Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 grudnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Białymstoku VII Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Topczewska

Protokolant: Krzysztof Kruglicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2016 roku w B.

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) w W.

przeciwko Gminie R.

o zapłatę

I.  Zasądza od pozwanej Gminy R. na rzecz powódki (...) Spółdzielni (...) w W. kwotę 102 680 zł. (sto dwa tysiące sześćset osiemdziesiąt złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 13.04.2016r. do dnia zapłaty.

II.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 14 033,87 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5 400 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

III.  Nakazuje zwrócić powódce ze Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Białymstoku) kwotę 17,13zł. tytułem niewykorzystanej części zaliczki.

VII GC 137/16

UZASADNIENIE

Powód - (...) Spółdzielnia (...) w W. - domagała się zasądzenia od pozwanego Gminy R. kwoty 102.680,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami procesu tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez nią na wybudowanie

lokalu użytkowego znajdującego się w budynku należącym obecnie do pozwanej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała ,iż powódka nie udowodniła zasadności żądania ,albowiem nie wykazała czy spełniona została przesłanka zwiększenia wartości rzeczy przez dokonane nakłady w chwili wydania ich właścicielowi. Zakwestionowała przy tym wartość dowodową operatu szacunkowego z 2008r., na który powoływała się powódka.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

W dniu 26.05.1987 roku społeczny komitet budowy świetlicy w osobach A. S., S. M. , W. P. i B. A. zawarł z (...) Spółdzielnią (...) w W. umowę, której przedmiotem była partycypacja powódki w kosztach realizacji inwestycji pod tytułem ,,BUDOWA ŚWIETLICY W D. (...) (...). W budynku tym miał zostać wyodrębniony sklep spożywczy z podpiwniczeniem o łącznej powierzchni 142 m2 ,który po ukończeniu robót budowlanych miał zostać przekazany powódce na własność. Ustalono ,że udział powódki w powierzchni użytkowej budynku wynosić będzie 19,2 % powierzchni, , zaś jej udział finansowy 5 340 tys. zł. ( k. 205-208 akt ).

Inwestycję prowadzono na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym w miejscowości D. gmina R.. Powódka partycypowała w kosztach budowy obiektu, a środki pieniężne przekazywała na konto (...) Komitetu (...). Po jego rozwiązaniu pozwana Gmina przejęła rolę zarządcy inwestycji. W dniu 15.10.1992r. zakończono budowę obiektu ( dowód. k. 212 akt ).W wyniku podjętych prac nieruchomość gruntowa zabudowana została budynkiem konstrukcji murowanej 4 kondygnacyjnej o pow. użytkowej 622 m2 , w którym znajdował się między innymi lokal usługowym o pow. 63,5m 2 , piwnica o pow. 115m2 oraz dwa pomieszczenia strychu o pow. 130m2.

Po zakończeniu budowy powódka w dniu 28.12.1992r. podpisała z pozwaną porozumienie, w którym udział finansowy powódki w realizacji ww. inwestycji określono na kwotę 200.000.000 zł. i uznano ,że w równowartość wniesionych przez nią udziałów w pełni pokrywa wartość zakończonej inwestycji ,,sklep w D.”. Jednocześnie pozwana zobowiązała się do przeniesienia na powódkę prawa własności lokalu użytkowego o powierzchni 63,5 m2 wraz z ułamkową częścią działki (po uregulowaniu stanu prawnego gruntu, na którym budynek posadowiono). W § 4 porozumienia zaznaczono, iż Spółdzielnia nabywa prawo własności lokalu użytkowego stanowiącego lokal sklepowy i że ustalenie to będzie podstawą do zawarcia aktu notarialnego ( k.212 akt ).

Powódka w ewidencji środków trwałych wartość nakładów poczynionych na wybudowanie budynku oszacowała na kwotę 230 023 000zł. ( dowód k. 246 akt)

Dowód przelewu środków pieniężnych na budowę sklepu nie zachował się. Ze sporządzonego w dniu 30.01.2008r. przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego obejmującego wycenę nakładów jakie powódka poczyniła na objętą sporem nieruchomość wynika ,że ich wartość rynkowa nakładów na dzień 28.01.2008 r. wynosi kwotę 146 685zł .( k .221-230 akt )

Prawomocnym postanowieniem z dnia 31.08.2010r. Sąd Rejonowy w Wyszkowie orzekł ,że Gmina R. nabyła z dniem 31.12.2003r. przez zasiedzenie prawo własności zabudowanej nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,14 ha położonej w D. gmina R., dla której nie jest prowadzona księga wieczysta ani zbiór dokumentów ( dowód k. 108 akt ww.). Sąd Rejonowy w Wyszkowie założył dla ww. nieruchomości księgę wieczystą o nr (...) wpisując jako jej właściciela Gminę R.. ( k. 69-71akt sprawy ).

W okresie od dnia 1992-2002r. w lokalu znajdującym się na sporej nieruchomości powódka prowadziła działalność handlową, zaś od dnia od dnia 27.12.2001r. do dnia 31.12.2015r. lokal dzierżawiła Z. J. (1) na warunkach określonych w umowie z dnia 27.12.2001r. oraz aneksów do ww. umowy nr (...) ( k 54- 64 akt ).

W 2013 roku strony procesu prowadziły korespondencję co do ostatecznego uregulowania kwestii dotyczącej rozliczenia nakładów na wybudowanie ww. lokalu. Pozwany zaproponował opuszczenie przez powoda lokalu i rozliczenie poczynionych przez niego nakładów na nieruchomość. Opierając się na operacie szacunkowym powód zażądał z tego tytułu kwoty 102.680,00 zł. Finalnie jednak strony nie doszły do porozumienia w tym zakresie.( k 309 , 210 , 213 , 12 ) .

Pismem z dnia 29.03.2013r. Wójt Gminy R. poinformował powódkę, iż Rada Gminy nie wyraziła zgody na ustanowienie na rzecz (...) Spółdzielni (...) w W. odrębnej własności lokalu wraz z odpowiednim udziałem w gruncie i powódce przysługują wyłącznie roszczenia o zwrot nakładów. Powódka wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. posiedzeniu w dniu 31.10.2013r. nie doszło do zawarcia ugody.

W dniu 21.11.2013r. powódka wniosła do Sądu Okręgowego w Białymstoku pozew o zapłatę przez pozwaną kwoty 102.680,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu nakładów poczynionych na lokal użytkowy znajdujący się w budynku należącym do pozwanego. Wyrokiem z dnia 30.01.2015r. Sąd prawomocnie oddalił powództwo, jako przedwczesne uznając, że roszczenie o zwrot ,,innych nakładów”, o których mowa w art. 226 § 2 k.c. zd. 2 k.c. staje się wymagalne dopiero z momentem zwrotu rzeczy, co w sprawie nie miało miejsca. ( dowód k. 235-244 akt ).

W dniu 31.12.2015r. powódka wydała pozwanej lokal handlowy o pow. 63m2 ( dowód k. 11 akt sprawy ) i w dniu 13.04.2016r. wniosła przeciwko pozwanej pozew będący przedmiotem sporu ( k. 20 akt ).

Według stanu na dzień wydania lokalu wartość nieruchomości stanowiącej własność pozwanej była zwiększona o wartość nakładów dokonanych przez powódkę o kwotę 134.955 złotych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie ,iż powódka dokonała na objętą sporem nieruchomość „innych nakładów” w rozumieniu art. 226 § 1 zdanie 2 k.c.

Przejawiało się to bowiem w wydatkowaniu środków pieniężnych na wybudowanie budynku na nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,14 ha położonej w D. gmina R., stanowiącej aktualnie własność pozwanej.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19.01.2005r. I CK 476/04 orzekł ,iż nakłady polegające na udziale w budowaniu budynku, a następnie jego wyposażeniu w różnego rodzaju instalacje nie mieszczą się w kategorii nakładów koniecznych w rozumieniu art. 226 k.c. Nie są bowiem nakładami koniecznymi te prace i wydatki, które służą "stworzeniu" rzeczy.

Roszczenie powódki jest wymagalne. W myśl art. 229 § 1 k.c. roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż roszczenie o zwrot ww. nakładów wymagalne staje się z datą zwrotu rzeczy. Dopiero bowiem z chwilą wydania rzeczy właścicielowi można ocenić, czy i w jakim rozmiarze istnieje obowiązek zwrotu dokonanych przez posiadacza nakładów - innych niż konieczne. (SN wyrok z dnia 11.06.2008r. V CSK 28/08, wyrok SN z dnia 10 sierpnia 1988 r., sygn. akt III CRN 229/88, OSNC 1990/12/153). W stanie faktycznym sprawy powódka w dniu 31.12.2015r. wydała ona pozwanej objętą sporem nieruchomość ( k. 11 akt ).

Gmina R. jest legitymowaną biernie w niniejszym procesie, albowiem w sprawie o zwrot nakładów legitymację taką ma jest każdoczesny właściciel, z tym jednakże zastrzeżeniem, iż pod określeniem "każdoczesny właściciel" rozumieć się będzie właściciela, na rzecz którego nastąpił zwrot rzeczy. Pozwana jest właścicielką spornej nieruchomości i na jej rzecz powódka zwróciła objęty sporem lokal.

Pomiędzy stronami nie był sporny fakt poczynienia przez Spółdzielnię nakładów na nieruchomość dla której Sąd Rejonowy w Wyszkowie prowadzi kw o nr (...).

Ocena zasadności roszczenia powódki wymagała w pierwszej kolejności ustalenia charakteru posiadania przez nią nieruchomości i podstawy prawnej władania nią.

Zdaniem Sądu okoliczność ,iż powodowa Spółdzielnia weszła w posiadanie spornego lokalu handlowego w następstwie wykonania umowy z dnia 26.05.1987r. nie stanowi jeszcze podstawy do uznania ,że posiadanie przez nią nieruchomości miało charakter posiadania zależnego.

Posiadacz zależny jest podporządkowany właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego uprawniającego go do władania rzeczą. Sytuacja zaś taka w sprawie nie miała miejsca, albowiem pozwana nie określiła warunków na jakich powódka może korzystać z nieruchomości.

Mając na względzie fakt ,iż strony umówiły się ,że Spółdzielnia partycypująca w kosztach budowy lokalu nabędzie w przyszłości aktem notarialnym prawo jego własności, spełnione zostały przesłanki do uznania powódki za samoistnego posiadacza.

(...) Spółdzielnia (...) w W. władała rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel (postanowienie SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, LexisNexis nr 302064, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138). Wolę w tym zakresie manifestowała na zewnątrz, czego przejawem było najpierw objęcie we władanie lokalu i prowadzenie w nim sklepu, a następnie zawarcie z w dniu 27.12.2001r. umowy namju i pobieranie czynszu .W treści umowy zawartej w K. J. zawarto zapis ,iż powódka jest właścicielem lokalu ( (k. 54-64 akt ).

Z oświadczeń powódki i zeznań przesłuchanych w sprawie świadków wynikało nadto ,że płaciła ona pozwanej Gminie podatki od zajmowanej części nieruchomości , co oznacza ,że czuła się jak jej właściciel.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż osoba która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym (wyrok SN z 4 października 1979 r., III CRN 163/79, LexisNexis nr 296386, OSNCP 1980, nr 5, poz. 95, z glosą Z. Cichonia, Pal. 1981, nr 7-9, s. 109).

Przyjmuje się także, że w okresie przejściowym pomiędzy zawarciem warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, a złożeniem przez uprawnionego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu sprzedawca pozostaje właścicielem nieruchomości. Nie wolno traktować go zatem jako posiadacza w złej wierze i pozbawiać go - z zastosowaniem normy art. 226 § 2 k.c. - roszczenia o zwrot dokonanych nakładów ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 14.03.2007r. I ACa 111/07).

Zdaniem Sądu w sprawie spełnione zostały przesłanki , do uznania powódki za posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Przesądzenie kwestii dobrej lub złej wiary powódki jest istotne z tego względu ,że ustawodawca uzależnia zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów i skorelowanego z nim obowiązku właściciela od dobrej lub złej wiary posiadacza i obejmuje tym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź również inne nakłady.

Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem.

W niniejszej sprawie powódka otrzymała od pozwanej zapewnienie, że nieruchomość, będzie jej własnością w przyszłości. Przekonanie powódki o prawie do przedmiotowej nieruchomości wspierały zapisy § 4 zawartego pomiędzy stronami porozumienia z dnia 28.12.1992r. ( k. 10 akt sprawy VII GC 263/14 ). Wskutek uzyskanego zapewnienia słusznie uważała, że dokonując inwestycji na tej nieruchomości, działań tych dokonuje na rzeczy, która niebawem będzie jej własnością, także w znaczeniu formalnym.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 06.05.2010 roku, I ACa 276/10 przywołując poglądy orzecznictwa Sądu Najwyższego, uznał osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, za współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c.

Po przesądzeniu ,iż powódka władała sporną nieruchomością jak posiadacz samoistny w dobrej wierze należało w dalszej kolejności ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał na nią nakładów, a nadto czy z właścicielem łączyła go umowa w kwestii rozliczenia poniesionych nakładów czy też w tym zakresie należało stosować odpowiednio art. 226 k.c.

Przymuje się bowiem ,że jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.( por. wyrok S z dnia 13 kwietnia 1983 r., IV CR 67/83, OSNC 1983, nr 11, poz. 186).

W przedmiotowej sprawie, o ile strony w umowie z dnia 26.05.1987r. ustaliły, że powódka będzie partycypowała w kosztach realizacji inwestycji, to kwestia zwrotu nakładów na nieruchomość nie została w niej uregulowana.

Ekwiwalentem poniesionych przez nią kosztów miało być wprawdzie przeniesienie na nią własności nieruchomości lokalu użytkowego wraz z udziałem w gruncie , co jednak nie nastąpiło z tego względu ,iż umowa w tym zakresie nie została sporządzona we właściwej formie. Strony nie zawarły także żadnej umowy ( jak chociażby umowy najmu) na podstawie której możliwe byłoby dokonanie wzajemnego rozliczenia stron z tytułu poczynionych przez Spółdzielnię nakładów.

Skoro zatem ani umowa stron, ani przepisy regulujące łączący strony stosunek prawny nie przewidywały sposobu rozliczenia poniesionych nakładów, to zaistniały podstawy do zastosowania w tym przedmiocie odpowiednio przepisów art. 224-226 k.c.

Odnosząc się do wielkości nakładów poczynionych przez powódkę na objętą sporem nieruchomość wskazać należy ,że pierwotnie planowano ,iż w budynku wyodrębniony zostanie sklep spożywczy z podpiwniczeniem o łącznej powierzchni 142 m2, który po ukończeniu robót budowlanych miał zostać przekazany powódce na własność , a udział powierzchni powódki w powierzchni użytkowej ogółem budynku miał wynosić 19,2% .

Ostatecznie jednak w drodze porozumienia ustalono ,że nakład powódki odpowiadał kwocie 200 000 000zł., w zamian za co miała ona otrzymać na własność lokal użytkowy o powierzchni 63,5 m2 wraz z ułamkową częścią gruntu. Pozwana skutecznie zapisów tych nie podważyła.

Wniosek taki można wyprowadzić nie tylko z analizy dokumentów w postaci umowy z dnia 26.05.1987r., treści porozumienia z dnia 28.12.1992r. ale także zeznań świadków J. K., M. A. i T. W. (1) ( k. 88- 92 akt ).

Powyższą kwestię wyjaśnił w swoich zeznaniach świadek T. W. (2) wskazując,iż „pierwotnie było ujmowane, że ten sklep będzie z podpiwniczeniem, a później to zostało zmienione w porozumieniu(…) podpiwniczenie było związanie z węzłem cieplnym i widocznie strony dogadały się, aby to podpiwniczenie było w użytkowaniu szkoły ( …) powódka wykładając takie pieniądze wykładała je w celu takim, że będzie właścicielem tego sklepu o powierzchni sześćdziesięciu paru metrów kwadratowych” ( k. 90 v).

Świadek J. K. ( Naczelnik Gminy R. od 1986 do 1990 roku i Wójt gminy R. od 1990 do 2010 roku ) zeznał ,że w ramach zawartego porozumienia powodowa Spółdzielnia „ miała sfinansować całość inwestycji dotyczącej tego sklepu w tym łazienek i pomieszczeń magazynowych ( …) i uzyskać własność sklepu wraz z ułamkowym udziałem w gruncie. Powierzchnia jaką miała zająć Spółdzielnia wynikała z projektu budowy tego obiektu. Tam było chyba sześćdziesiąt kilka metrów. Ja sobie wyobrażałem i takie intencje wszystkich nas były, że (...) stanie się właścicielem części obiektu wraz z przypadająca ułamkową częścią gruntu”.

Świadek zaś M. A. (członek zarządu Gminy R. w okresie od 1990 do 1994 r. i w dalszym okresie członek Komisji (...) uczestniczący w posiedzeniach Rady Gminy R.) zeznała ,że lokal zajmowany przez spółdzielnie to jest 63,05 m2. Miała być przeniesiona własność działki.

Zeznania ww. świadków korelują z pozostałym materiałem dowodowym. Sąd uznał je za logiczne i spójne , dlatego włączył je jako pełnowartościowy materiał dowodowy w sprawie.

W tym miejscu należy zaakcentować ,iż sama powódka w pozwie , w odpowiedzi na odpowiedź na pozew oraz na rozprawie w dniu 22.08.2016r. odwoływała się do uzgodnień dotyczących lokalu o pow. 63 m2 wraz z udziałem w gruncie ( k. 3-4, 54 , k. 92 v. ). W uzasadnieniu zaś pozwu odnosiła się do wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym, w którym jako podstawę przyjęto jedynie lokal wraz z udziałem w gruncie.

Przesłuchani w sprawie świadkowie nie potwierdzili faktu zajmowania przez powódkę podpiwniczenia ani partycypacji w kosztach jego budowy.

Umowa dzierżawy jaką podpisała ona ze Z. J. (2) potwierdza ,iż jej przedmiotem był jedynie „sklep o powierzchni 63 m2 ( k. dowód k 54 akt ).

Odnosząc się do złożonego w toku procesu przez peł. powoda protokołu z dnia 29.01.1991r. w którym wskazano ,że w przyszłym budynku mieścić się będzie sklep spożywczy o łącznej powierzchni 142m2 wraz z podpiwniczeniem wskazać należy ,iż został on sporządzony przed datą faktycznego jego wybudowania (co miało miejsce 15.10.1992r.) i przed datą zawarcia porozumienia z dnia 28.12.1992r. określającego ostatecznie wielkość poniesionych przez powódkę nakładów finansowych na wybudowanie obiektu wraz z określeniem powierzchni lokalu jaki odpowiada poczynionym nakładom.

Po ustaleniu ,iż podstawą do dokonania rozliczeń pomiędzy stronami stanowić powinna kwota odpowiadająca w 1992r. kwocie 200 000 000zł. , ustalić należało czy a jeżeli tak , to o ile wartość dokonanych przez powódkę „innych nakładów” zwiększyła wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

Z art. 226 § 2 zd. 2 k.c. wynika, iż samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. W orzecznictwie przyjmuje się, że wartość nakładów użytecznych poczynionych przez posiadacza w dobrej wierze oblicza się według stanu oraz cen w chwili, w której ten posiadacz wydał nieruchomość właścicielowi ( por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 1983 r., IV CR 67/83, OSNC 1983, nr 11, poz. 186). W przedmiotowej sprawie data wydania nieruchomości (31.12.2015r.) jest miarodajną do oceny czy na skutek dokonanych nakładów zwiększyła się wartość.

Ustalenie wartości nakładów wymagało wiedzy specjalnej, co obligowało Sąd na mocy art. 278§1 k.p.c. do dopuszczenia i przeprowadzenia na wniosek powódki dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia, o ile zwiększyła się wartość budynku posadowionego na działce numer (...), po wydaniu pozwanej w dniu 31.12.2015 roku przez powódkę lokalu handlowego o powierzchni 63,05 m ², którego koszt budowy w ramach wspólnej inwestycji w całości poniosła powódka, zlecając dokonanie stosownych wyliczeń według stanu na dzień 31 grudnia 2015 roku (k. 92v).

W opinii z dnia 23 września 2016 roku biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości M. S. wskazał, że wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) wynosi 103.241zł.

Obliczając tę wartość biegły uwzględnił wartość rynkową tego budynku na dzień 31 grudnia 2015 roku w kwocie 741.511 złotych, udział odpowiadający powierzchni lokalu handlowego - 63,05 m ² i powierzchni podpiwniczenia – 78,5 m ² (razem 142 m ²) do powierzchni ogólnej budynku– 867 m ² wynoszący 0, (...), a także współczynnik 0,85 ze względu na słabszy stan techniczny lokalu handlowego, którego koszt budowy w całości poniosła powódka, niż całość budynku. Biegły wyliczył, że nakłady powódki spowodowały wzrost wartości rynkowej budynku posadowionego na działce numer (...) o 13,9% (k. 99-128).

Tak wyliczoną wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) zakwestionowała pozwana, podnosząc, że biegły niezasadnie uwzględnił powierzchnię podpiwniczenia. Pozwana podkreśliła przy tym, że na podstawie porozumienia stron z dnia 28 grudnia 1992 roku powódka w zamian za wkład finansowy w budowę budynku posadowionego na działce numer (...) miała otrzymać lokal użytkowy o powierzchni 63,5 m ². Zdaniem pozwanej biegły nie mógł dokonać wyceny lokalu usługowego w budynku posadowionym na działce numer (...), którego koszt budowy w całości poniosła powódka, bowiem taki lokal nie został wyodrębniony (k. 147-148).

Analizując te zarzuty, w szczególności w świetle porozumienia stron z dnia 28 grudnia 1992 roku Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że opinia biegłego M. S. z dnia 23.09.2016 roku nie może stanowić podstawy ustalenia wartości nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...), niezależnie od tego, że biegły wyliczając wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) rzeczywiście niezasadnie uwzględnił powierzchnię podpiwniczenia.

Skoro bowiem – jak wskazano w porozumieniu stron z dnia 28 grudnia 1992 roku – powódka na budowę budynku posadowionego na działce numer (...) wydatkowała 200.000.000 złotych w zamian za co miała nabyć prawo własności znajdującego się w tym budynku lokalu użytkowego o powierzchni 63,5 m ² wraz z ułamkową częścią działki, to nie sposób uznać, że wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31 grudnia 2015 roku odzwierciedla iloczyn wartości tego budynku na dzień 31 grudnia 2015 roku w kwocie 741.511 złotych, udziału odpowiadającego powierzchni lokalu handlowego - 63,05 m ² i powierzchni podpiwniczenia – 78,5 m ² (razem 142 m ²) do powierzchni ogólnej budynku – 867 m ² (czy nawet udziału odpowiadającego powierzchni lokalu handlowego - 63,05 m ² do powierzchni ogólnej budynku – 867 m ²) i współczynnika 0,85 ze względu na słabszy stan techniczny lokalu handlowego, którego koszt budowy w całości poniosła powódka, niż całość budynku.

W ocenie Sądu Okręgowego celem wyliczenia wartości nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31 grudnia 2015 roku należało ustalić wartość budynku posadowionego na działce numer (...) na datę odbioru tego budynku, tj. na dzień 15 października 1992 roku, a także jaki procent tej wartości stanowiła na dzień 28 grudnia 1992 roku kwota 200.000.000 złotych wydatkowana przez powódkę na wybudowanie tego budynku i odniesienie tak ustalonego procenta do wartości tego budynku na dzień 31 grudnia 2015 roku.

Dlatego też Sąd z urzędu dopuścił dowód z uzupełniającej opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości i ruchomości M. S. na tę okoliczność. W tym miejscu trzeba wskazać, że okoliczność na którą Sąd Okręgowy dopuścił ww. dowód stanowi jedynie doprecyzowanie tezy dowodowej sformułowanej przez powódkę w zawartym w piśmie przygotowawczym z dnia 9 czerwca 2016 roku wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości (k. 51 akt).

W opinii z dnia 03.11.2016r. biegły M. S. wskazał, że wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31.12.2015 roku wynosi 121.015 zł. . Obliczając tę wartość biegły uwzględnił wartość rynkową budynku posadowionego na działce numer (...) na dzień 31.12.2015 roku w kwocie 741.511zł. , udział powódki w kosztach budowy budynku wynikający z umowy stron z dnia 26 maja 1987 roku wynoszący 19,2%, a także współczynnik 0,85 ze względu na słabszy stan techniczny lokalu handlowego, którego koszt budowy w całości poniosła powódka, niż całość budynku. Biegły wyliczył, że nakłady powódki spowodowały wzrost wartości rynkowej budynku posadowionego na działce numer (...) o 16,32% (k. 163-169).

W związku z wniesionymi przez pozwaną zastrzeżeniami do ww. opinii Sąd wezwał biegłego na rozprawę w dniu 09.12.2016r. i go przesłuchał.

Opiniujący podtrzymał w całości wnioski płynące z opinii pierwotnej i uzupełniającej. Wskazał przy tym ,że przy założeniu iż powódka partycypowała w kosztach budowy obiektu w 18,2 % jej nakład odpowiadał kwocie 134.955zł. ( k. 247v.)

Zdaniem Sądu wyliczona przez biegłego M. S. w opinii uzupełniającej na kwotę 121.015 złotych wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31 grudnia 2015 roku nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd Okręgowy.

Przede wszystkim biegły wbrew postanowieniu Sądu o dopuszczeniu dowodu z jego uzupełniającej opinii przyjął na podstawie umowy stron z dnia 26 maja 1987 roku, że udział powódki w kosztach budowy budynku posadowionego na działce numer (...) wynosi 19,2%.

Biegły tymczasem miał wyliczyć jaki procent wartości budynku posadowionego na działce numer (...) na dzień 15.10.1992 roku stanowiła na dzień 28.12.1992 roku kwota 200.000.000 złotych wydatkowana przez powódkę na wybudowanie tego budynku. Wprawdzie w umowie stron z dnia 26.05. 1987r. wskazano, że udział powierzchni przypadającej powódce w powierzchni użytkowej budynku posadowionego na działce numer (...) wynosi 19,2%, ale umowa ta dotyczyła jedynie wstępnych uzgodnień stron w zakresie partycypacji powódki w kosztach budowy budynku posadowionego na działce numer (...).

Przedmiotowy budynek został odebrany w dniu 15.10.1992 roku, a w dniu 28.10.1992r. strony zawarły porozumienie, w którym jasno wskazały, że na wybudowanie budynku posadowionego na działce numer (...) powódka przeznaczyła 200.000.000 złotych i w zamian za to miała otrzymać prawo własności znajdującego się w tym budynku lokalu użytkowego o powierzchni 63,5 m ² wraz z ułamkową częścią działki.

Tak więc udział powódki w kosztach budowy budynku posadowionego na działce numer (...) na dzień 28 grudnia 2012 roku odpowiada stosunkowi kwoty 200.000.000 złotych wydatkowanej przez powódkę na budowę tego budynku do jego wartości na dzień jego odbioru, to jest na dzień 1510.1992r.

Biegły M. S. wyliczył wartość kosztową budynku na działce numer (...) przed dewaluacją na 1992 rok na kwotę 1.099.360.000 złotych, a także wskazał, że koszty sfinansowania przez powódkę budowy lokalu użytkowego w tym budynku w 1992 roku w kwocie 200.000.000 złotych stanowią 18,2% wartości całego budynku (200.000.000 złotych / 1.099.360.000 złotych).

W konsekwencji wyliczając wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31 grudnia 2015 roku należało uwzględnić udział powódki w kosztach budowy tego budynku w wysokości 18,2%, a nie – jak przyjął biegły M. S. – 19,2%.

Sąd Okręgowy nie znalazł też podstaw, by wyliczając wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31 grudnia 2015 roku uwzględnić współczynnik 0,85 ze względu na słabszy stan techniczny lokalu handlowego, którego koszt budowy w całości poniosła powódka, niż całość budynku.

Słabszy stan techniczny lokalu handlowego, którego koszt budowy w całości poniosła powódka, należałoby uwzględnić, gdyby powódka np. sprzedawała pozwanej należący do powódki lokal. Powódka jednak nie domagała się od pozwanej zapłaty za nabyty przez pozwaną od powódki lokal usługowy, ale zwrotu poczynionych przez powódkę nakładów na budynek posadowiony na działce numer (...), za które miała otrzymać w tym budynku lokal usługowy z ułamkową częścią działki.

Uwzględniając zatem powyższe, a także wyliczoną przez biegłego M. S. wartość rynkową budynku posadowionego na działce numer (...) na dzień 31.12.2015r. na kwotę 741.511 złotych, Sąd Okręgowy uznał, że wartość nakładów powódki na lokal usługowy w budynku posadowionym na działce numer (...) na dzień 31.12.2015 roku wynosi 134.955 złotych (741.511 złotych x 18,2%).

W tym stanie rzeczy Sąd przyjął ,że żądanie powoda zasługiwało w pełni na uwzględnienie, dlatego na podstawie art. 226 zd. 2 k.c. zasądził na jego rzecz od pozwanej na kwotę 102 680 zł.

O odsetkach orzekł na mocy art. 481 k.c. przyjmując ,iż ich zasądzenie zgodnie z żądaniem pozwu od wytoczenia powództwa jest zasadne zważywszy zwłaszcza na fakt , że powódka wielokrotnie w postępowaniu przesądowym wzywała pozwaną do zapłaty równowartości nakładów oszacowanych w sporządzonym wcześniej operacie na kwotę 146 685zł. ( dowód min k. 12 akt sprawy ).

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 109 § 2 k.p.c. i § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) w brzmieniu obowiązującym do dnia 26.10.2016r.

Pozew wniesiony został do Sądu w dniu 13.04.2016r. w dacie obowiązywania ww. rozporządzenia, a zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 3 października 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1667) do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji.

Na poniesione przez powoda koszty postępowania składa się opłata od pozwu w kwocie 5 134 zł., koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5 400 zł. , opłata od złożonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. i poniesione przez powoda w sprawie wydatki w kwocie 3 482,87zł. ( pobrane z uiszczonej przez powoda zaliczki w kwocie 3 500zł.) - łącznie kwota 14 033,87zł.

Jako ,że pozwana w całości przegrała proces, Sąd ww. kwotę zasądził od niej na rzecz powódki. O zwrocie niewykorzystanej części zaliczki w kwocie 17,13 zł. orzekł na mocy art. 80 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 167, poz. 1398).