Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 06 kwietnia 2016 roku

Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XVI Wydział Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSR Joanna Chała - Małkowska

Protokolant: Emil Ruciński

po rozpoznaniu w dniu 06 kwietnia 2016 r. w Warszawie,

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko M. N.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz pozwanego M. N. kwotę 3.407 (trzy tysiące czterysta siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.417 (dwa tysiące czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XVI GC 1235/14

UZASADNIENIE

W dniu 05 maja 2014 r. powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (dalej: (...) Sp. z o.o.) wniósł pozew o ustalenie, iż w odniesieniu do umowy najmu z dnia 26 października 2005 r. łączącej go jako wynajmującego z pozwaną M. N. jako najemcą, pozwanej nie przysługuje prawo do kolejnego jednostronnego przedłużenia tej umowy. Nadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż w dniu 26 października 2005 r. wynajął pozwanej lokal w budynku przy ul. (...) w P. na okres 60 miesięcy. Strony umówiły się, że istnieje możliwość wydłużenia okresu najmu o kolejne 5 lat w przypadku, gdy najemca najpóźniej na 6 miesięcy przed upływem dotychczasowego okresu najmu zawiadomi wynajmującego o zamiarze kontynuowania umowy. Z uprawnienia tego pozwana skorzystała w dniu 12 stycznia 2010 r. Pozwana z powyższego zapisu umownego wywodzi jednak, iż prawo do wydłużania okresu najmu jednostronnym oświadczeniem woli przysługuje jej wielokrotnie i może z niego skorzystać zawsze jeżeli co najmniej 6 miesięcy przed upływem okresu najmu zgłosi powodowi zamiar kontynuowania umowy. W związku z powyższym powód wniósł o ustalenie, iż uprawnienie pozwanej do wydłużenia umowy było jednorazowe, zaktualizowało się w dniu 12 stycznia 2010 r. i już jej nie przysługuje. Powód powołał się również na aneks z dnia 10 maja 2010 r. do umowy najmu z dnia 26 października 2005 r., w którym strony postanowiły o przedłużeniu obowiązywania w/w umowy do dnia 31 grudnia 2015 r. Aneksem tym w ocenie powoda oznaczono końcową i definitywną datę ustania pomiędzy stronami stosunku najmu bez możliwości dalszego w nią ingerowania przez którąkolwiek ze stron ( pozew – k. 2-6).

W odpowiedzi na pozew z dnia 22 września 2014 r. (data nadania) pełnomocnik pozwanej podniósł, iż aneks z dnia 10 maja 2010 r. do umowy najmu z dnia 26 października 2005 r. określił jedynie termin przedłużonej umowy, nie wyłączając jednoczenie uprawnienia najemcy do jej wydłużenia jednostronnym oświadczeniem woli. Jednocześnie wskazał, iż zapis umowy dotyczący możliwość wydłużenia okresu najmu o kolejne 5 lat w przypadku, gdy najemca najpóźniej na 6 miesięcy przed upływem okresu najmu zawiadomi wynajmującego o zamiarze kontynuowania umowy daje możliwość wielokrotnego automatycznego przedłużania umowy na okres 5 lat wskutek zawiadomienia wynajmującego przez najemcę najpóźniej na 6 miesięcy przed upływem okresu najmu o zamiarze kontynuowania umowy przez kolejne 5 lat ( odpowiedź na pozew – k. 98-100).

W toku procesu strony potrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 26 października 2005 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. jako wynajmujący zawarła z M. N. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) jako najemcą umowę najmu lokalu o powierzchni 117,80 m2 w budynku przy ul. (...) w P. (pkt 1 umowy). Lokal ten miał być wykorzystywany przez najemcę w celu prowadzenia działalności handlowej (§ 2 ust. 2.1 umowy). Strony umówiły się, iż okres najmu wynosi 60 miesięcy i jest liczony od daty otwarcia lokalu/rozpoczęcia płatności czynszu (pkt 3 umowy). Najemca wraz z wynajmującym uzgodnili, iż okres najmu upływa z końcem miesiąca kalendarzowego, w którym wygasa okres najmu, jednakże jeżeli najemca zawiadomi wynajmującego najpóźniej na 6 miesięcy przed upływem okresu najmu o zamiarze kontynuowania umowy przez kolejne 5 lat, umowa zostaje automatycznie przedłużona na okres 5 lat (§ 3 ust. 3.1 umowy) ( okoliczności bezsporne, nadto dowód : umowa najmu z dnia 26 października 2005 r. – k. 11-28, (...) k. 40, zeznania R. N. (1) - 132).

Pierwszą fakturę na czynsz najmu powierzchni handlowej za okres od 16 listopada 2005 roku do 30 listopada 2005 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wystawiła w dniu 25 listopada 2005 r. ( dowód : faktura VAT z 25.11.2005 r. – k. 75)

W dniu 29 listopada 2007 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła jako wkład niepieniężny do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c. W skład przedsiębiorstwa wchodziły również uprawnienia i obowiązki z tytułu umowy najmu z dnia 26 października 2005 r. zawartej przez (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. z M. N.. W dniu 06 lutego 2008 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. zmieniła nazwę na (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: (...) Sp. z o.o.) ( okoliczności bezsporne, nadto dowód : akt notarialny z dnia 29.11.2007 r. – oświadczenie objęciu udziałów i umowa przeniesienia przedsiębiorstwa – k. 50-61; (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – k. 46-49).

W piśmie datowanym na dzień 12 stycznia 2010 r. skierowanym do (...) Sp. z o.o. M. N. oświadczyła o zamiarze kontynuowania umowy najmu powierzchni handlowej z dnia 26 października 2005 r. zgodnie z § 3 ust. 3.1. umowy ( dowód : oświadczenie z 12.01.2010 r. – k. 30).

W dniu 10 maja 2010 r. (...) Sp. z o.o. zawarła z M. N. aneks do umowy najmu z dnia 26 października 2005 r., w którym strony postanowiły o wydłużeniu czasu obowiązywania aneksowanej umowy do dnia 31 grudnia 2015 r., jednocześnie nie zmieniając pozostałych zapisów umowy. Celem podpisania aneksu było formalne potwierdzenie dalszego trwania umowy najmu pomiędzy stronami, nadto umowa został wydłużona nie do 30 listopada 2015 r. – taki skutek wywołało oświadczenie M. N. z dnia 12 stycznia 2010 r. – a do 31 grudnia 2015 r., ażeby najemca miał możliwość prowadzenia działalności handlowej w okresie świątecznym ( dowód : aneks z dnia 10.05.2010 r. – k. 29, zeznania J. G. – k. 181-182v.).

W dniu 06 września 2013 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. przekształciła się w spółkę komandytowo-akcyjną i od tego dnia działała pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej: (...) Sp. z o.o. S.K.A.). W dniu 26 listopada 2013 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna w W. sprzedała (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W. m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem oraz budowlami znajdującymi się w P. przy ul. (...) ( okoliczność bezsporna, nadto dowód: akt notarialny – umowa sprzedaży nieruchomości – k. 62-75; (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna – k. 43-45v.).

Pismem datowanym na dzień 31 października 2013 r. (...) Sp. z o.o. S.K.A. skierowanym do M. N. jako najemcy wskazał, iż łącząca strony umowy najmu wraz z wprowadzonymi do niej aneksem z dnia 10 maja 2010 r. zmianami wygaśnie zgodnie z jej § 3 ust. 3.1 w dniu 30 listopada 2015 r. Najemca bowiem skorzystał z jednokrotnego uprawnienia do wydłużenia umowy najmu o okres 5 lat jednostronnym oświadczeniem woli przyznanego mu w/w zapisem umownym. Zaznaczył również, iż po tej dacie zamierza wynajmowaną M. N. dotychczas powierzchnię handlową wynająć podmiotom trzecim ( dowód : pismo z dnia 31.10.2013 r. – k. 32-33).

W piśmie z dnia 14 kwietnia 2014 r. skierowanym do (...) Sp. z o.o. S.K.A. pełnomocnik M. N., wskazał iż inaczej niż wynajmujący najemca rozumie treść § 3 ust. 3.1 łączącej strony umowy najmu. Pełnomocnik wskazał, iż w jego ocenie zapis ten daje M. N. uprawnienia do wielokrotnego automatycznego przedłużania umowy najmu, z którego ma ona zamiar skorzystać ( dowód : pismo z dnia 14.04.2014 r. – k. 41-42).

Mimo treści aneksu z dnia 10 maja 2010 r. M. N. prowadziła w lokalu w budynku przy ul. (...) w P. działalność gospodarczą po dniu 31 grudnia 2015 r. ( dowód : zeznania J. G. – k. 181-182v.)

Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o twierdzenia przyznane przez drugą stronę (niesporne) oraz dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Złożone do akt sprawy dokumenty w większości stanowiły dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c. Stosownie do treści art. 233 k.p.c. Sąd, dokonując ich oceny w ramach swobodnej oceny dowodów uznał je za przydatne dla ustalenia faktycznego.

Ponadto Sąd dopuścił dowód z zeznań świadków – J. G. oraz R. N. (1). Zeznaniom J. G. Sąd dał wiarę w całości, ponieważ zostały złożone w sposób jasny i logiczny, a treść zeznań korespondowała z treścią dokumentów zgromadzonych w trakcie postępowania dowodowego, które stanowiły podstawę dokonanych ustaleń faktycznych. Świadek ten, świadczący pracę na rzecz powoda zeznała, iż celem przedłużenia umowy najmu do dnia 31 grudnia 2015 r. było umożliwienie pozwanej prowadzenia działalności zarobkowej w wynajmowanym lokalu w okresie świątecznym. Nadto J. G. wskazała, iż mimo upływy terminu obowiązywania umowy najmu tj. 31 grudnia 2015 r. pozwana dalej zajmuje wynajmowany do tego dnia lokal. Zeznaniom świadka R. N. (1) Sąd dał wiarę w części dotyczącej potwierdzenia zawarcia umowy najmu przez niego jako pełnomocnika M. N. z powodem oraz potwierdzania zawarcia aneksu do w/w umowy w dniu 10 maja 2010 r. Sąd odmówił natomiast wiarygodności zeznaniom R. N. (2) w części dotyczącej motywów zawarcia wyżej wskazanego aneksu. Świadek ten zeznał bowiem, iż aneksem tym wynajmujący miał przyznać najemcy prawo do skorzystania z przepisu wprowadzonego nowelizacją art. 661 k.c. dokonaną ustawa z dnia 23 października 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. 2008, nr 220, poz. 1425), którą wprowadzono w odniesieniu do przedsiębiorców wyjątek od ogólnej zasady, iż umowa najmu przekształca się w umowę na czas nieokreślony po upływie 10 lat, jeżeli była zawarta na okres dłuższy niż lat 10 lat (nowelizacją dodano w art. 661 k.c. § 2 o treści: Najem zawarty przez przedsiębiorców na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony). Aneks ten w ocenie R. N. (1) miał również być potwierdzeniem możliwości wielokrotnego wydłużania okresu najmu. Interpretacja taka jednak, w ocenie Sądu, w żaden sposób nie koresponduje z treścią zawartego aneksu. Po pierwsze okres najmu został w nim oznaczony konkretnym terminem – 31 grudnia 2015 r. w związku z czym umowa najmu miała obowiązywać łącznie przez czas 10 lat i jednego miesiąca, a więc wywodzenie, iż strony miały na celu przez podpisanie aneksu wydłużenie umowy na czas do 30 lat poprzez jej wielokrotne wydłużanie jest co najmniej za daleko idące.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo, w związku z brakiem interesu prawnego po stronie powodowej w chwili zamknięcia rozprawy, podlegało oddaleniu w całości.

Powód swoje roszczenie wywodził z łączącej go z pozwaną umowy najmu lokalu handlowego z dnia 26 października 2005 r.

Większość okoliczność faktycznych w niniejszej sprawie było bezspornych, w tym fakt zawarcia umowy najmu lokalu w dniu 26 października 2005 r., jak również fakt zawarcia do niej w dniu 10 maja 2010 r. aneksu zmieniającego okres obowiązywania umowy.

W myśl przepisu art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu ma charakter konsensualny, odpłatny, dwustronnie zobowiązujący i wzajemny. Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Po stronie najemcy powstaje zatem jednocześnie uprawnienie do korzystania z rzeczy, jak i obowiązek zapłaty czynszu.

Zgodnie zaś z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Z kolei na podstawie art. 661 § 2 k.c. najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

W niniejszej sprawie w związku ze zbyciem budynku wraz ze znajdującym się w nim lokalem będącym przedmiotem najmu pomiędzy stronami postępowania istotna jest również treść przepisu art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Mimo, że z umowy najmu powstaje stosunek zobowiązaniowy tylko między oznaczonymi osobami - wynajmującym i najemcą - to w wypadku zbycia rzeczy najętej lub obciążenia jej prawem rzeczowym uniemożliwiającym wynajmującemu wykonanie zobowiązań z najmu, np. użytkowanie, stosunek najmu nie gaśnie, lecz nabywca wstępuje na miejsce zbywcy. W ten sposób prawa najemcy nabierają charakteru zbliżonego do praw rzeczowych. Stają się bowiem one skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi rzeczy najętej. Hipotezą art. 678 k.c. jest objęte też zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu. W sprawie okolicznością bezsporną było to, iż na podstawie umowy z dnia 26 listopada 2013 r. zawartej w formie aktu notarialnego (...) Sp. z o.o. nabyła od (...) Sp. z o.o. S.K.A. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem oraz budowlami znajdującymi się w P. przy ul. (...), a zatem wstąpiła w stosunek najmu lokali znajdujących się w tym budynku, w tym lokalu najmowanego przez pozwaną. Powód posiadał zatem jako wynajmujący legitymację czynną procesową do wytoczenia przeciwko pozwanej powództwa.

Podstawą prawną, na której powód oparł swe powództwo jest art. 189 k.p.c., na podstawie którego strona może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przepis ten, mimo iż został zamieszczony w kodeksie postępowania cywilnego, a nie kodeksie cywilnym, w orzecznictwie traktowany jest jako przepis prawa materialnego (zob.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r., II CKN 898/00; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2001 r., IV CKN 326/00). Uwzględnienie powództwa zgodnie z art. 189 k.p.c. wymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek, tj. istnienia interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienia bądź nieistnienia danego stosunku prawnego bądź prawa (w zależności od rodzaju żądania udzielenia ochrony prawnej). Obie przesłanki zaś zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. muszą być spełnione łącznie w dniu zamknięcia rozprawy, nie zaś w dniu wytoczenia powództwa (zob.: M. Manowska, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Art. 1-505 (38), Wydanie III, Wolters Kulwers).

Interes prawny z kolei w rozumieniu art. 189 jest kategorią obiektywna, czyli istniejącą rzeczywiście, a nie tylko hipotetycznie (np. w subiektywnym odczuciu strony). Wyrok zasądzający Sąd może zatem wydać tylko wówczas, gdy powstała sytuacja rzeczywistego naruszenia albo zagrożenia naruszenia określonej sfery prawnej. Praktycznie rzecz biorąc, interes prawny występuje wtedy, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka. Wyrok uwzględniający powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa ma charakter deklaratoryjny (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 252/1; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r., I CSK 727/1).

Brak interesu prawnego, zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie i akceptowanym w doktrynie poglądem ma miejsce wówczas, gdy stan niepewności prawnej może być usunięty w drodze dalej idącego powództwa (np. o zasądzenie). Ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa jest wtedy jedną z przesłanek uwzględnia bądź oddalenia owego dalej idącego powództwa (zob.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 188/05).

W niniejszej sprawie, powód wywodzi swe roszczenie o ustalenie, iż pozwanej nie przysługuje prawo do kolejnego jednostronnego przedłużenia umowy najmu, która w ocenie powoda wygasła w dniu 31 grudnia 2015 r. Co prawda powództwo zostało wniesione 05 maja 2014 r., a zatem w dniu, kiedy umowa w ocenie obojga jej stron jeszcze obowiązywała, a powód miał interes prawny w ustaleniu powyższego braku uprawnień pozwanej. Jednakże, jak już Sąd wcześniej zaznaczył, istnienie interesu prawnego dla uwzględnienia powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. musi istnieć w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.), a nie wniesienia pozwu do Sądu. Zatem nawet hipotetycznie uznając istnienie interesu prawnego strony powodowej w żądaniu ustalenia ochrony prawnej na dzień wytoczenia powództwa (05 maja 2014 r.), interes ten z uwagi na wskazywany przez powoda termin wygaśnięcia umowy najmu z pozwaną, który nadszedł w toku trwania procesu (31 grudnia 2015 r), odpadł jeszcze przed zamknięciem rozprawy i wydaniem wyroku (06 kwietnia 2016 r.). W dniu zamknięcia rozprawy bowiem powodowi, zgodnie z podnoszonymi przez niego zarzutami, przysługiwało roszczenie dalej idące aniżeli tylko o ustalenie przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa np. roszczenie windykacyjne (rei vindicatio), zwane też roszczeniem wydobywczym, określane też jako roszczenie „nieposiadającego właściciela" przeciw „posiadającemu niewłaścicielowi". W postępowaniu o wydanie lokalu użytkowego, który jak można wywnioskować z twierdzeń powoda jest zajmowany przez pozwaną bezprawnie od dnia 01 stycznia 2016 r. Sąd badałby to, czy pozwanej na podstawie umowy najmu z 26 października 2005 r. przysługuje prawo do wielokrotnego wydłużania okresu trwania najmu jednostronnym oświadczeniem woli, czy też nie. Ustalenie tej okoliczności byłoby bowiem kluczową przesłanką dla treści wydanego wyroku – zasądzającego albo oddalającego powództwo.

Podsumowując powyższe rozważania, w związku z tym, iż powód na dzień zamknięcia rozprawy nie wykazał istnienia interesu prawnego w ustaleniu przez Sąd nieistnienia prawa po stronie pozwanej, powództwo należało oddalić w całości, o czym Sąd orzekł w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

O kosztach sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwany jako wygrywający sprawę poniósł koszty zastępstwa procesowego w sprawie w wysokości 2 400 zł, na podstawie § 6 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) wraz z kwotą 17 zł kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Sąd przyznał również adwokatowi P. R. kwotę 990 zł tytułem kosztów przejazdu pełnomocnika do Sądu. Pełnomocnik złożył stosowny wniosek na rozprawie w dniu 06 kwietnia 2016 r. Łączne koszty procesu jakie poniósł pozwany wyniosły zatem 3 407 zł i w takiej kwocie należało je zasądzić od powoda na rzecz pozwanego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.