam, złomu oraz zbiorników. Pozwany nie przedstawił dowodu na okoliczność, że oświadczenia te zostały komuś w jakimś czasie okazane, przez co nie udowodnił nawet faktycznych dat sporządzenia tych notatek. Dodatkowo stwierdzić trzeba, że nawet ustalenie na podstawie zeznań świadków, że utrudnianie dostępu rzeczywiście miało miejsce, nie mogło decydować o uznaniu możliwości całkowitego odstąpienia od obowiązku zapłaty czynszu.

W ocenie Sądu Okręgowego w rozpoznawanej sprawie o tym, że pozwany chciał skorzystać z uprawnienia do obniżenia czynszu za kolejne miesiące (całkowitego – do 0 zł), powód dowiedział się ze sprzeciwu od nakazu zapłaty. Wcześniej powód nie został zawiadomiony przez powoda o zamiarze skorzystania z roszczeń z art. 664 kc.

Należy przyznać rację pozwanemu, że z jednoznacznego brzmienia dokumentu – oświadczenia o odstąpieniu od umowy z dnia 27 października 2010 r. (k. 25 akt) wprost wynikało, że przyczyną odstąpienia od umowy była podwyżka czynszu, co także wskazywało na brak wcześniejszego zgłaszania wad przedmiotu najmu powodowi. Potwierdziła to także
w swoich zeznaniach Pani T., która podała, że szef odstąpił od umowy z powodu kolejnej podwyżki czynszu (k. 119).

Gdyby uciążliwości takie jak gromadzenie złomu oraz zbiorników przez powoda utrudniające dostęp do wynajętego magazynu rzeczywiście uniemożliwiały działalność pozwanego, to powinno to mieć odzwierciedlenie we wcześniejszej korespondencji stron, a nie dopiero razem z odstąpieniem od umowy w piśmie określonym jako „reklamacja”
z dnia 27 października 2010 r. Brak prądu jako podstawa obniżenia czynszu mógł być rozpatrywany dopiero kiedy faktycznie miał miejsce, podobnie jak zastawienie wrót hali.

W ocenie Sądy Okręgowego jedyne zastawienie wrót kontenerem od 22 października 2010 r. stanowiło całkowite uniemożliwienie korzystania z przedmiotu najmu. Z dowodów zgromadzonych w sprawie wynikało jednak, że było to świadome działanie powoda
w następstwie braku wpłat czynszu za kolejne miesiące począwszy od lipca 2010 r. (zabezpieczenie na poczet zaległości z art. 670 kc, o czym pozwany był przez powoda pisemnie poinformowany – k. 27 akt). Sąd Rejonowy w ogóle nie odniósł się ani nie ocenił wyjaśnień powoda.

Sąd Rejonowy w ogóle nie ocenił braku działań ze strony pozwanego do czasu złożenia owej „reklamacji” z 27 października 2010 r. i błędnie zastosował art. 644 kc, uznając, że pozwany miał prawo wstrzymać się całkowicie z zapłatą czynszu najmu od lipca 2010 r., mimo że materiał dowodowy sprawy nie dawał do tego podstaw.

Tym samym Sąd Rejonowy nie zbadał istoty sprawy, stąd wyrok podlegał uchyleniu
i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania na podstawie art. 386 § 4 kpc
z pozostawieniem temu Sądowi obowiązku rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej stosownie do art. 108 § 2 kpc.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy oceni w pierwszej kolejności, czy zgłaszane przez pozwanego w sprzeciwie uciążliwości w korzystaniu z przedmiotu najmu rzeczywiście uprawniały pozwanego do całkowitego odstąpienia od zapłaty czynszu najmu i to od lipca 2010 r., uwzględniając chronologię występujących utrudnień oraz podejmowane przez obie strony czynności przewidziane w art. 664 § 2 kc.

Należy w tym miejscu zważyć, iż zgodnie z zasadami obowiązującymi w procedurze cywilnej ciężar gromadzenia materiału procesowego spoczywa na stronach (art. 232, art. 3 kpc, art. 6 kc). Art. 6 kc określa reguły dowodzenia, to jest przedmiot dowodu oraz osobę, na której spoczywa ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy czym Sąd nie ma obowiązku dążenia do wszechstronnego zbadania wszystkich okoliczności sprawy. Sąd nie jest też zobowiązany do zarządzania dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie. Sąd nie jest też zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 kpc). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 kpc), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 kpc) spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r., sygn. akt I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6-7 poz. 76). W tym wypadku na pozwanym spoczywa ciężar udowodnienia, że najmowany lokal posiadał wadę ograniczającą przydatność lokalu do umówionego użytku oraz, że dokonał „odpowiedniego obniżenia czynszu” za czas trwania wad w rozumieniu art. 664 § 1 kc.

W razie uzyskania odmiennego niż w zaskarżonym wyroku wyniku postępowania dowodowego, Sąd Rejonowy oceni w dalszej kolejności, czy pozwany w sposób skuteczny podniósł procesowy zarzut potrącenia, uwzględniwszy wymogi stawiane takiemu zarzutowi na podstawie stosowanych w przedmiotowym postępowaniu przepisów o postępowaniu w sprawach gospodarczych, w szczególności art. 479 ¹⁴ § 4 kpc (zgodnie z którym do potrącenia w toku postępowania mogły być przedstawione tylko wierzytelności udowodnione dokumentami), który miał zastosowanie w sprawie, jako wszczętej przed 3 maja 2012 r. Sąd Rejonowy powinien ocenić wiarygodność przedłożonych dowodów w postaci faktur, przelewów i not obciążeniowych (k. 58-66 akt) m.in. przez ich wzajemne porównanie ze względu na znaczące rozbieżności w ich treści, jak również rozbieżności w stosunku do treści sprzeciwu, w którym opisano potrącane kwoty.