Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2017 roku

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Misiurna

Protokolant stażysta Katarzyna Ignacek

po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2017 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G. - G. Zarządu (...)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały

I. uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. z dnia 23 marca 2016 r. ;

II. oddala powództwo w pozostałej części ;

III. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. na rzecz powoda Gminy M. G. - G. Zarządu (...) kwotę 600zł ( sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. - G. Zarząd (...) w dniu 13 maja 2016r. (stempel pocztowy na kopercie, k. 37) wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. powództwo o uchylenie dwóch uchwał z dnia 23 marca 2016r.

W uzasadnieniu powódka podała, że jako członek pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jest właścicielem sześciu lokali mieszkalnych oraz pięciu garaży. Garaże stanowią lokale użytkowe, które zarówno przed powstaniem Wspólnoty, jak i po jej powstaniu były wykorzystywane przez Gminę M. G., która jako wynajmująca udostępniała te garaże ich najemcom. Powódka podała, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G. podjęła w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę z dnia 23 marca 2016r., o której powódkę zawiadomiono w dniu 14 kwietnia 2016r. i która w swej treści, w § 2 stanowiła, że członkowie Wspólnoty ustalili opłatę roczną za korzystanie z przejazdu samochodowego przez część działki numer (...) . Pozwana Wspólnota pismem z dnia 13 kwietnia 2016r. wyjaśniła powódce, że intencją zaskarżonej uchwały jest obciążenie Gminy M. G. za korzystanie z nieruchomości wspólnej w postaci drogi dojazdowej do garaży jednostanowiskowych opłatami w kwotach po 365zł rocznie, za każdy garaż osobno. Dalej powódka podała, że w dniu 25 kwietnia 2016r. pozwana Wspólnota ponownie poinformowała powódkę o podjęciu uchwały z dnia 23 marca 2016r. poprzez złożenie jej kopii wraz z kartą do głosowania. Powódka zauważała, że doręczona w tym dniu kopia uchwały różniła się w § 2 od tej poprzedniej, poprzez dopisanie odręczne „ przez osoby trzecie”, karty do głosowania także były inne, dlatego też zdaniem powódki pozwana Wspólnota podjęła dwie uchwały w dniu 23 marca 2016r., wobec tego niniejszym pozwem zaskarżono je obie.

Dalej powódka podała, że zaskarżone uchwały obciążające powódkę dodatkową opłatą w wysokości 365zł rocznie za korzystanie z nieruchomości wspólnej w postaci drogi dojazdowej do garaży jednostanowiskowych (za każdy garaż), jest niezgodna z przepisami art. 12 ust 3 ustawy o własności lokali, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomości wspólną oraz narusza interes powódki, ponieważ powódka korzysta z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem - traktując ją jako drogę dojazdową do garaży stanowiących własność powódki i przez nią wynajmowanych - 5 garaży na działce nr (...) garaży na sąsiednich działkach (...). Wspólnota nie wykazała, że dojazd do garaży wpływa na zwiększenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponadto opłaty będą też musieli ponosić właściciele lokali mieszkalnych parkujący na terenie działki (...) (poza garażami) czyli będą płacić ponad swój udział - co narusza art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali. Dodatkowo powódka podała, że zaskarżone uchwały naruszają także zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali, z tego względu, że po wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez Gminę M. G., od dnia 1 czerwca 2016r. pozwana Wspólnota będzie zmuszona zorganizować punkt gromadzenia odpadów w innym miejscu, niż dotychczas, które wynikało właśnie z umowy dzierżawy gruntu z dnia 11 grudnia 2015r., a jedynym takim miejscem będzie teren działki (...). Z tego też względu pojazdy odbierające odpady nie wjadą na teren działki, wobec konieczności dysponowania kluczem umożliwiającym otwarcie urządzenia zabezpieczającego wjazd. Nadto zdaniem powódki, Wspólnota nie ma podstaw do blokowania przebiegającej przez teren Wspólnoty drogi dojazdowej albowiem stanowi ona jednocześnie drogę pożarową do budynku przy ulicy (...) w G..

W odpowiedzi na pozew członkowie Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wnieśli o oddalenie powództwa w całości i obciążenie powódki kosztami procesu w całości.

W uzasadnieniu pozwana Wspólnota podniosła w pierwszej kolejności, iż uchwała z dnia 23 marca 2016r. nie zawierająca dopisku „przez osoby trzecie” nie została podjęta, gdyż brak jest podpisów dwóch wspólników spółki (...) B., G. T. Sp. p., a co za tym idzie uchwała nie uzyskała 50% głosów. W stosunku do drugiej uchwały, zawierającej odręczny dopisek, członkowie Zarządu pozwanej Wspólnoty wskazali, że powództwo jest bezzasadne, gdyż ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych ograniczeń w zakresie ustalania obowiązku uiszczania opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez osoby trzecie. Działania pozwanej ustanawiające takie opłaty są jak najbardziej zasadne, bowiem przejeżdżające przez jej część wspólną pojazdy zużywają nawierzchnię działki numer (...) oraz korzystają bez opłat z własności pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Pozwana Wspólnota zarzuciła nierzetelne przedstawienie przez powódkę stanu faktycznego dotyczącego własności lokali mieszkalnych i użytkowych, wskazując że w treści księgi wieczystej (...) wpisane są wyodrębnione lokale mieszkalne na rzecz członków pozwanej Wspólnoty oraz niewyodrębniona dotychczas część przypadająca powódce. W ramach udziału w nieruchomości wspólnej powódce przysługuje wyłącznie prawo własności do lokali mieszkalnych bez jakichkolwiek pomieszczeń przynależnych. W związku z tym garaże jednostanowiskowe znajdujące się poza obrysem budynku, na nieruchomości gruntowej, będącej bezspornie nieruchomością wspólną, są nieruchomością wspólną Wspólnoty, a nie wyłączną własnością powódki.

Ponadto, pozwana zarzuciła, że nieprawdziwe są twierdzenia powódki jakoby przez działkę numer (...) przebiegała droga pożarowa do innych budynków położonych przy ulicy (...). Pozwana wskazała także, że już w 2015r. wystąpiła do Prezydenta Miasta G. ze zgłoszeniem robót budowlanych polegających na ustawieniu od strony ulicy (...), na działce numer (...) ogrodzenia. Prezydent wniósł sprzeciw od przedmiotowego zgłoszenia, nie mniej jednak Wojewoda (...) uchylił zaskarżoną decyzję i de facto zezwolił na rozpoczęcie robót budowlanych, po ich ponownym zgłoszeniu i określeniu nowego terminu wykonania robót, które pozwana zgłosiła, a Prezydent Miasta G. nie wniósł od ponownego zgłoszenia sprzeciwu. Zaś co do punktu gromadzenia odpadów pozwana przyznała, że faktycznie po wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez Gminę M. G. pozwana będzie musiała na swoim terenie zlokalizować taki punkt, w związku z czym może to być fragment działki wykorzystywany przez powódkę i osoby trzecie jako droga dojazdowa.

W piśmie procesowym z dnia 12 września 2016r. ( k. 107-107v) powódka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, wyjaśniając okoliczności związane z przysługującym jej prawem własności do pięciu lokali użytkowych – garaży, znajdujących się na działce numer (...). Nadto powódka podniosła, że pismem z dnia 14 kwietnia 2016r. została powiadomiona o uchwale z dnia 23 marca 2016r., co do której z odpowiedzi na pozew dowiedziała się, że nie została ona podjęta. Wobec tego powódka wskazała, że została wprowadzona w błąd, a twierdzenia strony pozwanej wskazujące, że zarząd nie wie dlaczego zarządca przesłał uchwałę o takiej treści do powódki są niewystarczające.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Na nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...), położonej w G. przy ulicy (...) jest posadowiony budynek, w którym znajduje się 13 lokali mieszkalnych. Nieruchomość w takim kształcie powstała na skutek podziału większej działki, w związku z wyodrębnieniem pierwszego z lokali, znajdującego się w przedmiotowym budynku. Właścicielem gruntu do 1993r. był Skarb Państwa, jego własność z mocy prawa przeszła na Gminę M. G..

W przedmiotowym budynku, położonym przy ulicy (...) w G. zostało wyodrębnionych łącznie sześć lokali mieszkalnych, których własność została przeniesiona na osoby fizyczne. Pierwszy lokal, numer 4, o powierzchni 117,53m ² został sprzedany w dniu 18 października 1976r. Kolejny lokal, numer 6, sprzedano w dniu 8 listopada 1976r. Oba zostały sprzedane wraz z udziałem wynoszącym po 1/8 w częściach niewydzielonych domu i urządzeniach, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców. Nadto, na rzecz nabywców lokali została oddana w użytkowanie wieczyste w udziale 1/8 część nieruchomości gruntowej. W dniu 9 listopada 2000r. wyodrębniona została własność lokalu numer (...), o powierzchni 87,35m ², którą sprzedano wraz z prawem własności do 9/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i równocześnie oddano nabywcy lokalu w użytkowanie wieczyste działkę, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal w udziale wynoszącym 9/100 części. Następnie w dniu 23 listopada 2000r. wyodrębniona została własność lokalu numer (...), o powierzchni 115,05m ², która została sprzedana wraz z prawem własności do 12/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i równocześnie oddano nabywcy lokalu w użytkowanie wieczyste działkę, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal w udziale wynoszącym 12/100 części. Kolejna własność lokalu została wyodrębniona w dniu 29 grudnia 2000r., tym razem lokalu numer (...), o powierzchni 47,56m ². Została ona sprzedana wraz z prawem własności do 5/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i równocześnie oddano nabywcy lokalu w użytkowanie wieczyste działkę, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal w udziale wynoszącym 5/100 części. W dniu 26 listopada 2001r. wyodrębniona została własność lokalu numer (...), o powierzchni 36m ², która została sprzedana wraz z prawem własności do 4/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i równocześnie oddano nabywcy lokalu w użytkowanie wieczyste działkę, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniany lokal w udziale wynoszącym 4/100 części.

Z powyższej chronologii wyodrębniania własności poszczególnych lokali w przedmiotowym budynku wynika, że do pozostałych siedmiu lokali mieszkalnych uprawniona jest Gmina M. G., która pozostaje jednocześnie właścicielem gruntu, a właściciele wyodrębnionych lokali są współużytkownikami wieczystymi gruntu jako części wspólnej nieruchomości. Powierzchnia wszystkich lokali mieszkalnych w budynku to 946,17m ², z czego lokale wyodrębnione stanowią powierzchnię 518,26 m ². Udział Gminy w nieruchomości wspólnej wynosi 46%.

Dowód: dokumenty znajdujące się w dołączonych do niniejszej sprawy akt postępowania toczącego się w sprawie o wydanie, z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. przeciwko Gminie M. G., przed Sądem Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku, pod sygn. akt I C 597/07 w szczególności w postaci: kopii decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu lub jego części; kopii umów dzierżawy terenu pod budowę garażu; wyroku Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w sprawie I C 597/09 z dnia 12 października 2012r. wraz z uzasadnieniem; nadto wydruk księgi wieczystej numer (...) – stan z dnia 29 kwietnia 2016r., k. 8-18; zeznania świadka P. B. na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2016r., k. 87-90 (czas od 00:04:42 do 00:57:50); zeznania świadka A. W. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:11:14 do 00:43:22); wypis z rejestru gruntów wraz z mapą, k. 24-26v.

W latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku, jeszcze przed powstaniem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na spornej części nieruchomości zostało wybudowanych pięć garaży. Powstały one na podstawie stosownych pozwoleń, ze środków prywatnych osób fizycznych, które po zakończeniu prac zawarły z ówczesnym właścicielem – Skarbem Państwa – umowę najmu. Przez cały okres istnienia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. Gmina M. G. włada przedmiotowymi garażami. Toczące się przed Sądem Rejonowym Gdańsk – Północ w Gdańsku postępowanie w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. przeciwko Gminie M. G. o wydanie garaży znajdujących się na spornej części nieruchomości, pod sygnaturą akt I C 597/09, zakończyło się wyrokiem oddalającym powództwo, wydanym w dniu 12 października 2012r. Wskazany wyrok jest prawomocny.

Dowód: dokumenty znajdujące się w dołączonych do niniejszej sprawy akt postępowania toczącego się w sprawie o wydanie, z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. przeciwko Gminie M. G., przed Sądem Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku, pod sygn. akt I C 597/07 w szczególności w postaci: kopii decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu lub jego części; kopii umów dzierżawy terenu pod budowę garażu; wyroku Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w sprawie I C 597/09 z dnia 12 października 2012r. wraz z uzasadnieniem; zeznania świadka A. W. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:11:14 do 00:43:22); zeznania świadka P. B. na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2016r., k. 87-90 (czas od 00:04:42 do 00:57:50); zeznania informacyjne członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:43:22 do 01:23:17).

Powodowa Gmina M. G. jest członkiem dużej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w G. z udziałem 46% w nieruchomości wspólnej.

W drodze indywidualnego zbierania podpisów właściciele nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. (...) w G. podjęli uchwałę z dnia 23 marca 2016r., większością 64,80% udziałów. Uchwała w swej treści stanowiła, że właściciele lokali stanowiący ww. Wspólnotę postanowili, że wyrażają zgodę na zakup i montaż słupków składanych w celu ograniczenia dojazdu przez osoby, które nie opłaciły opłaty za przejazd samochodów przez część działki numer (...), będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej (§1 uchwały).

W §2 uchwały ustalono opłatę roczną za korzystanie przez osoby trzecie z przejazdu samochodu przez część działki numer (...), będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 360zł, płatną jednorazowo z dołu, na rachunek Funduszu Eksploatacyjnego Wspólnoty.

W celu nadzoru i ochrony terenu Wspólnoty Mieszkaniowej ustalono, że należy zamontować oświetlenie i monitorującą kamerę przemysłową, ewentualnie oddać teren Wspólnoty pod stały dozór Agencji ochrony (§ 3 uchwały).

W kolejnym paragrafie wskazano, że wszelką korespondencję i obsługę płatności oraz wydawania kluczy/pilotów związaną z pobieraniem opłat za korzystanie z przejazdu przez teren Wspólnoty Mieszkaniowej powierza się zarządcy nieruchomości (...). Nadto postanowiono, że uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Dowód: dokumenty znajdujące się w dołączonych do niniejszej sprawy akt postępowania toczącego się w sprawie o wydanie, z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. przeciwko Gminie M. G., przed Sądem Rejonowym Gdańsk-Północ w Gdańsku, pod sygn. akt I C 597/07 w szczególności w postaci wyroku Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w sprawie I C 597/09 z dnia 12 października 2012r. wraz z uzasadnieniem; uchwała z dnia 23 marca 2016r., k. 6; zeznania świadka A. W. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:11:14 do 00:43:22); zeznania świadka P. B. na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2016r., k. 87-90 (czas od 00:04:42 do 00:57:50); fotografie, k. 62-65 i k. 195-197; zeznania informacyjne członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:43:22 do 1:23:17); zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. w charakterze strony postępowania – pozwanego na rozprawie w dniu 21 lutego 2017r., k. 213b-213d (czas od 00:03:56 do 00:25:34).

Pismem z dnia 7 kwietnia 2016r. zarządca nieruchomości (...), działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. poinformował G. Zarząd (...), że od dnia 1 maja 2016r. przejazd przez teren należący do Wspólnoty od strony garaży zostanie zamknięty, a opłata za korzystanie z przejazdu będzie wynosić 360zł rocznie od użytkownika. Pracownik G. Zarządu (...) prowadziła korespondencję e-mailową z zarządcą pozwanej Wspólnoty. W jej wyniku wiadomością e-mailową przesłaną w dniu 14 kwietnia 2016r. zarządca Wspólnoty przesłał A. W. uchwałę z dnia 23 marca 2016r., która różniła się od wyżej opisanej w § 2, bowiem stanowiła, że właściciele lokali stanowiący pozwaną Wspólnotę ustalają opłatę roczną za korzystanie z przejazdu samochodu przez część działki numer (...), będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 360zł, płatną jednorazowo z dołu, na rachunek Funduszu Eksploatacyjnego Wspólnoty. Powódka z odpowiedzi na pozew złożonej do niniejszej spawy dowiedziała się, że uchwała, o której została zawiadomiona w dniu 14 kwietnia 206r. nie uzyskała 50% głosów, ponieważ brak jest na niej podpisów dwóch wspólników spółki (...) B., G. T. Sp. p., zatem w rzeczywistości nie została podjęta.

Pismem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 13 kwietnia 2016r. poinformowano Gminę M. G., że w związku z wygrodzeniem części nieruchomości znajdującej się między ulicą (...) a W. jedyny dojazd do garaży jednostanowiskowych odbywać się będzie po gruncie stanowiącym część wspólną właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową M. 3 w G.. Jednocześnie przesłano powódce podjętą w trybie indywidualnego zbierania podpisów uchwałę z dnia 23 marca 2016r. (tę z dopiskiem w § 2 „przez osoby trzecie”) i wskazano wysokość rocznej opłaty z tytułu korzystania z nieruchomości na kwotę 360zł. Przesyłka została nadana w Urzędzie Pocztowym w dniu 21 kwietnia 2016r. W odpowiedzi na powyższe G. Zarząd (...) pismem z dnia 4 maja 2016r., adresowanym do zarządcy pozwanej Wspólnoty wskazując na niezgodność przedmiotowej uchwały z przepisami ustawy o własności lokali, jednocześnie zawiadomił, że przygotowywana jest procedura wszczęcia postępowania sądowego w przedmiocie zaskarżenia uchwały, a jej wstrzymanie może spowodować jedynie podjęcie przez właścicieli lokali uchwały uchylającej postanowienia tej z dnia 23 marca 2016r. i przedstawienie do podpisu Gminie do dnia 9 maja 2016r. W międzyczasie także G. Zarząd (...) pismem z dnia 26 kwietnia 2016r. dokonał wypowiedzenia Wspólnocie umowy dzierżawy gruntu pod punkt gromadzenia odpadów komunalnych na działce gminnej numer (...), obręb 56, zawartej w dniu 11 grudnia 2015r., ze skutkiem na dzień 31 maja 2016r.

Dowód: pismo zarządcy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 7 kwietnia 2016r., k. 19; korespondencja e-mailowa pomiędzy zarządcą nieruchomości, a pracownikiem Gminy M. G. Zarządu (...) wraz z załącznikiem do e-maila z dnia 14 kwietnia 2016r. w postaci niepodjętej uchwały, k. 20-21; pismo Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 13 kwietnia 2016r. wraz z kopią przedniej strony koperty, w której nadano przesyłkę, k. 21-23; umowa dzierżawy gruntu z dnia 11 grudnia 2015r. wraz z mapą, k. 27-30; pismo G. Zarządu (...) z dnia 26 kwietnia 2016r., k. 31; pismo G. Zarządu (...) z dnia 4 maja 2016r., k. 33-34; zeznania świadka A. W. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:11:14 do 00:43:22).

Uchwalając przedmiotową uchwałę właściciele lokali kierowali się chęcią uzyskania opłat od osób trzecich za przejazd przez nieruchomość będącą własnością Wspólnoty. Przez działkę numer (...) od ul. (...) przejeżdżają nie tylko najemcy garaży położonych na przedmiotowej nieruchomości, ale najemcy garaży i właściciele lokali położonych na terenie sąsiednich Wspólnot Mieszkaniowych przy ul (...) , którzy mając dostęp do wspólnego wewnętrznego podwórza między tymi 3 ulicami założyli bramy na innych wjazdach od ulicy (...), tym samym praktycznie wszyscy korzystają z nieogrodzonej dotąd drogi przez działkę (...).

Dowód: fotografie, k. 62-65 i k. 195-197; zeznania informacyjne członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:43:22 do 1:23:17); zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. w charakterze strony postępowania – pozwanego na rozprawie w dniu 21 lutego 2017r., k. 213b-213d (czas od 00:03:56 do 00:25:34).

Prawo Wspólnoty Mieszkaniowej do ogrodzenia nieruchomości wspólnej tj. fragmentu działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), obręb 56 od strony drogi publicznej – ulicy (...) w G. wynika z decyzji Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 2015r.

Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w G. w piśmie z dnia 23 grudnia 2016r., o numerze (...)skierowanym do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wyjaśniła, iż zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi, po ogrodzeniu działki i ustawieniu bramy otwieranej kluczem nie istnieje obowiązek nakazujący dostarczenie do jednostek ochrony przeciwpożarowej kluczy bądź pilotów do ww. bram. W tym samym piśmie wskazano, że Komendzie Miejskiej (...) w G. nie wydano kluczy do bramy bądź pilotów do bramy przesuwnej do ogrodzenia pomiędzy budynkami przy ulicy (...).

W kolejnym piśmie z tego samego dnia, o numerze (...).M. K. Miejska Państwowej Straży Pożarnej w G. poinformowała, że zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi to do obowiązków właściciela obiektu należy przygotowanie budynku do prowadzenia akcji ratowniczej oraz doprowadzenie drogi pożarowej do budynku średniowysokiego mieszkalnego wielorodzinnego, a w razie braku możliwości jego po terenie własnej nieruchomości należy udostępnić taki przejazd przez inne nieruchomości za zgodą właściciela, na przykład poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.

Dowód: zeznania informacyjne członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016r., k. 161-166 (czas od 00:43:22 do 1:23:17); zeznania członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z. w charakterze strony postępowania – pozwanego na rozprawie w dniu 21 lutego 2017r., k. 213b-213d (czas od 00:03:56 do 00:25:34); uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej M. 3 z dnia 6 maja 2014r. , numer (...) wraz z mapą, k. 208- 210; zgłoszenie budowy i robót budowlanych nie wymagających pozwolenia budowę z dnia 20 kwietnia 2015r., k. 139; decyzja Prezydenta Miasta G. z dnia 28 kwietnia 2014r., k. 140-141; decyzja Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 2015r., k. 142-148; pisma K. Miejskiej (...) z dnia 23 grudnia 2016r., k. 217-219.

Sąd zważył, co następuje:

Ustalając stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd oparł się przede wszystkim na złożonych do akt przez obie strony dokumentach prywatnych, którym dał wiarę co do tego, że osoby pod nimi podpisane złożyły oświadczenia w nich zawarte. Żadna ze stron nie podważała prawdziwości oraz autentyczności przedłożonych do niniejszej sprawy uchwały z dnia 23 marca 2016r. oraz korespondencji wymienianej pomiędzy stronami rozpoznawanej sprawy, zatem Sąd przyznał im walor wiarygodności.

Żadna ze stron nie zakwestionowała także przedłożonych do niniejszej sprawy pism Komendy Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej z dnia 23 grudnia 2016r., (k. 217-219), wobec tego Sąd również przyznał dokumentom tym walor wiarygodności, aczkolwiek nie miały one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu. Analogicznie została oceniona uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej M. 3 z dnia 6 maja 2014r., numer (...) wraz z mapą (k. 208-210) oraz zgłoszenie budowy i robót budowlanych nie wymagających pozwolenia budowę z dnia 20 kwietnia 2015r., nadto umowa dzierżawy gruntu z dnia 11 grudnia 2015r. i pismo powódki z dnia 26 kwietnia 2016r.

Dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Wśród dokumentów urzędowych bądź ich kopii, mających kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy wymienić należy przede wszystkim dołączone do niniejszej sprawy dokumenty w aktach postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym Gdańsk – Północ w Gdańsku, w sprawie o wydanie garaży, którymi dysponowała i wciąż dysponuje Gmina M. G., prowadzonej pod sygnaturą akt I C 597/09, nadto odpis z księgi wieczystej (...), wypis z rejestru gruntów wraz z dołączonymi mapami. Dowód z dokumentów znajdujących się w aktach postępowania w sprawie I C 597/09 toczącego się przed Sądem Rejonowym Gdańsk – Północ w Gdańsku, w szczególności z dokumentów w postaci: kopii decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu lub jego części i wyroku Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w sprawie I C 597/09 z dnia 12 października 2012r. miał istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, bowiem wyjaśniono na ich podstawie okoliczności sporne w niniejszym procesie, a mianowicie, że garaże znajdujące się przy ulicy (...) w G., na działce numer (...), zostały wybudowane w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku, jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu i że obecnie należą one do powódki Gminy M. G..

Dołączone do niniejszej sprawy kopie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 28 kwietnia 2014r. i Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 2015r. potwierdzały, że prawo Wspólnoty Mieszkaniowej do ogrodzenia nieruchomości wspólnej tj. fragmentu działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), obręb 56 od strony drogi publicznej – ulicy (...) w G. wynika z decyzji Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 2015r. Aczkolwiek należy wskazać, że przedłożone zostały one w celu odparcia zarzutu strony powodowej dotyczącego istnienia koniecznej drogi pożarowej prowadzącej przez działkę numer (...)do innych nieruchomości przy ul. (...), która to okoliczność nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, o czym szerzej będzie jeszcze mowa w końcowej części uzasadnienia.

Przedłożone do rozpoznawanej sprawy fotografie Sąd ocenił stosownie do art. 308 k.p.c. jednakże stanowiły one tylko potwierdzenie okoliczności, że sąsiednie wspólnoty mieszkaniowe faktycznie ogrodziły teren wnętrza podwórzowego, co tak naprawdę również nie miało istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd poczynił także ustalenia faktyczne na podstawie zeznań świadków zawnioskowanych przez stronę powodową : P. B. i A. W. oraz na podstawie zeznań w charakterze strony pozwanej niniejszego postępowania - członka zarządu pozwanej Wspólnoty R. Z., ale jednocześnie miał na względzie Sąd fakt osobistego zainteresowania obu stron korzystnym dla siebie wynikiem procesu.

Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawały między stronami w zasadzie sporne w zakresie przysługującego powódce prawa własności w stosunku do pięciu garaży znajdujących się na działce numer (...). W dalszej kolejności, spór ogniskował się także wokół kwestii, czy przedmiotowa uchwała narusza interesy powódki.

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie w stosunku do jedynej istniejącej uchwały z dnia 23 marca 2016r., o której powódka została powiadomiona pismem z dnia 25 kwietnia 2016r.

W pierwszej kolejności należało ustalić, komu przysługuje prawo własności w stosunku do pięciu garaży znajdujących się na działce numer (...). Sąd zważył, że z przedstawionej w stanie faktycznym chronologii wyodrębniania własności poszczególnych lokali w przedmiotowym budynku wynika, że powódka Gmina M. G. jest właścicielem siedmiu z trzynastu lokali mieszkalnych i jednocześnie pozostaje ona właścicielem gruntu, a właściciele wyodrębnionych lokali są współużytkownikami wieczystymi gruntu jako części wspólnej nieruchomości. W latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku, jeszcze przed powstaniem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na spornej części nieruchomości zostało wybudowanych pięć garaży. Powstały one na podstawie stosownych pozwoleń, ze środków prywatnych osób fizycznych, które po zakończeniu prac zawarły z ówczesnym właścicielem – Skarbem Państwa – umowę najmu. Przedmiotowe lokale nie zostały wyodrębnione. Sąd Apelacyjny w Gdańsku, rozpoznając zażalenie na postanowienie tut. Sądu oddalające wniosek powódki o udzielenie jej zabezpieczenia przez wstrzymanie wykonani uchwały zwrócił uwagę, że jeżeli w wielomieszkaniowym budynku, stanowiącym własność Państwa pozostały niewyodrębnione jako oddzielne „własności lokalowe”, powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnie te nie stanowią przedmiotu współwłasności, lecz są własnością dotychczasowego właściciela, tj. Państwa. Na potwierdzenie swojego stanowiska przytoczył Sąd Apelacyjny w Gdańsku orzecznictwo Sądu Najwyższego: wyrok z dnia 15 lutego 2012r., I CSK 266/11 i uchwałę z dnia 28 lutego 1996r., III CZP 199/95, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96, z którym zgadza się także Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie. W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd uznał zatem, że powódka w toku postępowania udowodniła, że należy do niej pięć garaży, które są zlokalizowane na działce numer (...), położonej w G. przy ulicy (...) i czerpie korzyści z ich najmu.

Po dokonaniu ustaleń do kogo należą garaże, które znajdują się na przedmiotowej działce, rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie wymagała kwestia, czy podjęta przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. uchwała z dnia 23 marca 2016r. narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to interesy powódki. W tym miejscu także zaznaczyć należy, że Sąd nie badał wszystkich postanowień uchwały z dnia 23 marca 2016r., bowiem Gmina M. G., domagając się uchylenia całej uchwały podniosła zarzuty dotyczących postanowień zawartych w § 2, który stanowił, że właściciele lokali stanowiący Wspólnotę Mieszkaniową M. 3 w G. ustalają opłatę roczną za korzystanie przez osoby trzecie z przejazdu samochodu przez część działki numer (...), będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 360zł, płatną jednorazowo z dołu, na rachunek Funduszu Eksploatacyjnego Wspólnoty Mieszkaniowej. W stosunku do pozostałych postanowień przedmiotowej uchwały powódka nie zgłosiła żadnych zarzutów.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali podstawą roszczenia o uchylenie uchwały wspólnoty może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo okoliczność, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie art. 25 ustawy o własności lokali uchwały wspólnoty polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa – przede wszystkim z przepisami prawa o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W powództwie z art. 25 ustawy powód (właściciel lokalu) może zatem zgłosić zarzuty merytorycznej lub formalnej sprzeczności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa. Z kolei sprzeczność z umową właścicieli oznacza naruszenie zapisów umowy określającej sposób zarządzania nieruchomością wspólną, zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Z powyższego przepisu wynika, iż powództwo o uchylenie uchwały może zostać uwzględnione, jeżeli zostaną spełnione łącznie dwa warunki tj. zachowany zostanie termin do jego wniesienia oraz zostanie ono rzeczywiście oparte na jednej z wymienionych w ust.1 przesłanek ustawowych. W pierwszej kolejności badaniu przez Sąd podlega termin. Zachowanie terminu uzasadnia bowiem rozpoznanie przesłanki merytorycznej powództwa. Termin na wytoczenie uchwały, o którym mowa w art. 25 ust. 1a u.w.l., w zależności od sposobu podjęcia uchwały, liczony jest albo od dnia odbycia zgromadzenia ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wnoszącego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten jest terminem zawitym toteż wniesienie powództwa o uchylenie uchwały po terminie nie może być skuteczne, a po upływie tego terminu prawo do zaskarżenia uchwały wygasa ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lipa 2003 r., I ACa 8/03, M.Prawn. 2006/20/1115, lex 194828). Po upływie terminu, uchwała właścicieli lokali ulega konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem ( tak: Kozińska J., Środki kontroli działalności zarządu lub zarządcy według ustawy o własności lokali, Studia Prawnicze 2003/3/21).

W świetle okoliczności przedmiotowej sprawy, wskazać należy, iż pozew złożony w dniu 13 maja 2016r. wniesiono z zachowaniem terminu do zaskarżenia uchwały z dnia 23 marca 2016r., albowiem powódka została poinformowana o podjęciu ww. uchwały w dniu 25 kwietnia 2016r. poprzez doręczenie jej odpisu uchwały wraz z informacją, że została podjęta większością głosów ( data nadania przesyłki – 21 kwietnia 2016r., kopia pierwszej strony koperty, k. 23). Mając zatem na uwadze, iż strona powodowa w ustawowym terminie wniosła powództwo o uchylenie uchwały, Sąd przystąpił do zbadania zasadności podstaw merytorycznych zgłoszonych przez powódkę. Sedno sporu zatem stanowiła kwestia ustalenia, czy zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jej interesy. Powódka, stosownie do art. 6 k.c. powinna udowodnić, że zaskarżona uchwała nie odpowiada zasadom ekonomiki, nie znajduje uzasadnienia bądź jest sprzeczna z jej interesem. Wskazać należy, że wymienione w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością to zasady wynikające z przepisów ustawy o własności lokali i innych przepisów, ale również reguły o charakterze pozaprawnym, które można zaliczyć do szeroko rozumianych zasad współżycia społecznego. Podkreślenia wymaga także, że z naruszeniem przez uchwałę interesów właściciela lokalu bądź naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną mamy do czynienia w momencie, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia niekorzystna dla skarżącej osoby, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazuje się w literaturze dotyczącej prawa spółdzielczego, uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka spółdzielni (odpowiednio członka wspólnoty) oznacza wadliwe działanie walnego zgromadzenia (zebrania właścicieli lokali) prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała walnego zgromadzenia (zebrania właścicieli lokali) może być uznana za krzywdzącą członka zarówno wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia członka ( zob. odpowiednio dotyczący spółki akcyjnej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2004r., I CK 537/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 204, za K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, s. 414). Ten kierunek orzecznictwa recypował również Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012r. ( I ACA 507/12, OSA/Szcz. 2013, Nr 1, poz. 29), wyjaśniając, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

W ocenie Sądu, uwzględniając treść zaskarżonej uchwały, a dokładnie jej §2, należało uznać, że uchwała ustalająca opłatę roczną za korzystanie przez osoby trzecie z przejazdu samochodem przez część działki numer (...), będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, w wysokości 360zł, płatną jednorazowo z dołu, na rachunek Funduszu Eksploatacyjnego Wspólnoty bez wątpienia narusza interes powódki. Bowiem, jak zostało już wykazane wyżej, powódka jako właścicielka garaży znajdujących się nie tylko na działce numer (...), ale także pozostałych trzech garaży znajdujących się na sąsiednich działkach w granicach wewnętrznego podwórza dysponuje nimi i wynajmuje je osobom trzecim. Z tytułu najmu przedmiotowych garaży uzyskiwała i nadal uzyskuje dochody. Osoby trzecie, które wynajmują od Gminy M. G., jako członka pozwanej Wspólnoty przedmiotowe garaże, muszą mieć swobodny dojazd do wynajmowanych lokali użytkowych, bez ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów w postaci na przykład opłaty za przejazd przez teren należący do wspólnoty, od której członka wynajmują lokale użytkowe. Sąd miał na względzie, co zostało już zaakcentowane przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku przy rozpoznawaniu zażalenia powódki, że konieczność poniesienia opłaty za przejazd przez przedmiotową nieruchomość w wysokości 360zł z całą pewnością ma wpływ na konkurencyjność najmu garaży, a w konsekwencji także na korzyści jakie z tytułu najmu przedmiotowych garaży powódka mogłaby uzyskać. W podobny sposób należało także ocenić podjętą uchwałę w stosunku do pozostałych garaży, znajdujących się na sąsiedniej działce, bowiem powódka również z nich czerpie korzyści. Z przedstawionych względów Sąd uznał, że uchwała z dnia 23 marca 2016r. w części, w jakiej ustanawiała opłatę za przejazd przez działkę numer (...) także w tym zakresie mogłaby pozbawić powódkę dochodów, jeżeli nie doprowadzić do uniemożliwienia najmu przedmiotowych garaży, z uwagi na dodatkowe opłaty, które musieliby ponosić, oprócz opłaty za wynajem, najemcy przedmiotowych garaży.

Mając na uwadze powyższe Sąd nie zajmował się już argumentami powódki dotyczącymi punktu gromadzenia śmieci, zwłaszcza że zagadnienie to nie było podtrzymywane w dalszym toku sprawy przez strony . Sąd nie zajmował się także zarzutem Gminy M. G. związanym z tym, że droga, która przebiega przez działkę numer (...), jest drogą pożarową. Natomiast należy wskazać, że kwestia ta, mimo iż nie miała znaczenia w sprawie, była przedmiotem sporna między stronami . Dlatego też, jedynie na marginesie wypada zauważyć, że Gmina M. G. w niniejszej sprawie występowała jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G.. W związku z tym twierdzenia powódki, że niezapewnienie ochrony przeciwpożarowej innej, sąsiedniej wspólnocie narusza interes powódki i uzasadnia wystąpienie z pozwem o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. jest bezpodstawne. Należy mieć na uwadze właśnie fakt, że powódka występuje jako właściciel lokali położonych w budynku przy ulicy (...), a nie ulicy (...), zatem nie mają znaczenia zarzuty odnoszące się do zapewnienia drogi dojazdowej do innych Wspólnot. Wyraźnie trzeba podkreślić, że nie jest rzeczą Sądu badanie problemu istnienia drogi pożarowej, która nie dotyczy Wspólnoty Mieszkaniowej będącej stroną sporu. W tym miejscu również należy przywołać przedłożone przez pozwaną Wspólnotę wraz z załącznikiem do protokołu rozprawy z dnia 1 grudnia 2016r. ( k. 216) pisma Komendy Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w G. ( k. 217-219) wskazujące, że zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi to do obowiązków właściciela obiektu należy przygotowanie budynku do prowadzenia akcji ratowniczej oraz doprowadzenie drogi pożarowej do budynku średniowysokiego mieszkalnego wielorodzinnego, a w razie braku możliwości przejazdu po terenie własnej nieruchomości należy udostępnić taki przejazd przez inne nieruchomości za zgodą właściciela, na przykład poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Stanowisko to jest potwierdzeniem, że nie leży w interesie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej przy ulicy (...) w G. troska o drogę pożarową, która prowadzi do sąsiednich budynków innych wspólnot. Zatem, w ocenie Sądu, dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma znaczenia zarzut podnoszony prze powódkę , że przez działkę numer (...) przebiega droga pożarowa prowadząca do budynku położonego przy ulicy (...) w G..

W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej okoliczności, podjęta przez pozwaną Wspólnotę uchwała z dnia 23 marca 2016r dotycząca. zakupu i montażu słupków składanych wraz z pilotem/kluczem i wprowadzenia opłaty rocznej za korzystanie przez osoby trzecie z przejazdu przez część działki numer (...) narusza interes powódki jako członka Wspólnoty w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali. Z tego też względu podlega ona uchyleniu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy art. 25 ustawy o własności lokali uwzględnił powództwo i uchylił uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w G. z dnia 23 marca 2016r., o której podjęciu powódka została powiadomiona w dniu 25 kwietnia 2016r., o czym orzekł w punkcie I wyroku.

Kwestia zaskarżenia tzw. negatywnych uchwał podmiotów zbiorowych różnie jest postrzegana w praktyce sądowej. Reprezentowane są stanowiska, zgodnie z którymi uchwały podjęte bez wymaganej większości głosów są uchwałami nieistniejącymi ( por. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006r., I CK 336/05 zbiór Lex nr 424423, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2012r., I ACa 2012r., LexPolonica nr 3941006). Z drugiej strony wskazuje się, że uchwały negatywne mogą być przedmiotem zaskarżenia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 2013r., V CSK 311/12- zbiór Lex nr 1331380, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011r., I ACa 103/11- zbiór Lex nr 798065). Zdaniem Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie uchwała, za którą nie opowiedziała się wymagana większość właścicieli jest uchwałą nieistniejącą, przy czym takie ustalenie przesądza o braku legitymacji czynnej do jej zaskarżenia na mocy art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali. Jak wynika z akt sprawy, uchwała z dnia 23 marca 2016r. nie zawierająca odręcznego dopisku o treści „przez osoby trzecie” nie została w ogóle podjęta. Już w odpowiedzi na pozew ( k. 56-60) wyjaśniono, że brak jest na niej podpisów dwóch wspólników (...) (...) B., G. T. Sp. p., a co za tym idzie, nie uzyskała ona 50% głosów. Sąd zważył, że jeśli uchwała nie istnieje, to powództwo o jej uchylenie jest bezprzedmiotowe i podlega oddaleniu. Za prawidłowością przedstawionej interpretacji przemawia - zdaniem Sądu Okręgowego - okoliczność, że uchylenie uchwały, która nie została podjęta jest w oczywisty sposób bezprzedmiotowe, ponieważ nie wywołuje żadnych skutków w sferze praw i obowiązków właścicieli lokali, czy wspólnoty mieszkaniowej. Także uchylenie uchwały z dnia 23 marca 2016r., która nie zawiera odręcznego dopisku „przez osoby trzecie” nie wywołałoby żadnego skutku w sferze praw i obowiązków właścicieli lokali, w tym powódki. Mając na uwadze powyższe Sąd w punkcie II, na podstawie na mocy art. 25 ustawy o własności lokali a contrario oddalił powództwo o uchylenie uchwały z dnia 23 marca 2016r., o której powódka została powiadomiona w dniu 14 kwietnia 2016r.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c., uwzględniając zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec tego pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy (...) w G. obowiązana jest zwrócić powódce Gminie M. G. koszty procesu dotyczące uchylonej uchwały, które łącznie wynoszą 600zł, a na które złożyły się opłata od pozwu w wysokości 200zł (za jedną uchwałę), ustalona na podstawie art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. z dnia 21 kwietnia 2016 r., Dz.U. z 2016 r. poz. 623), 360zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powódki, ustalone w oparciu o § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804) oraz opłata od uwzględnionego zażalenia w wysokości 40zł.