Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 lutego 2017 roku

Sąd Rejonowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Katarzyna Niemczyk

Protokolant: E. B.

po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2017 roku w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa A. N. i P. N.

przeciwko (...) Company Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

o nakazanie

oddala powództwo.

I C 1393/16

UZASADNIENIE

Powodowie A. N. i P. N. , reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli przeciwko pozwanemu (...) Company Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. pozew o nakazanie wydania przez pozwanego dokumentacji powykonawczej wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) (oznaczonego czasie prowadzonej inwestycji – 309) w czterokondygnacyjnych budynku wielorodzinnym położonym w S. przy ulicy (...), w szczególności dokumentacji dotyczącej inwentaryzacji powykonawczej budynku i szkicu sytuacyjnego lokalu nr (...) znajdującego się w S. przy ulicy (...). Ponadto wnieśli o zasądzenie kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podali, że w dniu 31.08.2012 roku strony zawarły przed notariuszem umowę deweloperską, w ramach których pozwana zobowiązała się do wybudowania nieruchomości i wyodrębnienia lokalu nr (...) na rzecz powodów, który po zakończeniu inwestycji oznaczony został numerem 29. Pozwana nie wykonała obowiązku wobec czego powodowie wszczęli postępowanie sądowe. Sąd Okręgowy w Słupsku w sprawie I C 264/14 uwzględnił żądanie pozwu w całości i nakazał pozwanej spółce ustanowić odrębną własność przedmiotowego lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz części budynku przeznaczone do wspólnego korzystania.

W celu realizacji przysługującego powodom prawa wynikającego z zawartej umowy deweloperskiej, potwierdzonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Słupsku, powodowie muszą dysponować dokumentacją powykonawczą dotyczącą inwentaryzacji powykonawczej budynku i szkicem sytuacyjnym przedmiotowego lokalu. Bez tych dokumentów nie ma możliwości ustalenia udziału powodów w nieruchomości wspólnej. Wydanie przedmiotowej dokumentacji stanowi obowiązek pozwanej, która została wezwana do jej wydania, natomiast wezwanie pozostało bez odpowiedzi.

Powodowie powołali się na przepis art. 60 prawa budowlanego.

Na posiedzeniu wyznaczonym na rozprawę w dniu 4.08.2016 roku pełnomocnik powoda sprecyzował, że wnosi o wydanie dokumentów szczegółowo wskazanych w punkcie 1 pozwu (czas nagrania 00:01:43 - k. 51).

W odpowiedzi na pozew (k. 58 – 60) pozwana (...) Company Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazała, że powołany przepis art. 60 ustawy Prawo budowlane nie może być podstawą żądania pozwu. Przepis ten bowiem dotyczy całego obiektu budowlanego, a w stosunku do poszczególnych lokali nie istnieje dokumentacja powykonawcza. W ocenie pozwanej konstrukcja żądania pozwu jest nieprecyzyjna albowiem nie wiadomo jakich dokładnie dokumentów domagają się powodowie.

Pozwany oświadczył, że wykonał obowiązek wynikający z art. 60 ustawy Prawo budowlane przekazując dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą uprawnionemu podmiotowi. W chwili oddania obiektu jedynym właścicielem była pozwana, a więc przekazanie dokumentacji nastąpiło automatycznie gdyż inwestor i właściciel był jednym podmiotem.

Zdaniem pozwanej powodowie nie posiadają legitymacji czynnej do wystąpienia z żądaniem wydania dokumentacji budowlanej w oparciu o przywołany przepis, nie są bowiem ani właścicielami, ani zarządcą obiektu.

Pozwana powołała się również na odmowę wpisania na podstawie przywołanego wyroku do księgo wieczystej prawa własności powodów, albowiem orzeczenie nie zawierało wszystkich obligatoryjnych elementów niezbędnych do skutecznego przeniesienia prawa własności.

W piśmie z dnia 6.10.2016 roku (k. 85 – 88) powodowie powołali się na przepis art. 64 k.c. oraz art. 546 § 2 k.c. Powodowie oświadczyli, że żądania pozwu wydania dokumentacji wskazanej wyżej jest w pełni uzasadnione (dokumentacji powykonawczej budynku, szkicu sytuacyjnego lokalu oraz wszelkiej innej dokumentacji niezbędnej do ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej).

W piśmie z dnia 10.11.2016 roku (k. 81) powodowie wskazali, że w ramach żądania wdania dokumentacji powykonawczej, domagają się wydania dokumentacji geodezyjnej, o której mowa w treści art. 57 ust. 1 pkt. 5 prawa budowlanego oraz oświadczenia kierownika budowy, o którym mowa w treści art. 57 ust. 1 pkt. 2 prawa budowlanego.

W piśmie z dnia 13.12.2016 roku (k. 123) powodowie wskazali, że domagają się wydania przez pozwanego inwentaryzacji powykonawczej budynku wielorodzinnego, stanowiącego rozliczenie wysokości udziałów lokali w nieruchomości wspólnej związanych z lokalami znajdującymi się w budynku, a także szkiców sytuacyjnych wszarskich lokali w budynku, czyli rzutu poziomego lokalu w kondygnacji.

Na posiedzeniu wyznaczonym na rozprawę w dniu 2.02.2017 roku pełnomocnik powodów wniósł o zawieszenie postępowania, albowiem powodowie zamierzają wystąpić powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto wskazał, że prawdopodobnie został zgłoszony wniosek o ogłoszenie upadłości pozwanej. (czas nagrania 00:01:08 – k. 136).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 31.08.2012 roku (...) Company Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawarła P. N. i A. N. umowę deweloperską, na mocy której spółka zobowiązała się wybudować na nieruchomości budynek wielorodzinny posadowiony przy ulicy (...) w S., w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny oznaczony tymczasowo numerem 309, o powierzchni użytkowej według projektu wykonawczego 60,60 m.kw. Ponadto spółka zobowiązała się wspólnie z P. N. i A. N. ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego o tymczasowym numerze 309, a następnie przemieść własność na P. i A. małżonków N. wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej.

W §9 umowy strony zobowiązują się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności w terminie 90 dni od daty zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oraz ustanowienia samodzielności lokalu jednak nie później niż do dnia 31.12.2013 roku.

W § 11 ust. 2 umowy nabywcy wyrazili zgodę na administrowanie przez zbywcę nieruchomością wspólną do dnia przeniesienia własności ostatniego lokalu w budynku i powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, lub na wskazanie zarządcy nieruchomości wspólnej.

(dowód umowa deweloperska z dnia 31.08.2012 roku k. 8 – 28)

W dniu 29.10.2014 roku Sąd Okręgowy w Słupsku, w sprawie sygn. akt I C 264/14, wydał wyrok, w którym nakazał pozwanej (...) Company Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., aby złożyła oświadczenie o treści” (...) Company Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w S. przy ulicy (...) o powierzchni użytkowej 60,60 m.w., składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, drugiego pokoju, łazienki, holu oraz antresoli, wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz części budynku przeznaczone do wspólnego korzystania, na który składa się prawo do korzystania z wyłączeniem innych osób, z położonego w garażu podziemnym przedmiotowego budynku miejsca postojowego numer 20 oraz bez jakichkolwiek obciążeń przenoszę na A. N. i P. N., na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, własność wyżej wymienionej nieruchomości wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, na który składa się prawo do korzystania z wyłączeniem innych osób, z położonego w garażu podziemnym przedmiotowego budynku miejsca postojowego, numer 20, za zapłatą przez powodów A. N. i P. N. na rzecz pozwanej (...) Company Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwoty 228.857,00 zł, która została w całości uiszczona.

Wyrok jest prawomocny.

(dowód w aktach sprawy Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. I C 264/14: wyrok z dnia 29.10.2014 roku k. 152)

W dniu 15.10.2015 roku referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Słupsku postanowieniem oddalił wniosek P. N. o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego nr (...) z budynku położonego przy ulicy (...) posadowionego na działce objętej kw (...), założenie dla tego lokalu nowej księgi wieczystej, wpisanie prawa własności w nowozałożonej księdze wieczystej na rzecz A. N. i P. N. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz o wpisanie w dziale III księgi wieczystej prawa korzystania z miejsca postojowego numer 20 w garażu podziemnym. W uzasadnieniu wskazano, że udział nie może wynikać z oświadczenia strony, nie może być również wyliczony przez sąd wieczysto księgowy na podstawie porównania powierzchni konkretnego lokalu oraz całkowitej powierzchni użytkowej budynku, albowiem konkretny dokładnie wskazany udział musi wynikać z czynności prawnej lub z orzeczenia sądu, w których następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu.

(bezsporne: kopia postanowienia k. 61 - 63)

Pismem z dnia 5.01.2016 roku pełnomocnik powodów wezwał pozwaną spółkę do wydania do dnia 22.01.2016 roku dokumentacji dotyczącej inwentaryzacji powykonawczej budynku znajdującego się przy ulicy (...) w S. oraz szkicu sytuacyjnego lokalu nr (...) (oznaczonego na czas budowy nr 309).

(dowód: pismo z dnia 5.01.2016 roku k. 29)

Wszystkie lokale znajdujące się w budynku położonym przy ulicy (...) w S. zostały wyodrębnione.

(bezsporne: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej kw nr (...) k. 146 – 173)

W dniu 8.04.2016 roku została zawarta umowa pomiędzy (...) Company Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P., na mocy której strony oświadczyły, że ustanawiają w budynku mieszkalnym położonym w S. przy ulicy (...) oznaczonym numerem 8A odrębna własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), i określają, że z własnością lokalu związany jest udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt, oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali – budynku nieruchomości, objętej księgą wieczystą Kw nr (...) i określają sposób korzystania z nieruchomości wspólnej polegający na tym, że właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) w ramach swojego udziału w nieruchomości wspólnej, będzie korzystać z wyłączeniem innych osób, z położonego w garażu podziemnym usytuowanym w przedmiotowym budynku mieszkalnym miejsca postojowego oznaczonego numerem 20.

Ponadto strony oświadczyły, że (...) Company Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. prawo własności powyższego lokalu mieszkalnego numer (...) wraz z prawami z nim związanymi z udziałem wynoszącym (...) części w prawie własności działki gruntu sprzedaje (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P., która to spółka powyższy lokal kupuje.

W § 1 aktu notarialnego powołano się na złożone do zbioru akt księgi wieczystej Kw nr (...):

- inwentaryzację budowlaną budynku mieszkalnego w S. przy ulicy (...);

- zaświadczenie z dnia 13.12.2013 roku wydane z up. Prezydenta Miasta S., z którego wynika, że m.in. lokal o numerze (...) w budynku mieszkalnym przy ulicy (...) w S., jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokal;

- wypis z rejestru gruntów.

Integralną część aktu notarialnego stanowi rzut trzeciego piętra budynku.

(dowód w aktach księgi wieczystej kw nr (...): umowa z dnia 8.04.2016 roku, rep A nr 1936/2016 k. 2 – 7)

W księdze wieczystej kw nr (...) dla lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w S. w dziale II księgi jak właściciel wpisana jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P..

(bezsporne: elektroniczna księga wieczysta prowadzona dla kw nr (...))

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd oddalił wniosek o zawieszenie postępowania, albowiem pomimo zgłoszonego przez powodów wniosku o zawieszenie postępowania, nie toczyła się inna sprawa, od której wyniku zależałoby rozstrzygnięcie tej sprawy (art. 177 § 1 pkt. 1 k.p.c.). Same rozważania o możliwości wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie wypełniają przesłanki z przywołanego przepisu.

Brak było również podstaw do zawieszenia postępowania z urzędu (art. 174 § 1 pkt. 4 k.p.c.), albowiem pomimo zgłoszonego wniosku o ogłoszenie upadłości pozwanej spółki, upadłość nie została ogłoszona (art. 52 ustawy z dnia 28.02.2003 roku Prawo upadłościowe: data wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości jest datą upadłości), a postępowanie nie dotyczy majątku pozwanej. (analogicznie wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 września 2010 r., III CSK 310/09 wraz z uzasadnieniem).

Na powodach, zgodnie z przepisem art. 6 k.c., ciążył ciężar wykazania, że przysługuje im roszczenie zgłoszone w sprawie. Powodowie temu obowiązkowi nie sprostali.

Na mocy przepisu art. 57 ust. 1 pkt. 1 i 5 i ust. 8 ustawy z dnia 7.07.1994 roku (Dz.U. nr 89, poz. 414) do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

1) oryginał dziennika budowy;

5) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, właściwy organ zwraca bezzwłocznie inwestorowi dokumenty, o których mowa w ust. 1 pkt 1, 4 i 5.

Zgodnie z przepisem art. 60 ustawy z dnia 7.07.1994 roku inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Zgodnie z przepisem art. 546 § 2 k.c. sprzedawca obowiązany jest wydać posiadane przez siebie dokumenty, które dotyczą rzeczy. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Ponadto, jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca obowiązany jest załączyć instrukcję i udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu korzystania z rzeczy.

W myśl przepisu art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali (Dz.U. nr 85, poz. 388) umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

W dacie zamknięcia rozprawy własność lokalu, co do którego powodowie zawarli umowę deweloperską została przeniesiona na inny podmiot. Prawo własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej kw nr (...). Z księgi wieczystej wynika udział związany z prawem własności lokalu. Ponadto w aktach tej księgi wieczystej znajduje się rzut piętra budynku, stanowiący załącznik do aktu notarialnego.

Argumentacja dotycząca żądania wydania dokumentów przez pozwaną spółkę celem ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej odpadła, albowiem w dacie zamknięcia rozprawy udział ten był znany. Co więcej została założona lokalowa księga wieczysta, w której zostały ujawnione wpisy udziałów w prawach związanych z prawem własności lokalu. Brak jest zatem podstaw do domagania się wydania przez pozwaną spółkę dokumentów, które stanowiły podstawę wpisu do ksiąg wieczystych. Dokumenty, które stanowiły podstawę wpisu do ksiąg wieczystych nie podlegają zwrotowi i pozostawione są w aktach księgi wieczystej (art. 36 ¹ ust. 3 ustawy z dnia 6.07.1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147)).

Z chwilą przeniesienia własności przedmiotowego lokalu na inny podmiot, pozwanej spółce nie przysługuje już tytuł prawny do tego lokalu. Nie może więc ponownie - w aktualnym stanie prawnym na datę zamknięcia rozprawy – przenieść własności tego lokalu na powodów, bez ewentualnych dodatkowych czynności podjętych przez A. i P. N.. W związku z tym na pozwanej nie ciążą obowiązki sprzedawcy, o których mowa w art. 546 § 2 k.c.

Z chwilą założenia księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej udział związany z prawem własności lokalu w wysokości (...) jest znany i nie musi być przez powodów wyliczany w oparciu o dokumenty. Dokumenty te również nie muszą być w posiadaniu powodów, albowiem znajdują się w aktach ksiąg wieczystych i z takimi można zapoznać się zgodnie z przepisem art. 36 ¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wobec braku podstawy do domagania się wydania dokumentów, które miałyby stanowić podstawę do ustalenia wysokości udziału w prawie własności gruntu i częściach wspólnych budynku i urządzeń, sąd powództwo oddalił, o czym orzekł jak w sentencji wyroku.