Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 marca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 marca 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko S. S. i A. S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie

z dnia 6 maja 2016 r., sygn. akt I C 2093/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- w punkcie pierwszym wyroku kwotę 3 694,90 (trzy tysiące sześćset dziewięćdziesiąt cztery 90/100) zł zastępuje kwotą 2 376,09 (dwa tysiące trzysta siedemdziesiąt sześć 09/100) zł,

- w punkcie drugim wyroku kwotę 2 197,13 (dwa tysiące sto dziewięćdziesiąt siedem 13/100) zł zastępuje kwotą 2 157,45 (dwa tysiące sto pięćdziesiąt siedem 45/100) zł,

- punktowi trzeciemu nadaje brzmienie: „nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie od (...) W. kwotę 347,61 (trzysta czterdzieści siedem 61/100) zł a od S. S. i A. S. solidarnie kwotę 674,78 (sześćset siedemdziesiąt cztery 78/100) zł tytułem zwrotu wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa”,

- dodaje punkt czwarty w brzmieniu „w pozostałym zakresie oddala powództwo”;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania w instancji odwoławczej.

SSO Agnieszka Fronczak SSO Grzegorz Tyliński SSO Adrianna Szewczyk - Kubat

Sygn. akt XXVII Ca 3168/16

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 27 grudnia 2012 r. powód (...) W. wniósł o zasądzenie solidarnie od S. S. i A. S. kwoty 3.694,90 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie solidarnie na rzecz pozwanych zwrotu kosztów postępowania oraz kosztów zastępstwa prawnego.

Wyrokiem z dnia 6 maja 2016 r. w sprawie I C 2093/14 Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie zasądził od pozwanych S. S. i A. S. solidarnie na rzecz powoda (...) W. kwotę 3.694,90 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 grudnia 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 2.197,13 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Nakazał pobrać od pozwanych S. S. i A. S. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie) kwotę 1.022,40 zł tytułem nieuiszczonych wydatków tymczasowo wyłożonych ze Skarbu Państwa.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następującym stanie faktycznym i prawnym:

(...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest lokal mieszkalny (domek fiński) nr 19 położony przy ul. (...) w W. (numer na elewacji budynku (...)).

W 1945 r. Biuro Odbudowy Stolicy przydzieliło B. S. domek fiński nr (...) na U., który był przez nią wynajmowany do chwili śmierci.

W 1998 r. dokonano pomiaru powierzchni dobudowanej część lokalu mieszkalnego nr (...). Ogólna powierzchnia dobudowanej część wynosiła 32,96 m ².

Na podstawie aneksu z dnia 25 lutego 2003 r. do umowy najmu lokalu nr (...) przy ul. (...). J. (...) S. S. na podstawie art. 691 k.c. wstąpił w stosunek najmu przedmiotowego lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy B. S., a A. S. jest współnajemcą omawianego lokalu. Zgodnie z § 2 aneksu przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki, powierzchnia mieszkalna wynosi 32,75 m ², a powierzchnia użytkowa 49,43 m ².

Podczas kontroli na O.. J. administrator (...) (...) stwierdził, że najemca budynku przy ul. (...) rozbudował domek i zaadaptował strych uzyskując dodatkowe 72,35 m ² powierzchni, którą wykorzystuje na cele mieszkalne.

Pismem z dnia 5 października 2012 r. powód wezwał pozwanych do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z dobudowanej bez zgody wynajmującego część lokalu w kwocie 3.799,77 zł. Wezwanie zostało wysłane i odebrane przez pozwanych w dniu 15 października 2012 r.

Domek fiński położony przy ul. (...) w W. (numer na elewacji budynku (...)) jest to parterowy budynek mieszkalny, jednorodzinny z dwoma niezależnie funkcjonującymi lokalami mieszkalnymi. Jeden lokal, oznaczony w opinii biegłego architekta literą A, posiada 71,24 m ² powierzchni użytkowej, a 32,85 m ² powierzchni mieszkalnej. Drugi lokal, oznaczony w opinii biegłego architekta literą (...), posiada 52,36 m ² powierzchni użytkowej, a 23,91 m ² powierzchni mieszkalnej. Łączna powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego dwulokalowego wynosi 123,60 m ².

Wysokość wynagrodzenia możliwa do uzyskania w razie wynajęcia domku przy ul. (...) w W. w okresie od dnia 1 marca 2012 r. do 14 listopada 2012 r. wyniosłaby 5.609,19 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie załączonych do akt dokumentów oraz opinii biegłego sądowego mgr inż. arch. Z. G. i opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości L. F..

Sąd Rejonowy oddalił wniosek dowodowy o przesłuchanie M. P. na okoliczność potwierdzenia dokonania pomiarów uznając, że wskazana okoliczność nie była kwestionowana w toku postępowania.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Sąd Rejonowy wskazał, że bezspornym w sprawie było, że S. S. i A. S. są najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Natomiast sporna była wielkość powierzchni przedmiotowego lokalu. Powód w toku procesu wskazywał, że pozwani bez jego zgody i wiedzy rozbudowali lokal mieszkalny, uzyskując dodatkową powierzchnię mieszkalną. Sąd Rejonowy podniósł, że z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynikało, iż początkowo wskazany lokal mieszkalny składał się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Natomiast z opinii biegłego sądowego architekta wynikało, że obecnie jest to budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma niezależnie funkcjonującymi lokalami mieszkalnymi. Pierwszy lokal, oznaczony w opinii biegłego literą A, składa się z piwnicy, wiatrołapu, dwóch przedpokoi, łazienki, wc, kuchni, dwóch pokoi oraz posiada garaż, a także strych. Drugi lokal, oznaczony w opinii biegłego literą (...), składa się z wiatrołapu, kuchni, łazienki, dwóch pokoi i antresoli. Łączna powierzchnia użytkowa tego domu wynosi 123,60 m ².

Zatem, w ocenie Sądu Rejonowego, niewątpliwym było, że do wynajmowanego budynku dobudowano nowe pomieszczenia, które znacznie zwiększyły jego powierzchnię. Sąd Rejonowy wskazał, że pozwani nie kwestionowali ilości wskazanych w budynku pomieszczeń, a jedynie wielkość powierzchni. W ocenie Sądu Rejonowego opinia biegłego sądowego architekta zasługiwała na uwzględnienie i Sąd Rejonowy ustalając wysokość czynszu należnego za najem rozbudowanego lokalu kierował się powierzchnią wskazaną przez biegłego sądowego architekta.

Sąd Rejonowy wskazał na treść art. 669 § 1 k.c. i podniósł, że czynsze naliczane przez (...) W. uzależnione są od wielkości wynajmowanej powierzchni. Zatem pozwani, w związku ze zwiększeniem powierzchni lokalu, powinni uiszczać czynsz w wysokości odpowiedniej do wielkości powierzchni wynajmowanego lokalu.

Sąd Rejonowy wskazał, że powód żądał zwiększonej opłaty za okres od 1 marca 2012 r. do 13 listopada 2012 r. Pismem z dnia 29 lutego 2012 r. powiadomił pozwanych o naliczeniu opłat za powierzchnię zajmowanego lokalu, uzyskaną w wyniku przeprowadzenie przebudowy bez stosownej zgody wymaganej przepisami prawa. Powód naliczył opłaty w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz § 11 ust. 1 ust. 1 Załącznika nr 2 do Uchwały nr XLI/1272/2008 Rady (...) W. z dnia 2 października 2008 r.

Sąd Rejonowy wskazał na treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego. Sąd Rejonowy podniósł, że w przedmiotowej sprawie pozwani nie zajmowali lokalu bez tytułu prawnego, gdyż mają zawartą umowę najmu przedmiotowego lokalu, jednakże bezumownie korzystali z dobudowanej część lokalu bez zgody powoda, który jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Powód wezwał pozwanych do zapłaty zaległości za bezumowne korzystanie z dobudowanej bez zgody wynajmującego część lokalu. Pozwani nie uzyskali zgody powoda na dobudowanie nowych pomieszczeń. Natomiast powód uzyskał informację o dobudowaniu nowych pomieszczeń w czasie kontroli dokonywanej przez administratora (...). Pozwani nie zawiadomili o tym powoda. Sąd Rejonowy wskazał, że w toku procesu pozwani nie kwestionowali czasu, za jaki powód żądał wynagrodzenia za korzystanie z dobudowanej powierzchni lokalu, zatem Sąd ten uwzględnił w całości okres wskazany w pozwie przez (...) W.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu Rejonowego, pozwani powinni uiszczać powodowi czynsz również za dobudowaną powierzchnię. Sąd Rejonowy wskazał, że wysokość czynszu wyliczył biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości i czynszów. Pozwani nie kwestionowali opinii biegłego L. F.. Sąd Rejonowy uwzględnił opinię biegłego i przyjął wysokość stawki wskazaną w opinii. Biegły wskazał łącznie wysokość czynszu na kwotę 5.609,19 zł. Powód żądał kwoty 3.694,90 zł. Na wskazaną przez powoda kwotę składała się należność główna oraz odsetki. W związku z faktem, iż kwota wskazana przez biegłego przewyższała kwotę żądaną przez powoda Sąd Rejonowy uwzględnił w całości roszczenie powoda.

Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd Rejonowy wydał w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania (art. 98 § 1 k.p.c.).

Apelację od powyższego wyroku wywiodła strona pozwana, zaskarżając wyrok w całości.

Skarżący zarzucili Sądowi Rejonowemu, że:

1.  Sąd I instancji błędnie ocenił okoliczności faktyczne w sprawie i w sposób nieuzasadniony zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 3 694,90 zł do zapłaty wraz z ustawowymi odsetkami oraz obciążył pozwanych kosztami procesu;

2.  Sąd I instancji poprzez błędną ocenę okoliczności faktycznych w sprawie oraz błędną ocenę złożonych w sprawie opinii biegłych i oddalenie wniosku o przesłuchanie M. P. oraz niedopuszczenie wnioskowanych przez pozwanych dokumentów - dokonał błędnych ustaleń w zakresie dowodów i wyciągnął nieuzasadnione wnioski, przez co naruszył zasadę swobody oceny dowodów oraz art. 233 par 1 k.p.c., art. 217 par 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c., 278 i 286 k.p.c.;

3.  Sąd Rejonowy w sposób niewłaściwy naliczył odsetki od zasądzonej kwoty, która została ustalona przez Sąd dopiero w toku postępowania sądowego, a zatem ewentualne odsetki powinny być naliczone dopiero od dnia wydania wyroku. Zastosowane przez Sąd naliczenie odsetek od daty wcześniejszej prowadziło do bezpodstawnego przysporzenia po stronie powoda i znacząco zwiększało w sposób nieuzasadniony wartość odszkodowania do zapłaty przez pozwanych.

Wobec powyższego skarżący wnieśli o zmianę przedmiotowego wyroku poprzez oddalenie powództwa co do zasądzonej w wyroku kwoty 3.694,90 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 grudnia 2012 r. do dnia 31 grudnia 2015 r oraz odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty oraz o zmianę wyroku w pozostałej części i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu za obie instancje według norm prawem przewidzianych, ewentualnie gdyby Sąd nie uznał podstaw do zmiany wyroku, skarżący wnieśli o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od powoda na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Powód wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania w instancji odwoławczej.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja pozwanych zasługiwała na częściowe uwzględnienie.

Sąd Okręgowy w pełni podzielił ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji i przyjął je w całości za własne czyniąc podstawą rozstrzygnięcia.

Podkreślić również należało, że argumentacja prawna szeroko przeprowadzona w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia również zasługiwała w przeważającej części na akceptację, co czyniło zbędnym obszerne jej powtarzanie w tym miejscu.

Przede wszystkim w ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy nie naruszył art. 233 k.p.c. Naruszenie tego przepisu nie może sprowadzać się do przedstawienia przez apelujących stanu faktycznego przyjętego na podstawie własnej oceny dowodów. Sąd ma bowiem prawo do swobodnej oceny dowodów, która dopóki nie jest całkowicie dowolna, nie może stanowić o naruszeniu art. 233 k.p.c. Innymi słowy, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia powyższego przepisu nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. Tymczasem pozwani nie wykazali, posługując się argumentami wyłącznie jurydycznymi, że Sąd Rejonowy naruszył ustanowione w art. 233 k.p.c. zasady oceny wiarygodności i mocy dowodowej dowodów, tj. przekroczył granice swobody wyznaczone logiką, doświadczeniem życiowym, zasadami nauki bądź nie dokonał wszechstronnego rozważenia sprawy pomijając część materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie (tak też postanowienia SN z dnia 10 stycznia 2002r. II CKN 572/99 i z dnia 14 stycznia 2000 r. I CKN 1169/99, wyrok SN z dnia 9 grudnia 2009r. IV CSK 290/09, wyrok SA we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2013r. I ACa 698/13, wyrok SA w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013r. I ACa 1075/12, wyroki SA w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2013r. I ACa 1342/12 i z dnia 28 maja 2013r. VI ACa 1466/12).

Natomiast w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy w sposób szczegółowy przeanalizował cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie, uzasadnił, które dowody w sprawie oraz w jakim zakresie uznał za wiarygodne, dlaczego oddalił część wniosków dowodowych oraz wyprowadził z materiału dowodowego wnioski w sposób logiczny i oparty ma doświadczeniu życiowym.

W pierwszej kolejności należało wskazać, że sami pozwani co do zasady nie kwestionowali powiększenia powierzchni zajmowanego przez nich domku poprzez dobudowanie części, a jedynie sporna między stronami była powierzchnia tej dobudówki. Fakt wykonania dobudowy, abstrahując na razie od jej powierzchni, potwierdzały zresztą nie tylko dokumenty złożone do akt przez powoda, ale także pismo poprzedniczki prawnej pozwanych z dnia 6 października 1997r. Bezspornie także pozwany wszedł po śmierci B. S. w prawa najemcy co do lokalu mieszkalnego o powierzchni mieszkalnej wynoszącej 32,75m2 i powierzchni użytkowej 49,43 m2, co zresztą potwierdzał złożony do akt aneks do umowy najmu z dnia 25 lutego 2003r. Oznaczało to, że pozwani nie mieli tytułu prawnego w postaci umowy najmu do zajmowania pozostałej powierzchni w budynku, którego formalnym właścicielem pozostawało (...) W. i który znajduje się na nieruchomości powoda. Tym samym zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w stosunku do zajmowanej bez tytułu prawnego powierzchni powinni płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie w kwocie odpowiadającej wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu takiego lokalu. Na taką też zresztą podstawę prawną powoływał się powód kierując do pozwanych zawiadomienia dotyczące żądania zapłaty za dodatkową powierzchnię.

Dlatego też nietrafne okazały się zarzuty pozwanych, iż nie powinni ponosić opłaty, albowiem nie posiadali najmu na dodatkową powierzchnię, natomiast ponosili opłaty za powierzchnię wskazaną w umowie najmu.

Sąd Okręgowy zważył również, że na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanych twierdził, iż pozwani uiszczali opłaty wg. wyższej stawki, a więc posiadali nadpłatę. Należało jednak podkreślić, że okoliczność ta nie została w żaden sposób wykazana, co więcej, w postępowaniu przed Sądem I instancji pozwani nie złożyli żadnych dowodów na okoliczność uiszczania opłaty za część objętą umową, a jedynie poprzestali na twierdzeniach w tym zakresie.

Absolutnie nie można było podstaw dla oddalenia powództwa o odszkodowanie za bezumowne korzystanie upatrywać także w okoliczności, że przez lata powód nie żądał od pozwanych stosownego wynagrodzenia, ani nie żądał zawarcia umowy najmu na dobudowaną powierzchnię. To pozwani bowiem korzystali z powierzchni dodatkowej na nieruchomości powoda w sposób nieuprawniony i to oni powinni zadbać o uregulowanie prawne istniejącego stanu faktycznego, gdyż w przeciwnym razie narażali się na ponoszenie wyższych kosztów korzystania z dodatkowej powierzchni, tym bardziej, że z akt postępowania nie wynikało, aby dobudowa była wykonana dokonana legalnie.

Sąd Okręgowy zważył także, że kwestia określenia wielkości powierzchni dobudowanej dla ustalenia ewentualnych opłat czynszowych wymagała wiadomości specjalnych, czyli przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, który to dowód został w niniejszym postępowaniu przeprowadzony. Biegły Z. G. w swojej opinii stwierdził, iż obecnie powierzchnia użytkowa budynku wynosi 123,60 m2. Dla Sądu Okręgowego było przy tym oczywiste, iż czynsz najmu liczy się co do zasady dla powierzchni użytkowej, a nie powierzchni mieszkalnej, którą zgodnie z definicją stanowią wyłącznie pokoje.

Co do tej opinii biegłego pozwani co prawda stwierdzili, że mają zastrzeżenia, niemniej jednak nie wskazali, jakie konkretnie zgłaszają zarzuty do opinii, co pozwoliłoby Sądowi na ich weryfikację, nie wnieśli też o wezwanie biegłego na rozprawę celem złożenia dodatkowych wyjaśnień, ani nie złożyli wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Wnieśli jedynie o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka oraz dokumentu na okoliczność pomiarów dokonanych wcześniej przez ZGN. Wnioski te zostały oddalone przez Sąd Rejonowy, natomiast Sąd Okręgowy nie dopatrzył się w tym naruszenia art. 217 par 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c. i art. 286 k.p.c. Zważyć bowiem należało, jak wskazano wyżej, że tylko opinia biegłego mogła stanowić właściwą podstawę dla oceny wielkości dobudowanej powierzchni. Zeznania świadka w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych zastrzeżonych dla biegłego nie mogłyby podważyć, ani stanowić wiarygodnej podstawy dla zmiany przez Sąd wniosków wynikających z opinii biegłego. Podobnie dokumentacja złożona przez powoda lub przez niego stworzona, a której złożenia domagali się pozwani, jako stanowiąca dokument prywatny również nie mogła podważyć opinii biegłego jako podstawowego, rzetelnego i profesjonalnego dowodu na okoliczność powierzchni budynku, w tym dobudowy. Niniejsze postępowanie miało przy tym zweryfikować, w jakim zakresie stanowisko powoda było zasadne. Stąd Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż przeprowadzenie wskazanych przez pozwanych dowodów nie było istotne dla rozstrzygnięcia w rozumieniu art. 227 k.p.c., a jedynie powodowałoby zbędne przedłużenie postępowania. Subiektywne przekonanie pozwanych o istotności wnioskowanych dowodów nie nakładało na Sąd I instancji obowiązku przeprowadzenia takich dowodów, który miał prawo ocenić, czy przeprowadzenie dowodów było istotne dla rozstrzygnięcia.

W złożonej apelacji pozwani nie wskazali też, na czym miałoby polegać naruszenie obowiązujących przepisów przy dokonywaniu obmiarów powierzchni. Natomiast ze złożonej opinii wynikało (str. 2 opinii), że biegły brał pod uwagę wysokość pomieszczeń, powierzchnię obliczano zgodnie z Polską Normą odpowiednią dla określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Sąd Okręgowy zważył także, że pozwani w ogóle nie kwestionowali opinii biegłego L. F., co pozwoliło Sądowi Rejonowemu za uznanie tej opinii za podstawę wyliczenia kwoty należnego odszkodowania.

Na marginesie jedynie Sąd II instancji podkreślił, że odszkodowanie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów powinno być ustalane w wysokości czynszu rynkowego, jaki powód mógłby uzyskać za wynajem lokalu. Przyjęta przez biegłego kwota odnosząca się do stawek czynszu najmu wynikających z uchwał (...) W. była z całą pewnością niższa niż stawki rynkowe za wynajem, na co zresztą zwrócił uwagę sam biegły. Biegły wskazał przy tym, że stawki wynikające z uchwał zostały wzięte pod uwagę dlatego, iż budynek zajmowany przez pozwanych znajduje się w zasobach „komunalnych”, nie jest w dobrym stanie, a biegły w związku z tym nie mógł odnaleźć ofert lokali podobnie wyposażonych, o podobnym standardzie. Niemniej jednak z opinii tej wynikało również (str. 5 opinii), że stan lokalu, w szczególności brak części mediów, biegły wziął pod uwagę przy sporządzaniu opinii dokonując odpowiedniej korekty stawek.

Biorąc powyższe pod uwagę kwestionowanie przez pozwanych opinii biegłych dopiero na etapie postępowania apelacyjnego okazało się spóźnione i stanowiło jedynie polemikę z wnioskami wynikającymi z opinii tych biegłych.

Również spóźniony był zarzut pozwanych poczynienia nakładów na nieruchomość w postaci właśnie dobudówki. Ponadto, aby zarzut taki mógł mieć wpływ na ewentualną wysokość zasądzanej kwoty, powinien być złożony w postaci zarzutu potrącenia ze wskazaniem konkretnej kwoty, której wysokość powinna być wykazana odpowiednimi dowodami. Oczywiście nie uwzględnienie tego argumentu nie oznacza, że Sąd Okręgowy przesądził w niniejszej sprawie o niezasadności ewentualnych rozliczeń między stronami co do nakładów na nieruchomość w postaci rozbudowania budynku.

Zważywszy na przedstawione rozważania Sąd Okręgowy uznał, że prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął opinie obydwu biegłych jako podstawę dla wyliczenia należnej kwoty, a strona pozwana skutecznie tych opinii nie zakwestionowała.

Jednakże Sąd Rejonowy naruszył art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, co Sąd Okręgowy mógł stwierdzić niezależnie od zarzutów apelacyjnych w tym zakresie oraz orzekł częściowo niezgodnie z żądaniami i twierdzeniami zawartymi w pozwie.

Bezspornie bowiem przedmiotem żądania pozwu było odszkodowanie należne od powierzchni dodatkowej zajmowanej przez pozwanych za okres od 1 marca do 13 listopada 2012r. Zgodnie z opinią biegłego G. ta dodatkowa powierzchnia wynosiła 52,36 m2, a nie ponad 70 m2, jak to wskazywał powód. Z kolei podana przez biegłego F. kwota 5.609,19 zł stanowiła koszt najmu całej powierzchni użytkowej domku, tj. 123,60 m2, a nie jedynie powierzchni dodatkowej. Tym samym Sąd Rejonowy powinien dokonać stosownego przeliczenia przy uwzględnieniu powierzchni dodatkowej i stawki przyjętej przez biegłego w poszczególnych okresach za 1 m2 powierzchni, co dałoby należną kwotę w wysokości 2.376,09 zł.

Sad Okręgowy nie uznał za zasadne zarzutów skierowanych wobec terminu zasądzenia odsetek. W przypadku bowiem, kiedy termin wymagalności roszczenia, a tym samym daty, od której można było żądać odsetek za opóźnienie, nie został wskazany ustawowo lub w umowie, zastosowane powinien znaleźć art. 455 k.c.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok o kosztach postępowania orzekając na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 100 k.p.c. przyjmując, że pozwany wygrał sprawę w 2/3, przy czym w rozliczeniach kosztów postępowania w I instancji Sąd Okręgowy uwzględnił także koszty postępowania odwoławczego zakończonego uchyleniem wyroku do ponownego rozpoznania.