Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wnioskodawca Gmina M. S. wniosła o ustanowienie na nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), przy ul. (...) - front w S., odpłatną służebność drogi koniecznej, na rzecz nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) położonej w S. przy ul. (...) - oficyna w S., w miejscu oznaczonym na załączonej do mapy wniosku, tj. prześwicie bramy.

Uczestnicy postępowania - M. M. (1), M. M. (2), J. S. (1), R. C. (1), M. C. oraz B. C., wnieśli o oddalenie wniosku.

W piśmie z dnia 20 września 2007 roku wnioskodawca wskazał, że wnosi wyłącznie o ustanowienie służebności przychodu.

Na rozprawie w dniu 18 lutego 2009 roku uczestnicy M. M. (1) i J. S. (1) uznali żądanie ustanowienia służebności na ich nieruchomości przy ul. (...) —front.

Uczestnicy - właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych przy ul. (...) w piśmie z dnia 5 maja 2009 roku nie zgodzili się na ustanowienie służebności przechodu przez ich nieruchomość.

Na rozprawie w dniu 2 lutego 2011 roku wnioskodawca podtrzymał swoje stanowisko.

Natomiast uczestnicy M. M. (1) i J. S. (1) wniosły o ustanowienie służebności przez nieruchomość oznaczoną jako działka (...).

Uczestnik C.- Developer – (...), O., W., spółka jawna z siedzibą w S. w piśmie z dnia l8 lutego 2011 roku wniósł o uwzględnienie żądania wnioskodawcy.

Uczestnicy: T. Z. w piśmie z dnia 25 sierpnia 20l1 roku, M. M. (1), B. C. i M. C. w piśmie z dnia 29 sierpnia 2011 roku, podtrzymali dotychczasowe stanowisko i wnieśli o ustanowienie służebności na działce (...).

W dalszym toku postępowania uczestnicy nie zmienili stanowisk w sprawie.

Postanowieniem z dnia 27 lutego 2013 roku Sąd Rejonowy - P. i Zachód w S. (II Ns 560/10):

I. ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, oznaczonej jako działka nr (...) obręb (...), o powierzchni 0,0394 ha, położonej w S. przy ul. (...)- oficyna, dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) na nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) położonej w S. przy ul. (...), oddanej w użytkowanie wieczyste, zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) służebność drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu w miejscu oznaczonym kolorem czerwonym na mapie stanowiącej załącznik do opinii biegłego geodety K. P., znajdującej się na karcie 1010-1014 akt stanowiącej integralną część postanowienia;

II. tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestników postępowania wymienione poniżej kwoty płatne w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia, wraz z odsetkami ustawowymi w razie opóźnienia w płatności: 1. I. F. i P. F. solidarnie 490 zł; 2. P. K. i J. L. solidarnie 623 zł; 3. G. Long 609 zł; 4. B. C. 277,20 zł; 5. R. C. (1) 83,16 zł; 6. M. C. 332,64 zł; 7. M. M. (1) i M. M. (2) solidarnie 644 zł; 8. J. S. (1) i R. S. solidarnie 388,50 zł i 9. A. D. 388,50 zł;

III. oddalił pozostałe wnioski;

IV. postanowił, że koszty postępowania każda ze stron ponosi we własnym zakresie;

V. tytułem kosztów sadowych nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie od: 1.wnioskodawcy Gminy M. S. 2779,80 zł; 2. solidarnych uczestników postępowania I. F. i P. F. 430,50 zł; 3. solidarnych uczestników postępowania P. K. i J. L. 547,35 zł; 4. uczestnika postępowania G. Long 535,05 zł; 5. uczestnika postępowania B. C. 243,20 zł; 6. uczestnika postępowania R. C. (1) 72,96 zł; 7. uczestnika postępowania M. C. 291,84 zł; 8. solidarnych uczestników postępowania M. M. (1) i M. M. (2) 565,80 zł; 9. solidarnych uczestników postępowania J. S. (1) i R. S. 341,32zł; 10. uczestnika postępowania A. D. 341,32 zł.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w oparciu o ustalony w sposób następujący stan faktyczny:

Gmina M. S. jest właścicielem nieruchomości położonej w S. ul. (...)-oficyna, oznaczonej jako działka (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...).

Powyższy budynek przylega do budynku mieszkalnego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), położonej przy ul. (...), dla której wyżej wskazany Sąd prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). W budynku wyodrębnionych jest 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość.

Właścicielom poszczególnych lokali przysługuje udział w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu w następującej wysokości:

-I. F. i P. F. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw nr (...)),

-J. L. i P. K. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw nr (...)),

- G. Long - właścicielowi lokalu nr (...), w udziale do (...) (Kw nr (...)),

- B. C., R. C. (1), M. C. współwłaścicielom lokalu nr (...) (przy czym w prawie własności lokalu B. C. ma udział do 40/100 części, R. C. (1) 12/100 części, M. C. 48/100 części) w udziale do (...) (Kw nr (...)),

-M. M. (1) i M. M. (2), właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...), na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw nr (...)),

-J. S. (1), R. S. oraz A. D. współwłaścicielom lokalu nr (...) (przy czym w prawie własności lokalu J. S. (1) i R. S. na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej mają udział do 1/2 i A. D. do 1/2 części) w udziale do (...) (Kw nr (...)).

Właścicielem niewyodrębnionych lokali jest Gmina M. S..

Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) położona przy ul. (...) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). W budynku są wyodrębnione lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości.

Poszczególnym właścicielom przysługuje udział w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu będącego własnością Gminy M. S. w następującej wysokości:

-W. R.- właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw (...)),

- J. S. (2) - właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do 36/ł000 (Kw (...)),

- D. R. - właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw nr SŻ I (...)),

- T. Z. - właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw (...)),

- R. C. (2) i D. C. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw (...)),

- P. B. - właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw nr (...)),

- L. J. - właścicielowi lokalu nr (...), w udziale do (...) (Kw (...)),

- O. T. - właścicielowi lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw (...)),

- D. P. - U. i M. U. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...), na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw (...)),

- M. J. i H. J. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...), na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw (...)),

- (...) Sp. z o.o. w S. - właścicielowi lokalu nr (...),14a w udziale do (...) (Kw (...)),

- M. K. i A. K. - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw (...)),

- M. L. (1) i M. L. (2) - właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej (Kw (...)),

-J. C., G. C., T. C. (1), A. C. właścicielom lokalu nr (...) w udziale do (...) (Kw (...)).

Drzwi główne do klatki schodowej budynku są zamknięte na klucz. Mieszkańcy korzystają z domofonu. Lokatorzy oficyny nie mają klucza do bramy, nie korzystają z przejścia.

Właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) położonej w S. przy ul. (...) jest C.- Developer - (...), O., W., sp. j. z siedzibą w S. (Kw (...)). Spółka zaplanowała zabudowę działki budynkiem usługowo-mieszkalnym w zabudowie obrzeżnej z wbudowanym garażem podziemnym, z zachowaniem istniejącego na granicy z działką wnioskodawcy muru.

(...) stanowiące działkę nr (...) oraz obecną działkę nr (...) powstały na mocy decyzji podziałowej z dnia 30 marca 2000 roku.

Jedynym przejściem, z którego dotychczas korzystali mieszkańcy budynku oficyny przy ul. (...), był prześwit bramowy budynku frontowego. Obecnie brama główna jest dwuskrzydłowa, zamykana na domofon. Otwierane jest jedno skrzydło. Przejście to odbywa się na zasadach utrwalonego zwyczaju od kilkudziesięciu lat. Mieszkańcy oficyny posiadają klucze do głównej bramy. (...) ratownicze korzystają z tego przejścia. W czasie remontu gminnego lokalu w budynku oficyny, materiały budowlane są wnoszone przez bramę przy ul. (...). Dziedziniec, przez który prowadzi przejście otoczony jest z trzech stron budynkami, przy czym od strony działki nr (...) murem powstałym wiele lat temu - o grubości 25 cm do wysokości 2.65 m, a wyżej z blachy o wysokości ok. 2 m.

Każda z klatek schodowych w budynku nr (...) przy ul. (...) stanowi drogę ewakuacyjną tak dla budynków frontowych jak i oficyny. Szerokość w świetle drzwi ewakuacyjnych z pomieszczeń, jak i szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych jak i ich wysokości odpowiadają przepisom prawa (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) zastosowanym posiłkowo z uwagi na objęcie budynków ochroną konserwatorską. Sposób otwierania drzwi stanowiących wyjścia ewakuacyjne z uwagi na ilość przebywających łącznie osób, tj. do 50, mogą pozostać bez zmian.

Każda z klatek schodowych może stanowić przebieg służebności przechodu do drogi publicznej z oficyny budynku mieszkalnego nr (...). Dodatkową drogą ewakuacyjną może stanowić przejście przez otwór wykonany w murze o wymiarach l40 cm/ 200 cm., dzielący działkę nr (...) z 5/4, tj. droga przechodu przebiegałaby przez teren działki (...) i przez bramę wjazdową nowego budynku mieszkalnego przy ul. (...) w S..

W dniu 3 maja 1999 roku zostało zawarte porozumienie pomiędzy Gminą, a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) - front, umożliwiające mieszkańcom oficyny przechodzenie przez parter klatki schodowej.

Pismem z dnia 19 czerwca 2002 roku Gmina wypowiedziała to porozumienie.

Poszczególni właściciele nieruchomości przy ul. (...) - front złożyli do Prezydenta Miasta S. pismo z 9 lipca 2009 roku, w którym oświadczyli, iż nie wyrażają zgody na udostępnianie nieruchomości mieszkańcom oficyny. Wskazali, iż następuje stałe niszczenie parteru ich klatki schodowej. Mieszkańcy oficyny nagminnie zostawiają otwarte drzwi na podwórko, co powoduje wychłodzenie budynku, generuje dodatkowe koszty z tytułu ogrzewania. Osoby odwiedzające mieszkańców oficyny często przesiadują na parterze klatki, zachowując się hałaśliwie, spożywają alkohol, palą papierosy, zanieczyszczają klatkę. Tolerowanie dotychczas tego stanu rzeczy było wynikiem obietnic, że w przypadku likwidacji składu złomu, znajdującego się w sąsiedztwie, przejście i dojazd do budynku przy ul. (...) - oficyna będzie przeprowadzony właśnie tamtędy. Likwidacja składu złomu była wciąż odkładana w czasie. Właściciele zapowiedzieli zamknięcie bramy dla mieszkańców oficyny.

W odpowiedzi Gmina poinformowała ich, że skierowała do Sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Równocześnie zapewniła, iż rozważy możliwość ustanowienia służebności przez inne nieruchomości.

Właściciele budynku przy ul. (...)- front w odpowiedzi wskazali, iż zgodzą się na przechodzenie przez ich klatkę schodową mieszkańców oficyny pod warunkiem zawieszenia sprawy w sądzie o ustanowienie służebności lub jej wycofania z równoczesnym wskazaniem, jakie czynności podjęła Gmina dla ustanowienia służebności przez inne nieruchomości.

W dniu 5 lipca 2007 roku odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej Parkowa 2 - front, na którym poddano pod głosowanie uchwałę w przedmiocie zgody na ustanowienie służebności drogowej prawa przechodu przez nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) na rzecz właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka (...). Za uchwałą padło 280 głosów przeciw 608. Głosy poszczególnych właścicieli liczono według wielkości udziałów.

Próby ugodowego rozwiązania sporu nie odniosły rezultatu. Były też podjęte starania przez Gminę porozumienia się z właścicielem nieruchomości przy ul. (...) w przedmiocie przejazdu przez tę nieruchomość. Właściciel nie odniósł się do propozycji.

Komenda Miejska Straży Pożarnej wskazała, iż nie ma obowiązku stosowania hydrantów wewnętrznych lub zaworów hydrantowych w budynkach mieszkalnych przy ul. (...). Możliwość czerpania wody dla celów przeciwpożarowych zapewniają 3 hydranty uliczne Dwa usytuowane na ulicy (...) w odległości mniejszej niż 75 m. Od przedmiotowego budynku oraz jeden usytuowany wzdłuż ulicy (...) w odległości 93 m.

Droga przechodu z budynku oficyny przez klatkę schodową budynku przy ul. (...) - działka nr (...) zajmuje powierzchnię 0,0027 ha. Jest to najkrótsza droga z budynku oficyny do drogi publicznej.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przechodu na nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr (...) na rzecz nieruchomości oznaczonej jako działka (...) wynosi 7000 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał żądanie, oparte o treść art. 145 § 1 kc - za uzasadnione.

W pierwszej kolejności Sąd uznał, że wnioskodawca jako właściciel nieruchomości przy ul. (...) - oficyna w S., posiadał legitymację czynną do wystąpienia ze swoim żądaniem. Wnioskodawca domagał się w niniejszej sprawie ustanowienia jedynie służebności przechodu i Sąd był związany tym żądaniem. Tym samym poza zakresem zainteresowania Sądu było rozważanie kwestii zagwarantowania również dojazdu do drogi publicznej.

Dalej wskazano, ze w niniejszej sprawie należało ocenić, czy nieruchomość wnioskodawcy pozbawiona była odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przy uwzględnieniu, że za odpowiedni uznać należy taki dostęp, który jest prawnie zagwarantowany i nieskrępowany wolą osób trzecich. Droga konieczna powinna zapewnić odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (tj. Dz.U z 2002 r., Nr 71, poz. 838 ze zm.). Sąd stwierdził, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługiwało dla uwzględnienia dostępu do najbliższej drogi publicznej, bez względu na jej rodzaj.

W niniejszej sprawie rozważany był dostęp do drogi publicznej stanowiącej ulicę (...) oraz od strony nieruchomości oznaczonej jako działka (...) ulicę (...).

Okolicznością bezsporną było to, iż nieruchomość wnioskodawcy oraz uczestników postępowania- współużytkowników wieczystych działki nr (...), powstała na skutek decyzji podziałowej z dnia 30 marca 2000 roku oraz, że została pozbawiona zagwarantowanego prawnie dostępu do drogi publicznej. Z przedłożonych do sprawy dokumentów oraz zeznań świadków bezspornie wynika, iż jedynym przejściem, z którego dotychczas korzystali mieszkańcy oficyny był prześwit bramowy budynku frontowego. Przejście to odbywa się na zasadach utrwalonego zwyczaju od kilkudziesięciu lat. Mieszkańcy oficyny posiadają klucze do głównej bramy. (...) ratownicze, doręczyciele poczty również korzystają z tego przejścia. W dniu 3 maja 1999 roku zostało zawarte porozumienie pomiędzy Gminą M. S. a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...)-front umożliwiające mieszkańcom oficyny przy ul. (...) przechodzenie przez parter klatki schodowej. Porozumienie to zostało wypowiedziane, stąd też zaszła konieczność uregulowania przedmiotowej kwestii w drodze postępowania sądowego i instytucji służebności.

Sąd zauważył, że pomimo wypowiedzenia porozumienia mieszkańcy oficyny i wszelkiego rodzaju służby nadal jednak z przedmiotowego przejścia korzystają i nawet w sytuacji, gdyby nie doszło do podziału geodezyjnego w następstwie którego nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym - oficyną stała się odrębną nieruchomością, właściciele lokali przy ul. (...) - front byliby w tej samej sytuacji faktycznej. Mieszkańcy budynku w oficynie korzystaliby nadal z przedmiotowego przejścia. Decyzja podziałowa niczego nie zmieniła poza tym, iż dostęp do ulicy (...) musiał stać się przedmiotem uzgodnień, a w niniejszej sprawie przedmiotem rozstrzygnięcia sądowego.

Sąd powołał się na pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 roku (III CR 103/66), iż jeżeli w wyniku podziału zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowopowstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, przy czym Sąd rozważył również inne propozycje sposobu przeprowadzenia służebności.

Następnie Sąd Rejonowy wskazał, że w myśl art. 145 § 2 kc przeprowadzenie drogi koniecznej musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Jak wynika z przeprowadzonych oględzin oraz z opinii biegłego J. K., od strony działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...) w nieruchomość wnioskodawcy oddzielona jest murem. Od drzwi wejściowych budynku oficyny do muru jest to droga najkrótsza, ale celem dojścia do ulicy (...) konieczne jest przejście przez całą nieruchomość uczestnika stanowiącą działkę nr (...). Nie jest to zatem rozwiązanie zapewniające najkrótszy i najdogodniejszy dostęp do drogi publicznej, a tym samym nie jest to wariant najtańszy i to nie tylko z uwagi na zakres obciążenia nieruchomości, ale również z uwagi na konieczność co najmniej częściowego wyburzenia muru. Stąd też postulowany przez uczestników powyższy wariant ustanowienia służebności nie mógł się ostać. Ponadto Sąd zważył, że budynek usytuowany na działce (...) jest oficyną budynku położonego przy ul. (...), a dostęp do oficyny zazwyczaj prowadzi przez budynek frontowy. Dostęp do oficyny budynku, poprzez inne nieruchomości aniżeli budynek frontowy może wprowadzać w błąd, w tym służby ratownicze, a zatem nie gwarantuje bezpieczeństwa.

Z tych też powodów nie mógł się ostać wariant ustanowienia służebności przechodu przez bramę budynku mieszkalnego na działce nr (...), przy ul. (...), zważywszy, iż również ten wariant nie zapewniał najkrótszej i najtańszej drogi dostępu do ulicy (...).

Sąd zważył, że właściciele lokali w budynku frontowym nie wyrażali zgody na udostępnianie nieruchomości mieszkańcom oficyny, albowiem m.in. powoduje to stałe niszczenie parteru ich klatki schodowej i zmniejsza bezpieczeństwo. W przekonaniu Sądu nie są to jednak argumenty przemawiające przeciwko ustanowieniu służebności przez tą nieruchomość. Sama istota służebności wiąże się z pewnymi ograniczeniami w zakresie wykonywania prawa własności, a tym samym i wykorzystania nieruchomości obciążonej. Samo przechodzenie przez klatkę schodową przez dodatkowych mieszkańców nie stanowi jej ponadprzeciętnej eksploatacji, skutkującej szczególnymi zniszczeniami. Istnieją możliwości techniczne przy których drzwi bez ich blokady nie będą pozostawały otwarte. Wyeliminowanie, zaś niewłaściwego zachowania się osób nie będących mieszkańcami budynku frontowego winno następować poprzez zastosowanie pomocy odpowiednich służb. Brak służebności nie daje gwarancji, iż takie sytuacje nie będą miały miejsca, zważywszy na prowadzenie przez niektórych uczestników usług, co wiąże się z otwierania drzwi osobom trzecim.

Sąd uwzględnił, że z opinii biegłego z zakresu budownictwa lądowego J. K. wynika, że każda z klatek schodowych w budynku nr (...) przy ul. (...) stanowi drogę ewakuacyjną tak dla budynków frontowych jak i budynku oficyny. Zapewnia to szerokość w świetle drzwi ewakuacyjnych z pomieszczeń, jak i szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych jak i ich wysokości. Sposób otwierania drzwi stanowiących wyjścia ewakuacyjne z uwagi na ilość przebywających łącznie osób, tj. do 50, mogą pozostać bez zmian. W jednym pomieszczeniu musiałoby przebywać więcej niż 50 osób jednocześnie, co przy ewentualnej ewakuacji byłoby niemożliwe. Zanim bowiem mieszkańcy wyższych kondygnacji doszliby do wyjścia mieszkańcy niższych kondygnacji opuszczą już budynek. Klatka schodowa budynku przy ul. (...) - front może w ocenie biegłego stanowić przebieg służebności przechodu do drogi publicznej z oficyny budynku mieszkalnego nr (...). Względy bezpieczeństwa nie stoją temu na przeszkodzie. W ocenie Sądu opinia jest jasna, pełna, a wyprowadzone z niej wnioski logiczne. Brak było podstaw do jej zakwestionowania przez Sąd.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, iż wytyczony przez biegłego geodetę K. P. przebieg drogi koniecznej przez zabudowaną nieruchomość, oznaczoną jako działka nr (...) uwzględnia potrzeby nieruchomości władnącej i nie stanowi nadmiernego obciążenia dla wskazanej nieruchomości. Jest ona faktycznie wykorzystywana jako droga przechodu, a co więcej jest przystosowana do tego pod względem technicznym. Jest to droga najkrótsza. Ponadto wariant wnioskodawcy jest najtańszy i gwarantuje bezpieczeństwo, nie będzie wprowadzać w błąd służby ratownicze i osoby trzecie.

W dalszej kolejności Sąd rozstrzygnął w kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności i jego wysokości. Wskazał, że brak jest możliwości odstąpienia przez Sąd od tej zasady odpłatności, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona tego wynagrodzenia się zrzeknie, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Ustawodawca pozostawił kwestię wysokości wynagrodzenia woli stron – w przypadku umownego ustanawiania drogi koniecznej. W przypadku sądowego rozstrzygnięcia w tym zakresie pojawia się problem wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności, biorąc zwłaszcza pod uwagę, z jednej strony niewielką ilość tego typu transakcji w normalnym obrocie nieruchomościami, z drugiej zaś, różnorodność sposobów ustanawiania drogi koniecznej i zróżnicowanego jej wpływu na wartości poszczególnych nieruchomości.

Wartość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego K. B.. Podkreślił, iż opinia ta została sporządzona prawidłowo, była logiczna i w jasny sposób przedstawiała zastosowaną metodę wyceny. Biegły określił wysokość wynagrodzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Wybór podejścia i metody wyceny uzasadniał rodzaj nieruchomości oraz dostępna liczba transakcji porównawczych. Tym samym należało uznać, iż opinia została sporządzona zgodnie z przepisami prawa, a jej wnioski w przekonaniu Sądu oparte zostały na dokładnej analizie stanu faktycznego i sytuacji na rynku nieruchomości. W oparciu o przyjętą metodę biegły ustalił, iż cena za m ² zajętej pod drogę nieruchomości wynosi 705,08 zł/m ². W ocenie biegłego należało uwzględnić parametr współkorzystania z przechodu w wysokości 0, (...) ustalony w oparciu o liczbę lokali mieszkalnych oraz okoliczność wyremontowania klatki schodowej poprzez przyjęcie współczynnika korekcyjnego K podwyższającego wartość nieruchomości zajętej pod drogę w wysokości 10 %. Ostatecznie przyjęto, że wynagrodzenie wynosi 7000 zł. W przekonaniu Sądu wynagrodzenie w tej wysokości jest świadczeniem ekwiwalentnym, które spełni swą funkcję ceny, uwzględniając dotychczasowe faktyczne wykorzystanie zajętej części nieruchomości. Sąd przyjął jednorazową płatność wynagrodzenia, albowiem wyklucza to konieczność występowania na drogę procesu celem jego zmiany w przypadku zmiany stosunków i reguluje w sposób ostateczny sytuację między stronami.

Sąd orzekł przy tym o zasądzeniu wynagrodzenia właścicielom poszczególnych lokali w stosunku do udziału jaki posiadają w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

O kosztach postępowania Sąd pierwszej Instancji orzekł w pkt IV sentencji, na zasadzie art. 520 § 1 kpc.

Kierując się powyższą zasadą Sąd rozstrzygnął również w przedmiocie nieuiszczonych kosztów sądowych, na które złożyło się wynagrodzenie biegłych w łącznej kwocie 6152,84 zł, rozdzielając ją pomiędzy podmiotami zainteresowanymi w niniejszej sprawie w stosunku do udziałów w nieruchomości obciążonej. O czym orzeczono w pkt V sentencji.

Apelację od powyższego postanowienia wywiedli uczestnicy B. C., M. C., M. M. (1) i M. M. (2) i zaskarżając postanowienie w całości, wnieśli o jego zmianę, poprzez oddalenie wniosku, ewentualnie uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Nadto wnieśli o rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.

Skarżący zarzucili Sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 217 § 1 kpc, art. 227 kpc i 233 kpc, polegające na pominięciu wyjaśnienia i ustalenia istotnej dla sprawy okoliczności, tj. nieprzeprowadzeniu prawidłowego postępowania dowodowego i nierozważeniu w sposób bezstronny i wszechstronny zgromadzonego materiału dowodowego, a także pominięcie w całości zebranego materiału - w postaci wniosków, oświadczeń i zarzutów uczestników, co stanowi naruszenie art. 328 § 2 kpc.

W ocenie apelujących Sąd I instancji wybiórczo dokonał ustaleń stanu faktycznego, nie wyciągnął logicznych wniosków oraz dokonał dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Przede wszystkim Sąd stronniczo i dowolnie zastosował treść art. 145 kc. Wskazali, że droga konieczna oznacza konieczne połączenie nieruchomości z drogą publiczną i powinna zapewnić taki dostęp do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych. Zapewnienie mieszkańcom jedynie przechodu przez klatkę schodową budynku Parkowa 2 nie realizuje dyspozycji art. 145 kc.

W ocenie skarżących Sąd błędnie zinterpretował treść opinii biegłego J. K.. W opinii z całą pewnością biegły nie wskazał, że klatka schodowa przy ul. (...) - front może stanowić przebieg służebności przechodu do drogi publicznej. a stwierdził, że „każda z klatek schodowych może stanowić przebieg służebności przechodu do drogi publicznej z oficyny budynku mieszkalnego nr (...).”. Jednoznacznie wskazał, że „istnieje możliwość ustalenia pod względem przebiegu służebności przechodu do drogi publicznej na rzecz właściciela nieruchomości położonej przy ul. (...)- oficyna usytuowanej na działce nr (...) w czterech wariantach”. Uczestnicy postępowania od początku wskazywali na ten wariant, jednakże Sąd konsekwentnie oddalał wnioski o przeanalizowanie omawianego wariantu pod względem kosztowym, a na posiedzeniu w dniu 5 marca 2012 roku uchylił pytania skierowane do biegłego, a dotyczące służebności przechodu i przejazdu w tym wariancie. Z powyższych względów uczestnicy postępowania złożyli do akt sądowych w dniu 18 kwietnia 2012 roku dokument prywatny pt. „opinia wariantów służebności do oficyny położonej przy ul. (...) wraz z mapką” sporządzona przez uprawnionego geodetę T. C. (2). W opisie tym powtórzone zostały wnioski biegłego J. K. w części dot. wariantu ustanowienia służebności drogowej przez działkę (...). Zdaniem apelujących proponowany wariant najpełniej realizuje dyspozycję art. 145 kc - jest najmniej uciążliwym dla współwłaścicieli nieruchomości. Przeprowadzenie drogi koniecznej ma uwzględniać interes społeczno - gospodarczy. Tymczasem zaskarżone postanowienie realizuje nie tylko interes wnioskodawcy, który usiłuje kosztami swoich błędnych decyzji obciążyć uczestników postępowania, ale chroni wręcz interesy prywatne właściciela nieruchomości działka nr (...).

W następnej kolejności skarżący podnieśli, że Sąd pominął postanowienia Decyzji nr (...) z dnia 3 sierpnia 2009 roku, wydanej przez Prezydenta Miasta S., ustalającego warunki zabudowy dla terenu położonego przy ul. (...). W szczególności pkt VI, zgodnie z którym, realizacja inwestycji nie może naruszać interesu prawnego osób trzecich, ani powodować pogorszenia warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości, w szczególności przez pozbawienie dostępu do drogi publicznej. Sąd bezpodstawnie przyjął, że wariant ustanowienia przechodu przez klatkę schodową budynku Parkowa nr (...) jest najtańszy, logiczny i optymalny i nie zlecił wyceny pozostałych wariantów, mimo składanych wniosków. Tymczasem Sąd nie może bezkrytycznie i dowolnie przyjmować, że jedynie wskazanie wnioskodawcy zasługuje na uwzględnienie zaś racje uczestników bezpodstawnie pomija.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca wniósł o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od uczestników na rzecz wnioskodawcy solidarnie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie apelacja uczestników okazała się o tyle zasadną, że wobec nierozpoznania istoty sprawy, w rozumieniu i ze skutkiem o jakich mowa w art. 386 § 4 kpc, zaistniała konieczność uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

W postanowieniu z dnia 4 lutego 2011 roku (III CSK 110/10, LEX nr 785275) Sąd Najwyższy w sposób w pełni przekonywający wywiódł, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację bierną w sprawie o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości objętej udziałami właścicieli wyodrębnionych lokali w użytkowaniu wieczystym ustanowionym na tej nieruchomości oraz stanowiącej nieruchomość wspólną, i jest zainteresowanym w rozumieniu art. 510 kpc, z tym zastrzeżeniem, że zarząd może podejmować czynności w tej sprawie wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 uwl.

W uzasadnieniu wskazanym zostało, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku, w skład którego mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, bowiem takie ograniczenie wynika z ustawy o własności lokali. Sprawa o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości, na której zostały wyodrębnione lokale oraz ustanowione prawo wieczystego użytkowania w udziałach odpowiadających powierzchni lokali, niewątpliwie jest sprawą, której przedmiot dotyczy nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l. Dodano, że zważywszy na treść art. 233 kc, nie można odmówić właścicielowi lokalu wyodrębnionego, posiadającemu udział w prawie wieczystego użytkowania, statusu zainteresowanego w rozumieniu art. 510 kpc, bowiem może on korzystać z gruntu i nim rozporządzać w granicach określonych w tym przepisie. Nie jest to jednak udział konieczny, bowiem zgodnie z art. 626 § 1 kpc w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej jest obowiązkowe powiadomienie właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga.

W powyższym świetle nie może budzić wątpliwości, że w odniesieniu do nieruchomości obciążonej, status zainteresowanego, w rozumieniu art. 510 § 1 kpc, w rozpoznawanej sprawie przysługiwał zasadniczo i przede wszystkim wspólnocie mieszkaniowej tej nieruchomości, która w trybie art. 510 § 2 kpc powinna zostać wezwana do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania.

W efekcie także to na rzecz takiej wspólnoty winno nastąpić zasądzenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Wysokość takiego wynagrodzenia, w sytuacji, kiedy podmiot, będący właścicielem nieruchomości obciążonej się go nie zrzeka, jest ustalana przez sąd z urzędu, podobnie jak podmiot, na rzecz którego zasądzenie takiego wynagrodzenia ma nastąpić.

Wspólnota mieszkaniowa - w rozpoznawanej sprawie wspólnoty obu potencjalnie obciążonych nieruchomości, która w obrocie prawnym występuje odrębnie od właścicieli lokali mieszkalnych ją tworzących, musi mieć prawo wypowiedzenia się tak co do obciążenia danej nieruchomości służebnością drogi koniecznej, jak i przebiegu służebności i wreszcie samego wynagrodzenia za ustanowienie takiej drogi koniecznej.

Jakkolwiek, więc brak wezwania wspólnoty mieszkaniowej do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania nie skutkuje nieważnością postępowania (por: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2010 r., III CZP 112/09, OSNC 2010/ 7- 8/98), to jednak dopiero prowadzenie postępowania i orzekanie przy udziale takiego uczestnika stanowi właściwe rozpoznanie istoty sprawy, w rozumieniu art. 386 § 4 kpc.

Właściwego przebiegu postępowania, a zwłaszcza rozstrzygnięcia, w szczególności w przedmiocie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, nie mogło zapewnić wezwanie wspólnot mieszkaniowych, w tym nieruchomości położonej przy ul. (...) w S., do udziału w sprawie w niniejszym postępowaniu apelacyjnym, albowiem zasądzeniu takiego wynagrodzenia na rzecz wspólnoty sprzeciwiałaby się tu norma prawna zawarta w art. 384 kpc, w zw. z art. 13 § 2 kpc, przy uwzględnieniu, że postanowienie Sądu pierwszej instancji zostało zaskarżone przez uczestników postępowania, na rzecz których takie wynagrodzenie zasądzono.

Odnosząc się do zarzutów apelacji wskazać trzeba, że wniosek o ustanowienie drogi koniecznej może zostać ograniczony jedynie do przechodu do drogi publicznej i w takim też kształcie powinien zostać uwzględniony, w razie zaistnienia przesłanek normowanych w art. 145 § 1 - 3 kc.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy po pierwsze wezwie do udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania obie wspólnoty mieszkaniowe nieruchomości położonych przy ul. (...) i parkowej nr 2 w S..

Koniecznym będzie także rozważenie, jaki wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie będzie miała okoliczność działań inwestycyjnych właściciela nieruchomości przy ul. (...) - w postaci wybudowania tam budynku wielomieszkaniowego.

Mając na uwadze wszystko powyższe, na podstawie art. 386 § 4 kpc, w zw. z art. 13 § 2 kpc, orzeczono jak w sentencji postanowienia.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. 108 § 2 kpc.