Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 20 grudnia 2016 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Eliza Skotnicka

Protokolant: sekr. sąd. Natalia Stokłosa

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2016 roku w Kłodzku

sprawy

z wniosku S. K. i K. K.

przy udziale B. G. i K. G.

o zniesienie współwłasności

postanawia:

I.znieść częściowo współwłasność w nieruchomości położonej w B. nr (...) składającej się z działek (...) o łącznej powierzchni 0,36 ha, dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) według koncepcji nr II opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji mgr inż. A. Z. z dnia 6 lipca 2016 roku (mapa z projektem podziału nieruchomości k.78 akt) w ten sposób, że:

1)  działka nr (...) o powierzchni 0,1254 ha pozostanie we współwłasności wnioskodawców S. K. i K. K. – współwłaścicieli w udziałach po 1/2 części lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księgą wieczystą (...) – w udziale wynoszącym 45/100 oraz uczestników postępowania B. G. i K. G. – współwłaścicieli na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księga wieczystą (...) – w udziale wynoszącym 55/100,

2)  działka nr (...) o powierzchni 0,1288 ha przypadnie na współwłasność uczestników postępowania B. G. i K. G. – współwłaścicieli na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej,

3)  działka nr (...) o powierzchni 0,1053 ha przypadnie na współwłasność wnioskodawców S. K. i K. K. - w udziałach po 1/2 części;

II. znieść wzajemnie między stronami koszty postępowania;

III. nakazać wnioskodawcom S. K. i K. K., aby uiścili na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku kwotę 531,04 zł tytułem wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa;

IV. nakazać uczestnikom postępowania B. G. i K. G., aby uiścili na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku kwotę 2 793,49 zł tytułem wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy S. K. i K. K. wnieśli o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w B. nr (...), składającej się z działek o nr (...) o łącznej powierzchni 0,36 ha, objętej księgą wieczystą (...) przez podzielenie jej na trzy działki, według załączonego do wniosku projektu podziału. Zgodnie z propozycją wnioskodawców działka oznaczona jako A, zabudowana budynkiem mieszkalnym pozostałaby we współwłasności stron według dotychczasowych udziałów, działka oznaczona literą B miałaby przypaść wnioskodawcom w udziałach po ½ i działka oznaczona literą C miałaby przypaść uczestnikom na prawach wspólności ustawowej. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że wnioskodawcy są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) wraz z udziałem w gruncie wynoszącym 45/100 części nieruchomości objętej księgą wieczystą (...). Uczestnicy są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księgą wieczystą (...) z udziałem w gruncie wynoszącym 55/100 części nieruchomości objętej księgą wieczystą (...). Wnioskodawcy wskazali, że od dawna dochodzi pomiędzy stronami do konfliktów związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej. W 2009r. uczestnicy nie wyrazili zgody na przeprowadzenie do licznika przewodów sieci energetycznej po wspólnych częściach korytarza, co wymagało rozstrzygnięcia sądu. Nieporozumienia nasiliły się od ok. 2 lat, od kiedy uczestnicy kupili samochód i postawili na wspólnym gruncie garaż, do którego dojazd wytyczyli sobie w części nieruchomości zagospodarowanej przez wnioskodawców. Wnioskodawcy wskazali, że na nieruchomości są dwie bramy wjazdowe: przy drodze stanowiącej działkę nr (...) oraz przy drodze stanowiącej działkę nr (...). Tym samym zdaniem wnioskodawców nic nie stało na przeszkodzie, by uczestnicy wytyczyli sobie dojazd do garażu w części nieruchomości, z której korzystają.

Uczestnicy B. G. i K. G. w odpowiedzi na wniosek nie sprzeciwili się częściowemu zniesieniu współwłasności, jednak nie wyrazili zgody na podział nieruchomości według propozycji wnioskodawców. Uczestnicy zarzucili, że zaproponowany przez uczestników kształt nieruchomości zabudowanej budyniem mieszkalnym nie odpowiada wymogom ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uczestnicy przyznali, że na nieruchomości proponowanej dla nich jest wprawdzie brama wjazdowa, ale nie jest ona używana, zaś od tej bramy nie prowadzi żadna droga wewnętrzna w kierunku zabudowań. Droga na działce nr (...) nie jest na odcinku przylegającym do nieruchomości stron faktycznie używana, jest nierówna porośnięta trawą. Droga ta kończy się klinem przy granicy z nieruchomością stron. Zarówno stan drogi na działce nr (...) jak też sytuacja w obrębie wspólnej nieruchomości nie zapewnia uczestnikom w żaden sposób należytego dojazdu i dojścia do zabudowań. Uczestnicy zarzucili, że propozycja wnioskodawców narusza ich interesy, gdyż przewiduje przejęcie na własność dotychczas istniejącego dojazdu do zabudowań, zaś uczestnicy zmuszeni byliby do urządzenia sobie nowego wjazdu. Tymczasem zdaniem uczestników już kształt działki nr (...) wskazuje, że była ona wydzielona właśnie z przeznaczeniem na dojście i dojazd do budynku. Dojście do zabudowań jest utwardzone, wykorzystywane przez wszystkich współwłaścicieli. Z tego względu zdaniem uczestników działka nr (...) powinna nadal spełniać funkcję wspólnego terenu komunikacyjnego.

Bezspornym między stronami było, że nieruchomość położona w B. nr (...), składająca się z działek o nr (...) o łącznej powierzchni 0,36 ha, objęta księgą wieczystą (...) stanowi współwłasność stron. Wnioskodawcy S. K. i K. K. są współwłaścicielami w udziałach po ½ części lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 69,40 m ², objętego księgą wieczystą nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 45/100 w częściach wspólnych budynku prawie własności gruntu objętego księgą wieczystą (...). Uczestnicy B. G. i K. G. są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 85,20 m ², objętego księgą wieczystą (...) z udziałem wynoszącym 55/100 w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu objętego księgą wieczystą (...). S. K. i B. G. są siostrami. Strony przyznały fakt istnienia pomiędzy nimi konfliktu związanego z użytkowaniem nieruchomości wspólnej.

Sąd ustalił ponadto następujący stan faktyczny:

Nieruchomość stron składająca się z działek nr (...) o powierzchni 0,36 ha usytuowana jest w zabudowanej części wsi. Zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Graniczy z działkami zabudowanymi nr (...), działką z rozpoczętą budową nr 916, drogą asfaltową nr (...), rzeką – działką nr (...), drogą gruntową nr (...). Dotychczas wykorzystywany dojazd do nieruchomości z działki nr (...) prowadził przez działkę nr (...). Działka nr (...) o powierzchni 0,04 ha stanowiła drogę dojazdową do nieruchomości stron. Jest to jedyny urządzony dojazd do nieruchomości stron. Wjazd na nieruchomość jest również możliwy od strony działki nr (...), stanowiącej własność Gminy N.. Działka ta przylega do nieruchomości stron od strony wschodniej, stanowi grunt zwężający się w klin, wchodzący pomiędzy nieruchomość stron (działkę nr (...)) i rzekę (działkę nr (...)). Przy granicy działki nr (...), w najszerszym miejscu działka nr (...) ma szerokość ok. 3 m. Działka nr (...) jest działką gruntową, nieużytkiem, porośnięta trawą, młodymi drzewami, nieutwardzona. Urządzenie drogi dojazdowej do nieruchomości od strony działki nr (...) wymagałoby utwardzenia terenu i wybudowania drogi zarówno na działce nr (...), jak też na całej długości działki nr (...) w części dotychczas użytkowanej przez uczestników. Wybudowanie drogi dojazdowej do nieruchomości wspólnej od strony działki nr (...) wymagałoby poniesienia znacznych kosztów, wynoszących w zależności od użytych materiałów od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Wnioskodawczyni S. K. nie potrafiła podczas oględzin nieruchomości wyjaśnić w czym przeszkadza jej, że uczestnicy korzystają ze wspólnej drogi dojazdowej do posesji.

Dowód:

⚫

opinia biegłego z zakresu geodezji i wyceny nieruchomości mgr. inż. A. Z. k. 57 – 78;

⚫

ustne wyjaśnienia do opinii k.120;

⚫

oględziny nieruchomości wraz z dokumentacją fotograficzną k. 102 – 105;

⚫

dokumentacja fotograficzna sporządzona przez wnioskodawców k. 14;

⚫

wypis z rejestru gruntów k. 10;

⚫

kopia mapy ewidencyjnej k. 9.

W celu dokonania podziału nieruchomości połączono istniejące działki nr (...) w jedną działkę o nr (...) o powierzchni 0,36 ha, którą po przeprowadzeniu pomiarów zweryfikowano na 0,3595 ha.

Możliwe były dwie koncepcji podziału nieruchomości. W każdej koncepcji z działki nr (...) wydzielono działkę nr (...), na której usytuowany jest budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Pozostałą część działki podzielono na dwie części tj. działkę nr (...) z przeznaczeniem jej dla uczestników postępowania oraz działkę nr (...) z przeznaczeniem, dla wnioskodawców, tak aby powierzchnie tych działek odpowiadały udziałom posiadanym przez współwłaścicieli.

W koncepcji I dojazd do działki nr (...) zapewniony został od strony drogi gruntowej – działki nr (...) oraz przez działki nr (...). Koncepcja ta wymaga od uczestników urządzenia drogi dojazdowej do posesji, co stanowi kosztowną inwestycję. W Koncepcji I zabudowana działka nr (...) pozostająca we współwłasności stron stanowić miała powierzchnię 0,1192 ha, działka nr (...) stanowić miała powierzchnię 0,1322 ha z przeznaczeniem dla uczestników postępowania, zaś działka nr (...) stanowić miała powierzchnię 0,1081 ha z przeznaczeniem dla wnioskodawców.

W koncepcji nr II dojazd zapewniony jest zarówno od strony drogi asfaltowej – działki nr (...), jak i od strony drogi gruntowej – działki nr (...). W Koncepcji II zabudowana działka nr (...) pozostająca we współwłasności stron stanowić miała powierzchnię 0,1254 ha, działka nr (...) stanowić miała powierzchnię 0,1288 ha z przeznaczeniem dla uczestników postępowania, zaś działka nr (...) stanowić miała powierzchnię 0,1053 ha z przeznaczeniem dla wnioskodawców.

W każdej koncepcji dojazd do działki nr (...) zapewniony jest od strony działki nr (...), a do działki nr (...) od strony drogi działka nr (...).

Dowód:

⚫

opinia biegłego z zakresu geodezji i wyceny nieruchomości mgr. inż. A. Z. k. 57 – 78;

⚫

ustne wyjaśnienia do opinii k.120;

⚫

oględziny nieruchomości wraz z dokumentacją fotograficzną k. 102 – 105;

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, co następuje:

Wniosek podlegał uwzględnieniu według koncepcji II opracowanej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i wyceny nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie okoliczności faktyczne oraz stan prawny nieruchomości były pomiędzy stronami bezsporne. Zgodny był także sposób zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości. Według art. 211 k.c. zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, stanowi podstawowy i priorytetowy sposób zniesienia współwłasności. Dopuszczalny jest, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W przedmiotowej sprawie dopuszczalne było jedynie częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości, gdyż nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym istnieją wyodrębnione dwa lokale mieszkalne nie podlegała podziałowi.

Z uwagi na konieczność dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości konieczne było, zgodnie z art. 278 k.p.c., dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji oraz wyceny wartości nieruchomości. Strony nie kwestionowały opinii wydanej przez biegłego sądowego mgr inż. A. Z.. Biegły w opinii przedstawił dwa możliwe warianty częściowego zniesienia współwłasności spornej nieruchomości. Spór między stronami dotyczył wyboru właściwej koncepcji, wnioskodawcy obstawali przy koncepcji I, zaś uczestnicy przy koncepcji II. Koncepcja I, jak wyjaśnił biegły podczas składania ustnych wyjaśnień do opinii, sporządzona została na wyraźne żądanie wnioskodawców, a jej realizacja, choć możliwa, wymagałaby nałożenia na uczestników obowiązku poczynienia znacznych nakładów związanych z wykonaniem dojazdu do nieruchomości od strony działki nr (...). Biegły przyznał, że ten wariant zniesienia współwłasności jest mniej racjonalny i niekorzystny dla uczestników. Podkreślić należy, że działka nr (...) stanowi własność Gminy N., nie jest to działka stanowiąca drogę publiczną, a zatem dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości według koncepcji I wymagałoby ustanowienia służebności drogi koniecznej biegnącej przez działkę nr (...).

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że uczestnicy kategorycznie sprzeciwili się dokonaniu zniesienia współwłasności według koncepcji I. Zgodnie zaś z art. 622 §1 i 2 oraz art. 623 k.p.c. Sąd powinien nakłaniać strony do zgodnego przeprowadzenia podziału. Jeżeli zaś brak do tego podstaw, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje podziału z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno – gospodarczym. Zgodnie zaś z zasadami wynikającymi z art. 145 § 2 zd. 2 i 3 k.c. jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży nieruchomości lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojedzie do porozumienia, sąd zarządzi , o ile to jest możliwe przeprowadzenie drogi przez grunty, które byłyby przedmiotem tej czynności prawnej.

Zgodnie z powołanymi przepisami, dokonując podziału nieruchomości według koncepcji I działka nr (...) utraciłyby dostęp do drogi publicznej. Konieczne byłoby ustanowienie służebności obciążającej albo działkę nr (...) stanowiącą własność Gminy N. albo nieruchomość wnioskodawców stanowiąca po podziale według tej koncepcji działkę nr (...), zawierająca w sobie dotychczasowy dojazd do nieruchomości wspólnej. Kierując się wyżej wymienionym zasadami kodeksu cywilnego, w pierwszej kolejności służebność drogi koniecznej powinna przebiegać przez nieruchomości będące przedmiotem podziału, a zatem przez działkę uczestników.

Z tych względów, podział fizyczny nieruchomości według koncepcji I jest nieracjonalny, sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, a przede wszystkim rażąco naruszałby prawa uczestników, którym przysługuje udział wynoszący 55/100, a zatem udział większy od udziału wnioskodawców. Nawet gdyby przyjąć, że Gmina N. wyraziłaby zgodę na obciążenie jej nieruchomości służebnością drogi koniecznej, to uczestnicy zmuszeni byliby na swój koszt urządzić sobie dojazd do nieruchomości. Dojazd ten byłyby niedogodny, gdyż działka nr (...) na styku z nieruchomością stron jest wąska (ok. 3m), a ponadto droga ta przecinałaby działkę nr (...) przeznaczoną dla uczestników na całej jej długości. Brak jest jakichkolwiek racjonalnych podstaw, aby wbrew woli uczestników, nałożyć na nich obowiązek poniesienia kosztów tej inwestycji, zwłaszcza, że posiadają oni większy udział w nieruchomości wspólnej niż wnioskodawcy.

Wskazane wyżej mankamenty koncepcji I, która nie doprowadziłaby i tak do całkowitego zniesienia współwłasności – strony bowiem w każdym wariancie zmuszone są korzystać ze wspólnej nieruchomości związanej z odrębną własnością ich lokali mieszkalnych – wykluczają możliwość dokonania podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem S. K. i K. K.. Podkreślić trzeba, że wnioskodawcy nie potrafili racjonalnie wyjaśnić, w czym faktycznie przeszkadza im korzystanie ze wspólnej drogi dojazdowej do posesji przez uczestników.

W związku z tym Sąd dokonał podziału nieruchomości według koncepcji II. Zgodnie z tą koncepcją sporna droga dojazdowa do posesji została objęta działką nr (...) stanowiącą współwłasność stron. Zapewnia ona dojazd do wszystkich powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Słusznie wskazał bowiem pełnomocnik uczestników, że dotychczasowa działka nr (...) została wydzielona z przeznaczeniem jako droga dojazdowa do poszczególnych działek w ramach wspólnej nieruchomości stron.

Według koncepcji nr II dojazd zapewniony jest zarówno od strony drogi asfaltowej – działki nr (...), jak i od strony drogi gruntowej – działki nr (...). W Koncepcji II zabudowana działka nr (...) pozostająca we współwłasności stron stanowi powierzchnię 0,1254 ha, działka nr (...) - z przeznaczeniem dla uczestników postępowania posiada powierzchnię 0,1288 ha, zaś działka nr (...) z przeznaczeniem dla wnioskodawców, powierzchnię 0,1053 ha (mapa z projektem podziału k. 78).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w postanowieniu.

O kosztach orzeczono zgodnie z art. 520 k.c., przyjmując że koszty postępowania powinny obciążać strony zgodnie z przysługującymi im udziałami, a więc wnioskodawców w 45/100, a uczestników 55/100. Z tego też względu zniesiono koszy pomiędzy stronami. Pozostałe koszty sądowe rozdzielono zgodnie z udziałami pomiędzy wnioskodawców i uczestników postępowania. Łącznie koszty sądowe postępowania wyniosły 5624,53 zł, w tym wydatki związane z wydaniem opinii łącznie w kwocie 4511,53 zł, koszt dojazdu na oględziny nieruchomości 113 zł oraz opłata sądowa od wniosku 1000,00 zł. Wnioskodawcy powinni ponieść te koszty w kwocie 2531,04 zł, zaś uczestnicy w kwocie 3093,49 zł. Wnioskodawcy dotychczas pokryli koszty sądowe w łącznej kwocie 2000 zł, w tym zaliczka na wydatki w kwocie 1000 zł i opłata sądowa od wniosku w kwocie 1000 zł, uczestnicy zaś uiścili zaliczkę w kwocie 300 zł. W związku z tym zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2016., poz. 623 t.j. ze zm.) Sąd obciążył wnioskodawców kwotą 531,04 zł (2531,04 zł – 2000 zł) oraz uczestników kwotą 2793,49 zł ( 3093,49 zł – 300 zł) tytułem zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy w Kłodzku.