Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2016 roku w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z powództwa I. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwały

1.Uchyla uchwałę Nr. (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w A. z dnia 12.03.2016r. w przedmiocie ustalenia opłaty dla właścicieli garaży oraz w przedmiocie ustalenia opłaty za wywóz nieczystości tj w zakresie § 1 tiret 1 i 7.

2. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w tym kwotę197 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Cezary Olszewski

Sygn. akt: I. C. 308/16

UZASADNIENIE

Powódka I. R. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w A. z pozwem, w którym domagała się uchylenia uchwały nr (...)/ (...) z dnia 12 marca 2016 r. w sprawie wysokości świadczeń na rzecz zarządzania nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia planu gospodarczego na 2016 r. w części w zakresie § 1 tiret 7 zdanie 2 i tiret 1, z uwagi na jej niezgodność z prawem, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie jej interesów. Jednocześnie powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w A. w § tiret 7 jest niezgodna z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w A. z dnia 26 marca 2015 r. w sprawie wzoru deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi składanej przez właściciela nieruchomości oraz jest niezgodna z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w A. z dnia 28 maja 2015 r. w sprawie wyboru metody ustalania opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz ustalania stawki tej opłaty, ustalenia stawki opłaty za pojemnik o określonej pojemności. Z uchwał tych wynika, że niezamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym nie rodzi obowiązku składania deklaracji, a tym samym nie może stanowić podstawy do obciążenia za wywóz nieczystości stałych, tj. za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Ponadto powódka wskazała, że obciążenie jej jakimikolwiek odpadami za wywóz nieczystości stałych, w sytuacji gdy nie mieszka w lokalu mieszkalnym i nie wytwarza żadnych odpadów, narusza jej interes, gdyż płaci bezpodstawnie. Dodatkowo powódka wskazała, że uchwała Wspólnoty w § 1 tiret 1 określa, że właściciele tylko garaży wnosić będą na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymanie obsługi administracji posesji w wysokości 20,00 zł miesięcznie, jak dotychczas, co oznacza, że właściciele garaży będący jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych nie ponoszą opłat związanych z administrowaniem i funduszem remontowym za garaże. W ocenie powódki, tak sformułowana norma jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż zwalnia właścicieli lokali mieszkalnych z tych opłat bez żadnej podstawy prawnej.

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ulicy (...) w A., wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego z uwzględnieniem uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, że roszczenie powódki pozbawione jest jakiejkolwiek zasadności, albowiem podjęta uchwała dotyczy planu gospodarczego na rok 2016 na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów (art. 22 ust. 3 pkt 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Ponadto wskazała, że powódka nie jest właścicielem garażu.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

I. R. jest właścicielką stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku wielorodzinnym przy ulicy (...) w A. i tym samym jest ona członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w A.. I. R. nie posiada na własność lokalu niemieszkalnego - garażu. Faktycznie od wielu lat nie zamieszkuje ona w wyżej wskazanym lokalu mieszkalnym; posiada tamże wyłącznie zameldowanie (okoliczności bezsporne).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ulicy (...) w A. składa się z właścicieli 47 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (okoliczność bezsporna). Działalność w/w Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym zasady rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, reguluje statut, zatwierdzony na podstawie uchwały nr (...)/ (...) z dnia 23 marca 2002 r. (dowody: uchwała nr(...)/ (...) – k. 74; lista obecności – k. 75-76; statut – k. 78-87v).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ulicy (...) w A. dzierżawi od Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. w (...) kontenery. Łączna opłata kwartalna za dzierżawę w/w kontenerów wynosi 405,90 zł brutto, przy czym opłata kwartalna za 3 kontenery wynosi łącznie 180,00 zł netto (za każdy po 60,00 zł), zaś opłata kwartalna 1 kontenera wynosi 150,00 zł netto (dowody: pismo z dnia 4 kwietnia 2016 r. – k. 6; faktura VAT – k. 55).

Dnia 26 marca 2015 r. Rada Miejska w A. podjęła uchwałę nr (...)w sprawie wzoru deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi składanej przez właściciela nieruchomości. Według informacji zawartej w w/w wzorze, właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć deklarację do Burmistrza Miasta A. o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych. Przez zamieszkanie rozumie się przebywanie w danej miejscowości z zamiarem stałego pobytu. Zamieszkania nie należy łączyć z miejscem zameldowania, gdyż meldunek jest czynnością administracyjną. Opłata miesięczna za gospodarowanie odpadami komunalnymi, jeżeli odpady te są zbierane i odbierane w sposób selektywny od gospodarstwa domowego jednoosobowego wynosi 12,00 zł (dowody: uchwała nr (...) – k. 10-11; wzór deklaracji – k. 12-15; uchwała nr (...) – k. 16-17).

W wyniku głosowania przeprowadzonego w drodze indywidualnego zbierania podpisów, dnia 12 marca 2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ulicy (...) w A. podjęła uchwałę nr 1/ (...), na podstawie której ustalono m. in., iż głosowanie nad uchwałą nr (...)w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego i wysokości świadczeń na rzecz zarządzania Wspólnotą, w tym wynagrodzenia dla pracownika obsługi (sprzątający posesję) i księgowej odbywać się będzie według zasady: jeden właściciel – jeden głos, stanowiących większość do zatwierdzenia planu i wysokości świadczeń. Ustalono także, że dla skuteczności uchwały nr (...), wymagana jest większość głosów oddanych za ich przyjęciem. Wspólnota stwierdziła też, że uchwała nr (...)/ (...) wchodzi w życie z dniem jej podjęcia. Za przyjęciem tej uchwały głosowało 25 członków Wspólnoty, nie oddano zaś żadnych głosów odrzucających tą uchwałę lub wstrzymujących (dowody: uchwała nr(...)/ (...) – k. 38; lista do głosowania – k. 39-39v).

Również w dniu 12 marca 2016 r. w wyniku głosowania przeprowadzonego w drodze indywidualnego zbierania podpisów, według zasady: jeden właściciel – jeden głos, Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ulicy (...) w A. podjęła uchwałę nr (...)/ (...) w sprawie wysokości świadczeń na rzecz zarządzania nieruchomością wspólną oraz zatwierdzenia planu gospodarczego na 2016 r. Na podstawie tej uchwały, Wspólnota Mieszkaniowa podjęła między innymi decyzję, że właściciele tylko garaży wnosić będą zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania obsługi administracyjnej posesji w wysokości 20 zł miesięcznie oraz że właściciele lokali mieszkalnych wnosić będą zaliczki na wywóz nieczystości stałych w wysokości 12,00 zł miesięcznie na jedną osobę faktycznie zamieszkującą, natomiast lokale niezamieszkałe obciążane będą zaliczką w wysokości 12,00 zł na osobę zameldowaną w mieszkaniu lub właściciela mieszkania. Za przyjęciem tej uchwały głosowało 24 członków Wspólnoty, zaś za jej odrzuceniem oddano 1 głos; nie odnotowano głosów wstrzymujących (dowody: uchwała nr(...)/ (...) – k. 40-40v; plan gospodarczy – k. 41; zestawienie planowanych wydatków w roku 2016 – k. 42; lista do głosowania – k. 43-43v).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy w postaci wyżej powołanych dowodów. Autentyczność dokumentów nie była między stronami sporna, a Sąd nie dopatrzył się podstaw, by wątpliwości takie powziąć z urzędu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892; dalej zwana jako „u.w.l.”), albowiem łączna liczba lokali należących do właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w A. wynosi ponad 7, stąd też analiza przedmiotu sprawy znajdzie zastosowanie w postanowieniach powyższej ustawy.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa wyróżnia więc cztery przesłanki zaskarżania uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy o własności lokali oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali tj. umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali obradowania na zebraniu, zasad głosowania.

Ciężar wykazania zaistniałych uchybień ciąży zawsze na skarżącym uchwałę właścicielu lokalu (art. 6 k.c.). Zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Za utrwalone przy tym należy uznać stanowisko, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Sąd badając zasadność podjętej uchwały bierze pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność. Uchwała właścicieli lokali może przeto być uchylona przez sąd zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych. Treść art. 25 ust. 1a u.w.l. ogranicza w czasie prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powyższy termin 6-tygodniowy jest terminem zawitym, co powoduje, że po jego upływie prawo do wytoczenia powództwa wygasa. Pogląd, że przepis art. 25 ust. 1a u.w.l. przez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, i że po upływie wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały w orzecznictwie nie jest jednak jednolity (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.04.2011 r, I CSK 540/10, Lex nr 846542).

Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy uznał, że powódka zaskarżyła uchwałę nr (...) (...) z dnia 12 marca 2016 r. w ustawowym terminie, formułując przy tym zarzuty natury formalnej i merytorycznej.

Powódka podniosła, że zaskarżona uchwała jest niekorzystna dla wspólnoty mieszkaniowej i niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością przewidzianymi w ustawie o własności lokali. Zdaniem powódki brak jest podstaw do różnicowania właścicieli i obciążania opłatami tylko niektórych z nich, w sytuacji gdy powinni oni ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosunkowo do swoich udziałów. Ponadto pobierana przez pozwaną zaliczka na poczet dzierżawy pojemników na śmieci przewyższa rzeczywiste koszty. Co więcej, sposób podejmowania zaskarżonej uchwały jest niezgodny z art. 23 ust. 2 u.w.l.

Zdaniem Sądu Okręgowego, nie można powódce odmówić racji.

Podkreślić trzeba, że wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 zd. 1 u.w.l.). Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną jest nie tylko obowiązkiem każdego członka wspólnoty, ale i jego prawem (art. 27 u.w.l.). Nie budzi wątpliwości, że ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu należy do katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak wynika zaś z ustaleń faktycznych, nie tylko powódka, ale i inni właściciele, wyszczególnieni w liście do głosowania pod poz.: (...) zostali pozbawieni współdziałania w zarządzie nieruchomością. Pozwana Wspólnota nie wyjaśniła, z jakich przyczyn pominięto ich w głosowaniu nad uchwałą określającą wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2016 r.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 727/13 (Legalis nr 1092064) wskazano, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza wymienione przepisy, i że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.).

Uzasadniona jest zatem konkluzja, że podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do niektórych właścicieli nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwaną, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli Wspólnota. Taka zaś sytuacja nie miała miejsca.

Dodatkowo podnieść należy, że zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały wspólnoty mieszkaniowej są podejmowane w drodze głosowania, większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Ten warunek należy odnieść do każdej uchwały podejmowanej na danym zebraniu, to jest przy każdej podjętej uchwale należy określić nie tylko ilość głosów oddanych za danym rozwiązaniem, lecz także łączną ilość udziałów, jakie te głosy reprezentują. Od tej reguły ustawa ustanawia wyjątek, jeżeli wcześniej została zawarta umowa lub podjęta uchwała o głosowaniu w określonej sprawie na zasadzie „jeden właściciel - jeden głos”. Jednak taka uchwała musi być podjęta w sposób normalny, większością udziałów w danej nieruchomości wspólnej.

W niniejszej sprawie, nie budzi wątpliwości, że chwała nr (...) z dnia 12 marca 2016 r. została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów według zasady: jeden właściciel – jeden głos. Tak określona zasada głosowania nad tą uchwałą została określona w uchwale nr (...) r. również podjętej w dniu 12 marca 2016 r. i według zasady: jeden właściciel – jeden głos. W aktach sprawy brak jest uchwały podjętej większością głosów liczoną według wielkości udziałów, która określałaby zmianę zasady głosowania nad uchwałą nr(...) (...). W konsekwencji nie można uznać, aby zaskarżona uchwała została podjęta w sposób przewidziany w art. 23 ust. 2 u.w.l.

W ocenie Sądu Okręgowego, należy także zgodzić się z powódką, że zaskarżona uchwała narusza art. 12 u.w.l., a jednocześnie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jej interesy.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Obowiązkiem właścicieli wyodrębnionych lokali jest partycypowanie w rzeczywistych (pełnych) kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości (art. 13 ust. 1 u.w.l. w związku z art. 12 ust. 2 u.w.l.). Uchwała zebrania właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.). Przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 u.w.l.

Nie powinno budzić wątpliwości, iż koszty związane z odprowadzaniem na rzecz gminy nieczystości stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 u.w.l. i dlatego powinny być rozliczane w stosunku do udziału wszystkich właścicieli w nieruchomości wspólnej. Zaznaczyć przy tym należy, że co prawda nie cała opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi uiszczana na rzecz gminy należy do wydatków, które związane są z zarządem nieruchomością wspólną, lecz obejmuje ona nadto wydatki związane z utrzymaniem poszczególnych lokali i co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał w sprawach niezwiązanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną, jednak w przypadku opłat za wywóz odpadów występuje szczególna sytuacja, gdyż na podstawie przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2016 r., poz. 250 z późn. zm.), wspólnota działa jako płatnik tego rodzaju opłat. Stąd przyjęte zostało, że koszty te zaliczane są do kosztów zarządu nieruchomością wspólną jako opłaty publicznoprawne (art. 14 pkt 3 u.w.l.).

Jedyną formą i możliwością zróżnicowania opłat i zasady równości obciążeń właścicieli lokali przewidzianą w ustawie o własności lokali jest zwiększenie uchwałą właścicieli obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali przewidziany w art. 12 ust. 3 u.w.l. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń (przyjęcie przez wspólnotę uchwały zwiększającej obciążenia właścicieli lokali użytkowych wymaga przy tym wykazania, że znajduje to uzasadnienie w sposobie korzystania z tych lokali. Na gruncie procesowym oznacza to tzw. odwrócenie ciężaru dowodzenia, który spoczywa na powodzie, zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. i przeniesienie go na pozwanego).

Jak już wcześniej wskazano, właściciele lokali powinni ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zaskarżona uchwała wprowadza natomiast odmienne rozwiązania, albowiem zakłada, że wyłącznie właściciele garaży będą ponosić zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania obsługi administracyjnej posesji w wysokości 20,00 zł miesięcznie. Z powyższego wynika, że właściciele garaży będący jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych nie są zobowiązani do ponoszenia tego rodzaju opłat. Z niekwestionowanych przez stronę pozwaną okoliczności podnoszonych przez powódkę wynika, że Wspólnota posiada łącznie 30 garaży, z czego właścicielami 7 garaży są osoby niebędące właścicielami lokali mieszkalnych. Z przedłożonego przez pozwaną Wspólnotę „Planu gospodarczego na rok 2016” wynika, że opłaty ponoszą jedynie właściciele 7 garaży i przy kwocie 20,00 zł miesięcznie, miesięczny przychód stanowi kwota 140,00 zł. Natomiast gdyby wszyscy właściciele garaży ponosili tę opłatę, to miesięczny przychód wyniósłby 600,00 zł. W tych warunkach, zdaniem Sądu Okręgowego, uzasadniony jest wniosek, że koszty utrzymania pozostałych 23 garaży ponosi cała Wspólnota, w tym właściciele lokali, którzy nie posiadają garaży. W niniejszej sprawie nie można zaakceptować, aby zaskarżona uchwała różnicowała właścicieli i obciążała opłatami wyłącznie niektórych z nich, w sytuacji gdy zasadą jest, że wszyscy właściciele winni ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosunkowo do swoich udziałów.

Zdaniem Sądu Okręgowego, nie można również uznać, aby w przedmiotowej sprawie uzasadnione było obciążenie właścicieli lokali niezamieszkałych opłatą 12,00 zł za osobę zameldowaną w mieszkaniu lub właściciela mieszkania. W ocenie Sądu Okręgowego, tak określona opłata nie określa, czy dotyczy ona opłat za wywóz nieczystości, czy też kosztów dzierżawy pojemników.

Co istotne, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi na terenie miasta A., jeżeli odpady te są zbierane i odbierane w sposób selektywny od gospodarstwa domowego jednoosobowego wynosi 12,00 zł za jedną osobę zamieszkałą, a więc przebywającej w danej miejscowości z zamiarem stałego pobytu. Oznacza to, że nie ma obowiązku uiszczania tej opłaty osoba, która posiada wyłącznie zameldowanie w A., a faktycznie zamieszkuje w innej miejscowości. Wyłącznie zamieszkiwanie w danym lokalu łączy się z obowiązkiem ponoszenia tej opłaty. Tym samym nie można obciążać właściciela lokalu opłatą za wywóz nieczystości w sytuacji gdy lokal jest niezamieszkały.

Podkreślić przy tym trzeba, że wspólnota mieszkaniowa działa jako pośrednik pomiędzy członkami wspólnoty a gminą, która ma za zadanie pobrać i przekazać gminie należną opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Z tego punktu widzenia nie jest dopuszczalne, aby wspólnota mieszkaniowa rozliczyła te opłaty na podstawie innego kryterium, niż opłata ustalona w stosunkach z gminą. Wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą określającą zasady ponoszenia opłat i nie ma kompetencji, aby w stosunkach wewnętrznych z członkami wspólnoty mieszkaniowej w sposób władczy ustalać inne kryterium wyliczenia opłat za wywóz śmieci obciążających poszczególnych właścicieli lokali niż te, które wynika z uchwały rady gminy. Możliwe byłoby przyjęcie innych kryteriów dla potrzeb wyliczenia zaliczek uiszczanych w toku danego okresu rozliczeniowego, gdyby przemawiałyby za tym zasady prawidłowego zarządu. Powinno to mieć jednak charakter wyjątkowy, gdyż z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu i interesów członków wspólnoty mieszkaniowej celowe jest, aby ustalenie zaliczek na poczet należnych opłat i rozliczenie tych opłat następowało w oparciu o te same kryteria, gdyż pozwala to uniknąć zbyt wielkich różnic pomiędzy wielkością opłat zaliczkowych a ostateczną należnością ustaloną na koniec okresu rozliczeniowego.

Zdaniem Sądu Okręgowego, gdyby zaś przyjąć, iż opłata 12,00 zł za osobę zameldowaną w mieszkaniu lub właściciela mieszkania dotyczy kosztów dzierżawy pojemników, to i tak wysokość tej opłaty jest zawyżona. Jak wynika z ustaleń faktycznych niniejszej sprawy, pozwana Wspólnota opłaca firmie (...) Sp. z o.o. w A. kwartalnie kwotę 405,90 zł za dzierżawę czterech pojemników, a zatem roczna opłata z tego tytułu wynosi 1.623,60 zł. Uznając więc, że opłata 12,00 zł za dzierżawę pojemników powinna obciążać wszystkich 40 właścicieli lokali mieszkalnych - brak jest bowiem podstaw do różnicowania właścicieli lokali – kwota, jaką pozwana Wspólnota winna dysponować wynosi 5.760,00 zł (12,00 zł x 40 x 12 miesięcy = 5.760,00 zł) rocznie. W tych warunkach należy zgodzić się z powódką, że wysokość tej zaliczki przewyższa ponoszone rzeczywiście koszty dzierżawy pojemników, a więc jej wysokość powinna być odpowiednio obniżona.

Z powyższych przyczyn Sąd Okręgowy podzielił zarzuty powódki, że uchwała nr (...) r. z dnia 12 marca 2016 r. w zakresie § 1 tiret 1 i 7 narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz indywidualne interesy powódki.

Mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona uchwała nr (...) r. z dnia 12 marca 2016 r. w zakresie § 1 tiret 1 i 7 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w A. podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku.

Orzeczenie o kosztach Sąd Okręgowy wydał na podstawie art. 98 § i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Strona pozwana, z uwagi, iż w całości przegrała sprawę, powinna zwrócić stronie powodowej koszty niezbędne do celowego dochodzenia jej praw, na które składa się: opłata od pozwu w kwocie 200,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180,00 zł oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł. Podstawa prawna do przyznania kosztów zastępstwa procesowego wynikała z przepisów § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 490).

SSO Cezary Olszewski