Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 16 lutego 2017 roku

W dniu 1 października 2014 roku (data nadania przesyłki poleconej) (...) S.A. z siedzibą w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, iż zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr 70 w obrębie (...)_8. (...) o powierzchni 3.315 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), poprzez określenie jej nowej wysokości począwszy od dnia 1 stycznia 2015 roku na 3% ceny nieruchomości oraz związana z tym zmiana dotychczasowej wysokości opłaty rocznej na kwotę 3.153,30 zł dokonana w piśmie z dnia 29 sierpnia 2014 roku, znak (...). (...). (...).2014. (...) jest bezskuteczna. W uzasadnieniu wskazano, iż w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu LU I, co spowodowało trwałą zmianę korzystania z części przedmiotowej nieruchomości, ww. pismem dokonano wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej począwszy od dnia 1 stycznia 2015 roku i jej zmiany z 1% do 3%. Wnioskodawca zarzucił, iż zmiana stawki procentowej była bezskuteczna, bowiem po pierwsze wypowiedzenie zostało dokonane przez nieumocowany do tego organ. Po drugie, w związku z tym, iż wskutek zmiany stawki procentowej uległa również zmiana wysokości opłaty rocznej, nie zastosowano trybu aktualizacji wysokości opłaty przewidzianego w art. 78 ust. 1 i 77 ust. 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami ( wniosek – k. 31-33, data nadania przesyłki w placówce pocztowej – k. 38).

(...) W., przedstawiając własne stanowisko w sprawie, w piśmie z dnia 9 marca 2015 roku (data prezentaty SKO) stwierdziło, iż pismo z dnia 29 sierpnia 2014 roku, którym dokonano wypowiedzenia stawki procentowej, zostało podpisane przez osoby, którym zostało udzielone przez Prezydenta (...) W. skuteczne pełnomocnictwa. Wskazało także, iż zmiana stawki procentowej opłaty nie stanowi aktualizacji wysokości opłaty, nie znajduje zatem zastosowania art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami ( odpowiedź na wniosek – k. 11-12v).

Po rozpoznaniu wniosku (...) S.A. z siedzibą w W., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 30 września 2015 roku oddaliło powyższy wniosek i ustaliło, że stawka procentowa opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości od dnia 1 stycznia 2015 roku wynosi 3% ( orzeczenie SKO – k. 7-8).

(...) S.A. z siedzibą w W. w dniu 4 listopada 2015 roku (data nadania przesyłki poleconej) wniosła sprzeciw od powyższego orzeczenia, zaskarżając je w całości, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, jednocześnie wnosząc o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wobec powyższego, stosownie do treści art. 80 ust. 3 oraz art. 80 ust. 2 zdanie drugie ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 30 września 2015 roku utraciło moc, zaś wniosek złożony w dniu 1 października 2014 roku zastąpił w niniejszej sprawie pozew ( sprzeciw – k. 2-3v, data nadania przesyłki w placówce pocztowej – k. 6).

W odpowiedzi na pozew z dnia 29 listopada 2016 roku (data nadania przesyłki poleconej) strona pozwana (...) W. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu stwierdziła, iż zmiana stawki procentowej opłaty rocznej była uzasadniona, bowiem dotychczasowa stawka 1% została ustalona z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej na cele mieszkaniowe, podczas gdy w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu niemieszkalnego doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości – tj. na cel niemieszkalny – co uzasadnia zastosowanie stawki 3%. Podkreśliła przy tym, iż nie doszło do zmiany wartości gruntu. Strona pozwana podtrzymała także wcześniej już wyrażone w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym stanowisko do prawidłowego umocowania osób, które podpisały pismo z dnia 29 sierpnia 2014 roku zmieniające stawkę procentową ( odpowiedź na pozew – k. 53-55, data nadania przesyłki w placówce pocztowej – k. 58).

W dalszym toku procesu strony podtrzymały stanowiska w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Na mocy aktu notarialnego z dnia 6 października 2004 roku, Repertorium (...), W.A. 2000 Sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz (...) S.A. z siedzibą w W. ustanowiły odrębną własność samodzielnego lokalu użytkowego nr I usytuowanego w budynku położonym przy ul. (...) w W.. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym (...) S.A. nabył od W.A. 2000 sp. z o.o. własność tego lokalu oraz związanym z własnością lokalu udziałem we własności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłączenie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki, na której budynek został wzniesiony. Dla wyodrębnionego lokalu LU I Sąd Rejonowy dla W. M.w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w której jako przeznaczenie tego lokalu wpisano „lokal niemieszkalny”.

W konsekwencji (...) S.A. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...)_8. (...), o powierzchni 3.315 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w udziale wynoszącym 0, (...) części, a związanym z lokalem użytkowym numer (...). Nieruchomość gruntowa stanowi własność (...) W..

( okoliczności bezsporne; wypis z rejestru lokali – k. 13; kserokopia wypisu z rejestru gruntów – k. 14-14v; umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży – k. 17-28; wydruk treści księgi wieczystej – k. 29)

Pismem nr (...). (...). (...).2014. (...) z dnia 29 sierpnia 2014 roku – podpisanym przez Zastępców Burmistrza D. M. (...) W. K. S. i W. T., wskazujących, iż działają na podstawie art. 73 ust. 2 i 2a w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 5 i art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz na podstawie pełnomocnictw (...). (...). (...).2012 i Nr (...) (...). (...).2012 udzielonych przez Prezydenta (...) W. w dniu 18 czerwca 2012 roku – ustalono, że od dnia 1 stycznia 2015 roku stawka z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym wyżej opisanej nieruchomości wynosić będzie 3%. W treści pisma poinformowano także, iż w konsekwencji zmiany stawki procentowej opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związanej z lokalem (...) będzie od dnia 1 stycznia 2015 roku wynosić 3.153,30 zł, która to kwota jest iloczynem powierzchni całkowitej działki ew. nr (...) udziału 0, (...) części w nieruchomości, ceny m ^{( 2)} nieruchomości w wysokości 2.079,72 zł oraz stawki procentowej 3%. Jednocześnie wyjaśniono, że zmiana stawki z 1% na 3% wynika z ustanowienia odrębnej własności lokalu i trwałej zmiany sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości gruntowej wskazując, że obecnie część ta wykorzystywana jest na cel niemieszkalny. Ponadto zastrzeżono, że dotychczasowa wartość gruntu nie uległa zmianie. Przedmiotowe wypowiedzenie zostało doręczone (...) S.A. z siedzibą w W. w dniu 1 września 2014 roku.

( wypowiedzenie stawki opłaty rocznej wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 15-16)

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości do dnia 31 grudnia 2014 roku wynosiła 1.051,10 zł i została wyliczona w oparciu o stawkę w wysokości 1%.

( okoliczność bezsporna)

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie była przez strony kwestionowana.

Niektóre okoliczności w niniejszej sprawie zostały przez strony wprost przyznane (229 k.p.c.), bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 230 k.p.c.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Stosownie do przepisu art. 71 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej jako: „u.g.n.”) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty roczne. Zgodnie z art. 72 ust. 1 ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, tj. ceny ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Jak natomiast stanowi przepis art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe stawka ta wynosi 1 % ceny, zaś w odniesieniu do pozostałych nieruchomości gruntowych, tj. oddanych na cele inne niż określone w pkt. 1-4a, wynosi 3% .

W niniejszej sprawie stan faktyczny był w zasadzie bezsporny. Istota przedmiotowego sporu sprowadzała się jedynie do odpowiedzi na pytania, czy w wyniku zmiany stawki procentowej z 1% na 3% i związanym z tym ustaleniem nowej wysokości opłaty rocznej, przewyższającej dwukrotnie dotychczasową jej wysokość zastosowanie ma art. 77 ust. 2a u.g.n. oraz czy ustalenia nowej wysokości stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dokonał uprawniony organ.

Zważyć bowiem należy, że opisana powyżej nieruchomość położona w W. przy ul. (...) została oddana w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe ze stawką procentową 1%, jednakże wobec ustanowienia aktem notarialnym z dnia 6 października 2004 r. (Repertorium (...)) odrębnej własności lokalu użytkowego nr (...) usytuowanego w budynku wzniesionym na tym gruncie i zmianie jego przeznaczenia na cele niemieszkalne, zmiana stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na 3 % byłaby zasadna.

Odnosząc się do pierwszego z zarzutów strony powodowej, w ocenie Sądu do w niniejszym przypadku nie znajduje zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n.

W świetle art. 73 ust. 2 u.g.n. zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości następuje w trybie określonym w art. 78–81 u.g.n., tj. w trybie przewidzianym dla aktualizacji opłaty rocznej. Należy podkreślić, że przepisy te dotyczą tylko trybu dokonywania zmiany, a nie zasadności zmiany stawki. Bowiem generalna zasada wyrażona w art. 77 ust. 1 u.g.n. przewiduje, że aktualizacji opłaty rocznej w przypadku zmiany wartości gruntu dokonuje się z zastosowaniem dotychczasowej stawki procentowej tej opłaty.

Chociaż do wskazanych wyżej instytucji stosuje się ten sam tryb postępowania, określony przepisami art. 78-81 u.g.n., to jednak są to dwie odrębne instytucje. W literaturze podnosi się, że różne są podstawy prawne dokonywanych zmian, jak też postępowania w obu sprawach są odrębne i oparte na innych przesłankach (tak E. Bończyk – Kucharczyk, Komentarz do art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przesłankami dokonania aktualizacji są: 1) zmiana wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste; 2) upływ co najmniej trzech lat od dokonania ostatniej aktualizacji; 3) w przypadku nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu wartość tej nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej musi być wyższa niż ustalona w drodze przetargu.

Podstawową materialną przesłanką dokonania aktualizacji opłaty rocznej jest zatem zmiana wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a nie zmiana wysokości stawki procentowej. Odroczenie terminu płatności pełnej wysokości opłaty rocznej odnosi się do aktualizacji tej opłaty w wyniku, której nowa jej wysokość przewyższa dotychczasową ponad dwukrotnie. Zmiana stawki procentowej nie stanowi aktualizacji wysokości opłaty. Zmiana wysokości opłaty w tym przypadku jest następstwem zastosowania stawki procentowej do aktualnego sposobu użytkowania, a nie zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, tj. aktualizacji opłaty.

W konsekwencji przepis art. 77 ust. 2a u.g.n. nie znajduje zastosowania przy zmianie stawki procentowej opłaty rocznej. Wynika to również wprost z brzmienia art. 73 ust. 2a u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., który przy dokonywaniu zmiany stawki odwołuje się do trybu postępowania określonego w art. 78-81 u.g.n. Z trybu postępowania w sprawie zmiany wysokości stawki procentowej wyłączony jest zatem art. 77 ust. 2a u.g.n.

Odnosząc się do drugiego zarzutu wskazać należy, iż zgodnie z art. 78 ust. 1 i 3 u.g.n. właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Właściwym organem w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa jest organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa (art. 4 ust. 9 u.g.n.). W odniesieniu do nieruchomości, położonych na obszarze (...) W., które jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy, Dz. U. z 2002 roku, Nr 41, poz. 361 ze zm.), właściwym organem, o którym mowa w art. 4 pkt. 9 u.g.n., jest zatem Prezydent (...) W..

Dla skuteczności wypowiedzenia stawki opłaty rocznej wymagana jest forma pisemna. Także sam podpis właściwego organu musi być opatrzony podpisem odręcznym właściwego wójta, burmistrza, prezydenta miasta, lub starosty. W przypadku złożenia podpisu przez upoważnionego pracownika urzędu skuteczność wypowiedzenia zależy od tego, czy osoba ta miała upoważnienie organu reprezentującego właściciela do wypowiedzenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Pełnomocnictwo pracownika powinno być sporządzone na piśmie.

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż strona pozwana, dokonując stronie powodowej zmiany dotychczasowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie dopełniła wymogów formalnych, wynikających z wyżej przytoczonych przepisów, składając stronie powodowej pismo z dnia 29 sierpnia 2014 roku informujące o ustaleniu stawki procentowej w nowej wysokości, nie załączając do niego pełnomocnictw, z których by wynikało, że osoby, które podpisały to wypowiedzenie, dysponowały pełnomocnictwami, udzielonymi im przez Prezydenta (...) W. do wykonywania w jego imieniu spraw w zakresie nieruchomości - do określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Z treści ww. wypowiedzenia wynika, że dokonał go Zarząd D. M., a konkretniej Zastępcy Burmistrza D. M. (...) W., nie zaś – Prezydent (...) W..

W ocenie Sądu powoływanie się przez osoby podpisane pod ww. pismem na udzielone przez Prezydenta (...) W. pełnomocnictwa do działania w jego imieniu nie można uznać za wystarczające do ustalenia skuteczności wypowiedzenia. Wobec tego, iż do dnia zamknięcia rozprawy pełnomocnik (...) W. nie przedłożył pełnomocnictw na które powoływali się podpisujący pismo z dnia 29 sierpnia 2014r. zastępcy burmistrza D. M. Sąd nie mógł zweryfikować, czy osoby podpisane na tym dokumencie miały umocowanie do działania w imieniu Prezydenta (...) W.. Wobec nieprzedłożenia ww. pełnomocnictw, należy uznać, biorąc pod uwagę materiał zgromadzony w toku postępowania, że na dzień zamknięcia rozprawy omawiana jednostronna czynność prawna zastępców burmistrza została dokonana w cudzym imieniu bez umocowania i jako taka jest nieważna – art. 104 k.c., co w konsekwencji sprawia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonana w dniu 29 sierpnia 2014r., jest nieuzasadniona w rozumieniu art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w pkt. 1 sentencji wyroku.

Zawarte w pkt. 2 sentencji wyroku rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Za stronę przegrywającą sprawę – wobec uwzględnienia powództwa – należało uznać (...) W.. Na poniesione przez stronę powodową (...) S.A. w W. koszty procesu składały się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika strony powodowej, będącego radcą prawnym, w wysokości 600 zł, którego wysokość Sąd ustalił na podstawie § 6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 490 t.j.).

Ponadto, na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 t.j.) w zw. z art. 98 § 1 k.p.c., sąd nakazał pobrać od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Rejonowego dla W. M.w W. kwotę 105 zł (2.091,20 x 5%≈105) tytułem nieuiszczonej opłaty sądowej od pozwu (pkt. 3 sentencji wyroku), która nie została pobrana od powoda przed zawiśnięciem sprawy.

ZARZĄDZENIE

(...)