Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 maja 2017 r.

Sąd Rejonowy w Aleksandrowie Kujawskim I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2017 r. w Aleksandrowie Kujawskim na rozprawie

sprawy z wniosku B. K.

z udziałem K. W.

o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

postanawia:

1.  zezwolić B. K. na dokonanie sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy ulicy (...), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni 0,0376 ha, zabudowaną domem mieszkalnym i budynkiem garażowym, dla której to nieruchomości Sad Rejonowy w Aleksandrowie Kujawskim IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), za kwotę nie mniejszą niż 189.500 zł (sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset złotych);

2.  orzec, że każda z uczestniczek ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie;

3.  pobrać od uczestniczki K. W. na rzecz Skarbu Państwa – Sadu Rejonowego w Aleksandrowie Kujawskim kwotę 1101,05 zł (tysiąc sto jeden złotych pięć groszy) tytułem stosunkowej części nie uiszczonych kosztów opinii biegłej.

UZASADNIENIE

Wnioskodawczyni B. K. wniosła o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu polegającej na sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy ul. (...) za kwotę nie mniejszą niż 180.000 zł.

W uzasadnieniu swojego wniosku wskazała, iż wraz ze swoją mamą – uczestniczką K. W. – są współwłaścicielkami nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), w której wnioskodawczyni posiada udział wynoszący 2/3 części, zaś uczestniczka 1/3 części. Wnioskodawczyni podniosła, iż nie jest w stanie porozumieć się z mamą co do zgodnej sprzedaży. Obecnie znalazła kupca, któremu chce sprzedać nieruchomość za kwotę 180.000 zł, tym niemniej uczestniczka nie wyraża na to zgody. Pomiędzy stronami toczyła się sprawa o sygn. I Ns 168/12 dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, która została zawieszona, albowiem wnioskodawczyni wraz z uczestniczką miały spróbować zgodnie sprzedać nieruchomość. Uczestniczka nie wyraża na to zgody domagając się licytacji komorniczej, która zdaniem wnioskodawczyni wygeneruje niepotrzebne koszty i doprowadzi do sprzedaży nieruchomości poniżej jej wartości. Tymczasem przedmiotowa nieruchomość niszczeje i traci na wartości.

Uczestniczka K. W. na rozprawie w dniu 22 lutego 2017 r. wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), tym niemniej za taką kwotę, by otrzymała z tego tytułu 85.000 zł, gdyż chce za tę sumę kupić sobie inny lokal mieszkalny. Wyjaśniła, że posiada 1/3 udziałów w nieruchomości, a żądana przez nią kwota wynika z opinii biegłego. Uczestniczka wskazała, iż jeśli nie otrzyma wskazanej kwoty, chce zamieszkać w tej nieruchomości, a wnioskodawczyni może sprzedać tylko swoje udziały.

Na zakończenie postępowania wnioskodawczyni B. K. podtrzymała swój wniosek. Uczestniczka K. W. podniosła, iż nie zgadza się z wnioskiem i wnosi o jego oddalenie. Wskazała, iż obecnie wprowadziła się do przedmiotowej nieruchomości i jej sprzedaż spowoduje, że nie będzie miała gdzie mieszkać.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 14 lipca 2005 r. K. K. oraz B. K., J. W. i K. W. zawarli w formie aktu notarialnego umowę zamiany, zgodnie z którą B. K. oraz J. i K. małżonkowie W. stali się współwłaścicielami nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), o powierzchni 0,0382 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Aleksandrowie Kujawskim prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). B. K. posiadała udział we własności nieruchomości wynoszący 2/3 części, zaś J. i K. małżonkowie W. udział wynoszący 1/3 części we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

J. W. zmarł w dniu 22 sierpnia 2008 r. w A., gdzie ostatnio na stałe zamieszkiwał. Na podstawie testamentu notarialnego z dnia 14 lutego 2008 r. spadek po J. W. nabyła w całości jego żona K. W..

Okoliczność bezsporna, dowód: akta księgi wieczystej WL1A/00009320/7: akt notarialny z 14.07.2005 r. k. 36-39, postanowienie z 22.07.2016 r. k. 54, zawiadomienie k. 56-57, akta I Ns 328/09: postanowienie z 2.11.2009 r. k. 17.

W dniu 25 kwietnia 2012 r. do Sądu Rejonowego w Aleksandrowie Kujawskim wpłynął wniosek B. K. o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą I Ns 168/12. W toku postępowania ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 lipca 2013 r. na kwotę 260.000 zł. Postępowanie zostało zawieszone na zgodny wniosek uczestniczek postępowania, albowiem postanowiły dokonać sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Postanowieniem z dnia 3 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy w Aleksandrowie Kujawskim umorzył postępowanie w sprawie.

Dowód: akta I Ns 168/12: wniosek k. 2, opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego E. B. k. 181-195, postanowienie z 29.10.2013 r. k. 233, postanowienie z 3.11.2014 r. k. 237.

Wnioskodawczyni B. K. podjęła liczne próby sprzedaży nieruchomości, które do tej pory kończyły się niepowodzeniem z uwagi na postawę uczestniczki K. W.. Pomiędzy wnioskodawczynią i uczestniczką istnieje konflikt, który powoduje, iż nie mogą się porozumieć. Od kilku lat ani B. K., ani K. W. nie zamieszkują na przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość położona w A. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem garażowym. Budynek mieszkalny jest budynkiem piętrowym, wbudowanym w latach 70-tych XX wieku w technologii tradycyjnej. Budynek posiada murowane ściany, typową stolarkę okienną i drzwiową, a obróbki blacharskie poczynione zostały z blachy ocynkowanej. W budynku znajduje się instalacja elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie z piecem miałowym oraz bojler podgrzewający ciepłą wodę. Budynek od około 3-4 lat nie był ogrzewany, co spowodowało zawilgocenia podsufitowe w pomieszczeniach. Piec jest niesprawny, a bojler skorodowany. W budynku nie ma obecnie energii elektrycznej. W piwnicy jedno z pomieszczeń jest zalane, co świadczy o niesprawnej instalacji wodociągowej. Rynkowa wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi obecnie 189.500 zł.

Dowód: zeznania B. K. na płycie CD k. 91 czas: 00:19:55-00:25:34, zeznania K. W. na płycie CD k. 91 czas: 00:25:34-00:36:52, opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. K. k. 60-75.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych do akt sprawy, akt księgi wieczystej WL1A/00009320/7, dołączonych akt sprawy I Ns 328/09 oraz I Ns 168/12, zeznań wnioskodawczyni i uczestniczki, a także opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości M. K.. Prawdziwość dokumentów przedłożonych w niniejszej sprawie nie była kwestionowana. Sąd dał wiarę zeznaniom wnioskodawczyni i uczestniczki w takim zakresie, w jakim były ze sobą zgodne. Sąd odmówił jednak wiary twierdzeniom uczestniczki co do jej aktualnego miejsca zamieszkania – na ostatniej rozprawie wskazała bowiem, iż od niedawna znów zamieszkuje na nieruchomości położonej przy ul. (...), a zatem sprzeciwia się jej sprzedaży. Należy jednak zauważyć, iż w żaden sposób nie udowodniła tej okoliczności, a wnioskodawczyni wskazuje, iż według jej wiedzy uczestniczka mieszka u swojego konkubenta J. G., tj. na ul. (...). Pod tym adresem była również doręczana uczestniczce korespondencja w sprawie. Uczestniczka wskazywała, iż dostała od niego wypowiedzenie, tym niemniej takie twierdzenia podnosiła już w toku postępowania o zniesienie współwłasności w 2013 r. (sygn. I Ns 168/12 – k. 230v) i w piśmie z dnia 18 maja 2015 r. znajdującego się w aktach sprawy I Ns 168/12 (k. 255), zatem prawdziwość tych twierdzeń wydaje się wątpliwa. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, iż twierdzenia uczestniczki o zamieszkiwaniu na nieruchomości położonej przy
ul. (...) są gołosłowne i nakierowane na utrudnienie postępowania.

Sąd w toku postępowania oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków T. B., A. K. i D. M., albowiem świadkowie ci mieliby zeznawać na okoliczności związane z zachowaniem uczestniczki wobec potencjalnych nabywców nieruchomości oraz wnioskodawczyni B. K.. Należy podkreślić, iż okoliczności te nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy – zachowanie uczestniczki nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, a okoliczność, iż strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii sprzedaży nieruchomości nie była między nimi sporna i nie było konieczności wykazywania, na czym konkretnie polegał ich konflikt.

Rynkową wartość nieruchomości Sąd ocenił na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. K.. Biegła w swojej opinii uwzględniła wszystkie istotne cechy nieruchomości położonej w A. przy
ul. (...) i po dokonaniu analizy rynku nieruchomości, na podstawie wiedzy posiadanej z racji wykonywanego zawodu oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 189.500 zł. Opinia biegłej była spójna, wyczerpująca i nie zawierała braków. Nie kwestionowała jej ani wnioskodawczyni ani uczestniczka. Wobec powyższego Sąd podzielił wnioski biegłej – zarówno co do stanu nieruchomości jak i jej wartości – za prawidłowe i odpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy.

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wykładnia omawianego przepisu prowadzi do wniosku, że „interesy wszystkich współwłaścicieli” nie powinny być utożsamiane z interesami związanymi ściśle z rzeczą wspólną, gdyż nie przemawia za tym ani literalne brzmienie przepisu, ani jego wykładnia celowościowa. Celem przepisu jest ochrona usprawiedliwionych interesów współwłaścicieli przed ich ewentualnym pokrzywdzeniem na skutek planowanej czynności w sytuacji konfliktu dotyczącego zarządzania rzeczą wspólną, zaś interesy współwłaścicieli należy oceniać mając na względzie ich całokształt. W kwestii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy wskazać, że kategorię tę stanowią wszystkie te czynności prawne oraz czynności faktyczne, które nie są wyrazem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, zmierzającego do zachowania jej w stanie niepogorszonym. Do czynności przekraczających zwykły zarząd wyraźnie zalicza się rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie, dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy, np. najem, dzierżawa. (por. P. Księżak [w:] K. Osajda (red.) Kodeks cywilny. Komentarz, wydanie 16, 2017, Legalis; G. Karaszewski [w:] M. Balwicka-Szczyrba (red.) Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz. WK, 2016, LEX).

W niniejszej sprawie B. K. wystąpiła z wnioskiem o zezwolenie przez sąd na sprzedaż nieruchomości wspólnej położonej w A. przy
ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) i która stanowi przedmiot współwłasności B. K. i K. W.. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a zatem zgodnie z art. 199 k.c. współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. B. K. posiada udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 2/3 części, zaś K. W. 1/3 części. Udziały wnioskodawczyni wynoszą ponad połowę, zatem była ona legitymowana do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Wydanie rozstrzygnięcia w kwestii zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w trybie art. 199 k.c. wymaga oceny, czy czynność, którą zamierza dokonać wnioskodawczyni jest celowa ze względu na interes gospodarczy i czy nie prowadzi do pokrzywdzenia któregoś z pozostałych współwłaścicieli. Mając na uwadze ustalony w sprawie stan faktyczny, zwłaszcza stan nieruchomości oraz dotychczasowy zarząd przedmiotową nieruchomością w ocenie Sądu zasadnym było zezwolić wnioskodawczyni B. K. na dokonanie sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy ul. (...) za kwotę nie mniejszą niż 189.500 zł. Przemawiała za tym przede wszystkim okoliczność, iż żaden ze współwłaścicieli nie zajmuje się przedmiotową nieruchomością, nie przeprowadza koniecznych remontów, modernizacji i nie czyni nakładów, by zachować ją w stanie niepogorszonym. Nieruchomość i pobudowany na niej budynek mieszkalny jest niezamieszkały od około 3-4 lat. Brak ogrzewania spowodował zawilgocenie pomieszczeń, a brak nadzoru i koniecznych nakładów zalanie pomieszczeń piwnicznych. W obecnym stanie budynek nie nadaje się do zamieszkania z uwagi na brak ogrzewania (niesprawny piec i skorodowany bojler), zawilgocenie pomieszczeń i brak energii elektrycznej. Jak wynika z twierdzeń wnioskodawczyni i uczestniczki żadna ze stron nie ma środków finansowych na dokonanie niezbędnych prac remontowych, a trwanie obecnej sytuacji spowoduje dalsze niszczenie nieruchomości i utratę jej wartości, zatem celowe jest dokonanie jej sprzedaży. Strony chciały sprzedać nieruchomość już w toku postępowania o zniesienie współwłasności, tym niemniej zrezygnowały z jej sprzedaży w drodze licytacji na rzecz dokonania sprzedaży na wolnym rynku we własnym zakresie. B. K. wielokrotnie podejmowała działania mające na celu sprzedanie nieruchomości w ten sposób, tym niemniej uniemożliwiała jej to uczestniczka. K. W. wyjaśniała, iż nieruchomość może zostać sprzedana, ale za taką kwotę, by otrzymała z tego tytułu przynajmniej 85.000 zł – a więc za kwotę przynajmniej 255.000 zł. Należy jednak zauważyć, że z uwagi na swój stan – trzeba tu dodać, że wciąż pogarszający się, w miarę jak postępuje dewastacja domu - przedmiotowa nieruchomość nie jest tyle warta. Z opinii biegłej wynika, iż rynkowa wartość nieruchomości położonej w A. przy ul. (...) wynosi obecnie 189.500 zł.

W toku postępowania uczestniczka wskazała, iż wprowadziła się do przedmiotowej nieruchomości i nie zgadza się na jej sprzedaż, albowiem straci wówczas miejsce zamieszkania. Mając jednak na uwadze całokształt okoliczności faktycznych niniejszej sprawy w ocenie Sądu - a wbrew twierdzeniem uczestniczki - sprzedaż nieruchomości nie spowoduje jej pokrzywdzenia. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż K. W. nie udowodniła tego, że w chwili obecnej zamieszkała na nieruchomości przy ul. (...). Jak wynika z twierdzeń stron i opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego nieruchomość ta nie nadaje się do zamieszkania – brak w niej ogrzewania, ciepłej wody, energii eklektycznej, panuje tam wilgoć, a pomieszczenie piwniczne jest zalane. Z kolei K. W. nie posiada wystarczających środków finansowych, by w koniecznym dla rewitalizacji nieruchomości szybkim tempie przeprowadzić potrzebne remonty. Uczestniczka mieszkała do tej pory u swojego konkubenta J. G. przy ul. (...), pod tym adresem odbierała korespondencję w toku postępowania i nic nie wskazuje na to, by obecnie uległo to zmianie – by zmieniła ona miejsce zamieszkania. W ocenie sądu dokonanie sprzedaży nieruchomości będzie korzystne dla uczestniczki, albowiem wskutek podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży otrzyma ona kwotę odpowiadającą wartości swojego udziału w nieruchomości tj. kwotę co najmniej 63.166 zł (1/3 z 189.500 zł). Taka kwota pozwoli uczestniczce zabezpieczyć w pewnym stopniu jej potrzeby mieszkaniowe na przyszłość np. poprzez najem odpowiedniego lokalu lub zaoszczędzenie tej kwoty na poczet sumy potrzebnej na zakup lokalu mieszkalnego. Z kolei upływ czasu powoduje, iż przedmiotowa nieruchomość traci na wartości – co wynika z porównania opinii z 2013 r. z opinią wykonaną w toku niniejszego postępowania – zatem odkładanie w czasie decyzji o dokonaniu sprzedaży spowoduje stratę dla obu współwłaścicielek. W związku z powyższym w ocenie Sądu sprzedaż nieruchomości, której zamierza dokonać wnioskodawczyni B. K. jest celowa ze względu na interes gospodarczy i nie prowadzi do pokrzywdzenia uczestniczki K. W., o ile nie zostanie dokonana za cenę niższą niż wartość rynkowa nieruchomości.

Zwrócić tu trzeba uwagę także na to, że sprzedaż rzeczy (tzw. podział cywilny) jest jednym ze sposobów wyjścia ze współwłasności, w sytuacji stron najbardziej prawdopodobnym z uwagi na to, że żadna z nich nie potrzebuje nieruchomości dla zaspokojenia swoich potrzeb i nie ma środków, które pozwalałyby na spłatę pozostałej. W szczególności nie posiada takich środków uczestniczka, która, jeśliby chciała nieruchomość zatrzymać dla siebie, musiałaby spłacić wnioskodawczynię. Nieruchomość zabudowana jest domem jednorodzinnym, działka jest nieduża (ma 382 metry kwadratowe), co oznacza, że nie może być podzielona w sposób fizyczny; wnioskodawczyni nie jest zresztą zwolenniczką takiego podziału. W przypadku podziału cywilnego rzeczy w postępowaniu sądowym dotyczącym zniesienia współwłasności w myśl art. 212 §2 k.c. sprzedaż rzeczy wspólnej następuje stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i stosuje się przepisy o sprzedaży rzeczy w toku postępowania egzekucyjnego, a zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości będą to przepisy zawarte w art. 1066 – 1071 k.p.c., a poprzez odesłanie również art. 921 – 1003 k.p.c. W konsekwencji zgodnie z art. 965 k.p.c. ceną wywołania przy pierwszej licytacji są trzy czwarte sumy oszacowania (tj. wartości całej nieruchomości oszacowanej dla potrzeb licytacji). Oznacza to, iż w przypadku gdyby w toku postępowania o zniesienie współwłasności zarządzono sprzedaż rzeczy wspólnej, najniższa suma, za którą można byłoby nabyć nieruchomość wynosiłaby nie 189.500 zł, a 142.125 zł. Co więcej, gdyby nieruchomości nie sprzedano na pierwszym terminie licytacji, na drugim terminie cena wywołania wynosiłaby już dwie trzecie ceny oszacowania (art. 983 k.p.c.), a zatem byłaby to kwota 126.334 zł. Dokonanie podziału cywilnego rzeczy mogłoby w sposób dość drastyczny nie być korzystne ani dla wnioskodawczyni ani uczestniczki, która w konsekwencji otrzymałaby dużo niższą kwotę, niż w przypadku wyrażenia zgody na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości za kwotę co najmniej 189.500 zł, które gwarantuje uczestniczce kwotę przynajmniej 63.166 zł. Ponadto strony nie muszą ponosić dodatkowych kosztów związanych ze sprzedażą rzeczy wspólnej w drodze sprzedaży publicznej (licytacji). W związku z tym zezwolenie wnioskodawczyni na sprzedaż rzeczy wspólnej za cenę co najmniej równą cenie rynkowej – jaką jest cena oszacowania - jest korzystniejsze dla uczestniczki aniżeli doprowadzenie do sprzedaży licytacyjnej rzeczy po przeprowadzeniu postępowania o zniesienie współwłasności; takie postępowanie zresztą się nie toczy.

W związku z tym Sąd zezwolił B. K. na dokonanie sprzedaży nieruchomości położonej w A. przy ul. (...), stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...), zabudowaną domem mieszkalnym i budynkiem garażowym, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta (...), za kwotę nie mniejszą niż 189.500 zł. Jak wskazano wyżej, w ocenie Sądu taka sprzedaż realizuje interes obydwu stron postępowania – czyli obydwu współwłaścicielek tej nieruchomości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 k.p.c., zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Oznacza to, że każdy uczestnik postępowania nieprocesowego ponosi koszty, które sam wydatkował bezpośrednio lub które powstały na skutek uwzględnienia przez sąd jego wniosku o przeprowadzenie określonych czynności procesowych. W związku z tym w punkcie 2. postanowienia Sąd orzekł, że każda z uczestniczek postępowania ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych koszty nieobciążające przeciwnika sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji nakazuje ściągnąć z roszczenia zasądzonego na rzecz strony, której czynność spowodowała ich powstanie. W niniejszej sprawie obie z uczestniczek zainteresowane były w przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a zatem powinny ponieść zaistniałe w związku z tym koszty (tj. kwotę 2.202,09 zł) po połowie. Wnioskodawczyni B. K. w toku postępowania została częściowo zwolniona od obowiązku ponoszenia kosztów sądowych w sprawie. Pozostałą połowę kosztów opinii biegłego w kwocie 1.101,05 zł, które obciążały uczestniczkę, Sąd w punkcie 3. postanowienia nakazał od niej pobrać.