Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 czerwca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Małgorzata Manowska (spr.)

Sędzia SA– Urszula Wiercińska

Sędzia SA – Krzysztof Tucharz

Protokolant: – sekr. sądowy Ewelina Murawska

po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa S. M.

przeciwko A. B. i J. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 19 września 2012 r.

sygn. akt IV C 1049/10

I oddala apelację,

II zasądza od S. M. solidarnie na rzecz A. B. i J. B. kwotę 5.400 zł. (pięć tysięcy czterysta) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

VI ACa 1693/12

UZASADNIENIE

S. M. wnosił o zasądzenie od A. B. kwoty 514.186,65 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa.

Postanowieniem z dnia 24 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy na wniosek pełnomocnika powoda wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanej J. B. żonę pozwanego.

Pozwana J. B. wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 19 września 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 4 marca 2008 r. pozwany, działając przez pełnomocnika G. C. nabył nieruchomość położoną w P. przy ul. (...). Umowa ta nie zawierała informacji, że pozwany jest żonaty, ani też z jakich środków (majątku osobistego, czy wspólnego małżonków) zostanie dokonana zapłata.

W rzeczywistości cena została zapłacona ze środków wspólnych małżonków B..

W dniu 12 lipca 2008 r. zawarto umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości pomiędzy agencją (...) a A. B., w której agencja zobowiązała się pośredniczyć w sprzedaży ww. nieruchomości przy wyznaczonej cenie 1.550.000 zł.. Pośrednicząca Agencja nie była w stanie znaleźć nabywcy za tę cenę. Ze względu jednak na fakt, że oferowana do sprzedaży nieruchomość sąsiaduje z nieruchomością, na której prowadzona była Agencja „ (...) (położona w P. przy ulicy (...)), powód zaproponował pozwanemu, że sam nabędzie nieruchomość będącą obecnie przedmiotem sporu, ale za niższą cenę, tj. za kwotę 1.250.000 zł oraz pod warunkiem, że w rozliczeniu pozwany nabędzie mieszkanie w G. przy ulicy (...) o pow. 88,9 m2 za cenę brutto 450.000 zł.

Oznaczało to, jak wskazał Sąd I instancji, że w zamian za nabywaną nieruchomość powód ma wpłacić pozwanemu kwotę 800.000 zł oraz przenieść na pozwanego własność lokalu w G..

Pozwany na tę propozycję przystał.

W dniu 7 października 2008 r. powód i pozwany, w którego imieniu działał pełnomocnik G. C. zawarli dwie umowy w formie aktów notarialnych. Pierwsza z nich (rep. A nr (...)) była umową zobowiązującą S. M. do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz A. B., który zobowiązał się nabyć ten lokal za cenę 450.000 zł. W umowie wskazano, że kwota ta została zapłacona przy podpisaniu umowy. Druga umowa (rep. A nr (...)) była umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której pozwany zobowiązał się sprzedać powodowi nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) za cenę 1.250.000 zł. W umowie wskazano, że przy jej zawarciu została zapłacona na rzecz A. B. tytułem zadatku kwota 450.000 zł. Pełnomocnik pozwanego oświadczył ponadto, że nieruchomość objęta umową przedwstępną nabyta została do majątku osobistego A. B.. Sprzedający zobowiązał się ponadto do dostarczenia w terminie jednego roku od zawarcia umowy do złożenia dokumentu zawierającego oświadczenie J. B. potwierdzające, że nieruchomość stanowi majątek osobisty męża.

W chwili zawierania umowy przedwstępnej w księdze wieczystej, jako właściciel nieruchomości wpisany był jedynie pozwany.

W dniu 6 października 2009 r. strony aktem notarialnym (rep. A nr (...)) dokonały zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 7 października 2008 r. (rep. A nr (...)). Zgodnie z nowym brzmieniem umowy pozwany zobowiązał się dostarczyć do dnia 6 listopada 2009 r. określone dokumenty (aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oświadczenie żony sprzedającego, że nieruchomość stanowi majątek osobisty A. B.), przy czym nie dostarczenie tych dokumentów w umówionym terminie skutkowało obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda zadatku w podwójnej wysokości, tj. razem kwoty 900.000 zł. Zmieniono również cenę, za jaką nieruchomość miała zostać sprzedana S. M. na kwotę 900.000 zł.

W tym samym dniu strony zawarły dodatkowe porozumienie z podpisami notarialnie poświadczonymi, w którym S. M. zobowiązał się zwrócić na rzecz pozwanego kwotę 450.000 zł najpóźniej do dnia 6 kwietnia 2010 r.

Wyrokiem z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie I C 260/09 Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim uzgodnił treść księgi wieczystej (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w miejsce A. B. nakazał wpisanie jako właścicieli małżonków J. i A. B. na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej.

Termin na przedłożenie określonych dokumentów, oznaczony w umowie zmieniającej, upłynął bezskutecznie, dlatego zdaniem powoda pozwany powinien zapłacić na rzecz powoda kwotę 900.000 zł tytułem zwrotu podwójnego zadatku z odsetkami ustawowymi od dnia 7 listopada 2009 r.

Powód w pozwie dokonał potrącenia swojej wierzytelności w stosunku do pozwanego w kwocie 900.000 zł z wierzytelnością pozwanego do powoda w kwocie 450.000 zł., która to wierzytelność objęta była dodatkowym porozumieniem z dnia 6 października 2009 r.

Na kwotę dochodzoną pozwem składają się:

a) skapitalizowane odsetki ustawowe należne powodowi od kwoty 900.000 zł od dnia 7 listopada 2009 r. do dnia 6 kwietnia 2010 r., które wyniosły 45.912, 33 zł,

b) kwota 450.000 zł pozostała do zapłaty z tytułu zwrotu podwójnego zadatku po dokonaniu potrącenia, o którym mowa powyżej,

c) skapitalizowane odsetki od kwoty 450.000 zł począwszy od dnia 7 kwietnia 2010 r. do dnia złożenia pozwu, które na ten dzień wynosiły 18.274, 32 zł.

Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Wskazał, że nieruchomość w P. jest przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej, o czym świadczy zarówno treść wyroku Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim z dnia 29 marca 2010 r., jak i fakt, że należność przy zakupie tej nieruchomości została uiszczona przelewami, zleconymi przez J. B. ze wspólnego rachunku bankowego A. i J. B.. Wobec tego umowa z dnia 7 października 2008 r. (rep. A (...)) wymagała dla swej ważności zgody J. B. zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1, §2 - §4 KRO. Zdaniem Sądu I instancji uprawnienia powoda ograniczały się do wyznaczenia J. B. odpowiedniego terminu do potwierdzenia czynności zawartej bez jej zgody. W dniu 18 listopada 2008 r. J. B. złożyła nieprawdziwe oświadczenie, że sporna nieruchomość należy do majątku osobistego jej męża. Tym samym, zdaniem Sądu I instancji wiedziała o planach sprzedaży tej nieruchomości przez męża i wyraziła dorozumianą zgodę na jej sprzedaż. Dopiero znacznie później dnia 14 maja 2010 r. pozwana złożyła nowe oświadczenie, że nie wyraża zgody na zawarcie transakcji. J. B. działała zatem, według Sądu Okręgowego w złej wierze oraz w warunkach nadużycia prawa i z tych względów podejmowane przez nią czynności nie mogą korzystać z ochrony w rozumieniu art. 5 KC. Dlatego, zdaniem Sądu Okręgowego transakcja sprzedaży spornej nieruchomości nie nosi znamion nieważności, lecz przeciwnie jest ważna w rozumieniu art. 37 § 2 KRO - i to zarówno umowa z dnia 7 października 2008 r., jak i umowa ją zmieniająca z dnia 6 października 2009 r.

Sąd Okręgowy uznał, że wzajemne skwitowanie się stron z kwoty zadatku w wysokości 450.000 zł miało charakter fikcyjny i nie doprowadziło do rzeczywistego przysporzenia w majątku żadnej ze stron umowy. Zdaniem Sądu Okręgowego powód nie udowodnił, iż zadatek został zapłacony w pieniądzu.

Zdaniem Sądu Okręgowego strony powiązały umowy przeniesienia własności nieruchomości w P. oraz lokalu w G.. Obie umowy pozostają bowiem ze sobą w ścisłym związku funkcjonalnym. W dniu 6 października 2009 r. powód znajdował się już w wielomiesięcznej zwłoce dotyczącej zakończenia budowy lokalu w G. przy ulicy (...). W tej sytuacji powód z mocy art. 354 KC był zobowiązany nie tylko do wyrażenia zgody na jednodniowe przesunięcie dnia zawarcia transakcji, ale także do zezwolenia na co najmniej kilkudniowe odłożenie terminu zawarcia transakcji.

W takich okolicznościach, zdaniem Sądu Okręgowego wymuszenie obniżenia ceny w dniu 6 października 2009 r. było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nieważne z mocy art. 58 § 2 KC, gdyż pełnomocnik pozwanego działał pod wpływem presji psychicznej. Wystąpiło bowiem świadome wywieranie na pełnomocnika pozwanego presji błędnym twierdzeniem, jakoby przesunięcie transakcji na dzień następny było niemożliwe i skutkowało niepowetowaną stratą dla mocodawcy w wyniku konieczności zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. G. C. wyraził zgodę pod wpływem tej presji. Zatem uchylenie się przez G. C. od skutków oświadczenia woli złożone dnia 6 listopada 2009 r. było dokonane w terminie oraz z uzasadnionych prawnie przyczyn w rozumieniu art. 86 KC w związku z art. 88 KC. Uchylenie to było zatem skuteczne, w wyniku czego zmiana umowy przedwstępnej dokonana umową z dnia 6 października 2009 r. nie wywołuje skutków prawnych, w tym w zakresie zadatku.

Niezależnie od powyższego Sąd I instancji uznał żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości za bezzasadne, gdyż do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zgodnie z art. 394 § 3 KC. Przyczyną obciążającą powoda było nie wybudowanie w ustalonym przez strony terminie lokalu w G.. Przyczyną obciążającą pozwanego było nie złożenie w terminie stosownych dokumentów.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód.

W apelacji zarzucił:

1) mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych Sądu przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, a polegający na uznaniu, że:

a) w dniu 4 marca 2008 r. pozwany działając przez pełnomocnika G. C. nabył nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) (rep. A nr (...)) ze środków wspólnych małżonków B.,

b) powód zaproponował pozwanemu nabycie nieruchomości będącej obecnie przedmiotem sporu pod warunkiem, że w rozliczeniu pozwany nabędzie mieszkanie w G.,

c) wolą stron było, aby powód w zamian za nabywaną nieruchomość w P., miał wpłacić pozwanemu kwotę 800.000 zł oraz przenieść na pozwanego własność lokalu w G., podczas gdy w rzeczywistości nie było takiego porozumienia stron co do treści złożonego oświadczenia woli, ani tym bardziej nie wynikało to wprost z zapisów aktów notarialnych,

d) ustalenia, ze zadatek w kwocie 450.000,00 zł. nie został przez powoda wpłacony pomimo potwierdzających tę okoliczność dowodów z dokumentów oraz zeznań strony,

2) mającą wpływ na treść zaskarżonego wyroku sprzeczność ustaleń Sądu z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, poprzez przyjęcie, że:

a) „od początku była to transakcja wiązana" podczas gdy w żadnej z umów zawieranych pomiędzy stronami nie ma takich postanowień, ani odniesień uzasadniających ich ekonomiczne powiązanie,

b) błędne określenie kolejności w jakiej podpisane zostały akty notarialne pomiędzy stronami, gdyż w rzeczywistości umowa przedwstępna opatrzona jest niższym numerem repertorium - czyli była pierwsza, a umowa zobowiązująca do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu wyższym, co powoduje, że była druga,

3) naruszenie prawa procesowego, a mianowicie:

a) art. 247 KPC poprzez dopuszczenie dowodu ponad osnowę dokumentu i przyjęciu na podstawie zeznań pozwanego, że powód w zamian za sprzedaż nieruchomości w P. za kwotę 800.000 zł miał otrzymać równocześnie mieszkanie w G., które jego zdaniem było częścią zapłaty za nieruchomość na podstawie ustnej umowy pozwanego z powodem, co prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 KPC,

b) art. 328 § 2 KPC poprzez nieprawidłową, wprowadzającą zamęt i mało spójną rekonstrukcję stanu faktycznego, przez co powstają wątpliwości co do tego, jaki stosunek faktyczny Sąd ostatecznie ustalił,

c) art. 233 § 1 KPC poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, w taki sposób, że przekształciła się ona w dowolną, w zakresie w jakim Sąd dał wiarę zeznaniom strony pozwanej odnośnie okoliczności nie zapłacenia przez powoda zadatku,

d) art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o przesłuchanie w charakterze świadka B. M. pomimo tego, że wiedza świadka w zakresie zapłaty przez powoda zadatku mogła mieć istotne znacznie dla rozpoznania sprawy

W konkluzji skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja nie ma uzasadnionych podstaw prawnych, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są bezzasadne.

Uzasadniony jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 328 par. 2 k.p.c. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku sporządzone przez Sąd Okręgowy nie zawiera więszkości elementów wymienionych w powołanym przepisie, które zostałyby przedstawione w sposób jasny, zrozumiały i nie budzący wątpliwości. Sąd I instancji nie potrafił nawet sformułować klarownego i spójnego logicznie wywodu prawnego dotyczącego przyczyn oddalenia powództwa. Pomimo to, zaskarżone orzeczenie poddaje się kontroli instancyjnej, a ostatecznie wyrok Sądu I instancji odpowiada prawu.

Jeśli chodzi o pozwaną J. B. to brak jest jakichkolwiek podstaw jej odpowiedzialności. Wskazywana dopiero przed Sądem Apelacji podstawa wynikająca z rzekomego czynu niedozwolonego popełnionego przez pozwaną nie jest uzasadniona. Po pierwsze, przed Sądem I instancji nie były wskazywane takie okoliczności faktyczne, które wyczerpywałyby hipotezę art. 415 k.c. Powoływanie się na czyn niedozwolony w postępowaniu apelacyjnym stanowi zatem niedopuszczalną, w świetle art. 383 k.p.c. zmianę powództwa. Po drugie, powód dochodzi w niniejszym postępowaniu zwrotu podwójnego zadatku. Nie jest to zatem roszczenie, które mieściłoby się w ramach odszkodowania z tytułu niedozwolonego. Wbrew temu, co ustalił Sąd Okręgowy pozwana nie była stroną umowy przedwstępnej z dnia 7 października 2008 r. Podstawową przesłanką uzasadniającą przyjęcie, że dany podmiot działa przez pełnomocnika jest ujawnienie w treści czynności prawnej, iż pełnomocnik ten działa w imieniu i na rzecz mocodawcy. Do aktu notarialnego zawartego pod nr Rep. A (...) J. B. nie stanęła. Brak jest również oświadczenia G. C., że działa on także w imieniu pozwanej. Wprost przeciwnie, w par. 4 zapisano, że sprzedający miał w ciągu roku przedłożyć dopiero oświadczenie pozwanej co do okoliczności opisanych w par. 1. Zgodnie natomiast z art. 30 par. 1 k.r. i op. oboje małżonkowie są odpowiedzialni solidarnie z mocy prawa jedynie za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w sprawach wynikających z zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, do których niewątpliwie nie można zaliczyć umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości za kwotę 1.250.000 zł. Odpowiedzialność małżonka za inne zobowiązanie zaciągnięte przez współmałżonka uzależniona jest, po myśli art. 41 par. 1 k. r. i op. od wyrażenia zgody na zaciągnięcie takiego zobowiązania. Powód nie udowodnił, aby taka zgoda została wyrażona w odniesieniu do umowy przedwstępnej po jej aneksowaniu w dniu 6 października 2009 r.

Odnośnie do A. B., to powództwo w stosunku do tego pozwanego także nie zasługiwało na uwzględnienie z dwóch względów.

Przede wszystkim wskazać należy, że zgodnie z art. 394 par. 1 k.c. zadatek, aby wywołać skutki prawne wymienione w tym przepisie, powinien zostać wręczony (przez zapłatę gotówki, uznanie rachunku bankowego, wręczenie rzeczy bądź dokonanie innych przysporzeń majątkowych). Wręczenie zadatku jest zatem czynnością faktyczną wywołującą skutki prawne oznaczone w art. 394 k.c. Oznacza to, że brak czynności wręczenia zadatku niweczy wskazane wyżej skutki. Prawidłowo ustalił Sąd Okręgowy, że S. M. i G. C. pokwitowali sobie wręczenie: przez powoda zadatku w kwocie 450.000 zł. przy zawarciu umowy przedwstępnej, a przez G. C. – kwoty 450.000 zł. przy zawarciu umowy zobowiązującej do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W rzeczywistości jednak żadne kwoty z tego tytułu nie zostały wręczone. Okoliczności tej zaprzeczył zarówno G. C. jak i jego mocodawca – pozwany. Pomimo dokonania pokwitowania zeznania G. C. zasługują w tym zakresie na wiarę w świetle zasad doświadczenia życiowego. Jest nielogiczne, aby strony przekazywały sobie wzajemnie u notariusza gotówkę w tak wysokiej kwocie. Ponadto, w umowie zobowiązującej do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego strony oświadczyły, że G. C. zapłacił całą cenę, co jest mało prawdopodobne zważywszy, że budynek będący przedmiotem tej umowy był w trakcie budowy, a termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu strony określiły na jeden rok od wydania lokalu w posiadanie, co z kolei miało nastąpić najwcześniej w dniu 30 listopada 2008 r. Powód twierdził wprawdzie, że ma w zwyczaju posługiwać się gotówką przy zawieraniu umów i na tę okoliczność złożył wyciąg z rachunku bankowego. Nie wynika z niego jednak, aby powód rzeczywiście wypłacał tak duże kwoty. Jedyna wysoka wypłata gotówkowa dotyczy kwoty 100.000 zł. i została dokonana 30 września 2008 r., podczas gdy zadatek miał wynosić 450.000 zł., zaś umowa przedwstępna zawierana była w dniu 7 października 2008 r. Z przedstawionych wyciągów wynika natomiast, że S. M. miał w zwyczaju posługiwać się obrotem bezgotówkowym, o czym świadczy chociażby przelew z dnia 8 września 2008 r. na kwotę 430.000 zł. czy też przelew z dnia 11 sierpnia 2008 r. na kwotę 100.000 zł., a przede wszystkim przelew z dnia 6 lutego 2008 r. na kwotę 50.000 zł. Fakt, że S. M., który prowadzi działalność deweloperską i dokonuje w związku z tym zakupów, wypłacił w dłuższym okresie czasu kwotę 850.000 zł. nie świadczy w żadnym razie, że jej część przeznaczona została na zadatek. Tym samym dowód, który zaoferował sam powód świadczy przeciwko jego twierdzeniom. Niesłuszny jest przy tym zarzut naruszenia art. 247 k.p.c. Po pierwsze, przepis ten dotyczy jedynie czynności prawnych, dla których zastrzeżona została forma pod rygorem nieważności, co nie dotyczy umowy przedwstępnej. Po drugie, kwestia wpłacenia zadatku jest okolicznością faktyczną podlegającą dowodzeniu, nie zaś czynnością prawną.

Sąd Apelacyjny nie uwzględnił przy tym zarzutu apelacji dotyczącego oddalenia przez Sąd I instancji wniosku o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka B. M., gdyż świadek ten nie był obecny przy zawarciu umowy, a ponadto ostatecznie dowód ten nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nawet bowiem uznając, że pomiędzy stronami doszło w dniu 7 października 2008 r. do wręczenia zadatku w kwocie 450.000 zł., to powództwo i tak nie zasługiwałoby na uwzględnienie.

Przede wszystkim wskazać należy, że błędnie ustalił Sąd I instancji, że aneks, jaki strony umowy przedwstępnej zawarły w dniu 6 października 2009 r. jest nieważny, z uwagi na działanie przez pełnomocnika G. C. pod wpływem „presji psychicznej”. G. C. złożył w dniu 29 października 2009 r. oświadczenie o uchyleniu się od swojego oświadczenia woli z dnia 6 października 2009 r. złożonego rzekomo pod wpływem błędu i podstępu (k 97). Przesłuchany w charakterze świadka G. C. wskazał, że błąd polegał na tym, iż sądził, że spotkanie w kancelarii notarialnej dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego w położonego w G. nie zaś nieruchomości w P.. Błąd ten wywołał jednak sam świadek nieuważnie odczytując pismo i wskazany w nim numer aktu notarialnego. Nie zostało także udowodnione, aby przebieg rozmowy pomiędzy powodem a pełnomocnikiem w dniu 6 października 2009 r. miał taki przebieg, aby uznać że G. C. działał pod wpływem jakiegokolwiek błędu co do skutków nie zawarcia w tym dniu umowy sprzedaży nieruchomości położonej w P., a zatem aby pod wpływem błędu złożył oświadczenie o obniżeniu ceny tej nieruchomości. G. C. jest osobą dorosłą i podjął się czynności pełnomocnika przy sprzedaży nieruchomości. Nie jest on dotknięty żadną ułomnością ani upośledzeniem. Aneks zawierany był w formie aktu notarialnego i nic nie stało na przeszkodzie, aby pełnomocnik uzyskał u notariusza potwierdzenie co do konsekwencji czynności prawnej. Dodatkowo wskazać należy, że w tym samym dniu S. M. złożył oświadczenie o zobowiązaniu się do zwrotu kwoty 450.000 zł. wpłaconej, jak twierdził, przez pozwanego tytułem ceny za lokal w G.. Tego oświadczenia G. C. nie kwestionuje, co poddaje dodatkowo w wątpliwość jego działanie w tym dniu pod wpływem błędu.

Reasumując Sąd Apelacyjny uznał, że oświadczenia zawarte w aneksie z dnia 6 października 2009 r. zostały złożone ważnie i skutecznie. Inne jednak z tego aneksu wynikają skutki prawne, niż to wskazuje powód. Powołanym aneksem strony umowy przedwstępnej w sposób istotny zmieniły postanowienie dotyczące ceny nieruchomości w P. obniżając ją o 350.000 zł. i zmieniając warunki płatności. Tak istotna zmiana powoduje, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia nowej umowy przedwstępnej (określenie innej ceny, stanowiącej postanowienie istotne umowy sprzedaży), której ważność i skuteczność podlega odrębnej ocenie.

W umowie przedwstępnej sprzedający oświadczył, że nieruchomość w P. stanowi jego majątek osobisty, na dowód czego miał złożyć dodatkowo oświadczenie pochodzące od J. B.. Okazało się jednak, że nieruchomość ta stanowiła majątek dorobkowy małżonków, co potwierdzone zostało wyrokiem Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim z dnia 29 marca 2010 r. (I C 260/09), którym uzgodniono treść księgi wieczystej (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że w miejsce A. B. nakazano wpisać jako właścicieli małżonków J. i A. B. na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej.

Podważanie powyższego wyroku, jak chce pozwany nie jest dopuszczalne, a to z uwagi na treść art. 365 par. 1 k.p.c. oraz fakt, że doszło do zmiany wpisu w księdze wieczystej. Ponadto, jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy fakt pochodzenia środków na zakup nieruchomości w P. z majątku wspólnego potwierdzona została za pomocą wyciągów z rachunków bankowych pozwanych. Pozwani wyjaśnili natomiast, że oświadczenie co do zakupu nieruchomości za środki pochodzące z majątku osobistego pozwanego złożone zostało dlatego, że małżonkowie nie dopełnili w Polsce formalności związanych z zawarciem przez nich związku małżeńskiego w Stanach Zjednoczonych, co utrudniało obrót nieruchomościami.

W tej sytuacji żądanie zapłaty podwójnego zadatku nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 37 par. 1 pkt. 1 k. r. i op. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomość – pod rygorem bezskuteczności zawieszonej czynności prawnej. Za czynność taką - prowadzącą do zbycia czyli zobowiązującą, a nie tylko polegającą na zbyciu, a więc rozporządzającą – uznać należy również umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego. Brak potwierdzenia tej czynności przez pozwaną oraz złożenie wyraźnego oświadczenia, że na zmienioną aneksem z dnia 6 października 2009 r. umowę przedwstępną nie wyraża zgody prowadzi do jej nieważności. Nawet gdyby uznać, że wprawdzie sama umowa przedwstępna nie wymagała zgody J. B., to z pewnością już zgody takiej wymagało zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości za kwotę 900.000 zł., a więc za kwotę niższą od pierwotnie ustalonej o 350.000 zł. Zgoda ta mogła być wyrażona przed lub po zawarciu umowy. Z przesłuchania pozwanej wynika, że nie wyraziła ona i nie wyraża zgody na sprzedaż nieruchomości w P. za tę niższą cenę. Wyrażenie zgody przez małżonka w trybie art. 37 k.r. i op. uważane jest za złożenie oświadczenia przez osobę trzecią w rozumieniu art. 63 k.c., małżonek sam nie staje się stroną zobowiązaną. W tym stanie rzeczy nie można uznać, że nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie pozwanego skoro ważność i skuteczność umowy przedwstępnej, a co najmniej jej wykonanie uzależnione było od zgody osoby trzeciej. Zwrot zadatku powinien nastąpić zatem na podstawie art. 394 par. 3 k.c., a więc z przyczyn, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności.

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości nie należał się powodowi nawet przy założeniu, że nieruchomość w P. wchodziła w skład majątku osobistego pozwanego bądź też, że pozwany wprowadził powoda w błąd co do tej okoliczności. Strony bowiem zawierając umowę przedwstępną uzależniły jej zawarcie od złożenia przez J. B. oświadczenia, że nieruchomość objęta umową przedwstępną taki majątek stanowi. Powód miał zatem świadomość i godził się na to, że J. B. jako osoba trzecia nie będąca stroną umowy przedwstępnej może takiego oświadczenia nie złożyć. Pomijając już fakt, że żona powoda prowadzi biuro pośrednictwa nieruchomości i sporna nieruchomość była zgłoszona w tym biurze do sprzedaży, zatem jej stan prawny był powodowi znany, to sam S. M. prowadzi działalność deweloperską. Siłą rzeczy zatem zawiera umowy sprzedaży nieruchomości i powinien wiedzieć, jakie skutki wywołuje bądź może wywołać w tym zakresie fakt, że strona umowy pozostaje w związku małżeńskim. Powód nie mógł się zobowiązać do skłonienia żony jako osoby trzeciej do złożenia stosownego oświadczenia czy też do zagwarantowania, że zostanie ono złożone. Oświadczenie potwierdzające stan prawny nieruchomości w P. nie zostało złożone, co uzasadnia zwrot zadatku na podstawie art. 394 par. 3 k.c. Podkreślenia przy tym wymaga, że, wbrew temu co stwierdził Sąd Okręgowy zgoda J. B. na sprzedaż nieruchomości nie mogła być wyrażona w sposób dorozumiany, a to z uwagi na wymaganie zawarte w art. 63 par. 2 k.c.

Ostatecznie zatem nawet przyjmując jak wskazuje powód, że S. M. wręczył G. C. zadatek w kwocie 450.000 zł. przy zawarciu umowy przedwstępnej, a G. C. wręczył powodowi kwotę 450.000 zł. przy zawarciu umowy zobowiązującej do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, to zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej podlegał zwrotowi w jednokrotnej wysokości z uwagi na fakt, że niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za którą żadna ze stron umowy przedwstępnej nie ponosi odpowiedzialności. Powództwo zostało natomiast oddalone w całości, gdyż jednocześnie powód w oświadczeniu z dnia 6 października 2009 r. zobowiązał się do zwrotu na rzecz pozwanego kwoty 450.000 zł. wręczonej, jak twierdził przy zawarciu umowy dotyczącej lokalu w G. i obie te wierzytelności umorzyły się na skutek złożenia przez S. M. oświadczenia o potrąceniu.

Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak na wstępie.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. oraz par. 6 pkt. 7 w związku z par. 12 ustęp 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.