Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Małgorzata Banaś
Protokolant:	sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2017 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa H. P., E. P., W. Z. i M. Z.

przeciwko Wspólnocie (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S.

o uchylenie uchwał

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza solidarnie od powodów H. P., E. P., W. Z. i M. Z. na rzecz pozwanej Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S. kwotę 377 zł (słownie: trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt IC 99/16

UZASADNIENIE

Powodowie H. P., E. P., W. Z. i M. Z. w kilku pozwach skierowanym do Sądu Okręgowego w Słupsku w dniu 14 marca 2016r. przeciwko Wspólnocie (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S. wnieśli o stwierdzenie nieważności ewentualnie uchylenie uchwał zebrania ogółu właścicieli z dnia 9 stycznia 2016 roku odpowiednio;

1)  uchwały nr (...) w przedmiocie wyboru członków Zarządu Wspólnoty,

2)  uchwały nr(...) w sprawie powierzenia obowiązków zarządcy nieruchomością wspólną i zatwierdzenia wysokości wynagrodzenia,

3)  uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2017 o wysokości zaliczki miesięcznej w kwocie 24,50 zł,

4)  uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia statutu Wspólnoty Lokali Użytkowych Centrum (...)

Wszystkie zgłoszone powództwa zostały w trybie art.219 k.p.c. połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Zaskarżonym uchwałom powodowie zarzucili;

a)  naruszenie art. 3 ust. 3a u.w.l, poprzez brak uwzględnienia w treści karty do głosowania konieczności umożliwienia odrębnego głosowania współwłaścicielom lokali w częściach ułamkowych, co mogło mieć wpływ na wynik głosowania,

b)  naruszenie art. 23 ust. 1 u.w.l. poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie indywidualnego zbierania głosów co miało wpływ na wyniki głosowania,

zbieranie głosów przez zarządcę nieruchomości wspólnej w miejsce Zarządu Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych, i to w sytuacji gdy Zarządca jest zainteresowany w wyniku głosowania ponieważ przykładowo przedmiotem uchwały nr 4 było także jego wynagrodzenie, a uchwały nr 5 jego kompetencje.

Nadto powodowie zarzucili;

uchwale nr (...) naruszenie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, poprzez ograniczenie liczby kandydatów, spośród których właściciele mogli dokonać wyboru członków zarządu dokonane przez przewodniczącego zebraniu ogółu właścicieli będącego równocześnie jednym z kandydatów do Zarządu Wspólnoty, art. 23 ust. 1 i 2 poprzez przyjęcie, że uchwała została podjęta podczas gdy analiza wyników nie pozwala przyjąć prawidłowości głosowania ze względu na wielkość udziałów uwzględnionych w wynikach poszczególnych kandydatów, a ponadto wyniki głosowania wskazują głosy przeciw uchwale w sytuacji gdy karta do głosowania nie zawierała opcji głosowania przeciw uchwale, art. 20 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 poprzez wybranie do Zarządu Wspólnoty Lokali Użytkowych członków zarządu (prezesa i wiceprezesa) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest zarządcą nieruchomości wspólnej podczas gdy obowiązek zajmowania się sprawami spółki nakazujący podejmować decyzje najkorzystniejsze dla spółki pozostaje w sprzeczności z tożsamym obowiązkiem zajmowania się sprawami Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych;

uchwale nr (...) nieważność ze względu na niedochowanie wymaganej zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali formy aktu notarialnego uchwały o powierzeniu zarządu (...) sp. z o.o., art. 21 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 1 poprzez brak dostatecznie precyzyjnego określenia umowy, która ma być zawarta na mocy uzyskanego przez zarząd wspólnoty upoważnienia, co jest również sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, art. 20 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 poprzez wybranie do Zarządu Wspólnoty Lokali Użytkowych członków zarządu (prezesa i wiceprezesa) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest zarządcą nieruchomości wspólnej podczas gdy obowiązek zajmowania się sprawami spółki nakazujący podejmować decyzje najkorzystniejsze dla spółki pozostaje w sprzeczności z tożsamym obowiązkiem zajmowania się sprawami Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych;

uchwale nr (...) naruszenie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez nadanie uchwale treści, która uniemożliwia ustalenie zakresu zgody właścicieli lokali ze względu na jej wewnętrzne sprzeczności, a także poprzez brak przedstawienia planu finansowego zawierającego elementy konieczne, co jest również sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością;

uchwale nr (...) nieważność jako zmierzającej do obejścia art. 22 ust. 1. poprzez przekazanie kompetencji zarządu wspólnoty właścicieli lokali użytkowych zarządcy nieruchomości wspólnej będącemu osobą prawną, art. 22 ust .2 poprzez wprowadzenie obowiązku przestrzegania przez właścicieli Regulaminu porządkowego, który nie był przedmiotem uchwały i to pomimo, że reguluje kwestie należące do katalogu z art. 22 ust. 3, których podjęcie przez zarząd wymaga zgody wyrażonej w uchwale właścicieli, co dotyczy w szczególności zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, nakładania opłat na właścicieli w postaci kar porządkowych, art. 22 ust. 3 pkt 2 poprzez przyznanie zarządcy prawo do jednostronnego określania wydatków i ich zmian (§ 3 pkt 6 Statutu) podczas gdy określanie wydatków jest przedmiotem Planu finansowego, do którego przyjęcia niezbędna jest uchwała właścicieli lokali, art. 31 lit b poprzez przyznanie zarządcy prawa do decydowania o konieczności zwołania zebrania właścicieli lokali na wniosek 1/10 ogółu właścicieli podczas gdy zwołanie zebrania jest obligatoryjne w wypadku złożenia takiego wniosku, art. 3 ust. 2 poprzez ograniczenie prawa do posiadania nieruchomości Wspólnej przez współwłaścicieli podczas gdy jest to ustawowe prawo każdego właściciela i nie może być ograniczone obowiązkiem uzyskania zgody innych właścicieli wyrażonej w uchwale, art. 25 ust. 1a poprzez przyjęcie, że statut obowiązuje od chwili jego uchwalenia podczas gdy uchwały ogółu właścicieli podlegają wykonaniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wszystkich właścicieli o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Pozwana Wspólnota (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa, wskazując w uzasadnieniu swojego stanowiska, iż zaskarżone uchwały podjęte zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, i nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Obie strony wnosiły o zasądzenie od strony przeciwnej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny i zważył;

Pozwana Wspólnota powstała wskutek stopniowego ustanawiania odrębnych lokali własnościowych w nieruchomości przy ul. (...) w S., przeznaczonej na działalność handlową. Właścicielem nieruchomości był (...) spółka z o.o. (poprzednio gmina miejska S. wcześniej nieruchomość była dzierżawiona) na podstawie umów ustanowienia odrębnych własności lokali i sprzedaży. Nabywcy uzyskiwali własność lokali i odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. Umowy zawierano w formie aktu notarialnego.

Powodowie są właścicielami lokali użytkowych położonych w budynku przy ulicy (...), którzy wraz z innymi właścicielami lokali użytkowych tworzą pozwaną Wspólnotę. Powodowie są właścicielami lokali użytkowych na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Zgodnie z umową ustanowienia odrębnych własności lokali i sprzedaży z dnia 28.03.2008 roku (rep. A numer (...)) w jej skład wchodzą właściciele 405 lokali użytkowych wyodrębnionych z nieruchomości - budynku handlowego o nazwie (...) Centrum Handlowe (...). dla której Sąd Rejonowy w Słupsku Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).

bezsporne, nadto wydruk odpisu z Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych dla Księgi Wieczystej nr (...) Wydruk odpisu z Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych dla Księgi Wieczystej nr (...) kopia aktu notarialnego rep. A numer (...) z dnia 28.03.2008 k. k.33-54.

Na podstawie tych umów, a konkretnie § 6, zarząd nieruchomością wspólną był powierzony (...) spółka z o.o. (Zarządca). Znajdowało to swoją podstawę prawną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarząd ten był powierzony na czas określony, tj. do dnia 6 kwietnia 2016r. Członkami Wspólnoty są w przeważającej większości (ok. 90%) (...) sp. z o.o. wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego Rejestru Przedsiębiorców pod nr KRS (...).

bezsporne.

W dniu 9 stycznia 2016r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty, którego celem było między innymi podjęcie uchwały w przedmiocie wyboru członków do Zarządu Wspólnoty. Wyłonienie kandydatów na członków nastąpiło spośród osób zgłaszanych przez obecnych na zebraniu, po wyrażeniu zgody przez kandydata na kandydowanie. Przewodniczącym zebrania był E. B., który dopiero po uzyskaniu potwierdzenia od członków wspólnoty uczestniczących w zebraniu o braku dalszych kandydatów zamknął listę która liczyła 10 pozycji i zarządził głosowanie przez obecnych nad uchwałą.

Po zakończeniu zebrania pozwanej Wspólnoty, jego przewodniczący , pełniący funkcję prezesa zarządu (...) spółka z o.o. udostępnił członkom Komisji skrutacyjnej pomieszczenie sekretariatu spółki oraz oddelegował jego pracownicę do czynności pomocniczych w pracach komisji by usprawnić liczenie głosów.

dowód; zeznania św. A. K. k. 222v-223, I. C. k. 225-226, K. U. k. 226, A. P. k. 284v, zeznania strony P. M. k. 322v-323.

Po zliczeniu głosów z kart oddanych w trakcie zebrania sporządzony został protokół i wraz z kartami umieszczony w pudełku które zostało oklejone opieczętowane i podpisane na złączach przez wszystkich członków komisji skrutacyjnej by można było stwierdzić po ponownym przystąpieniu do liczenia pozostałych głosów czy nikt niepowołany nie naruszył jego zawartości.

W związku z tym, iż w zebraniu udział brała niewystarczająca do podjęcia uchwały liczba osób, głosowanie częściowo odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów. Członkowie wspólnoty oddawali karty do głosowania z wyrażonym stanowiskiem co do każdej z uchwał w sekretariacie spółki wrzucając je do przygotowanej w tym celu urny, lub zostawiali pracownikowi sekretariatu. Zebrane w ten sposób karty do głosowania były następnie ponownie przeliczane przez członków Komisji skrutacyjnej, którzy w tym celu spotykali sie w pełnym składzie.

dowód; zeznania św. M. G. k. 224-225, I. C. k. 225-226, K. U. k. 226-227, K. B. k. 246v, M. N. k. 247, A. P. k. 284v., zeznania strony P. M. k. 322v-323.

Rozstrzygnięcie sporu sprowadza się do oceny, czy zaskarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa, czy naruszają interesy powodów i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (t. jedn. Dz.U. 2000 Nr 80 poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy niekwestionowanym było, iż powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S. co przesądza o istnieniu po ich stronie prawa do zaskarżenia uchwał będących przedmiotem niniejszego sporu. Nie budziło też wątpliwości, iż powodowie wytaczając niniejsze powództwo dochowali ustawowego 6-tygodniowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Wspólnota jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości.

Strona powodowa oparła niniejsze powództwo dotyczące zaskarżenia uchwał wspólnoty, na szeregu zarzutach formalnych dotyczących podjęcia poszczególnych uchwał z naruszeniem przepisów prawa, tj. ustawy o własności lokali.

Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to poniekąd naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Niemniej jednak ze względu na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Podejmowanie uchwał „obiegiem” jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami. Innymi słowy, ochrona własności właścicieli lokali, którą ustawodawca uczynił zasadniczą przez przyjęcie wymagania uzyskania dla uchwały większości udziałów lub głosów (w sytuacjach ściśle określonych), liczonej w stosunku do sumy udziałów lub wszystkich właścicieli lokali, wymusiła stworzenie mechanizmu jej uzyskiwania.

Z art.23 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U.2000, nr 80, poz.903) wynika wprost, ze uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jakkolwiek głosowanie na zebraniu powinno być zasadniczym trybem podejmowania uchwał, albowiem niewątpliwie umożliwia podjęcie przemyślanych decyzji poprzedzonych wymianą poglądów i argumentów poszczególnych członków Wspólnoty, to jednocześnie zauważyć należy, że na gruncie przepisów ustawy o własności lokali, poza przypadkiem podjęcia uchwały, dla której wymagany jest protokół notarialny (a z taką uchwała nie mamy na gruncie niniejszej sprawy do czynienia), każda metoda oddawania głosów jest równorzędna. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

A zatem. spółka (...) mogła głosować zarówno na zebraniu w dniu 9 stycznia 20l6r. jak po nim, i sam zarzut dotyczący uczestnictwa (...) Spółki z o.o. w zebraniu nie ma znaczenia dla ważności podejmowanych uchwał. Ostatecznie podjecie wszystkich uchwał nastąpiło w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów).

Powodowie w uzasadnieniu pozwu co do wszystkich uchwał wskazywali, że głosującym nie zapewniono warunków do swobodnego oddania głosu, co przejawiało się w asystowaniu zarządcy przy głosowaniu, wzywaniu tylko niektórych członków wspólnoty do oddania głosu. W odpowiedzi na ten zarzut strona pozwana zasadnie wskazała, że zarządca (...) spółka z o.o. był uprawniony do indywidualnego zbierania głosów zatem trudno uznać, by poprzez realizowanie przez niego swoich uprawnień ograniczona została swoboda w oddawaniu głosów przez właścicieli. Strona powodowa nie wskazywała tu na żadne inne okoliczności - poza samą obecnością zarządcy - mogące wpływać na oddanie głosu za lub przeciw uchwale przez głosującego. Zwrócić też należy uwagę, że dla podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów nie jest konieczne, aby umożliwić oddania głosu każdemu właścicielowi lokalu. Powodowie nie wskazali jak ta okoliczność przełożyła się na treść podjętych uchwał, zważywszy, iż w głosowaniu uzyskano wynik przekraczający wymaganą większość. Brak jest więc podstaw do kwestionowania uchwał z uwagi na te okoliczności.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że właściciele będą sprawować zarząd bezpośrednio, mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy albo ustanowią organ w postaci zarządu, który będzie zarządzał nieruchomością lub zleci to wybranemu zarządcy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że w stanie prawnym do dnia 6 kwietnia 2016 r. zarząd był powierzony (...) sp. z o.o. i nie było powołanego zarządu w trybie art. 20 ustawy.

Zaskarżając uchwały nr (...) i nr (...) pozwanej Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych położonej przy ulicy (...) w S., powodowie wychodzą z założenia (mającego wynikać z zestawienia treści tychże uchwał i § 5 Statutu Wspólnoty Lokali Użytkowych), iż uchwały te zmierzały w istocie do zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością w rozumieniu art. 18 ust. 2 a u.w.l. poprzez powierzenie zarządu na podstawie art. 18 u.w.l. osobie prawnej – spółce ”M.” sp. z o.o., będącej dotychczas (zdaniem powodów) jedynie podmiotem administrującym. Według powodów uchwały prowadzą do utraty kontroli właścicieli nad poczynaniami zarządcy (...) sp. z o.o. i w konsekwencji finansami oraz interesami Wspólnoty.

Tymczasem, w niniejszej sprawie sytuacja dotycząca zmiany sposobu zarządu, w szczególności regulowana art. 18 ust. 2 a u.w.l. w ogóle nie ma miejsca. Jak wynika z treści odpowiedzi na pozew i załączonych dokumentów, w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali ustalono, że do dnia 6 kwietnia 2016r. zarząd nieruchomością wspólną wykonywać będzie (...) spółka ograniczoną odpowiedzialnością w S. (k. 110v.). W pozwanej Wspólnocie nie było powołanego zarządu w trybie art. 20 u.w.l, tj. zarządu ustawowego. Zarząd był powierzony (...) sp. z o.o. na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. na czas określony do dnia 6 kwietnia 2016 r. i po upływie tego terminu wygasał. Niezaskarżoną uchwałą nr (...) doszło do podjęcia decyzji o powołaniu Zarządu Wspólnoty w trybie art. 20 u.w.l. Z kolei kwestionowaną uchwałą nr (...) zadecydowano o powierzeniu obowiązków zarządcy-administratora nieruchomością wspólną (...) spółce z o.o. w S., upoważniając jednocześnie Zarząd Wspólnoty do podpisania stosownej umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną. Pomimo wejścia tych uchwał w życie z dniem ich ogłoszenia, nowo powołany Zarząd miał zacząć funkcjonować dopiero z dniem 2 maja 2016 roku, tj. dopiero po wygaśnięciu zarządu powierzonego. Z treści uchwały nr (...) w kontekście § 5 Statutu wynika, że jej przedmiotem było tylko powołanie zarządcy - administratora, ustalenie jego wynagrodzenia, zlecenie mu czynności w zakresie zarządu nieruchomością wspólną i udzielenie nowo ustanowionemu Zarządowi Wspólnoty upoważnienia do zawarcia z nim (zarządcą) umowy o zarządzanie. Mamy tu więc do czynienia z sytuacją, w której Zarząd Wspólnoty jako jej organ nie przestał sprawować swoich funkcji, a jedynie zlecił w oparciu o stosowną umowę wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem zarządcy. Taka pomoc świadczona przez zarządcę nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu. Zarządca ( (...) spółka z o.o. w S.) nie jest podmiotem konkurencyjnym do Zarządu Wspólnoty jako organu. Uchwała nr (...) nie zmierzała więc do zmiany sposobu zarządu ustawowego przez powołanie w jej drodze zarządu powierzonego w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Mogła więc zostać podjęta w formie zwykłej, nie zaś w formie protokołu notarialnego, jak to przewiduje art. 18 ust. 2a u.w.l. Strona powodowa zdaje się mylić zarządcę w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 1) - i tu ma rację, że zarząd taki powinien być powierzony w sposób określony w art. 18 ust. 2a, tj. w formie aktu notarialnego, z zarządcą ustanowionym na podstawie umowy cywilnoprawnej (art. 22 ustawy). Nie budzi wątpliwości, że na gruncie przepisów ustawy o własności lokali zarówno zarząd wspólnoty jak i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, mogą wykonywać swoje czynności osobiście lub za pośrednictwem innych profesjonalnych podmiotów (osób fizycznych i prawnych). Zatrudnienie i zlecenie takiemu podmiotowi (tu spółce (...)) wykonywania wszystkich czy niektórych czynności zarządu zwykłego nie czyni zleceniobiorcy zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 1).

Powołany na podstawie art. 20 ustawy zarząd osobowy był uprawniony do reprezentowania wspólnoty, w tym do udzielania pełnomocnictwa. Zawierając umowę o zarządzanie z (...) spółka z o.o. takiego upoważnienia do reprezentacji udzielił. Udzielenie takiego upoważnienia nie budzi wątpliwości prawnych, gdyż wychodzi od samego zarządu należycie powołanego, a nie przysługuje zarządcy samoistnie. Jeszcze raz należy podkreślić, że celem podejmowanych uchwał było powołanie zarządu ustawowego na podstawie art. 20 ustawy i powierzenie zarządzania na podstawie art. 22 tej ustawy w drodze cywilno-prawnej umowy nowemu zarządcy. Działania te nie miały na celu przekazania całości kompetencji zarządu określonych w ustawie na rzecz zarządcy, przede wszystkim zarządca nie miał posiadać samoistnego upoważnienia do reprezentowania Wspólnoty.

Uchwała nr (...) stanowiła wyrażenie zgody na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tj. zobowiązanie zarządu do zawarcia umowy o zarządzanie z konkretnym zarządcą oraz ustalenie jego wynagrodzenia, tym samym trudno uznać, by uchwała ta budzić mogła wątpliwości, co do określenia jej przedmiotu, jak twierdzą powodowie. Nie można zapominać, że wskazany w uchwale zarządca M.' spółka z o.o., pełni funkcję zarządcy na terenie wspólnej nieruchomości od ponad 20 lat i jest tak też od momentu powstania nieruchomości budynkowej w tym miejscu. Członkowie Wspólnoty to z zasady, jak była mowa wcześniej, udziałowcy (...) spółka z o.o., więc jest to dodatkowy argument za tym, że uchwała nie budziła wątpliwości pozostałych członków Wspólnoty. Nie należy w tym miejscu tracić z pola widzenia faktu, że zamiarem członków Wspólnoty było, aby sprawami administrowania nieruchomością wspólną, a także reprezentacją Wspólnoty, zajmował się profesjonalny podmiot. Wszyscy członkowie Wspólnoty w formie listów poleconych lub odbioru za pokwitowaniem otrzymali zaproszenie wraz z porządkiem obrad, przed zebraniem Wspólnoty. Każdy z nich, w tym także skarżący, mieli możliwość przedstawienia oferty innego potencjalnego zarządcy i uchwała w sprawie wyboru innego zarządcy byłaby przez prowadzącego zebranie także poddana pod głosowanie.

Tym samym argumenty powodów co do nieważności uchwały nr 3/2016 z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego jak i co do nieważności uchwały nr (...) z uwagi na przekazanie kompetencji Zarządu Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych zarządcy nieruchomości wspólnej będącemu osobą prawną, na w oparciu o analizę przedstawionego przez stronę materiału dowodowego nie są zasadne.

W kwestii natomiast zarzutów, że zaskarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa ponieważ głosowanie nad nimi odbyło się w sposób sprzeczny z przepisami prawa ( 1 - głosy zbierane były przez zarządcę nieruchomości wspólnej w miejsce Zarządu Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych, 2 - właściciele nie mieli zapewnionych swobodnych warunków do głosowania, 3 - karty do głosowania nie miały prawidłowej treści ), wskazać należy, iż z utrwalonego już orzecznictwa Sądu Najwyższego i Sądów Apelacyjnych wynika, iż podstawą uchylenia uchwały z powodów formalnych konieczne jest nie tylko wykazanie, że „uchybienie” takie miało miejsce ale także że okoliczność ta miała wpływ na treść uchwały. Tych okoliczności strona powodowa nie uprawdopodobniła.

O ile rację mają powodowie, iż do indywidualnego zbierania głosów uprawniony jest tylko zarząd to uszło ich uwadze, że w dacie głosowania w pozwanej Wspólnocie istniał umowny sposób zarządzania (na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l.) sprawowany przez spółkę (...) sp. z o.o. Zarząd Wspólnoty ustanowiony w trybie art. 20 u.w.l., jak to już podnoszono wyżej, miał zacząć funkcjonować dopiero po wygaśnięciu dotychczasowego sposobu zarządzania tj. zarządu powierzonego. Wynika z tego, że zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. był uprawniony do zbierania głosów. W konsekwencji, brak jest podstaw do kwestionowania zaskarżonych uchwał nr (...) i (...) ale i pozostałych z tego punktu widzenia z uwagi na okoliczność, iż w trakcie głosowania nad nimi w trybie indywidualnego zbierania głosów, głosy te zbierane były przez zarządcę nieruchomości.

Co do zarzutu naruszenia art. 20 ust. 1 w zw. z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, poprzez wybór do zarządu Wspólnoty osób, które nie mogą być jego członkami, powodowie wskazywali jakoby powołanie w skład zarządu Wspólnoty osób. które są jednocześnie w składzie organów zarządcy, tj. (...) sp. z o.o., stanowi o niedopuszczalnym konflikcie interesów, który stoi w sprzeczności z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością wspólną z jednej strony wskutek sprzecznych interesów (...) spółki z o.o. oraz iluzoryczności kontroli zarządcy przez zarząd.

Analizując ten zarzut nie można pominąć na co słusznie zwracała uwagę pozwana, że spółka (...) została założona w 1992 roku przez osoby prowadzące działalność handlową na terenie dzisiejszej nieruchomości zabudowanej przy ulicy (...) w S.. Celem jej założenia było wspólne powołanie do życia profesjonalnego podmiotu | zarządzającego nieruchomością gruntową, na której prowadzona była działalność handlowa. Aż 90% udziałów w spółce z o.o. (...) miały osoby prowadzące, na opisanej nieruchomości, działalność handlową. Do tej pory się to nie zmieniło. W przeważającej więc mierze, bo aż w 90% udziałów (...) spółka z o.o. to członkowie Wspólnoty. Nie można więc czynić abstrakcyjnych rozważań na temat sprzeczności interesów pomiędzy Wspólnotą a (...) spółką z o.o. w oderwaniu od kontekstu. Z niego bowiem wyraźnie wynika, że interesy Wspólnoty oraz spółki z o.o. są tożsame, co wynika zarówno z celu powołania spółki, jak i jej składu udziałowego.

Za niezasadne należy też uznać zarzuty strony powodowej co do niewłaściwej treści kart do głosowania. Powodowie zgodnie zresztą z literą prawa podnosili, że z uwagi na treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali karty do głosowania winny były uwzględniać udział we współwłasności każdego współwłaściciela lokalu w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Gdy zatem lokal (w tym wypadku użytkowy) stanowi współwłasność kilku osób w częściach ułamkowych każdy z właścicieli głosuje udziałem w nieruchomości wspólnej przypadającym na jego część udziału we własności lokalu. W tym celu konieczne jest wydawanie każdemu współwłaścicielowi lokalu karty do głosowania, która umożliwiała głosowanie wielkością udziału' na niego przypadającą lub - w wypadku wydawania jednej karty na lokal - odpowiednie zmodyfikowanie jej treści. Przedkładając na uzasadnienie tego zarzutu kartę do głosowania wydaną dla powoda H. P., powodowie w żaden sposób tego zarzutu nie obronili. Współwłasność powodów P., podobnie i Z., jako małżeństw, podlega przepisom Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o współwłasności łącznej, a nie w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna (małżeńska wspólność majątkowa) oznacza, że w czasie trwania tego ustroju, małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku i nie mogą nimi rozporządzać. Nie mogą tym samym głosować odrębnie od siebie ani na dwóch różnych kartach do głosowania.

Tymczasem słuchany w charakterze strony prezes zarządu Wspólnoty, prowadzący zebranie w dniu 9 stycznia 2016r. jako jego przewodniczący i odpowiedzialny za przygotowanie od strony technicznej i merytorycznej, stwierdził, iż w pozwanej Wspólnocie współwłasnością ułamkową objętych jest 11 lokali ( vide; k. 219). Mając w tym przedmiocie wiedzę zarządził, by karty do głosowania były przygotowane w ten sposób, że na karcie znajdowało się nazwisko współwłaściciela, numer lokalu, część ułamkowa w 100.000, i odpowiednio tyle co przypadało na ten ułamek. Jak wskazano to już powyżej, nic nie stało na przeszkodzie by powodowie przecząc temu przedstawili lub zażądali przedstawienia do wglądu Sądu kart do głosowania członków wspólnoty, których imienne zestawienie zostało przedstawione przez pozwaną do pisma z dnia 28 września 2017r. będących współwłaścicielami lokali użytkowych według części ułamkowej, lub co najmniej zawnioskowali te osoby na powyższe okoliczności stanowiące uzasadnienie zarzutów pozwu do przesłuchania w charakterze świadków. Wobec braku takiej inicjatywy dowodowej zarzut ten, zgłoszony wobec prawidłowości głosowania nad wszystkimi uchwałami uznać za bezzasadny.

Podobnie nieudowodniony pozostał zarzut dotyczący uchwały nr (...) oparty na naruszenie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, poprzez ograniczenie liczby kandydatów, spośród których właściciele mogli dokonać wyboru członków zarządu dokonane przez przewodniczącego zebraniu ogółu właścicieli. Żaden z przesłuchanych świadków w osobach M. G., I. C., K. U. (2), K. B. (2), , M. N. (2) i A. P. (2) nie potwierdził by takie zachowanie przewodniczącego zebrania miało miejsce. szczegółowo opisywali ciąg zdarzeń zmierzających do ustalenia ostatecznej listy kandydatów do zarządu Wspólnoty (...) Lokali Użytkowych (...) położonej przy ulicy (...) w S.. Zeznania tych świadków były ze wszech miar spójne i zgodne co do przebiegu tej części zebrania. Natomiast przeciwne twierdzenia świadka A. K. i powoda W. Z. nie zostały poparte przez pełnomocnika powodów żadnym dalszym dowodem, chociażby w postaci zawnioskowania do przesłuchania osoby której przewodniczący odmówił przyjęcia na listę kandydatów pomimo prawidłowego jej zgłoszenia. Podkreślenia też wymaga, że ani świadek A. K., ani powód W. Z. nie byli w stanie wskazać Sądowi żadnego osoby której takie wykluczenie miałoby dotyczyć.

Zarzut ten stoi w sprzeczności ze stanem faktycznym i z tego powodu nie zasługuje na uwzględnienie.

Co do dalszego zarzutu dotyczącego tej samej uchwały nr (...) w przedmiocie wyboru członków zarządu opartego na naruszenia art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, że została dokonana z naruszeniem prawa, gdyż dane z protokołu Komisji Skrutacyjnej są niespójne, to należy w całości podzielić argumentację przedstawioną przez pozwaną w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew w tym przedmiocie. To że karta do głosowania w tym przypadku nie zwierała głosów "przeciw" , nie stanowi o naruszeniu prawa. Wskazane w protokole Komisji Skrutacyjnej dane w zakresie głosów "za" ' odpowiadają wszystkim głosom oddanym za kandydującymi osobami. Jeżeli chodzi o dane dotyczący głosów „przeciw'* to obejmują one głosy nie wskazujące żadnego z 11 kandydujących.

Odnosząc się natomiast co do zarzutu naruszenia art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczącego niezgodnej z prawem treści uchwały nr (...) zatwierdzającej roczny plan gospodarczy, to analizując jej treść zgodzić się należy z powodami, że uchwale i załączniku do niej istnieje nieścisłość, co do zaliczki na fundusz remontowy. Można się zgodzić, że zapis jest niefortunny, natomiast taka omyłka nie daje absolutnie żadnych podstaw do uchylenia uchwały. Zarzut powodów ma tutaj czysto formalistyczny charakter i choć wskazuje na opisaną nieścisłość, jest powierzchowny, gdyż łatwo ową nieścisłość można wyjaśnić poprzez całościową analizę uchwały oraz załącznika.

Podobnie jako nieścisłości czy pomyłki pisarskie należy uznać przywołane w treści pozwu i kwestionowane przez powodów oparte na treści art. 22 i art. 31 lit b, oraz a art. 25 ust. la ustawy o własności lokali zapisy Statutu Wspólnoty, uchwalonego zgodnie z uchwałą nr (...).

Odnosząc sie do najbardziej istotnego dotyczącego ograniczenie prawa do posiadania nieruchomości wspólnej, to nie budzi wątpliwości, że właściciele odrębnych lokali i zarazem współwłaściciele nieruchomości wspólnej mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Wynika to właśnie z istoty współwłasności i współposiadania. Potwierdzone jest to w samym Statucie, który nie bez przyczyny jako pierwsze wymienia prawo „do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem" (§ 3 pkt 1 Statutu). Treść § 5 ust. 8 należy interpretować z treścią § 3 pkt 1 i zgodnie z nią żaden ze współwłaściciel nie może, bez zgody pozostałych współwłaścicieli uzyskać takiego tytułu prawnego do części nieruchomości wspólnej, który by pozbawiał udziału w tej nieruchomości pozostałych współwłaścicieli. Inna interpretacja tego postanowienia stałaby w zupełnej sprzeczności z ustanowieniem odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego z treścią ustawy o własności lokali czy Kodeksu cywilnego w zakresie posiadania i współwłasności w częściach ułamkowych. Co istotne Statut nie jest elementem koniecznym i w razie rozbieżności należy stosować ustawę, co oznacza, że jego postanowienie nie narusza uprawnień członków Wspólnoty.

Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Dlatego właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne, jeśli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie ( por. wyrok Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 16 października 2002r., w sprawie o sygn. akt (...), (OSNC (...). Analogicznie jak w literaturze z zakresu Prawa Spółdzielczego przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały ( M. G. , J. I. , Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985, s. 113-114.).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie taka sytuacja nie została wykazana.

Z tych względów Sąd uznał, że zaskarżone uchwały są zgodne z przepisami ustawy o własności lokali, o czym orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art.98 k.p.c. w zw. z art.108 k.p.c.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie niezbędne koszty procesu. Do kosztów tych zalicza się zgodnie z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. wynagrodzenie radcy prawnego. W myśl § 8 ust. 1 pkt1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10. 2016r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804) minimalne wynagrodzenie wynosi 360 zł powiększone o opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł). Niewątpliwie najbardziej zbliżone do spraw o uchylenie uchwały właścicieli lokali są sprawy o uchylenie uchwały organu spółdzielni, co uzasadnia zastosowanie § 8 ust. 1 pkt 1 wymienionego rozporządzenia. Należy zresztą podkreślić, że przepisy ustawy o własności lokali w zakresie zaskarżania uchwał były niewątpliwie wzorowane na przepisach prawa spółdzielczego.

Na oryginale właściwy podpis.